Rijksmonume Verkennend onderzoek herbestemming Muntentoren Deventer
Verkennend onderzoek herbestemming Muntentoren Deventer Datum : 24-06-2013 Projectnummer : K120397 Opdrachtgever Uitgevoerd door Met bijdrage van : Gemeente Deventer Mevrouw Jorien Kranendijk Leeuwenbrug 85 7411 TH, Deventer T (0570) 69 35 85 jjfm.kranendijk@deventer.nl : ir. W.P.G. ter Horst, architect Korfker Architecten Sportlaan 12, Emmeloord Postbus 110, 8300 AC Emmeloord T (0527) 69 99 99 F (0527) 61 29 82 info@korfker.nl www.korfker.nl KvK 52049744 : ir. Y.L.A. de Jong-Groeneboer YoungGreen Hendrik Kraemerlaan 20 3972 SM Driebergen-Rijssenburg Pagina 2
Inhoudsopgave 1. Locatie en zichtbaarheid... 4 2. Het complex en zijn geschiedenis... 4 3. Objectomschrijving... 5 3.1. De woning... 5 3.2. De Muntentoren... 5 4. Monumentenstatus... 5 5. Bestemmingsplan... 6 6. Functioneel en markttechnisch onderzoek... 6 6.1. SWOT analyse... 6 6.2. Inventarisatie opties... 6 6.2.1. Verkoop van bestaande pand... 6 6.2.2. Renovatie t.b.v. verhuur in huidige functie... 7 6.2.3. Ontwikkelen... 7 6.3. Herbestemmingsopties... 7 6.3.1. Lichte horecabestemming... 7 6.3.2. Huurwoningen voor starters/studenten... 7 6.3.3. Kleine werkplekken of ateliers... 8 6.3.4. Zorgfunctie... 8 6.3.5. Wooneenheden... 8 6.3.6. Hotel of hostel... 8 Bijlage 1 - bouwkundig inspectierapport Bijlage 2 tekeningen Bijlage 3 - uittreksel rijksmonumentendata Bijlage 4 bestemmingsplan Pagina 3
1. Locatie en zichtbaarheid Het complex de Muntentoren ligt in de binnenstad van Deventer, direct achter de oude stadsmuur, welke je daar ook beleeft. In toeristische uitingen wordt de Muntentoren met zijn binnenpleintje veel genoemd. Ondanks de hemelsbreed korte afstand tot de kern van de binnenstad is het pand enigszins moeilijk te vinden, aangezien het alleen via smalle straten te bereiken is. Het pand met zijn binnenpleintje vormt een soort hofje en ligt niet in de automatische looplijnen van de gemiddelde stadsbezoeker. Door toeristen wordt het wel gevonden. Direct rond het bouwwerk zijn alleen een aantal vergunninghoudersparkeerplaatsen. Een grote parkeergarage ligt op ca. 150m. Parkeren op eigen terrein is niet mogelijk en ook niet te creëren d.m.v. kelders o.i.d. 2. Het complex en zijn geschiedenis Het complex bestaat uit een kleine woning, een binnenplaats (eigen terrein), het gebouw de Muntentoren en een kleine tuin omsloten door een tuinmuur. In de 17e en 18e eeuw was de muntentoren een werkplaats waar, gezamenlijk met de steden Zwolle en Kampen, de muntmeester provinciale en stedelijke munten sloeg. Dit uiteraard tegen de zin van de landelijke regering, die haar eigen munt wilde invoeren. Dit oude muntgebouw verkeerde aan het begin van de eeuw in zo n bouwvallige toestand dat het in 1913 voor afbraak verkocht dreigde te worden. De met hart en ziel aan de stad verknochte kooplieden H.H. Lugard jr. en G.J. Lugard kochten het toen aan en bekostigden uit eigen middelen een restauratie. De sluitsteen met daarin gebeiteld Die Munte werd bij de restauratie van 1913-1914 aangebracht en is dus niet erg oud. 1 In februari 1945 werd bij een geallieerde bomaanval het Muntentorencomplex bijzonder zwaar beschadigd. G.J. Lugard jr., één van de bestuurders van de Stichting (red: de Lugard stichting die zorg droeg voor het beheer van de Muntentoren) en zoon van H.H. Lugard jr., beijverde zich om het complex met gebruikmaking van rijkssubsidie en van particuliere gelden te restaureren. Deze restauratie kwam in 1951 gereed. Tevens werd het complex uitgebreid, onder meer door de aankoop van drie aangrenzende woningen die tot atelierruimten ten behoeve van Deventer kunstenaars verbouwd werden. Van 1952-1965 organiseerde G.J. Lugard jr. exposities in het complex, dat daarnaast verhuurd werd voor andere, doch voornamelijk culturele doeleinden. Van 1966-1973 kwam de organisatie van de exposities in handen te liggen van tentoonstellingscommissies, ingesteld door de Culturele Raad van Deventer. Begin 1974 nam de Vereniging Kabelomroep Deventer het gehele complex voor de tijd van twee jaar in gebruik. Het "Huisje van de Weduwe", in gebruik als conciërgewoning behield echter zijn bestemming, evenals de schildersateliers. 2 Vanaf ca. 1976 richtte de heer Straus, die tot aan zijn overlijden in het huisje van de weduwe heeft gewoond, een permanente ruimtevaartexpositie in op de bovenste verdieping van het pand. De grote zaal beneden werd nog wisselend gebruikt. 1 bron website geocoaching 2 bron stadsarchief Deventer Pagina 4
De nieuw apostolische gemeente in Deventer was gehuisvest in het oud FNV kantoortje aan de graaf van Burenstraat en kon daar niet langer blijven. Er werd dus naarstig gezocht naar een goed onderkomen. De Muntentoren bood uitkomst met mogelijkheid van het huren van de begane grond. Toen de Lugard stichting rond 1989 echter in financiële moeilijkheden kwam is besloten het gebouw over te nemen. Sinds die tijd is het eigendom van de Nieuw Apostolische Kerk in Nederland. Echter, sinds januari 2012 is de kerkelijke gemeenschap van Zutphen en Deventer gefuseerd en sindsdien is het gebouw niet meer in functie. 3. Objectomschrijving 3.1. De woning Het is een kleine woning die aan alle zijden door openbare ruimte omsloten wordt. inhoud ca. 300 m³ oppervlakte begane grond 46 m² (bvo) verdieping 46 m² (bvo) met kleine vliering. 3.2. De Muntentoren Het is een gebouw met een grote zaal op de begane grond en een grote zaal op de verdieping. Er zijn enkele toiletten aanwezig en een pantry. In de entreevleugel zit het trappenhuis, wat door de trap zelf en glas in lood ramen bijzonder is. Er is ook een grote zolder, die op dit moment moeilijk bereikbaar is. Hier is geen verblijfsgebied mogelijk. Tevens is er een lage kelder met vochtproblemen. inhoud ca. 2330 m³ oppervlak begane grond 194 m² (bvo) oppervlak verdieping 179 m² (bvo) oppervlak zolder 106 m² (bvo) oppervlak kelder 32 m² (bvo) oppervlak tuin 43 m² (bvo) Voor meer informatie zie bijlage 1, bouwkundig inspectierapport en bijlage 2, tekeningen. 4. Monumentenstatus De bebouwing valt onder typering beschermd stadsgezicht. Zowel de woning als de Muntentoren zijn bestempeld als rijksmonument. Echter, de monumentendatabase heeft de huisnummers door elkaar gehaald. De Monumentenbeschrijving voor nr. 2 en 4 luidt als volgt: Complex rond klein binnenpleintje. In het huis aan de oostzijde werden in de zeventiende eeuw stedelijke munten geslagen. De muur langs de plaats in hoofdzaak wellicht middeleeuws; torentje van omstreeks 1600. Een verdere benoeming van bijzonderheden is er niet en maakt aannemelijk dat we vrij zijn tot het opnieuw indelen en toekennen van programma voor de panden. Wel hebben we dus een beperking in het aanpassen van de buitenzijde, ik schat in dat de zijde naar de parkeerplaatsen het meest geschikt is voor een eventuele ingreep. De binnenplaats met pomp moet grotendeels onaangetast blijven. Zie verder bijlage 3, uittreksel rijksmonumentendata Pagina 5
5. Bestemmingsplan Er ligt een bestemming maatschappelijk op het totaal en binnen de bestemming maatschappelijk is het mogelijk wooneenheden te maken. Voorwaarde is echter wel dat deze op de verdieping worden gerealiseerd. Gezien de eerdere overleggen met de gemeente begrijp ik dat er over kansrijke plannen die buiten de bestemming vallen te praten valt. Zodoende is er met het oog op het bestemmingsplan geen reden om functies uit te sluiten (behoudens een bestemming als industrie). Zie verder bijlage 4, bestemmingsplan 6. Functioneel en markttechnisch onderzoek 6.1. SWOT analyse Kracht - Liggend in het bergkwartier; veel bezoekers vanwege historische panden. - Dichtbij grote parkeergarage en de Brink. - Zeer herkenbaar en onderdeel promotie VVV. - Eigen binnenterrein, hetgeen mogelijkheden biedt. - Grote zalen met goede ontsluiting geeft veel mogelijkheden in ruimte gebruik - Goede Bouwkundige staat (buitenzijde en binnenzijde) Zwakte - Gebrek aan parkeerplaatsen, er zijn slechts enkele vergunninghouders-parkeerplekken dichtbij. - Buiten de looplijnen van gemiddelde bezoeker stad. - Isolatiewaarden - Beperkte buitenruimten Kansen - Het complex is gelegen op slechts enkele minuten lopen vanaf de Brink, het centrale en levendige plein in de Deventer binnenstad. - Deventer is een stad met ook veel kleine ondernemers - Gemeente is meewerkend in opstelling Bedreigingen - Rijksmonument, aanpassingen in gevel zeer beperkt - Veranderingen zijn kostbaar (weinig voorzieningen aanwezig) 6.2. Inventarisatie opties 6.2.1. Verkoop van bestaande pand De markt is niet gunstig voor een direct verkoop. Indien er een koper is, is dit het meest gunstig voor de kerk. Wel dient er rekening gehouden te worden met het herstel van dak. Aan drie zijden zijn er dakpanplaten toegepast en moet de oude pan weer teruggebracht worden. Het dakbeschot lijkt in orde. De kosten hiervan worden nader onderzocht. Middels een taxatie is de waarde van het pand vastgesteld. Pagina 6
6.2.2. Renovatie t.b.v. verhuur in huidige functie Het renoveren van het pand t.b.v. verhuur vergt een aanzienlijke investering. Het dak en de stoffering zou vernieuwd moeten worden en de verwarmingsinstallatie zou vernieuwd dan wel verbeterd moeten worden. Ondanks het achterliggende Logegebouw Deventer is er blijkbaar nog steeds vraag naar ruimten voor vergaderingen, voordrachten, tentoonstellingen, muziek, workshops enz. Er komen nu reeds aanvragen voor het huren van het gebouw binnen. Het is echter een goede vraag of het complex rendabel geëxploiteerd kan worden. Het is echter wel te overwegen in ieder geval ruimte te reserveren voor dergelijke activiteiten. Bekeken moet worden wat hierin wenselijke m2 zijn, door analyse van de huidige vraag. Deze functie zou ook goed in lijn zijn met de visie van de dhr. Lugard, de drijvende kracht bij het destijds renoveren en opbouwen van het complex. 6.2.3. Ontwikkelen Een ontwikkeling van het pand zou op verschillende manieren vorm kunnen krijgen. De NAK zou een ontwikkelaar kunnen betrekken, de ontwikkeling zelf kunnen financieren en vervolgens het complex kunnen exploiteren of verkopen aan een investeerder of gebruiker. Een andere mogelijkheid is het uitwerken van het plan om op deze manier het pand tegen her-ontwikkelwaarde te kunnen verkopen. Door deze aanpak is er de garantie dat er goed onderzoek is gedaan naar de mogelijkheden en dat bij verkoop het pand ook daadwerkelijk een goede nieuwe bestemming krijgt. 6.3. Herbestemmingsopties In de brainstorm m.b.t. ontwikkeling komen een aantal mogelijke bestemmingen naar voren. Deze zijn in een aantal bijlagen ook in beeld gebracht. 6.3.1. Lichte horecabestemming Redenerend vanuit de sterke punten inspelend op het hofje en de ontdekkende stadsbezoeker is een lichte horecabestemming op de begane grond zeer wel denkbaar. Ruimten erboven t.b.v. verhuur als genoemd bij punt 6.2.2. 6.3.2. Huurwoningen voor starters/studenten Redenerend vanuit de marktvraag kan gedacht worden aan huurwoningen voor starters/studenten, die niet vast zitten aan de auto voor de deur en die graag in het centrum willen wonen. Hier is wel overleg met de gemeente nodig mbt een eventuele parkeernorm. In de toekomst zouden als de markt gunstiger is de starterswoningen verkocht kunnen worden. Een specifieke doelgroep kan hier ook nog voor gezocht worden, mogelijk vanuit de behoeften vanuit NAK internationaal, bijvoorbeeld woonruimte om te studeren (past binnen maatschappelijke functie). Of via de IO, een organisatie in Deventer dat buitenlanders helpt met het studeren in o.a. Deventer aan de hoge school. Mogelijk hebben zij ook wel een huisvestingsprobleem en kan een soort klein campus een oplossing zijn. Pagina 7
6.3.3. Kleine werkplekken of ateliers Een andere mogelijkheid is het aanbieden van kleine werkplekken of ateliers voor studenten en startende ondernemers. Dit kunnen allerlei verschillende bedrijven zijn die elkaar mogelijk kunnen versterken. 6.3.4. Zorgfunctie Redenerend vanuit het bestemmingsplan maatschappelijke betrokkenheid kan gedacht worden aan een zorgfunctie, bijvoorbeeld als vakantieverblijf voor gehandicapten of aan studio s voor begeleid wonen. Hier zal een partij voor gevonden moeten worden die deze ontwikkeling zou willen trekken. 6.3.5. Wooneenheden Vanwege de parkeerbeperking is het waarschijnlijk niet mogelijk wooneenheden te maken, ook senioren zullen snel een aantal nadelen ondervinden; buitenruimtes zijn bijna niet te creëren afgezien van een gezamenlijke buitenruimte op begane grond. 6.3.6. Hotel of hostel Een hotel of hostel, waarbij de laatste waarschijnlijk meer exploitabel is vanwege de minder hoge kwaliteitseisen. De historische plek en karaktervolle gebouw zal hier aantrekkelijk zijn. Met de input vanuit YoungGreen kan in het vervolg van dit onderzoek voor een aantal varianten een schetsopzet gemaakt worden. Pagina 8
Bijlage 1 - bouwkundig inspectierapport Pagina 9
Rijksmonume Bouwkundig inspectierapport Muntengang 2 en 4, Deventer
Bouwkundig inspectierapport Straat : Muntengang 2 en 4 Postcode : 7411 GD Plaats : Deventer Type opstal : Rijksmonument Bouwjaar : : Middeleeuws omstreeks 1600 Datum inspectie : 11-07-2012 Projectnummer : K120397 Inspecteur : B.F.A. Viskaal Inspectiebureau : Korfker Architecten Sportlaan 12, Emmeloord Postbus 110, 8300 AC Emmeloord T (0527) 69 99 99 F (0527) 61 29 82 info@korfker.nl www.korfker.nl KvK 52049744 Pagina 2 van 41
Inhoudsopgave 1. Algemene gegevens...4 1.1 Inspectiegegevens...4 1.2 Opdrachtgever...4 1.3 Gegevens van het pand...4 2. Bouwkundige inspectie...5 2.1 Doel bouwkundige inspectie...5 2.2 Het bouwtechnische rapport...5 2.3 Beoordeling van het object...6 2.4 Werkwijze...6 2.5 Raming van kosten...7 2.5.1 Informatieplicht verkopers...7 2.5.2 Onderzoeksplicht kopers...8 3. Technische staat...9 3.1 Toelichting...9 3.1.1 Omschrijving waardering...9 4. Rapportage... 10 4.1 Fundering... 10 4.2 Onderbouw... 10 4.3 Gevelconstructie... 10 4.4 Geveluitrusting... 11 4.5 Dakconstructie... 14 4.6 Dakuitrusting... 14 4.7 Hemelwaterafvoer... 14 4.8 Dakbedekking... 15 4.9 Interieurconstructie... 15 4.10 Interieurafwerking... 17 4.11 Waterinstallatie... 18 4.12 Gasinstallatie... 18 4.13 Elektra-installatie... 19 4.14 Verwarmingsinstallatie... 19 4.15 Overig interieur... 20 Bijlagen... 21 A. Uitvergrote foto s bij gebreken en opmerkingen... 21 Pagina 3 van 41
1. Algemene gegevens 1.1 Inspectiegegevens Soort inspectie : visuele inspectie Inspecteur : B.F.A. Viskaal Datum aanvraag : 19 november 2008 Datum inspectie : 9 juli 2012 1.2 Opdrachtgever Bedrijfsnaam : Gemeente Deventer Naam : Mevrouw Jorien Kranendijk Adres : Leeuwenbrug 85 Postcode : 7411 TH Woonplaats : Deventer Telefoonnummer : (0570) 69 35 85 E-Mail : jjfm.kranendijk@deventer.nl 1.3 Gegevens van het pand Type : Rijksmonument nummer 12685 en 46565 Straat : Muntengang 2 en 4 Postcode : 7411 GD Plaats : Deventer Bouwjaar : Middeleeuws, omstreeks 1600 Verbouwingsjaar : 1949/51 Aantal bouwlagen : 2 lagen onder zadeldak tussen topgevels Bruto oppervlakte Muntentoren in m² : 519 m² Bruto oppervlakte woning in m² : 92 m² Pagina 4 van 41
2. Bouwkundige inspectie 2.1 Doel bouwkundige inspectie Een bouwkundige inspectie geeft een duidelijk, onafhankelijk beeld van de staat en kwaliteit van het aan te kopen pand. Daarbij wordt (indien van toepassing) een raming gemaakt van noodzakelijke verbeteringsmaatregelen op korte termijn. Het doel van de inspectie is het verkrijgen van inzicht in de onderhoudstoestand van het object en de eventueel voorkomende gebreken en/of tekortkomingen door middel van een visuele inspectie, dit in relatie tot de in het bouwjaar geldende eisen, bouwaard en bouwwijze. Voornoemde visuele inspectie is een momentopname. Uitsluitend zichtbare gebreken of tekortkomingen worden gesignaleerd en gerapporteerd. Verborgen gebreken worden tijdens deze inspectie niet geconstateerd een vermoeden hiervan zal worden aangegeven. Het rapport heeft niet de bedoeling anders en/of meer te zijn dan een indicatie voor eventueel te verwachten kosten zoals aangegeven, hetgeen niet uitsluit dat zich met betrekking tot het geïnspecteerde object gebreken kunnen voordoen, met de daar bijbehorende kosten van reparatie en/of onderhoud welke niet gesignaleerd zijn. Het rapport dient niet te worden gezien als een garantie m.b.t. het te verwachten onderhoud en de daarmee gemoeid zijnde kosten. Het doel evenals de aard en wijze van de visuele inspectie brengt met zich mee dat specialistische onderzoeken niet worden uitgevoerd, er geen metingen worden verricht, er geen berekeningen worden uitgevoerd en er geen onderdelen worden verwijderd, verschoven, opgetild, opgegraven etc. om achterliggende constructies en of installaties te kunnen beoordelen. Kortom er vinden geen destructieve onderzoeken plaats. Het is binnen de inspectie niet mogelijk een asbestonderzoek uit te voeren. Er wordt niet specifiek gezocht naar mogelijk asbesthoudend materiaal in/aan een object. Indien de inspecteur tijdens de inspectie een asbestverdacht materiaal tegenkomt, zal hiervan melding worden gemaakt in het inspectierapport. Er kunnen geen rechten ontleend worden indien er asbesthoudende materialen over het hoofd gezien worden en/of niet in het rapport opgenomen zijn. 2.2 Het bouwtechnische rapport In het bouwtechnische rapport worden de volgende zaken weergegeven: waardering staat van onderhoud per onderdeel; waarneembaarheid van het element; constateringen en opmerkingen m.b.t. de conditie van een onderdeel; Evt. kostenraming voor herstelkosten c.q. vervangingswerkzaamheden welke op korte termijn noodzakelijk zijn omdat de functievervulling niet meer gewaarborgd is of de kans op (vervolg)schade bestaat. Evt. adviezen voor het (laten) uitvoeren van nadere (specialistische) onderzoeken. o.a. - onderzoek naar houtborende insecten, - onderzoek naar houtaantastende schimmels (zwam), - constructief onderzoek (sterkteberekeningen), - onderzoek naar betonrot, - onderzoek naar asbest. Pagina 5 van 41
2.3 Beoordeling van het object De beoordeling van de bouwkundige staat van het object heeft betrekking op twee zaken: 1. De kwaliteit van het object en de samenstellende onderdelen. Hierbij wordt nagegaan of er aan de bouwdelen gebreken of uitvoeringsfouten zijn te constateren. 2. De mate waarin de kwaliteit van de onderdelen is verminderd door het verouderingsproces, onjuiste uitvoering of calamiteiten. Het is nimmer exact vast te stellen hoe en in welke mate de onderhoudstoestand van een onderdeel gedurende de geldigheidsduur van het rapport kan verslechteren. In het bouwtechnische rapport worden dan ook geen indicaties gegeven over de resterende levensduur en/of het in de toekomst te verwachten tijdstip van vervanging van een onderdeel. Het rapport dient niet gezien te worden als een garantie m.b.t. het te verwachten onderhoud en de daarmee gemoeide kosten. In die gevallen dat er in het inspectierapport staat vermeld dat een onderdeel niet of deels geïnspecteerd kan worden wordt een inschatting gemaakt, gebaseerd op eventuele (niet) geconstateerde relevante gebreken aan aanverwante onderdelen in combinatie met de kennis en ervaring van de inspecteur. Indien de opdrachtgever zekerheid wenst over een niet of deels inspecteerbaar onderdeel, dient de opdrachtgever een nader/destructief/specialistisch onderzoek uit te laten voeren naar de kwaliteit van het betreffende onderdeel. 2.4 Werkwijze Ruimtes onder en tussen vloeren, wanden, achter plafondconstructies en dakbalken worden geïnspecteerd voor zover bereikbaar onder normale omstandigheden. Indien tijdens een inspectie blijkt dat bepaalde onderdelen c.q. gedeelten van een object niet kunnen worden geïnspecteerd, zal dit in het rapport worden weergegeven. Indien tijdens inspectie blijkt dat bepaalde objecten en/of gedeelten daarvan zeer moeilijk en niet zonder gevaar bereikbaar zijn, dat uitsluitend ter beoordeling door de inspecteur, zullen deze objecten/gedeelten niet worden gekeurd en zal hier in de rapportage melding van worden gemaakt. Voor woningen en appartementen wordt een visuele inspectie verricht naar functionaliteit en kwaliteit van de aan- en in de woning aanwezige onderdelen. Voor onderdelen die niet visueel zijn te inspecteren zal een afgeleid oordeel worden gegeven op basis van de vermoedelijke kwaliteit op grond van de staat dan wel zichtbare, samengestelde en met dit onderdeel verband houdende onderdelen. De inspectie is een momentopname. Dit betekent dat omstandigheden ten tijde van de inspectie sterk bepalend kunnen zijn voor de beoordeling. Dit heeft betrekking op weersomstandigheden, maar ook de mate waarin onderdelen zijn te beoordelen, zoals zicht en bereikbaarheid. Het kan voorkomen dat een schade of gebrek wordt geconstateerd waarvan de oorzaak of ernst zonder aanvullend onderzoek niet goed kan worden vastgesteld. In voorkomende gevallen wordt hierover bij de onderzoeksresultaten een opmerking gemaakt. De beoordeling wordt weergegeven met een algehele kwaliteitsaanduiding verduidelijkt door een toelichtende tekst per gebouwonderdeel. Pagina 6 van 41
2.5 Raming van kosten In zoverre binnen de verstrekte opdracht ramingen van herstelkosten en/of onderhoudskosten worden gegeven zijn deze gebaseerd op algemeen geaccepteerde eenheidsprijzen van materialen en normen voor arbeid en materiaalinzet door professionele bedrijven. De prijzen zijn exclusief BTW. Deze kosten hebben betrekking op herstel van gebreken en technisch noodzakelijk onderhoud ten einde het pand terug te brengen tot een redelijke staat. Verbeteringen of verfraaiingen zijn niet opgenomen. De kostenramingen dienen uitsluitend als zodanig te worden gehanteerd bij de beoordeling van een pand en zijn niet bedoeld als een aannemersbegroting. Hoewel wordt getracht een zo nauwkeurig mogelijke raming te geven, kunnen aan de in het rapport genoemde prijzen geen rechten worden ontleend. Lokale omstandigheden kunnen aanleiding zijn tot afwijkingen ten opzichte van de kostenramingen. PM-posten (pro memorie) en/of stelposten worden opgenomen indien het niet mogelijk is een exacte inschatting van noodzakelijk herstel of vervanging vast te stellen: de omvang van de schade is niet vast te stellen (lekkage van verweerde dakbedekking kan leiden tot aantasting van de nietzichtbare draagconstructie), de herstelkosten hangen sterk af van de gekozen oplossing (afwerking wanden, vervangen van vloer), pas na het vaststellen van de exacte oorzaak kunnen herstelkosten worden vastgesteld (fundering, vocht in kruipruimte), te vernieuwen onderdelen in het interieur zijn sterk afhankelijk van kwaliteit en uitvoering. Van een aantal van deze posten kan binnen ruime marges een schatting worden gemaakt. 2.5.1 Informatieplicht verkopers Conform artikel 17 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek waaronder de informatie en onderzoeksplicht valt, stelt dat verkopers een informatieplicht hebben omtrent het normaal en bijzonder gebruik dat kopers voor ogen staat met betrekking tot ingebruikname van de onroerende zaak. De verkopers hebben dan ook een informatieplicht als zij weet of zouden moeten weten dat de onroerende zaak voor dit normaleof bijzondere gebruik ongeschikt is. Wat betekent deze informatieplicht voor verkopers: Verkopers hebben informatieplicht voor de door haar gekende onzichtbare gebreken, voor zover door deze gebreken het pand de eigenschappen mist die koper op grond van de overeenkomst mag verwachten. Verkopers zijn voor de door haar onbekende onzichtbare gebreken slechts aansprakelijk als die gebreken een normaal gebruik van het pand in de weg staan. Voor zichtbare gebreken zijn verkopers niet aansprakelijk. Indien er geen ingevuld en ondertekend inlichtingenformulier voorafgaand aan de bouwkundige inspectie aan de inspecteur van Korfker Architecten is afgegeven, kunnen er geen rechten aan de inhoud van het inspectierapport worden ontleend. Pagina 7 van 41
2.5.2 Onderzoeksplicht kopers De koper op zijn beurt mag alleen die eigenschappen verwachten waarvan hij de eigenschappen niet behoeft te betwijfelen. Waar hij twijfelt of moet twijfelen, dient hij de verkoper vragen te stellen, of zelf onderzoek te verrichten. Wat betekent deze onderzoeksplicht voor kopers: Kopers dienen actief navraag te doen naar onzichtbare (mogelijk bij verkopers bekende) gebreken wanneer verkopers hieromtrent geen mededeling doen. Hiervoor is het door verkopers ingevulde informatieformulier (vaak in bezit van verkopend makelaar) zeer bruikbaar. Op basis van het informatieformulier, informatie uit de visuele inspectie, daadwerkelijke bezichtiging(en) en eventueel specialistisch onderzoek (indien aanbevolen door het inspectiebureau, of op eigen initiatief) kan verkoper aantonen zijn onderzoeksplicht serieus te hebben genomen. Omdat verkopers voor zichtbare gebreken dus niet aansprakelijk gehouden worden dient koper dus actief onderzoek en navraag te doen bij derden wat de herstelkosten voor deze onderdelen zullen bedragen. De visuele inspectie van inspectiebureaus geven slechts een indicatie gebaseerd op eenheidsprijzen welke zijn uitgegeven door erkende bedrijven. Pagina 8 van 41
3. Technische staat 3.1 Toelichting De beoordeling van de technische staat, waarin het pand verkeert, heeft betrekking op de volgende aspecten: a. De kwaliteit van de samenstellende onderdelen en van het pand als geheel. Hierbij wordt nagegaan of er in de bouwdelen gebreken of constructiefouten zijn te constateren en in hoeverre de kwaliteit van de bouwdelen is verminderd door het verouderingsproces. b. De onderhoudstoestand van het pand en de samenstellende onderdelen. Bij de beoordeling zijn de volgende criteria aangehouden: 3.1.1 Omschrijving waardering Uitstekend : Het element verkeert in nieuwstaat. Goed : Het element vertoont geen gebreken en/of verouderingsverschijnselen. Redelijk : Het verouderingsproces van het element is op gang gekomen. Incidenteel kan een storing in de functie van het element optreden. Matig : Het verouderingsproces heeft het element duidelijk in zijn greep. Storingen komen plaatselijk voor en/of zijn reeds voorgekomen. Slecht : De functievervulling van het element is niet meer gewaarborgd. Het einde van de technische levensduur is vrijwel bereikt. Regelmatig komen ernstige gebreken voor. Zeer slecht : De functievervulling van het element is niet meer gewaarborgd. Het einde van de technische levensduur is bereikt. Pagina 9 van 41
4. Rapportage 4.1 Fundering Waardering : n.v.t. Waarneembaar : Niet Gebrek : n.v.t. Advies : n.v.t. Herstelkosten : n.v.t. Opmerking : Niet geïnspecteerd 4.2 Onderbouw Kruipruimte Waardering : n.v.t. Waarneembaar : Niet Gebrek : n.v.t. Advies : n.v.t. Herstelkosten : n.v.t. Opmerking : Niet geïnspecteerd 4.3 Gevelconstructie Metselwerk met aanhelingen, gevelsteen Kloostermoppen Waardering : Uitstekend Waarneembaar : Geheel Gebrek : Kleine scheurvorming / zetting op enkele plaatsen Advies : n.v.t. Herstelkosten : n.v.t. Opmerking : Geen Foto 1 Pagina 10 van 41
4.4 Geveluitrusting Buitenkozijnen: gedeeltelijk staal + houten + natuursteen kozijnen / muurankers Waardering : Goed Waarneembaar : Geheel Gebrek : n.v.t. Advies : n.v.t. Herstelkosten : n.v.t. Opmerking : Geen Foto 2 Foto 3 Buitenramen: Stalen + houten ramen + buitenluiken Waardering : Goed Waarneembaar : Geheel Gebrek : n.v.t. Advies : n.v.t. Herstelkosten : n.v.t. Opmerking : Nadeel enkelglas Foto 4 Foto 5 Buitendeuren: entreedeur eiken Waardering : Goed Waarneembaar : Geheel Gebrek : n.v.t. Advies : n.v.t. Herstelkosten : n.v.t. Opmerking : Geen Pagina 11 van 41
Hang- en sluitwerk deuren Waardering : Goed Waarneembaar : Geheel Gebrek : n.v.t. Advies : n.v.t. Herstelkosten : n.v.t. Opmerking : Muurankers staal goed Spijlen getordeerd staal goed Foto 6 Foto 7 Hang- en sluitwerk ramen Waardering : Goed Waarneembaar : Geheel Gebrek : n.v.t. Advies : n.v.t. Herstelkosten : n.v.t. Opmerking : Geen Foto 8 Beglazing: enkelglas en glas in lood + gebrandschilderd glas Waardering : Goed Waarneembaar : Geheel Gebrek : n.v.t. Advies : n.v.t. Herstelkosten : n.v.t. Opmerking : Voorzetglas aan binnenzijde aan te bevelen. Foto 9 Foto 10 Pagina 12 van 41
Ventilatieroosters: Waardering : n.v.t. Waarneembaar : n.v.t. Gebrek : n.v.t. Advies : n.v.t. Herstelkosten : n.v.t. Opmerking : n.v.t. Lekdorpels: natuursteen Waardering : Goed Waarneembaar : Geheel Gebrek : n.v.t. Advies : n.v.t. Herstelkosten : n.v.t. Opmerking : Geen Schilderwerk Waardering : Goed Waarneembaar : Geheel Gebrek : n.v.t. Advies : n.v.t. Herstelkosten : n.v.t. Opmerking : Geen Pagina 13 van 41
4.5 Dakconstructie Houten spanten met gordingen en asbestdakbeschot Waardering : Goed Waarneembaar : Geheel Gebrek : Gedeelte kilgoot aangetast door houtrot. Lekkage is zichtbaar verholpen. Verkeerde dakconstructie toegepast door gedeeltelijk aangebrachte stalen dakpanelementen. Risico op condens afzetting wegens te weinig ventilatie. Advies : Herstellen met bijpassende oorspronkelijk gebruikte dakpannen. Herstelkosten : Niet bepaald. Opmerking : Houten spanten en gordingen in goede staat. Gehele zolderruimte is geïsoleerd met glaswol dekens. Foto 11 Foto 12 Foto 13 Foto 14 4.6 Dakuitrusting Torentje voorzien van leien en windvaan / topgevels Waardering : Goed Waarneembaar : Geheel Gebrek : n.v.t. Advies : n.v.t. Herstelkosten : n.v.t. Opmerking : Topgevels afgedekt met rollaag en natuursteen. Risico: inwateren en losvriezen. Foto 15 Pagina 14 van 41
4.7 Hemelwaterafvoer HWA staal tot ca. 2,5 meter, verder pvc Waardering : Goed Waarneembaar : Geheel Gebrek : n.v.t. Advies : n.v.t. Herstelkosten : n.v.t. Opmerking : Geen Foto 16 4.8 Dakbedekking Dakbedekking bestaat uit dakpanelementen en keramische pannen Waardering : Goed Waarneembaar : Geheel Gebrek : n.v.t. Advies : Zie punt 4.5 Herstelkosten : n.v.t. Opmerking : Geen Foto 17 Foto 18 4.9 Interieurconstructie Vloer hal: marmer Waardering : Goed Waarneembaar : Geheel Gebrek : n.v.t. Advies : n.v.t. Herstelkosten : n.v.t. Opmerking : Schoonmaakbeurt vereist Foto 19 Wanden: metselwerk Waardering : Goed Waarneembaar : Geheel Gebrek : n.v.t. Advies : n.v.t. Herstelkosten : n.v.t. Opmerking : Geen Pagina 15 van 41
Trappen: eikenhout incl. balustrade monumentaal Waardering : Goed Waarneembaar : Geheel Gebrek : n.v.t. Advies : n.v.t. Herstelkosten : n.v.t. Opmerking : Geen Foto 20 Foto 21 Keukenblok Waardering : Redelijk Waarneembaar : Geheel Gebrek : n.v.t. Advies : n.v.t. Herstelkosten : n.v.t. Opmerking : gedateerd Foto 22 Sanitair Waardering : Redelijk Waarneembaar : Geheel Gebrek : Hier en daar achterstallig onderhoud Advies : n.v.t. Herstelkosten : n.v.t. Opmerking : Vernieuwen Foto 23 Foto 24 Foto 25 Pagina 16 van 41
Binnendeurkozijnen Waardering : Goed Waarneembaar : Geheel Gebrek : n.v.t. Advies : n.v.t. Herstelkosten : n.v.t. Opmerking : Geen Binnendeuren: Diverse paneel deuren geschilderd + glas in lood deuren Waardering : Goed Waarneembaar : Geheel Gebrek : n.v.t. Advies : n.v.t. Herstelkosten : n.v.t. Opmerking : Geen Foto 26 Foto 27 Foto 28 4.10 Interieurafwerking Plafond: gipsplaat, balkenrooster houten visgraadmotief in hal Waardering : Redelijk Waarneembaar : Geheel Gebrek : n.v.t. Advies : n.v.t. Herstelkosten : n.v.t. Opmerking : Geen Foto 29 Foto 30 Foto 31 Pagina 17 van 41
Wandafwerking: sauswerk Waardering : Redelijk Waarneembaar : Geheel Gebrek : n.v.t. Advies : n.v.t. Herstelkosten : n.v.t. Opmerking : Geen 4.11 Waterinstallatie Zichtbare waterleidingen Waardering : Redelijk Waarneembaar : Gedeeltelijk Gebrek : n.v.t. Advies : n.v.t. Herstelkosten : n.v.t. Opmerking : Geen Zichtbare riolering/vuilwater afvoerleidingen Waardering : Redelijk Waarneembaar : Gedeeltelijk Gebrek : n.v.t. Advies : n.v.t. Herstelkosten : n.v.t. Opmerking : Geen Foto 32 4.12 Gasinstallatie Zichtbare gasleidingen Waardering : Goed Waarneembaar : Gedeeltelijk Gebrek : n.v.t. Advies : n.v.t. Herstelkosten : n.v.t. Opmerking : Geen Pagina 18 van 41
4.13 Elektra-installatie Meterkast, elektraleidingen, stopcontacten en schakelaars Waardering : Goed Waarneembaar : Gedeeltelijk Gebrek : n.v.t. Advies : n.v.t. Herstelkosten : n.v.t. Opmerking : Geen Foto 33 4.14 Verwarmingsinstallatie C.V. installatie: Ketel Remeha Waardering : Goed Waarneembaar : Geheel Gebrek : n.v.t. Advies : n.v.t. Herstelkosten : n.v.t. Opmerking : Geen Foto 34 C.V. leidingen Waardering : Goed Waarneembaar : Geheel Gebrek : n.v.t. Advies : n.v.t. Herstelkosten : n.v.t. Opmerking : geen Radiatoren en kranen Waardering : Goed Waarneembaar : Geheel Gebrek : n.v.t. Advies : n.v.t. Herstelkosten : n.v.t. Opmerking : Geen Pagina 19 van 41
4.15 Overig interieur Mechanische ventilatie Waardering : n.v.t. Waarneembaar : n.v.t. Gebrek : n.v.t. Advies : n.v.t. Herstelkosten : n.v.t. Opmerking : n.v.t. Airconditioning Waardering : n.v.t. Waarneembaar : n.v.t. Gebrek : n.v.t. Advies : n.v.t. Herstelkosten : n.v.t. Opmerking : n.v.t. Pagina 20 van 41
Bijlagen A. Uitvergrote foto s bij gebreken en opmerkingen Foto 1: metselwerk met aanhelingen Pagina 21 van 41
Foto 2: buitenkozijnen gedeeltelijk staal + houten kozijnen, natuursteen omkadering. Pagina 22 van 41
Foto 3: buitenkozijnen gedeeltelijk staal + houten kozijnen, natuursteen omkadering. Pagina 23 van 41
Foto 4: stalen en houten ramen + buitenluiken. Foto 5: stalen en houten ramen + buitenluiken. Pagina 24 van 41
Foto 6: spijlen getordeerd staal. Pagina 25 van 41
Foto 7: muurankers staal. Pagina 26 van 41
Foto 8: hang- en sluitwerk ramen. Foto 9: Enkel glas en glas in lood. Pagina 27 van 41
Foto 10: Enkel glas en glas in lood. Foto 11: dakconstructie. Pagina 28 van 41
Foto 12: dakconstructie. Foto 13: dakconstructie. Pagina 29 van 41
Foto 14: dakconstructie. Pagina 30 van 41
Foto 15: torentje bedekt met leien en windvaan. Pagina 31 van 41
Foto 16: hemelwaterafvoer. Pagina 32 van 41
Foto 17: dakbedekking. Foto 18: dakbedekking. Pagina 33 van 41
Foto 19: vloer in de hal. Foto 20: trappen hout/staal. Pagina 34 van 41
Foto 21: trappen hout/staal. Foto 22: gedateerd keukenblok. Pagina 35 van 41
Foto 23: sanitair. Foto 24 en 26: sanitair en binnendeur Pagina 36 van 41
Foto 25: sanitair Foto 27: binnendeur glas in lood Pagina 37 van 41
Foto 28: binnendeuren. Foto 29: plafond, visgraat motief in de hal. Pagina 38 van 41
Foto 30: balkenlaag. Foto 31: balkenlaag met gipsplaat plafond Pagina 39 van 41
Foto 32: c.v. leidingen. Pagina 40 van 41
Foto 33: de meterkast Foto 34: CV installatie, ketel Remaha bouwjaar 1987 Pagina 41 van 41
Bijlage 2 tekeningen Pagina 10
Bijlage 3 - uittreksel rijksmonumentendata Pagina 11
Monumentnummer: 12685 Smallepad 5 3811 MG Amersfoort Postbus 1600 3800 BP Amersfoort www.cultureelerfgoed.nl T 033 421 74 21 F 033 421 77 99 E info@cultureelerfgoed.nl Status : Beschermd Aanwijzingsbesluit : Inschrijving register : 02-07-1968 Kadaster deel/nummer : 1799/39 Gemeente: Deventer Provincie: Overijssel Plaatselijke aanduiding: Muntengang 2 Muntengang 4 7411 GD Deventer 7411 GD Deventer Kadastrale gemeente: Sectie: Kad.object: App: Grondperceel: Deventer E 11806 Omschrijving: Complex rond klein binnenplein. In het huis aan de oostzijde werden in de zeventiende eeuw stedelijke munten geslagen. De muur langs de plaats in hoofdzaak wellicht middeleeuws; torentje van omstreeks 1600. Actualiteit gegevens: 06-07-2012 Pagina 1/1