Instelling Hof van Cassatie Onderwerp Verkoop van andermans goed. Nietigheid. Aard. Recht van de koper. Gebrek aan eigendomsoverdracht. Ontbinding. Mogelijkheid Datum 15 september 2011 Copyright and disclaimer De inhoud van dit document kan onderworpen zijn aan rechten van intellectuele eigendom van bepaalde betrokkenen, Er wordt u geen recht verleend op deze rechten. M&D Seminars geeft u via dit document informatie, maar verstrekt geen advies. M&D Seminars garandeert niet dat de informatie in dit document foutloos is. U gebruikt de inhoud van dit document op eigen risico. M&D Seminars, noch een van haar directieleden, aandeelhouders of bedienden zijn aansprakelijk voor bijzondere, indirecte, bijkomstige, afgeleide of bestraffende schade, noch voor enig ander nadeel van welke aard ook bij het gebruik van dit document en van de inhoud van dit document. M&D Seminars 2012 M&D SEMINARS Eikelstraat 38 9840 De Pinte T 09 224 31 46 F 09 225 32 17 info@mdseminars.be www.mdseminars.be
15 SEPTEMBER 2011 C.10.0402.N/1 Hof van Cassatie van België Arrest Nr. C.10.0402.N SLEUYTER EN ZONEN bvba, met zetel te 8450 Bredene, Fazantenlaan 10, eiseres, vertegenwoordigd door mr. Johan Verbist, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 1000 Brussel, Brederodestraat 13, waar de eiseres woonplaats kiest, tegen M. A., verweerster, vertegenwoordigd door mr. Michel Mahieu, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 1050 Brussel, Louizalaan 523, waar de verweerster woonplaats kiest.
15 SEPTEMBER 2011 C.10.0402.N/2 I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF Het cassatieberoep is gericht tegen het arrest van het hof van beroep te Gent van 25 februari 2010. Raadsheer Alain Smetryns heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal Guy Dubrulle heeft geconcludeerd. II. CASSATIEMIDDEL De eiseres voert navolgend middel aan. Geschonden wetsbepalingen - de artikelen 1126, 1127, 1128, 1129, 1130, 1134, 1147 tot 1153, 1184, 1582, 1583, 1598, 1599, 1600, 1601, 1603, 1604, 1610, 1611, 1626 en 1639 van het Burgerlijk Wetboek. Aangevochten beslissing De appelrechters oordelen vooreerst dat de eerste rechter op basis van de elementen die hij heeft aangeduid terecht heeft geoordeeld dat tussen de partijen een verkoopovereenkomst is tot stand gekomen. Vervolgens verwerpen de appelrechters evenwel de door eiseres ingestelde vordering strekkende tot ontbinding van de verkoopovereenkomst ten laste van verweerster en strekkende tot het bekomen van een schadevergoeding op grond van de volgende overwegingen: b. vordering van [eiseres] [Eiseres] heeft een vordering tot schadevergoeding ingesteld, bestaande uit een verlies aan winst van 250.000,00 euro, waarvan zij ter zitting heeft verduidelijkt dat zij haar vordering steunt op art. 1184 BW. Zij stelt uitdrukkelijk in haar conclusie (blz. 3) dat voor zover er sprake is van een koopovereenkomst het duidelijk is dat hier ten volle art. 1599 BW van toepassing is, wat inhoudt dat de overeenkomst nietig is. Verwijzende naar rechtspraak waarin wordt verduidelijkt dat de nietigverklaring van de overeenkomst enkel door de koper kan worden gevorderd, stelt zij dat de eerste rechter ten onrechte ambtshalve de overeenkomst nietig heeft verklaard. Daar waar het correct is dat de overeenkomst enkel nietig kan worden verklaard op vordering van [eiseres], betekent dit niet dat zij zou kunnen afzien van deze nietigheid en de uitvoering van de overeenkomst, dan wel de ontbinding eventueel met schadevergoeding wegens de niet uitvoering ervan, zou kunnen vorderen.
15 SEPTEMBER 2011 C.10.0402.N/3 Eén van de geldigheidsvereisten voor een overeenkomst is dat het voorwerp van de overeenkomst mogelijk moet zijn. [Verweerster] kan niet alleen, vermits zij niet de uitsluitende eigenaar is van het onroerend goed, het eigendomsrecht overdragen. Het voorwerp van de overeenkomst is dan ook onmogelijk. Zowel de vordering tot gedwongen uitvoering als de vordering tot ontbinding van de overeenkomst vereisen dat er sprake is van een overeenkomst met een mogelijk voorwerp. [Eiseres] kan dan ook niet gevolgd worden waar zij meent op basis van dezelfde feiten, met name dat [verweerster] niet de enige eigenaar was, de keuze te hebben tussen de vordering tot nietigverklaring van de overeenkomst en de vordering tot ontbinding met schadevergoeding. Vermits [eiseres] uitdrukkelijk stelt de nietigverklaring van de overeenkomst niet te vorderen en zij gelet op het feit dat de overeenkomst een onmogelijk voorwerp heeft de ontbinding er niet kan van vorderen, dient haar vordering tot het bekomen van schadevergoeding op die grond te worden afgewezen. [Eiseres] roept de culpa in contrahendo in en stelt dat [verweerster] in de voorbereidende fase van de overeenkomst een fout heeft begaan door te laten uitschijnen dat zij de enige eigenares was van het onroerend goed. Voor zover dit al het geval zou zijn, dan nog moet vastgesteld worden dat deze beweerde fout geen schade, bestaande uit verlies aan winst, heeft veroorzaakt. [Eiseres] bewijst niet dat zij in staat zou zijn geweest dezelfde overeenkomst te bereiken met [verweerster] en de andere mede-eigenaars. Het feit alleen al dat deze laatsten geweigerd hebben de verkoopovereenkomst bij de notaris te ondertekenen, toont op afdoende wijze aan dat zij niet bereid waren te contracteren tegen dezelfde voorwaarden. (bestreden arrest, blz. 4 en 5) Aangevoerde grief Door eiseres werd in ondergeschikte orde aangevoerd dat, wanneer de overeenkomst tussen partijen moest gekwalificeerd worden als een effectieve koopverkoopovereenkomst, artikel 1599 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing is en werd uitdrukkelijk gesteld dat de in artikel 1599 van het Burgerlijk Wetboek voorziene nietigheid enkel door de koper kan worden gevorderd. Op grond daarvan voerde eiseres aan: Met andere woorden, kan [verweerster] niet de nietigheid van de koop-overeenkomst vorderen, en evenmin kan de nietigheid ambtshalve door de rechtbank of het hof worden uitgesproken. De situatie is dus dat [eiseres] geenszins de nietigheid van de koop-overeenkomst vordert, zodat dan de koop-verkoop daadwerkelijk is tot stand gekomen, en dat [eiseres] daaruit effectief rechten (als koper) heeft verkregen.
15 SEPTEMBER 2011 C.10.0402.N/4 [ ] Aldus is er dan wel degelijk een koop-overeenkomst tot stand gekomen met betrekking tot het huis in de Koninginnelaan 51 te Oostende. [Verweerster] heeft evenwel niet voldaan aan haar leveringsplicht met betrekking tot het onroerend goed, zoals voorzien in artikel 1604 B.W.; integendeel heeft ze via haar notaris op 19.05.2006 laten weten dat de verkoop definitief wordt afgeblazen. Bijgevolg heeft [verweerster] contractbreuk gepleegd waardoor ze tot schadevergoeding gehouden is. (zie besluiten eiseres ingediend op 19 juni 2009, blz. 3-4) Daaraan werd toegevoegd onder de hoofding Het recht op schadevergoeding : Ook indien er wordt vanuit gegaan dat er [ ] een effectieve koop-overeenkomst is tot stand gekomen, is [eiseres] evengoed gerechtigd tot de hoger vermelde schadevergoeding. Gelet op de contractbreuk van [verweerster], is [eiseres] dan immers gerechtigd op vergoeding van het geleden verlies en van de gederfde winst, conform artikel 1149 B.W. De appelrechters verwerpen evenwel deze vordering van eiseres op grond van de volgende redengeving: Daar waar het correct is dat de overeenkomst enkel nietig kan worden verklaard op vordering van [eiseres, betekent dit niet dat zij zou kunnen afzien van deze nietigheid en de uitvoering van de overeenkomst, dan wel de ontbinding eventueel met schadevergoeding wegens de niet uitvoering ervan, zou kunnen vorderen. Eén van de geldigheidsvereisten voor een overeenkomst is dat het voorwerp van de overeenkomst mogelijk moet zijn. [Verweerster] kan niet alleen, vermits zij niet de uitsluitende eigenaar is van het onroerend goed, het eigendomsrecht overdragen. Het voorwerp van de overeenkomst is dan ook onmogelijk. Zowel de vordering tot gedwongen uitvoering als de vordering tot ontbinding van de overeenkomst vereisen dat er sprake is van een overeenkomst met een mogelijk voorwerp. [Eiseres] kan dan ook niet gevolgd worden waar zij meent op basis van dezelfde feiten, met name dat [verweerster] niet de enige eigenaar was, de keuze te hebben tussen de vordering tot nietigverklaring van de overeenkomst en de vordering tot ontbinding met schadevergoeding. Vermits [eiseres] stelt de nietigverklaring van de overeenkomst niet te vorderen en zij gelet op het feit dat de overeenkomst een onmogelijk voorwerp heeft tot ontbinding er niet kan van vorderen, dien haar vordering tot het bekomen van schadevergoeding op die grond te worden afgewezen. (bestreden arrest, blz. 4 en 5).
15 SEPTEMBER 2011 C.10.0402.N/5 Aldus oordelen de appelrechters dat, indien iemand (gedeeltelijk) andermans zaak verkoopt, deze koop weliswaar enkel op vraag van de koper kan worden nietig verklaard, maar de koper in elk geval noch de uitvoering, noch de ontbinding met schadevergoeding wegens de niet uitvoering ervan zou kunnen vorderen. Deze rechtsopvatting faalt naar recht en wel om de volgende reden. Luidens artikel 1582 van het Burgerlijk Wetboek is een koop een overeenkomst waarbij de ene zich verbindt om een zaak te leveren en de andere om daarvoor een prijs te betalen. Luidens artikel 1583 is de koop tussen partijen voltrokken en verkrijgt de koper van rechtswege de eigendom zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs hoewel de zaak nog niet is geleverd en de prijs nog niet betaald is. Overeenkomstig artikel 1598 kan alles wat in de handel is verkocht worden wanneer geen bijzondere wetsbepalingen de vervreemding ervan verbieden. Overeenkomstig artikel 1126 van het Burgerlijk Wetboek heeft ieder contract tot voorwerp iets dat een partij zich verbindt te geven of dat een partij zich verbindt te doen of niet te doen en overeenkomstig artikel 1127 van het Burgerlijk Wetboek kan het enkel gebruik of het enkel bezit van een zaak evenals de zaak zelf het voorwerp van een contract uitmaken. Luidens artikel 1128 van het Burgerlijk Wetboek kunnen alleen zaken die in de handel zijn het voorwerp van overeenkomsten uitmaken en overeenkomstig artikel 1129 moet de verbintenis tot voorwerp hebben een zaak die tenminste ten aanzien van haar soort bepaald is en overeenkomstig artikel 1130 kunnen toekomstige zaken het voorwerp uitmaken van een verbintenis. Overeenkomstig artikel 1603 heeft de verkoper twee hoofdverplichtingen, met name de door hem verkochte zaak te leveren en die te vrijwaren en overeenkomstig artikel 1604 is levering de overdracht van de verkochte zaak in de macht en in het bezit van de koper. Overeenkomstig artikel 1610 van het Burgerlijk Wetboek heeft, - wanneer de verkoper in gebreke blijft de levering te doen binnen de tussen de partijen bedongen tijd - de koper de keuze om ontbinding van de koop ofwel inbezitstelling te vorderen indien de vertraging enkel aan de verkoper te wijten is. De artikelen 1611 en 1639 bevestigen de regel dat de koper gerechtigd is op schadevergoeding indien de verkoper niet tot levering overgaat. Overeenkomstig artikel 1599 van het Burgerlijk Wetboek is de verkoop van eensanders zaak nietig en kan hij grond tot schadevergoeding opleveren wanneer de koper niet geweten heeft dat de zaak aan een ander toebehoorde. Enkel de koper en niet de verkoper kan de nietigheid vorderen van de verkoop van andermans zaak. Wanneer de koper beslist om niet de nietigheid te vorderen van een dergelijke verkoop, en zolang de nietigheid niet is uitgesproken sorteert de verkoop rechtsgevolgen en kan de koper in dat geval een vordering in vrijwaring instellen overeenkomstig de artikelen 1603 en 1626 van het Burgerlijk Wetboek luidens hetwelk de verkoper van rechtswege verplicht is de koper te vrijwaren voor de uitwinning die hij ondergaat op het geheel of op een gedeelte van de verkochte zaak. Uit het voorgaande vloeit voort dat uit het loutere feit dat de verkoopster op het ogenblik van de verkoop niet de uitsluitende eigenares was van het verkochte onroerend goed de appelrechters niet vermochten af te leiden dat het voorwerp van de overeenkomst onmogelijk is. Door op die grondslag te oordelen dat eiseres de
15 SEPTEMBER 2011 C.10.0402.N/6 ontbinding van de koopovereenkomst niet kan vorderen en haar vordering tot het bekomen van schadevergoeding bijgevolg op die grond dient te worden afgewezen, schenden de appelrechters alle in het middel aangeduide wetsbepalingen. III. BESLISSING VAN HET HOF Beoordeling 1. Krachtens artikel 1599 Burgerlijk Wetboek is de verkoop van andermans zaak nietig en kan die verkoop grond tot schadevergoeding opleveren, wanneer de koper niet geweten heeft dat de zaak aan een ander toebehoorde. 2. De nietigheid van de verkoop van andermans goed volgt uit de omstandigheid dat de eigendomsoverdracht zich in beginsel niet kan verwezenlijken. Deze nietigheid is een relatieve nietigheid die enkel door de koper en niet door de verkoper kan worden ingeroepen en die voor bevestiging vatbaar is. Dit houdt evenwel niet in dat de koper die zich op het gebrek aan eigendomsoverdracht beroept, de mogelijkheid heeft de ontbinding van de overeenkomst te vorderen op grond van artikel 1184 Burgerlijk Wetboek. De koper die zich op het gebrek aan eigendomsoverdracht beroept, kan alleen de nietigheid van de verkoop vorderen op grond van artikel 1599 Burgerlijk Wetboek en, zo hij niet heeft geweten dat de zaak aan een ander toebehoorde, desgevallend schadevergoeding vorderen. Het middel dat van een andere rechtsopvatting uitgaat, faalt naar recht. Dictum Het Hof, Verwerpt het cassatieberoep. Veroordeelt de eiseres in de kosten. Bepaalt de kosten jegens de eisende partij op de som van 540,55 euro en jegens de verwerende partij op de som van 171,24 euro.
15 SEPTEMBER 2011 C.10.0402.N/7 Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer, samengesteld uit afdelingsvoorzitter Edward Forrier, als voorzitter, afdelingsvoorzitter Robert Boes, en de raadsheren Eric Dirix, Eric Stassijns en Alain Smetryns, en in openbare rechtszitting van 15 september 2011 uitgesproken door afdelingsvoorzitter Edward Forrier, in aanwezigheid van advocaat-generaal Guy Dubrulle, met bijstand van griffier Kristel Vanden Bossche. K. Vanden Bossche A. Smetryns E. Stassijns E. Dirix R. Boes E. Forrier