PRIVATE UITGIFTE VAN VASTGOEDCERTIFICATEN LAK VMM GENT Uitgifte van 355 vastgoedcertificaten door LAK Invest nv en georganiseerd door PMV nv 22 oktober 2012 De inschrijvingstermijn loopt van 15 november 2012 (9u00) tot 5 december 2012 (16u00), behoudens vervroegde afsluiting, die ten vroegste kan plaatsvinden vanaf 22 november 2012. U kunt inschrijven op de vastgoedcertificaten met de bijgevoegde formulieren. Bezorg ze aan: PMV nv T.a.v. Steven Adons Oude Graanmarkt 63 1000 Brussel
De uitgifte en private plaatsing van de vastgoedcertificaten maakt geen openbare aanbieding uit in de zin van artikel 3 van de Wet van 16 juni 2006 op de openbare aanbieding van beleggingsinstrumenten en de toelating van beleggingsinstrumenten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt (de "Prospectuswet"). Aangezien de nominale waarde per certificaat 100.000 euro bedraagt, beantwoordt het privaat karakter van de uitgifte bovendien aan de vrijstelling van prospectusplicht zoals aangegeven in de betreffende Europese Richtlijn 1, die België voor 1 juli 2012 in nationaal recht had moeten omzetten. De verrichting valt niet onder het wettelijke toezicht van de FSMA, noch eenmalig noch recurrent. De inhoud van dit informatiememorandum werd niet ter goedkeuring voorgelegd aan de FSMA. Het informatiememorandum is enkel in het Nederlands beschikbaar. Het statuut van het vastgoedcertificaat en het inschrijvingsformulier maken onlosmakelijk deel uit van dit informatiememorandum. Echter ingeval van onderlinge tegenstrijdigheid hebben de bepalingen van het statuut te allen tijde voorrang op de bepalingen van onderhavig informatiememorandum. Dit informatiememorandum bevat vooruitzichten, ramingen en prognoses. Onder meer wijzigingen in inflatie, interestvoeten, marktomstandigheden, financiële en politieke omstandigheden, en wettelijke en reglementaire bepalingen, kunnen aanleiding geven tot resultaten die afwijken van de voorspellingen. Kandidaat-inschrijvers dienen zich bewust te zijn van de betrokken risico s, in het bijzonder de risico s van vastgoedinvesteringen. Er wordt geen garantie gegeven dat de voorspellingen worden behaald. 1 Artikel 3 van de Richtlijn 2010/73/EU van het Europees Parlement en de Raad van 24 november 2010 tot wijziging van Richtlijn 2003/71/EG betreffende het prospectus dat gepubliceerd moet worden wanneer effecten aan het publiek worden aangeboden of tot de handel worden toegelaten en Richtlijn 2004/109/EG betreffende de transparantievereisten die gelden voor informatie over uitgevende instellingen waarvan effecten tot de handel op een gereglementeerde markt zijn toegelaten. Bladzijde 2
INHOUDSTAFEL 1. Plaatsings- en emissievoorwaarden... 5 2. Het gebouw... 7 3. Huursituatie... 16 4. Aard en kenmerken van het vastgoedcertificaat... 19 5. Verwacht jaarlijks rendement... 21 6. Verhandelbaarheid van het certificaat... 24 7. Vereffening en realisatiewaarde... 25 8. Risico's verbonden aan de investering... 26 9. Waarborgen... 28 10. Informatie... 29 11. Marktwaardeschatting... 30 12. Vergaderingen van certificaathouders... 30 13. Beheer... 31 14. LAK Invest nv... 32 Bladzijde 3
EEN ROERENDE BELEGGING MET BETREKKING TOT HET GEBOUW LAK VMM Gent Raymonde de Larochelaan 1 9051 Sint-Denijs-Westrem, die de inschrijvers, op basis van een uitgifteprijs van 100.000 euro en het huidige huurinkomen, vanaf 15 december 2012 een verwachte geïndexeerde coupon van bruto (vóór roerende voorheffing) 4.889 euro en netto 4.380 euro zal opleveren 2. De eerste coupon zal worden uitbetaald in april 2014. De certificaten worden uitgegeven door de vennootschap LAK Invest NV, de eigenaar van het gebouw, waarvan de maatschappelijke zetel gevestigd is te Oude Graanmarkt 63, 1000 Brussel, ondernemingsnummer 0830.865.178. LAK Invest NV wordt voor deze uitgifte bijgestaan door ParticipatieMaatschappij Vlaanderen nv (hierna PMV ). In totaal worden 355 vastgoedcertificaten LAK VMM Gent aangeboden tegen de eenheidsprijs van 100.000 euro. De inschrijvingskosten worden gedragen door de uitgevende vennootschap. Een vastgoedcertificaat is een effect dat aan de houder ervan recht geeft op een aandeel in de jaarlijkse inkomsten en in de verkoopopbrengst van het onroerend goed dat hij mede gefinancierd heeft. In tegenstelling tot een obligatie, waarvan het rendement en het aflosbare bedrag vooraf zijn vastgesteld, kan het rendement van een vastgoedcertificaat variëren in functie van de huuropbrengsten en biedt het bovendien de mogelijkheid tot een meer- of minderwaarde bij de vervreemding van het gebouw. Aangezien het jaarlijks rendement van een vastgoedcertificaat schommelt in functie van de huuropbrengsten, is het belangrijk dat elke potentiële belegger bij de investeringsbeslissing een grondige analyse maakt van de risicofactoren verbonden aan een belegging in het certificaat zoals verder besproken in hoofdstuk 8 van dit informatiememorandum en zich eventueel in dit verband laat bijstaan door professionele adviseurs. Bij de evaluatie van de kwaliteit van de investering zijn onder meer de volgende punten belangrijk: de kwaliteit, ligging en bereikbaarheid van het onroerend goed, de kwaliteit van de huurders en de huurcontracten, de looptijd van de huurcontracten, het rendement en de mogelijkheid van een meer- of minderwaarde ingeval van verkoop van het onroerend goed. De raad van bestuur van LAK Invest nv bevestigt dat op 22 oktober 2012 de gegevens in dit informatiememorandum, dat onder haar verantwoordelijkheid is opgesteld, voor zover haar bekend, met de werkelijkheid overeenstemmen en dat geen gegevens werden weggelaten die de draagwijdte ervan kunnen veranderen. 2 Dit zijn de verwachte rendementsprognoses voor het eerste werkingsjaar van 15 december 2012 tot 31 december 2013. De roerende voorheffing wordt op 21 % ingerekend. Bladzijde 4
1. Plaatsings- en emissievoorwaarden 1.1 Beschrijving van de verrichting De uitgevende vennootschap is eigenaar van het gebouw LAK VMM Gent met bijhorende terreinen. LAK VMM Gent is een kantoorgebouw met labofunctie, met een oppervlakte van 7.117 m² gelegen te Raymonde de Larochelaan 1, 9051 Sint-Denijs-Westrem, dat voor een periode van minstens 27 jaar is verhuurd aan de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM). Het onroerend goed zal worden gefinancierd door de uitgifte van 355 vastgoedcertificaten met een waarde van 100.000 euro, wat neerkomt op een totaal bedrag van 35.500.000 euro. De verrichting laat de uitgevende vennootschap toe om haar investering volledig te financieren. Er wordt verder geen gebruik gemaakt van een externe financiering via bankleningen of andere financiële schulden. Het recht wordt voorbehouden om in de toekomst mits akkoord van de certificaathouders eventueel financiële schulden aan te gaan in het kader van het beheer van het gebouw, vb. bij grondige verbouwingswerken. 1.2 Aanwending van de middelen Het uitgiftebedrag van 35.500.000 euro wordt samengesteld als volgt: 1. De marktwaarde van het onroerend goed, inclusief kosten (registratierechten, btw, ), ten bedrage van 33.830.000 euro; 2. De vordering op de huurder m.b.t. de financiering van de inrichtingswerken, ten bedrage van 902.030 euro; 3. De kosten met betrekking tot de verrichting, waaronder de boekhoudkundige, juridische en fiscale advisering, de commissie voor plaatsing en vaste overname, structurering, schatting, publicitaire en overige kosten, ten bedrage van 756.464 euro inclusief btw; 4. Een bedrag van 11.506 euro ter dekking van de werkingsmiddelen. 1.3 Plaatsing en uitgiftevoorwaarden 1.3.1 Kenmerken De vastgoedcertificaten zijn ondeelbaar en hebben een vaste nominale waarde van 100.000 euro per certificaat. De inschrijvingsprijs wordt eveneens vastgesteld op 100.000 euro. De inschrijvingsprijs is een all-in prijs, waarin de kosten verbonden aan de uitgifte en structurering van het certificaat opgenomen zijn. Er worden door de uitgevende vennootschap geen bijkomende kosten aangerekend aan de inschrijvers. De certificaten zijn effecten op naam, met inschrijving in het register van certificaathouders. De inschrijvers ontvangen een bevestiging van inschrijving. PMV organiseert een onderhandse private plaatsing bij institutionele investeerders, die zal worden aangekondigd in de financiële pers. De voorwaarden voor de uitgifte worden bindend beschreven in dit informatiememorandum, in het statuut van het vastgoedcertificaat en het inschrijvingsformulier. De documentatie is uitsluitend opgesteld in het Nederlands, en is beschikbaar in gedrukte vorm ten kantore van PMV. De plaatsing heeft een privaat karakter. Het aanbod is niet onderworpen aan een toezicht van de FSMA. Dit informatiememorandum werd voorafgaandelijk niet voorgelegd aan de FSMA. Bladzijde 5
Er kan uitsluitend worden ingeschreven via de voorziene inschrijvingsformulieren. De inschrijvingsperiode loopt vanaf 15 november 2012 (9u00) tot 5 december 2012 (16u00), behoudens vervroegde afsluiting ten vroegste vanaf 22 november 2012. Elke inschrijving is onherroepelijk. Gezien PMV de inschrijvingsperiode vervroegd kan afsluiten, worden beleggers verzocht om zo spoedig mogelijk in te schrijven. De uitgifteprijs moet uiterlijk op 15 december 2012 ter beschikking staan van de uitgevende vennootschap, datum waarop de vorderingsrechten verbonden aan de certificaten in werking treden. PMV is belast met de financiële dienstverlening bij de uitgifte, zoals hierna beschreven. 1.3.2 PMV De uitgevende vennootschap doet voor de verrichting een beroep op PMV. PMV heeft zich, in een distributieovereenkomst, onder meer geëngageerd om het certificaat te structureren, de uitgiftedocumentatie voor te bereiden, de private plaatsing te begeleiden en in het algemeen de uitgevende vennootschap te begeleiden en te adviseren op alle nuttige aspecten van de verrichting. PMV heeft zich verder geëngageerd tot de vaste overname van alle resterende certificaten op voorwaarde dat na afsluiting van de inschrijvingsperiode zou blijken dat minstens 75 % van de certificaten (266 certificaten) zijn onderschreven. Hiervoor zal een onderschrijvings-overeenkomst worden afgesloten. De uitgevende vennootschap behoudt zich het recht voor om het aanbod in te trekken indien na afsluiting van de inschrijvingsperiode zou blijken dat op minder dan 75 % van de certificaten werd ingetekend. Daarenboven heeft PMV heeft zich geëngageerd om in te schrijven op 5 % van de certificaten. Deze zullen gedurende 24 maanden aan een lock-up onderworpen zijn. Indien een verandering aan de fiscale regelgeving hierop een impact heeft, is het PMV toegelaten ondanks de lock-up haar participatie te verminderen. 1.3.3 Overintekening In het geval van overintekening na afsluiting van de inschrijvingsperiode, worden de certificaten toegekend volgens objectieve toewijzingscriteria. Indien, na repartitie, zou blijken dat aan één of meerdere inschrijvers certificaten voor minder dan 50 % van het bedrag van zijn inschrijving worden toegewezen, zal het akkoord van deze inschrijver(s) met het toe te wijzen aantal certificaten worden gevraagd. Bij toegewezen certificaten voor een bedrag dat de drempel van 50% van het inschrijvingsbedrag van een inschrijver zouden overschrijden, gaat de inschrijver automatisch akkoord met de toewijzing. PMV bevestigt ten laatste op 7 december 2012 aan de beleggers hoeveel certificaten mits tijdige betaling - aan hen worden toegekend. Bladzijde 6
2. Het gebouw 2.1 Ligging en bereikbaarheid Het gebouw is gelegen in ontwikkelingsveld 5 Oost in het noordoosten op de site The Loop in Gent (Sint-Denijs-Westrem). Deze totaalsite van 145 ha zal op lange termijn worden herontwikkeld met een totaal bouwprogramma van ruim 550.000 m² met gemengde functies (kantoren, laboratoria, wonen, winkels en ontspanning). Ook de voormalige Expo-site wordt hiermee volledig geïntegreerd in de dynamiek van de hedendaagse urbanisatie van de stad Gent. Het grootste gedeelte van The Loop wordt ontwikkeld door Grondbank The Loop nv, een samenwerkingsverband tussen het autonoom gemeentelijk stadsontwikkelingsbedrijf van Stad Gent (AGSOB) en enkele private partijen waaronder het beursgenoteerde Banimmo nv. Kleinere gedeelten van de site worden ontwikkeld door andere eigenaars, in overleg met Grondbank The Loop nv. Bladzijde 7
Bladzijde 8
Het gebouw is gelegen op 4 km van het centrum van Gent en is met de wagen zeer goed bereikbaar via de E40 in het zuiden, de ring rond Gent in het noorden (R4) en de Kortrijksesteenweg in het oosten. De verkeerswisselaar E40/E17 is op een boogscheut van de site gelegen. De centraal gelegen Adolphe Pégoudlaan geeft overheen de R4 en de Ringvaart een onmiddellijke aansluiting met het treinstation Gent-Sint-Pieters. Op de site is fors geïnvesteerd in nieuwe infrastructuur. Er werd een systeem van ringwegen en bruggen voorzien van waaruit elk veld van de ontwikkeling wordt ontsloten. Specifiek voor het ontwikkelingsveld 5 Oost werd een interne ontsluitingsweg voorzien die parallel langsheen het veld loopt, alle daarin liggende gebouwen rechtstreeks ontsluit, en in het oosten via een rotonde aansluit op de ringweg. Bladzijde 9
Ook met het openbaar vervoer is de site zeer vlot bereikbaar. Naast diverse busverbindingen is er via de Kortrijksesteenweg een regelmatige tramverbinding met het treinstation Gent Sint-Pieters. Tramlijn 1 heeft momenteel zijn terminushalte op de site, op wandelafstand van het gebouw. Tijdens de kantooruren rijdt er een tram om de 5 à 7 minuten. Er zijn bovendien concrete plannen van De Lijn om de huidige tramlijn verder te verlengen, met een nieuwe halte dichterbij het gebouw, waardoor de reistijd nog zal afnemen. De timing van deze uitbreiding is evenwel onzeker. Ook voor voetgangers en fietsers is de site vlot bereikbaar via diverse fietsroutes en wandelpaden. De uitgevende vennootschap is eigenaar van het perceel grond, gekadastreerd Gent, Afdeling 25, Sectie A deel van nummers 205/A, 206/B, 208/A, 208/B, 210/C en 210/D voor een oppervlakte van 41a15ca. Bladzijde 10
2.2 Het gebouw 2.2.1 Algemene beschrijving Het L-vormige kantoorgebouw met laboratoriumfaciliteiten telt 7 bouwlagen en omvat 7.117 m² bruto verhuurbare oppervlakte, gemeten volgens de BACS-code. Hiervan is ongeveer 40 % (2.917 m²) uitgerust als fysico-chemisch laboratorium. Alle labofuncties zijn voorzien in de noord-zuid-vleugel, terwijl de kantooroppervlakte gesitueerd is in de oost-west-vleugel en in het centraal gedeelte van het gebouw. Doorheen het gebouw is 245 m² archiefruimte voorzien. OPPERVLAKTETABEL (m²) Kantoren Labo's Totaal Verdieping -1 110,2 407,8 518,0 Verdieping -1/0 736,2 126,8 863,0 Verdieping 0 691,0 584,9 1.275,9 Verdieping 1 684,4 591,5 1.275,9 Verdieping 2 712,6 563,3 1.275,9 Verdieping 3 640,2 635,8 1.275,9 Verdieping 4 625,9 6,9 632,8 Totaal 4.200,4 2.917,0 7.117,4 De korte vleugel van het gebouw steunt op een plintvolume met parkeerfaciliteiten. In de verdere ontwikkeling van de site door Grondbank The Loop nv zal dit plintvolume worden verdergezet als doorlopende sokkel onder de volgende gebouwen. Op die manier wordt één groter overdekt parkeergeheel gecreëerd, waardoor het op termijn mogelijk is om een gezamenlijk parkeermanagement te voeren. Het gebouw telt 54 parkeerplaatsen: 49 overdekte plaatsen en 5 bezoekersplaatsen in open lucht. De parking heeft voldoende vrije hoogte (4,50 m / 2,90 m) om vrachtwagenleveringen en brandweerinterventies toe te laten. Verder omvat het parkeervolume een overdekte, beveiligde fietsenstalling. 2.2.2 Bouwpartners Grondbank The Loop nv stelde de beursgenoteerde vastgoedgroep Banimmo nv aan als voornaamste bouwpartner. Middels een promotieovereenkomst kocht de uitgevende vennootschap het gebouw volgens een design & build-formule. Banimmo deed beroep op Arch & Teco Group. Dit Gentse multidisciplinaire ontwerpteam (architectuur en studiebureau stabiliteit en technieken) heeft een bewezen ervaring met betrekking tot het ontwerp en technische studies van kantoorgebouwen en laboratoria. Interbuild nv, één van de grotere Vlaamse aannemers en behorende tot de Nederlandse BAMgroep, vervulde de rol van algemeen aannemer. De kwaliteitsbewaking werd verder verzorgd door Grontmij (voor de huurder) en Widnell Europe (voor de investeerder). Bladzijde 11
2.2.3 Ruimtelijke opbouw Het gebouw werd overeenkomstig de nieuwste standaardnormen in kantoorbouw opgevat met een rastermaat van 1,35 m x 1,35 m dewelke een zeer grote flexibiliteit toelaat. Dezelfde flexibiliteit komt tot uiting in de dragende structuur: 2 stijve kernen met een rondgelegen skeletstructuur. De kolommen dragen een balkensysteem met bovenliggende voorgespannen gewelven. Voor het kantoorgedeelte wordt de overspanning tussen de balken verdiepingbreed voorzien (18 meter), bij de laboratoria wordt deze in 2 velden verdeeld. Het geheel is op palen geplaatst. In de centrale stijve kern is de facilitaire ondersteuning van het gebouw (sanitair, bergruimte, dienstruimte en archief) ondergebracht, samen met de verticale circulatie (trap en twee personenliften). De tweede stijve kern bevindt zich midden tussen de laboratoria, en bevat de goederenlift voor het verticaal transport van de analysemonsters. De lift is op elke verdieping geschakeld tegen een koelkamer en een afwaslokaal. Met betrekking tot de programmatorische opbouw werd gestreefd naar een efficiënte werking, korte circulatiestromen en een samengebruik van de logistieke ondersteuning. Elke typeverdieping bestaat daarvoor uit een combinatie van laboratoria en kantoren, met daartussen de gemeenschappelijke faciliteiten. De laboratoria worden onderverdeeld in 2 zones, gescheiden door een middengang. De gemeenschappelijke gang verbindt de verschillende entiteiten met elkaar en de ondersteunende faciliteiten. De structuur en opbouw laten een logische en multifunctionele invulling toe, ook op zeer lange termijn na een eventueel vertrek van de huidige huurder. De laboratoria kunnen, indien nodig, worden ingericht als kantooroppervlakte. Het gelijkvloers omvat een inkomzone met balie en een eetzaal met koude keuken. Op het maaiveld (laagstgelegen bouwlaag) is een gasverdeelcentrale voorzien voor de opslag en verdeling van industriële gassen. Deze ruimte beantwoordt aan alle wettelijke brandveiligheidsnormen en staat met de buitenruimte in verbinding via een luchtdoorlatend hekwerk. 2.2.4 Ergonomie en comfort Met betrekking tot de werkoppervlakte werd voorzien in landschapskantoren, ingericht met centrale vergaderruimtes en keukenmeubels op iedere verdieping. De vrije hoogte bedraagt overal minstens 2,60 m tot 2,70 m. In functie van het binnenklimaat en de ventilatie werd het volledige gebouw voorzien van een hedendaagse technische installatie. De kantoorruimte wordt geklimatiseerd met conditioneringsbalken en de laboruimtes met perifere ventiloconvectoren. Met betrekking tot het visueel comfort werd het volledige gebouw geconcipieerd met een maximale openheid, een ruime daglichttoetreding en een sterk visueel contact met de buitenomgeving. In de kantoren wordt hiervoor een verdiepingshoge beglazing toegepast, met een onbelemmerd uitzicht. In de laboratoria wordt de beglazing voorzien tot tegen de laboratoriumtafels, zodat ook hier een maximaal visueel doorzicht is voorzien. Het gebouw is uitgerust met noodstroombatterijen en een dieselgroep. Bladzijde 12
2.2.5 Duurzame ontwikkeling Het ontwerp wil een goed evenwicht voorhouden van ruimtelijke, maatschappelijke, ecologische en economische noden en verwachtingen. Het concept duurzaamheid werd uitgewerkt op 4 verschillende vlakken: ruimtegebruik, materiaalgebruik, energiegebruik en waterhuishouding. Volgens het Vlaamse duurzaamheidshandboek Waardering van kantoorgebouwen op weg naar een duurzame huisvesting voor de Vlaamse overheid behaalt het project daarmee een hoge score van 3 sterren ondanks de aanwezigheid van de laboratoriumfunctie die meer energie vergt dan een kantoorfunctie. Eerst en vooral werd ernaar gestreefd om het gebouw en haar faciliteiten flexibel te ontwerpen. Op deze wijze moeten ze in de toekomst zoveel mogelijk mee kunnen evolueren met de potentieel veranderende wensen, en aldus zo lang mogelijk hun functie kunnen vervullen. Hiervoor werd een open skeletstructuur geconcipieerd met minimale vaste niet verplaatsbare- structurele componenten. De verdiepingshoogtes van de kantoren zijn even hoog genomen als deze van de laboratoria. Zodoende kunnen ook de beide programma-onderdelen onderling worden vergroot of verkleind. Daarnaast werd het gebouw zo compact mogelijk opgevat en werd gestreefd naar een optimalisering van de bruto-netto oppervlakteverhouding. Voorts werd geopteerd voor materialen met een intrinsiek duurzaam karakter die tegelijk efficiënt en eenvoudig te onderhouden zijn. Hiervoor werd zoveel mogelijk gebruik gemaakt van materialen op basis van minerale en hernieuwbare grondstoffen en dit op basis van de NIBE-classificatie en de principes van cradle to cradle. Voor wat betreft het duurzaam energiegebruik werd ernaar gestreefd zo maximaal mogelijk energiezuinig te ontwerpen. Het voldoende isoleren van de dakvlakken en de buitenschil van het gebouw, het vermijden van koudebruggen, onderling isoleren tussen zones met verschillend binnenklimaat, het voorzien in thermisch onderbroken buitenschrijnwerk met superisolerend (en zonnewerend) glas en het besteden van extra aandacht aan de luchtdichtheid van het gebouw, zijn enkele voorbeelden van dit energiebewuste denken. Het effect ervan komt onmiddellijk tot uiting in een globaal (kantoren + laboratoria) behaald K-peil van 29 (de wettelijke norm ligt op K45), met een globaal E-peil van 68 en slechts E55 voor de kantoren (de wettelijke norm ligt op E100). Daarnaast worden ook op het vlak van de uitrustingstechnieken bijzondere inspanningen verricht. Zo worden een reeks energiebesparende maatregelen genomen (daglichtsturing via detectoren, nachtventilatie,...), wordt extra efficiënt omgesprongen met energie door middel van innovatieve technieken en wordt maximaal gebruik gemaakt van hernieuwbare energiebronnen (Boorgat Energie Opslag, zonne-energie,...). Specifiek met betrekking tot het beperken van de koellast worden alle zongeoriënteerde gevels van het gebouw voorzien van een buitenzonnewering. Aan de oost-, zuid- en westzijde van het gebouw gebeurt dat via de uitstekende betonnen luifels met op gerichte plaatsen een supplementaire input van een regelbare buitenzonnewering. Finaal werd ook de waterhuishouding duurzaam ontworpen, met een maximaal hergebruik van het regenwater en meer opslagcapaciteit dan strikt noodzakelijk. 2.2.6 Oplevering Op 30 april 2012 vond de voorlopige oplevering en ingebruikname plaats. De definitieve oplevering van het gebouw vindt in principe plaats op 30 april 2013, behalve voor de HVAC-installatie waarvan de definitieve oplevering één jaar later zal plaatsvinden op 30 april 2014. Tot aan de definitieve oplevering vallen de respectievelijke delen van het gebouw onder een volledige garantieperiode vanwege de promotor Banimmo nv. Bladzijde 13
2.3 Verwerving De uitgevende vennootschap verwierf de volle eigendomsrechten over het terrein op het ogenblik van haar oprichting, door inbreng in natura. Het gebouw werd door LAK Invest nv aangekocht van Banimmo nv via een promotieovereenkomst. De uitgevende vennootschap beschikt over marktconforme garanties met betrekking tot de kwaliteit van het gebouw. Op het terrein van de uitgevende vennootschap heeft distributienetbeheerder Imewo een hoogspanningscabine (17 m²) ingericht. De betreffende bouwkundige constructie zal tegen marktconforme voorwaarden in erfpacht worden gegeven voor een periode van 99 jaar. Hiertoe werd reeds een compromis ondertekend. De notariële akte zal in de komende maanden worden verleden. 2.4 Vergunning en ruimtelijke ordening 2.4.1 Ruimtelijke ordening Volgens het gewestplan Gentse en Kanaalzone Algemeen wordt de site The Loop voorzien voor handelsbeursactiviteiten en grootschalige culturele activiteiten. De site wordt als stedelijk strategisch project benoemd in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Oost-Vlaanderen en het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gent. De bodembestemming wordt bepaald in het ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) nr. SDW 5 Handelsbeurs. Dit RUP werd op 29 januari 2007 definitief vastgelegd door de Gemeenteraad van de Stad Gent. Het terrein van de uitgevende vennootschap bevindt zich in een zone voor kantoorachtigen, een functie waarin laboratoria kunnen gehuisvest worden. 2.4.2 Stedenbouwkundige vergunning Gezien de bestemming van algemeen belang, werd de stedenbouwkundige vergunning aangevraagd volgens de bijzondere procedure. De stedenbouwkundige vergunning voor het kantoorgebouw met laboratoriumfuncties werd goedgekeurd en afgeleverd door de gewestelijk stedenbouwkundig ambtenaar namens het Vlaams Gewest op 17 september 2010. Op 28 juli 2011 werd een wijzigende stedenbouwkundige vergunning bekomen voor het voorzien van het noodstroomaggregaat in het vergunde gebouw. Op 28 oktober 2010 werd door de Deputatie van de provincie Oost-Vlaanderen de milieuvergunning voor de exploitatie van het gebouw voor een periode van 20 jaar goedgekeurd. 2.5 Bodem Op 23 juni en 27 september 2010 leverde OVAM blanco bodemattesten af, waarin werd verklaard dat OVAM niet beschikt over relevante gegevens met betrekking tot de bodemkwaliteit. Op 3 november 2010 werd de uitgevende vennootschap eigenaar van het terrein. Hierbij verklaarde de inbrenger dat er geen risico-inrichting gevestigd was, en dat het goed niet was aangetast door bodemverontreiniging die schade kan berokkenen. In opdracht van PMV heeft Geosan een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Hierbij werden slechts beperkte verhoogde concentraties voor zink en minerale olie vastgesteld die als Bladzijde 14
historische verontreiniging worden opgevat omdat er nooit activiteiten op het terrein hebben plaatsgevonden (weiland). Op 13 september 2010 werd aldus geconcludeerd dat er geen duidelijke aanwijzing is dat de verhoogde concentraties als een ernstige bedreiging kunnen beschouwd worden voor mens en milieu. Bijgevolg moet er geen beschrijvend bodemonderzoek uitgevoerd worden. Er zijn geen voorzorgsmaatregelen noodzakelijk. 2.6 De Gentse kantorenmarkt 3 2.6.1 Algemene kenmerken De Gentse kantorenmarkt heeft een totale oppervlakte van 1,36 miljoen m² waarmee zij na Brussel en Antwerpen de derde grootste markt in België vormt. Er kunnen vier deelgebieden worden onderscheiden: centrum, noord, oost en zuid. Het centrum vormt het belangrijkste deelgebied met circa 58% van de totale oppervlakte. Het deelgebied zuid waartoe het gebouw LAK VMM behoort vertegenwoordigt 25 % van de totale oppervlakte, maar heeft een jonger profiel met één derde gebouwen van recente datum. In het algemeen wordt een verschuiving vastgesteld vanuit het centrum naar nieuwe gebouwen in de perifere locaties, die genieten van een betere bereikbaarheid. Sites in de nabijheid van de open afritten aan de autosnelwegen (E40 en E17) genieten daarbij de voorkeur. De vraag naar kantoren in het centrum is sedert enkele jaren dalende, waardoor meer kantoorgebouwen worden omgevormd tot wooneenheden. Het aanbod aan gebouwen neemt met 25.000 m² per jaar toe, hetgeen slechts 2 % van de totale marktoppervlakte vertegenwoordigt. Met inbegrip van de geplande kantoorprojecten, wordt verwacht dat de totale oppervlakte over de komende tien jaar met meer dan 275.000 m² (meer dan 20 %) zal toenemen. 2.6.2 Opname In de eerste zes maanden van 2012 werd een oppervlakte van 8.650 m² opgenomen in Gent. Dit is 42 % meer dan dezelfde periode in 2011, maar meer dan 50 % lager dan het vijfjaarlijks gemiddelde voor deze periode (18.700 m²). Deze opname vertegenwoordigt 10,5 % van de totale opname in Vlaanderen over de eerste zes maanden van 2012. Over de periode 2007-2011 nam Gent 21 % van de Vlaamse opname voor haar rekening. De opname in 2012 wordt negatief beïnvloed door de economische omstandigheden die leiden tot voorzichtigheid bij bedrijven en overheden. Het aantal transacties tijdens de eerste zes maanden van 2012 (27) is licht hoger dan het vijfjaarlijks gemiddelde (25), maar de gemiddelde oppervlakte (320 m²) ligt een stuk lager dan dat gemiddelde (795 m²). 48 % van de opname gebeurde in het centrum, 27 % in het zuiden. 3 Gebaseerd op de informatie van Jones Lang Lasalle uit het schattingsverslag. Bladzijde 15
2.6.3 Huurprijzen en leegstand De prime rent in Gent bedraagt ongeveer 145 euro/m²/jaar. Dit is een lichte stijging ten opzichte van het stabiel niveau over de laatste jaren (140 euro/m²/jaar). De leegstandsgraad bedraagt slechts 3 %, en bleef de afgelopen drie jaar ook onder het niveau van 5 %. Dit is het gevolg van een gebrek aan speculatieve projecten. 3. Huursituatie 3.1 Huurder Het gebouw wordt volledig op lange termijn gehuurd door één huurder, de Vlaamse Milieumaatschappij (hierna VMM ). VMM is een intern verzelfstandigd agentschap van de Vlaamse overheid, met rechtspersoonlijkheid 4, dat haar maatschappelijke zetel heeft te 9320 Erembodegem, A. Van de Maelestraat 96. VMM werd bij de ondertekening van de huurovereenkomst op 17 november 2010 vertegenwoordigd en rechtsgeldig verbonden door mevrouw Joke Schauvliege, Vlaams minister van Leefmilieu, Natuur en Cultuur, toen gevestigd te 1000 Brussel, Koolstraat 35. VMM behoort tot het beleidsdomein Leefmilieu, Natuur en Energie van de Vlaamse overheid. Het Vlaamse Gewest is bevoegd voor het leefmilieubeleid in Vlaanderen. VMM heeft als missie bij te dragen tot de realisatie van de doelstellingen van het milieubeleid door het voorkomen, beperken en ongedaan maken van schadelijke effecten voor watersystemen, verontreiniging van de atmosfeer en het rapporteren over de toestand van het leefmilieu. VMM speelt een cruciale rol in het integraal waterbeleid. Ze meet en controleert de kwantiteit en kwaliteit van water, beheert watersystemen, int een heffing op watervervuiling en op grondwaterwinning, adviseert over milieuvergunningen en zorgt voor de planning van en toezicht op de zuiveringsinfrastructuur. Verder bewaakt VMM de luchtkwaliteit, inventariseert ze wie wat loost en doet beleidsvoorstellen. Ze stelt tevens het Milieurapport Vlaanderen (MIRA) op. De taken van VMM worden gebundeld rond drie thema's: Lucht: VMM controleert voortdurend de kwaliteit van de lucht en inventariseert de emissies in de lucht. Milieu: VMM coördineert het Milieurapport Vlaanderen (MIRA). MIRA - Milieurapport Vlaanderen - beschrijft, analyseert en evalueert de toestand van het Vlaamse leefmilieu, bespreekt het gevoerde milieubeleid en blikt vooruit op mogelijke milieuontwikkelingen. Water: VMM coördineert het integraal waterbeleid. Ze volgt de toestand van de water-systemen op, beheert de onbevaarbare waterlopen van eerste categorie en het grondwater, plant en houdt toezicht op de zuiveringsinfrastructuur en ontwikkelt beleidsinstrumenten om de gewenste milieudoelstellingen voor water te bereiken. 4 Intern verzelfstandigd agentschap met rechtspersoonlijkheid zoals bedoeld in het kaderdecreet Bestuurlijk Beleid van 18 juli 2003. VMM werd opgericht bij decreet van 7 mei 2004 tot wijziging van het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, tot aanvulling ervan met een titel Agentschappen en tot wijziging van diverse andere wetten en decreten, gewijzigd bij decreet van 23 december 2005, dat in werking is getreden ingevolge het Besluit van de Vlaamse Regering van 31 maart 2006 tot operationalisering van het Beleidsdomein Leefmilieu, Natuur en Energie. Bladzijde 16
VMM stelt in totaal meer dan 1.000 personen te werk in Vlaanderen. Meer informatie omtrent haar activiteitendomein is terug te vinden op de website www.vmm.be. VMM heeft gekozen voor de centralisatie van haar buitendienst(en) in de provincie Oost- Vlaanderen, zowel haar kantoren als haar labo-activiteiten. Daar waar de activiteiten van VMM in de provincie Oost-Vlaanderen in het verleden op diverse locaties gehuisvest waren, zijn deze nu alle ondergebracht in het nieuwe gebouw. Het gebouw wordt dus deels gebruikt als een regulier kantoorgebouw, een belangrijk deel is echter ingericht en doet dienst als fysico-chemisch laboratorium. De VMM-laboratoria voor fysicochemische analyse voeren analyses uit op water- en luchtstalen afkomstig van verschillende matrices, met name oppervlaktewater, afvalwater (lozingen, influenten en effluenten van rioolwaterzuiveringsinstallaties), waterbodem, zwevend stof, baggerspecie, regenwater en (omgevings)lucht. Hierbij worden o.m. de chemische stoffen die in deze verschillende milieucompartimenten aanwezig zijn analytisch bepaald. De uitvoering van fysico-chemische analyses gebeurt in daarvoor specifiek ingerichte laboratoriumruimten. Deze laboratoriumruimten zijn voorzien van ondermeer hoogtechnologische analyseapparatuur, ruimtes voor gas- en solventopslag, specifieke afzuigapparatuur, zuurkasten, ruimte voor extracties in het kader van staalvoorbereiding, afwas en waterproductie. Daarnaast is er ook een ruimte voorzien om een chemiekluis (opslag voor chemicaliën) te plaatsen. Gezien de aanwezigheid van specifieke (hoogtechnologische) analysetoestellen voldoet het gebouw aan een aantal specifieke karakteristieken. Zo is er een specifieke compartimentering gerealiseerd voor brandveiligheid en omwille van druk- en klimatisatieredenen. Verschillende lokalen kunnen in over- of onderdruk geplaatst worden om contaminatie bij de uitvoering van analyses te verhinderen. Onderaan het gebouw is in de buitenruimte omwille van luchtcirculatieredenen een verdeelstation voor industriële gassen voorzien: enerzijds koudvergassers voor Ar en N 2 en anderzijds gascilinders voor He, Ar/CH 4, O 2, droge lucht, CO 2, back-up Ar, N 2 en H 2. Deze plaats voorziet tevens in een mogelijkheid tot levering van industriële gassen per vrachtwagen. De opslagplaats staat in onmiddellijke verbinding met de buitenlucht doch is enkel toegankelijk via een afsluitbaar hekwerk. 3.2 Modaliteiten van het huurcontract Contractueel wordt de relatie tussen de huurder (VMM) en de verhuurder (LAK Invest nv) geregeld in het huurcontract dat werd ondertekend op 17 november 2010, zoals aangepast door het avenant bij de huurovereenkomst dat op 4 mei 2012 werd ondertekend. Het huurcontract werd aangegaan voor een termijn van 27 opeenvolgende jaren zonder mogelijkheid van vroegtijdige opzeg en met aanvang op de datum van voorlopige aanvaarding door de huurder van het gebouw. Deze voorlopige aanvaarding vond plaats op 30 april 2012. De huurovereenkomst neemt van rechtswege een einde na afloop van 27 jaar. De huurder beschikt echter over een dubbele onherroepelijke optie, waarbij hij de huur éénzijdig kan verlengen aan dezelfde voorwaarden (op de duur na) met twee perioden van 9 jaar. Bladzijde 17
De jaarlijkse basishuurprijs voor het goed bedraagt 1.676.230 euro en is als volgt opgebouwd: BASISJAARHUUR Eenheden Euro/eenheid Totaal (euro) Bruto oppervlakte (m²), incl. archieven 7.117,4 143,30 1.019.921,99 Supplement inrichting labo's 2.917,0 184,00 536.724,32 Buitenruimte (m²) 360,0 60,00 21.600,00 Fietsenstalling (#) 33,0 60,00 1.980,00 Parkeerplaatsen (#) 54,0 1.000,00 54.000,00 Aanpassingswerken en wijzigingen 42.003,69 Totale basisjaarhuur (euro/jaar) 1.676.230,00 De huurprijs is verschuldigd vanaf de voorlopige aanvaarding en wordt halfjaarlijks vooruit betaald in twee gelijke delen op 1 januari en 1 juli van elk jaar. Naast de huurgelden heeft de huurder in het kader van de financiering van de inrichtingswerken huurder een schuld bij de verhuurder voor een bedrag van 902.030,00 euro. De verhuurder verstrekt deze financiering aan een vaste rentevoet van 5 % (interesttarief op jaarbasis). De huurder zal deze financiering terugbetalen over een periode van 10 jaar vanaf de voorlopige aanvaarding van het goed volgens 10 jaarlijkse postnumerando vaste annuïteiten. Bij niet-betaling binnen 50 dagen, te rekenen vanaf de vervaldatum zal de huurder van rechtswege verwijlinteresten verschuldigd zijn tegen de wettelijke interestvoet zonder dat hiertoe enige ingebrekestelling nodig is vanwege de verhuurder. Elk jaar wordt de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud aangepast. Deze aanpassing is slechts één maal per jaar toegelaten, en dit op de verjaardag van de aanvang van de huurovereenkomst. Concreet zal de eerste indexatie van de basishuurprijs dus plaatsvinden op 30 april 2013. Op dat moment zal er een inhaalbeweging zijn, vermits de aanvangsindex deze van oktober 2010 is. De huurprijs zal evenwel nooit lager kunnen zijn dan de basisjaarhuur. De aanpassing geschiedt op basis van de schommelingen van de gezondheidsindex. De aangepaste huurprijs stemt overeen met het bedrag dat verkregen wordt door toepassing van de hiernavolgende formule : nieuwe huurprijs = basishuurprijs x nieuwe gezondheidsindex aanvangsgezondheidsindex De nieuwe gezondheidsindex is de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de verjaardag van de aanvang van de huurovereenkomst. De aanvangsgezondheidsindex is de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de maand van de ondertekening van de huurovereenkomst, concreet oktober 2010. In het kader van de huurovereenkomst werd geen borgstelling of bankgarantie overeengekomen. Met betrekking tot de herstellingen en het onderhoud staat de huurder, in overeenstemming met de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek, alleen in voor het gewone huurdersonderhoud. De rest valt ten laste van de verhuurder evenals de herstellingen en vervangingen ten gevolge van ouderdom en slijtage. De huurder staat evenwel in voor het volledig onderhoud en herstellingen van zijn inrichtingswerken. De verhuurder stelt zich onder de vorm van een resultaatsverbintenis garant dat de bepaalde prestatie-eisen van de HVAC-installatie (binnentemperatuur en filteringsniveau) behouden worden gedurende de volledige huurperiode. Na ijking door een onafhankelijk keuringsmechanisme worden de registraties van het gebouwbeheersysteem aanvaard als objectieve meetresultaten om de temperaturen binnen het volume van het goed vast te stellen. Indien de klimaatregeling niet voldoet aan de prestatie-eisen, kan dit aanleiding geven tot een vermindering van de huurprijs. De verhuurder is echter niet aansprakelijk voor gebreken aan de klimaatregeling of onderbrekingen of defecten die het gevolg zijn van toeval of overmacht of een overbezetting van het gebouw. De Bladzijde 18
huurder kan enkel een vermindering van de huurprijs vorderen indien de gebrekkige werking van de klimaatregeling het gevolg is van een nalatigheid van de verhuurder. Alle belastingen, lasten en taksen van welke aard ook, waarmee het goed vandaag of in de toekomst wordt belast door de Staat, de Provincie, het Gewest of eender welke overheid zijn ten laste van de huurder, met inbegrip van de onroerende voorheffing. De premies van de verzekeringspolissen Alle Risico s Gebouw (brand, overstroming en dergelijke) en Burgerlijke Aansprakelijkheid Gebouw vallen ten laste van de huurder. Tijdens de volledige duur van de huurperiode met inbegrip van eventuele verlengingen geniet de huurder een recht van voorkoop bij de overdracht van zakelijke rechten (inclusief de verkoop in volle eigendom) met betrekking tot het gehuurde goed. De huurder oefent zijn voorkooprecht uit aan de door de derde kandidaat-koper aangeboden prijs en voorwaarden. Een huuroverdracht door de huurder kan door de verhuurder geweigerd worden op basis van gegronde redenen. Onderverhuringen zijn toegelaten. Op eenvoudig verzoek kan de geïnteresseerde investeerder kosteloos een kopie van de huurovereenkomst en het avenant erbij, bekomen. 4. Aard en kenmerken van het vastgoedcertificaat Wie inschrijft op de vastgoedcertificaten LAK VMM Gent, neemt ten belope van zijn inbreng deel in de financiering van het kantoorgebouw LAK VMM Gent. 4.1 Economisch Hoewel een certificaathouder, juridisch gezien, geen rechtstreekse eigendomstitel van een onroerend goed bezit, bevindt hij zich economisch gezien in dezelfde situatie als een investeerder die eigenaar wordt van een verhuurd gebouw waarvan het rendement afhankelijk is van het geïnvesteerde bedrag en de huuropbrengst, terwijl de latere verkoopopbrengst onder meer bepaald wordt door de op dat tijdstip geldende huurwaarde van het onroerend goed en de algemene marktvoorwaarden. De vastgoedcertificaten LAK VMM Gent zijn effecten die vanaf 15 december 2012 recht geven op een aandeel in de huuropbrengst van een onroerend goed en op een aandeel in de verkoopopbrengst van dat onroerend goed. Het vastgoedcertificaat LAK VMM Gent geeft met ingang van 15 december 2012 in het bijzonder aan de certificaathouders recht op een evenredig aandeel in: het exploitatiesaldo van het onroerend goed; het toekomstig vereffeningssaldo van het onroerend goed. Dit is afhankelijk van de algemene marktvoorwaarden, de al dan niet resterende huursituatie en de geldende markthuur. De realisatiewaarde kan verschillen van het geïnvesteerde kapitaal. Meer- of minwaarden komen ten voordele of ten nadele van de certificaathouders; de kapitaalaflossingen en de interesten die de huurder verschuldigd is vanaf 15 december 2012 op de openstaande lening van 902.030 euro voor de financiering van de inrichtingswerken van de huurder. Voor het eerste jaar 2013 wordt de uitkering per certificaat op basis van de huidige huurovereenkomst en na aftrek van kosten en lasten zoals beschreven onder hoofdstuk 5 ingeschat op 4.889 euro bruto en 4.380 euro netto 5. 5 Deze prognose is gebaseerd op de verrekening van de roerende voorheffing, zoals ze op datum van uitgifte bedraagt (21%). Dit tarief kan echter door de wet gewijzigd worden. Bladzijde 19
4.2 Juridisch De vastgoedcertificaten vertegenwoordigen een vorderingsrecht van de certificaathouders ten laste van de uitgevende vennootschap op de inkomsten, de opbrengsten en de realisatiewaarde van het onroerend goed (dewelke evenwel verminderd worden met bepaalde operationele en onderhoudskosten, zoals beschreven in hoofdstuk 5 en hoofdstuk 7 van dit informatiememorandum). Het zijn effecten op naam die door inschrijving in het register van certificaathouders worden verkregen en zonder bijkomende juridische formaliteiten kunnen worden overgedragen. Vanuit juridisch standpunt bezit de certificaathouder immers geen rechtstreekse eigendomstitel of enig ander zakelijk recht op het gebouw. Bij overdracht ervan zijn bijgevolg geen wettelijke kosten, lasten of registratierechten verschuldigd die normaal gelden bij de overdracht van onroerende goederen. Het volstaat om een eenvoudige kennisgeving van de overdracht van het certificaat aan de uitgevende vennootschap te doen, zodat deze vennootschap haar schuldeiser kent. De eigendom van het certificaat kan dus slechts bewezen worden door inschrijving in het register. Het aanhouden van een vastgoedcertificaat verschaft aan de houder ervan ook geenszins de juridische hoedanigheid van aandeelhouder van de uitgevende vennootschap, maar verleent slechts de contractuele vorderingsrechten zoals beschreven in het statuut van de certificaten. Voorts zijn de certificaten niet splitsbaar. 4.3 Fiscaal 6 Van de jaarlijkse uitkering aan de certificaathouders is fiscaal een gedeelte te beschouwen als een kapitaalaflossing van de schuldvordering en het overige gedeelte als inkomen uit de schuldvordering. Op dit laatste gedeelte wordt standaard roerende voorheffing, thans 21 %, als bronheffing, ingehouden. Desgevallend kunnen bepaalde certificaathouders voorafgaandelijk aan de uitkering van de jaarlijkse coupon aantonen dat zij recht hebben op een vrijstelling van roerende voorheffing en na het tijdig overleggen van de hiertoe vereiste attesten en formulieren de uitgevende vennootschap vragen de brutocoupon uit te keren. De eventuele meerwaarde bij verkoop van het onderliggend onroerend goed is onderworpen aan hetzelfde stelsel, met dien verstande evenwel dat er geen internrechtelijke vrijstellingen van roerende voorheffing gelden voor de liquidatiecoupon. De meerwaarde is het verschil tussen het evenredige aandeel van de certificaathouders in de netto-verkoopopbrengst van het onroerend goed en het nog niet terugbetaalde kapitaalgedeelte van het vastgoedcertificaat. Het jaarlijks gedeelte kapitaalaflossing wordt in principe vastgesteld als de som van: De boekhoudkundige afschrijvingen op de initiële aanschafwaarde van het gebouw en gerelateerde kosten (afschrijvingstermijn 30 jaar); De boekhoudkundige afschrijvingen op de kosten met betrekking tot de uitgifte van de certificaten (afschrijvingstermijn 10 jaar); De ontvangen kapitaalaflossing vanwege de huurder met betrekking tot de financiering van de inrichtingswerken. De uitgevende vennootschap kan het bedrag van de kapitaalaflossing verhogen of verlagen, onder andere in het licht van gewijzigde boekhoudkundige en fiscale regelgeving of aanpassing van de waarderingsregels. Op datum van de uitgifte van de vastgoedcertificaten zal de uitgevende vennootschap het gebouw herwaarderen tot 33.830.000 euro, in lijn met het onafhankelijk schattingsverslag van Jones Lang Lasalle. De herwaarderingsmeerwaarde wordt boekhoudkundig afgeschreven over de nog resterende afschrijvingstermijn van de aanschafwaarde. Deze boekhoudkundige afschrijvingen van 6 Alle inlichtingen van juridische en fiscale aard in dit informatiememorandum worden verstrekt op grond van de wetten en administratieve richtlijnen die op het ogenblik van de uitgifte van kracht zijn. Hetzelfde geldt voor de wetgeving inzake huurovereenkomsten. Deze kunnen in de toekomst wijzigen, zelfs met retroactieve werking. De inlichtingen worden enkel ter informatie medegedeeld en geven in geen geval juridisch advies over de fiscale situatie van de certificaathouders. Elke certificaathouder en potentiële investeerder dient zich te informeren bij zijn raadgever omtrent zijn specifieke fiscale situatie. Bladzijde 20