Veelgestelde vragen huurverhoging 2016 1. Wat is de door Plavei vastgestelde huurverhoging voor sociale huurwoningen? 2. Wat is wettelijk gezien de maximale huurverhoging? 3. De huurverhoging is voor een deel inkomensafhankelijk, wat houdt dit in? 4. Wat is de verhuurdersheffing? 5. Is de inkomensafhankelijke huurverhoging van toepassing op alle woningen? 6. Hoe hoog mag de huurverhoging zijn voor huurders van woningen met een huurprijs hoger dan 710,68? 7. Hoe hoog mag de huurverhoging zijn voor huurders met een onbekend inkomen? 8. Mijn huurprijs wijkt af van de door Plavei vastgestelde percentages van 1% en 4%. Hoe kan dat? 9. Wat is streefhuur? En passend toewijzen? 10. Hoe komt Plavei aan mijn inkomensgegevens? 11. Mag Plavei mijn inkomen opvragen? 12. Wat wordt verstaan onder het huishoudinkomen? 13. Hoe wordt het inkomen en de huishoudsamenstelling bepaald? 14. Wie vallen er onder de categorie gehandicapt of chronisch ziek? 15. Hoe zit het met de huurtoeslag? 16. Hoe wordt de huurprijs bepaald? 17. Kan ik bezwaar maken tegen de huurverhoging? 18. Hoe maak ik bezwaar? 19. Wat gebeurt er nadat ik het bezwaar heb ingediend? 20. Wat gebeurt er als ik de voorgestelde huurverhoging niet betaal? 21. Moet ik zelf nog iets doen of wordt het bedrag automatisch afgeschreven? 1
1. Wat is de door Plavei vastgestelde huurverhoging voor sociale huurwoningen? In nauw overleg met naam nog invullen die de huurders van Plavei vertegenwoordigt, zijn we uitgekomen op de volgende percentages: Huishoudinkomen tot 34.678,- : 1% Inkomensafhankelijk: Huishoudinkomen tussen 34.678,- en 44.360,- : 1% Huishoudinkomen boven de 44.360,- : 4% De inkomensafhankelijke huurverhoging geldt niet voor garages en/of parkeerplaatsen. 2. Wat is wettelijk gezien de maximale huurverhoging? De basis huurverhoging die de regering heeft vastgesteld voor sociale huurwoningen bedraagt 2,1%. Dit bedrag is als volgt opgebouwd: - 0,6% inflatie - 1,5% extra, ten behoeve van de verhuurdersheffing Hier bovenop komt dan nog het percentage inkomensafhankelijke huurverhoging bij inkomens hoger dan 34.678,-. De maximale huurverhogingspercentages zijn dan: Huishoudinkomen tot 34.678,- : 2,1% Inkomensafhankelijk: Huishoudinkomen tussen 34.678,- en 44.360,- : 2,6% Huishoudinkomen boven de 44.360,- : 4,6% 3. De huurverhoging is voor een deel inkomensafhankelijk, wat houdt dit in? Dit houdt in dat de jaarlijkse huurverhoging, bovenop het door de minister vastgestelde basispercentage een extra percentage kan krijgen. Dit is afhankelijk van uw inkomen. Het kabinet wil ervoor zorgen dat meer sociale huurwoningen beschikbaar komen voor lagere inkomensgroepen. Vanaf 1 juli 2013 gelden daarom hogere percentages voor de huurverhoging voor hogere inkomens en middeninkomens. Het kabinet wil hiermee de doorstroming van hogere inkomensgroepen stimuleren en het scheefhuren tegengaan. Daarnaast hoopt het kabinet dat mensen met een hoger inkomen de overstap maken naar de koopsector. Daarnaast zorgt deze extra huurverhoging voor meer inkomsten, zodat de corporaties de hoge heffingen, met name de verhuurdersheffing, kunnen betalen. 4. Wat is de verhuurdersheffing? De verhuurdersheffing is een soort belasting voor verhuurders. De verhuurdersheffing geldt voor corporaties met sociale huurwoningen. Voor Plavei is dat ongeveer 2,2 miljoen. 5. Is de inkomensafhankelijke huurverhoging van toepassing op alle woningen? Nee, de inkomensafhankelijke huurverhoging geldt alleen voor sociale huurwoningen. Dit zijn woningen met een kale huurprijs t/m 710,68 per maand. Voor deze woningen gelden regels voor de maximale huurprijs. Ook na de huurverhoging blijven de woningen ruimschoots onder de maximaal toegestane huurprijs. Bij een huurprijs hoger dan 710,68 zijn we vrij in het bepalen van de huurverhoging. 2
6. Hoe hoog mag de huurverhoging zijn voor huurders van woningen met een huurprijs hoger dan 710,68? Bij een huurprijs hoger dan 710,68 is Plavei vrij in het bepalen van de huurverhoging. Deze huurders krijgen een huurverhoging van 2%. Deze huurverhoging is niet inkomensafhankelijk. 7. Hoe hoog mag de huurverhoging zijn voor huurders met een onbekend inkomen? Voor huurders met een onbekend inkomen mag het 2,1% zijn, maar we vragen huurverhoging maximaal 1%. 8. Mijn huurprijs wijkt af van de door Plavei vastgestelde percentages van 1% en 4%. Hoe kan dat? Het percentage huurverhoging dat u heeft gekregen kan positief afwijken van een van bovenstaande percentages. Dit komt doordat we de huren niet boven de streefhuur- en huurtoeslaggrens willen laten stijgen. Wij vinden het belangrijk dat onze woningvoorraad bereikbaar blijft voor huurders die in aanmerking komen voor huurtoeslag en dat deze niet boven de grens van de streefhuur uitkomt. 9. Wat is streefhuur? En Passend Toewijzen Iedere huurwoning van Plavei heeft zijn eigen huurprijs. Wij vinden het belangrijk dat woonruimte betaalbaar blijft. Daarom vragen we bij sociale huurwoningen altijd een lagere huur dan de maximale huur die de overheid toestaat. Afhankelijk van de kwaliteit en de ligging van een woning houden we gemiddeld een huur aan van gemiddeld 75% van de maximaal toegestane huur (=100%): de streefhuur. Op twee momenten passen wij de huurprijs van een van een woning aan. Elk jaar tijdens de huurverhogingsronde op 1 juli en op het moment dat huurders een woning opzeggen en wij de woning opnieuw verhuren. Als huurders een woning opzeggen, bepalen wij opnieuw de huurprijs voor die woning. Iedere woning krijgt bij een huuropzegging een huur die gelijk is aan de streefhuur. Wanneer een huurwoning de streefhuur heeft bereikt of een huurprijs heeft die boven ons streefhuurpercentage ligt, dan verhogen wij de huur van deze woning niet. Het plaatje hieronder laat zien hoe het zit: Hierdoor kan het voorkomen dat iemand geen huurverhoging krijgt of dat een woning nadat de huur is opgezegd een lagere huurprijs krijgt. Deze woning heeft dan een huurprijs die op of boven de streefhuur zit en de huur kan daardoor niet stijgen en moet soms dus zelfs verlaagd worden bij opzegging. We doen dit om ervoor te zorgen dat er voldoende aanbod is voor mensen met een inkomen tot de huurtoeslaggrens. Zij mogen door de maatregel Passend Toewijzen alleen de woning huren die past bij hun inkomen. 75% van de mensen die op onze woningen reageert is afhankelijk van huurtoeslag. Passend Toewijzen betekent dus dat op basis van je inkomen bepaald is op welke woningen je kunt reageren en wat je maximaal aan huur mag besteden. De overheid wil hiermee haar uitgaven aan huurtoeslag verminderen. Lees meer over Passend Toewijzen. 3
10. Hoe komt Plavei aan mijn inkomensgegevens? De Belastingdienst verzamelt voor ons deze gegevens. Zij haalt deze uit de Gemeentelijke Basisadministratie. In het kader van de privacywet geeft de Belastingdienst geen gespecificeerde inkomensgegevens aan ons, maar alleen een verklaring in welke van de drie inkomenscategorieën uw huishouden valt. Op de inkomensverklaring worden de inkomensgroep en het aantal inkomensontvangers van het huishouden vermeld. Wanneer vanwege uw huishoudinkomen een inkomensafhankelijke huurverhoging van toepassing is, zijn wij verplicht om deze verklaring mee te sturen. 11. Mag Plavei mijn inkomen opvragen? Ja, dit mag volgens de Wet gegevensverstrekking Belastingdienst. Er loopt nog een kort geding van de Woonbond. We wachten dit af en blijven de wet volgen. 12. Wat wordt verstaan onder het huishoudinkomen? - Inkomen uit werk en woning; - Inkomen uit dividend en aandelen; - Inkomen uit sparen en beleggen. Het huishoudinkomen is het inkomen van de huurder(s) en de overige bewoners van de woonruimte samen. Het inkomen van bewoners die op 1 januari 2016 nog geen 23 jaar waren, telt alleen mee wanneer dat boven het minimumloon ligt. 13. Hoe wordt het inkomen en de huishoudsamenstelling bepaald? De Belastingdienst gaat uit van het belastbaar inkomen van 2014 van alle leden van het huishouden. Het gaat dan echter om de samenstelling van het huishouden zoals dat per 1 juli 2016 is. Huishoudens met een inwonend lid van het huishouden dat gehandicapt is of een chronische ziekte heeft, krijgen alleen de basishuurverhoging van 1%. 14. Wie vallen er onder de categorie gehandicapt of chronisch ziek? De Minister heeft vastgesteld wie er onder de categorie chronisch ziek of gehandicapt vallen. De regeling geldt voor huurders of een ander lid van het huishouden met: - Een verplegingsindicatie of individuele begeleidingsindicatie van minimaal tien uur - Een zorgindicatie "verblijf" - Een activiteiten dagelijks leven- indicatie Onder deze regeling vallen ook huurders die kunnen aantonen dat hun woning is aangepast aan de handicap van een van de bewoners. Is uw woning op deze manier aangepast? Dan heeft u een beschikking nodig op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning of Wet voorzieningen gehandicapten (de voorloper van de Wet maatschappelijke ondersteuning) die voor 1 mei 2016 aan u is verstrekt. Indien deze situatie van u op toepassing is, kunt u bezwaar maken. Echter, u kunt alleen bezwaar maken als u een inkomensafhankelijke huurverhoging, dus gelijk aan of meer dan 2,0%, heeft gehad. 15. Hoe zit het met de huurtoeslag? Op verzoek van de Belastingdienst/Toeslagen heeft Plavei de nieuwe huurprijs doorgegeven. De Belastingdienst/Toeslagen verwerkt deze gegevens automatisch. Omdat de Belastingdienst/Toeslagen de nieuwe huurprijs automatisch verwerkt, hoeft u niets te doen. Het kan zijn dat de Belastingdienst/Toeslagen uw gegevens niet kan verwerken. In dat geval ontvangt u in juni nog een brief met een formulier van de Belastingdienst/Toeslagen met de vraag uw nieuwe huurgegevens door te geven. Daarvoor hebt u dan het voorstel tot aanpassing van de huurprijs 2016 nodig. Bewaar de brief daarom zorgvuldig. 4
16. Hoe wordt de huurprijs bepaald? De huurprijs van de woning wordt bepaald door het aantal punten dat de woning krijgt op basis van het woningwaarderingssysteem. Er worden punten gegeven voor bijvoorbeeld de oppervlakte van de woning, de woonomgeving en de voorzieningen in de woning. Het puntenaantal dat hoort bij uw woning kunt u vinden in Mijn lavei via www.plavei.nl. Bij elk puntentotaal hoort een maximaal redelijke huurprijs. De huur mag nooit meer bedragen dan deze vastgestelde prijs, ook niet na een huurverhoging. Plavei vraagt van de maximale redelijke huurprijs een bepaald percentage, ook wel de streefhuur (zie vraag 15) genoemd. Indien u zelf een voorziening heeft aangebracht in de woning, bijvoorbeeld een nieuwe keuken of verhoogd toilet, dan wordt deze niet meegenomen in het puntensysteem. Het bepalen van de huurprijs en ook de huurverhoging is onderdeel van het huurbeleid van Plavei. 17. Kan ik bezwaar maken tegen de huurverhoging? Ja, dat kan. Maar, alleen op de volgende gronden: De huurprijs wordt hoger dan wettelijk toegestaan; De Huurcommissie heeft een tijdelijke huurverlaging uitgesproken vanwege onderhoudsgebreken of heeft dit verzoek nog in behandeling; Dit is de tweede huurverhoging in 12 maanden; Het voorstel tot huurverhoging is te laat; Er staan fouten in het voorstel. De inkomensafhankelijke huurverhoging klopt niet, want: De samenstelling van het huishouden (het aantal personen met een inkomen) op de inkomensverklaring van de Belastingdienst klopt niet Het gezamenlijke inkomen (huishoudinkomen) op de inkomensverklaring van de Belastingdienst klopt niet; Het huishoudinkomen over 2016 is veel lager dan het huishoudinkomen over 2014*; Ik heb een CIZ-indicatie of een Wmo- of Wvg-beschikking**; * Let op: stuur kopieën mee van de inkomensverklaringen (IB60) van de Belastingdienst van alle bewoners, en een uittreksel Basisregistratie personen (voorheen GBAuittreksel) waaruit blijkt hoeveel bewoners op het adres staan ingeschreven. ** Let op: stuur een kopie mee van uw CIZ-indicatie of van uw Wmo- of Wvg-beschikking. Ook kunt u bezwaar maken als tussen het moment van eerste gegevensopvraag (maart/april) en 1 juli 2016 wijzigingen in het huishouden leiden tot een lager inkomen. 18. Hoe maak ik bezwaar? Wanneer u bezwaar wilt maken, dan kunt u gebruikmaken van het bezwaarschriftformulier. Hier vindt u ook een link naar het formulier. U kunt ook een exemplaar afhalen op ons kantoor. Het ingevulde formulier moet u vóór 1 juli 2016 naar ons postadres sturen. Let op: u kunt geen bezwaar maken op grond van uw inkomen wanneer u minder dan 1% huurverhoging heeft gehad. 19. Wat gebeurt er nadat ik het bezwaar heb ingediend? Nadat wij het bezwaarschrift hebben ontvangen, ontvangt u van ons een ontvangstbevestiging. Het kan zijn dat we nog aanvullende gegevens van u nodig hebben. Wanneer dat zo is, vermelden we dit in de ontvangstbevestiging. We bekijken uw argumenten en aangeleverde gegevens en toetsen of uw bezwaar terecht is. Vervolgens ontvangt u van ons een advies. U bepaalt hierna zelf of we uw bezwaar doorzetten naar de Huurcommissie. Hiervoor moet u de Huurcommissie legeskosten betalen. Deze moet u binnen een bepaalde periode na indiening van het bezwaar betaald hebben, anders neemt de Huurcommissie uw bezwaar niet in behandeling. Als uw bezwaar terecht is, krijgt u uw legeskosten terug. Wanneer uw bezwaar niet terecht is, bent u deze kwijt. De legeskosten bedragen 25,- (prijspeil 2016) per bezwaar. 5
20. Wat gebeurt er als ik de voorgestelde huurverhoging niet betaal? U ontvangt dan een herinneringsbrief. U krijgt dan alsnog de gelegenheid om binnen zes weken na 1 juli bezwaar te maken. Doet u dit niet, dan moet u de huurverhoging betalen vanaf de voorgestelde ingangsdatum. Als u toch een bezwaarschrift wilt indienen, moet u dit in elk geval binnen de termijn doen. U moet nu het bezwaarschrift rechtstreeks bij de Huurcommissie indienen en kunt het dus niet meer eerst door ons laten toetsen. Als u op tijd bent neemt de Huurcommissie uw bezwaarschrift gewoon in behandeling en doet uitspraak. 21. Moet ik zelf nog iets doen of wordt het bedrag automatisch afgeschreven? Wanneer u ons een machtiging tot automatische incasso heeft gegeven, hoeft u niets te doen. Het huurbedrag passen wij per 1 juli aan. Wanneer u zelf de huur elke maand overmaakt via bijvoorbeeld internetbankieren, let dan op dat u voor 1 juli het bedrag van uw periodieke overschrijving aanpast. Staat uw vraag er niet bij? Neem dan contact met ons op via 0316-29 66 00, info@plavei.nl of kom langs bij ons op kantoor. Of kijk eens op een van de volgende websites: www.woonbond.nl www.rijksoverheid.nl www.belastingdienst.nl www.huurcommissie.nl 6