CVDR Officiële uitgave van iessenlanden. Nr. CVDR54488_1 2 mei 2017 Nota bovenwijkse voorzieningen emeente iessenlanden Inleiding De gemeente iessenlanden kent een ruimtelijke ambitie (o.a. ca. 45 woningen per ar tot 2014). Hiervoor is essentieel dat er een goede ondersteuning plaatsvindt vanuit het grondbeleid. De nota grondbeleid formuleert als visie op het grondbeleid: iessenlanden voert een actief (waar mogelijk) en passief (indien noodzakelijk) transparant grondbeleid. Bij een actief grondbeleid verwerft de gemeente de gronden, maakt deze geschikt voor bebouwing en geeft de gronden zelf uit. Bij passief of faciliterend grondbeleid laat de gemeente de ontwikkeling geheel of gedeeltelijk aan anderen over. Daarbij stuurt de gemeente de gewenste ontwikkeling (regiefunctie) en verhaalt haar kosten op de ontwikkelaar. Onder actief grondbeleid wordt volgens de nota in iessenlanden ook verstaan het vroegtijdig per locatie maken van een afweging voor de te voeren ontwikkelstrategie (gemeentelijke regierol, locatie-eisen en grondstrategie). In de nota grondbeleid zijn voor het te voeren grondbeleid de volgende kaders geformuleerd: 1. Het gemeentelijk grondbeleid is ondersteunend aan de arlijks vast te stellen programma s van de gemeente en alle ruimtelijke en economische beleidsdoelstellingen zoals die zijn vastgesteld. 2. Er wordt een actief grondbeleid gevoerd om de doelstellingen van het grondbeleid te realiseren. Een actief grondbeleid sluit een bewuste keuze voor passief en faciliterend grondbeleid op sommige locaties niet uit. 3. Alle beschikbare grondbeleidsinstrumenten worden in principe in de gemeente toegepast. 4. er (toekomstig) ruimtelijk project dient minimaal op vertrouwelijke basis de gewenste regierol en ontwikkelstrategie duidelijk te zijn. 5. Bij kostenverhaal in een ruimtelijk project wordt gestreefd naar een rechtvaardige en optimale verdeling van de kosten van voorzieningen van openbaar nut. 6. Bij verwerving wordt gewerkt conform de geformuleerde werkwijze. 7. Strategische grondverwerving vindt alleen plaats na gedegen (financieel economische) afwegingen binnen de vastgestelde randvoorwaarden en procedure. 8. Bij (grond)uitgifte zullen waar mogelijk de grondprijzen marktconform benaderd worden. Jaarlijks kan het college enkele algemene grondprijzen vaststellen/ herzien. Uitgiftes vinden plaats conform de geformuleerde werkwijze. 9. er ruimtelijk project moet er op elk moment een zo volledig mogelijk beeld zijn op het gebied van de planeconomische aspecten en financiën. Dit conform de geformuleerde werkwijzen. Verantwoording en informatie aan bestuur vindt plaats middels vaste rapportages en besluitvorming daarover. 10. Bij het actieve grondbeleid zal een gedegen risicomanagement worden gevoerd. 11. Toevoeging aan en onttrekking van reserves en voorzieningen van het grondbedrijf dienen inzichtelijk en beleidsmatig vastgelegd te zijn. De nota grondbeleid van de gemeente iessenlanden hanteert als uitgangspunt dat bij grondexploitaties een adequaat kostenverhaal wordt toegepast. Bij actief grondbeleid vindt het kostenverhaal plaats via gronduitgifte door de gemeente zelf. Bij passief of faciliterend grondbeleid vindt kostenverhaal plaats door het vragen van een exploitatiebijdrage aan de eigenaar van de in ontwikkeling te brengen gronden. De afdeling rondexploitatie van de e Wro (rondexploitatiewet, afgekort rexwet) biedt hiervoor de basis. De grondexploitatiewet stelt kostenverhaal verplicht. Wettelijke regeling kosten bovenwijkse voorzieningen ubliekrechtelijk spoor Wro/rexwet De gemeenteraad stelt voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen een exploitatieplan op (artikel 6.12.1 Wro). Vaststelling gebeurt gelijktijdig met het ruimtelijk besluit (artikel 6.12.4 Wro). Het begrip bouwplan is omschreven in artikel 6.2.1. van het Bro. De raad kan besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, als: het kostenverhaal anderszins verzekerd is, en als het niet nodig is een tijdvak of fasering vast te stellen, en als het niet nodig is locatie-eisen of uitvoeringsregels te stellen. Een exploitatieplan bevat een kaart van het exploitatiegebied, een omschrijving van de werken en een exploitatieopzet. Daarnaast kan een exploitatieplan een kaart met grondgebruik bevatten, bepalingen over tijdvak en fasering, alsmede locatie eisen en regels voor de uitvoering (artikel 6.13). 1
Artikel 6.13.8 Wro regelt dat in het Bro nadere regels worden gesteld over de exploitatieopzet, de daarin op te nemen opbrengsten en de verhaalbare kosten. De uitwerking (artikelen 6.2.3, 6.2.4 en 6.2.5 Bro) omvat onder andere een kostensoortenlijst met daarin een limitatieve opsomming van de kosten die tot de kosten van de grondexploitatie worden gerekend. Na vaststelling van een exploitatieplan kan de gemeente met de eigenaar van de gronden een overeenkomst over grondexploitatie sluiten (posterieure overeenkomst). Bij een dergelijke overeenkomst mag niet van het exploitatieplan worden afgeweken. Evenmin mogen in dergelijke overeenkomst kosten worden verhaald en eisen worden gesteld die niet in het exploitatieplan zijn opgenomen of daarin opgenomen hadden kunnen worden. Als voor het indienen van een bouwaanvraag geen overeenkomst is gesloten, wordt de bouwaanvraag getoetst aan de eisen uit het exploitatieplan en wordt aan de bouwvergunning een financieel voorschrift verbonden voor de volgens het exploitatieplan verschuldigde exploitatiebijdrage(artikel 6.17 Wro). Na afronding van de exploitatie wordt een afrekening opgesteld en wordt het bedrag dat eventueel teveel is berekend gerestitueerd met een drempel van 5% (restitutie van het bedrag boven de 5%). Bij een te laag berekende exploitatiebijdrage kan geen bijdrage worden nagevorderd. Tot de te verhalen kosten (kostensoortenlijst) horen onder meer de kosten van aanleg van voorzieningen in verband met de exploitatie van gronden. Dergelijke voorzieningen kunnen een bovenwijks karakter hebben. Een bovenwijkse voorziening is een voorziening waarvan meerdere locaties nut hebben. Hieronder kan ook bestaand bebouwd gebied vallen. Voor de toerekening van kosten aan de grondexploitatie gelden de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. rofijt wil zeggen: de locatie moet nut ondervinden van de te treffen werken, maatregelen of voorzieningen. Toets geldt alleen voor locatie als zodanig, niet meer vervolgens per bouwperceel binnen de locatie Toerekenbaarheid ht in: er is een causaal verband tussen gebiedsontwikkeling en de kosten: de werken, maatregelen en voorzieningen zen niet aan de orde zijn zonder dat plan of de kosten worden mede gemaakt ten behoeve van het plan. Ook wanneer uitgaven langs andere weg gedekt dan wel gefinancierd worden zijn deze niet toerekenbaar. roportionaliteit betekent dat indien meerdere gebieden profijt hebben van een werk, maatregel of voorziening deze naar evenredigheid moeten worden verdeeld. Ook voor voorzieningen met een bovenwijks karakter geldt dat de kosten alleen aan de grondexploitatie kunnen worden toegerekend als zij voldoen aan de gestelde criteria. Vanuit het criterium proportionaliteit betekent dat voor de toerekening dat de gemeente transparant moet aanduiden langs welke criteria deze kosten zijn verdeeld (neergelegd in expliciet gemaakte verdeelmaatstaven). De toerekening van bovenwijkse kosten in een exploitatieplan valt ook onder de plicht tot afrekening. Bij de afrekening moet worden aangegeven waaraan de kosten zijn besteed en hoeveel de kosten werkelijk hebben bedragen. De bovenwijkse voorzieningen moeten dus betrekking hebben op concrete investeringen. Als de bovenwijkse voorzieningen nog niet zijn uitgevoerd moet daarvan op het moment van afrekening een zo reëel mogelijke inschatting gemaakt worden. rivaatrechtelijk spoor Wro/rexwet Voorafgaand aan de vaststelling van een exploitatieplan kunnen burgemeester en wethers een overeenkomst over de exploitatie van een locatie sluiten (anterieure overeenkomst) met bepalingen over de financiële bijdrage (artikel 6.24.1). In een anterieure overeenkomst kunnen ook bijdragen aan kosten van ruimtelijke ontwikkelingen buiten de locatie overeengekomen worden. Hiervoor is een onderbouwing in een vastgestelde structuurvisie noodzakelijk. De criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit gelden niet voor de financiële bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen. Noch in de Wro en toelichting daarop, noch in de kamerstukken is het begrip ruimtelijke ontwikkeling gedefinieerd. Wel kunnen aan de kamerbehandeling voorbeelden worden ontleend. Een voorbeeld van een financiële bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen is een bijdrage aan maatschappelijk belangrijke functies, zoals natuur, recreatie, waterberging en infrastructuur, in een ander gebied. Dit andere gebied hoeft niet in de directe omgeving van de locatie te liggen. Ook kunnen de financiële bijdragen betrekking hebben op bovenplanse verevening, waarbij winstlocaties bijdragen aan verlieslocaties. Een structuurvisie moet dan de samenhang tussen de locaties aantonen. Voor zover kosten als bovenwijkse voorzieningen zijn aan te merken vallen zij niet onder het begrip ruimtelijke ontwikkelingen. Bijdragen in kosten van ruimtelijke ontwikkelingen zijn niet meer mogelijk als voor een gebied een exploitatieplan is vastgesteld. Aangezien kosten van bovenwijkse voorzieningen, mits onderbouwd, onderdeel uitmaken van de grondexploitatie, kunnen deze kosten in een anterieure overeenkomst worden meegenomen. Hoewel de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit niet gelden in het anterieure traject, zal dit in de onderhandelingen wel een rol spelen (schaduwwerking van het exploitatieplan). Voor het publiekrechtelijke spoor is in artikel 6.13 eveneens een regeling voor bovenplanse verevening opgenomen (7e lid toegevoegd bij amendement Irrgang). Volgens dit artikel kunnen bovenplanse kosten voor meerdere locaties of gedeeltes daarvan in de exploitatieopzet worden opgenomen in de vorm van een fondsbijdrage, indien er voor deze locaties of gedeeltes daarvan een structuurvisie is vastgesteld welke aanwijzingen geeft over de bestedingen die ten laste van het fonds kunnen komen. 2
Dit artikel is echter niet uitvoerbaar aangezien bovenplanse verevening niet past binnen de gestelde criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. Huidige regeling voor bovenwijkse voorzieningen Het collegeheeft in oktober 2003 de bijdragen vastgesteld voor door de gemeente te realiseren bovenwijkse voorzieningen voor gebieden met een functiewijziging. Het betreft de volgende bijdragen/vergoedingen: 3,50 per m2 bruto-oppervlakte voor bijdrage aan bovenwijkse voorzieningen (bij projecten van minimaal 3 woningen); 1,00 per m2 bruto-oppervlakte voor compenserend water. De gemeente iessenlanden heeft voor de bijdragen/vergoedingen de voorziening Compenserend water en bovenwijkse voorzieningen ingesteld. Ook vanuit de gemeentelijke exploitaties vinden afdrachten plaats aan deze voorziening. De aan te leggen waterplas & moerasgebied in Hoornaar wordt grotendeels gerealiseerd vanuit deze voorziening. Het stelsel voor kostenverhaal in de e grondexploitatiewet staat in het publiekrechtelijke spoor (kostenverhaal via een exploitatieplan) alleen toerekening van kosten voor bovenwijkse voorzieningen toe als dit: kosten van voorzieningen zijn waarvan het nut zich over meerder locaties uitstrekt; kosten van de grondexploitatie zijn (voorzieningen die voorkomen in de kostensoortenlijst); kosten van voorzieningen zijn die voldoen aan de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. De bijdragen voor bovenwijkse voorzieningen maken onderdeel uit van de afrekening en moeten daarom betrekking hebben op concrete voorzieningen. ezien deze randvoorwaarden is de huidige systematiek niet te handhaven bij kostenverhaal via een exploitatieplan. Ook de regeling voor bovenplanse verevening via fondsbijdragen (artikel 6.13.7 Wro) is niet toepasbaar, aangezien de huidige regeling niet voldoet aan de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit die daarop van toepassing zijn. De huidige regeling voor bovenwijkse voorzieningen van 3,50 p.m2 kan wel van toepassing blijven bij anterieure overeenkomsten. De bijdrage moet dan worden aangeduid als bijdrage in de ruimtelijke ontwikkelingen. Voorwaarde is dat de structuurvisie daarvoor onderbouwing biedt.. Dat wil zeggen dat in de structuurvisie elementen moeten worden genoemd die bijdragen aan de kwaliteit van de gebiedsontwikkelingen die niet direct samenhangen met de kosten van de grondexploitaties. Voor waterberging geldt dat indien de noodzakelijke oppervlakte water in het plangebied verkleind wordt of als niet voldaan wordt aan de wettelijke normen van compenserend water, de kosten van watercompensatie buiten een specifieke locatie als bovenwijkse voorziening benoemd kunnen worden (zie p.38 nota van toelichting. Bro). Nieuwe regeling voor bovenwijkse voorzieningen Voor de toerekening van bovenwijkse voorzieningen aan de grondexploitaties zijn twee methoden mogelijk, te weten: het per exploitatieplan benoemen van de voorzieningen met een bovenwijks karakter; het opstellen van een meerrig investeringsplan voor voorzieningen met een bovenwijks karakter met een verdeling naar de locaties waaraan die investeringen toegerekend kunnen worden. Bij de eerste methode wordt uitgegaan van een specifiek exploitatiegebied. In het exploitatieplan moet een onderbouwing worden gegeven van de toerekening op basis van de gestelde criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. Met behulp van een verdeelsleutel moet worden aangegeven welke deel aan het exploitatiegebied wordt toegerekend en welke andere gebieden profijt hebben van de voorzieningen. Bij investeringen met een bovenwijks karakter binnen het exploitatiegebied wordt in de exploitatieberekening een bijdrage (opbrengst) opgenomen voor de toerekening aan de andere gebieden. Onder verwijzing naar deze kostenverdeling kunnen de kosten later in andere exploitatiegebieden meegenomen worden. Zo kunnen voor het exploitatiegebied ook vanuit andere exploitatiegebieden claims gelegd zijn voor bijdragen in bovenwijkse voorzieningen. Bij de tweede methode wordt uitgegaan van de investeringen met een bovenwijks karakter. Aangegeven moet worden van welke planning bij de aanleg van de voorzieningen wordt uitgegaan en aan welke locaties de voorzieningen kunnen worden toegerekend. Dat kan ook bestaand gebied zijn. Bij het investeringsoverzicht wordt een onderbouwing gegeven van de toerekening op basis van de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. Het voordeel van de tweede methode is dat een goed overzicht behen blijft van de investeringen met een bovenwijks karakter en van de locaties waaraan deze investeringen worden toegerekend. Het overzicht moet arlijks aangepast worden aan voortschrijdend inzicht in planning, kosten en toerekeningscriteria. Bij de eerste methode ontbreekt dat totaaloverzicht. Een voordeel is wel dat deze methode minder onderhsgevoelig is. Aan het ontbreken van totaaloverzicht kan tegemoet gekomen worden door de 3
bovenwijkse voorzieningen in een afzonderlijke functioneel grondexploitatie complex te verantwoorden met een toerekening naar de locaties. Om de tweede methode toe te passen moet wel een totaal overzicht van de investeringen met een bovenwijks karakter bekend zijn, inclusief kosten en planning. Als dat inzicht er niet is, kan het beste van de eerste optie gebruik gemaakt worden. Visie op de ruimtelijke ontwikkelingen In de structuurvisie is voor de ruimtelijke ontwikkeling als uitgangspunt genomen, beh landschappelijke kwaliteit door: Kernenspecialisatie waarbij versnippering wordt voorkomen. Instandhing minimumpakket aan basisvoorzieningen per kern, waar mogelijk met mobiele voorzieningen voor de kleine kernen. Winkelvoorzieningen concentreren in de verzorgingskernen Arkel, iessenburg en Hoornaar. In deze kernen worden ook woonzorgzones gerecreëerd. Uitbreidingslocaties woningbouw geconcentreerd in Arkel en iessenburg. In de overige kernen inbreidingslocaties benutten voor woningbouw. er kern worden op de structuurvisiekaart de mogelijke inbreidingslocaties aangegeven. Elke e ontwikkeling zorgt zelf voor voldoende waterberging / -compensatie. ebiedsspecialisatie (agrarische functies, extensieve recreatie, water (bergingscapaciteit) en groen. In Arkel en Schelluinen worden recreatieve transferia gecreëerd. Om te voorkomen dat de verstedelijking nog verder noordwaarts het gebied intrekt, wordt een agrarische bufferzone gecreëerd. Transportcentrum Schelluinen West als uitplaatsingslocatie voor bedrijven die niet in de landschappelijke structuur passen. Vrijkomende locaties benutten voor wonen en bedrijvigheid op een wijze die wel in de structuur past en waarbij de open ruimte niet wordt aangetast. Uitvoeringsparagraaf Uit de visie op de ruimtelijke ontwikkelingen kan geconcludeerd worden dat de ontwikkelingen en daarbij behorende voorzieningen vooral kerngebonden zijn. Ontwikkelingen worden geconcentreerd in de kernen Arkel, iessenburg, Hoornaar en Schelluinen. Kernen structuurvisie iessenlanden Kuiper Compagnons er kern moet daarom beoordeeld worden in welke mate sprake is van: a. direct aan een exploitatiegebied toerekenbare voorzieningen (locatiegebonden); b. bovenwijkse voorzieningen; c. kosten van ruimtelijke ontwikkelingen (geen kosten grondexploitatie / geen causaal verband) Afspraken over bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen moeten wel betrekking hebben op een concrete gebiedsontwikkeling met een onderbouwing in de structuurvisie. Ad a. Direct aan ontwikkelingslocaties toe te rekenen kosten van grondexploitatie (voorzieningen die voorkomen op de kostensoortenlijst) zijn afhankelijk van de omvang van het exploitatiegebied. Binnen een exploitatieplan kunnen meerdere exploitatiegebieden voorkomen mits aangetoond kan worden dat sprake is van samenhang. Voorzieningen die aan meerdere van deze exploitatiegebieden zijn toe te rekenen kunnen dan in het exploitatieplan als binnenplanse kosten worden toegerekend. Als samenhang ontbreekt moeten verschillende exploitatieplannen worden vastgesteld en is bij voorzieningen die nut hebben voor meerdere locatie sprake van een bovenwijkse voorziening. Ad b. Bovenwijkse voorzieningen worden per kern geïnventariseerd met een duiding van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit (verdeelsleutel). Aangegeven moet worden aan welke locaties (bouwplannen) deze voorzieningen zijn toe te rekenen en of sprake is van een zodanige samenhang dat deze locaties in één exploitatieplan samengebracht kunnen worden (één grondexploitatie met deelplannen), dan wel dat sprake is van afzonderlijke exploitaties. Ad.c. Zie hoofdstuk 2 van deze nota: wettelijke regeling kosten bovenwijkse voorzieningen paragraaf privaatrechtelijk spoor anterieure overeenkomsten. Ontwikkelingen per locatie Algemeen Aangezien de kosten van ontwikkelingen in de regel kerngebonden zijn, is geen directe aanleiding tot een generieke toerekening van bovenwijkse kosten aan de ontwikkelingslocaties in iessenlanden. Een uitzondering vormen de kosten die voor de kwalitatieve ontwikkeling van de gemeente in zijn geheel gemaakt worden. Voorbeelden daarvan zijn (een deel van) de kosten van de inrichting van de recreatieve transferia en eventuele kosten van inrichting van de groene buffer. Deze kosten kunnen bij contractvorming voorafgaand aan het ruimtelijk besluit (anterieur traject) als bijdrage in de kosten van ruimtelijke ontwikkelingen meegenomen worden. Vooralsnog kan hiervoor het bestaande bedrag van 3,50 per m2 (zie hoofdstuk 3 - huidige regeling bovenwijks) voor gehanteerd worden. De structuurvisie biedt hiervoor voldoende onderbouwing. In de bijlage bij deze nota is een overzicht gegeven van de ontwikkelingslocaties volgens de structuurvisie met naar huidig inzicht de geprogrammeerde woningaantallen. Aangegeven is bij welke locaties sprake is van een particulier initiatief waarvoor een aanpassing van het bestemmingsplan nodig is. 4
Voor deze locaties is een onderhandelingstraject mogelijk waarbij een bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen ingebracht kan worden. Bovenwijkse voorzieningen maken als kosten van de grondexploitatie onderdeel uit van het verplichte kostenverhaal. Vanuit het gelijkheidbeginsel moeten alle ontwikkelingen in een gelijke positie een gelijke behandeling krijgen. Voor de toerekening moet daarom voor iedere kern geïnventariseerd worden welke bouwplannen mogelijk zijn en in welke mate deze bouwplannen profijt hebben van de bovenwijkse voorzieningen. Arkel Ontwikkelingslocaties: Arkel Zuid, slocatie in lage dichtheid, aansluitend aan bestaande bebouwing, minstens 30% groene inrichting met boomgaardbeplanting. Herstructurering centrum, inclusief onderzoek naar verdichtingsmogelijkheden voor woningbouw in het centrum. Bedrijventerrein Vlietskade. ZO rand op termijn omvorming tot woonwerklocatie, rest herstructurering inclusief waterberging en verbeteren ontsluiting Vlietskade. Voorzieningen: De meeste kosten van de voorzieningen voor de herstructurering van het centrum zijn aan te merken als kosten van (achterstallig) beheer en onderh. Dergelijke kosten kunnen niet aangemerkt worden als kosten van grondexploitatie. Investeringen zijn voornamelijk ten dienste van bestaand gebied en reconstructie gebied. Een aandeel van de kosten is in contract met vastgoedontwikkelaar meegenomen. Voor zover kosten als kosten van grondexploitatie aangemerkt kunnen worden, kunnen de kosten direct aan bouwplannen in het kader van verdichting worden toegerekend. De verbetering van de ontsluiting van het bedrijventerrein Vlietskade kan (deels) als bovenwijks worden toegerekend aan de herontwikkeling van het bedrijventerrein. De verbetering van de fietsroute heeft geen causaal verband met de ontwikkelingslocaties. De voorziening is nodig uit oogpunt van verkeersveiligheid (ongeacht ontwikkelingen) en is dus niet toerekenbaar. In de bocht van de Linge wordt het binnendijksgebied, het Waardje, heringericht met een optie voor horeca en waterrecreatie. Voor dit gebied is in de structuurvisie ook een nat recreatief transferium gepland als startpunt van op water gerichte recreatieve dagbesteding. Mogelijk kunnen de kosten deels toegerekend worden aan de functies die daar gerealiseerd worden. Vanwege de inrichting als recreatief transferium heeft iessenlanden als geheel profijt van deze voorziening (onrendabel deel). Een deel daarvan, stel 50%, kan direct toegerekend worden aan de gebiedsontwikkeling van Arkel. Dit deel kan als kosten van ruimtelijke ontwikkelingen in anterieure overeenkomsten aan de ontwikkelingslocaties binnen Arkel toegerekend worden. Om deze reden is het ook logisch bij ontwikkeling op basis van eigen gronduitgifte vanuit eventuele winsten een bijdrage voor deze ontwikkeling te reserveren. Tussen Arkel en orinchem wordt een groene buffer gerealiseerd, eventueel met mogelijkheden tot waterberging. Volgens huidig inzicht behoeven voor de inrichting van de groene buffer geen extra kosten gemaakt te worden. Eventuele kosten aan de rand van de slocatie Arkel Zuid kunnen mogelijk deels als bovenwijks aan deze locatie worden toegerekend. De tweede ontsluitingsweg is grotendeels nodig voor een betere verkeersafwikkeling van Arkel in zijn geheel (geen causaal verband met ontwikkelingslocaties). Deels is de ontsluitingsweg ook bestemd voor ontsluiting van de slocatie Arkel Zuid. Vanuit het verkeersaanbod kan hiervoor een verdeelsleutel bepaald worden. Uitvoering: Bepaal welk deel van de kosten van herstructurering zijn toegerekend aan bouwplannen waarvoor een overeenkomst met de ontwikkelaar is afgesloten en welk deel aan de overige bouwplannen, die als inbreiding worden gerealiseerd, kunnen worden toegerekend. Bepaal welke bouwplannen mogelijk zijn in het kader van de herontwikkeling van het bedrijventerrein en welk deel van de verbetering van de ontsluiting als bovenwijks aan deze bouwplannen kan worden toegerekend (en welk deel aan het bestaand te handhaven bedrijventerrein). Bepaal welke bouwplannen mogelijk zijn bij de ontwikkeling van het Waardje (horeca en recreatief) en welk deel van de ontwikkelingskosten hieraan toegerekend kan worden. Bepaal welk deel van de kosten aan gebiedsontwikkeling van Arkel toegerekend kan worden (stel 50%). Reserveer vanuit actieve grondexploitaties een eventueel aandeel van de winst voor deze kosten en bepaal welk deel redelijk in eventuele anterieure contracten in de onderhandelingen als kosten van ruimtelijke ontwikkelingen meegenomen kan worden. Bepaal bij de ontwikkeling van Arkel Zuid welk deel van de kosten van de tweede ontsluitingsweg als bovenwijks aan de locatie kan worden toegerekend. Idem voor eventuele inrichtingskosten van de groene buffer aansluitend aan de locatie. iessenburg Ontwikkelingslocaties: 5
iessenburg Zuid: woningbouw in slagenpatroon met lage dichtheid in twee fasen (gevolg door derde fase met uitplaatsing bedrijven) Doetse Vliet III: afronding kern tot e harde dorpsgrens (water) Diverse inbreidingslocaties van particulieren en gemeente. Totaal circa 37 woningen (uit te plaatsen sportzaal nog p.m.). Woonzorgcomplex: woongebouwen met achterliggende bijgebouwen. Voorzieningen: Brede waterlopen aan de oost en westzijde van het dorp vormen een e harde dorpsgrens ter afsluiting van het bebouwd gebied. Eventuele kosten kunnen als bovenwijks worden aangemerkt. Herstructurering sportpark met voetbalveld en ruimte voor verplaatsing sportzaal uit het centrum. Kosten van sportvoorzieningen worden als kosten van grondexploitatie beschouwd mits niet commercieel (niet in beheer bij sportverenigingen) en openbaar toegankelijk (deels toerekenbaar aan bestaand gebied). Tussen iessenburg en de Merwedezone wordt een agrarische bufferzone gerealiseerd. Volgens huidig inzicht behoeven voor de inrichting van de bufferzone geen extra kosten gemaakt te worden. Eventuele kosten aan de rand van de slocatie iessenburg Zuid kunnen mogelijk als bovenwijks aan deze locatie worden toegerekend. Uitvoering: Bepaal, mits kosten van herstructurering van het sportpark toerekenbaar zijn (openbaar niet commercieel), in welke mate deze kosten aan bestaand gebied kunnen worden toegerekend en in welke mate aan de ontwikkelingslocaties (aantal woningen lijkt een logische verdeelsleutel). Bepaal welke kosten gemaakt moeten worden voor de waterlopen als e dorpsgrenzen. Kosten omslaan over bestaand gebied en ontwikkelingslocaties (aantal woningen lijkt een logische verdeelsleutel). Bepaal bij de ontwikkeling van de locatie iessenburg Zuid welke kosten als groene afscherming voor de locatie eventueel buiten de locatie worden gemaakt en als bovenwijks aan de locatie kunnen worden toegerekend. Hoornaar Ontwikkelingslocaties: Diverse inbreidingslocaties vooral geconcentreerd rond de Dorpsweg en vrijgekomen locaties van de gemeente (OBS, emeenschapshuis en CBS); Onderzoek naar mogelijkheden ontwikkeling landgoed ten noord oosten van de kern als particulier initiatief; Woonzorgcomplex aan de Lage iessen nabij de viersprong in het centrum. Voorzieningen: Opwaarderen natuurgebied De Wielen. Naar huidig inzicht worden voor het opwaarderen van het natuurgebied geen kosten gemaakt die als bovenwijks aan ontwikkelingslocaties kunnen worden toegerekend. Creëren van een ommetje bij de aanleg van het water/moerasgebied ten noordwesten van de viersprong, tevens te gebruiken als veilige wandelroute vanuit het woonzorgcomplex. Uitvoering: De inrichting van het water/moerasgebeid ten noordwesten van de viersprong is in uitvoering. Overweeg bij de uitvoering alsnog rekening te hen met de inrichting van de wandelroute als veilige route voor het woonzorgcomplex richting voorzieningen in het centrum. Schelluinen Ontwikkelingslocaties: Transportcentrum Schelluinen- West: bestaande ontwikkeling. Toerekening kosten voorzieningen (o.a. rotonde Zandkade) zijn contractueel geregeld. Over de Vliet III beperkte woningbouw in luxe segment met beh elzenhagen. Schelluinen Oost beperkte woningbouw in groene setting (landschapspark). Doelgroep senioren en starters. Bedrijvigheid langs Sportlaan in groene setting met aanpassingen van de sport en recreatieve voorzieningen. Voorzieningen: In Schelluinen is de aanleg van speelvoorzieningen (speelkooien) gepland. De kosten daarvan zijn deels als bovenwijks toe te rekenen aan de ontwikkelingslocaties en deels aan het bestaand gebied. 6
In onderzoek is de optie om de calamiteitenweg langs de Betuwelijn geschikt te maken als extra ontsluiting. Eventuele kosten zijn deels als bovenwijks toe te rekenen aan Schelluinen Oost en deels aan het bestaand gebied (verbetering verkeersveiligheid). Vanwege de druk vanuit de Merwedezone staan landschap en leefbaarheid in Schelluinen onder druk. Daarom is de ontwikkeling van groene functies belangrijk. Versterking van de groenfuncties in Schelluinen Oost zijn (deels) als bovenwijks toe te rekenen aan de woningbouw aan de oostzijde. roenontwikkeling aan de westzijde wordt gekoppeld aan de mogelijke ontwikkeling met bedrijvigheid langs de Sportlaan. Eventuele aanpassingen aan de infrastructuur en aan de sportvoorzieningen voor de ontwikkeling van de bedrijvigheid langs de Sportlaan kunnen tot de kosten van de ontwikkeling van dat gebied gerekend worden. Schelluinen wordt door zijn ligging als poort van de Alblasserwaard gezien. Aan de poortfunctie kan volgens de structuurvisie worden bijgedragen door de ontwikkeling van een recreatief transferium als uitvalsbasis voor fietstochten. Van een dergelijke voorziening heeft iessenlanden als geheel profijt. Er is geen direct profijt voor de ontwikkelingen in Schelluinen. Eventuele kosten zijn daarom niet toerekenbaar (geen causaal verband) aan de ontwikkelingslocaties in Schelluinen Een eventuele veilige fietsroute vanuit de kern naar de sportvoorzieningen heeft geen causaal verband met de ontwikkellocaties en is dus niet toerekenbaar. Uitvoering: Bepaal bij de ontwikkeling van de locaties Over de Vliet III en Schelluinen Oost aan de hand van de situering van de speelvoorzieningen, welk deel van de aanleg van de speelvoorzieningen als bovenwijks aan de locaties kan worden toegerekend (causaal verband) en welk deel aan het bestaand gebied moet worden toegerekend. Bepaal bij de ontwikkeling van de locatie Schelluinen Oost welke deel van de groeninrichting van het omliggende gebied als bovenwijks is toe te reken. Voor zover niet direct als bovenwijks toerekenbaar, dragen de kosten bij aan de gebiedsontwikkeling in Oost waarmee niet direct als bovenwijks toe te rekenen kosten in ieder geval in het anterieure traject als kosten van ruimtelijke ontwikkeling in de onderhandelingen kunnen worden ingebracht. Werk het onderzoek naar het gebruik van de calamiteitenweg uit, bepaal welke kosten voor een eventuele aanpassing gemaakt moeten worden en afhankelijk van het gebruik, in welke mate de kosten als bovenwijks zijn toe te rekenen aan de locatie Schelluinen Oost. Bepaal bij de toekomstige ontwikkeling van de bedrijvenlocatie aan de Sportlaan zorgvuldig het exploitatiegebied in verband met de direct toerekenbare kosten van infrastructuur en noodzakelijke aanpassingen van de sportvoorzieningen. BIJLAE: ONTWIKKELINSLOCATIES IESSENLANDEN VOLENS DE STRUCTUURVISIE Kern Arkel Locatie Arkel centrumgebied Bedrijventerr.ArkelIII Arkel Zuid Nadere aanduiding herstructructurering deelgebied I herstructructurering deelgebied II Onderweg Tussen de Dijken III, deels woonwerklocatie deels buiten contour = gemeente = particulier aantal woningen 16 67 2 31 8 110 234 Aan- Regiem pas- WRO / sing Wro best.pl. / nodig? / nee iessenburg Zuid Doetse Vliet III Wozoco Korevaar/Donk/Bovenkerkseweg68 Vlietweg/Neerpoldersew.53 Neerpoldersewweg 2 sportzaal Neerpolder / 110 43 52 33 4 p.m. 242 Hoornaar Verspui/deHoeken/deenLeeuw kaaspakhuis/jongkind/dorpsweg 7-109a Cuveljé OBS/gemeenschapshuis/CBS 67 p.m. 25 nee 7
Landgoed NO kern Wozoco buitengebied Lage iessen / 12 24 128 Schelluinen Over de Vliet III Schelluinen Oost Kantoren Sportlaan midden/duur segment senioren, starters + groenontwikkeling lichte bedrijvigheid in het groen 15 28-43 Hoogblokland Locatie Van Uden Locatie zwembad inbreiding inbreiding inbreiding / 37 p.m. 6 43 Noordeloos Nieuwe wetering Nieuwe wetering II Locatie Rietveld Overslingeland/orissenweg/Tiendweg 28 10 p.m. 3 41 nee iessenoudekerk een ontwikkelingen 8