Wijzigingen Acceptatie handleiding Per 24 juli 2018
Beste meneer, mevrouw, Graag willen wij u informeren over het feit dat de Acceptatiehandleiding is herzien. In dit document worden de belangrijkste wijzigingen ten aanzien van de diverse actieve producten van Hypotrust vermeld. Lees de nieuwe Acceptatiehandleiding aandachtig door! Het overzicht met de belangrijkste wijzigingen is opgedeeld in 2 gedeelten: 1. De wijzigingen aan de hand van de Voorwaarden en Normen van Nationale Hypotheek Garantie (NHG) 2. Overige wijzigingen: de wijzigingen aan de hand van verzoeken van onder andere de geldverstrekkers van Hypotrust, Quion, adviseurs, accountmanagement en klanten De wijzigingen ten aanzien van de inactieve producten staan niet beschreven in dit document. Hiervoor verwijzen wij u naar de Acceptatiehandleiding Bestaande Producten. 1. Wijzigingen a.d.h.v. NHG (actieve producten) 1. Berekening maximale hypotheek LTV en energiebesparende voorzieningen Begin januari heeft NHG verduidelijkt hoe de maximale hypotheek op basis van LTV bij de toepassing van energiebesparende voorzieningen kan worden berekend. Hypotrust volgt deze werkwijze. In de Acceptatiehandleiding wordt nu dan ook op verschillende plekken naar deze rekenmethodiek verwezen. Theoretisch is het overigens mogelijk om in een taxatierapport de marktwaarde inclusief waardevermeerdering door kwaliteitsverbetering, exclusief waardevermeerdering door energiebesparende voorzieningen op te nemen. In de praktijk maakt een taxateur echter meestal geen onderscheid in waardevermeerdering als gevolg van energiebesparende voorzieningen of andere kwaliteitsverbetering. Hypotrust zal in dergelijke gevallen de marktwaarde na verbouwing dan ook niet accepteren. 2. Energiebespaarbudget In het eerste kwartaal van dit jaar heeft NHG het energiebespaarbudget geïntroduceerd. Met het energiebespaarbudget kan een klant energiebesparende voorzieningen direct meefinancieren, maar achteraf besluiten welke maatregelen getroffen gaan worden. Dit kan zonder tussenkomst van een nieuw taxatierapport. Zoals wij al op 29 maart al in een nieuwsbrief hebben vermeld, volgen onderstaande labels de nieuwe soepele regels van NHG voor zowel aanvragen mèt als zonder NHG: - Goede Start Hypotheek - Woon Bewust Hypotheek - Comfort Hypotheek Bij de Elan Plus Hypotheek mogen nog steeds alleen de energiebesparende voorzieningen die in het taxatierapport staan benoemd worden uitbetaald. 3. Werkelijke lastentoets voor senioren Op 17 juni heeft NHG een werkelijke lastentoets geïntroduceerd voor klanten die verhuizen en binnen 10 jaar de AOW-leeftijd bereiken of reeds de AOW-leeftijd bereikt hebben.
Bij Hypotrust is het momenteel nog niet mogelijk om gebruik te maken van deze werkelijke lastentoets. 4. Inkomensverklaring ondernemer Per 1 juli is het voor zelfstandig ondernemers die 3 jaar of langer zelfstandig ondernemer zijn mogelijk om de maximale leencapaciteit op basis van hun inkomen te laten bepalen door middel van een Inkomensverklaring Ondernemer. Bij Hypotrust is het nog niet mogelijk om hier gebruik van te maken. 2. Overige wijzigingen Elan Plus Hypotheek Het beleid ten aanzien van digitale handtekeningen is versoepeld. Digitale handtekeningen worden geaccepteerd, tenzij er sprake is van een kopie van een identiteitsbewijs of een overeenkomst tussen Hypotrust en de geldnemer. Voorbeelden van dergelijke overeenkomsten zijn de garantieverklaring, de offerte en de hypotheekakte. Indien vraag G.2.b uit het taxatierapport De taxateur acht het saldo van het algemeen reservefonds en de voor onderhoud bestemde fondsen voldoende in relatie tot het meerjaren onderhoudsplan met NEE is beantwoord, dan kan er niet meer separaat alsnog een meerjaren onderhoudsplan (MJOP) worden aangeleverd. In de praktijk bleek dit vrijwel niet mogelijk en werkbaar. In de Acceptatiehandleiding staat duidelijker vermeld hoe variabele inkomensbestanddelen worden beoordeeld. Hiervoor is het volgende aanvullende tekstblok opgenomen: Als de variabele bestandsdelen zoals overwerk, provisie en onregelmatigheidstoeslag meer dan 15% betreffen van het bruto jaarsalaris per inkomensbestandsdeel, dan moet dit te blijken uit de cumulatieven op de salarisstrook. Afhankelijk van de maand waarin de salarisstrook is afgegeven, kan het totaal inkomen uit loonheffing gedeeld worden door het aantal maanden van een kalenderjaar die reeds verstreken zijn. Als de salarisstrook na mei van dit betreffende jaar is, dan haal je het bedrag aan vakantiegeld (let hierbij wel op de datum in diensttreding) eerst daarvan af voordat je het deelt door het aantal maanden. Vervolgens vermenigvuldig je dit bedrag met 12 maanden. Het bedrag wat daar uit komt mag 10% afwijken van het totaal inkomen dat wordt aangegeven op de werkgeversverklaring exclusief vakantiegeld. Is dit verschil groter, dan kan er een jaaropgaaf van het vorige jaar opgevraagd worden of salarisstroken over de afgelopen 12 maanden. Dit betekent dat op een bedrag van bijvoorbeeld 5.000,- een afwijking van 500,- op jaarbasis acceptabel is. Wanneer een klant reeds met pensioen is, mag nu ook aanvullend het volgende stuk worden aangeleverd: Een recent UWV Verzekeringsbericht waaruit het huidige inkomen blijkt (alleen mogelijk als de AOW leeftijd is bereikt). Er hoeven dan geen andere inkomensstukken meer te worden overlegd ten aanzien van het pensioen en AOW-inkomen. Meer informatie over bovenstaande kunt u terugvinden in paragraaf 5.1. Het beleid ten aanzien van het aantonen van eigen middelen en de herkomst hiervan is gewijzigd. Het gewijzigde beleid staat beschreven in hoofdstuk 6. Zoals reeds eerder dit jaar vermeld in een nieuwsbrief, is het nu ook mogelijk om een overbruggingshypotheek te vestigen op een woning die nog niet verkocht is (maar al wel in de verkoop staat).
Woon Bewust Hypotheek De lijst met niet acceptabele onderpanden is uitgebreid. In de Acceptatiehandleiding staat nu ook aangegeven dat massief houten woningen niet gefinancierd kunnen worden. Vakantie- en recreatiewoningen konden al niet gefinancierd worden, maar er staat nu ook in de Acceptatiehandleiding dat hieronder ook onderpanden vallen met een woonbestemming welke gelegen zijn op een vakantie- en/of recreatieterrein. Het beleid ten aanzien van een Vereniging van Eigenaren bij een gebouw met 3 appartementsrechten of minder is gewijzigd (zie ook hoofdstuk 3 van de Acceptatiehandleiding). Wanneer een klant een inschrijving bij de Kamer van Koophandel heeft waarvan het inkomen niet noodzakelijk is voor het bepalen van de maximale financieringslast, dan moet de klant wel een jaarrekening van het laatste jaar aanleveren. Daarbij moet in ieder geval het eigen vermogen positief zijn. Goede Start Hypotheek Het beleid ten aanzien van digitale handtekeningen is versoepeld. Digitale handtekeningen worden geaccepteerd, tenzij er sprake is van een overeenkomst tussen Hypotrust en de geldnemer. Voorbeelden van dergelijke overeenkomsten zijn de garantieverklaring, de offerte en de hypotheekakte. Comfort Hypotheek Voorheen was het niet mogelijk om een nieuwbouwwoning te financieren in combinatie met Profijt voorwaarden. Dit beleid is nu gewijzigd. Ook met Profijt voorwaarden is het per heden mogelijk om een nieuwbouwwoning te financieren. Het beleid ten aanzien van wat er maximaal aflossingsvrij kan worden geleend is gewijzigd. Er kan nog steeds maximaal 50% van de marktwaarde aflossingsvrij worden geleend, maar onder aflossingsvrij worden nu ook onzekere aflossingsvormen zoals leven, hybride en beleggen verstaan. Bij onzekere aflosvormen mag overigens wel rekening gehouden worden met de actuele opgebouwde waarde. Indien er sprake is van een verhoging of vervolghypotheek en (een deel) van de huidige hypotheek hoger is dan het maximaal aflossingsvrije deel, dan wordt deze gerespecteerd, maar moet de verhoging of vervolghypotheek volledig annuïtair of lineair worden afgelost. De definitie van de marktwaarde bij nieuwbouw is gewijzigd. Meerwerk mocht maximaal 20% van de koop- aanneemsom bedragen. Dit percentage is losgelaten waardoor er nu geen maximaal percentage meer geldt. Het beleid met betrekking tot een Vereniging van Eigenaren is vereenvoudigd (zie hiervoor ook paragraaf 3.4). De voorwaarden waaronder er zonder taxatierapport, maar mét een WOZ-taxatieverslag een hypotheek kan worden verstrekt, zijn versoepeld. De verhouding tussen het hypotheekbedrag en de waarde uit het WOZ-taxatieverslag waarbij er geen taxatierapport hoeft te worden overlegd is verhoogd van 60% naar 70%. Per 1 april 2018 is het model Taxatierapport woonruimte gewijzigd. Hierdoor zijn er extra invulvelden in een taxatierapport opgenomen. Als gevolg hiervan is er extra informatie beschikbaar over een onderpand en moet er nu ook in onderstaande situaties een bouwkundig rapport worden overlegd: 1. Indien vraag H.3.b. (Funderingen) uit het taxatierapport met Ja is beantwoord en indien de taxateur heeft aangegeven dat de termijn van noodzakelijk funderingsherstel 0 tot en met 24 jaar is 2. Indien de vraag J.3.b (Asbest) met Ja beantwoord is De stukkenlijst die van toepassing is bij een klant die met pensioen is en/of AOW ontvangt is gewijzigd (zie hiervoor ook paragraaf 5.1).
De maximale verstrekking voor zelfstandig ondernemers is verhoogd van 85% naar 100%. Bij de bepaling van het toetsinkomen van een zelfstandig ondernemer moet nu ook met onderstaande rekening gehouden worden: 1. De solvabiliteit van de onderneming dient de afgelopen 3 jaar elk jaar minimaal 0,2 te zijn geweest. Voor de liquiditeit geldt een ratio van 1 2. Indien er sprake is van een bijtelling voor het privégebruik van een auto en wanneer deze als privé opname is geboekt, dan dient deze in mindering gebracht te worden op het inkomen 3. Indien er sprake is van een verschil tussen de aflosverplichtingen van de post Lang Vreemd vermogen en de post Afschrijvingen op de V&W rekening, dan dient deze in mindering gebracht te worden op het inkomen Startende ondernemers kunnen nu ook een Comfort Hypotheek afsluiten. Dit geldt zowel voor aanvragen mét als zonder NHG. Voor aanvragen met NHG gelden de regels van NHG. Er kan gebruik worden gemaakt van een inkomensverklaring. Voor aanvragen zonder NHG gelden onderstaande regels: 1. Wanneer een startende ondernemer 2-3 jaar zelfstandig is, kan er 85% van het gemiddelde inkomen uit zelfstandig ondernemerschap meegenomen worden als toetsinkomen. 2. Wanneer een startende ondernemer 1-2 jaar zelfstandig is, kan er 75% van het gemiddelde inkomen uit zelfstandig ondernemerschap meegenomen worden als toetsinkomen. De manier waarop berekend kan worden in hoeverre provisie, overwerk en onregelmatigheidstoeslag onderdeel uit maken van het toetsinkomen is vereenvoudigd. Bij de Comfort Hypotheek is het nu ook mogelijk om gebruik te maken van een Perspectiefverklaring. Dit geldt voor zowel aanvragen mét als zonder NHG. Het inkomen van een aanvrager met een tijdelijk dienstverband zonder intentieverklaring kan nu voor maximaal 85% worden meegenomen in de berekeningen ter bepaling van de maximale leencapaciteit (in plaats van 80%). Ook wanneer een aanvrager met een tijdelijk dienstverband zonder intentieverklaring slechts over twee kalenderjaren inkomen kan aantonen, dan kan het gemiddelde inkomen van de laatste twee kalenderjaren voor maximaal 75% worden meegenomen. Voorheen werd dit niet geaccepteerd. Het beleid ten aanzien van het aantonen van eigen middelen en de herkomst hiervan is gewijzigd. Het gewijzigde beleid staat beschreven in hoofdstuk 6.
Het bouwdepotproces is versoepeld: 1. Wanneer er sprake is van een lening zonder NHG en de hoogte van de verbouwing bedraagt minder dan 5.000,-, dan kan er wel gerekend worden met de marktwaarde na verbouwing, maar hoeft er geen bouwdepot aangehouden te worden. Wanneer er echter sprake is van energiebesparende voorzieningen of wanneer er sprake is van direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud, geldt deze regel niet en moet er ook bij bedragen onder de 5.000,- een bouwdepot worden aangehouden. 2. Wanneer er sprake is van een lening zonder NHG, kan een saldo in een bouwdepot kleiner dan 2.500,- worden uitgekeerd aan de klant. Het is nu ook mogelijk om een overbruggingshypotheek te vestigen op een woning die nog niet verkocht is (maar al wel in de verkoop staat). De kosten voor een omzetting naar een andere aflosvorm zijn verlaagd van 225,- naar 150,-.