Auteur Koenraad De Greve in Wet en Duiding Huur Larcier www.larcier.be Onderwerp Bescherming gezinswoning. Echtgenoten en wettelijk samenwonenden. Wet 21 maart 1804. Uitgave 1 oktober 2009 Copyright and disclaimer De inhoud van dit document kan onderworpen zijn aan rechten van intellectuele eigendom van bepaalde betrokkenen, Er wordt u geen recht verleend op deze rechten. M&D Seminars geeft u via dit document informatie, maar verstrekt geen advies. M&D Seminars garandeert niet dat de informatie in dit document foutloos is. U gebruikt de inhoud van dit document op eigen risico. M&D Seminars, noch een van haar directieleden, aandeelhouders of bedienden zijn aansprakelijk voor bijzondere, indirecte, bijkomstige, afgeleide of bestraffende schade, noch voor enig ander nadeel van welke aard ook bij het gebruik van dit document en van de inhoud van dit document. M&D Seminars 2012 M&D SEMINARS Eikelstraat 38 9840 De Pinte T 09 224 31 46 F 09 225 32 17 info@mdseminars.be www.mdseminars.be
Wet 21 maart 1804 - Burgerlijk Wetboek - uittreksel (Art. 215) B. Echtgenoten en wettelijk samenwonenden INHOUDSOPGAVE 1. Bescherming gezinswoning......................... 290 2. Verhaalbaarheid van de huurschulden................ 294 3. Nietigheidsvorderingen............................. 298 4. Bestuursbevoegdheden wat betreft het gemeenschappelijk vermogen......................................... 301 5. Bestuursbevoegdheid wat betreft het eigen vermogen.. 306 1. Bescherming gezinswoning Wet 21 maart 1804 Burgerlijk Wetboek (uittreksel art. 215, art. 1477).............. 290 Wet 21 maart 1804 Burgerlijk Wetboek (B.S., 3 september 1807) (Uittreksel) BOEK I PERSONEN TITEL V HET HUWELIJK HOOFDSTUK VI WEDERZIJDSE RECHTEN EN VERPLICHTINGEN VAN ECHTGENOTEN Art. 215. 2. Het recht op de huur van het onroerend goed dat een der echtgenoten gehuurd heeft, zelfs vóór het huwelijk, en dat het gezin geheel of gedeeltelijk tot voornaamste woning dient, behoort aan beide echtgenoten gezamenlijk, niettegenstaande enige hiermede strijdige overeenkomst. De opzeggingen, kennisgevingen en exploten betreffende die huur moeten gezonden of betekend worden aan elk der echtgenoten afzonderlijk of uitgaan van beide echtgenoten gezamenlijk. Elk geschil tussen de echtgenoten omtrent de uitoefening van dat recht wordt beslist door de vrederechter. }1 [Elk van de echtgenoten kan evenwel de nietigheid van deze documenten, die aan de andere echtgenoot worden toegezonden of van deze laatste uitgaan, slechts inroepen indien de verhuurder kennis heeft van hun huwelijk.] 1 De bepalingen van deze paragraaf zijn niet van toepassing op handelshuurovereenkomsten, noch op pachtcontracten.] 2 }1. 2, lid 3, gewijzigd bij art. 3 wet 20 februari 1991, B.S., 22 februari 1991 }2. Laatst vervangen bij art. 1 wet 14 juli 1976, B.S., 18 september 1976 BOEK III OP WELKE WIJZE EIGENDOM VERKREGEN WORDT }1 [TITEL Vbis WETTELIJKE SAMENWONING] 1 }1. Opschrift ingevoegd bij art. 2 wet 23 november 1998, B.S., 12 januari 1999, inwerkingtreding: 1 januari 2000 (art. 1 K.B. 14 december 1999, B.S., 23 december 1999) Art. 1477. 2. De artikelen 215, 220, 1, en 224, 1, 1, zijn van overeenkomstige toepassing op de wettelijke samenwoning. 290 Larcier Wet en Duiding Huur (1 oktober 2009)
KOENRAAD DE GREVE 1. Toepassingsgebied De huur van een gezinswoning onder gelding van de handelshuurwetgeving of pachtwetgeving geniet niet de in artikel 215 2 BW bedoelde bescherming als gezinswoonst. Hiermee wilde de wetgever de mogelijkheid voor de handeldrijvende en de boerende echtgenoot vrijwaren om aan de handels- of landbouwexploitatie een einde te stellen. Wat betreft de pacht kan nuttig worden verwezen naar artikel 12.3. van de pachtwet waardoor de echtgenoot of echtgenote ook een opzegging zal moeten ontvangen, ongeacht het huwelijksvermogensstelsel waaronder de echtgenoten gehuwd zijn (Cass. 15 juni 1973, RW 1973-74, 1375). Artikel 215 2 BW biedt een bescherming als gezinswoonst van onroerende goederen zodat, bijvoorbeeld, woonwagens of woonboten niet onder toepassing van dat wetsartikel vallen. Zowel het hoofdgebouw als de bijgebouwen, de garage, de tuin vallen onder deze bescherming. Artikel 215 2 BW beschermt enkel de effectief bewoonde onroerende goederen. Een woning in bruikleen, een conciërgewoning en een bewoning door gedoogzaamheid vallen niet onder de bescherming van artikel 215 1 BW. De bescherming van de gezinswoonst is van toepassing op echtgenoten, ongeacht het huwelijksvermogensstelsel (A. WYLLEMAN, I. BOONE en M.-A. MASSCHELEIN, "Topics inzake huwelijksvermogensrecht", Rechtskroniek voor de Vrede- en Politierechters 2007, Brugge, die Keure, 2007, p. 7) en op de wettelijk samenwonenden (zie art. 1477 1 en 2 e.v. BW). De artikelen 215 2 en 1477 2 BW kunnen niet naar analogie worden toegepast op de feitelijk samenwonenden. In de relatie van de feitelijk samenwonenden is er in hoofde van de partner die het huurcontract niet mede onderschreef geen sprake van een bezetting zonder recht of titel, maar wel van een bezetting ter bede (P. SENAEVE, Compendium van het Personen- en Familierecht, Leuven, Acco, 2008, p. 624, nr. 1814). Als de feitelijk samenwonenden samen een huurcontract afsluiten, is er sprake van een contractuele medehuur waardoor de definitieve uitdrijving van de ene door de andere partner, in geval van een verstoorde relatie, onmogelijk is indien zij onderling ter zake niets op conventionele wijze hebben voorzien. De terminologie van artikel 215 2 BW ten spijt moet worden aanvaard dat ook de door de beide echtgenoten of wettelijk samenwonenden onderschreven huur van een gezinswoning de bescherming van artikel 215 2 BW geniet (Vred. Sint-Niklaas (1 e kanton) 2 maart 1998, RW 1998-99, 1152, met noot van F. BUYSSENS; Vred. Torhout 19 maart 1996, AJT 1996-97, 175, noot P. DE SMEDT, Huurrecht 1996, 45, noot N. BOLLEN en TBBR 1997, 507, noot K. BODARD; A. WYLLEMAN, I. BOONE en M.-A. MASSCHELEIN, "Topics inzake huwelijksvermogensrecht", Rechtskroniek voor de Vrede- en Politierechters 2007, Brugge, die Keure, 2007, p. 8; K. PITEUS, noot bij Vred. Aarschot 16 december 2005 en Vred. Aarschot 20 januari 2006, T.Huur. 2006/2, 160; G. BAETEMAN, J. GERLO en W. PINTENS, "Huwelijksvermogensrecht 1996-2002", TPR 2003, p. 1176, 33 waar de auteur de evolutie van zijn visie (zie TPR 1996, 154, nr. 15) op dat probleem weergeeft). Dit lijkt een meerderheidsvisie te zijn welke impliciet werd bevestigd door het Hof van Cassatie dat artikel 215 2 BW toepaste op een door de beide echtgenoten samen onderschreven huurovereenkomst betreffende een gezinswoning (Cass. 22 maart 1991, RW 1991-92, 846). Het valt inderdaad, gelet op het normdoel van artikel 215 2 BW (zie verder), niet in te zien waarom de samen contracterende echtgenoten minder bescherming zouden genieten dan de echtgenoten onder wie slechts één een huurcontract overeenkwam. Zowel in de rechtspraak als in de rechtsleer vinden we ook verdedigers van de tegengestelde visie (bv. R. VAN RANSBEECK, "Het statuut van de gezinswoning" in M. DAMBRE, B. HUBEAU en S. STIJNS (ed.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, die Keure, 2006, p. 92, nr. 226; N. DELFORGE, "Familiale aspecten in verband met het sluiten van een huurovereenkomst" in D. MEULEMANS, Een onroerend huren en verhuren, Leuven, Acco, 1996 p. 93). Zo is volgens de vrederechter van Westerlo een door één der echtgenoten ondertekend verzoekschrift toch ontvankelijk omdat artikel 215 2 BW niet van toepassing is wanneer beide echtgenoten een huurovereenkomst hebben gesloten. Dan zou moeten worden teruggevallen op de gemeenrechtelijke bestuursregeling van artikel 1416 BW (Vred. Westerlo 9 oktober 1998, Huurrecht 2001, 138. In dezelfde zin: Rb. Brussel 4 januari 2001, Div.Act. 2001, 34; J. GERLO, Handboek voor Familierecht, II, Huwelijksvermogensrecht, Brugge, die Keure, 2001, nr. 85; Y. MERCHIERS, Enkele huurrechtelijke problemen doorheen de perikelen van het gezinsleven of waar huurrecht en familierecht elkaar ontmoeten, in Liber Amicorum Prof. Dr. G. Baeteman, Deurne, Story-Scientia, 1997, 196, nr. 6; W. PINTENS, B. VAN DER MEERSCH en K. VANWINCKELEN, Inleiding tot het Familiaal Vermogensrecht, Leuven, Universitaire Pers Leuven, 2002, 72, nr. 99; P. SENAEVE, Compendium van het Personen- en Familierecht, 3, Leuven, Acco, 2006, nrs. 1628 en 1637). De gezinswoning is krachtens artikel 215 2 BW beschermd indien ten minste één van de echtgenoten of één van de wettelijk samenwonenden er een huurrecht kan laten op gelden. De woning moet minstens door één der echtgenoten of wettelijk samenwonenden effectief worden betrokken. In geval de echtelieden of samenwonenden meer dan één woning hebben, valt enkel de woning welke het meest geschikt is om het gezin te herbergen, onder die bescherming. Die bescherming blijft bestaan wat betreft de woning die tijdens het samenleven de voornaamste gezinswoning was, ook in het geval van een feitelijke scheiding, ongeacht de schuld aan het ontstaan of het voortduren ervan (P. SENAEVE, Compendium van het Personen- en Familierecht, Leuven, Acco, 2006, p. 604 e.v.). De wettelijke medehuurder zet de huurovereenkomst niet verder na een echtscheiding (Rb. Brussel 2 oktober 1986, Rec.gén.enr.not. 1988, 292; Vred. Seraing 7 februari 1997, JLMB 1997, 1423) en evenmin na overlijden van de echtgenoot-contractuele huurder, behalve dan in zijn/haar hoedanigheid van erfgenaam, samen met de andere erfgenamen. Behalve bij een levenslange huur of een 'intuitu personae' Larcier Wet en Duiding Huur (1 oktober 2009) 291
afgesloten huur, zetten de erfgenamen van de huurder de huur verder. De erfgenamen kunnen door de verhuurder worden aangesproken indien de huurplichten niet worden nageleefd. Bij wettelijke samenwoning bestaat geen intestaat erfrecht van de wettelijke huurder zodat hij of zij een bezetter zonder recht of titel wordt na het overlijden van de partner die contractuele huurder was. Indien wettelijke erfgenamen van de overleden samenwonende partner bestaan en dezen niet bereid zijn de geërfde huur te beëindigen, kan de verhuurder al evenmin een nieuw huurcontract afsluiten met de langstlevende van de wettelijk samenwonenden die enkel een wettelijk huurrecht genoot (A. WYLLEMAN, I. BOONE en M.-A. MASSCHELEIN, "Topics inzake huwelijksvermogensrecht", Rechtskroniek voor de Vrede- en Politierechters 2007, Brugge, die Keure, 2007, p. 10). De echtgenoot die de huurovereenkomst niet tekende, is in principe op grond van artikel 215 2 BW (zie echter ook art. 222 BW) niet gehouden tot alle verplichtingen die het burgerlijk wetboek aan de huurder oplegt (Vred. Antwerpen 22 april 2004, RW 2004-05, 712; Vred. Torhout 19 maart 1996, AJT 1996-97, 175, noot P. DE SMEDT, Huurrecht 1996, 45, noot N. BOLLEN, TBBR 1997, 507, noot K. BODARD; Rb. Brussel 28 april 1983, Rev.trim.dr.fam. 1985, 296; Rb. Brussel 18 juni 1979, Rev.trim.dr.fam. 1980, 205; J.H. HERBOTS, S. STIJNS, "Overzicht van rechtspraak Bijzondere Overeenkomsten 1995-1998", TPR 2002, p. 240, nr. 184; H. CASMAN en M. VAN LOOK, Huwelijksvermogensstelsels, Brussel, Ced.Samsom, 1976, 13). Deze visie is echter betwist, onder meer om reden dat het huurcontract hoe dan ook aan de beide echtgenoten toebehoort, aan de ene ingevolge het contract en aan de andere ingevolge de wet (F. BAETEMAN, J. GERLO en W. PINTENS, "Huwelijksvermogensrecht 1996-2002", TPR 2003, p. 1173, 30 en de verwijzingen daar; zie bijvoorbeeld: Vred. Verviers (1) 12 november 2001, JLMB 2002, afl. 41, 1807; Vred. Brussel (8) 23 april 1996, T.Vred. 1999, 31; Vred. Messancy 20 december 1996, Rev.not.b. 1997, 44). De visie dat het onverdeelde huurrecht ook ondeelbare verplichtingen schept zodat de echtgenoten, ongeacht het toepasselijke huwelijksvermogensstelsel tot alle huurdersverplichtingen gehouden zijn, aanvaardt niet dat de wettelijke huurder enkel rechten en geen plichten zou hebben. Een wederkerigheidsprincipe moet dan worden aanvaard (A. WYLLEMAN, I. BOONE en M.-A. MASSCHELEIN, "Topics inzake huwelijksvermogensrecht", Rechtskroniek voor de Vrede- en Politierechters 2007, Brugge, die Keure, 2007, p. 7; F. BUYSSENS, "Huurschulden betreffende de voornaamste gezinswoning: over ontvankelijkheid en gehoudenheid op grond van artikel 215 2, 2 BW", RW 1998-99, 1155, nr. 6). Bepaalde rechtspraak en rechtsleer wijzen erop dat ook een vordering tot betaling van huurachterstal, in elke hypothese, tegen de beide echtgenoten moet (of best hoort te) worden ingesteld omdat een wanbetaling altijd kan resulteren in een ontbinding van de huur zodat het huurrecht dus steeds in het geding is (K. PITEUS, noot bij Vred. Aarschot 16 december 2005 en Vred. Aarschot 20 januari 2006, T.Huur. 2006/2, 160). De Vrederechter van het eerste kanton te Sint-Niklaas neemt als uitgangspunt dat de vordering betreffende huurachterstal enkel tegen de contractuele huurder kan worden ingesteld, doch dat het, gelet op de uiteindelijke bescherming van de gezinswoonst, geraden is die vordering tegen beide echtgenoten in te stellen. De bescherming van de gezinswoonst is echter niet meer in het geding als enkel nog betwisting bestaat over huurschade (Vred. Sint-Niklaas 2 maart 1998, RW 1998-99, 1152). Een correctief voor de interpretatie dat artikel 215 2 BW enkel het recht op huur beschermt, kan worden gevonden in artikel 222 BW (zie het commentaar bij art. 222 BW). 2. Beschermingsregels en sanctieregeling De beide echtgenoten en wettelijk samenwonenden hebben krachtens artikel 215 2 BW een gelijk en onverdeeld recht op de huur (Cass. 6 oktober, RW 1978-79, 1641), niettegenstaande enige hiermee strijdige overeenkomst. Gaat het om een huurovereenkomst die door één der echtgenoten voor het huwelijk werd onderschreven, dan wordt aan die contractuele huurder een wettelijke huurder toegevoegd. De echtgenoot of wettelijk samenwonende die contractuele huurder is, kan dat huurrecht niet opzeggen of afstaan, tenzij met medewerking van de andere partner. Hij kan evenmin alleen een onderverhuring toestaan of verzaken aan een recht op hernieuwing van de huur. Vandaar dat de opzeggingen, kennisgevingen en exploten betreffende die huur moeten uitgaan van beide echtgenoten gezamenlijk. De verhuurder dient dan weer alle aanmaningen, opzeggingen, kennisgevingen en exploten welke strekken tot de beëindiging of vermindering van de huurrechten aan elk der echtgenoten of wettelijke samenwonenden afzonderlijk te doen (SENAEVE, Compendium van het Personen- en Familierecht, Leuven, Acco, 2004, nr. 1637 e.v.; G. BAETEMAN, J. GERLO en W. PINTENS, "Huwelijksvermogensrecht 1996-2002", TPR 2003, p. 1172, 30). Een vordering van de verhuurder welke enkel strekt tot de uitvoering van de huurovereenkomst moet niet tegen ieder van de echtgenoten afzonderlijk worden ingesteld omdat het recht op huur op zich dan niet ter discussie staat. Beoogt de verhuurder de ontbinding van de huur en de ontruiming van de woning dan is het recht op huur wel in het geding (zie al hoger). Artikel 215 2 tweede lid in fine BW maakt de sanctieregeling afhankelijk van de kennis van de verhuurder van het huwelijk of de wettelijke samenwoning (vgl. art. 3 van de wet van 20 februari 1991; Cass. 7 april 1994, AR C.93.0423.F, Malak/Pourtois, R.Cass. 1994, 174, noot K. TOBBACK). De kennis van de verhuurder van het huwelijk of de wettelijke samenwoning van de huurder kan met alle middelen van recht worden bewezen. Die feitelijke kennis kan blijken uit de omstandigheid dat de huurders sinds jaren in de onmiddellijke omgeving wonen, dat een huurder werknemer was van de eigenaar (de kennis wordt dan afgeleid uit de toepassing van de sociale wetgeving), dat de eigenaar van het huwelijk kennis kon hebben aan de hand van het woonattest 292 Larcier Wet en Duiding Huur (1 oktober 2009)
(Vred. Torhout 19 maart 1996, AJT 1996-97, 175, noot P. DE SMEDT, Huurrecht 1996, 45, noot N. BOLLEN; G. BAETEMAN, J. GERLO en W. PINTENS, "Huwelijksvermogensrecht 1996-2002", TPR 2003, p. 1170, 29). De miskenning van artikel 215 2 BW wordt gesanctioneerd met de nietigheid van de bedoelde documenten. Artikel 215 BW is van dwingend recht, maar niet van openbare orde. De bescherming van de gezinswoning kan conventioneel dus niet uitgesloten worden. De rechter kan de nietigheid van de in artikel 215 2 BW bedoelde documenten en kennisgevingen niet ambtshalve opwerpen. Enkel de beschermde echtgenoot kan dat doen. De nietigheid van de opzegging is relatief en kan bijgevolg gedekt worden door de persoon die van de wettelijke bescherming geniet (Rb. Antwerpen 19 december 1978 RW 1979-80, 1148). Een opzegging die enkel aan één echtgenoot betekend werd, blijft zonder gevolg en de eis tot geldigverklaring van die opzegging is niet ontvankelijk (Cass. 6 oktober 1978, Pas. 1979, I, 170 en Arr.Cass. 1978-79, 152). Wanneer een vordering tot huurontbinding tegen één echtgenoot niet ontvankelijk is wegens de miskenning van artikel 215 2 BW, zijn de daarmee samenhangende vorderingen (wederverhuringsvergoeding, huurschade) evenmin ontvankelijk (J.H. HERBOTS, S. STIJNS, E. DEGROOTE, E. LAUWERS, I. SAMOY, "Bijzondere Overeenkomsten 1995-1998", TPR 2002, 240). Dit is ook logisch omdat de huurschade en de wederverhuringsvergoeding pas ter sprake komen bij de beëindiging van de huur. De rechter verantwoordt nochtans naar recht, zijn beslissing dat de opzegging bij een enkel aangetekend schrijven met ontvangstkaart aan de beide echtgenoten rechtsgeldig is als iedere echtgenoot die ontvangstkaart afzonderlijk ondertekende (Cass. 22 maart1991, AR 7205, Van Sande/Hooft, RW 1991-92, 846, noot; Vred. Wolvertem 29 maart 2001, Huurrecht 2001, 138; vgl. G. BAETEMAN, J. GERLO en W. PINTENS, "Huwelijksvermogensrecht 1996-2002", TPR 2003, p. 1170, 29; J.H. HERBOTS, S. STIJNS, E. DEGROOTE, E. LAUWERS, I. SAMOY, "Bijzondere Overeenkomsten 1995-1998", TPR 2002, p. 242). De vrederechter van het kanton Westerlo oordeelde dat de aan de heer en mevrouw gerichte aangetekende zending 'met grote waarschijnlijkheid' werd afgetekend door beide echtgenoten en daarom beantwoordde aan de vereisten van artikel 215 2 lid 2 BW (Vred. Westerlo 8 januari 2007, nr. 06A457, T.Huur. 2008, afl. 2, 83). De rechtbank van eerste aanleg te Luik (18 september 1995, JLMB 1996, 1122) besliste dat een huuropzegging aan de beide echtgenoten met één enkele aangetekende brief rechtsgeldig is als blijkt dat de beide echtgenoten daadwerkelijk en tijdig kennis kregen van die opzegging. Het normdoel van artikel 215 2 BW is te voorkomen dat een woning door een gezin onverhoeds zou moeten worden verlaten. Dat wordt bereikt door elke echtgenoot te betrekken bij de rechtshandelingen en gedingen die het huurrecht van de gezinswoning kunnen aantasten. De echtgenoten-huurders kunnen niet voor, maar wel nadat hen met miskenning van artikel 215 2 BW opzegging van de huur van de gezinswoning werd gegeven, verzaken aan het recht om de nietigheid in te roepen (Vred. Heist-op-den Berg 8 november 1979, T.Vred. 1981, 13; J. GERLO, Handboek Huwelijksvermogensrecht, Brugge, die Keure, 1996, p. 96, nr. 185). De sanctieregeling van artikel 215 2 BW moet worden samen gelezen met deze in artikel 224 BW waar een nietigheidsvordering is voorzien voor de echtgenoot (of diens erfgerechtigden) wegens een door de andere echtgenoot in strijd met artikel 215 BW gestelde handeling. Larcier Wet en Duiding Huur (1 oktober 2009) 293