Duurzame woningverbetering E-flats Over regisserend opdrachtgever- en opdrachtnemerschap: Stevig aanpakken, dan pas loslaten Woningcorporatie ZVH KAW architecten
Presentatie 1. Opdrachtgeverschap (Corporatie) Kees Keizer (Hoofd vastgoed ZVH) 2. Opdrachtnemerschap (Consortium) Iskandar Pane (projectmanager / architect KAW) 3. Waar staan we nu? Duurzame woningverbetering E-flats ZVH
1. Opdrachtgeverschap (Corporatie) E-flats (72 woningen) Woningcorporatie ZVH uit Zaanstad heeft door slim opdrachtgeverschap een optimaal resultaat behaald bij het duurzaam renoveren van 3 portiekflats. De 72 sociale huurwoningen hebben straks energielabel A. Hoe doen ze dat in Zaandam? Antwoord: Door regisserend opdrachtgeverschap Duurzame woningverbetering E-flats ZVH
Regisserend opdrachtgeverschap E-flats (72 woningen) - Andere wijze van aanbesteden op basis van EMVI - Innovativiteit van de markt uitnutten - Bewonersparticipatie voorwaarde voor succes - Energiebesparing (van label E/F naar A/A+) - Zonnepanelen (Optie: Esco 1.000 woningen) - Leerpunten voor volgende opgave Duurzame woningverbetering E-flats ZVH
Het project De wijk Poelenburg te Zaandam - In totaal 12 E-flats (24 woningen per flat) - Eigendom van 3 corporaties - Ambitie was 1 integrale aanpak en aanbesteding E-flats (72 sociale huurwoningen)
Het project E-flats (72 sociale huurwoningen)
Het project E-flats (72 sociale huurwoningen)
E-flats Terugblik: - Geen sloop nieuwbouw - Wel forse ingreep noodzakelijk - Door achterstallig onderhoud veel klachten (schimmel, vocht, tocht, energieverbruik) Snelle actie naar bewoners toe is daarom noodzakelijk! MAAR HOE? (Was de vraag) E-flats (72 sociale huurwoningen)
Opties! 1. Traditioneel aanbesteden (dus zelf exact omschrijven wat je wilt) 1 weg 2. Aanbesteding d.m.v. vraagspecificatie (eisen en wensen door de markt laten uitwerken) meerdere wegen (rotonde) Innovatief aanbesteden
Keuze 2: Planuitwerking door de markt Voordelen - Snelheid: woonsituatie huurders snel verbeteren - Expertise marktpartijen optimaal benutten - Door keuzemogelijkheid kwaliteit hoger - Veel minder tijd en kosten voor ZVH Consequenties - Vereist wel professionele kennis om dit soort uitvragen te kunnen doen - Verantwoordelijkheid wijzigt (regisserend) - Durven loslaten: vergt andere houding en gedrag Innovatief aanbesteden
Eisen Achterstallig onderhoud en klachten moeten worden opgelost. Niet de oplossing omschrijven maar functioneel specificeren. Voorbeeld: We willen geen tocht meer in de woningen in plaats van de traditionele uitvraag: we willen tochtstrips van merk x Wensen Uitvraag (uitgangspunten) Vooraf geformuleerde wensen in en om de woning van de bewoners op basis van woonwensenonderzoeken. Bewoners mee laten participeren leert ZVH dat dit een van de belangrijkste voorwaarden is om uiteindelijk een project succesvol uit te kunnen voeren! Innovatief aanbesteden
Uitvraag (budget) Essentiële voorwaarde: Beschikbaar budget kenbaar maken aan marktpartijen 3.5 miljoen Hierdoor wordt de markt uitgedaagd om te zoeken naar de beste prijs- kwaliteit verhouding voor ZVH! Toets: Minimaal: voldoen aan de geformuleerde eisen Maximaal: zoveel mogelijk wensen zien in te vullen Innovatief aanbesteden
Innovatief aanbesteden - Aanbestedingsleidraad > vereisten voor geldige inschrijving > Gunningscriteria (max 5) > Beoordeling op basis van EMVI - Vraagspecificatie Uitvraag (documenten) > Eisen en wensen (technisch / installaties) > Plan van aanpak (incl. 70% akkoordverklaring bewoners voor huurverhoging) > Meerjarenonderhoudsbegroting met planning - Leidraad ruimtelijke kwaliteit - Basisovereenkomst UAVGC-2005 - Documenten, tekeningen complex, 3D model
Uitvraag (ingediende plannen) Aanbesteding
Uitvraag (beoordelingsmethodiek) 1. Beoordelingsmatrix invullen op basis waarvan de marktpartijen een fictieve korting op hun inschrijfsom kunnen verdienen van in totaal 800.000. (EMVI) 2. Weging: - (30%) energieprestatie - (30%) wensen - (25%) plan van aanpak - (10%) onderhoudsbegroting 10 jaar - ( 5%) presentatie Beoordelingscommissie bestaande uit vertegenwoordigers van ZVH, bewonerscommissie en welstand. Aanbesteding
Mens Zeist Verbijzondering gevels, gevraagd label B: aangeboden label A, aanpassing indeling, gespecialiseerde bewonersbegeleiding Project in uitvoering (ca. 50%) en dan op 1 maart: Mens Zeist FAILLIET
Leerpunten - Bewustwording van veranderende rol opdrachtgever - Regievoerder: toetsen, beoordelen en accepteren: regisserend opdrachtgeverschap - Dus durven loslaten omdat anders de verantwoording weer kantelt. - Maak budget kenbaar - Stel met welstand vooraf leidraad ruimtelijke kwaliteit op - Maak op basis van pre-selectie een weloverwogen keuze - Opdrachtnemerschap blijkt lastiger dan het soms lijkt - Hierover gaat Iskandar zodadelijk meer over vertellen - Vertrouw op de innovatieve kracht van de markt - Geef voldoende tijd om plannen uit te werken - Betrek bewoners vanaf begin bij de projectvoorbereiding - Vraag je steeds af: zou ik het thuis ook zo doen? Nog vragen deel 1
Deel 2 regisserend opdrachtnemerschap E-flats Stevig aanpakken dan pas loslaten [Naam1] E-flats Iskandar en [Naam2] Zaandam Pané
Inhoud Nadenken op wijkniveau Projectaanpak Eflats Kansen en bedreigingen
Poelenburg Nadenken op wijkniveau
Tempel integrale wijkplannen Tempeltje van Bonne Ontwikkeling Economie Fysiek Sociaal Beheer doelstelling: sociaal duurzame woomilieus
Tempel integrale wijkplannen Duurzame woningverbetering Verduurzaming Economie Fysiek Sociaal Beheer doelstelling: sociaal duurzame woomilieus
Energiezuinig maken huurwoningen komt onvoldoende van de grond Verhagen luidt noodklok
Energiezuinig maken huurwoningen komt onvoldoende van de grond Verhagen luidt noodklok doelstelling: sociaal duurzame woomilieus
Tempel integrale wijkplannen Energiezuinig maken van huurwoningen als basis? Beheer Economie Fysiek Sociaal Verduurzaming doelstelling: sociaal duurzame woomilieus
De boel op z n kop? Energiezuinig maken van huurwoningen als basis Beheer Economie Fysiek Sociaal Verduurzaming doelstelling: sociaal duurzame woomilieus
Poelenburg De torens
Aanleg PV-panelen PV-panelen anno 2016
Entrees torens Poelenburg E-flats Zaandam
Entrees torens Poelenburg Aanbellen
Trappenhuizen torens Poelenburg Schoon, heel en veilig!
Trappenhuizen torens Poelenburg Schoon, heel en veilig
Torens in Poelenburg Plattegrond beganegrond
Impressie nieuwe entrée en bergingen D&B selectie Rochdale
Tempel integrale wijkplannen Tempeltje van Bonne Vooraf aan label B gaat een fatsoenlijke berging en entree
Poelenburg Projectaanpak E-flats
Binnenhof E-flats E-flats Zaandam
Entrees E-flats ZVH E-flats Zaandam
3D model woningverbetering Integrale aanpak
Noordgevel met entrees Wintertuinen als optie
Zuidgevels met nieuwe balkons E-flats Zaandam
Mens-Zeist Bouw Renovatiespecialist
Ladies@work Specialist bewonerscommunicatie
Q-team Gemeente Zaanstad Van opleggen naar samenwerken en kennisdelen
De bewonerscommissie Met ZVH op de achtergrond
Kopgevels en pergola aan de nieuwe Poelenburg Achterkant wordt voorkant E-flats Zaandam
Vergroten van de parkzone Poelenburg Participatie ZVH, bewoners, Gemeente, KAW
Vernieuwde balkons In uitvoering
Geheel nieuwe gevel E-flats Omgang met extreme scheefstanden E-flats Zaandam
Verbijzondering van kopgevel Maatwerk met standard producten E-flats Zaandam
Naar een installatuur Zo niet..
Naar een installatuur In een installatie kan je niet wonen
Kansen en bedreigingen duurzame woningverbetering Wijkaanpak beheer als basis bewoners voorop Wie het niet in het geheel ziet ziet het in het geheel niet!
3. Waar staan we nu? E-flats (72 woningen) En dan gaat de aannemer failliet TIJDSLIJN 25 februari: Faillissement <MZ> aangevraagd 29 februari: Project uitvoering valt stil 01 maart: Rechtbank stelt Curator aan 07 maart: Curator geeft project vrij aan ZVH 16 maart: Herstart projectuitvoering Medio juni: Oplevering Project na 2 weken weer opgestart Regisserend opdrachtgeverschap ZVH
Hoe is dit geregisseerd? E-flats (72 woningen) 1. Crisisteam opgericht (25 februari) 2. Aandachtsvelden - bewoners (herhuisvesting 12 bewoners + communicatie) - juridisch (curator, vrijgave project, financieel) - herstart bouw (andere aannemer, zelf doen) - financiele impact 3. Drive: zo snel mogelijk herstarten - overlast bewoners zoveel mogelijk beperken - financiele impact zoveel mogelijk zien te beperken Regisserend opdrachtgeverschap ZVH
Hoe is dit geregisseerd? 1. Andere aannemer of ZVH (zelf doen) - afweging tijd, kosten - aanpassing team - afweging risico s 2. ZVH heeft gekozen om het zelf af te ronden - Tijdwinst (na 2 weken weer gestart) - Verwacht financieel voordeel (moet nog blijken) - Dubbelrol: scheiding in functie (opdrachtgever en nemer) - Overlegstructuur is gewijzigd - Communicatie bewoners is en blijft cruciaal Conclusie: ZVH heeft de regie weer in handen! project 72 woningen E-flats Zijn er nog vragen deel 3
projectnaam E-flats Zaandam opdrachtgever ZVH projectteam KAW architecten Ladies@work Mens Zeist Bouw status In uitvoering datum KAW Groningen Kattenhage 1 9712 JE GRONINGEN Postbus 1527 9701 BM GRONINGEN KAW Rotterdam Pelgrimsstraat 1 2426 3029 BH ROTTERDAM KAW Eindhoven Bloemfonteinstraat 62 lokaal 14 5642 EH EINDHOVEN +31 (0) 88 529 00 00 info@kaw.nl www.kaw.nl