MR2017 24 januari 2018 RUST IN DE TENT
Presentatie RST advocaten, Yvonne H. van Ballegooijen 1. Nieuwe regelingen: - WMO voorzieningen, - kortdurende verhuur en - oplaadpunten voor elektrisch aangedreven voertuigen; 2. Ingebruikgeving gemeenschappelijke gedeelten; 3. Uitleg van de akte van splitsing; 4. Elektronisch vergaderen/ stemmen; 5. Informatieverstrekking en inzage en bewaarplicht;
1.Nieuwe regelingen
1a WMO artikel 23.4 MR 2017
1b.Kortdurende verhuur Hof Amsterdam van 25 september 2012(ECLI:NL:GHAMS:2012:BY2628). Van dit arrest is cassatie ingesteld conclusie van de P-G (ECLI:NL:PHR:2013:BZ5357) het beroep in cassatie tegen genoemd arrest van Hoge Raad van 3 mei 2013 (ECLI:NL:HR:2013:BZ5357), waarbij met verwijzing. Dit betreft naar de uitgebreide 25 september 2012 niet-ontvankelijk werd verklaard. Omschrijving van de bestemming in de akte: woonruimte Het hof oordeelt dat dit gebruik niet in strijd was met de bestemming wonen, omdat geen sprake is van een in gebruik geven van het privé gedeelte aan een derde nu het familie en vrienden betrof.
1b.Kortdurende verhuur Rechtbank Noord-Holland 4 februari 2016 (ECLI:NL:RBNHO:2016:863, met beroep op die uitspraak van Hof Amsterdam van 13 september 2016 (ECLI:NL:GHAMS:2016:3750) Omschrijving van de bestemming in de akte: woning: een privé-gedeelte dat betrekking heeft op een woning, is bestemd voor particulier woongebruik en de daarbij behorende berging is bestemd voor particulier gebruik voor stalling van rijwielen en opslag en berging van zaken van huishoudelijke aard, door de tot gebruikgerechtigde(n) met zijn/haar/hun eventuele gezin of bij hem/haar/hen inwonende(n). ( )
1b.Kortdurende verhuur Het hof stelde onder meer: in r.o. 3.8 dat de term particulier woongebruik een zekere mate van bestendigheid veronderstelt dat de woning wordt gebruikt als privé woning. Toeristen wonen echter niet, maar verblijven slechts tijdelijk in de door hen gehuurde ruimte.
1b. Kortdurende verhuur Artikel 27 lid 2b MR 2017
1c Elektrisch oplaadpunt Artikel 28.3 MR 2017
2.Ingebruikgeving gemeenschappelijke gedeelten
Ingebruikgeving gemeenschappelijke gedeelten: bevoegdheid VvE? Art. 5:126 lid 1 BW De vereniging van eigenaars voert het beheer over de gemeenschap, met uitzondering van de gedeelten die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Art. 5:128 lid 1 BW: De vergadering van eigenaars is bevoegd regels te stellen betreffende het gebruik van de gedeelten die niet bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, voor zover het reglement daarover geen bepalingen bevat.
Ingebruikgeving van gemeenschappelijke gedeelten aan één eigenaar of gebruiker Uitgangspunten: art. 5:108 BW en 5:139 BW HR 7 april 2000, ECLI:HR:2000:AA5405 (notaris Wortelboer/VvE Schoolstraat): wijziging akte pas nodig: Indien er in de constructie of de omgrenzing van het appartement een verandering wordt aangebracht die gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie. Het gaat er immers blijkens de strekking van de wettelijke regeling te dezer zake om dat de akte van splitsing een juist beeld geeft van de omvang van de rechten (en verplichtingen) van de appartementsgerechtigden. Daaruit volgt dat alleen feiten die voor de goederenrechtelijke toestand van belang zijn, tot wijziging van de akte van splitsing en de daarbij behorende tekening kunnen noodzaken.
Ingebruikgeving van gemeenschappelijke gedeelten aan één appartementseigenaar of gebruiker Ktr. Amsterdam 2 augustus 1996, Prg. 1996, 4646 Cuisine Culinaire Het besluit van de vergadering van eigenaars om een bij het gebouw behorende gemeenschappelijke tuin/plaats voor de duur van tien jaar te verhuren aan een vennootschap onder firma die tevens eigenares is Van een appartement in het gebouw, heeft geen gevolg voor de bouw en de inrichting van het gehuurde, en is het daarom niet in strijd te achten met art. 5:108 BW. Wel slaagt het beroep van verzoekster op het reglement. Krachtens de akte van splitsing is (voor zover hier van belang) van toepassing hel model reglement van de Koninklijke Notariële Broederschap.
Ingebruikgeving van gemeenschappelijke gedeelten aan één appartementseigenaar of gebruiker Art. 39 van dit reglement bepaalt dat tot het aangaan van overeenkomsten waaruit regelmatig terugkerende verplichtingen voortvloeien die zich over een langere periode dan een jaar uitstrekken, slechts door de vergadering van eigenaars kan 'worden besloten, voor zover de mogelijkheid hiertoe uit het reglement blijkt. De onderhavige huurovereenkomst moet worden aangemerkt als een overeenkomst in de zin van voormeld art. 39.
Ingebruikgeving van gemeenschappelijke gedeelten aan één eigenaar of gebruiker Rb. 's-gravenhage 28 augustus 2002, NJkort 2002, 65 (VvE Waldeck Rijnmond) Volgens splitsingsakte 16 (privé)parkeerplaatsen, feitelijk 17 Stichting verhuurt 17 e plaats. VvE vordert ontruiming Rb: Ingevolge art. 5:108 lid 1 BW zijn appartementseigenaren onderling gehouden om de inrichting van het, appartementsgebouw en de daarbij behorende grond in stand te houden in overeenstemming met hetgeen daaromtrent in de akte van splitsing is bepaald.
Ingebruikgeving van gemeenschappelijke gedeelten aan één eigenaar of gebruiker Zolang het gebruik als parkeerplaats van het extra vak niet als zodanig in de akte van splitsing en meer in het bijzonder in de splitsingstekening is veranderd, kan daartegen (juridisch gesproken) op goede gronden bezwaar worden gemaakt. Daarom ligt aanpassing van resp. tekening in de rede.
Ingebruikgeving van gemeenschappelijke gedeelten aan één eigenaar Rechtbank Amsterdam 18 oktober 2006, ECLI:NL:RBAMS:2006:BA1268(VvE Zocherstraat) VvE geeft eigenaar toestemming dakterras op gemeenschappelijk dak te maken en toegangsdeuren in buitengevel te maken: Rb. Geen wijziging bestemming (dak) en naar de strekking van de wet alleen wijziging splitsingsakte nodig bij wijzigingen in goederenrechtelijke toestand. Hof Amsterdam 24 Juli 2008, ECLI:NL:GHAMS:2008:BM4525; correcte beslissing
Artikel 21 MR 2017 Ingebruikgevinggemeenschappelijke gedeelten
3. Uitleg akte van splitsing
Uitleg van de splitsingsakte Haviltex of CAO? Uitgangspunt art. 5:111 sub b BW akte moet inhouden: een nauwkeurige omschrijving van de onderscheiden gedeelten van het gebouw of de grond, die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, welke omschrijving kan plaatsvinden door verwijzing naar de in artikel 109 lid 2 bedoelde tekening, alsmede de vermelding voor elk dier gedeelten, tot welk appartementsrecht de bevoegdheid tot gebruik daarvan behoort
Uitleg van de splitsingsakte Artikel 18 MR 2006 "Indien er twijfel bestaat of een gedeelte van het gebouw of de grond dan wel een zaak al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering."
Discussie over de vraag of (a) entreegebied, (b) loopbrug, (c) ruimte boven dak waterkamer en steiger (d) gemeenschappelijk of privé? Op splitsingstekening: a,b en c binnen dikke lijnen VvE besluit dat op basis van art. 10 modelreglement 1992 dat a,b, c en d gemeenschappelijk zijn. Eigenaars verzoeken vernietiging, c. q. nietigverklaring. Hof: Ondanks in de andere richting wijzende splitsingstekening: op basis van ontwerptekeningen, brochures van makelaar e.d: toch gemeenschappelijk! Hof Amsterdam 31 jan. 2012: ECLI:NL:GHAMS:2012:BV8889 ( De Prinsenwerf )
HR 1 nov. 2013 ( De Prinsenwerf ) R. o. 3. 4. 2.: "De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven Splitsingsstukken kenbaar zijn. Het hof heeft dan ook van een onjuiste rechtsopvatting blijk gegeven door voor zijn oordeel welke gedeelten gemeenschappelijk zijn, mede betekenis toe te kennen aan andere dan in de openbare registers ingeschreven stukken, waarnaar niet in de splitsingsstukken wordt verwezen."
HR 14 februari 2014 ECLI:NL:HR:2014:337 (Mitros) Eigenaar koopt twee appartementsrechten van Mitros en neemt gehele tuin van complex als privé-tuin in gebruik. Reglement bepaalde o. a.:
Artikel 11 ledere eigenaar en gebruiker heeft het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken volgens de bestemming daarvan, met dien verstande dat de gemeenschappelijke tuin, gelegen achter de appartementen met Indexnummers 9 en 10, welke plaatselijk bekend zijn [a-straat] 60 respectievelijk 62 te Utrecht en het portaal, dat toegang geeft tot voornoemde Indexnummers, uitsluitend gebruikt mag worden door de eigenaren/gebruikers van de appartementen met de indexnummers 9 en 10 (...) Hof besliste dat de feitelijke situatie ter plaatse van belang was.
HR 14 februari 2014 (Mitros) HR: 3.6.3 Indien splitsingsstukken die voor verschillende uitleg vatbaar zijn, verwijzen naar feitelijke kenmerken van het splitsingsobject, is het niet In strijd met een uitleg naar objectieve maatstaven om deze stukken mede aan de hand van waarneming van die feitelijke kenmerken uit te leggen. Voorts kan kennisneming van de situatie ter plaatse van belang zijn voor de beantwoording van de vraag welke uitleg van de splitsingsstukken tot de meest aannemelijke rechtsgevolgen leidt. Ook in dit opzicht kan het meewegen van de plaatselijke situatie dus verenigbaar zijn met een objectieve uitleg van de splitsingsstukken.
Artikel 22 MR2017 Uitleg van de splitsingsakte
4. Elektronisch vergaderen/stemmen
Elektronisch vergaderen/stemmen Art. 2:38 BW ingevoerd 2007(niet rechtstreeks van toepassing verklaard In boek 5 BW) 6 De statuten kunnen bepalen dat iemand die krachtens lid 1 of lid 3 stemgerechtigd is het stemrecht kan uitoefenen door middel van een Elektronisch communicatiemiddel. 7 Voor de toepassing van lid 6 is vereist dat de stemgerechtigde via het elektronisch communicatiemiddel kan worden geïdentificeerd, rechtstreeks kan kennisnemen van de verhandelingen ter vergadering en het stemrecht kan uitoefenen. De statuten kunnen bepalen dat bovendien is vereist dat de stemgerechtigde via het elektronisch communicatiemiddel kan deelnemen aan de beraadslaging.
8 De statuten kunnen bepalen dat stemmen die voorafgaand aan de algemene vergadering via een elektronisch communicatiemiddel worden uitgebracht, doch niet eerder dan op de dertigste dag voor die van de vergadering, gelijk worden gesteld met stemmen die ten tijde van de vergadering worden uitgebracht. 9 Bij of krachtens de statuten kunnen voorwaarden worden gesteld aan het gebruik van het elektronisch communicatiemiddel. Indien deze voorwaarden krachtens de statuten worden gesteld, worden deze bij de oproeping bekend gemaakt." Elektronisch vergaderen/stemmen
Elektronisch vergaderen/stemmen Amendement bij wetsvoorstel 31991 houdende Wijziging van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek en de Woningwet in verband met het plegen van onderhoud door verenigingen van eigenaars (Kamerstukken II 2009/10, 31991, 10): Het amendement beoogde de omissie van de wetgever in 2007 te herstellen en - onder andere - artikel 2:38 lid 5 tot en met 9 BW alsnog van toepassing te verklaren op de VvE.
Elektronisch vergaderen/stemmen De minister ontraadde dit amendement met de volgende woorden: Ik kom bij het amendement op stuk nr. 10 tot wijziging van artikel 135. Het amendement regelt dat de vereniging van eigenaren gebruik kan maken van elektronische middelen voor het bijeenroepen van de ledenvergadering en het geven van volmacht. Dat is alleen nodig als het gaat om schriftelijke communicatie. Maar de schriftelijkheidseis geldt niet voor vereniging van eigenaren; die is in ieder geval niet in het Burgerlijk Wetboek voorgeschreven.
Elektronisch vergaderen/stemmen Er hoeft dan ook geen uitzondering op te worden gemaakt in het Burgerlijk Wetboek. Het amendement suggereert eigenlijk het bestaan van een verplichting die er niet is. De situatie die het amendement wil bewerkstelligen, is er al. Omdat het amendement geen toegevoegde waarde heeft, ontraad ik het'.(handelingen II 2009/10, 78.) De indieners waren tevreden gesteld en trokken het amendement in, omdat elektronisch stemmen kennelijk binnen de VvE mogelijk moet worden geacht.
Rechtspraak: Elektronisch vergaderen/stemmen Rb. Oost-Brabant 24 augustus 2017, ECLI:NL:RBOBR:2017:4507 "5.7 De kantonrechter leest de parlementaire geschiedenis hetzelfde als VvE. De wetgever heeft het niet nodig gevonden om voor verenigingen van eigenaars een aparte regeling voor het elektronisch stemmen op te nemen. De verenigingen van eigenaars kunnen dit zelf regelen. Niet valt in te zien dat dit op formele wijze zou moeten door de splitsingsakte of het modelreglement te wijzigen. Dit mede gelet op het feit dat in onderhavig geval de elektronische stemprocedure met de nodige waarborgen is omkleed en deze wijze van stemmen in wezen niet verschilt van bij volmacht stemmen.
Elektronisch vergaderen/stemmen Hierbij is ook meegewogen dat de betrokkenheid van de bewoners door het mogelijk maken van elektronisch stemmen groter wordt omdat ze niet op de vergadering aanwezig hoeven te zijn en toch hun mening kenbaar kunnen maken wat ten goede komt aan het besluitvormingsproces binnen een vereniging van Eigenaars. De kantonrechter constateert dan ook dat de elektronisch uitgebrachte stemmen, in het licht van hetgeen hiervoor overwogen is, gezien moeten worden als geldig uitgebrachte stemmen.
Artikelen 53.2 en 54.3 MR2017 Elektronisch vergaderen/stemmen
4. Informatie verstekking en inzage en bewaarplicht
Artikel 58 MR 2017 Informatieverstrekking en inzage art. 58
Artikel 60 MR 2017 Bewaarplicht
Vragen?
Fatimastraat 5 4834 XT Breda Postbus 1019 4801 BA Breda T +31 (0)76 522 05 11 www.rst.nl