M E M O Aan : Commissie SOB Van : Wethouder Thijs Kroese Tel. nr : 0299-452637 Datum : 8 maart 2019 Onderwerp : Opzet Inrichting monitor woningvoorraad Bijlagen : Opzet van de monitor woningvoorraad Registratienummer : 1469692 Afgelopen jaar heeft u meerdere malen vragen gesteld over cijfers over de woningvoorraad. De vragen kwamen naar aanleiding van verschillende cijfers die u over de woningvoorraad aantrof in verschillende stukken. Bij de cijfers was vaak niet duidelijk uit welke bron de cijfers kwamen, wat de definitie was van de woning en op welke tijdsperiode ze betrekking hadden. Om te zorgen dat u één eenduidige bron krijgt waar de informatie staat die u zoekt is een voorstel gemaakt voor een jaarlijkse monitor woningvoorraad. Bij deze monitor is de Basis Administratie Gebouwen (BAG), als basis of vetrekpunt gekozen. Deze basisadministratie is wettelijk verplicht en vergelijkbaar met andere gemeenten. De cijfers van de BAG zijn ook de cijfers die CBS gebruikt en die aan de basis liggen voor bijvoorbeeld de berekening van de bijdrage die de gemeente krijgt uit het Gemeentefonds. Deze keuze betekent ook dat de definities van de BAG en de wijze van administreren leidend zijn. De cijfers over de Bevolking komen uit de Basisadministratie Personen ( BRP). Deze cijfers worden vervolgens aan de BAG cijfers gekoppeld Op de basisadministraties die wettelijk verplicht zijn is continue controle zowel op basis van de administratie als door controle buiten. Dat betekent dat er ook administratieve correcties plaats vinden. De cijfers over de sociale huurwoningen van de corporaties komen van de individuele administraties van de corporaties. De gemeente heeft in de BAG alleen staan dat er verblijfseenheden zijn met een woonfunctie en in de WOZ staat de naam van de eigenaar. We hebben met de corporaties afspraken gemaakt over de cijfers die ze aanleveren. In praktijk blijkt echter dat het nog een forse klus is om deze te leveren. Zij hebben ieder hun administratie op eigen manier ingericht. In de vastgoed-administratie staat dan bijvoorbeeld wel het energielabel maar niet of dit een zelfstandig of een onzelfstandige woning is of dat het een geliberaliseerde of sociale huurwoning is. Door fusies tussen corporaties in 2012 en 2014, wetswijzigingen in 2014 en 2015 en de overgang naar andere administratiesystemen is het niet mogelijk om de cijfers in een langjarige reeks weer te geven. Vanaf 2016 zijn de cijfers vergelijkbaar. De corporaties zetten nu stappen om tot een eenduidige monitor te komen. Als deze opzet van de monitor voor u voldoet zullen de cijfers volgens deze opzet in september aan u worden toegestuurd. Deze cijfers zullen op de website worden gezet en op het interne netwerk van de gemeente.
Woningmonitor De woningvoorraad Aantal woningen Voor het tellen van de woningvoorraad kijken we naar de situatie op van dat jaar. Een woning is een adres met een woonfunctie die voldoet aan de technische eisen van een woning volgens de BAG regelgeving, dit is exclusief ligplaatsen en standplaatsen. Onderstaande tabel/figuur laat de ontwikkeling van de woningvoorraad zien in de afgelopen vier jaar. Tabel 1 Woningvoorraad, 2016-2019 aantal woningen 2016 2017 2018 *Een woning is de kleinste binnen één of meer panden gelegen en voor woondoeleinden geschikte eenheid van gebruik die ontsloten wordt via een eigen afsluitbare toegang vanaf de openbare weg, een erf of een gedeelde verkeersruimte, en die onderwerp kan zijn van goederenrechtelijke rechtshandelingen. Een woning heeft minimaal één adres. 2019 Ontwikkeling van de woningvoorraad In onderstaande tabel ziet u de veranderingen (mutaties) in de woningvoorraad. Het jaartal geeft aan in welk jaar deze veranderingen hebben plaatsgevonden. De woningvoorraad neemt toe door nieuwbouw en overige toevoegingen. Het kan bijvoorbeeld gaan om een toevoeging door transformatie (van kantoor- of winkelruimte naar winkel) of splitsing van een woning in twee of meer woningen. De woningvoorraad neemt af door sloop of overige onttrekkingen, zoals samenvoeging of een verandering van de gebruiksfunctie. Deze afname is niet altijd permanent. Zo wordt bijvoorbeeld een woning gesloopt om vervolgens een nieuwe woning te plaatsen. Dit levert twee veranderingen op sloop en nieuwbouw) die niet altijd in hetzelfde jaar plaatsvinden. Tabel 2 Mutaties in de woningvoorraad, 2016-2019 woningen op toename afname saldo 2016 2017 2018 2019 x x x Aantal woningen per wijk De verdeling van het aantal woningen over de zeven wijken van is in onderstaande tabel/figuur weergegeven. Tabel 3 Woningvoorraad naar wijken, 2016-2019 2016 2017 2018 2019 Toe /afname 2016-2019 groeipercentage
Eigenschappen van de woningen Bouwperiode Het jaar waarin een gebouw is opgeleverd, wordt het bouwjaar genoemd. In onderstaande tabel/figuur staat per wijk het aantal woningen per bouwperiode. Tabel 4 Bouwperiode naar wijken, 2019 voor 1950 1950 t/m 1969 1970 t/m 1989 1990 t/m 2009 na 2010 abs. % abs. % abs. % abs. % abs. % Gemiddelde woningoppervlak Tabel 5 Gebruiksoppervlakte (GO) naar wijken, 2019 tot 40m 2 40-59 m 2 60-79 m 2 80-99 m 2 100-119 m 2 120-149 m 2 150 m2 en meer abs. % abs. % abs. % abs. % abs. % abs. % abs. % *het gebruiksoppervlakte wordt bepaald door hetgeen op vloerniveau wordt gemeten uitgaande van de binnenzijde van de omhullende scheidingsconstructies; voor de gebruiksoppervlakte wordt alleen meegerekend de oppervlakte waarboven de netto-hoogte 1,5 m of hoger is; gemeenschappelijke en algemene ruimten maken geen onderdeel uit van de oppervlakte van een verblijfsobject; conform NEN 2580 Woningtype Er zijn verschillende woningtypen, het belangrijkste onderscheid dat we maken is tussen eengezinsen meergezinswoningen. Als meerdere woningen een pand vormen, noemen we deze woningen meergezinswoningen. Een voorbeeld daarvan is een flat. Als dit niet het geval is dan spreken we van een eengezinswoning, bijvoorbeeld een rijtjeshuis. Tabel 6 Woningtype naar wijken, 2019 eengezinswoningen meergezinswoningen abs. % abs. %
Eigendomssituatie van woningen Om de eigendomssituatie van een woning te bepalen, wordt gebruikt gemaakt van de waardering onroerende zaak (WOZ). Er wordt hierbij onderscheid maakt tussen koop- en huurwoningen. Een koopwoning is een woning in eigendom van een particulier die ook de bewoner is van de woning. Onder corporatiehuur vallen woningen die in eigendom zijn van een woningbouwvereniging, woonstichting of woningcorporatie. Het betreft niet het aantal sociale huurwoningen, omdat alleen kan worden vastgesteld wie de eigenaar is. De hoogte van de huurprijs is niet bekend. Overige huur betreft huurwoningen in eigendom van onder andere bedrijven, particulieren en beleggers. De eigendomssituatie van de woningen in is te zien in onderstaande figuur/tabel. Tabel 7 Eigendomssituatie van woningen naar wijken, 2019 koop corporatie huur overige huur abs. % abs. % abs. % *bron: BAG/WOZ/bewerking team B&I Waarde van woningen in De WOZ geeft de waarde van de woningen weer. De gemeente bepaalt deze aan de hand van de verkoopprijzen van vergelijkbare en recent verkochte woningen. De WOZ wordt daarom over het voorgaande jaar vastgesteld. Bij stijgende woningprijzen, ligt de WOZ lager dan de werkelijke waarde. Andersom geldt ook dat als de verkoopprijzen dalen, de WOZ altijd iets hoger ligt dan de werkelijke waarde. In onderstaande tabel/figuur staat het aantal koopwoningen naar prijsklasse WOZ. De prijsklassen zijn gebaseerd op de hoogte van de hypotheek die men in 2017 kon afsluiten met een inkomen waarmee men in aanmerking kon komen voor een sociale huurwoning (tot 182.000), met een inkomen van 1,5 keer modaal (tot 250.000) en met een inkomen van 2 keer modaal ( 363.000 of meer). Tabel 8 Koopwoningen naar prijsklasse WOZ naar wijken, 2019 tot 182.000 182.000 tot 250.000 250.000 tot 363.000 363.000 of meer *Een koopwoning is een woning in eigendom van een particulier die ook de bewoner is van de woning. Waarde van woningen op basis van de WOZ *bron: BAG/WOZ/bewerking team B&I
Voorraad corporaties De cijfers over de sociale huurwoningen van de corporaties komen van de individuele administraties van de corporaties. De gemeente heeft in de BAG alleen staan dat er verblijfseenheden zijn met een woonfunctie en in de WOZ staat de nam van de eigenaar. We hebben met de corporaties afspraken gemaakt over de cijfers die ze aanleveren. In praktijk blijkt echter dat het nog ene forse klus is om deze te leveren. Zij hebben ieder hun administratie op eigen manier ingericht. In de vastgoed-administratie staat dan bijvoorbeeld wel het energielabel maar niet of dit een zelfstandig of een onzelfstandige woning is of dat het een geliberaliseerde of sociale huurwoning is. Door fusies in 2012 en 2014 van de corporaties, wetswijzigingen in 2014 en 2015 waarbij de definities veranderde en de overgang naar andere administratiesystemen waarbij niet alle variabelen werden meegenomen is het niet mogelijk om de cijfers in een langjarige reeks weer te geven. Vanaf 2016 zijn de cijfers vergelijkbaar. Niet alle woningen van de corporaties worden via Woonmatch of Woningnet verhuurd. Alleen de zelfstandige en onzelfstandige sociale huurwoningen. Er zijn ook woningen die de corporaties rechtstreeks aan een (zorg)instelling verhuurt. Dit kunnen zowel zelfstandige als onzelfstandige woningen zijn. Vrijesectorwoningen hebben een huurprijs van minimaal 720,42 prijspeil 2019. Dit zijn géén sociale huurwoningen. Deze woningen komen niet in aanmerking voor huurtoeslag. De exacte grens voor een sociale huurwoning wordt jaarlijks door het Rijk vastgesteld. In de jaren 2016, 2017 en 2018 was de grens 710,68 per maand. In de tabellen worden de grenzen genoemd die op het moment van publiceren van de monitor gelden. Tabel 9 Voorraad corporatiewoningen, 2016-2018 zelfstandig sociaal zelfstandig geliberaliseerd onzelfstandig sociaal aan instellingen verhuurd zelfstandig aan instellingen verhuurd onzelfstandig 31-12-2016 31-12-2017 31-12-2018 In onderstaande tabel staan per jaar de veranderingen in de woningvoorraad die binnen het referentiejaar plaatsvonden. De beginstand is van het referentiejaar. De wijze van verandering staat daaronder weergegeven. De plus- en mintekens geven aan of het gaat om een toeof afname van de woningvoorraad en het saldo geeft het aantal woningen aan waarmee de woningvoorraad toe- of afneemt. De beginstand min of plus het saldo is de eindstand op 31 december van het referentiejaar en tevens de beginstand van in het volgende jaar. Hier zal in de loop der tijd ieder jaar worden toegevoegd. Tabel 10 Ontwikkeling in de sociale huurwoningenvoorraad beginstand + nieuwbouw + aankoop + transformatie / verbouw (+/-) + van geliberaliseerd naar sociaal -/- verkoop -/- sloop -/- naar geliberaliseerd administratieve aanpassing *** 2016 2017 2018
saldo eindstand 31 december * Definitie: een sociale huurwoning is een woning met een niet-geliberaliseerd huurcontract (waarvan de huur in enkele gevallen wel > 720,42 kan bedragen) * Ook splitsing en samenvoeging zijn hierbij opgenomen *** correcties van eerder gemaakte fouten in de registratie Tabel 11 Woningenvoorraad naar prijsklasse eerste aftoppingsgrens < 607,46 tweede aftoppingsgrens 651,03 tot liberalisatiegrens 651,03-720,42 boven liberalisatiegrens > 720,42 31-12-2016 31-12-2017 31-12-2018 Tabel 12 Aantal verhuringen naar prijsklasse* 31-12-2016 31-12-2017 31-12-2018 eerste aftoppingsgrens < 607,46 tweede aftoppingsgrens 651,03 tot liberalisatiegrens 651,03 - ss 720,48 boven liberalisatiegrens > 720,48 verschil t.o.v. voorgaande jaar x * Toeslaggrenzen: behalve de 720,42 zijn dit netto grenzen (prijspeil 2019) Tabel 13 Woningvoorraad naar energielabel ultimo A B C D E F G onbekend *Definitie van energielabel conform Dvi 31-12-2016 31-12-2017 31-12-2018
Inwoners van Voor de telling van het aantal inwoners gaat het om het aantal op van dat jaar. Het aantal inwoners verandert in een jaar door geboorte, sterfte en verhuizing (van of naar de gemeente). Tabel 14 Aantal inwoners en gemiddelde woningbezetting naar wijken, 2017-2019 2017 2018 2019 aantal gem. woningbezetting inwoners bezetting inwoners bezetting aantal gem. woning- aantal gem. woning- inwoners *bron: BRP/BAG/bewerking team B&I Verhuisde personen tussen en andere gemeenten (vestiging en vertrek) Hieronder tonen we het aantal verhuisde personen tussen en andere gemeenten. Het gaat hierbij om het aantal verhuizingen tussen en 31 december van het desbetreffende jaar. Er is hierbij onderscheid gemaakt tussen personen die in zijn komen wonen (vestiging) en personen die naar een andere gemeente zijn verhuisd (vertrek). Tabel 15 Vestiging uit of vertrek naar gemeente of gebied van herkomst, 2018 Vesting Vertrek Saldo Beemster Edam-Volendam Landsmeer Oostzaan Waterland Wormerland Zaanstad Zaanstreek-Waterland Amsterdam overig MRA overig NH overig NL buitenland / onbekend *bron: BRP/bewerking team B&I
Verhuisde personen binnen Naast verhuizingen tussen en andere gemeenten verhuizen er ook personen binnen. In onderstaande figuur ziet u het aantal personen dat verhuisd is van een wijk naar een wijk. Het kan ook zijn dat iemand van en naar dezelfde wijk is verhuisd (bijv. ). Deze persoon is verhuisd van adres maar wel in dezelfde wijk blijven wonen. Tabel 16 Verhuisde personen van wijk (rijen) naar wijk (kolom), 2018 *bron: BRP/bewerking team B&I Purmer- Noord Purmer- Zuid Totaal