Pers- en analistenmeeting. Jaarcijfers 2011

Transcriptie

1 Pers- en analistenmeeting Jaarcijfers 2011 l 1

2 AGENDA 1 Beschrijving van de portefeuille 2 Belangrijke gebeurtenissen van Financiële resultaten per Vastgoedmarkt 5 Vooruitzichten voor

3 1 Beschrijving van de portefeuille 3

4 Portefeuille Aard van de portefeuille Kantoorgebouwen: 17 Logistiek vastgoed: 20 4

5 Geografische spreiding Kantoren 5

6 Geografische spreiding Logistiek vastgoed 6

7 Bezettingsgraad Totale bezettingsgraad portefeuille: 86 % Kantoren: 84 % - (85 % op ) Logistiek vastgoed: 91 % - (84 % op ) 7

8 2 Belangrijke gebeurtenissen van

9 Overzicht belangrijke gebeurtenissen 2011 Investeringen: Verwerving logistieke site in Huizingen Verwerving logistieke site in Oevel Verwerving logistieke site in Houthalen Bouw Herentals Logistics 2 Desinvesteringen: Verkoop semi-industrieel pand Eigenlo te Sint-Niklaas Verhuuractiviteit: Verhuur aan Nike Europe, Biocartis en Galapagos Marketingprogramma en naamswijziging Wijziging waarderingsregel 9

10 Verwerving logistieke site in Huizingen Verwerving van logistieke site in Huizingen via sale-and-rent-back transactie met Pharma Logistics (DHL) Gelegen in industriezone De Gijzeleer in de zuidelijke periferie van Brussel 3 gebouwen, opgericht in 1987 en 1993, gebruikt voor opslag van farmaceutische producten Totale oppervlakte: m² magazijnruimte, m² kantoren en 85 parkeerplaatsen Pharma Logistics (DHL): huurovereenkomst voor 9 jaar met een opzegmogelijkheid na het 6e jaar Nettohuurinkomsten: op jaarbasis Aankoopsom: 7,7 miljoen (registratierechten inbegrepen) Brutoaanvangsrendement: 7,85 % 10

11 Verwerving logistieke site in Oevel Verwerving van logistieke site in Oevel (Westerlo) op 1 juli 2011 Gelegen langs de E313 Modern state-of-art gebouw, opgericht in 2007 Volledig verhuurd aan UTI Belgium (Europees distributiecenter van Estée Lauder) en aan Berry Plastics Aanschaffingswaarde: 21,5 miljoen Nettohuurinkomsten: 1,5 miljoen op jaarbasis Brutoaanvangsrendement: 7 % 11

12 Verwerving logistieke site in Houthalen Verwerving van logistieke site in Houthalen op 1 juli 2011 Gelegen in Europark in Houthalen, goed omsloten via de E314 Modern gebouw, opgericht in 2001 Volledig verhuur aan Caterpillar Logistics Aanschaffingswaarde: 14,2 miljoen Huurinkomsten: 1,1 miljoen op jaarbasis Brutoaanvangsrendement: 7,7 % 12

13 Bouw Herentals Logistics 2 Investeringswaarde van de uitbreiding: 10,3 miljoen (exclusief aankoop van de grond die reeds in 2008 heeft plaatsgevonden) Voorlopige oplevering van het opslaggedeelte: 22 december 2011 Reeds 8,6 miljoen betaald voor jaareinde 2011 Na volledige ontwikkeling zal de reële waarde van de volledige site circa 28,7 miljoen bedragen Rendement van de totale site: circa 7,5 % 13

14 Desinvestering semi-industrieel pand te Sint-Niklaas Principeakkoord voor verkoop van niet-strategisch industrieel complex Eigenlo in december 2011 Totale oppervlakte: m² opslagplaatsen/productieruimte en m² kantoren Verkoopprijs: 4,1 miljoen Verkoopprijs circa 2 % boven boekwaarde Verkocht aan Belgische privé-investeerder Notariële akte verleden in januari 2012 en verkoopprijs ontvangen van de koper 14

15 Verhuuractiviteit Verhuuractiviteiten: kantoren Nieuwe huurders: m² Intercity Business Park: m² aan Biocartis en 539 m² aan E-Spot Mechelen Campus: 717 m² aan MC Square en 511 m² aan AFAS Belgium Gateway House in Antwerpen: m² aan DLA Piper 3T Estate in Vilvoorde: 636 m² aan B-Bridge (Excelsia) Vernieuwingen of uitbreidingen van bestaande huurovereenkomsten: m² Verlenging van Ingram Micro in 3T Estate in Vilvoorde voor m² Verlenging en uitbreiding van Galapagos in Intercity Business Park in Mechelen voor m² Tijdelijke verlenging van Hello Agency in Park Station in Diegem voor m² Tijdelijke verlenging van BDO in Sky Building in Berchem voor m² Verlenging van Endemol in Mechelen Campus voor m² Verlenging van Mylan in Park Rozendal voor m² Uitbreiding van SGS Belgium in Intercity Business Park voor m² Verlenging en uitbreiding van Electro Rent in Intercity Business Park in Mechelen voor m² Verlenging en uitbreiding van PAB Benelux en Trilux in Intercity Business Park in Mechelen voor respectievelijk 827 m² en 819 m² Verlenging en uitbreiding van Keyrus in Brussels 7 in Strombeek voor 772 m² 15

16 Verhuuractiviteit Verhuuractiviteit: logistiek vastgoed Nieuwe huurders: m² Verhuring aan Nike Europe in Herentals Logistics 2 voor m² Verhuring aan Pharma Logistics (DHL) in Huizingen voor m² Tijdelijke verhuring aan Distri-Log in Stocletlaan in Duffel voor m² (tot 31 december 2011) Verhuring aan Van Marcke in Sint-Niklaas voor m² Vernieuwingen of uitbreidingen van bestaande huurovereenkomsten: m² Uitbreiding van Yusen Logistics Benelux in Herentals Logistics 1 met m² Tijdelijke verlenging van Ikea in Wilrijk voor m² 2 uitbreidingen van Pharma Logistics (DHL) in Intercity Industrial Park in Mechelen met een totaal van m² Verlenging van Iron Mountain in Duffel Stocletlaan voor m² 16

17 Verhuring aan Nike Europe Nieuwe terbeschikkingstellingovereenkomst in juni 2011 met Nike Europe in Herentals Logistics 2 Volledig reeds bestaande nieuwbouw: m² magazijnruimte, m² mezzanine en m² kantoren Tweede fase: m² magazijnruimte, m² mezzanine (opgeleverd in 2011) en 930 m² kantoren (op te leveren in eerste kwartaal 2012) Volledige ingebruikname verwacht in het 1ste kwartaal van 2012 Nettohuurinkomsten: 2 miljoen op jaarbasis 17

18 Verhuring aan Biocartis Huurovereenkomst met Biocartis voor m² labo s, kantoren en productieruimte in Intercity Business Park in Mechelen Huurovereenkomst is ingegaan op 15 mei 2011 en heeft een vaste looptijd van 15 jaar met een breakmogelijkheid na 9 jaar 0,4 miljoen huurinkomsten op jaarbasis Biocartis is een van oorsprong Zwitsers biotechnologisch bedrijf opgericht in

19 Verhuring aan Galapagos Huurovereenkomst afgesloten in september 2011 met Galapagos voor m² laboratoria in Intercity Business Park in Mechelen De huurovereenkomst is afgesloten in september 2011 en loopt tot 2024 met breakmogelijkheid in ,3 miljoen huurinkomsten op jaarbasis Verlenging van bestaande huurcontract met 9 jaar tot 2024 met break in 2020 Galapagos is een biotechnologisch bedrijf opgericht in

20 Eindvervaldag per 31 december

21 Tussentijdse vervaldag per

22 Looptijd huurcontracten per Kantoren Alle huurcontracten: 3,3 jaar (3,6 jaar op ) Huurcontracten m² (67 % van de portefeuille): 3,9 jaar (4,1 jaar op ) Logistiek vastgoed Alle huurcontracten: 4,3 jaar (3,6 jaar op ) Huurcontracten m² (72 % van de portefeuille): 4,9 jaar (4,5 jaar op ) 22

23 Marketingprogramma & naamswijziging Uitwerking marketingprogramma om naambekendheid van het fonds te vergroten Naamswijziging in Intervest Offices & Warehouses als duidelijke bevestiging van de marktpositie in het logistiek vastgoed Ambitie om activiteiten in dit segment verder uit te breiden Nieuw logo Base line: Feel Real Estate 23

24 Aanpassing waarderingsregel Wijziging waarderingsregel voor vergoedingen ontvangen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten European Enforcers Coordination Cession: IFRS: vergoedingen ontvangen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten (ter compensatie van huurderving) moeten volledig als inkomsten worden verwerkt in het jaar waarin vergoeding wordt ontvangen FSMA: geadviseerd om waarderingsregels hieromtrent te wijzigen IAS 8: wijziging in waarderingsregels waardoor de vergelijkende cijfers van 2010 dienen te worden aangepast Vergelijkende cijfers: vergoeding ontvangen in september 2010 van Tibotec-Virco (exclusief retrocessieverplichting van 50 %) moet in 2010 als winst verwerkt ( 2,5 miljoen) Toegerekend aan het dividend van de jaren /2014 Door herverhuring aan Biocartis en Galapagos: reeds in boekjaar ,4 miljoen extra dividend uitkeren 24

25 3 Financiële resultaten

26 A. Evolutie van de portefeuille Waarde portefeuille (investeringswaarde) ( 000) Lopende huren ( 000) Rendement (%) 7,3 % 7,3 % Lopende huren, incl. geschatte huurwaarde op leegstand ( 000) Rendement bij volledige verhuring (%) 8,5 % 8,6 % Totale verhuurbare oppervlakte (m 2 ) Bezettingsgraad (%) 86 % 85 % 26

27 B. Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2011 (in 000) Huurinkomsten Met verhuur verbonden kosten Met verhuur verbonden kosten en opbrengsten Vastgoedresultaat Vastgoedkosten Algemene kosten en andere operationele kosten en opbrengsten Operationeel resultaat vóór het resultaat op portefeuille Resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen Variaties in reële waarde van vastgoedbeleggingen Ander portefeuilleresultaat Operationeel resultaat

28 B. Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2011 (in 000) Operationeel resultaat Financieel resultaat (excl. variaties in reële waarde IAS 39) Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges IAS 39) Belastingen Nettoresultaat Opgesplitst in: Operationeel uitkeerbaar resultaat Portefeuilleresultaat Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) Andere niet uitkeerbare elementen (dochtervennootschappen)

29 C. Geconsolideerde balans ACTIVA (in 000) Vaste activa Immateriële vaste activa Vastgoedbeleggingen Andere materiële vaste activa Handelsvorderingen en andere vaste activa Vlottende activa Activa bestemd voor verkoop Handelsvorderingen Belastingsvorderingen en andere vlottende activa Kas en kasequivalenten Overlopende rekeningen Totaal activa

30 C. Geconsolideerde balans EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (in 000) Eigen vermogen Langlopende verplichtingen Voorzieningen Langlopende financiële schulden Andere langlopende financiële verplichtingen Andere langlopende verplichtingen Kortlopende verplichtingen Voorzieningen Kortlopende financiële schulden Andere kortlopende financiële verplichtingen Handelsschulden en andere kortlopende schulden Andere kortlopende verplichtingen Overlopende rekeningen Totaal eigen vermogen en verplichtingen

31 D. Gegevens per aandeel Aantal dividendgerechtigde aandelen Nettoactiefwaarde (reële waarde) ( ) 20,42 20,77 Nettoactiefwaarde (investeringswaarde) ( ) 21,37 21,75 Operationeel uitkeerbaar resultaat ( 000) Uitkering na aanpassing waarderingsregels ( 000) Brutodividend ( ) 1,73 1,83 Nettodividend ( ) 1,37 1,56 Beurskoers op afsluitingsdatum ( ) 18,15 23,49 Premium/discount t.o.v. de reële nettoactiefwaarde (%) - 11 % 13 % 31

32 E. Financiële structuur Financiële structuur Bedrag financiële schulden: 293 miljoen (excl. marktwaarde financiële derivaten) 85 % langetermijnfinancieringen met een gemiddelde resterende looptijd van 3,7 jaar Spreiding van financiële schulden over 5 Europese financiële instellingen en obligatiehouders 32

33 E. Financiële structuur Gespreide vervaldata kredieten tussen 2012 en miljoen niet opgenomen kredietlijnen 66 % van de opgenomen kredieten heeft een vaste rentevoet en 34 % een variabele Rentevoeten liggen vast voor een resterende periode van gemiddeld 4,0 jaar Gemiddelde rentevoet voor 2011: 4,6 % inclusief bankmarges (4,0 % voor 2010) Schuldgraad van 49,9 % (43,0 % op 31 december 2010) 33

34 4 Vastgoedmarkt 34

35 Kantoren Verhuurmarkt Opname in Brusselse kantorenmarkt circa m², 35 % lager dan in 2010 Laagste opnamecijfer van de laatste 10 jaar. Opname in periferie slechts m² Bedrijven verhuizen niet omwille van economische onzekerheden Focus van bedrijven op hernegotiatie bestaande huisvesting Leegstand globale Brusselse markt: 12 % - Periferie: tot 23 % Belangrijkste transactie periferie: m² (Yara-Corporate Village) Regionale markten: Mechelen (Biocartis) m², Antwerpen (Think Media) m² Investeringsmarkt Relatief veel activiteit in het top segment Lage yields: circa 5 % (topjaar 2007: 4,75 %) Belgische investeerders meest actief (verzekeringsmaatschappijen en bevaks) Relatief weinig activiteit in de Brusselse periferie (indicatieve yield: 7,75 % voor 3/6/9) Grote transacties Mechelen/Antwerpen: Mechelen - Stephenson Plaza ( 27 miljoen) en Antwerpen - City Link ( 63 miljoen) 35

36 Logistiek Verhuurmarkt Prima opname cijfers ( m²), hoger dan het 5-jaarlijks gemiddelde Vooral eerste jaarhelft veel activiteit Stabiele huurprijzen (40 à 43 /m²/jaar) Beperkte leegstand: E313-2,58 %, A12/E19-6,98 % Grote transacties: Tessenderlo (Black & Decker) m², Herentals Logistics (Nike) 50,994 m², Brussel Canal Logistics (Caterpillar) m² Investeringsmarkt Sterke belangstelling van investeerders Vrij beperkt omzetvolume ( 157 miljoen) Relatief weinig geschikt aanbod Rendementen: circa 7,25 % 36

37 5 Vooruitzichten voor

38 Vooruitzichten voor 2012 Huurmarkt leeft langzamerhand op - Vraag naar kantoorruimte en logistieke gebouwen - Huren blijven sterk onder druk in de kantoormarkt Prioriteiten voor Relatie met huurders - Turn-key interior design projecten - Verdere uitbouw van de look and feel van de kantoorgebouwen - Verhuring van de grotere kantoorgebouwen en logistieke panden - Kostencontrole door hernegotiatie van contracten - duurzaamheid Eerste tekenen van herstel - Fondsen beschikbaar door de obligatielening zijn geïnvesteerd in logistieke sites in Huizingen, Oevel, Houthalen en Herentals Logistics 2 - Deze nieuwe investeringen zullen bijdragen tot de lange termijn verbetering van het resultaat 38

39 Vragen? 39