STEDENBOUWKUNDIGE VERORDENING INZAKE HET VERSTERKEN VAN DE WOONKWALITEIT De verduidelijking in de rechterkolom behoort niet tot de vastgestelde verordening en heeft als dusdanig geen rechtskracht Deze stedenbouwkundige verordening inzake het versterken van de woonkwaliteit heeft geen betrekking op de opdeling van woningen die in het verleden vergund werden, dan wel wordt vermoed vergund te zijn op het ogenblik van inwerkingtreding van deze verordening. TITEL 1: ALGEMENE BEPALINGEN Verordend gedeelte Artikel 1: Definities Voor de toepassing van deze stedenbouwkundige verordening wordt verstaan onder: 1 Woning Elk onroerend goed of het deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van een gezin of alleenstaande; 2 Kamer Woning waarin één of meer van de volgende voorzieningen ontbreken: WC, bad of douche, kookgelegenheid, en waarvan de bewoners voor deze voorzieningen afhankelijk zijn van de gemeenschappelijke ruimten in of aansluitend bij het gebouw waarvan de woning deel uitmaakt. Verduidelijking Woning: er wordt enkel een onderscheid gemaakt tussen woningen en kamers. Studio s, appartementen en ééngezinswoningen worden alle beschouwd als woningen. Enkel indien de bewoners aangewezen zijn op 1 of meerdere gemeenschappelijke voorzieningen (WC, bad, douche, keuken), wordt de entiteit als een kamer bekeken. Hiervoor is de Vlaamse Wooncode van toepassing en niet deze verordening.
3 Verbouwen Aanpassingswerken doorvoeren binnen het bestaande bouwvolume van een constructie waarvan de buitenmuren voor ten minste 60 % behouden worden; 4 Herbouwen Een constructie volledig afbreken, of méér dan 40 % van de buitenmuren van een constructie afbreken, en binnen het bestaande bouwvolume van de geheel of gedeeltelijk afgebroken constructie een nieuwe constructie bouwen; 5 Nieuwbouw Als nieuwbouw wordt beschouwd een volledig nieuw op te richten woning. 6 Buitenruimte De oppervlakte van het gedeelte van het perceel dat niet wordt ingenomen door bebouwing. Toegankelijke terrassen op verdiepingen en / of toegankelijke terrassen op platte daken zijn eveneens in de buitenruimte opgenomen. 7 Netto vloeroppervlakte van de woning Som van de netto vloeroppervlakte van de verschillende ruimtes die deel uitmaken van de woning, met uitzondering van daken en terrassen. De netto vloeroppervlakte van een ruimte wordt berekend door de oppervlakte te berekenen van die ruimte tussen de afgewerkte binnenzijden. Bij ruimtes met een plafondhoogte lager dan 180 cm wordt het deel met een plafondhoogte lager dan 180 cm niet opgenomen in de berekening van de netto vloeroppervlakte van de woning. De netto-vloeroppervlakte wordt berekend exclusief: kelder- en/of tuinbergingen, terrassen, gemeenschappelijke delen, buiten- en/of binnenmuren, (leidingen-)kokers. De gemeenschappelijke delen van een gebouw (bv. lift, trappenhal, gemeenschappelijke hal) maken deel uit van het gebouw en dus niet van de individuele woning. Deze mogen dus niet bij de netto vloeroppervlakte van de woning gerekend worden.
8 Fietsstalplaats een open of overdekte ruimte die voldoende groot en uitgerust is (bv. met klemmen, rekken, een steunmuur) voor het stallen van één fiets. 9 Parkeerplaats een ruimte waar één auto kan worden geparkeerd, meer bepaald een gesloten garage, een staanplaats in een gesloten ruimte of in open lucht daartoe speciaal aangelegd en uitgerust.
TITEL 2: WOONKWALITEITSNORMEN Verordend gedeelte Artikel 2: Toepassingsgebied Deze stedenbouwkundige verordening is van toepassing op elke woning gelegen op het grondgebied van de gemeente Westerlo. De verordening zal dienen bij de beoordeling van aanvragen voor het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning voor de nieuwbouw van een woning, het opsplitsen van een woning in 2 of meerdere woningen en elke wijziging van een hoofdfunctie naar die van wonen. Bij aanvragen voor het verbouwen, herbouwen en uitbreiden van een woning zijn de bepalingen van de verordening enkel van toepassing op het onderwerp van de aanvraag. Worden uitgezonderd van het toepassingsgebied: stedenbouwkundige aanvragen voor het bouwen, verbouwen, herbouwen en/of uitbreiden van hotel- of pensionkamers, alsmede de kamers, slaapzalen of cellen die deel uitmaken van gebouwen die worden aangewend als collectieve verblijfplaats zoals de tehuizen voor bejaarden, de verpleeginrichtingen, de kazernes, de internaten, de kloosters, de opvangcentra, de gevangenissen. Ook de aanvragen van sociale huisvestingsmaatschappijen worden vrijgesteld aangezien de sociale huisvestingsmaatschappijen reeds gebonden zijn aan de kwaliteitsnormen van de VMSW. Tenslotte worden ook de aanvragen voor assistentiewoningen in de zin van erkende assistentiewoningen conform de artikelen 33-36 van het woonzorgdecreet vrijgesteld. Aanvragen voor woningen die beschermd zijn als monument, stads- of dorpsgezicht of opgenomen zijn in de inventaris bouwkundig erfgoed worden vrijgesteld van artikel 5 en 6 indien de historische structuur van de woning niet strookt met de bepalingen uit de verordening. Verduidelijking Er wordt een onderscheid gemaakt tussen nieuwbouw, opsplitsen van een woning en wijziging van hoofdfunctie naar die van wonen enerzijds en verbouwen, uitbreiden en herbouwen anderzijds. Dit om te vermijden dat wie een aanvraag doet voor een bestaande woning waarvan één of meerdere bepalingen van onderhavige verordening niet van toepassing zijn geen stedenbouwkundige vergunning zou krijgen. Wie bv. een slaapkamer heeft met onvoldoende verlichting, maar een stedenbouwkundige aanvraag doet voor het uitbreiden van zijn keuken, kan dan toch een stedenbouwkundige vergunning verkrijgen.
Artikel 3: Ruimten Elke woning moet minstens beschikken over: een leefruimte (zit- en eetruimte) en een kookruimte; al dan niet in één ruimte geïntegreerd. een slaapruimte(n); een bergruimte van minimum 5 m²; een badkamer, minimaal bestaande uit lavabo en douche en / of bad (voorzien van stromend koud en warm water); een toilet met waterspoeling (al dan niet geïntegreerd in de badkamer); een buitenruimte. Alle ruimten moeten zich in de woning bevinden. Een tuin- of kelderberging telt dus niet mee als berging. Artikel 4: Oppervlaktenormen voor een woning Bij de nieuwbouw van meergezinswoningen, herbouwen en het opsplitsen van een woning in 2 of meerdere woningen moet de gemiddelde netto-vloeroppervlakte van alle woningen minstens 85 m² bedragen. De minimale netto-vloeroppervlakte per woning bedraagt minimaal 60 m². De netto-vloeroppervlakte wordt berekend exclusief: kelder- en/of tuinbergingen, terrassen, gemeenschappelijke delen, buiten- en/of binnenmuren, (leidingen-)kokers. In een gebouw met een netto-vloeroppervlakte van 340 m² (exclusief gemeenschappelijke delen) mogen dus maximum 4 woningen gerealiseerd worden. Dit betekent niet dat elke woning in het gebouw moet beschikken over een nettovloeroppervlakte van 85 m². Een woning met een nettovloeroppervlakte van 75 m² moet bv. gecompenseerd worden door een woning met een nettovloeroppervlakte van 95 m².
Artikel 5: Plafondhoogtes Bij nieuwbouw, herbouwen, het opsplitsen van een woning in 2 of meerdere woningen en elke wijziging van een hoofdfunctie naar die van wonen gelden volgende minimale plafondhoogtes: Minimum 2,50 m voor de leefruimte (zit- en eetruimte) en de kookruimte; Minimum 2,40 m voor alle overige ruimtes. Maximum 1/3de van een ruimte mag lager zijn dan de voor die ruimte geldende hoogte. De oppervlakte onder een hellend dak wordt niet meegerekend indien de vrije hoogte lager is dan 1.80m. Artikel 6: Daglichtnorm Iedere woning moet over voldoende verlichtings- en verluchtingsmogelijkheden beschikken. De leefruimte (zit- en eetruimte), keuken en slaapruimte(n) moeten daglicht ontvangen door tenminste één (dak)venster, met volgende minimumoppervlakte: - Voor de leefruimte (zit- en eetruimte) en keuken: minimum 1/8 ste van de vloeroppervlakte aan raamopening; - Voor de slaapruimte(n): minimum 1/12 de van de vloeroppervlakte aan raamopening. Door het toelaten dat 1/3 de van een ruimte lager mag zijn dan de voor die ruimte geldende hoogte, wordt er mogelijk gemaakt dat er bv. slaapkamers onder een hellend dak voorzien worden. Kelders moeten niet voldoen aan de minimale plafondhoogtes. Beglaasde buitendeuren worden als ramen gerekend. Aandachtspunten: - Bovenzijde raamopening 210cm t.o.v. afgewerkt vloerniveau (diepe lichtinval en reflectie langsheen plafond) - Aanzethoogte van ramen in kinderslaapkamers en bejaardenwoningen 100cm t.o.v. afgewerkt vloerniveau (zittend naar buiten kijken) - Aanzethoogte van dakvlakramen 100cm
Artikel 7: Zichten relatie buitenruimte Bij nieuwbouw, herbouwen, het opsplitsen van een woning in 2 of meerdere woningen en elke wijziging van een hoofdfunctie naar die van wonen moet er vanuit de leefruimte voldoende zicht naar de woonomgeving zijn. Hiervoor dient er in de leefruimte minimum 1 m² raamoppervlakte te zijn, waarvan de onderzijde zich op ten hoogste 110 cm van de vloer bevindt. Artikel 8: Oppervlaktenorm voor buitenruimte Bij nieuwbouw, het opsplitsen van een woning in 2 of meerdere woningen en elke wijziging van een hoofdfunctie naar die van wonen moet elke woning beschikken over een private bruikbare buitenruimte met een minimum oppervlakte van 12m². De vrije breedte van deze buitenruimte moet minimaal 2.50 m zijn, exclusief dakrand van een dakterras. Bij woningen die de leefruimte op de gelijkvloerse verdieping hebben, moet de privatieve bruikbare buitenruimte minstens 40 m² bedragen, waarbij de vrije breedte minimaal 6 m is. De buitenruimte moet vlot bereikbaar zijn vanuit de woning. Bij nieuwbouw, het opsplitsen van een woning in 2 of meerdere woningen en elke wijziging van een hoofdfunctie naar die van wonen moet de private buitenruimte aansluiten bij de leefruimte. Bij meergezinswoningen mag de buitenruimte ook gedeeltelijk collectief zijn op voorwaarde dat: - de collectieve buitenruimte voor alle bewoners toegankelijk is vanuit de eigen woning of een gemeenschappelijke ruimte; - de collectieve buitenruimte niet toegankelijk is voor auto s. - Evenwel dient elke woning in een meergezinswoning te beschikken over een private buitenruimte, die vlot bereikbaar is vanuit de woning. - De oppervlakte van de buitenruimte (privaat + collectief) bedraagt minimum 12m². Buitenruimten voorzien op de verdieping dienen de goede bezonning en privacy van de aanpalende bewoners te respecteren. Private buitenruimte moet aansluiten bij de leefruimte om te vermijden dat men bv. via een slaapkamer naar het terras moet.
Artikel 9: Parkeerplaatsen Bij nieuwbouw en herbouwen van een meergezinswoning, het opsplitsen van een woning in 2 of meerdere woningen en elke wijziging van een hoofdfunctie naar die van wonen moeten er per woongelegenheid minstens 1,5 parkeerplaats worden voorzien. Bij grondgebonden ééngezinswoningen moet er per woning 1 parkeerplaats worden voorzien. Wanneer het parkeren individueel georganiseerd wordt bij elke woning, dient het aantal parkeerplaatsen per wooneenheid apart berekend te worden. Wanneer het parkeren collectief wordt georganiseerd, dient het aantal parkeerplaatsen globaal berekend te worden op het totale aantal wooneenheden. Bij kommagetallen moet er afgerond worden naar een hogere eenheid. Vanaf meergezinswoningen met 6 woongelegenheden dient het parkeren ondergronds te gebeuren. Evenwel mag maximum 1/3 de van de parkeerplaatsen bovengronds worden voorzien. Bij technische onmogelijkheid om ondergronds te gaan, dat moet blijken uit een bijgevoegde motivatienota (stabiliteitsstudie of watertoets), vervalt de verplichting om de parkeerplaatsen deels of volledig ondergronds te voorzien. In voorkomend geval kunnen alle opgelegde parkeerplaatsen bovengronds voorzien worden. Het aanleggen van bovengrondse parkeerplaatsen kan enkel op voorwaarde dat er nog voldoende groenaanleg op het perceel wordt voorzien. De vergunningverlenende overheid kan de aanvraag weigeren wanneer het op redenen van goede plaatselijke ordening niet wenselijk is de geplande parkeerplaats te voorzien. De parkeerplaatsen en fietsstalplaatsen moeten voorzien worden hetzij op het bouwperceel zelf waarop het hoofdgebouw zal komen, hetzij op een aanpalend perceel, binnen een omtrek van 100m te rekenen van de omtrek van het bouwperceel op voorwaarde dat hiervoor geen bouwplaats moet opgeofferd worden. Een parkeerplaats moet minstens 2,5 meter breed en 5 meter lang zijn.
Artikel 10: Fietsstalplaats Bij nieuwbouw en herbouwen van een woning, het opsplitsen van een woning in 2 of meerdere woningen en elke wijziging van een hoofdfunctie naar die van wonen moeten er per woning 2 fietsstalplaatsen worden voorzien. Een fietsstalplaats moet gemakkelijk toegankelijk zijn vanaf de openbare weg en moet tenminste 0,7m breed, 1,75 m lang en 1,25 m hoog zijn. Gemakkelijk toegankelijk houdt bv. in dat er maximum 3 traptreden overbrugd moeten worden met de fiets. Artikel 11: Afwijkingsmogelijkheden Op gemotiveerd verzoek van de aanvrager, kan de vergunningverlenende overheid afwijkingen toestaan op de bepalingen van deze verordening. De afwijking kan worden toegestaan omwille van: - De specifieke kenmerken van site, gebouw of programma - de opname van een pand op de Inventaris van het Bouwkundige Erfgoed (indien de afwijking het behoud van de erfgoedwaarde ten goede komt) - een innovatieve oplossing waarbij de beoogde kwaliteiten die spreken uit de geest van de verordening worden bereikt op een wijze die afwijkt van de courante bouwwijze De afwijking moet een verbetering betekenen, niet alleen voor het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft, maar ook voor de ruimere omgeving. Afwijkingen inzake parkeerplaatsen en fietsstalplaatsen: Indien uit de stedenbouwkundige aanvraag blijkt dat het technisch onmogelijk is om aan artikel 9 en/of 10 van de verordening te voldoen, kan er worden afgeweken van de bepalingen hieromtrent. De verordening heeft een groot toepassingsgebied en bevat dus voornamelijk algemeen toepasbare regels waarin abstractie wordt gemaakt van zeer specifieke regelgeving. Evenmin kunnen deze regels rekening houden met uitzonderlijke situaties zoals een uitzonderlijk gevormd perceel, moeilijk op te lossen hoeksituaties, weinig courant voorkomende omgevingskarakteristieken, etc. Bovendien zijn ze opgemaakt met hoog op de doorsnee woonprogramma s en kan het nuttig zijn om voor specifieke woonprogramma s andere voorwaarden te hanteren. Een afwijking kan echter niet
Indien een aanvraag tot het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning afwijkt van één of meerdere bepalingen van deze verordening, moet de vergunningsaanvraag vergezeld gaan van een motiveringsnota. De motiveringsnota moet duidelijkheid geven over de gewenste afwijking(en) van het project ten opzichte van de verordening. De motiveringsnota beschrijft de motieven die aanleiding geven tot de vraag tot afwijking. Ze beschrijft de te verwachten impact van deze afwijkingen op de kwaliteiten die door de verordening worden beoogd voor project en omgeving, waarbij minimaal volgende elementen worden beschreven: - een opsomming van de bepalingen van de algemene bouwverordening waarvan wordt afgeweken - de aard en omvang van alle afwijkingen - een duidelijke en expliciete motivering voor de afwijkingen. Deze motivering omvat minstens: waarom er niet aan de betreffende bepaling(en) wordt voldaan dat de afwijking(en), zowel voor het gebouw als voor de ruimere omgeving, een verbetering betekent dat de geest van de verordening wordt bereikt, dat de achterliggende logica en doelstelling van de betreffende voorschriften gerespecteerd wordt. Indien de bevoegde stedenbouwkundig ambtenaar aan de vergunningverlenende overheid voorstelt een vergunning te verlenen voor werken die afwijken volgens de bepalingen hierboven vermeld, dan wordt dit in het verslag uitdrukkelijk vermeld en worden de redenen voor de afwijking omschreven. Indien de vergunningverlenende overheid beslist een vergunning te verlenen voor werken die afwijken volgens de bepalingen hierboven vermeld, dan wordt dit in de vergunningsbeslissing uitdrukkelijk vermeld en worden de redenen voor de afwijking omschreven. toegestaan worden om een programma en/of een vloeroppervlakte te realiseren, waardoor de ruimtelijke draagkracht van de omgeving overschreden wordt. De technische onmogelijkheid om geen of onvoldoende parkeerplaatsen en/of fietsstalplaatsen te voorzien moet blijken uit een gegronde motiveringsnota. Indien de parkeerplaatsen en fietsstalplaatsen volgens deze verordening niet voorzien worden, is het gemeentelijk belastingreglement inzake compensatoire vergoeding van toepassing. Om de afwijking te bekomen zal de aanvrager een uitdrukkelijke aanvraag moeten formuleren in de vorm van een motiveringsnota, horende bij de stedenbouwkundige aanvraag. Een voorbeeldmotiveringsnota is
opgenomen achteraan deze verordening. Met dergelijke mogelijkheid tot afwijken mag echter niet lichtzinnig worden omgegaan om te vermijden dat de afwijking de regel wordt. De beslissing tot afwijking wordt daarom uitdrukkelijk gemotiveerd in de adviezen van de stedenbouwkundig ambtenaar aan de vergunningverlenende overheid. Op deze wijze wordt de manier waarop met de afwijkingsmogelijkheden wordt omgegaan openbaar gemaakt. TITEL 3: SLOTBEPALINGEN Goedgekeurd bij besluit van de gemeenteraad van ***** op *********. Goedgekeurd door de Bestendige Deputatie van de provincie Antwerpen op **********. Gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op **********.
TITEL 4: VOORBEELD MOTIVERINGSNOTA voor AFWIJKING van de STEDENBOUWKUNDIGE VERORDENING INZAKE HET VERSTERKEN VAN DE WOONKWALITEIT Gegevens eigenaar/bouwheer: Gegevens architect: PERCEEL / PERCELEN DIE ONDERWERP VORMEN VAN DE AANVRAAG Ligging: Kadastrale gegevens: Korte beschrijving van de ruimtelijke context: BESCHRIJVING VAN PROJECT Nieuwbouw / verbouwing / renovatie: Beschrijving van ruimten en oppervlaktes van de verschillende programmaonderdelen: Ruimtelijke opzet: - stedenbouwkundige concept: - architecturaal concept: Beschrijving ruimtelijke, functionele en landschappelijke inpassing van het project: Beschrijving impact van het project op de omgeving (privacy/inkijk, bezonning, geluidshinder, etc.):
AFWIJKING VAN DE STEDENBOUWKUNDIGE VERORDENING INZAKE HET VERSTERKEN VAN DE WOONKWALITEIT Afwijking 1: De algemene bouwverordening waarvan wordt afgeweken: Aanduiding van mate van afwijking t.o.v. bepaling waarvan wordt afgeweken: Motivering van noodzaak tot afwijking t.o.v. de bepaling waarvan wordt afgeweken: - vanuit de specifieke kenmerken van site, gebouw of programma: - vanuit de opname van een pand op de Inventaris van het Bouwkundige Erfgoed (indien de afwijking het behoud van de erfgoedwaarde ten goede komt): - vanuit een innovatieve oplossing waarbij de beoogde kwaliteiten die spreken uit de geest van de verordening worden bereikt op een wijze die afwijkt van de courante bouwwijze: Motivering van verbetering door afwijking t.o.v. de bepaling waarvan wordt afgeweken: - voor het project zelf: - voor de ruimere omgeving: Aanduiding van behoud van achterliggende doelstelling t.o.v. de bepaling waarvan wordt afgeweken: Afwijking 2: idem als hierboven. Etc.