Vragen en antwoorden over de inkomensafhankelijke huurverhoging 2013 22 april 2013 HUURVERHOGING Na jaren van inflatievolgend huurbeleid wordt de huurverhoging dit jaar op een andere manier vastgesteld. De huurverhoging is niet langer alleen afhankelijk van het aantal punten dat de woning heeft, maar ook van het inkomen van de huurder. De huur mag echter nooit hoger uitkomen dan het maximum dat hoor bij het puntenaantal van de woning. Voor de reden van deze huurverhoging verwijzen wij u naar de begeleidende brief die u bij uw huurverhoging heeft ontvangen. Hoe hoog mag de huurverhoging zijn voor huurders van een zelfstandige woning? Voor zelfstandige woningen is de maximale huurverhoging afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder. Voor de verschillende inkomensgroepen gelden de volgende huurverhogingspercentages: Inkomensgroep basishuurverhoging Inflatie Procentpunt (inkomensafhankelijke huurverhoging) totaal Inkomen lager dan 33.614 1,5% 2,5% - 4% Inkomen tussen 33.614 en 43.000 1,5% 2,5% 0,5% 4,5% Inkomen hoger dan 43.000 1,5% 2,5% 2,5% 6,5% De huurprijs mag niet boven de maximale huurprijs uitkomen op basis van het woningwaarderingsstelsel Wat is het beleid van Elan Wonen? Elan Wonen voert alleen een extra huurverhoging door wanneer uw inkomen hoger is dan 43.000 van 6,5%. Is uw inkomen lager dan 43.000 dan is de huurverhoging 4%. Wat wordt verstaan onder huishoudinkomen? De inkomens van de huurder(s) en overige bewoners van de woonruimte samen. Wat is de peildatum bij het vaststellen van de huurverhoging? Voor de huishoudsamenstelling geldt als peildatum 1 juli 2013. Voor het inkomen wordt gekeken naar het inkomen verdiend in 2011. 1
Mag de huurprijs boven de liberalisatiegrens uitstijgen? Jaarlijks wordt de liberalisatiegrens vastgesteld door de minister. Voor 2013 is dit 681,02. Wanneer de aanvangshuurprijs in dat jaar onder de liberalisatiegrens lag, is de woning niet geliberaliseerd. Als de woning voldoende punten heeft, kan door een huurverhoging de huur wel boven 681,02 komen te liggen. Welke huishoudgegevens gebruikt de Belastingdienst bij de eerste opvraag van inkomensindicaties? Dat zijn de gegevens van uw huishoudsamenstelling zoals die in april 2013, toen Elan Wonen de gegevens heeft opgevraagd bij de Belastingdienst bekend waren. U kunt bezwaar maken tegen het huurvoorstel als tussen het moment van eerste gegevensopvraag door Elan Wonen op 3 april 2013 en 1 juli 2013 (de peildatum) wijzigingen in het huishouden leiden tot een lager inkomen in het peiljaar. Tellen alle inkomens mee? Ja, alle inkomens van alle inwoners en kamerhuurders tellen mee. Het inkomen van inwoners die op 1 januari 2013 nog geen 23 jaar waren, telt alleen mee voor zover dat boven het minimumloon ligt. Door de Belastingdienst wordt dit inkomen automatisch gecorrigeerd. Op de inkomensverklaring wordt alleen dat deel van het inkomen meegenomen dat boven het minimumloon ligt. Wanneer kan de huur niet extra worden verhoogd? Dat kan als iemand in uw huishouden gehandicapt of chronisch ziek is. Maar ook als het huishoudinkomen in 2012 lager was dan in 2011. Uiteraard moet het inkomen van 2012 dan wel in een lagere categorie vallen dan in 2011. Omdat Elan Wonen niet vooraf over die gegevens beschikt, moet de huurder die informatie inbrengen in een bezwaarprocedure tegen de huurverhoging. Geen extra huurverhoging voor gehandicapten en chronisch zieken Minister Blok heeft een regeling gepubliceerd waarin hij de groep chronisch zieken en gehandicapten aanwijst die bezwaar kan maken tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging. De regeling geldt voor huurders of een ander lid van het huishouden met een verplegingsindicatie of individuele begeleidingsindicatie van minimaal tien uur, een zorgindicatie verblijf of een Activiteiten Dagelijks Leven-indicatie. Onder de aangewezen groep vallen ook huurders die kunnen aantonen dat hun woning is aangepast aan de handicap van een van de bewoners. Daarvoor heeft u een beschikking nodig op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning of Wet voorzieningen gehandicapten (de voorloper van de Wet maatschappelijke ondersteuning) die voor 1 mei 2013 aan hen is verstrekt. Huurders waarbij een lid van het huishouden behoort tot de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten kunnen dus bezwaar maken tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging. Dus als u boven de 43.000 verdient. 2
Geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging ook voor geliberaliseerde huurovereenkomsten? Nee. De inkomensafhankelijke huurverhoging geldt alleen voor gereguleerde huurovereenkomsten. Geliberaliseerde woningen krijgen bij Elan Wonen maximaal 6,5% huurverhoging. Dit is afhankelijk van de hoogte van uw huidige huur. Vervalt de huurtoeslag als de huur door de huurverhoging boven de liberalisatiegrens stijgt? Een zittende huurder die vóór 1 juli 2013 al huurtoeslag ontvangt, houdt zijn recht op huurtoeslag ook als de huur boven 681,02 (liberalisatiegrens) uitkomt. Bij een nieuwe aanvraag moet de huur wel lager zijn dan 681,02. INKOMENSVERKLARINGEN Wat wordt er op de inkomensverklaring vermeld? Op de inkomensverklaring staan de inkomensgroep en het aantal inkomensontvangers van een huishouden vermeld. Elan Wonen ziet niet hoeveel inkomen u precies heeft. Elan Wonen ontvangt geen inkomensverklaringen van huurders die in 2011 een huishoudinkomen lager dan 33.614 hadden of van huurders die in een geliberaliseerde woning wonen. BEZWAAR Bezwaar alleen bij extra huurverhoging Bezwaar maken tegen de huurverhoging omdat uw inkomen is gedaald, heeft alleen zin als u een extra huurverhoging heeft gehad. U kreeg in dat geval een extra huurverhoging van 2,5 %, omdat u in 2011 meer verdiende 43.000. Heeft u een inkomen onder de 43.000 en een huurverhoging van maximaal vier procent gehad, dan kunt u hiertegen niet met succes bezwaar maken om de reden dat uw inkomen is gedaald. Welke bezwaargronden zijn er op basis van het inkomen? 1. Het huishoudinkomen in 2011 is lager dan vermeld op de inkomensverklaring. 2. Het huishoudinkomen in 2012 is lager dan in 2011. Bij 1: Als uw inkomen in 2011 lager is dan de inkomensgrens van 43.000 en Elan Wonen toch een extra huurverhoging heeft voorgesteld, dan kunt u bij Elan Wonen bezwaar maken tegen deze extra huurverhoging. U hoeft zelf geen inkomensgegevens over 2011 bij uw bezwaar te voegen. Elan Wonen is in dit geval namelijk verplicht om opnieuw een inkomensverklaring bij de Belastingdienst op te vragen. Geeft de nieuwe inkomensverklaring dezelfde categorie aan als de eerste inkomensverklaring, dan kunt u ervoor kiezen uw bezwaar in te trekken. De voorgestelde huurverhoging gaat dan door. Trekt u uw bezwaar niet in, dan kan Elan Wonen een uitspraak van de Huurcommissie vragen over het huurverhogingsvoorstel. Elan Wonen stuurt dan het huurverhogingsvoorstel met beide inkomensverklaringen en uw bezwaarschrift naar de Huurcommissie. Als de Huurcommissie Elan Wonen gelijk geeft, dan moet u de legeskosten van 25 euro betalen. 3
Bij 2: U kunt ook bezwaar maken als uw huishoudinkomen in 2012 lager was dan de inkomensgrens van 43.000 die in het huurverhogingsvoorstel is gebruikt. Uw bezwaar moet u dan onderbouwen. Bij uw bezwaarschrift moet u in ieder geval inkomensverklaringen, zogenaamde IB60 -verklaringen, over 2012 van alle leden van uw huishouden voegen. Een inkomensverklaring kunt u aanvragen via de Belastingtelefoon: 0800-0543. Dit kan per 1 juni 2013. De minister werkt op dit moment aan regels waarin staat welke stukken u bij uw bezwaarschrift moet voegen. De precieze inhoud van deze regeling is op dit moment nog niet bekend. Hoe kan ik bewijzen dat het inkomen in 2012 lager was dan in 2011? De minister komt nog met een regeling waarin dit wordt uitgewerkt. Zodra wij die informatie ontvangen, informeren wij u hierover. Hoe kan ik bezwaar maken? Vóór 1 juli 2013 kan de huurder schriftelijk bezwaar maken bij Elan Wonen via het formulier Verzoekschrift jaarlijkse huurverhoging. Als Elan Wonen de huurverhoging in stand laat, dan moet Elan Wonen de Huurcommissie vragen het huurverhogingsvoorstel te beoordelen. De beslissing van de Huurcommissie is bindend. Partijen kunnen tegen de uitspraak in beroep gaan bij de rechter. Het formulier Verzoekschrift jaarlijkse huurverhoging is te downloaden op www.huurcommissie.nl of bel naar (0800) 488 72 43. Wanneer de huurder de huurverhoging niet betaald, stuurt Elan Wonen de huurder binnen zes weken na de huurverhoging een herinneringsbrief. Blijft de huurder het oneens met de huurverhoging, dan kan de huurder de Huurcommissie inschakelen. De beslissing van de Huurcommissie is bindend. Partijen kunnen tegen de uitspraak in beroep gaan bij de rechter. HUURVERLAGING Wanneer kan de huurder een huurverlaging voorstellen? Heeft de huurder een of meer inkomensafhankelijke huurverhoging(en) gehad maar is het huishoudinkomen daarna gezakt tot onder de 43.000 dan kan de huurder een huurverlaging voorstellen aan de verhuurder. De huurder moet een huurverlagingsvoorstel in principe onderbouwen met de jaarinkomensgegevens van de Belastingdienst (IB60-formulieren) van alle leden van het huishouden. Uit deze gegevens moet blijken dat het huishoudinkomen is gezakt tot onder de inkomensgrens. Een huurverlagingsvoorstel moet, net als een huurverhogingsvoorstel, tenminste twee maanden voor de voorgestelde dag van ingang worden gedaan. De huurverlaging werkt niet met terugwerkende kracht, maar gaat pas gelden op de voorstelde ingangsdatum van de huurverlaging. Voorbeeld: in februari kan de huurder een huurverlaging voorstellen per 1 mei (maart en april zitten ertussen). 4
Een modelbrief voor het voorstel tot huurverlaging is te downloaden op www.huurcommissie.nl of bel naar (0800) 488 72 43. Heeft u toch nog vragen? Elan Wonen heeft een speciaal telefoonnummer beschikbaar gesteld. Dit is (023) 515 98 13. 5