Gereglementeerde informatie - embargo tot 10/05/2010, 17.45 uur Antwerpen, 10 mei 2010 Operationeel uitkeerbaar resultaat per aandeel: 0,53 (- 5 %) Waardedaling van de vastgoedportefeuille met 0,6 % Lage schuldgraad: 43 % 1. Operationele activiteiten van het eerste kwartaal 2010 Door haar continue intensieve inspanningen op het vlak van asset management en door de goede relaties met haar huurders heeft Intervest Offices in het eerste kwartaal van 2010 een stijging van de verhuuractiviteit gekend. Zo zijn er voor 37.853 m² nieuwe verhuringen afgesloten of huurcontracten verlengd/uitgebreid waarvan de volgende transacties de belangrijkste zijn: verhuring in Boom aan Ceva Logistics Europe voor 18.080 m² (ingangsdatum 1/4/2010) verhuring van een deel van het semi-industrieel pand Neerland in Wilrijk aan Transport VPD voor 7.153 m² (ingangsdatum 1/8/2010) herverhuring in Intercity Business Park aan SGS voor 4.026 m² (ingangsdatum 20/12/2011) herverhuring in De Arend te Edegem aan Euromex voor 1.918 m² (ingangsdatum 1/1/2011) herverhuring in Gateway House aan Elegis voor 1.457 m² (ingangsdatum 1/12/2010) verhuring in Mechelen Campus aan LBC Belgium Holding voor 579 m² (ingangsdatum 1/4/2010) herverhuring in Park Rozendal aan Quality Business voor 468 m² (ingangsdatum 1/3/2010) uitbreiding in Park Rozendal aan Mylan voor 461 m² (ingangsdatum retroactief 10/12/2009) verhuring in Intercity Business Park aan CEWE Color Belgium voor 420 m² (ingangsdatum 1/2/2010) Op 31 maart 2010 bedraagt de bezettingsgraad 1 van Intervest Offices 87 % (88 % op 31 december 2009). 1 De bezettingsgraad wordt berekend als de verhouding tussen de effectieve huurinkomsten en diezelfde huurinkomsten verhoogd met de geschatte huurwaarde van de niet-bezette verhuurlocaties. 1
De huurinkomsten van Intervest Offices liggen in het eerste kwartaal van 2010 op hetzelfde niveau als in het vierde kwartaal van 2009 maar zijn 0,9 miljoen lager dan in het eerste kwartaal van 2009 voornamelijk door: Neerland 1&2 - Wilrijk het verminderen van de huurinkomsten in het semi-industrieel pand Neerland te Wilrijk met 0,3 miljoen door het vertrek van Brico Belgium het aflopen van de huurgarantie van de logistieke ontwikkeling Herentals Logistics 2 voor 0,3 miljoen het aflopen van de huurgarantie in Mechelen Campus Tower voor 0,1 miljoen het vertrek van Tibotec Virco in een gedeelte van Mechelen Campus voor 0,1 miljoen Het operationeel uitkeerbaar resultaat van de vastgoedbevak bedraagt voor het eerste kwartaal van 2010 7,4 miljoen of een afname van 5 % vergeleken met het eerste kwartaal van 2009 ( 7,7 miljoen). Dit resultaat is voornamelijk het gevolg van de daling van de huurinkomsten van de bevak, deels gecompenseerd door de vermindering van de vastgoedkosten en de afname van de financieringskosten van Intervest Offices. Dit betekent een operationeel uitkeerbaar resultaat per aandeel van 0,53 voor het eerste kwartaal van 2010 vergeleken met 0,56 voor dezelfde periode van 2009. VASTGOEDPATRIMONIUM 31.03.2010 31.12.2009 Reële waarde van de vastgoedbeleggingen ( 000) 537.821 540.817 Investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen ( 000) 551.352 554.423 Bezettingsgraad (%) 87 % 88 % Totale verhuurbare oppervlakte (m²) 540.770 540.770 De reële waarde van de vastgoedbeleggingen van Intervest Offices bedraagt op 31 maart 2010 538 miljoen ten opzichte van 541 miljoen op 31 december 2009. Deze afname van de reële waarde met 0,6 % of 3 miljoen is voornamelijk het gevolg van de toename van de leegstand in de vastgoedportefeuille. 2
2. Financiële resultaten 2 Geconsolideerde winst- en verliesrekening in duizenden 31.03.2010 31.03.2009 Huurinkomsten 10.063 10.973 Met verhuur verbonden kosten -18 8 Met beheer verbonden kosten en opbrengsten 168 115 Vastgoedresultaat 10.213 11.096 Vastgoedkosten -749-1.086 Algemene kosten en andere operationele kosten en opbrengsten -273-270 OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE 9.191 9.740 Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen -3.313-15.034 Operationeel resultaat 5.878-5.294 Financieel resultaat (excl. variatie in reële waarde - IAS 39) -1.838-1.974 Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) -401 0 Belastingen 0-16 Nettoresultaat 3.639-7.284 Operationeel uitkeerbaar resultaat 7.353 7.750 Portefeuilleresultaat -3.313-15.034 Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) -401 0 Gegevens per aandeel 31.03.2010 31.03.2009 Aantal dividendgerechtigde aandelen 13.907.267 13.907.267 Nettoresultaat per aandeel ( ) 0,26-0,52 Operationeel uitkeerbaar resultaat per aandeel ( ) 0,53 0,56 2 Tussen haakjes vergelijkbare cijfers van het eerste kwartaal 2009. 3
Het vastgoedresultaat van Intervest Offices neemt in het eerste kwartaal van 2010 af met 0,9 miljoen tot 10,2 miljoen ( 11,1 miljoen) voornamelijk als gevolg van het aflopen van de huurgaranties voor Mechelen Campus Tower en voor de logistieke ontwikkeling Herentals Logistics 2, het verminderen van de huurinkomsten in het semi-industrieel pand Neerland te Wilrijk door het vertrek van Brico Belgium en het vertrek van Tibotec Virco in een gedeelte van Mechelen Campus. De vastgoedkosten van de bevak bedragen 0,7 miljoen voor het eerste kwartaal van 2010 ( 1,1 miljoen). Deze aanzienlijke afname met bijna 0,4 miljoen is hoofdzakelijk te wijten aan de verminderde kosten voor onderhouds- en herstellingswerken en aan de daling van de leegstandskosten (door het wegvallen van de kost van de in 2009 eenmalige lagere dan verwachte teruggave door de Vlaamse overheid van onroerende voorheffing op leegstaande gebouwen voor het boekjaar 2005 en 2006). In het eerste kwartaal van 2010 belopen de algemene kosten van de vastgoedbevak 0,3 miljoen wat onveranderd is ten opzichte van dezelfde periode van vorig jaar. De daling van de huurinkomsten, deels gecompenseerd door de vermindering van de vastgoedkosten, zorgt ervoor dat het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille daalt met 6 % of 0,5 miljoen tot 9,2 miljoen ( 9,7 miljoen). De negatieve variatie in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen bedraagt - 3,3 miljoen (- 15,0 miljoen) voornamelijk als gevolg van de toename van de leegstand in de vastgoedportefeuille. Inter Acces Park - Dilbeek Het financiële resultaat (excl. variatie in reële waarde IAS 39) van de bevak is verbeterd en bedraagt voor het eerste kwartaal van 2010-1,8 miljoen (- 2,0 miljoen). Deze verbetering is veroorzaakt doordat de bevak verder heeft geprofiteerd van de huidige lage rentevoeten op de financieringsmarkt. De gemiddelde rentevoet van de bevak bedraagt voor het eerste kwartaal van 2010 circa 3,2 % inclusief bankmarges (3,5 %). Op 31 maart 2010 heeft 62 % van de opgenomen kredieten een vaste rentevoet en 38 % een variabele rentevoet. De vaste rentevoeten liggen vast voor een gemiddelde resterende looptijd van 2,4 jaar. In het eerste kwartaal van 2010 heeft Intervest Offices de onderhandeling aangevat voor de verlenging van een langetermijnkrediet dat in juli 2010 op vervaldatum komt (voor een bedrag van 25 miljoen) met dezelfde financiële instelling als die het origineel krediet heeft toegekend. De variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) bevatten de afname in de marktwaarde van de interest rate swaps die conform IAS 39 niet als cash-flow hedginginstrument kunnen geklasseerd worden, voor een bedrag van - 0,4 miljoen ( 0 miljoen). Het nettoresultaat van vastgoedbevak Intervest Offices voor het eerste kwartaal van 2010 bedraagt iets meer dan 3,6 miljoen (- 7,3 miljoen) en kan opgedeeld worden in: het operationeel uitkeerbaar resultaat van 7,4 miljoen ( 7,7 miljoen) of een afname van 0,3 miljoen of 5 %. Dit resultaat vloeit voornamelijk voort uit de daling van de huurinkomsten deels gecompenseerd door de vermindering van de vastgoedkosten en de afname van de financieringskosten van de bevak het resultaat op de portefeuille van - 3,3 miljoen (- 15,0 miljoen) bevat de waardedaling van de vastgoedportefeuille de variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) voor een bedrag van - 0,4 miljoen ( 0 miljoen). 4
Per aandeel betekent dit voor het eerste kwartaal van 2010 een operationeel uitkeerbaar resultaat 3 van 0,53 per aandeel ( 0,56). De schuldgraad van de vastgoedbevak is op 31 maart 2010 gedaald met 1 % ten opzichte van 31 december 2009 en bedraagt 43 % (berekend conform het KB van 21 juni 2006). gegevens per aandeel 31.03.2010 31.12.2009 Aantal dividendgerechtigde aandelen 13.907.267 13.907.267 Nettoactiefwaarde per aandeel (reële waarde) ( ) 21,59 21,39 Nettoactiefwaarde per aandeel (investeringswaarde) ( ) 22,57 22,37 Beurskoers op afsluitingsdatum ( ) 23,78 21,90 Premie t.o.v. netto reële actiefwaarde (%) 10 % 2 % Gateway House - Antwerpen Op 31 maart 2010 bedraagt de nettoactiefwaarde (reële waarde) van het aandeel 21,59 ( 21,39 op 31 december 2009). Aangezien de beurskoers per 31 maart 2010 23,78 bedraagt, betekent dit dat het aandeel op het einde van het eerste kwartaal 2010 noteert met een premie van 10 % ten opzichte van de nettoactiefwaarde (reële waarde). 3. vooruitzichten Intervest Offices zal in belangrijke mate haar inspanningen richten op de verhuring van de logistieke gebouwen Herentals Logistics 1 & 2 (Atealaan - Herentals), Intercity Industrial Park (Oude Baan - Mechelen) en Neerland (Boomsesteenweg - Wilrijk). In het gebouw Neerland te Wilrijk zijn sinds het gebouw in het tweede kwartaal van 2009 volledig vrijkwam reeds +/- 14.200 m² verhuurd (bijna 50 % van de beschikbare oppervlakte). In de drie vermelde gebouwen is momenteel nog +/- 70.000 m² beschikbaar (13 % van de beschikbare verhuuroppervlakte). Voor elk van deze locaties is er momenteel belangstelling van kandidaat huurders. Wat de financieel economische omgeving betreft, zal naar verwachting de inflatie toenemen (1,8 % op jaarbasis volgens de huidige inschattingen van het Planbureau) en de rente wellicht op een erg laag niveau gehandhaafd blijven. Voor de volgende kwartalen kan ook verwacht worden dat de technische kosten, omwille van een pro-actief beleid, lager zullen zijn dan in 2009. Intervest Offices volgt de investeringsmarkt met bijzondere aandacht. Gezien de relatief lage schuldgraad van 43 % streeft Intervest Offices ernaar om op korte termijn bijkomende investeringen uit te voeren. Noot aan de redactie: voor meer informatie gelieve contact op te nemen met: INTERVEST OFFICES NV, openbare vastgoedbevak naar Belgisch recht, Jean-Paul Sols - CEO of Inge Tas - CFO, tel: + 32 3 287 67 87, www.intervestoffices.be 3 Aangezien wettelijk gezien de winst van de enkelvoudige jaarrekening uitgekeerd wordt en niet de geconsolideerde winst, is de uitkeerbare winst gebaseerd op de enkelvoudige winstcijfers. 5
FINANCIËLE STATEN GECONSOLIDEERDE WINST -EN VERLIESREKENING in duizenden 31.03.2010 31.03.2009 Huurinkomsten 10.063 10.973 Met verhuur verbonden kosten -18 8 NETTOHUURRESULTAAT 10.045 10.981 Recuperatie van vastgoedkosten 157 160 Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen 2.554 552 Kosten van de huurder en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling -3-95 Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen -2.547-548 Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven 7 46 VASTGOEDRESULTAAT 10.213 11.096 Technische kosten -63-207 Commerciële kosten -68-88 Kosten en taksen van niet verhuurde gebouwen -179-311 Beheerskosten van het vastgoed -432-469 Andere vastgoedkosten -7-11 VASTGOEDKOSTEN -749-1.086 OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 9.464 10.010 Algemene kosten -279-272 Andere operationele opbrengsten en kosten 6 2 OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR HET RESULTAAT OP PORTEFEUILLE 9.191 9.740 Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen -3.313-15.034 OPERATIONEEL RESULTAAT 5.878-5.294 Financiële opbrengsten 12 65 Interestkosten -1.805-1.996 Andere financiële kosten -45-43 Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) -401 0 FINANCIEEL RESULTAAT -2.239-1.974 RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN 3.639-7.268 BELASTINGEN 0-16 NETTORESULTAAT 3.639-7.284 Toelichting: Operationeel uitkeerbaar resultaat 7.353 7.750 Portefeuilleresultaat -3.313-15.034 Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) -401 0 Toerekenbaar aan: Aandeelhouders van de moedermaatschappij 3.639-7.284 Minderheidsbelangen 0 0 6
GECONSOLIDEERD GLOBAALRESULTAAT in duizenden 31.03.2010 31.03.2009 NETTORESULTAAT 3.639-7.284 Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (effectieve hedges - IAS 39) -951-2.748 GLOBAALRESULTAAT 2.688-10.032 Toerekenbaar aan: Aandeelhouders van de moedermaatschappij 2.688-10.032 Minderheidsbelangen 0 0 7
GECONSOLIDEERDE BALANS ACTIVA in duizenden 31.03.2010 31.12.2009 Vaste activa 538.122 541.099 Immateriële vaste activa 72 68 Vastgoedbeleggingen 537.821 540.817 Andere materiële vaste activa 214 200 Handelsvorderingen en andere vaste activa 15 14 Vlottende activa 5.534 4.674 Handelsvorderingen 1.774 1.404 Belastingsvorderingen en andere vlottende activa 1.942 1.994 Kas en kasequivalenten 1.158 733 Overlopende rekeningen 660 543 TOTAAL ACTIVA 543.656 545.773 EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN in duizenden 31.03.2010 31.12.2009 Eigen vermogen 300.222 297.533 Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij 300.177 297.488 Kapitaal 126.729 126.729 Uitgiftepremies 60.833 60.833 Reserves 131.917 128.278 Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen -13.606-13.606 Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva -5.696-4.746 Minderheidsbelangen 45 45 Verplichtingen 243.434 248.240 Langlopende verplichtingen 135.500 205.807 Voorzieningen 1.021 1.031 Langlopende financiële schulden 133.954 204.254 Kredietinstellingen 133.938 204.236 Financiële leasing 16 18 Andere langlopende verplichtingen 525 522 Kortlopende verplichtingen 107.934 42.433 Voorzieningen 396 386 Kortlopende financiële schulden 101.735 36.585 Kredietinstellingen 101.729 36.579 Financiële leasing 6 6 Handelsschulden en andere kortlopende schulden 2.330 1.946 Andere kortlopende verplichtingen 412 656 Overlopende rekeningen 3.061 2.860 TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 543.656 545.773 8