Grond voor betaalbaar wonen George de Kam Honorair hoogleraar Volkshuisvesting en grondmarkt Rijksuniversiteit Groningen g.r.w.de.kamrug.nl Presentatie op symposium Betaalbaarheid van het wonen 12 november 2014 Den Haag
Denkmodel grond voor sociale woningbouw Laag rendement sociale huur rechtvaardigt grondprijsmatiging Niet voorbij ondergrens kwaliteit (ligging, dichtheid, voorzieningen en inrichting openbare ruimte).. Markt levert niet tenzij. Verschillende interventies
Interventies grondbeleid Subsidie: nu even niet Publieke voorziening (gemeente) Actief grond en ontwikkelbeleid corporaties Via ruimtelijk beleid (inclusionary housing, kwalitatieve locatie-eisen) de praktijk: enkele uitkomsten gepubliceerd in Bouwgrond voor de volkshuisvesting 10 jaar corporatiepraktijk en een blik op de toekomst. (George de Kam, 2012. Almere: Nestas)
Wat heeft het grondbeleid opgeleverd (1995-2011)? Substantiële omvang nieuwbouw door corporaties, bijdrage kwaliteit en differentiatie in wijken Herstructurering: vernieuwing na-oorlogse wijken grotendeels op kosten van corporaties Grondprijs matiging: (gebaseerd op 80 projecten 2009-2011) 19 a 26.000 op uitleg- en functieverandering 11 a 20.000 in herstructureringsgebieden Koop met korting / koopgarant en dergelijke Robin Hood effect woningen 6.500 euro mits Robin Hood effect grondexploitatie 13.000 euro mits
Analyse: hoe komen corporaties aan Drie deelmarkten: Bouwrijp Ruwe bouwgrond Potentiële bouwgrond grond? Overzicht eigendom (2009): 150 van de 359 corporaties > 600 vhe: geen grond 209 wel, gemiddeld 22 HA, 1.500 euro per vhe, 26 m2, 2,1 miljard.
Deelmarkten voor grond Doel: woningen bouwen Productiemiddel: bouwrijpe kavel Proceseigenaar derden Make or Buy Proceseigenaar corporatie Deelmarkt: Bouwrijpe grond Deelmarkt: Ruwe bouwgrond De markt voor ruwe bouwgrond Bestemmingswijziging De markt voor potentiele bouwgrond
Analyse: hoe maken zij keuzes? Bouwrijp, ruw of potentieel: drie deelmarkten Welke factoren verklaren de keuze tussen deze drie deelmarkten Context Markt Gemeente Interne competenties
Wat verkeerd kan gaan. Aankopen op verkeerde plaatsen Te veel Te hoog risico Te dure aankopen Ruwe of potentiële bouwgrond Turnkey levering Te hoge kosten in ontwikkelproces Omzet per medewerker Onvoldoende transparantie
Bouwpotentieel: bouwpotentieel berekend, een eenvoudig kengetal dat laat zien hoeveel jaren corporaties vooruit kunnen met hun grondposities. Bij bijna 40 procent van de corporaties is dat minder dan vijf jaar, maar bij 63 corporaties is het bouwpotentieel meer dan 15 jaar
Bouwpotentieel in productiejaren
Hoe komt dat? Marktfluctuaties Ambitie < > Overmoed Verhouding met gemeente te veel/te weinig vertrouwen Druk om te investeren Gebreken in toezicht Financieringsruimte Onkunde.. En wat zijn de recente ontwikkelingen 2010-2012? (gebaseerd op CFV Corporaties in Perspectief 2013)
2010 2011 2012 aantal corporaties 376 376 376 percentage met grondposities 60% 64% 68% waarde grondposities per vhe (ongewogen gemiddelde) 1.438 1.322 1.098 percentage met grond met bouwbestemming 47% 52% 58% percentage met grond zonder bouwbestemming 32% 35% 36% percentage grond zonder bouwbestemming in grondportefeuille 71% 72% 76%
x 10000 Grondbezit woningcorporaties 2010 2011 2012 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 totaal oppervlak grond zonder bouwbestemming totaal oppervlak grond met bouwbestemming
Nieuwbouw huur 2010-2012 nieuwbouw en grond 2010 2011 2012 totaal aantal corporaties 376 376 376 nieuwbouw huur aantal corporaties met nieuwbouw huur 231 242 251 grondkosten gemiddeld 23.619 27.293 25.246 totaal nieuwbouw huur 22.351 24.928 25.923
Nieuwbouw koop 2010-2012 nieuwbouw koop 2010 2011 2012 aantal corporaties met nieuwbouw koop 140 115 125 aantal koopwoningen 5.626 5.245 4.356 netto verkoopresultaat koop 7.369-5.562 1.488 aantal corporaties met verkoop winst 71 52 71 gemiddelde verkoopwinst 31.600 16.161 23.495 aantal corporaties met verkoop verlies 57 58 50 gemiddelde verkoopverlies -22.812-25.614-29.643 resultaat koop voor sector 41.457.994-29.172.690 6.481.728 totaal nieuwbouw 27.977 30.173 30.279 aandeel koop 20% 17% 14%
Verliezen niet gerealiseerde projecten verliezen niet gerealiseerde projecten 2010 2011 2012 aantal corporaties met verliezen niet gerealiseerde projecten 87 99 113 percentage corporaties met verliezen niet gerealiseerde proj. 23% 26% 30% gemiddeld verlies niet gerealiseerde projecten -506.000-904.000-823.000 totaal verlies niet gerealiseerde projecten -44.030.000-89.500.000-93.001.000
Balans grondbeleid 2010-2012 tentatieve balans grondbeleid corporaties 2010 2011 2012 resultaat koop voor sector 41.457.994-29.172.690 6.481.728 totaal verlies niet gerealiseerde projecten -44.030.000-89.500.000-93.001.000 saldo ontwikkeling koopwoningen sector -2.572.006-118.672.690-86.519.272 saldo per corporatie die koopwoningen bouwt -18.371-1.031.936-692.154 grondprijsmatiging huur tov commerciele grondprijs 37.500 310.254.231 254.440.096 317.660.442 pm: afwaardering grondposities
Enkele recente trends Terugval bouwproductie, maar tot 2012 beperkte effecten bij corporaties, wel meer turnkey omzettingen, minder koop Maatregelen mbt grondportefeuille (op basis van cfv gegevens): afwaarderen grond tot meer reele waarde; gronden afstoten; beperking verwervingen ruwe bouwgrond; Verder: risicomanagement, verkleinen ontwikkelingsafdelingen, opdoeken verbintenissen tbv ontwikkeling
En hoe verder? Intern Visie en bedrijfscultuur Lokaal verbonden Transparant Professioneel Extern Novelle Omgevingswet Parlementaire enquête Markt /regionale verschillen
Parlementaire enquête (p179) Verwerving uitsluitend in vastgesteld bestemmingsplan (met functie wonen voor de betreffende locatie) of op een in de gemeentelijke woonvisie betrokken woningbouwlocatie waarvoor de planvorming loopt. Gewenst aandeel sociaal in woonvisie Afdwingbaarheid via ruimtelijk beleid plus actief of faciliterend grondbeleid Tk 2014-2015, 33 606 nr 4 p 179
Novelle DAEB grond: bouwplan binnen 5 jaar, > 90% sociaal Markttoets voor niet-daeb
Omgevingswet Omgevingsplan > omgevingsvergunning Centraal: zorg voor de fysieke leefomgeving Art 4.12 locatieontwikkelingsregels: functies naar locaties, regels bouwactiviteiten Mogelijk beleidsregels door gemeente (bv welstand) Mogelijk omgevingswaarden (kan ook Rijk of Provincie) Exploitatieplan, en mogelijkheid regels voor woningbouwcategorieën blijft, komt in Omgevingsbesluit