Brief aan de leden T.a.v. het college en de raad informatiecentrum tel. (070) 373 8020 uw kenmerk bijlage(n) 1 betreft Communicatie WOZ-beschikking 2010 ons kenmerk ECGF/U200902279 Lbr. 09/124 datum 5 november 2009 Samenvatting Begin 2010 verzenden gemeenten de nieuwe WOZ-beschikking. Door de huidige situatie op de woningmarkt verdient dat extra aandacht. Als gevolg van de berichten in de media verwachten veel mensen dat de WOZ-waarden zijn gedaald. Gezien de gegevens van het Kadaster lijkt die verwachting echter niet altijd gerechtvaardigd. Of veel burgers daardoor tegen de nieuwe WOZ-beschikking bezwaar maken is lastig te voorspellen. Tegen de WOZ-beschikking 2009 heeft circa 3,5 % van de belanghebbenden bezwaar gemaakt. Dat is hetzelfde percentage als in 2008, terwijl de verwachting was dat in 2009 in meer gevallen bezwaar zou worden aangetekend. Mede dankzij goede voorlichting door gemeenten is dat toen niet gebeurd. Deze ledenbrief wijst op het belang van goede en tijdige voorlichting om de burgers op de hoogte te stellen van de geconstateerde ontwikkelingen. In de bijlage staan voorbeeldteksten die kunnen worden gebruikt in de communicatie met burgers. De informatie in deze ledenbrief beperkt zich tot de marktsituatie van woningen. De marktsituatie van niet-woningen is een andere. Die is zeer divers qua typen onroerende zaken en betreft bijvoorbeeld winkels, kantoren, fabrieken, ziekenhuizen, gebouwen voor verzorging, onderwijs, cultuur, etc. Bovendien vertoont de waardeontwikkeling van niet-woningen soms grote verschillen tussen gemeenten in binnen regio s. Hierdoor is het trekken van conclusies op landelijk niveau niet goed mogelijk.
Aan de leden informatiecentrum tel. (070) 373 8020 betreft Communicatie WOZbeschikking 2010 uw kenmerk ons kenmerk ECGF/U200902279 Lbr. 09/124 bijlage(n) 1 datum 5 november 2009 Geacht college en gemeenteraad, Begin 2010 verzenden gemeenten de nieuwe WOZ-beschikking. Door de huidige situatie op de onroerendgoedmarkt verdient dat extra aandacht. Als gevolg van de berichten in de media verwachten veel mensen dat de WOZ-waarden zijn gedaald. Gezien de gegevens van het Kadaster lijkt die verwachting echter niet altijd gerechtvaardigd. Of veel burgers daardoor tegen de nieuwe WOZ-beschikking bezwaar zullen maken is lastig te voorspellen. Tegen de WOZbeschikking 2009 heeft circa 3,5 % van de belanghebbenden bezwaar gemaakt. Dat is hetzelfde percentage als in 2008, terwijl de verwachting was dat in 2009 in meer gevallen bezwaar zou worden aangetekend. Mede dankzij goede voorlichting door gemeenten is dat toen niet gebeurd. Deze ledenbrief wijst op het belang van goede en tijdige voorlichting om de burgers op de hoogte te stellen van de geconstateerde ontwikkelingen. In de bijlage staan voorbeeldteksten die kunnen worden gebruikt in de communicatie met burgers. De informatie in deze ledenbrief beperkt zich tot de marktsituatie van woningen. De marktsituatie van niet-woningen is een andere. Die is zeer divers qua typen onroerende zaken en betreft bijvoorbeeld winkels, kantoren, fabrieken, ziekenhuizen, gebouwen voor verzorging, onderwijs, cultuur, etc. Bovendien vertoont de waardeontwikkeling van niet-woningen soms grote verschillen tussen gemeenten en binnen regio s. Hierdoor is het trekken van conclusies op landelijk niveau niet goed mogelijk. Verwachting en realiteit Door de huidige situatie op de onroerendgoedmarkt en berichtgeving in de media verwachten veel mensen dat de WOZ-waarde van hun onroerende zaak is gedaald. Het is goed om daarbij stil te staan omdat van een daling zeker niet altijd sprake is. Sterker nog, tussen 1 januari 2008 en 1 januari 2009 was nog sprake van een gemiddelde landelijke stijging van 0,5 tot 1%.
Veel mensen krijgen volgend jaar dus juist een wat hogere WOZ-waarde. Hoe dat kan blijkt duidelijk uit onderstaande grafiek die de ontwikkeling van de verkoopprijzen van woningen weergeeft (bron: Prijsindex bestaande koopwoningen van het Kadaster). De burger zal de WOZ-waarde van 2010 (prijspeil 1 januari 2009) vergelijken met de WOZ-waarde van 2009. In de eerste helft van 2008 was nog sprake van een prijsstijging. Die stijging wordt niet geheel ongedaan gemaakt door de daling in de tweede helft van 2008. Gevolg is dat de WOZwaarde per 1 januari 2009 gemiddeld net iets hoger is dan per 1 januari 2008. Op de grafiek hierboven is dat goed te zien. Natuurlijk geeft de grafiek alleen een gemiddelde weer. Er zijn gemeenten en er zijn typen woningen waar in de periode 1 januari 2008 tot 1 januari 2009 nog sprake was van een significant hogere stijging, terwijl er ook gemeenten zijn met een significante daling. WOZ-waardering 2010 In juli 2009 heeft de Waarderingskamer aan de Staatssecretaris van Financiën gerapporteerd over de voortgang van gemeenten bij de uitvoering van de Wet WOZ. Daaruit blijkt de verwachting dat de WOZ-waarde van woningen in 2010 gemiddeld tussen de 0% en 1% in waarde stijgt. Deze verwachting is gebaseerd op de rapportages van april 2009 van gemeenten en lijkt in overeenstemming met de gegevens van het Kadaster. Uit de rapportages die gemeenten in onderwerp Communicatie WOZ-beschikking 2010 datum 11 november 2009 02/05
oktober 2009 deden wordt dat beeld nog eens bevestigd. Volgens de gemeentelijke rapportages zijn er wel verschillen tussen gemeenten. Er zijn gemeenten die een gemiddelde daling van 7% rapporteren, maar ook gemeenten met een gemiddelde stijging van 8%. Hoewel er wel sprake is van regionale verschillen (buiten de Randstad is er iets vaker sprake van daling), zijn er binnen regio's grotere onderlinge verschillen tussen gemeenten. Naar verwachting hangt dit vooral samen met de samenstelling van de woningvoorraad in de gemeente. Zoals ook in de berichten in de pers naar voren komt, zijn er vooral problemen bij de verkoop van woningen in het duurste marktsegment en bij woningen "die opgeknapt moeten worden". Een gemeente met veel woningen in deze categorieën zal dus eerder een gemiddelde daling laten zien, terwijl gemeenten met vooral courante woningen van goede kwaliteit gemiddeld nog wel een stijgende waarde kunnen rapporteren. Communicatie met de burger Woningeigenaren die de marktontwikkelingen goed hebben gevolgd weten dat de WOZ-waarde licht kan zijn gestegen. Maar een groot deel van de woningeigenaren zal er - ten onrechte - van uitgaan dat de WOZ-waarde in alle gevallen is gedaald. Dit als gevolg van de berichtgeving in de media over een dalende woningmarkt. Om deceptie en bezwaarschriften te voorkomen is het van belang woningeigenaren te informeren over de relevante marktontwikkelingen en de gevolgen voor de WOZ-waarde voor hun type woning. Het is belangrijk om dat te doen vóórdat de WOZ-beschikkingen in 2010 worden verzonden. Gemeentelijke (pers)publicaties bijvoorbeeld, kunnen helpen om de verwachtingen in overeenstemming te brengen met de daadwerkelijke marktontwikkelingen. Het eerste moment waarop dat van belang wordt is de behandeling van de gemeentelijke begroting voor 2010. Ook bij het bekend maken van de nieuwe WOZ-waarde zullen gemeenten de effecten van de economische ontwikkelingen op de woningmarkt nog wel extra moeten benadrukken, bijvoorbeeld in de bijsluiter bij de WOZ-beschikking. Hieronder volgt een aantal aandachtpunten bij de communicatie met de burger. Daarbij wordt verwezen naar de bijlage met daarin optioneel te gebruiken voorbeeldteksten. Landelijke ontwikkeling Op de eerste plaats kan de gemeente wijzen op de landelijke waardeontwikkeling, met als basis de tekst zoals hierboven aangegeven. De weergegeven grafiek kan dat visueel versterken en is bovendien opgesteld door een objectieve bron: het Kadaster. onderwerp Communicatie WOZ-beschikking 2010 datum 11 november 2009 03/05
Het is van belang daarbij te benadrukken dat het een landelijk gemiddeld beeld betreft. De gegevens van het Kadaster geven een trend aan die is afgeleid uit verkopen van alle typen woningen in heel Nederland. De gemeente heeft in de eerste plaats de regels van de Wet waardering onroerende zaken toegepast. Dat betekent dat de WOZ-waarde is bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare typen woningen uit de gemeente. Daardoor kan (en zal bijna altijd) de WOZ-waarde van een specifieke woning in een specifieke gemeente afwijken van het landelijk gemiddelde, in positieve of in negatieve zin. In het taxatieverslag worden de desbetreffende onderbouwende verkoopcijfers vermeld. Het taxatieverslag kan door belanghebbenden bij de gemeente worden opgevraagd. Hoewel het geen wettelijke verplichting is, sturen veel gemeenten het taxatieverslag standaard met de WOZbeschikking mee of maken het digitaal raadpleegbaar via internet. De VNG adviseert gemeenten het taxatieverslag direct met de WOZ-beschikking mee te zenden of via internet te ontsluiten. Daarmee verleent de gemeente een goede service en het getuigt van de wens tot openheid en transparantie. (Zie in de bijlage voorbeeldtekst A: gemiddelde waardestijging) Burgers hebben belang bij een marktconforme WOZ-waarde Burgers kunnen zich afvragen waarom de gemeente bij het vaststellen van de WOZ-waarde per 1 januari 2009 niet verder heeft geanticipeerd op de dalende markt. Toen was immers al duidelijk dat de prijzen verder zouden dalen. Er zijn voor gemeenten gewichtige redenen om dat niet te doen. In de eerste plaats handelt de gemeente daarmee in strijd met de Wet WOZ. De Waarderingskamer ziet nauwgezet toe op correcte toepassing van de wettelijke voorschriften. Bij onnauwkeurige taxaties krijgt een gemeente geen toestemming de WOZ-beschikkingen te verzenden. Daarbuiten zijn huiseigenaren niet gebaat bij een te lage waardering in een vastgoedmarkt waarin huizenprijzen onder druk staan. Ook al betreft het hier het waardeniveau per 1 januari 2009, onjuiste negatieve berichtgeving over het waardeniveau van woningen zet de huidige prijzen alleen maar verder onder druk. Ook wordt de WOZ-waarde maatschappelijk steeds breder gebruikt. Zo zijn er verstrekkers van (hypothecaire) leningen die de WOZ-waarde als uitgangspunt nemen en verzekeraars die de WOZ-waarde hanteren voor de brandverzekering. Een te lage WOZ-waarde is dan voor een huiseigenaar een nadelig aspect. onderwerp Communicatie WOZ-beschikking 2010 datum 11 november 2009 04/05
Kort samengevat: de gemeente bewijst huiseigenaren geen dienst met een te lage WOZwaardering. (Zie in de bijlage voorbeeldtekst B: belang bij WOZ-waarde) Waardeontwikkeling in relatie tot de aanslag OZB Burgers zijn veelal niet bekend met de wijze waarop de tarieven voor de onroerendezaakbelastingen (hierna: OZB) tot stand komen. Men gaat er vanuit dat een stijgende WOZ-waarde automatisch leidt tot een hogere aanslag OZB en andersom. Maar in de praktijk komt het er op neer dat de hoogte van de tarieven afhankelijk is van de gemeentelijke financiële begroting voor het komende jaar. Het hebben van een stabiele bron van inkomsten speelt daarbij een belangrijke rol. De gebruikelijke praktijk van de afgelopen jaren is dat bij een stijgende WOZ-waarde de OZBtarieven worden verlaagd. Maar bij een dalende WOZ-waarde stijgen de OZB-tarieven. In die zin is er sprake van communicerende vaten, waarbij de wetgever de WOZ-waarde heeft voorgeschreven als grondslag om de lasten over de burgers te verdelen. Een wijziging van het waardeniveau heeft dus slechts in beperkte zin invloed op de hoogte van de OZB. (Zie in de bijlage voorbeeldtekst C: relatie WOZ-waarde en tarieven OZB) Het proces rond de WOZ en de WOZ-waarde is dynamisch. Met deze ledenbrief bent u in hoofdlijnen op de hoogte gesteld van de ontwikkelingen van het WOZ-waardeniveau. Daarnaast is een aantal suggesties gedaan voor de communicatie met uw burgers. Via de VNG-website houden wij u op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen. Wij stellen het op prijs indien u uw ervaringen of mogelijke oplossingen met ons wilt delen. Daarvoor kunt u contact opnemen met de VNG via belastingen@vng.nl. Hoogachtend, Vereniging van Nederlandse Gemeenten Mr. R.J.J.M. Pans Voorzitter directieraad Deze ledenbrief staat ook op www.vng.nl onder brieven. onderwerp Communicatie WOZ-beschikking 2010 datum 11 november 2009 05/05
BIJLAGE: Voorbeeldtekst A: gemiddelde waardestijging De gemeente heeft uw woning gewaardeerd in overeenstemming met de regels van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Dat betekent dat de WOZ-waarde is bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare typen woningen in de gemeente of buurgemeente(n). De Wet schrijft ook voor dat de WOZ-waarde in 2010 moet zijn vastgesteld naar het waardeniveau van uw woning op 1 januari 2009. Die waarde kan hoger of lager zijn dan de vorige WOZ-waarde in 2009. In de eerste helft van 2008 was nog sprake van een prijsstijging. Die stijging wordt niet geheel ongedaan gemaakt door de daling in de tweede helft van 2008. De waarde van uw woning op 1 januari 2009 was dus wellicht hoger dan op 1 januari 2008. - Invoegen grafiek Kadaster - De specifieke verkoopcijfers die de gemeente heeft gehanteerd bij de waardering van uw woning staan vermeld in het taxatieverslag. Voorbeeldtekst B: belang bij WOZ-waarde U vraagt zich wellicht af waarom de gemeente geen rekening heeft gehouden met de dalende markt na 1 januari 2009. Er zijn belangrijke redenen waarom de gemeente dat niet heeft gedaan. In de eerste plaats handelt de gemeente daarmee in strijd met de Wet WOZ. Die schrijft voor dat de WOZ-waarde in 2010 moet zijn vastgesteld naar waardepeildatum 1 januari 2009. De Waarderingskamer ziet nauwgezet toe op correcte toepassing van de wettelijke voorschriften. Bij onnauwkeurige taxaties krijgt een gemeente geen toestemming de WOZ-beschikkingen te verzenden. Bovendien zijn huiseigenaren niet gebaat bij een te lage waardering in een vastgoedmarkt waarin prijzen onder druk staan. Ook al betreft het hier het waardeniveau per 1 januari 2009, onjuiste negatieve berichtgeving over het waardeniveau van woningen zet de huidige prijzen alleen maar verder onder druk. Ook wordt de WOZ-waarde maatschappelijk steeds breder gebruikt. Zo zijn er verstrekkers van (hypothecaire)leningen die de WOZ-waarde als uitgangspunt nemen en verzekeraars die de WOZ-waarde hanteren voor de brandverzekering. Een te lage WOZ-waarde is dan voor een huiseigenaar een nadelig aspect. Kort samengevat bewijst een gemeente huiseigenaren geen dienst met een te lage WOZwaardering.
Voorbeeldtekst C: relatie WOZ-waarde en tarieven OZB De waardeontwikkeling van uw woning heeft slechts een beperkte invloed op de hoogte van uw aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB). Dat heeft te maken met de wijze waarop de gemeente de hoogte van de OZB-tarieven bepaalt. De hoogte van de tarieven is veelal afhankelijk van de gemeentelijke financiële begroting voor het komende jaar. De gebruikelijke praktijk van de afgelopen jaren is dat bij een stijgende WOZ-waarde de OZB-tarieven worden verlaagd. Maar bij een dalende WOZ-waarde stijgen de OZB-tarieven. Het hebben van een stabiele bron van inkomsten speelt daarbij voor de gemeente een belangrijke rol, waarbij de wetgever de WOZwaarde heeft voorgeschreven als grondslag waarop de lasten worden verdeeld. * Opmerking voor gemeenten: Met eventuele herverdeeleffecten door uitkering uit het Gemeentefonds is geen rekening gehouden. N.B. De voorbeeldteksten gaan uit van een landelijke gemiddelde situatie. In sommige gemeenten zijn (bepaalde typen) woningen juist wel in waarde gedaald of juist meer in waarde gestegen. N.B. Deze teksten hebben betrekking op woningen. Een gemeente moet zelf bepalen of, en zo ja in hoeverre, ze van toepassing zijn op courante niet-woningen. onderwerp Communicatie WOZ-beschikking 2010 datum 11 november 2009 02/02