Taxatierapport Burgemeester Letteweg 30, 3233AG Oostvoorne Waardepeildatum: 23-6- Door: Van der Hoek Makelaars
SAMENVATTING COMMERCIEEL Printdatum 4-10- VanderHoekMakelaarsBV Dossiernummer 3233AG30 VMS taxatienummer 1649811 Object Adres Bouwjaar 2009 Cultureel Centrum De Man Burgemeester Letteweg 30 te Oostvoorne Kadastraal Oostvoorne, D, 3413 Eigendomsituatie Eigendom Perceelsoppervlakte m2 1.161 OBJECT Type object Eigenaar/gebruiker Bouwjaar 2009 Monument Nee VVO of GBO 802 BVO 850 Verhouding VVO + GBO/BVO 94,34% MARKTWAARDE Opdrachtgever Contactpersoon Eigenaar Taxateur Gemeente Westvoorne De heer M. Westerhout Gemeente Westvoorne Waardepeildatum 23 juni Sebastiaan van der Velden RT RMT FFP Markthuur 58.160 Exploitatielasten % markthuur 22,37% Markthuur 60.000 UITGANGSPUNTEN Bijzondere uitgangpunten Markthuur van uitsluitend het horeca gedeelte 20.360,-- p/j. Van der Hoek Makelaars, pagina 2 van 24
Inhoud A B C D E F G H I J Opdracht Taxatie Juridisch Locatie Object Gebruik Onderbouwing Algemene uitgangspunten Waardebegrippen en definities Bijlagen Van der Hoek Makelaars, pagina 3 van 24
A Opdracht A.1 Opdracht en opname Naam opdrachtgever Adres opdrachtgever Opdracht namens opdrachtgever verstrekt door Opdrachtbrief Gemeente Westvoorne Raadhuislaan 6, 3235 AP Rockanje De heer M. Westerhout Op 23 juni is door taxateur een opdrachtbrief verzonden. Tussen het verzenden van de opdrachtbrief en het feitelijk uitbrengen van de taxatie zijn geen wijzingen gedaan op de opdracht. De opdrachtbrief is als bijlage 1 aangehecht aan de rapportage. (EVS 4.3 en 4.5.2) A.2 Kantoor en specialisatie Taxateur Naam kantoor Adres kantoor Sebastiaan van der Velden RT RMT FFP Van der Hoek Makelaars Telefoonnummer 0181-484000 Emailadres Lid van / aangesloten bij Ingeschreven in register onder nummer(s) Kwalificatie van de taxateur Bedrijfsmatig Vastgoed en Wonen Controlerend taxateur Voorweg 2, 3233SK Oostvoorne sv@vanderhoekmakelaars.nl NVM, sectie Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT, RT529237088 Telefoonnummer 010-4226144 Emailadres Lid van / aangesloten bij Ingeschreven in register onder nummer(s) Kwalificatie van de controlerend taxateur Bedrijfsmatig Vastgoed en Wonen A.3 Verklaringen taxateurs Interne kwaliteitsborging Kolpa Makelaars B.V., C. Freeke-Winterswijk RT RMT freeke@kolpa.nl NVM, sectie Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT, RT529237088 Voor iedere taxatie die wordt uitgevoerd door Van der Hoek Makelaars wordt een interne toets gedaan op mogelijke conflicts of interest. Van der Hoek Makelaars heeft deze taxatie uitgevoerd als gecertificeerde taxateur en verklaart niet recent betrokken te zijn geweest bij transacties en/of taxaties ten aanzien van het getaxeerde object welke betrokkenheid kan leiden tot belangenverstrengeling.daarom acht van der Hoek Makelaars zich gekwalificeerd om deze taxatie volledig onafhankelijk uit te voeren voor het doel van deze taxatie. Van der Hoek Makelaars, pagina 4 van 24
Roulatie De taxateur verklaart dat de taxatie van onderhavig vastgoed object in overeenstemming met de fundamentele beginselen van het NRVT en nadere vereisten, waaronder de regels omtrent roulatie, verricht is. Onafhankelijkheid De taxateur verklaart niet in dienstbetrekking te staan tot de opdrachtgever of een aan hem gelieerde vennootschap. De taxateur is niet eerder betrokken geweest bij enige opdracht betrekking hebbend op het onderhavige object en opdrachtgever. De taxateur verklaart dat hij niet recentelijk betrokken is geweest c.q. binnen afzienbare termijn wordt betrokken bij de te waarderen onroerende zaken, in welke hoedanigheid dan ook, welke betrokkenheid eventueel kan leiden tot belangenverstrengeling. (EVS 3.5.3) Educatie en routine Van der Hoek Makelaars bevestigt dat de taxateurs die deze opdracht hebben uitgevoerd en het taxatierapport hebben ondertekend, beschikken over lokale en sectorale kennis van de specifieke markt, en voorts permanente educatie volgen om taxaties vakbekwaam te kunnen uitvoeren. Op basis hiervan acht Van der Hoek Makelaars zich gekwalificeerd om deze taxatie met voldoende kennis van zaken voor het omschreven doel uit te voeren. Plausibiliteitstoets controlerend taxateur Het taxatierapport is door een onafhankelijke deskundige en gecertificeerde taxateur conform de NRVT richtlijnen op plausibiliteit getoetst. De plausibiliteitsverklaring is als bijlage aan het rapport toegevoegd. Taxatiestandaarden Deze taxatie is uitgevoerd in overeenstemming met: De Algemene gedrags- en beroepsregels Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), vastgesteld november 2015; Het Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT en voor zover van toepassing het Addendum Grootzakelijk Vastgoed NRVT, beide vastgesteld november 2015; Op deze taxatie zijn de EVS 2012 van toepassing. Ingeval strijdigheid tussen genoemde standaarden prevaleren de richtlijnen van de EVS. De taxateur is op de hoogte van de inhoud van deze taxatierichtlijnen en heeft gehandeld overeenkomstig deze richtlijnen. Aansprakelijkheid en publicatie Het taxatierapport is uitsluitend bestemd voor de opdrachtgever. Ten aanzien van de inhoud wordt geen verantwoordelijkheid tegenover anderen dan de opdrachtgever aanvaard en slechts voor het doel van de opdracht. Van de door de opdrachtgever en/of derden ter beschikking gestelde informatie is kennis genomen. Indien mocht blijken dat de informatie onjuist en/of onvolledig is geweest, wordt hiervoor geen aansprakelijkheid aanvaard. Indien er sprake is van een concept rapport houdt dit een voorlopige vaststelling van de waarde(n) van het object in, welke vooruitlopend wordt verschaft op de definitief vast te stellen waarde(n). Aan het concept rapport en de daarin vermelde voorlopige waarde(n) kunnen geen rechten worden ontleend. Van der Hoek Makelaars behoudt zich het recht voor om het concept rapport op grond van veranderingen die de waarde (n) van het object bei nvloeden aan te passen alvorens overgegaan wordt tot afgifte c.q. ter beschikkingsteling van het definitieve taxatierapport. Van der Hoek Makelaars, pagina 5 van 24
B Taxatie B.1 Onderwerp van de taxatie Korte objectomschrijving: In centrum van Oostvoorne gelegen cultureel centrum met horecaruimte, keuken, theaterzaal, spreek - presentatiekamers, ondergrond en verdere toebehoren. Adres: Burgemeester Letteweg 30, 3233AG Oostvoorne VMS taxatienummer 1649811 Datum opname en inspectie 23-06- Inspectie Mate van inspectie B.2 Doel van de taxatie Het vaststellen van de markthuur ten behoeve van: Inzicht in waardering O.G. Taxateur heeft het object zowel inwendig als uitwendig volledig kunnen inspecteren. Inpandige inspectie Waardepeildatum 23-06- Scope taxatie Te taxeren belang Gehanteerde valuta Taxatie Eigendom Alle bedragen zijn in Euro's B.3 Waardering Het object is per waardepeildatum getaxeerd op Markthuur per jaar Zegge 60.000 zestigduizend euro Taxateur Handtekening Controlerend taxateur Handtekening Sebastiaan van der Velden RT RMT FFP Datum 4-10- Plaats Oostvoorne Kolpa Makelaars B.V., C. Freeke-Winterswijk RT RMT Datum 4-10- Plaats Rotterdam Van der Hoek Makelaars, pagina 6 van 24
Plausibiliteit taxatie Taxateur heeft het betreffende taxatierapport van het getaxeerde object door S. van der Velden RT RMT FFP beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde. B.4 Uitgangpunten en overige bepalingen Uitgangspunten & bepalingen Koper en verkoper handelen in alle redelijkheid; de hypothetische verkoopperiode is passend voor de soort onroerende zaak en heeft plaats gevonden voor de taxatiedatum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk blijven; de onroerende zaak is zo breed mogelijk in de markt aangeboden; geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde; om de marktwaarde te schatten moet de taxateur éérst bepalen wat de optimale aanwending is, ofwel het meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik. Bijzondere uitgangspunten & bepalingen Markthuur van uitsluitend het horeca gedeelte 20.360,-- p/j. Afwijkingen Een eventueel in de toelichting opgenomen rekenkundige specificatie dient te worden beschouwd als slechts één van de indicaties van de getaxeerde waarde, en kan hiervan nadrukkelijk afwijken. Indien meerdere scenario's zijn doorgerekend, behoeven deze niet alle te zijn vermeld. Toelichting op de waardering Naast de BAR/NAR methode is er rekening gehouden met het aanbod en gedane transacties van diverse referentieobjecten. Gehanteerde methodiek In deze taxatie is gekozen om te rekenen met de BAR/NAR methode. De uitwerking van deze waarderingsgrondslag met het metrage globaal opgemeten volgens de meetnormering NEN2580 van de diverse ruimten vindt u in de bijgevoegde rekenmodellen. Bij deze waardering zijn wij er vanuit gegaan dat er geen negatieve milieuaspecten, zoals bodemverontreiniging, luchtverontreiniging, asbest bevattende bouwmaterialen in-, op-, of onder het getaxeerde registergoed aanwezig zijn die de waarde van het getaxeerde op korte of langere termijn zullen beïnvloeden en die kunnen leiden tot een saneringsverplichting van een overheidsorgaan. Uitgangspunt : fictie schone grond. Aanpassingen op conceptrapportage De conceptrapportage is besproken met de opdrachtgever. De opdrachtgever heeft geen opmerkingen aan de taxateur geuit die van invloed zijn geweest op de waardering. Wezenlijke veranderingen in de waarde voor of na taxatiedatum Volgens de eigenaar en taxateur zijn er geen wezenlijke veranderingen opgetreden voor of na waardepeildatum. Schattingsonnauwkeurigheid De verhuurbare metrage is globaal opgemeten volgens de meetnormering NEN2580. Taxateur is derhalve niet aansprakelijk voor onnauwkeurigheden in de betreffende metingen. Van der Hoek Makelaars, pagina 7 van 24
B.5 Inzage Soort informatie Inzage Bron / opmerking Eigendomsbewijs Ja Kadaster.nl Kadastrale gegevens Ja Kadaster.nl Splitsingsakte Erfpachtgegevens Huurdersoverzicht Niet van toepassing Niet van toepassing Nee Huurovereenkomsten Ja Opdrachtgever Sideletters / allonges Niet van toepassing Plattegronden Ja Opdrachtgever Meetcertificaat Inspectie rapporten Meerjaren onderhoudsplanning Nee Nee Nee Bestemmingsplan Ja Ruimtelijkeplannen.nl Omgevingsvergunning Gebruiksvergunning Bodemonderzoek Asbestonderzoek Milieu informatie overheid Milieuvergunning Overig Niet van toepassing Niet van toepassing Niet van toepassing Niet van toepassing Niet van toepassing Niet van toepassing Niet van toepassing Van der Hoek Makelaars, pagina 8 van 24
C Juridisch C.1 Privaatrechtelijke aspecten Type eigendom Eigenaar Eigendom Gemeente Westvoorne Kadastrale omschrijving object Plaats Sectie Kadastraal nummer Index Oppervlak m2 % eigendom Oostvoorne D 3413 1.161 100% Totaal 1.161 Bijzondere privaatrechtelijke bepalingen: Er zijn geen bijzondere privaatrechtelijke bepalingen Beschrijving erfpacht NVT C.2 Publiekrechtelijke aspecten Bestemmingsplan Maatschappelijk conform ruimtelijkeplannen.nl Gebruik is overeenkomstig het bestemmingsplan Ja Opmerkingen bestemmingsplan NVT Monument Wet voorkeursrecht gemeenten Nee Nee Vestigingseisen Maatschappelijke doeleinden. Zie bestemmingsplan voor meer info. Bijzondere publiekrechtelijke bepalingen Geen Van der Hoek Makelaars, pagina 9 van 24
D Locatie Wijk, stand, voorzieningen, aard van de belendingen Het object is gelegen in het centrum van Oostvoorne op een goede zichtlocatie met gelijke belendingen. Bereikbaarheid Het object is goed te bereiken met nabij gelegen N15 en openbaar vervoer op loopafstand. Voorzieningen Object is gevestigd in het centrum van Oostvoorne met voldoende parkeergelegenheden en redelijk tot goede bereikbaarheid met openbaar vervoer. Parkeermogelijkheden Voldoende openbare parkeergelegenheden. De taxateur heeft onderzoek verricht naar eventuele omgevingsfactoren die de (toekomstige) waarde ontwikkeling substantieel zouden kunnen beinvloeden en komt tot de volgende conclusie Er zijn geen waarde beïnvloedbare ontwikkelingen gepland. Locatie beoordeling Prima zichtlocatie met goede bereikbaarheid en voldoende openbare parkeergelegenheden. Van der Hoek Makelaars, pagina 10 van 24
Van der Hoek Makelaars, pagina 11 van 24
E Object Bouwjaar 2009 Bouwkwaliteit Bouwaard materialen en constructie Uitstekend Traditionele bouw met systeemelementen, betonnen vloeren, gemetselde gevels, pannen gedekt, CV installatie en ventilatie. Gerealiseerde aanzienlijke wijzigingen en uitbreidingen Er hebben na de bouw geen wijzigingen of uitbreidingen plaatsgevonden. Onderhoudstoestand De onderhoudstoestand is goed te noemen. Onderhoud binnen Uitstekend Onderhoud buiten Uitstekend Toelichting onderhoud Het object is in 2009 nieuw gebouwd en verkeert in uitstekende staat van onderhoud. Achterstallig onderhoud 0 De volgende van belang zijnde gebreken zijn door de taxateur waargenomen Er zijn geen gebreken geconstateerd. Milieuaspecten en vergunningen NVT Duurzaamheid Er zijn geen duurzame en energetische voorzieningen aanwezig. Energielabel Energielabel is niet voorhanden. Object beoordeling Het object is in 2009 nieuw gebouwd en verkeert in uitstekende staat van onderhoud. Het wordt gebruikt als cultureel centrum waarvoor het uitermate geschikt is. Van der Hoek Makelaars, pagina 12 van 24
F Gebruik F.1 Gebruik Huidig gebruik Het object wordt als cultureel centrum gebruikt. Ruimtetypes Ruimtetypes BVO m2 stuks VVO m2 huur/unit % huur markthuur VEX Type Horecaruimte / foyer 180-170 100 29,23% 17.000 ot01-cafe / restaurant Keuken / opslag 45-42 80 5,78% 3.360 ot01-cafe / restaurant Grote zaal met podium 276-260 70 31,29% 18.200 ot01-cafe / restaurant Kelder / sanitaire ruimtes 133-125 50 10,75% 6.250 ot01-cafe / restaurant Opslag / kleedruimte 53-50 50 4,3% 2.500 ot01-cafe / restaurant Zalen / verdieping 164-155 70 18,66% 10.850 ot01-cafe / restaurant Totaal 850-802 100% 58.160 Voorgenomen gebruik Gelijk aan huidig. Gebruiksmogelijkheden Theater, horeca en zalenverhuur. Van der Hoek Makelaars, pagina 13 van 24
G Onderbouwing G.1 Markt Marktvisie algemeen De huidige marktomstandigheden zijn als redelijk tot goed te omschrijven. Dit gevoed door het toenemende consumentenvertrouwen en de lage rentestand. Hierdoor ontstaat een toenemende vraag naar bedrijfsruimtes wat een gunstig effect heeft op de huurprijzen. De lage rente geeft tevens een impuls aan de rendementen en prijsontwikkeling. Marktvisie regionaal / lokaal Commercieel Vastgoed 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Inflatie verwachting 1,40% 1,40% 1,50% 1,70% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90% Kosten verwachting 1,75% 1,75% 1,88% 2,13% 2,38% 2,38% 2,38% 2,38% 2,38% 2,38% Markthuur verwachting 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% De lokale marktomstandigheden zijn als redelijk tot goed te omschrijven. Door de uitbreiding van de 2e Maasvlakte is er lokaal voldoende werkgelegenheid wat een positief effect heeft op de lokale bedrijvigheid. De markthuurontwikkeling schalen wij in als stabiel. Dit evenals de verkoopprijsontwikkeling. Derhalve gerekend met een marktconforme Yield van 7,5% waarvan 4% risicovrij rendement en 3,5% risico opslag. G.2 Referenties Huurtransacties Datum Adres Plaats m2 Markthuur Contracthuur Incentives 1-4-2015 Centrum Horst Oostvoorne 700 78 55.000 3-8- Centrum Meppel Oostvoorne 600 70 42.000 1-12-2012 Borne Oostvoorne 738 67 49.500 Toelichting huur referenties Toelichting koop referenties Aangezien de opdracht zich beperkt tot het bepalen van de markthuur zijn er geen koopreferenties toegevoegd. Van der Hoek Makelaars, pagina 14 van 24
G.3 Correcties Correcties Er zijn geen correcties toegepast. Bijzondere waardecomponenten Er zijn geen bijzondere waardecomponenten geconstateerd. G.4 SWOT analyse Sterktes Het object is in 2009 nieuw gebouwd (herbouwd) en verkeerd in goede staat van onderhoud. Het is tevens op een goede locatie in de dorpskern van Oostvoorne gelegen. Kansen Deelverhuur van horeca en zalen. Bestemmingswijziging noodzakelijk. G.5 Beoordeling Zwaktes Beperkte doelgroep huurders / kopers. Bedreigingen Geen eigen parkeergelegenheid. Beoordeling courantheid verhuur Voldoende De vraag naar horecaruimtes is redelijk tot goed te noemen in de dorpskern van Oostvoorne. Hierdoor is het horeca gedeelte goed te verhuren / verkopen. Voor de zalen/theater is de vraag echter beperkt waardoor het object in zijn geheel moeizaam te verhuren / verkopen is. Beoordeling courantheid verkoop Verkooptijd (maanden) 12 Voldoende De vraag naar horecaruimtes is redelijk tot goed te noemen in de dorpskern van Oostvoorne. Hierdoor is het horeca gedeelte goed te verhuren / verkopen. Voor de zalen/theater is de vraag echter beperkt waardoor het object in zijn geheel moeizaam te verhuren / verkopen is. Van der Hoek Makelaars, pagina 15 van 24
H Algemene uitgangspunten Onderstaande algemene uitgangspunten zijn op deze waardering van toepassing tenzij uitdrukkelijk anders vermeld in deze rapportage Bouwkundige en technische staat 1 Hoewel wij bij onze inspectie en opname van de onroerende zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud, hebben wij, voor zover wij in staat gesteld zijn om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. 2 Bij de beoordeling van het onderhoud is een relatie gelegd met de ouderdom van het gebouw. Technische en/of functionele veroudering van de onderdelen is daarbij in relatie gebracht tot de ouderdom, type gebruik en de (multi-) functionaliteit van het gehele gebouw. 3 De beoordeling van het onderhoud is geen bouwkundig rapport en geeft slechts een indicatief inzicht. Voor meer gedetailleerde informatie adviseren wij een bouwkundig onderzoek. 4 De onderhoudstoestand van het dak is uitsluitend vanaf de begane grond beoordeeld. 5 Bij de waardering is ervan uitgegaan, dat de in het getaxeerde aanwezige technische installaties in functionerende staat van onderhoud verkeren voor het huidige gebruik, zodat eventuele van overheidswege vereiste periodieke goedkeuringen zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen. De aanwezige apparatuur / installaties is/zijn niet gecontroleerd op de werking daarvan. 6 De taxateurs aanvaarden geen aansprakelijkheid met betrekking tot de onderhoudstoestand zelf of mogelijke verborgen gebreken. 7 Ten behoeve van een taxatie waarin de opstallen, nog gerealiseerd dan wel verbouwd en opgeleverd dienen te worden, wordt ervan uitgegaan dat eventuele (verbouwings-) werkzaamheden naar de eisen van goed en deugdelijk werk door een erkende aannemer worden uitgevoerd, gebruikmakend van duurzame materialen en onder voorbehoud van inspectie achteraf. 8 Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er door ondergetekende van uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn. 9 De bruto oppervlakte is, tenzij anders opgegeven, gedefinieerd door het Nederlands Normalisatieinstituut in NEN 2580 en de verhuurbare oppervlakte in bijlage B van NEN 2580. Voor de gebruikte termen, definities en bepalingsmethoden wordt verwezen naar de NEN 2580 oppervlakten en inhouden van gebouwen 10 Wij hebben geen rekening gehouden met verschillen die eventueel zijn opgetreden tussen inspectiedatum en de waardepeildatum of tussen waardepeildatum en datum taxatierapport. Milieu 1 Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de grond en de opstallen vrij zijn van giftige stoffen c.q. stoffen welke gevaarlijk zijn voor de volksgezondheid en/of het milieu, dan wel de functionaliteit van het perceel aantasten. 2 Wij hebben geen onderzoek verricht of laten verrichten naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden. 3 Bij de inspectie van het pand is globaal onderzocht of bij de bouw gebruik werd gemaakt van materialen die naar de huidige inzichten gevaar zouden kunnen opleveren voor het milieu en/of de gezondheid van de mens, zoals in het bijzonder asbest. 4 Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn. Voor zover er in dit rapport melding wordt gemaakt van (mogelijke) verontreiniging is lid 1 van deze paragraaf Milieu onverminderd van toepassing. 5 Tenzij uit de rapportage anders blijkt zijn we bij de taxatie ervan uitgegaan dat er geen materialen in het gebouw zijn verwerkt die belastend zijn voor het milieu en/of de volksgezondheid. Van der Hoek Makelaars, pagina 16 van 24
6 Wij hebben aangenomen dat het gehele complex vrij is van legionella en dat adequate maatregelen zijn getroffen om het ontstaan van legionella te voorkomen. 7 Bij de bouw, verkoop en verhuur van een gebouw dient er een energieprestatiecertificaat aanwezig te zijn. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de aanwezigheid van een energieprestatiecertificaat gaan wij ervan uit dat dit voldoet aan de laatste eisen. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de afwezigheid van een energieprestatiecertificaat wil dat niet zeggen dat dit niet bestaat. Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat de gemelde afwezigheid van het energieprestatiecertificaat geen negatieve gevolgen heeft voor de waarde. Eigendom 1 Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de onroerende zaak vrij van hypotheek en beslagen wordt geleverd. 2 Wij hebben geen titelonderzoek gedaan waaruit eventuele zakelijke rechten, kettingbedingen en/of gebruiks- of vervreemdingsbeperkingen blijken. 3 Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom zijn slechts gemeld of betrokken in de taxatie voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/of volgens verklaring van de eigenaar kenbaar zijn gemaakt. 4 Bij onze waardering is geen onderzoek verricht naar de toepassing zijnde Vereniging van Eigenaren. Wij hebben geen inzicht in de balans en de winst- en verliesrekening van de Vereniging van Eigenaren gehad. Bij onze waardering zijn we ervan uitgegaan dat de financiële positie van de Vereniging van Eigenaren zodanig is dat deze geen negatief effect heeft op de door ons vastgestelde waarde.voorts zijn we ervan uitgegaan dat in de splitsingsakte en/of het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaren geen bepalingen zijn opgenomen die een negatief effect zouden kunnen veroorzaken op de door ons vastgestelde waarde. 5 Ofschoon mogelijk de waarden van delen van het getaxeerd object of complex, ten behoeve van een juiste waarde onderbouwing, afzonderlijk zijn berekend, kunnen deze waarden niet als afzonderlijke eenheid worden beschouwd tenzij deze bij de waarde vaststelling uitdrukkelijk als afzonderlijke eenheden zijn weergegeven. Publiekrechtelijk 1 Indien de taxateurs onderzoek hebben verricht naar de publiekrechtelijke bepalingen die van toepassing zijn op het getaxeerde zijn de resultaten van dit onderzoek in ons waardeoordeel betrokken. 2 In het geval dat er geen onderzoek is verricht zijn wij er bij de waardering van uitgegaan dat het getaxeerde voldoet aan alle publiekrechtelijke bepalingen (waaronder bestemmingsplan, omgevingsvergunningen, bouwverordeningen en vestigings-/gebruiksvergunningen) en dat er geen publiekrechtelijke aspecten aanwezig zijn die de getaxeerde waarden beïnvloeden. Huurrecht 1 Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat er bij de expiratie van de huurovereenkomst(en) geen kosten of opbrengsten voor de eigenaar ontstaan als gevolg van het achterlaten van aanpassingen/verbeteringen in het gehuurde die door de huurder(s) zijn aangebracht. 2 Wij zijn er bij de waardering van uitgegaan dat er geen lopende of aangekondigde huurgeschillen tussen de huurder en de verhuurder bestaan. 3 De waardering is uitgevoerd op basis van de gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en). 4 Bij de waardering is ervan uitgegaan dat de eventueel niet getekende huurcontracten ongewijzigd zijn ondertekend en dat huurpenningen, bankgaranties, optiebeschikkingen e.d. kunnen worden overgedragen aan een verkrijger. 5 Indien er geen huurcontract(en) is/zijn verstrekt, maar uitsluitend een huurlijst met essentialia, zijn wij uitgegaan van een standaard ROZ-contract van 5+5 jaar, waarbij geen waarde beïnvloedende bijzondere bepalingen zijn opgenomen. 6 Bij de waardering is uitgegaan van de verstrekte informatie inzake de BTW-aftrek en dat er geen wijzigingen van gebruik hebben plaatsgevonden. 7 Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat er geen achterstand in huur of andere betalingsverplichtingen zijn. Van der Hoek Makelaars, pagina 17 van 24
8 Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat de eventueel door huurder(s) betaalde waarborgsom(men) geen onderdeel uitmaken van de waarde van het getaxeerde en dat partijen deze verrekenen bij een eventuele overdracht van de onroerende zaak. 9 Indien het object in gebruik is op grond van een huurovereenkomst met een dochter- of een moedermaatschappij van de huurster is die overeenkomst bij deze waardering buiten beschouwing gelaten. 10 In het geval van zogenoemde 7:290 BW bedrijfsruimte hebben wij indicatie gegeven van de eventueel nader vast te stellen huurprijs op grond van artikel 7:303 BW. De in artikel 7:303 BW bedoelde nadere huurprijs dient volgens een specifieke, in de wetgeving omschreven methode te worden vastgesteld. Er is op voorhand niet met zekerheid iets te zeggen over de mogelijke uitkomst van een in de wet bedoeld huurprijs. Onze opgave is dan ook niet meer dan indicatief. 11 De maximaal redelijk huurprijs van de individuele zelfstandige en/of onzelfstandige wooneenheden zijn niet vastgesteld conform het wettelijk kader ( woningwaarderingsstelsel ). In de waardering is er derhalve van uitgegaan dat de wooneenheden marktconform zijn verhuurd en gerealiseerd binnen de geldende wet- en regelgeving. Voordelen 1 Er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen, dan wel te restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook. 2 Bij de waardering zijn mogelijke specifieke voordelen die bepaalde eigenaren/gebruikers zouden kunnen genieten buiten beschouwing gelaten. Plaatselijke voorschriften Wij zijn er bij de waardering van uitgegaan dat op de waardepeildatum de onroerende zaak en het gebruik ervan voldoen aan alle overheidsregels en eisen. Fiscale wetgeving 1 In de taxatie is geen rekening gehouden met specifieke fiscale regelgeving betreffende de vennootschapsbelasting of inkomstenbelasting. Wij wijzen erop dat wij niet competent zijn als fiscalist. Wij adviseren in voorkomende gevallen een fiscaal adviseur te raadplegen betreffende de faciliteiten die samenhangen met het getaxeerde vastgoed. 2 Alle bedragen die in de waardering zijn gebruikt zijn exclusief omzetbelasting (BTW), tenzij anders vermeld of wooncomplexen en er wordt van uitgegaan dat bij verhuur en verkoop de vrijstelling van omzetbelasting van toepassing is, tenzij uit de waardering van de individuele onroerende zaak anders blijkt. 3 De vastgestelde waarden zijn kosten koper tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. Onder kosten koper verstaan wij de overdrachtsbelasting, notariskosten wegens levering van de onroerende zaak, evenals de kosten verbonden aan de inschrijving ervan in het kadaster. Toekomstige wetgeving Bij de uitvoering van de taxatie hebben wij geen rekening gehouden met mogelijke toekomstige wijzigingen in de bestaande wetgeving. Rechten van derden Er wordt door ons aangenomen dat er geen rechten van derden zijn anders dan in dit rapport genoemd. Tijd 1 Een taxatie is tijdafhankelijk: de waarde reflecteert de verkregen informatie en marktomstandigheden op de waardepeildatum; 2 Gebeurtenissen na de inspectiedatum maar vóór de waardepeildatum worden (mits redelijkerwijs bij de geregistreerde taxateur bekend) altijd verwerkt in de waardering; 3 Wanneer na de waardepeildatum maar voor de datum van de rapportage een gebeurtenis met betrekking tot het getaxeerde object plaatsvindt, die van substantiële invloed is op de waardering, zal de geregistreerde taxateur dit melden aan de opdrachtgever. In gezamenlijk overleg wordt bepaald hoe om te gaan met deze situatie. De uitkomst hiervan wordt vastgelegd in het taxatierapport; Van der Hoek Makelaars, pagina 18 van 24
4 Toekomstige (vermoedelijke) gebeurtenissen na de waardepeildatum en rapportdatum, die al op voorhand bekend zijn bij de geregistreerde taxateur, kunnen in overleg met de opdrachtgever worden opgenomen in de waardering. Dit kan door middel van het hanteren van uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten. Aansprakelijkheid 1 Dit rapport is bestemd voor het in aanhef genoemde doel, uitsluitend ten behoeve van de opdrachtgever. Deze taxatie zal uitsluitend voor interne doeleinden worden gebruikt en zal zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de opdrachtnemer niet worden gepubliceerd. Wel behoudt de opdrachtgever zich het recht voor de taxatie desgewenst te delen met controlerende en/of regulerende instanties, zoals accountants en De Nederlandse Bank. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden, tenzij met schriftelijke toestemming. 2 Wij hebben alle informatie en gegevens voor zover mogelijk gecontroleerd en betrokken bij de waardering. Wij gaan ervan uit dat deze gegevens die wij in het kader van de taxatie hebben verkregen volledig en correct zijn, ongeacht of deze door de opdrachtgever dan wel door derden zijn verstrekt, tenzij wij uitdrukkelijk anders vermelden. Wij hebben dit rapport met zorg samengesteld, doch aanvaarden wij geen aansprakelijkheid indien mocht blijken dat de aan ons verstrekte gegevens onjuist en/of onvolledig zijn geweest. 3 Voor zover door ons een herbouwwaarde wordt gerapporteerd, hebben wij geen gedetailleerde berekening gemaakt zodat de herbouwwaarde moet worden gezien als een globale schatting ter indicatie. Beschikbare gegevens 1 De waardering is mede gebaseerd op de door de opdrachtgever of derde verstrekte gegevens/informatie. 2 De aangeleverde stukken zoals onder andere eigendomsbewijzen en huurcontracten worden globaal door ons gelezen. Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat er geen ongebruikelijke kosten, beperkingen of anderszins zaken van toepassing zijn die de waarde zouden kunnen beïnvloeden. 3 Wij gaan er vanuit dat wij alle relevante stukken met betrekking tot de onroerende zaak hebben ontvangen en dat zij correct en compleet zijn. 4 Voor zover juridische informatie aan ons ter beschikking wordt gesteld wijzen wij erop dat wij niet competent zijn als vastgoedjurist. Wij adviseren in voorkomende gevallen uw juridische adviseur te raadplegen bij de interpretatie van genoemde documenten. 5 Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er van uitgegaan dat deze oppervlakte correct zijn. 6 Voor de specificatie van oppervlakten van de onroerende zaak hanteren wij in de regel de aan ons aangeleverde gegevens dan wel gegevens die afkomstig zijn van plattegronden en/of huur-(overzichten)- contracten. Wij gaan ervan uit dat deze gegevens volledig en correct zijn 7 Door ons opgemeten oppervlakten zijn geen meetcertificaat op basis van NEN 2580 voor de specificatie van de oppervlakten van het gebouw, tenzij dergelijke meetstaten uitdrukkelijk zijn verstrekt. 8 Wij verrichten geen onderzoek naar de debiteurenstatus van (toekomstige) huurder(s) van de onroerende zaak. Evenmin verrichten wij onderzoek naar de kredietwaardigheid van de (toekomstige) huurder(s) en/of lopende en aangekondigde huurgeschillen. Overige waarde bepalende factoren 1 Er wordt bij de taxatie verondersteld dat zich in, op of nabij de getaxeerde onroerende zaak geen schadelijke invloeden voor de gezondheid bevinden, zoals een elektromagnetisch veld, radon en/of legionella bacterie. Voor zover deze invloeden zich in de praktijk wel voordoen, wordt verondersteld dat deze geen kwantificeerbare invloed op de waarde zullen hebben. 2 Buiten deze taxatie blijven inventaris en/of branche-specifieke inrichtingen. Copyright Van der Hoek Makelaars, pagina 19 van 24
Niets uit deze taxatie mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of op enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming. Schattingsonnauwkeurigheid Alle taxaties zijn opinies betreffende de prijs die gerealiseerd kan worden in een transactie op de waardepeildatum op basis van de vermelde uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten. De mate van zekerheid kan, zoals bij alle opinies, variëren. Deze variaties zijn het gevolg van de inherente kenmerken van het object, de markt of beschikbare informatie. Het vermelden van het bestaan van onzekerheid hoort bij de professionele deskundigheid van de taxateur. Onvoorziene macro-economische of politieke crises kunnen dramatische gevolgen voor markten hebben, onder meer resulterend in paniekverkopen of eenvoudig onwil om transacties te sluiten. In dergelijke gevallen kan de taxatie niet als representatief worden beschouwd. Van der Hoek Makelaars, pagina 20 van 24
I Waardebegrippen en definities Basis van de waarde In de taxatiebasis zijn de fundamentele veronderstellingen vastgelegd die de voorwaarden van de hypothetische transactie definiëren waarop de taxatie is gebaseerd. Iedere wijziging in de basis heeft waarschijnlijk een aanzienlijke invloed op de waarde. Onderstaand worden de gehanteerde taxatiebases nader gedefinieerd. Marktwaarde Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen het object tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. Uitgangspunten: - Koper en verkoper handelen zakelijk en in alle redelijkheid op gepaste afstand van elkaar; - De hypothetische verkoopperiode is passend voor de soort onroerende zaak en heeft plaats gevonden voor de waardepeildatum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk blijven; - De onroerende zaak is zo breed mogelijk in de markt aangeboden; - Geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde; - Geen rekening is gehouden met koop- en verkoopkosten en zonder verrekening van gerelateerde belastingen; - Indien de onroerende zaak geheel of gedeeltelijk is verhuurd, zal de koper, niet zijnde de huurder, de onroerende zaak aanvaarden onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en) met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Koper zal dan geen ontruiming bewerkstelligen. Markthuur Het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum verhuurd zou worden tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. Uitgangspunten: - De huurwaarde is gebaseerd op marktvergelijkingen en huurvoorwaarden conform standaard ROZ huurcontract bij een huurtermijn van 5 + 5 jaar, met de gebruikelijke verdeling van onderhoud- en verzekeringskosten en een eventuele (gedeeltelijke) reductie op de huurwaarde voor verleende incentives bij het afsluiten van het huurcontract; - Huurder en verhuurder handelen zakelijk en in alle redelijkheid op gepaste afstand van aldaar; - De hypothetische verhuurperiode is passend voor de soort onroerende zaak en heeft plaats gevonden voor de waardepeildatum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk blijven; - De onroerende zaak is zo breed mogelijk in de markt aangeboden; - Geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde. Overige definities De energieprestatie van het gebouw wordt weergegeven in een energie-index in een gestandaardiseerde energieklasse variërend van A tot en met G in de kleuren: Zeer energiezuinige gebouwen hebben een A en zijn heldergroen, zeer onzuinige panden hebben een G en zijn felrood. Voor de classificatie is gebruik gemaakt van de inijking tabellen voor energieklassen. Tabel voor energieklassen voor woningen Energieklasse Grenswaarde energie index (ei) energieprestatie woningen A++ Kleiner of gelijk aan 0,50 A+ 0,51-0,70 Van der Hoek Makelaars, pagina 21 van 24
A 0,71-1,05 B 1,06-1,30 C 1,31-1,60 D 1,61-2,00 E 2,01-2,40 F 2,41-2,90 G Groter dan 2,90 Tabel voor energieklassen voor utiliteitsgebouwen Energieklasse Grenswaarde energie index (ei) energieprestatie utiliteitsgebouwen A++ Kleiner of gelijk aan 0,50 A+ 0,51-0,70 A 0,71-1,05 B 1,06-1,30 C 1,31-1,60 D 1,61-2,00 E 2,01-2,40 F 2,41-2,90 G Groter dan 2,90 B.V.O. De bruto vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. V.V.O. De verhuurbare vloeroppervlakte van een gebouw is de gebruiksoppervlakte vermeerderd met de correctie glaslijn. Deze correctie wordt berekend door de raamopeningen in de buitenbegrenzingen de afstand tussen de meetlijn voor netto-vloeroppervlak en de binnenkant van het glas op 1,5 meter boven de vloer te bepalen en te vermenigvuldigen met de breedte van deze glasopeningen. Gebruiksoppervlakte De gebruiksoppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Uitgangspunten Een veronderstelling die voor waar wordt gehouden. Dit betreffen feiten, voorwaarden of situaties die van invloed zijn op de taxatie met betrekking tot welke is overeengekomen dat zij niet door de taxateur hoeven te worden geverifieerd. Uitgangspunten worden normaal gesproken gehanteerd wanneer specifiek onderzoek niet is vereist om te bewijzen dat iets waar is. Bijzonder uitgangspunt Een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten die wezenlijk verschillen van de feiten die bestaan op de waardepeildatum of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper het zou hanteren op de waardepeildatum. Inspectie De bezichtiging en (daarop gebaseerde) beoordeling van het vastgoedobject ter plaatse. Inspectiedatum De datum waarop het te taxeren vastgoedobject is geïnspecteerd. Bij een inspectie van meerdere dagen is de laatste dag van bezichtiging de inspectiedatum. Professionele taxatiedienst Van der Hoek Makelaars, pagina 22 van 24
Het in overeenstemming met de daarvoor geldende (inter)nationale standaarden schatten van en rapporteren over de waarde van vastgoedobjecten door de taxateur, aan welke schatting en rapportering in het economische en maatschappelijk verkeer vertrouwen wordt ontleend en waarbij de taxateur zijn vakbekwaamheid aanwendt. Vastgoedobject De grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken, daaronder begrepen het meest omvattende recht hierop (eigendomsrecht) alsmede de beperkte zakelijke rechten die hierop gevestigd kunnen zijn (zoals erfpacht, opstal en vruchtgebruik), alsmede appartementsrechten, een en ander in Nederland gelegen. Waardepeildatum De datum waarop de taxatieopinie van toepassing is. De waardepeildatum omvat tevens de tijd waarop deze van toepassing is als de waarde van het type vastgoedobject aanzienlijk kan veranderen in de loop van één dag. NAR Netto Aanvangs Rendement = netto huurwaarde / marktwaarde von x 100% BAR Bruto Aanvangs Rendement = bruto huuropbrengst / marktwaarde x 100% DCF Discounted Cash Flow = contante waarde toekomstige cash flows Disconteringsvoet Yield waarmee de netto kasstromen van kapitaalscorrecties in de BAR/NAR en alle kasstromen behalve de erpachtcorrectie in de DCF waarde berekening contant worden gemaakt Disconteringsvoet erfpacht Yield waarmee de erfpachtcorrectie in de BAR/NAR en DCF contant worden gemaakt Internal Rate of Return (IRR) Het verwachte rendement op basis van de geschatte kasstromen (investering, kasstromen en eindwaarde) HABU Highest and best use EVS European Valuation Standards 2012 IVS International Valuation Standards 2013 IVSC International Valuation Standards Committee RICS Royal Institution of Chartered Surveyors TEGoVA The European Group of Valuers Association Van der Hoek Makelaars, pagina 23 van 24
J Bijlagen Bijlagen rekenmodel en onderbouwing waarde - Kadastraal uittreksel - Kadastrale kaart - Presentatie foto's Van der Hoek Makelaars, pagina 24 van 24