C O N C E P T NOTA BELEID BED & BREAKFAST DRECHTERLAND April 2013 Afdeling Beleid & Projecten 1
Inhoudsopgave 1. Inleiding 2. Wat is een Bed & Breakfast 2.1 Begripsomschrijving 2.2 Toelichting op de begripsomschrijving 2.3 Verschillen Bed & Breakfast en Horeca 3. Huidig beleid Drechterland 3.1 Vastgestelde regels 3.2 Verschillen met begripsomschrijving 3.3 Inventarisatie huidige B &B s 4. Voorstel nieuw beleid 4.1 Redenen aanpassing beleid 4.2 Nieuwe beleidsregels 5. Wettelijke kaders 5.1 Ruimtelijke Ordening 5.2 Bouwen en Brandveiligheid 5.3 Milieu 5.4 Overige wetgeving 6. Samenvatting 2
1. Inleiding De Bed & Breakfast-sector in Nederland is de laatste jaren sterk gegroeid. Ook in Drechterland is het aantal aanvragen toegenomen. Deze ontwikkeling vraagt om duidelijke kaders waarbinnen deze activiteit kan worden uitgeoefend. In 2006 zijn hiervoor beleidsregels opgesteld, maar deze zijn toe aan een actualisatie. Het huidige beleid biedt namelijk onvoldoende mogelijkheden om aan de huidige vraag tegemoet te komen. Het college heeft aangegeven het beleid ter discussie te willen stellen. Deze nota geeft een aanzet tot een discussie over de Bed & Breakfastvoorzieningen. Zijn er mogelijkheden tot verruiming of biedt dit onvoldoende houvast om ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan. In de Toekomstvisie is aangegeven dat Drechterland geen gemeente is voor grote, druk bezochte recreatieve voorzieningen. Zij richt zich op rustige en kleinschalige vormen van recreatie: wandelen, fietsen, kanoën, ecotoerisme etc. Bed & Breakfast is een vorm die past in deze profilering. Ook speelt de uitvoering van het onlangs vastgestelde economisch beleidsplan een rol. Eén van de uitgangspunten van dit plan is het stimuleren en faciliteren van het toerisme en de recreatie in de gemeente. Deze nota geeft een handreiking voor een verdere discussie over dit onderwerp. In deze nota wordt aangegeven wat een Bed & Breakfast is, wat de huidige beleidsregels zijn, welke wijzigingen kunnen worden aangebracht en de wettelijke kaders. 2. Wat is een Bed & Breakfast? 2.1 Begripsomschrijving De term Bed & Breakfast (afgekort B&B) betekent letterlijk bed en ontbijt en is afkomstig uit Engelstalige landen. Hoewel de sector in Nederland nog niet te vergelijken is met die in deze landen, vindt er momenteel wel een inhaalslag plaats. Het aanbod is vooral het afgelopen decennium hard gegroeid. Tussen 2000 en 2009 is maar liefst 85% van de huidige B&B s gestart. In het Handboek Bed & Breakfast van de Stichting Bed & Breakfast Nederland staat aangegeven wat zij onder een B & B verstaat: Een bed & breakfast is een overnachtingsaccommodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt. Een bed & breakfast is gevestigd in een woonhuis of bijhuis, wordt gerund door de eigenaren van het betreffende huis en heeft maximaal zeven kamers. 3
2.2 Toelichting op de begripsomschrijving De onderstreepte termen zijn voor meerdere interpretaties vatbaar. Voor alle duidelijkheid licht wordt iedere term hieronder toegelicht. 1. Bed & Breakfast Een bed & breakfast is een algemene term voor een particuliere woning waarvan de eigenaar een of meer gastenkamers voor recreatief gebruik voor een korte periode verhuurt op basis van logies en ontbijt. 2. Toeristisch en kortdurend verblijf Het gaat in dit verband om een toeristisch verblijf. Het begrip kortdurend is opgenomen om duidelijk te maken dat het niet gaat om bijvoorbeeld wonen of seizoenrecreatie (bijv. de hele zomerperiode). Een B&B is per definitie geen pension of hotel. Het gaat om een kleinschalige verblijfsaccommodatie die deel uitmaakt van een woning. Er wordt hier uitdrukkelijk niet onder verstaan het bieden van overnachting noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden. 3. Woonhuis of bijhuis Deze begrippen mogen breed geïnterpreteerd worden. Het gaat erom dat de B&Beigenaar in hetzelfde gebouw woont. Een B&B kan dus best in een kasteel of boerderij zijn gevestigd, als het hoofddoel van het pand maar wonen is. De nevenactiviteit kan dan het verstrekken van logies zijn. Dit in tegenstelling tot een pension of hotel die deze activiteit als hoofddoel hebben. 4. Maximaal zeven kamers Uit onderzoek blijkt dat het omslagpunt van een kleinschalige naar een zuiver commerciële B & B bij zeven gastenkamers (voor max. twee personen) ligt. Een accommodatie met meer dan zeven kamers boet in aan kleinschaligheid en persoonlijke aandacht voor de gast. Er moet dan personeel worden ingeschakeld wat niet de bedoeling is bij een B & B. Deze gaat dan teveel op een pension of hotel lijken. Ook in andere Europese landen is een grens van zeven kamers heel gebruikelijk. 4
2.3 Verschillen B & B en Horeca De verschillen met een horecaonderneming zijn: - Een B&B is geen hotel, café of restaurant maar behoort tot de sector van verblijfsrecreatie. - Een B&B is kleinschalig en wat betreft vorm, activiteit, omvang en schaalgrootte niet vergelijkbaar met een horecaonderneming. - Een B&B is gevestigd in een gebouw met een woonbestemming, waar de eigenaar zelf ook woont. - Een B&B is niet openbaar, je kunt er niet zomaar even binnenlopen en je moet van te voren reserveren. - Een B&B speelt een kleinere rol in het economisch verkeer dan een horecaonderneming. - Een B&B biedt geen volledig inkomen. De activiteit is een bijverdienste. - Een B&B is een aan huis gebonden beroep of bedrijf. Het hoofddoel van het pand is wonen (woonbestemming), de nevenactiviteit is het verstrekken van logies. Dit is een groot verschil met een pension of hotel die dit laatste als hoofddoel heeft. - Een B&B is dusdanig kleinschalig, dat de kans op overlast voor de omgeving evenals de kans op onevenredige toename van de parkeerdruk minimaal is. 5
3. Huidig beleid Drechterland 3.1 Vastgestelde regels De huidige regels luiden als volgt: Vestiging B&B binnen de bestaande woning. Parkeren moet uit het zicht bij voorkeur achter de bebouwing en op eigen terrein plaatsvinden. Eén parkeerplaats per gastenkamer. De B&B-accommodatie functioneert niet als een zelfstandige wooneenheid. Dit betekent dat een aparte kookgelegenheid niet is toegestaan. Aan de welstands- en bouwtechnische voorschriften moet worden voldaan. Aanduiding/naambordje alleen op de gevel van de woning. B&B is toegestaan in de bij de boerderij behorende (vrijkomende) agrarische bebouwing als nevenactiviteit voor het behoud van de Westfriese stolpboerderij, onder de volgende voorwaarden: o de functie wordt gevestigd in de bestaande bebouwing waarbij de uitwendige hoofdvorm behouden dient te blijven; o er mogen maximaal 6 recreatie-eenheden worden gerealiseerd; o de recreatie-eenheden mogen niet worden gebruikt voor permanente bewoning; o toekomstige uitbreiding wordt niet toegestaan. 6 3.2 Verschillen met begripsomschrijving van stichting B & B Nederland Het geldende beleid in Drechterland komt niet met alle punten uit de begripsomschrijving van de Stichting B & B Nederland zoals onder 2 genoemd overeen. Met name de uitgangspunten genoemd onder 3 en 4 zijn op dit moment in het huidige gemeentelijke beleid anders vertaald. Het is namelijk niet toegestaan om gastenkamers te realiseren in een bijgebouw. Dit is alleen mogelijk in bijgebouwen bij authentieke stolpen om de instandhouding van deze vaak karakteristieke bouwwerken te bevorderen. Het maximaal aantal kamers is in het huidige beleid ook niet vastgesteld. Als een eigenaar van een groot huis tien kamers wil inrichten voor Bed & Breakfast zou dit in principe kunnen, mits de woonfunctie gehandhaafd blijft. Voor het niet toelaten van B & B voorzieningen in een bijgebouw is destijds gekozen om te voorkomen dat er in bijgebouwen een wildgroei van illegale bewoning zou ontstaan. Met name werd gevreesd voor permanente bewoning door bijvoorbeeld seizoensmedewerkers. De ervaring leert inmiddels dat deze vrees niet terecht is. Het is niet gebruikelijk dat seizoensmedewerkers worden ondergebracht in B&B voorzieningen en als het al een keer gebeurt, kan hiertegen worden opgetreden omdat dit sowieso niet is toegestaan. Met het weren van kookvoorzieningen in de B&B is het ook niet aantrekkelijk om in bijgebouwen min of meer permanent te verblijven. Dit werkt illegale bewoning in ieder geval niet in de hand. Daarom kan ervoor worden gekozen het beleid te versoepelen in die zin dat ook in bijgebouwen B & B voorzieningen mogen worden gerealiseerd.
3.3 Inventarisatie huidige B&B s Uit een inventarisatie van B&B s (legaal en illegaal) in de gemeente (op ca. 30 adressen) blijkt dat niet iedereen zich aan de huidige regels heeft gehouden. Met name is er een aantal B&B s gerealiseerd in bijgebouwen al dan niet met kookgelegenheid en sommige eigenaren zijn zonder vergunning/melding/ontheffing met deze activiteiten gestart. Enkelen hebben al jarenlang een B&B in een bijgebouw zonder dat daartegen is opgetreden. Omdat het college heeft aangegeven het beleid te willen herzien, is met de handhaving tijdelijk en pas op de plaats gemaakt totdat duidelijk is welke regels gaan gelden. Als de nieuwe regels zijn vastgesteld worden de huidige B & B s daaraan getoetst en wordt in beeld gebracht welke accommodaties wel of niet voldoen. Vervolgens kan het college waar nodig besluiten tot handhaving. 4. Voorstel nieuw beleid 4.1 Redenen aanpassing beleid Gelet op het bovenstaande is er een aantal redenen voor aanpassing van het huidige beleid : - Ontwikkelingen in de tijd (meer vrije tijd, actieve senioren, korte trips in eigen land etc.) - Uitvoering economisch beleidsplan (bevordering/stimulering/facilitering toerisme en recreatie) - Vraag vanuit de markt (toename vraag kleinschalige accommodaties) - Verbreding agrarische bedrijfssector (leefbaarheid en werkgelegenheid platteland) 7
8 4.2 Nieuwe beleidsregels Op grond van het bovenstaande kunnen de nieuwe beleidsregels voor B&B als volgt worden vastgesteld: 1. Een B&B is een kleinschalige overnachtingsaccommodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt. Het gaat niet om een zelfstandige woning en enige vorm van permanente bewoning is ook niet toegestaan (ook niet voor het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden/arbeid). 2. Een B&B mag alleen worden gerealiseerd binnen een woonbestemming of binnen de bedrijfswoning op een (agrarisch) bedrijfsperceel, waarbij de hoofdfunctie wonen blijft. B&B is toegestaan in het hoofdgebouw (woning) en bestaande bijgebouwen. 3. De B&B wordt gerund door de eigenaar/eigenaren c.q. hoofdbewoner(s) van het betreffende huis. 4. Een B&B heeft maximaal 7 gastenkamers voor maximaal twee personen per kamer. 5. Voor de B&B mag maximaal 40% van de gebruiksoppervlakte van de (bedrijfs)woning (zonder bijgebouwen) in gebruik worden genomen met een maximum van 110 m2. 6. Onder de oppervlakte van een B&B vallen de volgende ruimten: - slaapkamer(s) - bad-, douche- en toiletruimte(n) die niet gedeeld worden met de bewoner(s) en - de gemeenschappelijke ruimte (een voor de recreant ingerichte ruimte voor ontspanning en vermaak; in de ruimte kan ook het ontbijt worden geserveerd). 7. De B&B-voorziening heeft geen zelfstandige kookgelegenheid (wel is een waterkoker, koffie/thee faciliteiten en mini-bar toegestaan). 8. De B&B mag geen onevenredige afbreuk doen aan: - de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden - een goede woonsituatie - het straatbeeld en de verkeersveiligheid (ligging en situering van parkeerplaatsen en van een eventueel terras). 9. Er dient een goede parkeergelegenheid aanwezig te zijn of te worden aangelegd op het perceel van de B&B. Het aantal parkeerplaatsen dient minimaal overeen te komen met het aantal kamers. Hiervan kan worden afgeweken indien in de directe omgeving aantoonbaar voldoende openbare parkeervoorzieningen aanwezig zijn. 10. De B&B moet voldoen aan de daarvoor geldende brandveiligheidseisen. De aanwezigheid van rookmelders conform de nieuwbouwregeling uit het
Bouwbesluit 2012 en het aanbrengen van een klein blusmiddel met een inhoud van min. 6 liter of 6 kg (bijv. een sproeischuimmiddel) is verplicht. 11. De exploitant dient een nachtverblijfregister bij te houden en toeristenbelasting af te dragen aan de gemeente. De gemeente controleert het nachtverblijfregister. 12. Op het perceel mag maximaal één reclameaanduiding in de vorm van een bord met opschrift voor B&B worden aangebracht aan de gevel. Borden met verlichting of bewegende reclameborden zijn niet toegestaan. De welstandscriteria voor reclame uit de Welstandsnota Drechterland zijn van toepassing. 5. Wettelijke kaders 5.1 Ruimtelijke Ordening Een verzoek om een B&B te mogen starten, wordt in de eerste plaats getoetst aan de regels van het bestemmingsplan. Er is sprake van een bedrijfsmatige activiteit die niet valt onder de woonbestemming. In de huidige bestemmingsplannen zijn de oude beleidsregels opgenomen. Indien de aanvraag voldoet aan de nu voorgestelde regels, kan medewerking worden verleend met toepassing van de buitenplanse afwijkingsmogelijkheid als bedoeld in artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht jo. artikel 4, lid 9, van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht. In nieuw vast te stellen bestemmingsplannen kunnen de voorgestelde beleidsregels worden opgenomen. 5.2 Bouwen en brandveilig gebruik Naast de toets aan het bestemmingsplan is vaak ook een vergunning nodig voor het bouwen en/of brandveilig gebruik van het bouwwerk. Het Bouwbesluit 2012 geeft regels voor het aanwezig zijn van bijvoorbeeld een gecertificeerde brandmeldinstallatie of rookmelders (Woningwet, Wet algemene bepalingen omgevingrecht, Bouwbesluit en Bouwverordening) 5.3 Milieu Een B&B is op grond van het Activiteitenbesluit ingedeeld als type A-inrichting. Dit betekent dat de eigenaar veelal geen melding milieubeheer hoeft te doen of een omgevingsvergunning voor het oprichten of veranderen van een milieu-inrichting hoeft aan te vragen. Wel moet hij zich houden aan de regels die in het Activiteitenbesluit zijn opgenomen. 5.4 Overige wetgeving Los van de gemeentelijke verplichtingen moet de eigenaar zich inschrijven bij de Belastingdient, het Bedrijfschap Horeca en Catering en heeft hij of zij verplichtingen op grond van de Waterleidingwet (veilig leidingwater c.q. legionellapreventiemaatregelen) en omdat er een ontbijt wordt bereid houdt de Voedsel en Warenautoriteit toezicht op een hygiënische bereidingsplaats. 9
6, Samenvatting De huidige beleidsregels voor B&B voldoen niet meer aan de ontwikkelingen/trends van deze tijd. In de markt (vraag naar duurzame kleinschalige verblijfsrecreatie versus aanbod van potentiële bed & breakfast eigenaren) bestaat behoefte aan een duidelijke flexibele regelgeving voor deze sector. Met de voorgestelde geactualiseerde regels wordt hierin voorzien. Met name de mogelijkheid tot het realiseren van B&B voorzieningen in bijgebouwen betekent een belangrijke versoepeling. Dit betekent dat een aantal nu illegale accommodaties met de nodige vergunning(en) kunnen worden gelegaliseerd. Na vaststelling van de nieuwe regels door de raad wordt hiervan een overzicht opgesteld. Handhavend optreden is aan de orde indien (illegale) B&B s ook niet aan de nieuwe regels kunnen voldoen. ++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++ 10
11