Informatie brochure Koopstart Kopen met korting! - 1 -
- 2 -
Koopstart: kopen met korting! Een woning kopen met Koopstart betekent dat u korting krijgt op de marktwaarde. Of u hiervoor in aanmerking komt hangt af van uw inkomen en uw eventuele vermogen. Koopstart is beschikbaar voor mensen met een lager inkomen om het kopen van een woning mogelijk te maken. Kenmerken van Koopstart De belangrijkste kenmerken van kopen met Koopstart: U krijgt maximaal 25% korting op de getaxeerde marktwaarde. U wordt volledig eigenaar van de woning en kunt de hypotheekrente aftrekken van de belasting. De woning is te financieren met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). U kunt de woning later vrij op de markt verkopen. De korting en een deel van de waardeontwikkeling van de woning rekent u af met de woningcorporatie, bij verkoop of tussentijds. Uw inkomen wordt getoetst om te beoordelen of u in aanmerking komt voor de korting. Om de afspraken vast te leggen is er sprake van erfpacht, waarbij de erfpachtcanon in één keer zonder overdracht van geld wordt afgekocht. Misschien is het voor u mogelijk om een Koopstart woning te kopen. De korting is soms nét genoeg om de stap naar een eigen woning te maken! - 3 -
Koopstart: met korting kopen en afrekenen Wanneer u een woning koopt met Koopstart, krijgt u korting op de getaxeerde marktwaarde. Hoeveel bedraagt de korting en hoe werkt het afrekenen? Korting Rondom Wonen kan maximaal 25% korting geven op de getaxeerde marktwaarde van de woning. De koopprijs die u dan betaalt is de getaxeerde marktwaarde min de korting. Of u in aanmerking komt voor de korting is afhankelijk van uw inkomen en uw eventuele vermogen. Uw inkomen en vermogen worden getoetst aan de hand van de MIKK-meter (zie verder). Vastleggen afspraken Alle afspraken over korting en terugbetaling en waardedeling zijn beschreven in de Koopstart bepalingen die horen bij de koopovereenkomst. Als juridisch middel om deze afspraken vast te leggen wordt gebruik gemaakt van erfpacht. De erfpachtcanon koopt u in één keer af en de erfpacht heeft dan verder geen financiële consequenties meer. U kunt de woning dan ook gewoon op de vrije markt verkopen. Afrekenen Wanneer u de woning verkoopt moet u de korting én een van tevoren afgesproken percentage van de waardeontwikkeling afrekenen met de woningcorporatie. De waardeontwikkeling kan zowel een stijging als een daling van de marktwaarde van uw woning zijn. De woningcorporatie deelt dus in de winst, maar ook in een eventueel verlies. U kunt ook tussentijds met de corporatie afrekenen. Bij verkoop of tussentijds rekent u af: - 4 -
Het verleende kortingsbedrag. Een deel van de waardeontwikkeling. Het afrekenen van de waardeontwikkeling gaat als volgt: (1,5 x kortingspercentage) x waardeontwikkeling (in euro s) = afrekenbedrag waardeontwikkeling. Voorbeelden In bijgaande voorbeelden kunt u zien hoe de afrekening plaats vindt bij doorverkoop van de woning bij: 1. Waardestijging van de woning 2. Waardedaling van de woning Het kortingspercentage kan verschillen. In dit voorbeeld is uitgegaan van 20% korting. - 5 -
1. Rekenvoorbeeld afrekening Koopstart met waardestijging Koopstart woning kopen Getaxeerde marktwaarde woning bij aankoop 200.000 Verstrekte korting 20% 40.000 Koopstart prijs die u betaalt 160.000 Koopstart woning verkopen Gerealiseerde verkoopprijs 230.000 (waardestijging 30.000) Oorspronkelijke korting 40.000 Aandeel waardestijging voor corporatie* 30% x (230.000 200.000) 9.000 Totaal af te rekenen met de corporatie 49.000 U houdt over bij verkoop 181.000 ======= *De corporatie deelt in de waardeontwikkeling voor 1,5 x het kortingspercentage. In dit geval dus 1,5 x 20% = 30%. Deze verhouding 1 : 1,5 is vastgesteld door het ministerie van BZK. - 6 -
2. Rekenvoorbeeld afrekening Koopstart met waardedaling Koopstart woning kopen Getaxeerde marktwaarde woning bij aankoop 200.000 Verstrekte korting 20% 40.000 Koopstart prijs die u betaalt 160.000 Koopstart woning verkopen Gerealiseerde verkoopprijs 180.000 (waardedaling 20.000) Oorspronkelijke korting 40.000 Aandeel waardestijging voor corporatie* 30% x (180.000 200.000) - 6.000 Totaal af te rekenen met de corporatie 34.000 U houdt over bij verkoop 146.000 ======= *De corporatie deelt in de waardeontwikkeling voor 1,5 x het kortingspercentage. In dit geval dus 1,5 x 20% = 30%. Deze verhouding 1 : 1,5 is vastgesteld door het ministerie van BZK. - 7 -
Vaststellen waardeontwikkeling Voordat u de woning doorverkoopt, taxeert een makelaar de woning opnieuw. De waardeontwikkeling wordt uiteindelijk vastgesteld door het verschil te berekenen tussen de oorspronkelijk getaxeerde marktwaarde (bij aankoop) en de verkoopprijs waarvoor u de woning doorverkoopt. Indien deze prijs van doorverkoop structureel afwijkt van de meest recente taxatiewaarde, kan zowel verkoper als woningcorporatie om een hertaxatie vragen. De MIKK-meter: inkomens- en vermogenstoets De MIKK-meter berekent of u met uw inkomen en vermogen ook in staat bent de woning zonder korting te kopen. Zo voorkomen corporaties dat zij korting geven aan kopers die het niet nodig hebben. De gebruikte toets sluit aan bij de normen voor inkomens die de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) stelt. Ook wordt er naar het vermogen gekeken om te beoordelen of u de korting nodig heeft om de woning te kunnen kopen. De MIKKmeter toets vindt plaats bij onze makelaar, Ruseler Makelaars in Pijnacker. De Koopstart-koopovereenkomst Als u besluit tot het kopen van uw woning, dan worden alle afspraken vastgelegd in het koopcontract. Met de ondertekening van dit koopcontract verplicht u zich tot het kopen van de woning. De wettelijke bedenktijd van 3 werkdagen is ook op een Koopstart-koopovereenkomst van toepassing. Ontbindende voorwaarden De gebruikelijke ontbindende voorwaarden zijn ook van toepassing bij een woning die u koopt met Koopstart. Dit betekent dat u een aantal weken de tijd hebt om de financiering - 8 -
rond te krijgen. Mocht dat niet lukken, dan vervalt de overeenkomst alsnog. Financiering Koopstartwoningen kunt u kopen met eigen geld, een hypotheek of een combinatie van beide. U bent daar geheel vrij in. Ook de rentevast periode en het soort hypotheek kunt u zelf bepalen. De hypotheekrente is gewoon fiscaal aftrekbaar. De hypotheek is wel aan een maximum gebonden. De meeste financiële instellingen zullen bij het verstrekken van de hypotheek als voorwaarde stellen dat deze met Nationale Hypotheek Garantie (NHG, zie ook www.nhg.nl) wordt afgesloten. Op deze manier is uw hypotheek gegarandeerd afgestemd op uw persoonlijke situatie. Bovendien betaalt u een lagere rente dan zonder NHG. Wanneer u onverhoopt en buiten uw schuld om in financiële problemen komt, dan kan, na het oordeel van de NHG, de restschuld worden afgelost. Kosten Koper Wanneer u een bestaande woning koopt, betaalt u als koper de 'kosten koper': de notariskosten voor de overdracht en overdrachtsbelasting. De kosten van financiering komen altijd voor uw rekening. Het gaat dan onder andere om de advieskosten voor de hypotheek, de premie voor de Nationale Hypotheek Garantie en de notariskosten voor de hypotheekakte. Bij een bestaande woning zijn de bijkomende kosten in totaal ongeveer 5% van de koopsom. Overdracht Nadat u de financiering heeft geregeld, kan de overdracht bij de notaris plaatsvinden. U bent vanaf dat moment de eigenaar van de woning. - 9 -
Verbouwingen Wij adviseren kopers die plannen hebben tot ingrijpende verbouwingen om eerst met de corporatie af te rekenen. Als uw investering namelijk tot waardestijging van de woning leidt en u later pas afrekent, zal de waardestijging met de corporatie worden gedeeld. Als u vóór de verbouwing met de corporatie afrekent, is de waardeontwikkeling daarna geheel voor u. Afrekenen bij verkoop of tussentijds? Als eigenaar van de woning kunt u de woning op ieder moment vrij verkopen. U meldt dit dan bij Rondom Wonen. De woning moet vervolgens worden getaxeerd om de actuele marktwaarde vast te stellen. Dit is een indicatie van de waarde van uw woning. Bij verkoop dient u namelijk de verleende korting plus een deel van de ontwikkeling van de marktwaarde van de woning af te rekenen met de corporatie. Er wordt afgerekend op basis van de gerealiseerde verkoopprijs. Dit laatste betekent dat de corporatie deelt in geval van waardestijging, maar ook bij waardedaling van de woning. Ook kunt u tussentijds afrekenen met ons. Bijvoorbeeld na een schenking of het vrijkomen van spaargeld. Na taxatie vindt bij de notaris de afrekening én overdracht van de grond plaats. Alle afspraken liggen vast in de Koopstartbepalingen die deel uitmaken van het koopcontract. - 10 -
Meer informatie? Voor meer informatie over Koopstart kunt u kijken op: http://www.opmaat.nl/particulier/producten/productensingle/koopstart.html of contact opnemen met Ruseler Makelaars Ackershof 28 (langs de Oostlaan)Pijnacker Postbus 33, 2640 AA PIJNACKER Telefoon: 015 369 81 24 www.ruseler.nl pijnacker@ruseler.nl - 11 -
Industrieweg 2 2641 RM Pijnacker (015) 362 05 20 Openingstijden: maandag tot en met vrijdag 08.00-12.00 uur www.rondomwonen.nl info@rondomwonen.nl - 12 -