1 Huurverhoging 2016 Uitleg over het hoe en waarom van de jaarlijkse huurverhoging.
Huurverhoging 2016 Met behulp van deze informatie, kunt u nagaan hoe het huurverhogingspercentage voor uw woning is bepaald. 3 Deze folder hoort bij de brief met het huurverhogingsvoorstel van uw woning. Inhoud 1 Spelregels 2 2 Wat doet Rochdale met de huuropbrengst? 5 3 Bezwaar tegen de huurverhoging 5 4 Huurtoeslag en inkomensdaling 8 Een verhuurder mag voor sociale huurwoningen niet meer vragen dan de maximale huurprijs. De maximale huurprijs is afgeleid van het woningwaarderingsstelsel. Het woningwaarderingsstelsel is een systeem waarmee elke zelfstandige woning kan worden gewaarvan 2,1%. Het gaat om huishoudens met een belastbaar inkomen boven 34.678,- per jaar. Het gaat hierbij om de inkomens uit 2014 die de Belastingdienst heeft vastgesteld van alle personen die op dit moment (2016) op uw adres staan ingeschreven in de Basis Registratie Personen. De Belastingdienst geeft ons geen informatie over de exacte hoogte van uw inkomen. Wij ontvangen alleen een indicatie in welke inkomenscategorie u valt. Rochdale heeft besloten de extra huurverhoging voor de hogere inkomens toe te passen. Wij zijn van mening dat mensen met een wat hoger inkomen geleidelijk meer kunnen gaan betalen voor een sociale huurwoning. 1 Spelregels De spelregels waaraan woningcorporaties zich moeten houden bij de huurverhoging,worden bepaald door de regering en de Tweede Kamer. Voor 2016 is vastgesteld dat de basishuurverhoging in 2016 voor sociale huurwoningen 2,1% is. Niet meer dan de maximale huurprijs deerd. Dit systeem geldt voor het hele land. De oppervlakte van de woning en de voorzieningen leveren in dat systeem punten op. Daarnaast worden punten toegekend voor de WOZwaarde*. Bij elk puntentotaal hoort een maximale huurprijs. De huurverhoging wordt hieraan aangepast. *De WOZ-waarde (Wet waardering Onroerende Zaken) is de waarde van uw huis zoals die jaarlijks wordt vastgesteld door de gemeente. De vrije verkoopwaarde is het uitgangspunt. Inkomensafhankelijke huurverhoging De regering heeft bepaald dat huishoudens met een hoger inkomen, die wonen in een sociale huurwoning, een hogere huurverhoging kunnen krijgen dan de basishuurverhoging Belastbaar jaarinkomen 2015 Huurverhoging 2016 De laagste inkomens worden het meest ontzien. Valt u in de laagste inkomensgroep tot 34.678,- dan wordt de huurverhoging maximaal 0,6%. Uw nettohuur wordt niet hoger dan 711,-. Als uw huidige nettohuur hoger is, dan verlagen we de huur naar 711,-. Meer informatie vindt u op www.rochdale.nl/huurverhoging of kijk onder: > Ik ben huurder > Mijn huur > Huurverhoging U mag tijdens kantooruren natuurlijk ook bellen: 020 215 00 00
4 5 Inkomen De middeninkomens Valt u in de inkomensgroep tussen 34.678,- en 44.360,- dan wordt de huurverhoging voor uw woning 1,6%. De hogere inkomens Is uw inkomen hoger dan 44.360,- dan wordt de huurverhoging voor uw woning 4,6%. Rochdale Stedelijke vernieuwing en tijdelijke verhuur Wettelijk maximum 34.678 Max 0,6% 2,1% > 34.678-44.360 1,6% 2,6% > 44.360 4,6% 4,6% De volgende woningen krijgen geen huurverhoging: woningen waarvoor de bewoner en Rochdale een contract voor tijdelijke verhuur hebben gesloten; woningen die, in verband met stedelijke vernieuwing, binnenkort ingrijpend worden gerenoveerd of gesloopt. Er is een sociaal plan vastgesteld en de peildatum waarop bewoners hun woning moeten verlaten, is bekend gemaakt. De huurders van de woningen die worden gerenoveerd of gesloopt, zijn al door Rochdale van die plannen op de hoogte gebracht. Geliberaliseerde woningen Een klein deel van de woningen van Rochdale valt niet onder de spelregels van het Rijk. Deze woningen zijn geliberaliseerd. Het betreft woningen die als duurdere huurwoning zijn verhuurd met een huur die hoger ligt dan de liberalisatiegrens bij aanvang van het huurcontract. Voor deze woningen gelden geen rijksregels voor de huurverhoging en is de huurverhoging door Rochdale vastgesteld op maximaal 3,6%. Parkeerplaatsen, garages en bergingen Voor parkeerplaatsen, garages en bergingen gelden ook geen spelregels van het Rijk. De huurverhoging wordt per situatie bepaald of is in het contract vastgelegd. Let op! De laagste inkomens worden het meest ontzien. 2 Wat doet Rochdale met huuropbrengst? De opbrengst van de huurverhoging is onder andere nodig voor de kosten van het beheer en het onderhoud van de woningen. Rochdale heeft hierbij te maken met jaarlijkse kostenstijgingen. Ook is geld nodig voor de rente en aflossing van leningen die we zijn aangegaan om woningen te kunnen bouwen. Daarnaast heeft de regering bepaald dat de corporaties jaarlijks een forse bijdrage aan de rijksbegroting betalen. Dit heet de verhuurdersheffing. Advies Bewonersraad Rochdale vraagt elk jaar advies over de huurverhoging aan de Bewonersraad Rochdale BWR; dit is de raad die de huurders van Rochdale vertegenwoordigt en hun belangen behartigt. Het Algemeen Bestuur van de Bewonersraad is de overlegpartner van Rochdale. Het advies is voorbereid in de werkgroep Huurbeleid. De BWR vindt dat de huurstijging gelijke tred moet houden met de ontwikkeling van inkomens, uitkeringen en pensioenen en daarom niet hoger mag zijn dan het inflatiepercentage. Huurstijgingen mogen niet onbeperkt doorgaan; er moet een verband zijn tussen de huurprijs van een woning en de kwaliteit ervan. De BWR maakt zich grote zorgen over de voor het vierde achtereenvolgende jaar doorgevoerde inkomensafhankelijke huurverhoging. Ook dit jaar zullen huurders met een inkomen vanaf 34.678 geconfronteerd worden met een hogere huurverhoging dan de inflatie van 0,6%. De grote huursprong voor deze groep gedurende de afgelopen jaren vindt de BWR buiten proportie. Rochdale is hieraan tegemoetgekomen door te besluiten de inkomensgroep tussen 34.678 en 44.360 geen huurverhoging te geven van inflatie + 2%, maar van inflatie + 1% (in totaal dus 1,6%). Inkomensdaling Ook maakt de BWR zich zorgen over huurders die te maken krijgen met een inkomensdaling, bij een huurprijs boven de huurtoeslaggrens ( 710,68). Gelukkig kunnen huurders van sociale huurwoningen die te maken krijgen met een inkomensdaling tot onder de inkomensgrens voor huurtoeslag dit melden bij Rochdale. De huur zal in die gevallen worden verlaagd tot onder de huurtoeslaggrens (zie toelichting op pag 8). Let op! Op bewonersraadrochdale.nl vindt u het volledige advies van de BWR met de reactie van Rochdale.
6 7 Gehandicapten en chronisch zieken rekening voor een bezwaarprocedure. Vindt de Huurcommissie dat de voorgestelde Voor bepaalde groepen van gehandicapten huurverhoging redelijk is? Dan zal de en chronisch zieken, bestaat ook een Huurcommissie bepalen dat u de legeskosten bezwaarmogelijkheid tegen de extra ( 25) moet betalen. Dan komt ook de hogere inkomensafhankelijke huurverhoging. De huurprijs alsnog, met terugwerkende kracht, minister van Wonen heeft nauwkeurig voor uw rekening. Wij adviseren u hiervoor een vastgesteld voor wie dit geldt. Het gaat om bedrag te reserveren, zolang nog niet definitief mensen met een bepaalde zorgindicatie of een is beslist over uw bezwaar. aangepaste woning. Ook voor blinden staat deze bezwaarmogelijkheid open. Op www. rijksoverheid.nl vindt u meer informatie hierover. Bezwaar bij onderhoudsgebreken Bezwaar tegen de huurverhoging is niet mogelijk op grond van onderhoudsgebreken. 3 Bezwaar U kunt bezwaar maken tegen de huurverhoging moment (2016) op uw adres staan ingeschreven Let op! Altijd eerst naar huurcommissie.nl Wel kan een huurder van een sociale huurwoning tijdelijk huurverlaging aanvragen wegens achterstallig onderhoud. Bent u van mening dat er sprake is van ernstige onderhoudsgebreken en u vindt dat Rochdale als u vindt dat: in de Basis Registratie Personen (BRP). Het hier te weinig aan doet, dan kan u de de maximale huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel wordt overschreden maakt daarbij niet uit of die personen ook in 2014 op uw adres waren ingeschreven. Bij deze Werkwijze bezwaar maken Huurcommissie verzoeken om te bepalen dat de huurprijs tijdelijk wordt verlaagd. Dat kan het (dit geldt niet voor geliberaliseerde extra huurverhoging geldt dat u bezwaar kunt Welke reden u ook heeft om bezwaar te maken hele jaar door. Kijk op www.huurcommissie.nl woningen,parkeerplaatsen, garages en maken als u kunt aantonen dat: tegen de huurverhoging, u volgt altijd de voor meer informatie over de procedure. bergingen); het huurverhogingvoorstel niet aan de de opgave van de Belastingdienst over het inkomen in 2014 onjuist is; volgende route: 1 U haalt het formulier Bezwaarschrift wettelijke eisen voldoet omdat er sprake is van formele fouten (zogenaamde vormfouten). de extra huurverhoging onterecht is, omdat het huishoudinkomen in 2015 is gedaald tot Huurverhoging op bij www.huurcommissie.nl; 2 U vult het in en stuurt het vóór de onder de inkomensgrens behorend bij de ingangsdatum die u in de brief ziet staan Bezwaar tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging extra huurverhoging; U moet deze daling aantonen met informatie uit de BRP en met inkomensverklaringen van alle leden van het huishouden. Als uw inkomen is naar Rochdale, samen met eventueel noodzakelijke kopieën. Als wij niet met u tot overeenstemming kunnen Bij de extra huurverhoging voor de hogere gedaald, kunt u alleen bezwaar maken komen over uw bezwaar, dan moeten wij de inkomens in een sociale huurwoning, wordt tegen het inkomensafhankelijke deel van de Huurcommissie vragen uitspraak te doen gekeken naar het huishoudinkomen in huurverhoging. over de redelijkheid van de voorgestelde het jaar 2014, zoals vastgesteld door de huurverhoging. De Huurcommissie beslist Belastingdienst. Het gaat hierbij om de of het huurhogingsvoorstel redelijk is. De inkomens uit 2014 van alle personen die op dit Huurcommissie brengt legeskosten in
4 Huurtoeslag en inkomensdaling Let op! Geef de nieuwe huurprijs zelf door op Belastingdienst.nl/ toeslagen. Ontvangt u huurtoeslag? Het kan zijn dat de hoogte van de huurtoeslag verandert als gevolg van uw nieuwe huurprijs. U moet de nieuwe huurprijs zelf doorgeven aan de Belastingdienst (Toeslagen). Daarvoor heeft u de brief nodig met het huurverhogingsvoorstel, waarin uw nieuwe huurprijs staat. Bewaar deze brief daarom goed. Inkomensdaling in 2016? Wanneer uw inkomen in 2016 is gedaald tot onder een van de grenzen van de tabel (zie pag 4) neem dan contact met ons op. Hiernaast staan de contactgegevens. Hou er vast rekening mee dat u de inkomensdaling moet kunnen aantonen. Vragen? Hoe bereik ik Rochdale? U kunt ons bereiken tijdens kantooruren: maandag t/m vrijdag van 9.00 tot 17.00 uur. Telefoonnummer: 020-215 00 00. Een e-mail kan natuurlijk ook: info@rochdale.nl. Bezoekadres Bos en Lommerplein 303 1055 RW Amsterdam Openingstijden: maandag t/m vrijdag 9.00 tot 17.00 uur Hoewel Rochdale deze uitgave met zorg heeft samengesteld is het mogelijk dat de informatie hierin verouderd, onvolledig of niet (meer) juist is. Laat het ons gerust weten als u vragen of opmerkingen heeft. Wij sluiten aansprakelijkheid voor eventuele schade door het gebruik van deze informatie uit. Postadres Postbus 56659 1040 AR Amsterdam Telefoon 020 215 00 00 E-mail info@rochdale.nl rochdale.nl april 2016