BIJLAGE I BIJ 10D0028443 Juli 2010 de contractwaarde van intramuraal zorgvastgoed van corporaties in beeld gebracht Berekeningen ter bepaling van het boekwaardeprobleem van corporaties
Samenstelling Aedes i.s.m. Woonzorg Nederland, Habion en Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam Aedes vereniging van woningcorporaties Postbus 611, 1200 AP Hilversum Telefoon (035) 626 83 34 Fax (035) 626 84 11 E-mail r.goes@aedes.nl
Inhoud Inleiding 4 1 Het boekwaardeprobleem van corporaties 5 2 Onderzoeksresultaat 6
4 INLEIDING Aedes heeft in het kader van de boekwaardeproblematiek nader onderzoek verricht onder corporaties die verhuren aan zorgorganisaties. Het onderzoek is een aanvulling op de NZa-rapportage Enquête boekwaarde Care en GGZ (april 2010) over grootschalige, intramurale voorzieningen die op de balans van zorginstellingen staan. Deze Aedesnotitie beschrijft de achtergrond van deze huurenquête, de gehanteerde werkwijze en presenteert uiteindelijk de totale contractwaarde van de corporatiecomplexen die zijn onderzocht. De onderzoeksresultaten worden ter beschikking gesteld aan de NZa, zodat de informatie onderdeel kan vormen van de besluitvorming over het boekwaardeprobleem en het overgangstraject naar integrale tarieven. Op verzoek van de NZa hebben accountants van Ernst&Young en PriceWaterhouseCoopers kennis genomen van de uitgevoerde acties en de uitkomsten van de meewerkende corporaties. Op basis van hun specifieke deskundigheid hebben zij zich beperkt tot een adviserende en ondersteunende rol. Met dit onderzoek is louter bedoeld inzicht te geven in de, bij de afschaffing van de budgettering, resterende en volgens de regeling te vergoeden vaste activa 1. 1 Voor eventuele afspraken over toekomstige gegarandeerde vergoedingen zijn specifieke gegevens noodzakelijk en kunnen de indicatieve cijfers uit deze enquête niet zonder toestemming van de medewerkende corporaties worden gebruikt.
5 1 Het boekwaardeprobleem van corporaties Corporaties en zorgvastgoed Naar schatting worden zo n 40.000 50.000 verzorgingshuisplaatsen door zorginstellingen gehuurd van woningcorporaties. Een groot deel hiervan door gespecialiseerde corporaties als Woonzorg Nederland, Habion en SOR, naast lokaal werkende corporaties 2. Cijfers van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (2005) laten zien dat het aantal eenheden in verzorgingshuizen dat in bezit is van woningcorporaties tussen 2001 en 2005 is toegenomen van 41.000 naar 49.000. In totaal verblijven in Nederland ca. 108.000 cliënten in ruim 1300 verzorgingshuizen (VWS, 2005). Derhalve is bijna 50% van de bewoners gehuisvest in zorgvastgoed dat wordt gehuurd van corporaties. Boekwaardeprobleem Met het vervallen van het bouwregime in 2009 en invoering van een nieuwe financieringsmethodiek krijgen zorgorganisaties en corporaties die aan hen verhuren, te maken met een zogenaamd boekwaardeprobleem. Dit treedt op wanneer de boekwaarde van de gefinancierde activa hoger is dan de feitelijke waarde, als gevolg van een langere afschrijvingstermijn dan de periode dat een gebouw daadwerkelijk geëxploiteerd wordt of kan worden. Na invoering van de integrale tarieven en afschaffing van de nacalculatie dient voor de resterende (en volgens de onderliggende regelingen te vergoeden) activa een vergoeding te worden geboden. De NZa staat daarbij een budgettair neutrale oplossing voor. Hiertoe dient echter eerst de omvang van het boekwaardeprobleem in kaart te worden gebracht. Enquête voor huursituaties Begin 2010 heeft de NZa onder de zorginstellingen een enquête/inventarisatie uitgezet om inzicht te krijgen in de omvang van de boekwaarde van de gebouwen van de zorginstellingen. Bij de opzet van die enquête is slechts in beperkte mate rekening gehouden met de omstandigheid dat een aanzienlijk deel van de zorginstellingen het gebouw huurt van een woningcorporatie. Aangezien deze gegevens bovendien moeilijk via zorgorganisaties te verkrijgen zijn, heeft Aedes, in nauw overleg met de NZa en ActiZ, een enquêteformulier ontwikkeld dat inzicht biedt in de omvang van de bedrijfs/contractwaarden van corporaties die vastgoed aan zorgorganisaties verhuren. Woonzorg Nederland, Habion en Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam zijn bereid bevonden om deze enquête voor hun vastgoed in te vullen, waarmee het mogelijk werd om op relatief korte termijn gegevens te verkrijgen. Verkorte exploitatietermijn De door de ministeries van VROM/ VWS voorgeschreven, en in beleidsregels van NZa (of rechtsvoorgangers) vastgelegde, te hanteren afschrijvingstermijnen van 50 jaar voor gebouwen en 20 jaar voor installaties bleken in de praktijk langer te zijn dan de werkelijke levensduur. Net als in de eigendomenquête is ook in de huurenquête de afschrijvingstermijn met 20% gereduceerd (van 50 naar 40 jaar; van 20 naar 16 jaar). Voor ieder onderzocht complex zijn de contractwaarden berekend op basis van een 50- jarige en 40-jarige exploitatie. Het verschil is de ongedekte bedrijfs-/ contractwaarde ( het boekwaardeprobleem van de corporaties ) die het gevolg is van de verkorting van de exploitatietermijn met 20%. 2 RIGO: Scheiden Wonen Zorg: gevolgen per groep (2009)
6 2 Onderzoeksresultaat Aantal De enquête is beantwoord voor 264 complexen (Woonzorg Nederland: 169, Habion: 76, SOR: 19). Dat betekent dat hiermee voor ca. 20% van de verzorgingshuizen in Nederland een beeld is verkregen. De enquête lijkt daarmee een representatief beeld te verstrekken voor alle zorgcomplexen die door zorginstellingen worden gehuurd van corporaties. Alle ingevulde enquêteformulieren zijn door Aedes aan de NZa verstrekt. Tevens is een schriftelijke toelichting opgesteld over de werkwijze die is gehanteerd door Woonzorg Nederland, Habion en SOR. Gedurende het traject heeft contact plaatsgevonden tussen Aedes, NZa, Ernst&Young en Pricewaterhouse Coopers. De financiële cijfers die onderstaand worden vermeld, zijn afgerond. Capaciteit Deze onderzochte complexen bieden ruimte voor bijna 24.000 plaatsen (Woonzorg Nederland 16.500, Habion 5.477, SOR 1.736) en dat is ongeveer de helft van het totaal aantal wooneenheden, die corporaties verhuren aan zorgorganisaties. Contractwaarde De totale boekwaarde van de 263 onderzochte zorgcomplexen is berekend als contractwaarde op basis van de gebruikelijke 50-jarige exploitatie. De waarde bedraagt ca. 1.450 (x mln) (Woonzorg Nederland 976 miljoen, Habion 271 miljoen, SOR 202 miljoen) Bij de verkorting van de exploitatieperiode met 20% naar 40 jaar is de contractwaarde berekend op 1.110 (x mln). (Woonzorg Nederland 772 miljoen, Habion 165 miljoen en voor de SOR 173 miljoen) Conclusie De verkorting van de exploitatieperiode naar 40 jaar zou voor de complexen een ongedekte boek-/contractswaarde opleveren van ca. 340 miljoen (Woonzorg Nederland) 204 miljoen, Habion 106 miljoen, SOR 29 miljoen). Doorgerekend naar alle corporaties die zorgvastgoed verhuren, zal sprake zijn van een veelvoud van dit bedrag. Overzicht Aantal onderzochte complexen 264 (± 20% 3 ) Aantal wooneenheden 24.000 (± 50% 4 ) Contractwaarden o.b.v. 50-jarige exploitatie 1.450 (x 1 mln) Contractwaarden o.b.v. 40-jarige exploitatie 1.110 (x 1 mln) Verschil bij verkorten contractsduur 340 (x 1 mln) 3 Totaal aantal verzorgingshuizen is ca. 1300 4 Totaal aantal wooneenheden dat door corporaties aan zorgorganisaties wordt verhuurd is bijna 50.000