s grondbeleid gemeente Oostzaan 1. INLEIDING Op 17 oktober 2005 zijn door de gemeenteraad de beleidskaders voor de nota grondbeleid vastgesteld. Bij deze beleidskaders wordt ingegaan op de mogelijkheden om een regierol te blijven vervullen bij ontwikkelingen op het vlak van ruimtelijke ordening, wonen en financiële doelstellingen. De gemeente Oostzaan heeft in 2005 gekozen voor een actief grondbeleid als voortzetting van een al ingeslagen weg en het daarbij toepassen van alle mogelijke instrumenten. In de beleidskaders is aangegeven dat er een uitwerking zou komen over verschillende onderwerpen die verband houden met het grondbeleid. Deze uitwerking is echter nooit verschenen. De beleidskaders gelden nu ruim 7 jaar en het is tijd voor een herijking. De acht beleidskaders worden tegen het licht gehouden opdat beoordeeld kan worden of wijziging nodig of gewenst is (herijking). Op deze wijze ontstaat een actueel beleidskader grondbeleid voor de periode 2013 2017. 2. DOEL EN VORMEN VAN GRONDBELEID 2.1. Doel van de nota en van het grondbeleid De nota grondbeleid heeft tot doel transparante kaders te scheppen en uitgangspunten te geven voor de wijze, waarop de gemeente Oostzaan omgaat met grond ter ondersteuning van het gemeentelijk beleid op uiteenlopende terreinen. Het grondbeleid moet worden beschouwd als een instrument om andere gemeentelijke beleidsdoelstellingen te realiseren op het gebied van bijvoorbeeld volkshuisvesting, economische zaken, verbeteren woon- en leefklimaat en onderwijs. Grondbeleid kan aanzienlijke financiële gevolgen hebben. De opbrengsten maar vooral de risico s zijn van belang voor de algemene financiële positie van de gemeente. Bij verandering van het grondgebruik voor een bepaalde functie geldt dat de ruimtelijke kwaliteit stedenbouwkundig, technisch en programmatisch wordt afgewogen tegen de kosten en opbrengsten. De grondexploitatie fungeert hiervoor als sturingsinstrument, waarbij er een wezenlijk spanningsveld is tussen kwaliteit en financiën. 2.2. Actief maar ook facilitair grondbeleid Onder een actief grondbeleid wordt verstaan het zelf actief verwerven van de benodigde gronden om daarmee de doelen te bereiken op het gebied van de ruimtelijke ordening (wonen, infrastructuur, sportvoorzieningen, recreatie, etc.). Dit vindt plaats door toepassing van het eigendomsrecht, dus door middel van het privaat recht. Daarnaast past de gemeente publiekrecht toe door middel van het vervaardigen van bestemmingsplannen. Door het hebben van een eigen grondpositie beschikt de gemeente over de maximaal denkbare mogelijkheden en heeft dus daarbij de meeste invloed op het geheel. Als eigenaar en ontwikkelaar, dus als actieve deelnemer van grondpolitiek, kan de gemeente 100% van de kosten verhalen met zelfs de mogelijkheid van een bedrag aan winst. Deze winst kan de gemeente aanwenden op de manier en voor de doelen die zij zelf wenselijk vindt. In meest 1
letterlijke en theoretische zin zou de gemeente alle gronden moeten aankopen ten behoeve van (toekomstige) projecten om daarmee ook alle zeggenschap te verkrijgen. Het voeren van een actieve grondpolitiek kent ook nadelen. Twee nadelen zijn : - het proces van grondverwerving, bouwrijpmaken en uitgifte kent grote financiële risico s. Risico s in de kostensfeer. Alleen al de rentecomponent kan een planexploitatie grondig beïnvloeden; - de grondwaarde als economisch goed fluctueert en is in hoge mate afhankelijk van maatschappelijke en economische ontwikkelingen. Deze marktrisico s moeten opgevangen worden binnen de grondexploitatie. Het voeren van een actieve grondpolitiek vergt noodzakelijk aanpassingen binnen de financiële administratie of het ter beschikking hebben van een eigen grondbedrijf. Bij een facilitair grondbeleid bepaalt de gemeente de randvoorwaarden voor de ruimtelijke ontwikkelingen. De productie van de grond, te weten de realisatie van bouwkavels en de aanleg van openbare ruimte, wordt daarbij overgelaten aan de markt(partijen) waardoor de risico s bij de initiatiefnemer(s) blijven. De gemeente verleent medewerking aan plannen mits vooraf overeenstemming bestaat over de invulling en tenminste alle kosten zijn afgedekt. Deze sturing heeft de gemeente alleen als er voor de te realiseren ontwikkeling een herziening of wijziging van het bestemmingsplan nodig is. Gelet op hetgeen hiervoor is beschreven, kan worden vastgesteld dat de gemeente Oostzaan tot nu toe een actief grondbeleid voert. Indien we in ogenschouw nemen waar de komende jaren woningbouw kan plaatsvinden, dan wordt duidelijk dat al veel op stapel staat en dat daarbij het actief verwerven van grond niet meer aan de orde is. Dit betekent dat een overschakeling kan plaatsvinden naar een facilitair grondbeleid. Hierbij is aan de orde een situatie, waarbij de gemeente geen of weinig grondposities heeft. 2.3. Wet ruimtelijke ordening Met ingang van 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. In deze wet is tevens een onderdeel grondexploitatie opgenomen. De bepalingen over grondexploitatie zijn van toepassing voor de situatie, dat de gemeente de te ontwikkelen gronden niet in eigendom heeft en de ontwikkeling door private partijen zal geschieden. Tot deze private partijen behoren zowel projectontwikkelaars als particulieren. De wetgever heeft een nieuw publiekrechtelijke instrument vervaardigd voor afdwingbaar kostenverhaal via een aan de omgevingsvergunning te verbinden voorschrift. De Wro biedt de mogelijkheid om locatie-eisen voor de bouw van sociale woningbouw, voor bouwkavels en particulier opdrachtgeverschap en niet onbelangrijk ten aanzien van de kwaliteit van de aanleg van openbare ruimte aan te geven. De wet verschaft daarmee duidelijkheid over de invulling en reikwijdte van de gemeentelijke regiefunctie bij de uitvoering van ruimtelijke plannen. Daarnaast schept het helderheid in de verhouding tussen de gemeente en marktpartijen (ontwikkelaars). 2
De kern van de regeling is, dat de gemeente aan een marktpartij, die een locatie wil ontwikkelen de keuze voorlegt om of een exploitatieovereenkomst vooraf met de gemeente te sluiten of via de weg van de Wro en de omgevingsvergunning een exploitatiebijdrage opgelegd krijgt. Uit een oogpunt van de goede samenwerking (en verhoudingen), met bijkomend voordeel een te verwachten beter financieel resultaat voor de gemeente, is het sluiten van een overeenkomst dus een resultaat via minnelijke weg de eerste optie. De Wro schrijft voor dat de overeenkomst voorafgaand aan het vaststellen van een bestemmingsplan of projectbesluit moet zijn afgesloten. Immers vooraf moet worden aangetoond dat het kostenverhaal voor de gemeente is verzekerd. Indien vooraf met de ontwikkelaar geen bevredigende oplossing of resultaat kan worden bereikt, geldt de andere tweede optie via afdwingbaar kostenverhaal. Dit is dan door middel van het vaststellen van een exploitatieplan. De raad moet in deze situatie het exploitatieplan gelijktijdig met het bestemmingsplan of projectplan vaststellen. De financiële bijdrage van de ontwikkelaar is dan strikt gebonden aan het exploitatieplan. De verhaalbaarheid van de diverse kostensoorten, voorzieningen en opbrengsten zijn opgesomd in een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) (zie bijlage 2). In het exploitatieplan worden de eisen opgesomd voor kostenverhaal, het bouwrijpmaken en de inrichting van de openbare ruimte met nutsvoorzieningen. Onderdeel is een exploitatieopzet met een raming van de kosten en opbrengsten. Dit is nodig om rechtszekerheid te bieden aan de eigenaar/eigenaren van de grond, waarop het nieuwe plan betrekking heeft. Aan het tot stand komen van een exploitatieplan worden strenge eisen gesteld. Alle kosten en baten moeten in beeld worden gebracht en ook alle te stellen eisen. Dit stelt hoge eisen aan de opstellers en voorbereiding van het exploitatieplan. De wet verplicht de gemeente om dit exploitatieplan jaarlijks te herzien en om een afrekening op te stellen. Als de gemeente via de omgevingsvergunning meer bijdragen heeft ontvangen dan de kosten die zij heeft gemaakt, ontstaat de verplichting om een gedeelte (het teveel ontvangen minus 5%) terug te betalen aan de houders van de omgevingsvergunning. Ook op dit punt hanteert de wetgever het uitgangspunt : uitsluitend het verhaal van de kosten is mogelijk, niet het maken winst. Door de Wro heeft de gemeente een instrument in handen gekregen om er voor te zorgen, dat een locatie integraal ontwikkeld kan worden, waarbij ook de onrendabele delen worden meegenomen. Nadrukkelijk wordt hierbij opgemerkt, dat sprake blijft van het verhalen van de kosten. Er kan in tegenstelling tot het voeren van actieve grondpolitiek geen winst of gederfde winst worden verhaald. De wet geeft zekerheid over het in rekening brengen van de bovenwijkse voorzieningen en het aanbrengen van een verevening tussen verschillende plannen. Bovendien mag met een private partij door het sluiten van een overeenkomst een vrijwillige bijdrage overeen worden gekomen in een ruimtelijke ontwikkeling. Voor beide laatste categorieën vereist de wet wel dat de gemeente beschikt over een (nieuw) vastgestelde structuurvisie, waarin deze onderwerpen zijn geregeld. In de aanstaande nieuwe structuurvisie wordt ook dit onderdeel opgenomen. Door de overschakeling voor de gemeente Oostzaan naar een facilitair grondbeleid kan gebruik worden gemaakt van de Grondexploitatiewet in de Wro 3
Vanaf nu heeft de gemeente een actieve grondpolitiek gevoerd om zo haar doelstellingen optimaal te kunnen bereiken. Deze actieve grondpolitiek vloeide voort uit het feit dat de gemeente diverse grondposities had en deze wilde ontwikkelen. Indien nu gekeken wordt of op dit moment een zelfde positie aan de orde is, dan in 2005, kan worden gesteld dat dit niet het geval is. Kijkend naar bijlage 1 heeft de gemeente geen grondposities meer en kan overgestapt worden naar een facilitair grondbedrijf. Daarnaast valt er echter het laatste jaar een ontwikkeling te onderkennen dat de gemeente zich meer ontwikkeld richting facilitair grondbeleid (KBS, Houtrijck, klein Twiske). Een deel van de strategische visie is al uitgevoerd en voor de komende jaren kan een verdere uitvoering binnen een facilitair grondbedrijf plaatsvinden. Op grond hiervan wordt voorgesteld over te stappen naar een facilitair grondbedrijf. Beslispunt 1. Voorgesteld wordt voor de gemeente Oostzaan geen actieve grondpolitiek meer te voeren maar over te gaan naar een facilitair grondbeleid, daarbij gebruikmakend van alle mogelijke instrumenten 3. INSTRUMENTEN VAN GRONDBELEID 3.1. Grondexploitatiewet (Wro) Voor het toepassen van de Grondexploitatiewet (Wro) is het van belang, dat ruimtelijk beleid en de grondexploitatie bij de start van ruimtelijke ontwikkelingen gelijktijdig geïntegreerd worden ingezet. Dit betekent, dat de gemeente al in een vroeg stadium beoordeelt of de planeconomische opzet realistisch is. Dit biedt de mogelijkheid om op voorhand een goede samenwerkingsovereenkomst te sluiten. Indien via minnelijk overleg geen overeenkomst kan worden afgesloten, kan vervolgens direct worden doorgeschakeld op het vervaardigden van een exploitatieplan met opsomming van alle kostensoorten als basis voor afdwingbaar kostenverhaal. Het exploitatieplan wordt gelijktijdig met het bestemmings- of projectplan vastgesteld en biedt daardoor zekerheid naar partijen. Een exploitatieplan is dus een dwangmiddel indien de gemeente er niet in slaagt om op voorhand volledige overeenstemming met ontwikkelaars/bouwers te bereiken. In het beleidskader is reeds aangegeven dat indien de gemeente niet actief kan of wil optreden de gemeente zal overgaan tot facilitair grondbeleid met kostenverhaal. Tot op heden is nog geen uitvoering gegeven aan dit beleidskader. Aanpassing van dit beleidskader is gelet op de ervaringen niet aan de orde. Beslispunt 2. Op grond van Wet ruimtelijke ordening (Wro) tracht de gemeente in haar rol als facilitair grondbedrijf door middel van het sluiten van een exploitatieovereenkomst te komen tot kostenverhaal. Afdwingbaar kostenverhaal wordt toegepast door middel van een exploitatieplan indien geen of onvoldoende resultaat kan worden bereikt middels een af te sluiten overeenkomst. 4
3.2. Wet Voorkeursrecht gemeenten Door het voorkeursrecht wordt de gemeente in staat gesteld bij voorrang de eigendom te verwerven van gronden en opstallen in een plangebied, indien zij dat wenst. Het voorkeursrecht betekent een ondersteuning van het gemeentelijk verwervingsrecht, uit te voeren al dan niet in samenwerking met marktpartijen. Vooruitlopend op actieve planontwikkeling krijgt de gemeente de gelegenheid op de koopaanbiedingen van percelen in te gaan. De wet streeft de volgende 3 doelen na : - het voorkeursrecht vergroot de mogelijkheid van verwerving van grond door de gemeente; - het voorkeursrecht leidt tot een prijsbeheersing doordat de gronden niet meer vrijelijk verhandeld kunnen worden; - het voorkeursrecht geeft inzicht in de beweging op (een deel) van de grondmarkt. In feite is dit een instrument passend bij het voeren van een actieve grondpolitiek. Helemaal uitsluiten van dit instrument voert te ver. Er kunnen zich in de praktijk situaties voordoen, waarbij het vestigen van een voorkeursrecht is te overwegen. Gedurende de afgelopen periode is een aantal keren van dit instrument gebruik gemaakt. Voorgesteld wordt dit beleidskader ongewijzigd te handhaven opdat, indien noodzakelijk, de Wet Voorkeursrecht gemeenten kan worden toegepast. Beslispunt 3. Het vestigen van een voorkeursrecht wordt niet op voorhand uitgesloten. 3.3. Onteigening Onteigening is één van de meest ingrijpende middelen, die de overheid ten dienste staat om het algemeen belang te behartigen. Particulier eigendom is immers in onze maatschappij een fundamenteel goed zie Burgerlijk Wetboek ( eigendom is het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben). De basisregel is, dat onteigening alleen kan en mag geschieden in het algemeen belang en tegen een vooraf verzekerde schadeloosstelling. Een bestemmingsplan of projectbesluit kan een grondslag zijn om gronden te onteigenen. In de praktijk is onteigening een lastige en moeizame materie. Ook dit is te beschouwen als een instrument op de achterhand dus in een uitzonderlijke situatie mogelijk toepasbaar. Gedurende de afgelopen periode is er eenmaal gedreigd met een onteigening, maar uiteindelijk is via een minnelijke weg gekomen tot een overeenkomst. Thans loopt nog een onteigeningsprocedure. Voorgesteld wordt dit beleidskader ongewijzigd te handhaven. Beslispunt 4. Onteigening wordt niet op voorhand uitgesloten, maar alvorens daadwerkelijk daartoe een beslissing te nemen, wordt de gemeenteraad om advies gevraagd. 5
3.4. Strategische eigendommen Op de lokatie Twiske Oost heeft de gemeente nog een aantal agrarische gronden tot zijn beschikking. Gelet op een mogelijk strategisch belang is verkoop van deze gronden niet aan de orde. De uitgifte van gronden in erfpacht of verhuur is tot dusverre toegepast bij locaties voor woningbouwcomplexen, sport- en cultuurbeoefening. Ten aanzien van woningbouw betreft dit een aantal woningbouwcomplexen in diverse buurten binnen de gemeente Oostzaan. Voor sport- en cultuurbeoefening wordt verwezen naar de Twiskeweg. Tevens is er nog sprake van een erfpachtsituatie bij grond, gelegen aan de Dr. Snijderstraat. Bij de uitgifte van gronden in erfpacht of verhuur kan enerzijds de zeggenschap over de grond (met name na beëindiging van het gebruik) worden behouden en anderzijds valt een eventuele waardestijging aan de gemeente toe. Bovendien kan door middel van de hoogte van de erfpachtcanon of huur, mede in relatie tot het subsidiebeleid, prijsregulerend worden opgetreden. Het vestigen van het recht van erfpacht of de uitgifte in huur kan ook worden toegepast indien verkoop (voor een marktconforme prijs) ten behoeve van de uitvoering van een maatschappelijk relevant project niet (direct) mogelijk is. Volledigheidshalve wordt nog opgemerkt, dat op basis van de Gemeentewet het verrichten van privaatrechtelijke rechtshandelingen tot de bevoegdheden van het college van burgemeester en wethouders behoort. Uiteraard moeten deze handelingen passen binnen de door de raad vastgestelde kaders. Gelet op de ervaringen gedurende de afgelopen periode bestaat er geen aanleiding het beleid wat betreft het behoud en de uitgifte van gronden in pacht, huur of erfpacht te wijzigen. Het belang om op enig moment weer zeggenschap over de gronden te verkrijgen blijft onveranderd. Voorgesteld wordt het beleidskader ongewijzigd te handhaven. Beslispunt 5. Instemmen met het in gang gezette beleid wat betreft het behoud en de uitgifte van gemeentelijke eigendommen. De gronden met een sport- en cultuurbestemming in erfpacht of verhuur te houden. Voorts het instrument van nieuwe uitgifte in erfpacht in te zetten in bijzondere omstandigheden teneinde gemeentelijke zeggenschap over gronden te behouden. In dit laatste geval zal, alvorens een beslissing daartoe wordt genomen de gemeenteraad om advies worden gevraagd. 3.5. Beheer van vastgoed Zoals voorgaand beschreven, worden de onbebouwde gronden deels verkocht c.q. in (erf)pacht uitgegeven. Daarnaast bezit de gemeente nog verschillende gebouwen. Voor deze nota vallen buiten beeld de gebouwen, die in gebruik zijn als het gemeentehuis, de werf, de scholen en de brandweerkazernes. In dit verband geven we de volgende opsomming van gemeentelijke panden : a. gebouw Oudheidkamer Leliestraat 1; 6
b. loodsen aan het Zuideinde; c. voormalig bibliotheekgebouw Zuideinde 101; d. twee schoolwoningen aan de Voorn (reeds besluit genomen voor afstoting, na tijdelijke huisvesting voor Noorderschool). De afgelopen jaren zijn al diverse panden verkocht. De core business van de gemeente is niet een verhuurder van panden. De stelregel als staand beleid is om zoveel mogelijk vrij van huur of gebruik panden af te stoten omdat op deze wijze een maximale, marktconforme opbrengst kan worden verkregen. Ook voor de nog resterende panden zal verkoop pas aan de orde zijn na vertrek van de huurders. De afgelopen jaren is een deel van het vastgoed dat niet behoorde tot het bezit met het oog op toekomstige ruimtelijke ontwikkeling afgestoten. Er hebben zich n.a.v. deze ontwikkeling geen problemen voorgedaan. Er bestaat geen aanleiding tot wijziging van het beleid voor het afstoten van de resterende panden. Voorgesteld wordt dit kader ongewijzigd te handhaven. Beslispunt 6. De verkoop van gebouwen op de huidige voet voort te zetten. 3.6. Uitgifte van gronden en grondprijzen De gemeente verkeert meestal niet in de positie om gronden uit te geven. De keuze om geen actief grondbeleid te voeren, brengt met zich mee dat dit ook in de toekomst niet aan de orde zal zijn. Slechts in beperkte mate kan grond voor een andere invulling c.q. herontwikkeling worden uitgegeven. In dit verband wordt gedoeld op de schoollocatie Noorderschool. Staand beleid is het hanteren van een markconforme grondprijs. Marktconform houdt in een gangbare prijs voor (dergelijke) grond in het normale economische verkeer. Door middel van een actuele taxatie of via een biedingsysteem kan een marktconforme grondprijs worden bepaald. Van invloed op de verkoopprijs zijn verschillende zaken zoals : wat mag er met de grond, welke bestemming geldt er, voor welke functies te gebruiken met welke bebouwingsmogelijkheden, wat is er bepaald omtrent de bodem (sanering)? Een andere en regelmatig toegepaste methode om tot een actuele en reële grondprijs te komen is de residuele grondwaarde. Bij een residuele waarde is de uitgifte van de nieuwe invulling leidend. Dit is een specifieke vorm van een rekenmodel om de verkoopprijs van de grond te bepalen dan wel te benaderen. In deze waardebepaling wordt vanuit de afnemer gedacht, met name waar dat een professionele partij is zoals een projectontwikkelaar of aannemer. De redenering is als volgt : - wat is de commerciële waarde van het eindproduct, dat op de grond gerealiseerd kan worden (de woning, de school, het kantoor e.d.)? - welke kosten moeten daarvoor gemaakt worden : ontwerpkosten architect, de bouwkosten, bijkomende kosten als bodemonderzoek, leges maar ook de kosten indien de initiatiefnemer ook het openbaar gebied moet aanleggen of herinrichten? - hoeveel winst of welk rendement wordt beoogd? - hoeveel geld blijft er over dat aan de grondverkoop kan worden besteed (het residu)? 7
Dit betekent dat de grondprijs wordt gerelateerd aan de nieuwbouwopgave. Scherp moet worden gelet op een marktconforme inbreng ter voorkoming van oneigenlijke staatssteun. Uitgangspunt moet zijn het toepassen van een marktconforme grondprijs, ook bij een residuele grondprijsberekening. Er kunnen enkele uitzonderingen worden gemaakt in het streven om steeds de hoogste of marktconforme prijs te ontvangen. Deze betreffen : - het sociale deel van de woningbouw : de uitgifte vindt plaats tegen een lagere prijs om goedkope bouw mogelijk te maken; - sommige andere functies (niet commerciële, bijzondere doeleinden) zoals sportterreinen en scholen. Op deze wijze kan ook voor invulling op een locatie ten behoeve van sociale c.q. goedkope woningbouw rekening worden gehouden met de hoogte van de grondprijs. Dit is echter wel een benadering uit het verleden toen met name de sociale huurwoningen in opdracht van de woningbouwcorporaties werden gerealiseerd. De corporaties hebben zich ondertussen ontwikkeld tot ontwikkelaars weliswaar met een sociale achtergrond die zich niet meer wezenlijk onderscheiden van de overige ontwikkelaars. Mogelijk in de naaste toekomst zal dit weer teruggedraaid zal worden als gevolg van het regeerakkoord van de huidige regering. Ook uit een oogpunt van concurrentieverhoudingen is het aanhouden van niet-marktconforme prijzen ongewenst. Het voorgaande maakt duidelijk, dat bij de uitgifte van gronden steeds sprake zal moeten zijn van marktconforme prijzen, ongeacht de berekeningswijze. Indien mocht blijken, dat sociale huurwoningen in financieel opzicht onhaalbaar zijn ondanks de inzet van alle beschikbare middelen van de ontwikkelaar/corporatie dan is een zuiverder afweging te maken om hiervoor gelden in te zetten afkomstig uit de gevormde reserve Sociale Woningbouw. Tenslotte wordt nog melding gemaakt van de uitgifte van zgn. restgroen. Als staand beleid geldt ook hier, dat voor deze gronden aan marktconforme prijs wordt aangehouden, mede volgens de vergelijkende methode (prijzen in omliggende gemeenten, als vaste prijs voor alle percelen. De prijs is thans 110,-- per m2 kosten koper. Deze prijs zal voortaan jaarlijks worden geactualiseerd. Tevens zal voortaan bij grotere percelen (>75m2) de grondprijs met een afzonderlijke taxatie van de marktwaarde worden bepaald (residueel). De uitgifte van gronden voor een marktconforme prijs wordt onverkort toegepast. Veelal aan de hand van taxaties wordt een actuele prijsstelling bepaald. De uitzondering met betrekking tot gronden, bestemd voor maatschappelijke functies is gerechtvaardigd. Voorgesteld wordt dit beslispunt ongewijzigd te handhaven. Ten aanzien van restgroen wordt voorgesteld het ingezette beleid te handhaven. Beslispunt 7. Bij de uitgifte van gronden bestemd voor woningbouw en voor commerciële functies een marktconforme prijs hanteren. Ook bij de verkoop van stroken restgroen (>75m2) wordt een marktconforme prijs aangehouden. Bij een lagere oppervlakte geldt de afgesproken standaardprijs. Bij de uitgifte van gronden bestemd voor maatschappelijke functies (in het bestemmingsplan genoemd als bijzondere doeleinden), in door het college van burgemeester en wethouders te bepalen gevallen, een lagere prijs dan de marktwaarde te hanteren, niet lager dan de kostprijs van de grond, met uitzondering 8
van de verkoop van gronden ten behoeve van maatschappelijke functies met een commercieel doel, zoals bijvoorbeeld gronden bestemd voor huisartsen- en tandartsencollectieven. 3.7. Publiek-Private Samenwerking (PPS) en facilitair grondbeleid De gemeente kan bij de uitgifte en ontwikkeling van een locatie een overeenkomst sluiten met een ontwikkelaar als private partij. Deze constructie is aan te merken als een vorm van Publiek-Private Samenwerking (PPS). Hiervoor wordt gekozen als de gemeente geen of deels grond inbrengt en niet zelf wil of kan ontwikkelen. De samenwerkingsovereenkomst wordt ook wel koop- en exploitatieovereenkomst genoemd. Bij de behandeling van de Wro onder punt 2 is dit al uitvoerig aan de orde gesteld. De verkoop van grond en alle afspraken over het onder voorwaarden verlenen van medewerking aan een ontwikkeling worden opgenomen in een dergelijke overeenkomst. Belangrijk kenmerk van PPS is dat de risico s, verbonden aan de ontwikkeling, voor rekening komen van de exploitant en dat de gemeente voorwaarden en uitgangspunten kan stellen ten aanzien van onder meer woningprogramma, kwaliteit en fasering. De rol van de gemeente is daarmee van wezenlijk belang. Zoals al aan de orde is gekomen, heeft de gemeente Oostzaan een actieve grondpolitiek gevoerd wat betreft de verwerving (en onteigening) van gronden. De verwachting is echter dat deze rol anders gaat worden en de gemeente zich meer gaat bezig houden met faciliteren. Dit moet niet worden opgevat als zou de gemeente zich alleen maar beperken tot het faciliteren. De gemeente voert de regie en blijft uitgangspunten bepalen voor het uitvoeren van ruimtelijke ontwikkelingen en door middel van het actueel houden van de bestemmingsplannen en andere (ruimtelijk) relevant beleid. Hierdoor blijft er voldoende grip op het grondbeleid. Daarnaast biedt de nieuwe Grondexploitatiewet instrumenten voor het toepassen van kostenverhaal. De Wro kent een duidelijk lijn : uitgangspunt blijft dat de gemeente en de ontwikkelaars overeenkomsten sluiten. Dus als eerste de privaatrechtelijke weg. Dit sluit volledig aan bij de huidige praktijk. Als stok achter de deur kan kostenverhaal op basis van de wet dus via het publiekrecht worden toegepast. Er is nog weinig ervaring op dit gebied binnen de gemeente Oostzaan. Wij zijn van mening dat de samenwerking met private partijen, mits een en ander voldoende geborgd in een samenwerkingsovereenkomst, een goede en effectieve wijze blijft om te komen tot een gewenste ontwikkeling van locaties. Voorgesteld wordt dit beleidskader ongewijzigd te handhaven. Beslispunt 8. De samenwerking met private partijen, waar het betreft de ontwikkeling van locaties verder ter hand te nemen, mits voorafgaand op basis van een haalbaarheidsonderzoek voldoende is aangetoond dat deze samenwerking voor de gemeente voordeel oplevert. 9
4. Resumé met beslispunten Door het voeren van een facilitair grondbeleid is de gemeente ook in staat om een regierol te vervullen wat betreft de invulling en realisering van locaties. De Grondexploitatiewet/Wro biedt hiervoor voldoende mogelijkheden wat betreft te stellen eisen op het vlak van invulling met sociale woningbouw, de inrichting van het openbaar gebied en kostenverhaal. Concreet worden de onderstaande beslispunten op een overzichtelijke wijze opgesomd : 1. Voorgesteld wordt voor de gemeente Oostzaan geen actieve grondpolitiek meer te voeren maar over te gaan naar een facilitair grondbeleid, daarbij gebruikmakend van alle mogelijke instrumenten. 2. Op grond van Wet ruimtelijke ordening (Wro) tracht de gemeente in haar rol als facilitair grondbedrijf door middel van het sluiten van een exploitatieovereenkomst te komen tot kostenverhaal. Afdwingbaar kostenverhaal wordt toegepast door middel van een exploitatieplan indien geen of onvoldoende resultaat kan worden bereikt middels een af te sluiten overeenkomst. 3. Het vestigen van een voorkeursrecht wordt niet op voorhand uitgesloten. 4. Onteigening wordt niet op voorhand uitgesloten, maar alvorens daadwerkelijk daartoe een beslissing te nemen, wordt de gemeenteraad om advies gevraagd. 5. Voortgaan met het in gang gezette beleid wat betreft het behoud en de uitgifte van gemeentelijke eigendommen. De gronden met een sport- en cultuurbestemming worden in erfpacht of verhuur gehouden. Voorts wordt het instrument van een nieuwe uitgifte in erfpacht ingezet in bijzondere omstandigheden teneinde gemeentelijke zeggenschap over gronden te behouden. In dit laatste geval zal, alvorens een beslissing daartoe wordt genomen, de gemeenteraad om advies worden gevraagd. 6. De verkoop van gebouwen wordt op de huidige voet voortgezet. 7. Bij de uitgifte van gronden bestemd voor woningbouw en voor commerciële functies een marktconforme prijs hanteren. Ook bij de verkoop van stroken restgroen (>75m2) wordt een marktconforme prijs aangehouden. Bij een lagere oppervlakte geldt de afgesproken standaardprijs. Bij de uitgifte van gronden bestemd voor maatschappelijke functies (in het bestemmingsplan genoemd als bijzondere doeleinden), in door het college van burgemeester en wethouders te bepalen gevallen, een lagere prijs dan de marktwaarde te hanteren, niet lager dan de kostprijs van de grond, met uitzondering van de verkoop van gronden ten behoeve van maatschappelijke functies met een commercieel doel, zoals bijvoorbeeld gronden bestemd voor huisartsen- en tandartsencollectieven. 10
8. De samenwerking met private partijen, waar het betreft de ontwikkeling van locaties verder ter hand te nemen, mits voorafgaand op basis van een haalbaarheidsonderzoek voldoende is aangetoond dat deze samenwerking voor de gemeente voordeel oplevert. Vastgesteld door de gemeenteraad op 11 maart 2013 BV/jan2013/SPL 11
Bijlage 1 van de herijking beleidskaders grondbeleid gemeente Oostzaan Prognose woningbouw vanaf 1.1.2013 in de gemeente Oostzaan Locatie Aantal Verwachte periode start bouw Verwachte periode oplevering Kerkbuurtschoollocatie fase 2 28 2013 2014 Houtrijck 12 2013 2014 Klaverweide 10 2013 2014 Wakerstraat 25 2013 2014 Lokatie klein Twiske 40 2013 2014 Lokatie Hannie Schaftplein 13 2013 2014 Lokatie klein Twiske 40 2014 2015 Lokatie klein Twiske 40 2015 2016 Lokatie Preeker autoschadebedrijf pm onbekend onbekend Lokatie radio 9 terrein pm onbekend onbekend Lokatie de Vries Zuideinde pm onbekend onbekend 12
Bijlage 2 van de herijking beleidskaders grondbeleid gemeente Oostzaan Kostensoorten Bro INVESTERINGEN 1 Inbrengwaarde grond, opstallen en persoonlijke en zakelijke rechten/ lasten 2 Onderzoekskosten: grondmechanisch, milieukundig bodem en andere milieu - onderzoeken, akoestisch en archeologische onderzoeken 3 Bodemsanering 4 Aanleg voorzieningen binnen het exploitatiegebied 5 Aanleg voorzieningen buiten het exploitatiegebied 6 Aanpassingen buiten exploitatiegebied in verband met milieutechnische en veiligheidscontouren 7 Overige noodzakelijke kosten dan hiervoor genoemd die noodzakelijk zijn om gronden in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking te laten komen 8 Planontwikkelingskosten, Voorbereiding, Toezichtkosten, Beheerskosten 9 Investeringen ten behoeve van het opstellen van nieuwe gemeentelijke ruimtelijke plannen inzake het exploitatiegebied (bestemmingsplankosten) 10 Overige noodzakelijk te verrichten gemeentelijke apparaatskosten 11 Saldo van kosten en opbrengsten welke met tijdelijk beheer samenhangen 12 Kosten van planschadevergoedingen 13 Kosten van aanleg van voorzieningen opgelegd door een hogere overheid dan de gemeente welke niet via een gebruikstarief kunnen worden gedekt 14 Niet - terugvorderbare BTW, niet gecompenseerde compensabele BTW, andere Niet terugvorderbare belastingen over de hiervoor genoemde kostenelementen 15 Saldo van rente geïnvesteerd kapitaal en overige lasten en rente - opbrengsten 16 De kosten voor het vestigen en in stand houden van erfdienstbaarheden aan te merken als kosten voor Verwerving of als kosten in verband met maatregelen OPBRENGSTEN 17 Ramingen van de opbrengsten, subsidies en bijdragen van derden exclusief gemeentelijke subsidies dan wel van de genothebbenden krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van gronden binnen het exploitatiegebied 18 Opbrengst van uitgifte gronden 19 Overige opbrengsten 13