HYPOTHEEKWIJZER
HYPOTHEEKWIJZER Vrijwel geen enkel onderdeel van de financiële dienstverlening was de laatste jaren meer in beweging dan woningfinanciering. Vanzelfsprekend volgen de gecertificeerde hypotheekadviseurs van Sibbing & Wateler alle ontwikkelingen op de hypotheekmarkt op de voet. Zij kunnen u dan ook haarfijn uitleggen wat in uw situatie de beste oplossing is. ADVIES U kunt ons op elk gewenst moment benaderen voor een oriënterend gesprek of een gedegen advies. Omdat Sibbing & Wateler 100% onafhankelijk is, staat uw persoonlijke situatie daarbij te allen tijde centraal. Tijdens een eerste gesprek ontvangt u ons dienstverleningsdocument waarin onze werkwijze omschreven staat. In ons advies houden we rekening met tal van factoren, zoals uw inkomen, uw bestedingspatroon, uw financiële wensen, uw gezinssamenstelling en uw gewenste pensioenleeftijd. Op basis hiervan berekenen we diverse scenario s, die we tijdens een hypo theekgesprek aan de hand van een financieel rapport met u bespreken. Zo weet u onder meer of uw wensen haalbaar zijn, welke financieringsvorm het beste bij u past en wat uw besteedbare inkomen is bij een gekozen financieringslast. U ziet: bij Sibbing & Wateler kunt u rekenen op een compleet, persoonlijk en toekomstgericht hypotheekadvies. BANKEN EN VERZEKERINGSMAATSCHAPPIJEN worden de eerdergenoemde termijnen betaald. De rente op een hypotheek voor een nieuwbouwwoning ligt in de regel wat lager dan die voor een bestaande woning. Verbouwing Wilt u uw woning verfraaien of uitbreiden met bijvoorbeeld een serre, een nieuwe badkamer, een keuken of een nieuwe tuininrichting? Of heeft uw woning een flinke opknapbeurt nodig? Dan ligt een tweede hypotheek voor de hand. De rentelasten voor een tweede hypotheek zijn onder voorwaarden fiscaal aftrekbaar indien u de hypotheek daadwerkelijk aanwendt voor verbetering of onderhoud van de eigen woning die als uw hoofdverblijf dient. Aankoop praktijkpand Woon/praktijkpanden worden ten behoeve van de financiering vaak om fiscale redenen gesplitst in een privédeel en een zakelijk deel. Voor de fiscus is een nauwkeurige berekening van deze onderverdeling essentieel. Het splitsen van onroerend goed heeft voor u als belastingplichtige namelijk onder meer gevolgen voor de toerekening van het eigenwoningforfait en de eventuele toekomstige verkoopwinst. In ruim 35 jaar heeft Sibbing & Wateler als onafhankelijk financieel adviesbureau goede contacten opgebouwd met vrijwel alle Nederlandse geldverstrekkers, waaronder de meest toonaangevende banken, verzekeraars en pensioenfondsen. Hierdoor kunnen we u in de regel zeer gunstige condities aanbieden. WANNEER EEN HYPOTHEEK? Aankoop bestaande woning De uiteindelijke prijs van een bestaande woning komt meestal via onderhandeling tot stand. Doorgaans wordt minder betaald dan de aanvankelijke vraagprijs, al bepaalt u uiteraard zelf tot welke prijs u wilt gaan. Daarin spelen persoonlijke motieven een grote rol. Een taxatierapport en een eventuele bouwkundige keuring geven u een objectief inzicht in de waarde van het huis. De hypotheekrente op het privédeel is alleen fiscaal aftrekbaar indien het privédeel als uw hoofdverblijf dient. De hypotheekrente op het zakelijke deel is wel volledig fiscaal aftrekbaar. Voor het aflossen van de hypotheek bestaan diverse aflossingsconstructies. Aflossing op het praktijkdeel geschiedt doorgaans op lineaire basis. Bij veel geldverstrekkers is het overigens niet mogelijk om voor de financiering van zakelijk onroerend goed een tophypotheek af te sluiten. Oversluiten In sommige situaties kan het aantrekkelijk zijn om uw huidige hypotheek over te sluiten. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer de rente dusdanig is gedaald dat het voordeel van de lagere rente opweegt tegen de eenmalige kosten voor het oversluiten van uw hypotheek. Wilt u weten of oversluiten voor u interessant is? We maken graag een berekening voor u. Aankoop nieuwbouwwoning De prijs van een nieuwbouwwoning ligt meestal vast. Omdat de woning in fasen wordt gebouwd, betaalt u de koopsom in termijnen. U sluit echter wél een hypotheek af voor de gehele koopsom minus eventuele eigen middelen. Omdat u het geleende bedrag niet direct volledig nodig heeft, wordt het gestort in een bouwdepot. De geldverstrekker geeft vaak een rentevergoeding over dit depot die gelijk is aan de hypotheekrente. Uit het depot ACTUELE WIJZIGINGEN Zoals we in de inleiding al aanstipten, is er op het gebied van woningfinanciering de laatste jaren heel wat veranderd. Als belangrijkste verandering geldt ongetwijfeld de reductie van het aantal hypotheekvormen. Tot 1 januari 2013 boden geldverstrekkers de volgende hypotheekvormen aan:
- Annuïteitenhypotheek - Moderne levenhypotheek - Lineaire hypotheek - Beleggingshypotheek - Spaarhypotheek - Bankspaarhypotheek - Traditionele levenhypotheek - Aflossingsvrije hypotheek Sinds 1 januari 2013 beperkt het aanbod zich in de praktijk tot de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek. Nieuwe hypotheek (afgesloten na 1 januari 2013) Ten aanzien van de hypotheekrente gold al langer dat de rente alleen fiscaal aftrekbaar was indien de hypotheek kwalificeert als eigenwoningschuld. Dit is het geval wanneer u de hypotheek heeft afgesloten voor verwerving, onderhoud of verbetering van uw eigen woning. Per 1 januari 2013 is daar voor nieuw af te sluiten hypotheken als voorwaarde bijgekomen dat u uw hypotheek in maximaal 30 jaar volledig en ten minste annuïtair aflost. U komt bij een nieuwe hypotheek dus alleen nog voor rente aftrek in aanmerking als u kiest voor een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek. De rente op een nieuwe aflossingsvrije hypotheek is niet meer aftrekbaar. Bestaande hypotheek (afgesloten vóór 1 januari 2013) Brengt u geen wijzigingen aan in uw bestaande hypotheek en heeft u uw hypotheek afgesloten vóór 1 januari 2013? Dan blijven de oude regels ten aanzien van de renteaftrek en de wijze van aflossing onverminderd gelden, ook als u uw hypotheek oversluit naar een andere geldverstrekker. Bestaande KEW, SEW en BEW Voor alle op 31 december 2012 bestaande Kapitaalverzekeringen Eigen Woning (KEW), Spaarrekeningen Eigen Woning (SEW) en Beleggingsrechten Eigen Woning (BEW) geldt een eerbiedigende werking. Dit houdt in dat de bijbehorende vrijstellingen blijven bestaan zolang u de voorwaarden die golden op 31 december 2012 respecteert. Ook de op deze datum bestaande kapitaalverzekeringen, spaarrekeningen en beleggingsrekeningen die vóór 1 april 2013 zijn omgezet in een KEW, SEW of BEW vallen onder dit overgangsrecht. Maximaal te lenen bedrag Per 1 januari 2016 bedraagt het maximaal te lenen hypotheekbedrag 102% van de getaxeerde marktwaarde van de woning. Dit percentage daalt per 1 januari 2017 naar 101% en per 1 januari 2018 naar 100%. Verlaging maximaal aftrekpercentage hypotheekrente Per 2016 bedraagt het maximale aftrekpercentage voor hypotheekrente 50,5%. Deze fiscale renteaftrek wordt echter met 0,5% per jaar afgebouwd tot het niveau van de 3 e belastingschijf. BIJLEENREGELING Conform de bijleenregeling wordt van u verwacht dat u uw hypotheek bij verhuizing van uw huidige koopwoning naar een andere (duurdere) koopwoning slechts verhoogt voor zover de verwervingskosten van uw nieuwe woning hoger zijn dan de verkoopopbrengst van uw huidige woning. U wordt dus geacht de netto verkoopopbrengst van uw huidige woning (de zogeheten eigenwoningreserve) volledig aan te wenden voor de aankoop van uw nieuwe woning. Het is niet verboden om de aankoop van uw nieuwe woning volledig te financieren, maar in dat geval is de hypotheekrente over het te veel geleende bedrag niet fiscaal aftrekbaar. Voorbeeld Verkoopopbrengst huidige woning 310.000,- Af: verkoopkosten 10.000,- Af: aflossing hypotheek 270.000,- Netto verkoopopbrengst 30.000,- Koopsom nieuwe woning 500.000,- Bij: kosten koper 30.000,- Verwervingskosten 530.000,- In bovenstaand voorbeeld is de rente over een hypotheek van maximaal 500.000,- fiscaal aftrekbaar. Verhuizen, verbouwen en oversluiten van uw hypotheek Heeft u plannen voor een verbouwing of verhuizing of overweegt u uw huidige hypotheek over te sluiten? Maak dan een afspraak met ons. We kunnen u volledig op de hoogte brengen van de mogelijkheden met betrekking tot de nieuwe regels inzake de hypotheekrenteaftrek en het meenemen van bestaande rechten. Restschulden Als gevolg van de gedaalde huizenprijzen krijgen woningeigenaren soms te maken met een woning waarvan de waarde lager is dan de hypotheekschuld. Om de doorstroming op de woningmarkt niet te belemmeren, is de rente op restschulden, ontstaan tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017, fiscaal aftrekbaar gedurende maximaal 15 jaar. Voor deze restschuld geldt geen fiscale aflossingsplicht. ACTUELE HYPOTHEEKVORMEN Sinds 1 januari 2013 bieden geldverstrekkers voor nieuwe hypotheken de volgende hypotheekvormen aan: Annuïteitenhypotheek Bij een annuïteitenhypotheek betaalt u maandelijks een gelijk bedrag, bestaande uit rente en aflossing. Uw bruto lasten blijven hierdoor tijdens de gehele looptijd gelijk. Wel neemt het aflossings bestanddeel maandelijks toe en het rentebestanddeel maandelijks af. Doordat u bij deze hypotheekvorm - naarmate de looptijd verstrijkt - steeds minder rente gaat betalen, neemt uw fiscaal voordeel af. Uw netto financieringslasten zijn dan ook in aanvang laag en aan het einde van de looptijd hoog.
VERHOUDING TUSSEN RENTE EN AFLOSSING BIJ EEN ANNUÏTEITENHYPOTHEEK Maandtermijn Rente Looptijd Aflossing Levenhypotheken Voor de spaarhypotheek, de traditionele levenhypotheek en de moderne levenhypotheek geldt dat u: - de hypotheek aflost op de einddatum, in principe met de opbrengst van een kapitaalverzekering; - vaste maandelijkse lasten (rente + premie) heeft; - de fiscale vrijstelling (KEW polis) optimaal kunt benutten (1) ; - maximaal 30 jaar renteaftrek geniet. Lineaire hypotheek Bij een lineaire hypotheek lost u maandelijks een gelijk bedrag af. Bedraagt de looptijd van de lineaire hypotheek 30 jaar, dan betaalt u dus per jaar 1/30 deel van de lening terug. Daarnaast betaalt u rente over de openstaande lening. Hierdoor zijn de netto hypotheeklasten in aanvang erg hoog. Door de lineaire aflossing neemt uw schuld maandelijks af, waardoor de rentelasten geleidelijk dalen. Hierdoor is ook bij de lineaire hypotheek sprake van een dalend fiscaal voordeel. Daarnaast hebben deze hypotheekvormen afzonderlijk nog de volgende eigenschappen: Spaarhypotheek - Het opgebouwde kapitaal wordt uitgekeerd aan het einde van de looptijd of bij tussentijds overlijden; - Het rendement is gegarandeerd gelijk aan de door u te betalen hypotheekrente; - U heeft zekerheid dat u uw hypotheek op de einddatum volledig kunt aflossen. VERHOUDING TUSSEN RENTE EN AFLOSSING BIJ EEN LINEAIRE HYPOTHEEK Maandtermijn Rente Aflossing Looptijd Voor zowel de annuïteitenhypotheek als de lineaire hypotheek geldt dus dat: - de hypotheek een vaste einddatum heeft; - de hypotheek volledig wordt afgelost tijdens de looptijd; - u zekerheid heeft ten aanzien van de schuldvermindering. Andere hypotheekverstrekkers Overigens hoeft een hypothecaire lening niet per definitie te worden verstrekt door een financiële instelling. Ook een hypothecaire lening van ouders aan hun kind of van een BV aan de directeur- grootaandeelhouder behoort tot de mogelijkheden. Let daarbij wel goed op de informatieverstrekking aan de Belastingdienst! OUDE C.Q. BESTAANDE HYPOTHEEKVORMEN Tot 1 januari 2013 was het hypotheekaanbod aanmerkelijk ruimer. Heeft u uw huidige hypotheek afgesloten vóór 1 januari 2013, dan kan het zijn dat dit een inmiddels vervallen hypotheekvorm betreft. Koopt u in deze situatie een nieuwe woning, dan is het verstandig om u te laten adviseren door een van onze gecertificeerde hypotheekadviseurs. Omdat de vervallen hypotheekvormen op dit moment nog van toepassing kunnen zijn op uw huidige woning, lichten we deze hiernaast en op de volgende pagina kort toe. Traditionele levenhypotheek - Het opgebouwde kapitaal wordt uitgekeerd aan het einde van de looptijd of bij tussentijds overlijden; - U sluit een gemengde verzekering af, waarop u een gegarandeerd rendement (de vaste rekenrente) ontvangt dat niet is gekoppeld aan de te betalen hypotheekrente. U heeft hierdoor geen garantie dat u uw hypotheekschuld op de einddatum helemaal kunt aflossen; - Afhankelijk van de winst van de verzekeraar kan een hoger eindkapitaal worden gerealiseerd. Moderne levenhypotheek - U bouwt kapitaal op door middel van een universal life levensverzekering; - U sluit separaat een overlijdensrisicoverzekering af voor de gehele of gedeeltelijke aflossing van uw hypotheek; - U kunt de universal life levensverzekering eenvoudig laten aanpassen aan gewijzigde persoonlijke of financiële omstandigheden; - De universal life levensverzekering bood keuze uit tal van beleggingsmogelijkheden, waarbij altijd participaties in een of meer beleggingsfondsen werden aangekocht. Het eindkapitaal is hierdoor afhankelijk van de gemaakte keuzes en kan zowel hoger als lager uitvallen dan het hypotheekbedrag. Aflossingsvrije hypotheek - U lost in principe niets af; - U betaalt uitsluitend rente, waardoor lagere maandlasten ontstaan; - De hoogte van de aflossingsvrije hypotheek is beperkt tot 50% van de getaxeerde marktwaarde van uw woning;
Beleggingshypotheek - U bouwt het kapitaal voor de aflossing van de hypotheek niet op via een verzekering, maar door middel van beleggingen; - U betaalt eenmalig of periodiek een inleg die wordt belegd in fondsen of aandelen naar keuze; - De meeste geldverstrekkers stellen een overlijdensrisicoverzekering verplicht; - Het opgebouwde kapitaal behoort tot uw eigen vermogen in box 3; - U maakt geen gebruik van fiscale vrijstellingen in box 1 (1). Bankspaarhypotheek - U bent niet verplicht om tijdens de looptijd af te lossen; - U heeft vaste maandelijkse lasten, bestaande uit rente + inleg op een geblokkeerde bankspaarrekening (SEW (1) ) of beleggingsrekening (BEW (1) ); - U lost uw hypotheek op de einddatum af met de opbrengst uit de bankspaarrekening of de beleggingsrekening; - U kunt optimaal gebruikmaken van de fiscale vrijstellingen (1) ; - Omdat het overlijdensrisico niet binnen de bankspaarrekening kan worden verzekerd, is het aan te raden om hiervoor een losse overlijdens risicoverzekering af te sluiten; - U geniet maximaal 30 jaar renteaftrek. VERZEKERINGEN Overlijdensrisico Komt een van beide partners te overlijden, dan is het vaak wenselijk dat de achterblijvende partner zonder financiële pro blemen in de huidige woning kan blijven wonen. De hiervoor be nodigde financiële zekerheid regelt u met een overlijdensrisicoverzekering, die onmiddellijk na het overlijden van de verzekerde een kapitaal uitkeert. De te verzekeren periode en de hoogte van het verzekerde bedrag stelt u vooraf vast, afgestemd op uw persoonlijke situatie. Daarbij spelen tal van factoren een rol, zoals eventueel beschikbaar eigen vermogen, de aanwezigheid van kinderen en de eventuele inkomsten van uw partner. Opstal en praktijkpand Met een opstalverzekering of een praktijkpandverzekering verzekert u uw woning of praktijkpand tegen de financiële gevolgen van schade door onder meer brand, blikseminslag, ontploffing, storm, hemelwater, lekkage uit leidingen, schroeien, zengen en smelten en terugstromend rioolwater. Meestal wordt het verzekerd bedrag gebaseerd op de herbouwwaarde, die kan worden vastgesteld door een taxateur. Daarbij wordt de waarde van de grond niet inbegrepen. Het is verstandig om de fundering mee te ver zekeren, omdat deze door brand of een ontploffing grote schade kan oplopen. Geldverstrekkers stellen een opstal- of praktijkpandverzekering doorgaans overigens verplicht, aangezien uw woning of bedrijfspand als onderpand voor de hypotheek dient. Arbeidsongeschiktheid Werkt u in loondienst, dan heeft u bij arbeidsongeschiktheid onder voorwaarden recht op een uitkering volgens de WIA (Wet werk en inkomen naar arbeidsvermogen). Doordat deze uitkering aanzienlijk lager is dan uw laatstgenoten salaris, bestaat het risico dat u uw hypotheeklasten (rente en premies) niet meer kunt betalen. Afhankelijk van uw secundaire arbeidsvoorwaarden kan het daarom verstandig zijn om een aanvullende arbeidsongeschiktheidsverzekering af te sluiten. Bent u zelfstandig ondernemer, dan kan arbeidsongeschiktheid verstrekkende financiële gevolgen hebben. Een goede arbeidsongeschiktheidsverzekering is dan onmisbaar. Ook is het goed om te beoordelen of het meeverzekeren van premievrijstelling bij arbeidsongeschiktheid voor een aan uw hypotheek gekoppelde levensverzekering zinvol is. Inboedel en inventaris Ook uw inboedel of inventaris kunt u verzekeren tegen de financiële gevolgen van schade door onder meer brand, blikseminslag, ontploffing, storm, hemelwater, lekkage uit leidingen, schroeien, zengen en smelten en terugstromend rioolwater. Daarnaast worden vaak - boven het verzekerde bedrag - extra kosten vergoed, zoals schade aan tuinaanleg en opruimingskosten. Onder de inboedelverzekering vallen niet alleen meubilair, stoffering, serviesgoed, elektrische apparatuur, boeken, cd s en kleding, maar ook kostbaarheden als sieraden, schilderijen en beelden. U krijgt uw schade vergoed op basis van de nieuwwaarde. Bedraagt de waarde van de goederen minder dan 40% van de nieuwwaarde, dan ontvangt u de dagwaarde. De inventarisverzekering is vergelijkbaar met de inboedelverzekering en dekt schade aan onder meer inventaris, stoffering, verlichting en apparatuur van uw kantoor of praktijk. Zowel het instrumentarium als de inventaris worden verzekerd tegen nieuwwaarde. (1) Fiscale vrijstelling Voor de Spaarrekening Eigen Woning (SEW), het Beleggingsrecht Eigen Woning (BEW) en de Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW) kunt u gebruikmaken van een speciale fiscale vrijstelling in box 1. Dit houdt in dat u gedurende minimaal 15 of 20 jaar belastingvrij een kapitaal kunt opbouwen. Voor 2014 zijn de vrijgestelde bedragen vast gesteld op 36.300,- bij een looptijd van minimaal 15 jaar en 160.000,- bij een looptijd van minimaal 20 jaar. Dit zijn zogenaamde life time vrijstellingen. Dit betekent dat u deze - geïndexeerde - vrijstellingen gedurende uw leven kunt genieten. Bijkomende voorwaarde is wel dat u minimaal 15 of 20 jaar lang aaneengesloten inleg heeft betaald. Daarbij mag de hoogste jaarinleg niet meer dan tienmaal de laagste jaarinleg bedragen. De vrijstellingen worden jaarlijks geïndexeerd.
Aansprakelijkheid Als eigenaar van een woning of bedrijfspand kunt u aansprakelijk worden gesteld voor schade die door uw woning of bedrijfspand wordt veroorzaakt. Hierbij kunt u bijvoorbeeld denken aan dakpannen die van uw dak waaien en schade veroorzaken aan de auto van uw buurman. Met een aansprakelijkheidsverzekering dekt u dit financiële risico af. Het verzekerd bedrag van de aansprakelijkheidsverzekering bedraagt doorgaans 2.500.000,- per gebeurtenis. HELDER OVER KOSTEN Onze diensten kosten geld, daar maken we geen geheim van. Sterker nog: daar praten we in alle openheid met u over voordat we met onze werkzaamheden beginnen. Voor hypotheekadvies declareren we - afhankelijk van de situatie - een vaste vergoeding óf ontvangt u een declaratie op basis van nacalculatie. NEEM CONTACT MET ONS OP Heeft u behoefte aan een verhelderend adviesgesprek? Neem dan contact op met een van onze gecertificeerde hypotheekadviseurs. Storkstraat 33, 3905 KX Veenendaal Postbus 915, 3900 AX Veenendaal Telefoon: (0318) 544 044 Fax: (0318) 543 843 E-mail: info@sibbing.nl www.twitter.com/sibbingwateler WWW.SIBBING.NL