Relatiedag Bureau Ruimtewerk, Bureau Rekenruimte en Het Oversticht Juridische componenten van herbestemmen Bas ten Kate en Vera Textor 10 september 2014
Programma I. Stedelijke herverkaveling II. Snelste wijze verkrijgen bouwtitel? III. Ladder voor duurzame verstedelijking
I. Stedelijke herverkaveling Aanleiding (I): Bestaande inrichting stedelijk gebied voldoet vaak niet meer als gevolg van o.m. - crisis; - mobiel werken; - digitaal winkelen.
Stedelijke herverkaveling Aanleiding (II): Herontwikkeling stedelijk gebied blijkt lastig door o.m.: - versnipperde eigendom; - groot aantal gerechtigden (huur/erfpacht); - hoge verwervingskosten; - moeilijk werken.
Stedelijke herverkaveling Definitie: 1977: Een zodanige samenvoeging, verkaveling en verdeling van onroerende goederen binnen een daartoe bij stadsvernieuwingsplan aangewezen gebied, dat een doelmatige en gecoördineerde uitvoering van dit plan mogelijk wordt. 2014: Herverkaveling is het herschikken van de zakelijke rechten binnen een bepaald gebied.
Stroomversnelling? Stedelijke herverkaveling - Juni 2014 Grenzen verschuiven Eindrapportage Commissie Stedelijke Herverkaveling (http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/rapporten/2014/07/10/ eindrapportage-commissie-stedelijke-herverkaveling.html) - 1 juli 2014 Motie om het instrument stedelijke herverkaveling voorafgaand aan het in werking treden van de Omgevingswet en naar analogie van de Wilg al op korte termijn te verankeren in wetgeving aangenomen.
Procedure (I): Stedelijke herverkaveling
Procedure (II): Stedelijke herverkaveling
Stedelijke herverkaveling Knelpunten (I): Inbreng gewaardeerd naar marktwaarde in situatie vóór herverkaveling en wijziging omgevingsplan; Uitname gewaardeerd naar marktwaarde in situatie na herverkaveling en wijziging omgevingsplan; Herverkaveling wordt gefinancierd met bestemmingswinst; Aanvaardbare trendbreuk?
Knelpunten (II): Stedelijke herverkaveling Stedelijke herverkaveling alleen mogelijk als een voldoende grote meerderheid van de betrokken eigenaren daar voorstander van is. Primaat bij particuliere partijen? Onteigening wegens particulier belang?
Knelpunten (III): Stedelijke herverkaveling Praktisch uitvoerbaar of nauwelijks te ontwarren puzzel? Is het model van de Wilg wel opgewassen tegen stedelijke eigendomsverhoudingen en uiteenlopende bestemmingen?
II. Snelste wijze verkrijgen bouwtitel? Diverse procedures: - Omgevingsvergunning voor bouwen en afwijken bestemmingsplan; - Projectuitvoeringsbesluit Chw (artikel 2.10 Chw); - Gecoördineerd vaststellen bestemmingsplan en verlenen omgevingsvergunning (artikel 3.30 lid 1 sub b Wro).
Besluit Omgevingsvergunning voor bouwen en gebruiken Bouwtitel Wabo, Chw en Wro Termijn rechtskracht ruimtelijk besluit 32 weken, tenzij vovo Termijn onherroepelijk ruimtelijk besluit beroep + hoger beroep Projectuitvoeringsbesluit Chw 32 weken, tenzij vovo 6 maanden na afloop beroepstermijn Gecoördineerd vastgesteld bestemmingsplan en omgevingsvergunning bouwactiviteiten (art. 3.30 lid 1 sub b Wro) 26 weken 6 maanden na ontvangst verweerschrift NB: 6 maanden na afloop beroepstermijn indien Afd. 1.2 Chw van toepassing
Voordelen Eén besluit om project mogelijk te maken Rechtstreeks beroep bij AbRS Termijn uitspraak 6 maanden Afdeling 1.2 Chw (waarschijnlijk) van toepassing Projectuitvoeringsbesluit Nadelen Verschillende bevoegde gezagen: o.a. gemeenteraad Beperkingen toepasbaarheid Opschorting inwerkingtreding besluit tot na uitspraak AbRS Geen flexibiliteit
Omgevingsvergunning activiteiten bouwen en gebruiken Voordelen Eén besluit Ook Ffw-ontheffing Deelvergunningen of fasering mogelijk Bevoegd gezag: B&W Afdeling 1.2 Chw (waarschijnlijk) van toepassing Nadelen Beroep in twee instanties Moet gaan om concreet project: geen flexibiliteit
Coördinatieregeling bestemmingsplan en omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen Voordelen Bestemmingsplan en omgevingsvergunning voor activiteit bouwen: mogelijkheid flexibiliteit Besluiten voor beroep aangemerkt als één besluit Rechtstreeks beroep bij AbRS Termijn uitspraak 6 maanden Afdeling 1.2 Chw (waarschijnlijk) van toepassing Nadelen Verschillende bevoegde gezagen: o.a. gemeenteraad en B&W Diverse besluiten
Voor herbestemming relevante recente en aanstaande wetswijzigingen A. Verbeteringen Wabo 1. Tijdelijke vergunning activiteit - Voortdurende activiteit (art. 2.23 Wabo); - Artikel 2.12 lid 2 Wabo vervalt; - Aflopende activiteit; herstel oude situatie (art. 2.23a Wabo) - Reguliere procedure art. 3.10 lid 1 aanhef en onderdeel a Wabo vervalt. Let op: - Nog niet in werking getreden! - Naar verwachting 1 november 2014 tegelijk met wijzigingen Bor.
B. Ontwerp-Besluit omgevingsrecht (Stcrt. 2013, 30053) 2. Tijdelijke vergunning bouwwerk - Nieuw art. 5.16 Bor: tijdelijk bouwwerk; - Maximaal 15 jaar. Let op: - Nog niet in werking getreden en definitieve regeling kan verschillen van ontwerp! - Naar verwachting 1 november 2014 tegelijk met wijziging Wabo.
Ladder voor duurzame verstedelijking - Wettelijk kader: artikel 3.16, tweede lid Bro; - Bieden van ruimte voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet in plantoelichting worden gemotiveerd; - Stedelijke ontwikkeling (art. 1.1.1 lid 1 aanhef en onderdeel i Bro): Stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein ( ), of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.
Ladder voor duurzame verstedelijking Geen nieuwe stedelijke ontwikkeling? - 4 woningen bij recht en 3 bij wijzigingsplan (ABRvS 18 december 2013, ECLI:NL:RVS:2013:2471)? - 1,5 ha bedrijventerrein (ABRvS 19 februari 2014, ECLI:NL:RVS:2014:570)? - Ombouwen van bestaande woningen tot zorgwoningen (ABRvS 4 september 2013,ECLI:NL:RVS:2013:1038)?
Ladder voor duurzame verstedelijking Trede 1: onderbouwing actuele regionale behoefte Per 1 juli wijziging artikel 3.1.6 Bro (Stb. 2014, 174, iwtr. Stb 2014, 213): bij onderzoek naar de actuele regionale behoefte geen economische doelen nastreven behoeftevraag plaatsen in het licht van de ruimtelijke ordening behoefte afwegen ten opzichte van bestaand aanbod Voorbeeld bij detailhandel: inzichtelijk maken dat het plan geen zodanige leegstand tot gevolg zal hebben dat dit tot een uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening onaanvaardbare situatie in de betrokken regio zal leiden (ECLI:NL:RVS:2014:3012)
Ladder voor duurzame verstedelijking Trede 2: benutten beschikbare bestaande stedelijke gronden door herstructurering/transformatie/anderszins Niet altijd nodig dat eerst alle (mogelijke) inbreidings- en transformatielocaties moeten zijn bebouwd voordat tot uitbreiding kan worden besloten, ABRvS 5 februari 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:307) Belangen bij uitbreiding Zuivelhoeve wegen zwaarder dan gegeven dat elders ruimte is, ABRvS 24 april 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:1421)
Ladder voor duurzame verstedelijking Trede 3: inpassing stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied betreffende regio niet mogelijk, dan beoordelen in hoeverre ontwikkeling mogelijk is op locaties die al ontsloten zijn of ontsloten worden door verschillende modaliteiten Beschrijven in hoeverre de gekozen locatie voor de nieuwe stedelijke ontwikkeling via verschillende manieren van vervoer passend ontsloten is of als zodanig wordt ontwikkeld (ABRvS 20 augustus 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3060 en 30 juli 2014, ECLI:NL:RVS:2014:2838 )
Vragen? Bas ten Kate: bas.tenkate@nysingh.nl Vera Textor: vera.textor@nysingh.nl