Hotel Buxus & Restaurant Le Boumerang te Gasselte Verkoopmemorandum Vrijblijvende informatie
INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING 2. ALGEMENE BEDRIJFSINFORMATIE 2.1 Naam bedrijf 2.2 Adres 2.3 Internetsite 2.4 Kadastrale gegevens 2.5 Aard activiteiten 2.6 Situering 2.7 Accommodatie 2.8 Woning 3. HET BEDRIJFSPAND 3.1 Opstal 3.2 Staat van onderhoud 3.3 Installaties 4. HET BEDRIJFSCONCEPT 4.1 Algemeen 4.2 Openingstijden 4.3 Assortiment en arrangement 5. JURIDISCH/OVERHEID 5.1 Rechtsvorm 5.2 Brouwerijverplichting 5.3 Speelautomatenplaatsingsplicht 5.4 Bestemming en gebruik 5.5 Terrasvergunning 5.6 Inrichtingseisen 5.7 Brandveiligheidseisen 5.8 Wet milieubeheer 5.9 Verontreinigen 5.10 Personeel 5.11 Legionella preventie 5.12 Risico & inventarisatie evaluatie
6. FINANCIELE INFORMATIE 7. ALGEMENE INFORMATIE BIJLAGE I Regio- en stadsplattegrond II Plattegrondtekeningen III Kadastrale gegevens
1. INLEIDING De voorliggende bedrijfspresentatie is met alle zorgvuldigheid samengesteld door Van de Weerd Horecamakelaardij B.V. in opdracht van de heer B. Lübbers en mevrouw R.A.F. Vinke met als doel te komen tot verkoop van de onroerende zaak en bedrijfsexploitatie van Hotel Buxus en Restaurant Le Boumerang gelegen aan de Dorpsstraat 35, 9462 PK te Gasselte. De in deze bedrijfspresentatie verstrekte, en alle in een latere fase nog te verstrekken informatie is vertrouwelijk en dient als zodanig te worden behandeld. Alle schriftelijk verstrekte gegevens zijn en blijven eigendom van de heer Lübbers en mevrouw Vinke en dienen op eerste verzoek te worden geretourneerd. De verkoop van hotel Buxus en Restaurant Le Boumerang omvat de onroerende zaak, complete bedrijfsinrichting, de inventaris, de goodwill en de handelsnaam. Middels de bedrijfspresentatie wordt aan serieuze kandidaten een overzicht gegeven van de meest relevante gegevens van de onderneming. Een ieder die op basis van deze informatie de procedure wil voortzetten zal worden uitgenodigd voor een persoonlijk gesprek (gebruikelijk tijdens een bezichtiging). Tijdens dit gesprek kan worden vastgesteld welke aanvullende informatie noodzakelijk is. Op basis van dit gesprek en de aanvullende informatie wordt de kandidaat in de gelegenheid gesteld zijn voorwaarden kenbaar te maken op grond waarvan hij tot overname wenst over te gaan. Indien over dit voorstel overeenstemming wordt bereikt zal een koopakte worden opgesteld die na goedkeuring door partijen wordt getekend. Alhoewel deze bedrijfspresentatie met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld kunnen noch de heer B. Lübbers en mevrouw R.A.F. Vinke noch Van de Weerd Horecamakelaardij B.V. aansprakelijkheid aanvaarden voor eventuele onjuistheden dan wel voor verwachtingen gebaseerd op deze bedrijfspresentatie. Deze bedrijfspresentatie dient als vrijblijvende informatie te worden beschouwd. Wij verzoeken u de aan u verstrekte informatie zo discreet mogelijk te behandelen, niet te vermenigvuldigen of aan derden ter hand te stellen. Verder verzoeken wij u niet rechtstreeks contact op te nemen met de ondernemers, zijn personeel, zijn accountant, zijn leveranciers of andere personen die een relatie met het bedrijf hebben. Stelt u prijs op een dergelijk contact laat u ons dit dan weten zodat wij voor een af spraak kunnen zorgen. 1
Wij adviseren u alle voor u van belang zijnde gegevens te controleren. Voor zover mogelijk zijn wij gaarne bereid u hierbij te helpen. Indien u contact opneemt met overheidsinstanties, brouwerijen e.d. wilt u dan in verband met de discretie eerst met ons contact opnemen. Bezichtigingen van het bedrijf vinden alleen plaats na afspraak en in aanwezigheid van de vermelde contactpersonen of een door hen aan te wijzen plaatsvervanger. Indien u nadere informatie wenst over het bedrijf kunt u contact opnemen met ons kantoor. Uw contactpersoon voor dit bedrijf is de heer Bouma. Hij beschikt over meer detailgegevens dan in de presentatie vermeld staan. Wij stellen u deze graag ter beschikking. Alle door ons verstrekte informatie is geheel vrijblijvend en uitsluitend voor de geadresseerde bestemd. Alle gegevens zijn zo nauwkeurig mogelijk samengesteld en voor zover wij kunnen nagaan, uit een betrouwbare bron afkomstig. Voor de juistheid ervan kunnen wij echter geen aansprakelijkheid aanvaarden. Overigens wordt onze aansprakelijkheid in alle gevallen beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval wordt uitgekeerd krachtens de door ons afgesloten beroepsaansprakelijkheids-verzekering. Tenzij schriftelijk anders is overeengekomen, zijn op al onze werkzaamheden de algemene voorwaarden van de NVM van toepassing alsmede onze tarieven. Beide zenden wij u op aanvraag gaarne toe. Indien het bedrijf niet aan uw wensen voldoet, verzoeken wij u de presentatie aan ons te retourneren naar onderstaand adres. Alle mondelinge en schriftelijke communicatie dient uitsluitend te verlopen via: Van de Weerd Horecamakelaardij B.V. De heer Bouma Schoolplein 7 3581 PX Utrecht tel. 030 234 50 80 fax 030 234 50 88 e-mail: horeca@vdweerd.nl 2
2. ALGEMENE BEDRIJFSINFORMATIE 2.1. Naam bedrijf Hotel Buxus & Restaurant Le Boumerang 2.2. Adres Dorpsstraat 35 9462 PK Gasselte 2.3. Internetsite www.hotel-buxus.com 2.4. Kadastrale gegevens Kadastraal bekend: gemeente Gasselte, sectie I, nummer 498, groot 17 are en 19 centiare. 2.5. Aard activiteiten Hotel, restaurant (Le Boumerang), zwembad, sauna. 2.6. Situering Hotel Buxus en restaurant Le Boumerang zijn gelegen in het centrum van het Drentse dorp Gasselte. Gasselte ligt op ±15 kilometer ten oosten van Assen en biedt tal van culturele en sportieve uitstapjes. 2.7. Accommodatie Hotel Buxus en restaurant Le Boumerang bestaan uit: - een restaurant met plaats voor 80 gasten - een terras met plaats voor 30 gasten - een bedrijfskeuken - een toiletgroep D + H Het bedrijf beschikt eveneens over een zwembad en sauna. Het hotelgedeelte bestaat uit 15 tweepersoonskamers. Alle kamers beschikken over een badkamercel, toilet, wasbak, dekenkist, wekkerradio, Wifi, tv- en internetaansluiting. 3
2.8. Woning De woning is vrijstaand en bestaat uit een woonkamer (70 m2), een luxe (open) keuken, 4 slaapkamers, waarvan drie op de eerste en één op de tweede verdieping, een kantoor (12 m2), een luxe badkamer met bad op de eerste verdieping en een luxe toilet. De zolder is bereikbaar met een vaste trap en bevat een slaapkamer en inloopkast. De verkoop van de woning is niet in de financiële informatie meegenomen, maar is wel bespreekbaar. 4
3. HET BEDRIJFSPAND 3.1. De Opstal Het oorspronkelijke bouwjaar van het hotel is 1983, het bouwjaar van de vrijstaande woning en het restaurant is 2006. Het gebouw is opgetrokken uit steen en hout, er is gebruik gemaakt van degelijke materialen. Het dak is gedeeltelijk met pannen gedekt en deels met mastiek gedekt. De vloeren op zowel de begane grond als de verdieping zijn van beton. De kozijnen zijn van hout. Het pand wordt niet als monument of als beschermd dorpsgezicht aangemerkt. Het registergoed is eigendom van de heer B. Lübbers en mevrouw R.A.F. Vinke. 3.2. Staat van onderhoud De staat van onderhoud van het bedrijfspand alsmede van de aanwezige inventaris is goed. Er is geen achterstallig onderhoud aan de panden. 5
3.3. Installaties De verwarming vindt plaats door radiatoren met behulp van twee HR cv-combiketels van Bosch uit 2006 (43 kw) en door middel van gasstoken. In het restaurant is vloerverwarming aanwezig alsmede 2 sfeerhaarden. De elektrische installaties zijn voorzien van voldoende groepen krachtstroom en aardlekschakelaars. De installaties voldoen aan de gestelde eisen. De warmwatervoorziening geschiedt door middel van een combiketel met boiler van 80 liter. Het bedrijf is aangesloten op het openbaar riool. De aanwezige alarm- en brandmeld installaties zijn aangesloten op de meldkamer. 6
4. HET BEDRIJFSCONCEPT 4.1. Algemeen Sinds 2006 is het bedrijf als hotel-restaurant in gebruik. De huidige eigenaren/exploitanten beheren het bedrijf sinds 2006. Het bedrijf biedt een gelegenheid bij uitstek voor een moment van rust na een fietstocht, wandeltocht of museumbezoek. Sinds 2007 is het bedrijf voorzien van een eigen wellness-centrum met verwarmd zwembad, sauna en solarium. Het bedrijf richt zich voornamelijk op de privé-, zakelijke- en toeristische markt uit de nabije omgeving en de regio. De gemiddelde besteding per gast bedraagt circa 35,--. 4.2. Openingstijden Het hotel is 7 dagen per week het gehele jaar geopend. Het restaurant is van dinsdag t/m zondag vanaf 17.00 geopend. Op maandag is het restaurant gesloten. Het bedrijf kent geen vakantiesluiting. 4.3. Assortiment en arrangementen In het restaurant worden 3- of 4-keuze menu s aangeboden voor respectievelijk 22,50 en 27,50. Het hotel biedt diverse arrangementen aan. Zie hiervoor de site van het hotel. 7
5. JURIDISCH/OVERHEID 5.1. Rechtsvorm Het bedrijf wordt als m-v firma geëxploiteerd. 5.2. Brouwerijverplichtingen Op de exploitatie rusten geen afnameverplichtingen van enige bierbrouwerij. De huidige eigenaar neemt zijn bieren af van InBev Hertog Jan. 5.3. Speelautomatenplaatsingsplicht Er is geen sprake van een speelautomatenplaatsingsplicht. 5.4. Bestemming en gebruik Volgens het vigerend bestemmingsplan is exploitatie van een horecabedrijf toegestaan. 5.5. Terrasvergunning Het bedrijf heeft geen terrasvergunning (n.v.t. op eigenterrein). 5.6. Inrichtingseisen Het bedrijf voldoet aan de gestelde inrichtingseisen conform de Drank en Horecawet. 5.7. Brandveiligheidseisen Het bedrijf voldoet aan de gestelde eisen ten aanzien van de brandveiligheid. 5.8. Wet Milieubeheer Volgens een woordvoerder van de gemeente Gasselte valt het bedrijf onder de algemene regelgeving ex art. 8.40 Wet milieubeheer. Het Besluit Horeca-, Sport- en Recreatie-inrichtingen is van toepassing. De op grond van dit besluit vereiste melding is ingediend. De melding is door het gemeentebestuur van Gasselte geaccepteerd. Bij controle zijn geen overtredingen van de standaardvoorschriften geconstateerd. Per 1 januari 2008 is het zogenaamde Activiteitenbesluit in werking getreden. Dit besluit vervangt (onder andere) het Besluit Milieubeheer Horeca-, sport-, en recreatie-inrichtingen, waarin de geluidseisen voor horeca-inrichtingen zijn neergelegd. 8
5.9. Verontreinigingen Volgens opgaaf van de eigenaar is er geen sprake van bodemverontreiniging en zijn er in de bodem van het object geen olietanks aanwezig. 5.10. Personeel Van overname van personeel is geen sprake. 5.11. Legionella Preventie Legionella preventie heeft betrekking op leidingwater-besmettingsgevaar, het gaat daar bij met name om douches, sauna s en andere installaties waarbij water wordt versproeid of verneveld. Volgens de eigenaar wordt het warmwatersysteem voortdurend of regelmatig op een temperatuur van ten minste 60 graden Celsius gehouden. Ook wordt de watertemperatuur regelmatig opgemeten en geregistreerd en wordt de gehele installatie jaarlijkse gecontroleerd. 5.12. Risico inventarisatie en evaluatie Er is door de Arbo-dienst geen risico inventarisatie & evaluatie uitgevoerd. Wij gaan er vanuit dat aan alle eisen wordt voldaan. 9
6. FINANCIELE INFORMATIE Financiële informatie wordt alleen tijdens een persoonlijk gesprek verstrekt. De winst- en verliesrekening van 2009 en 2008 zien er, in verkorte vorm, als volgt uit: (x 1.000,00, in euro s) 2009 % 2008 % Netto omzet (excl. BTW) 354 100 341 100 Bruto winst 240 68 224 66 Personeelskosten 41 12 36 11 Overige kosten 100 28 99 29 B.E.R. 99 28 89 26 Bron: Winst en Verliesrekening 2009 en 2008 VRAAGPRIJS Onroerende zaak 620.000,-- k.k. Bedrijfsexploitatie 129.000,-- ---------------- + Totaal 749.000,-- k.k. De voorraden dienen te worden overgenomen op basis van de aanwezige voorraden per opnamedatum tegen de geldende inkoopprijs. 10
7. ALGEMENE VOORWAARDEN 7.1. Koopakte Inventaris/Goodwill Conform model van Van De Weerd Horecamakelaardij, aangevuld met bijzondere bepalingen. 7.2. Koopakte onroerende zaken Conform NVM-model, aangevuld met bijzondere bepalingen. 7.3. Huurovereenkomst onroerende zaken Conform ROZ-model, aangevuld met bijzondere bepalingen. 7.4. Notaris Bij een onroerende zaak transactie zijn de kosten, rechten en overdrachtsbelasting, op de koopovereenkomst en de eigendomsoverdracht vallende, voor rekening van koper. Hierbij heeft koper het recht van keuze om een notaris aan te wijzen. 7.5. Waarborgsom / bankgarantie Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper door deze binnen 2 weken, na het verkrijgen van een koper conveniërende financiering, een waarborgsom of bankgarantie in handen van de notaris of Van de Weerd Horecamakelaardij gestort resp. gesteld, groot 10% van de koopsom. 7.6. Overname personeel Wat gebeurt er met een werknemer indien de onderneming overgaat op een nieuwe werkgever? Indien de onderneming (of een zelfstandig onderdeel hiervan) waar de werknemer werkt, wordt overgedragen aan een andere werkgever (de verkrijger van de onderneming) dan is deze verplicht om alle werknemers van de vorige werkgever (de vervreemder van de onderneming) over te nemen. Volgens artikel 7: 662 e.v. BW gaan namelijk alle rechten en verplichtingen uit de arbeidsovereenkomst die op het tijdstip van overgang van de onderneming golden ten aanzien van de vervreemder, automatisch over ten aanzien van de verkrijger van de onderneming. Alle bestaande arbeidsovereenkomsten (van de betrokken werknemers) en de daarin voorkomende bedingen gaan dus automatisch en ongewijzigd mee over. De werknemer die overgaat behoudt dus zijn arbeidsplaats en dezelfde arbeidsovereenkomst als voorheen. Hij is automatisch in dienst van de nieuwe werkgever zonder dat er een nieuwe arbeidsovereenkomst hoeft te worden gesloten. De arbeidsbetrekking met de vorige werkgever eindigt eveneens 11
automatisch en daar kan niets tegenin worden gebracht. De werknemer kan tevens volgens dit artikel nog een jaar na de overgang zowel de oude als de nieuwe werkgever aansprakelijk stellen voor nakoming van de verplichtingen van voor de overgang die voor de oude werkgever golden voortvloeiend uit de arbeidsovereenkomst. De overgang mag niet leiden tot nadelige arbeidsomstandigheden voor de werknemer. Gebeurt dit toch (bijvoorbeeld omdat de reistijd naar de nieuwe onderneming veel langer is geworden) dan kan de werknemer de arbeidsovereenkomst laten ontbinden. Deze ontbinding geldt dan als wegens een reden die voor rekening van de werkgever komt. Dit betekent dat de werknemer een hogere ontbindingsvergoeding krijgt volgens de kantonrechtersformule. 7.8. Kosten Koper Voor rekening van de koper komen de kosten die de overheid ontvangt voor de overdracht van de onroerende zaken. Deze overdrachtsbelasting is 6%. Daarnaast zijn er nog kosten van de notaris en de inschrijvingen in het kadaster. Wij gaan in onze berekeningen uit van een percentage van 7% kosten koper inclusief overdrachtsbelasting. Over de verkoopprijzen van de inventaris en de goodwill wordt geen overdrachtsbelasting gerekend. Inschrijvingen in het kadaster zijn hierbij ook niet nodig. 7.9. Financieringsvoorbehoud: Voordat koper tot onderhandeling overgaat, dient de koper zich op de hoogte gesteld te hebben van zijn financieringsmogelijkheden. Een mondeling uitgebrachte bieding kan door verkoper worden geaccepteerd, waardoor een koopovereenkomst is ontstaan. 7.10. Oplevering In de huidige staat met alle daarbij behorende rechten, aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (voorzover bij verkoper niet bekend), heersende/-lijdende erfdienstbaarheden, kwalitatieve rechten en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. 7.11. Baten en lasten Alle baten, lasten en verschuldigde canons, waaronder begrepen heffingen die voortvloeien uit de akte van splitsing en/of reglement (indien van toepassing) komen voor rekening van koper vanaf de datum van notarieel transport. De lopende baten, lasten en dergelijke, met uitzondering van de onroerende zaakbelasting wegens het feitelijk gebruik, zullen tussen partijen naar rato worden verrekend. 12
7.12. Algemeen Deze presentatie is door ons met zorg samengesteld. Alle maten zijn circa maten. Voor de juistheid van de verstrekte informatie, waarvoor wij in belangrijke mate afhankelijk zijn van derden, aanvaarden wij geen enkele aansprakelijkheid. Uiteraard beschikken wij over meer informatie. Aan serieuze gegadigden stellen wij deze gaarne beschikbaar, in het algemeen tijdens een persoonlijk gesprek. Wij adviseren u dringend alle gegevens die voor u van belang zijn grondig te controleren. In verband met discretie, verzoeken wij u bij het opvragen van nadere informatie bij overheidsinstanties en/of derden dit slechts alléén na overleg met de makelaar te verrichten. Ook verzoeken wij u niet rechtstreeks contact op te nemen met de ondernemer(s), personeel, accountant, leveranciers of andere personen die een relatie met het bedrijf hebben. Bezichtiging van de onroerende zaak vindt alleen plaats na afspraak en in aanwezigheid van de makelaar. Deze projectinformatie is niet bedoeld als aanbod! Door aanvaarding van de vermelde condities of het uitbrengen van een daarvan afwijkend aanbod worden onze opdrachtgevers en wij niet gebonden, ook niet tot het doen van een tegenbod. Een overeenkomst komt slechts tot stand door kennisgeving van een in alle opzichten en derhalve ook op ondergeschikte punten met een aanbod overeenkomstige aanvaarding. Aan de in deze brochure vermelde maten kunnen geen rechten worden ontleend. De eventueel bijgevoegde indelingsplattegronden zijn indicatief. De indeling op tekening kan afwijken van de werkelijke indeling. 13
Bijlagen I II III Regio- en stadsplattegrond Plattegrondtekeningen Kadastrale gegevens
Bijlage I Regio- en stadsplattegrond Regioplattegrond Stadsplattegrond
Bijlage II Plattegrondtekeningen
Plattegrondtekening Hotel Buxus en Restaurant Le Boumerang te Gasselte Begane grond * Bovenstaande afmetingen zijn met zorg vastgesteld, onverhoopt kunnen er enige afwijkingen zijn ontstaan bij het verwerken van de plattegrond. ** Het hier boven geprojecteerde is gebaseerd op de beschikbare plattegrondtekeningen, plaatsopname en conform opgave van opdrachtgever. Derhalve dient bovenstaande als indicatief beschouwd te worden en kunnen er verschillen zijn met de werkelijke situatie. Hieraan kunnen geen rechten worden ontleend.
Plattegrondtekening Hotel Buxus en Restaurant Le Boumerang te Gasselte Verdieping * Bovenstaande afmetingen zijn met zorg vastgesteld, onverhoopt kunnen er enige afwijkingen zijn ontstaan bij het verwerken van de plattegrond. ** Het hier boven geprojecteerde is gebaseerd op de beschikbare plattegrondtekeningen, plaatsopname en conform opgave van opdrachtgever. Derhalve dient bovenstaande als indicatief beschouwd te worden en kunnen er verschillen zijn met de werkelijke situatie. Hieraan kunnen geen rechten worden ontleend.
Bijlage III Kadastrale gegevens