SOCIAAL PLAN ANTON STRUIKBUURT

Transcriptie

1 SOCIAAL PLAN ANTON STRUIKBUURT Versie 12 maart 2014 Amsterdam, 12 maart 2014

2 Inhoudsopgave Inhoudsopgave 2 Inleiding 4 DEEL I DE FYSIEKE VERNIEUWING 5 1. Het Uitwerkingsplan 5 2. Renovatie van de hofjes 8 3. Levensloopbestendige appartementen 8 4. Andere doelgroep 8 5. Proces tot aan de uitvoering 9 6. Planning Fasering 11 DEEL II UW RECHTEN EN DE AFSPRAKEN Voorlichting, huisbezoeken en begeleiding 13 Informatie aan de huurders 13 Huisbezoeken Terugkeergarantie huurders Wisselwoningen Peildatum Uw mogelijkheden Huurverhoging Servicekosten Wanneer komt u in aanmerking voor een sociale huurwoning Huurprijs-en inkomensgrenzen per Voorrang bij doorschuiven Toewijzingscriteria terugkeerders Inkomensgrenzen 22 2

3 20. Huurtoeslag grenzen (aftoppingsgrenzen) Huurgewenning Vrijwillige huuropzegging van uw huidige woning Gedwongen huuropzegging van uw huidige woning Bijdrage in verhuis- en herinrichtingskosten Spijtoptantregeling bij verhuizing buiten het stadsdeel Semi-stadsvernieuwingsurgentie Woonduur Kwetsbare groepen Zelf aangebrachte Voorzieningen (ZAV) Geschillen Meer informatie 27 3

4 Inleiding Huurdersvereniging Amsterdam, Gemeente Amsterdam en de Amsterdamse woningcorporaties hebben afspraken gemaakt over de rechten en regelgeving bij vernieuwingsplannen. Deze zijn vastgelegd in de Amsterdamse Kaderafspraken bij Vernieuwing en Verbetering. Bij vernieuwing van woningen hanteert de Alliantie Amsterdam de afspraken die hierin zijn vastgelegd. Deze afspraken zijn geldig t/m Wijzigingen in wet- en regelgeving kunnen tussentijds leiden tot aanpassingen in het sociaal plan. Voor u ligt het Sociaal Plan Anton Struikbuurt. In dit plan staan de afspraken over de positie van de reguliere huurder tijdens de vernieuwing van de buurt, bij het renovatieproces en bij de sloop/nieuwbouw. Een reguliere huurder is een huurder met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, afgesloten met de Alliantie Amsterdam of één van haar juridische voorgangers (PWV, AWV). In dit plan noemen we de reguliere huurder verder simpelweg huurder. Het Sociaal Plan begint met een korte samenvatting van de aanpak. Wat gaat er gebeuren en wat betekent dit voor de wijk. Het tweede deel gaat in op uw rechten als huurder in de Struikbuurt en welke afspraken de Alliantie hierover heeft gemaakt met de buurt. In dit sociaal plan staan onder meer afspraken over: de maatregelen het proces tot aan de uitvoering. het zoveel mogelijk beperken van de overlast voor bewoners de herhuisvesting/begeleiding de huurverhoging de vergoedingen Dit Sociaal Plan is een update van de versie van het Sociaal Plan van juni

5 DEEL I DE FYSIEKE VERNIEUWING Als de Alliantie het over de Anton Struikbuurt heeft, dan spreken we formeel over complex en Dit zijn alle woningen die tussen de Anton Struikstraat, Burgemeester Vening Meineszlaan, Burgemeester Eliasstraat en Jaap Nunes Vazstraat liggen. De woningen waren oorspronkelijk in eigendom van verschillende woningcorporaties. Sinds 1953 zijn de woningen in bezit van destijds De Dageraad en nu na fusies de Alliantie Amsterdam. In 2009 is het vernieuwingsplan voor Slotermeer vastgesteld door de toenmalige Stadsdeelraad Geuzenveld Slotermeer. In dit vernieuwingsplan is voor de Struikbuurt uitgegaan van ruwweg een derde deel nieuwbouw na sloop en twee derde deel renovatie en/of ontduplexen (samenvoegen). Op basis van het vernieuwingsplan is eind 2012 samen met de bewoners, het Denkteam en architectenbureau INBO een Uitwerkingsplan gemaakt voor de buurt. Het Uitwerkingsplan is op 30 oktober 2013 vastgesteld door het stadsdeel Nieuw-West. Op 21 november 2013 en 27 februari 2014 is het Uitwerkingsplan behandeld door de Alliantie. Het Uitwerkingsplan is de basis voor de fysieke aanpak van de Struikbuurt en wordt verder uitgewerkt in een concreet renovatievoorstel en voorstel voor de nieuwbouw. Het Sociaal Plan is van toepassing op de vernieuwing van de Struikbuurt. 1. Het Uitwerkingsplan Het uitwerkingsplan gaat uit van deels sloop/nieuwbouw, deels renovatie, differentiatie van de buurt, meer variatie in doelgroepen en een levensloopbestendige wijk. Hierdoor kunnen ouderen zo lang mogelijk in de wijk blijven wonen, ook wanneer zij zorg nodig hebben. In de Struikbuurt worden woningen gerenoveerd en er worden woningen gesloopt waarvoor nieuwbouw in de plaats komt. De verdeling op adresniveau is als volgt: Renovatie duplexwoningen Sloop/Nieuwbouw Johan Brouwerpad Hofje 1 Hofje 1 Anton Struikstraat 37 t/m 44 Johan Brouwerpad 22 t/m 28 Jaap Nunes Vazstraat 12 t/m 26 Jaap Nunes Vazstraat 2 t/m 10 5

6 Robert Doustraat 1 t/m 15 Hofje 2 Hofje 2 Anton Struikstraat 25 t/m 32 Johan Brouwerpad 15 t/m 21 Jacob Melkmanstraat 44 t/m 58 Jacob Melkmanstraat 34 t/m 42 Maurits Kannstraat 1 t/m 15 Hofje 3 Hofje 3 Anton Struikstraat 13 t/m 20 Johan Brouwerspad 8 t/m 14 Victor Rutgerstraat 44 t/m 58 Victor Rutgerstraat 34 t/m 42 Robbert Cijferstraat 1 t/m 15 Hofje 4 Hofje 4 Anton Struikstraat 1 t/m 8 Johan Brouwerpad 1 t/m 7 Arondeusstraat 44 t/m 58 Arondeusstraat 34 t/m 42 Johan Limpersstraat 1 t/m 15 Belangrijk uitgangspunt voor de renovatie is dat er woningen worden samengevoegd. Er zijn een aantal argumenten om dat te doen. De huurwoningen worden voor minimaal 25 6

7 jaar opgeknapt. De Struikbuurt wordt zo weer een vitale wijk met een divers woningaanbod voor verschillende bewoners. Tenslotte heeft het bewonersonderzoek van Labyrinth uitgewezen dat er ook onder de reguliere huurders in het complex behoefte is aan een grotere woning. Bij de sloop/nieuwbouw bouwen we levensloopbestendige appartementen. Een levensloopbestendig appartement is een appartement in een wijk of buurt dat aan bepaalde eisen voldoet en waarin het mogelijk is om bepaalde voorzieningen aan te passen op de veranderde behoefte van de bewoner. Na de fysieke aanpak van de wijk ontstaat er een gedifferentieerd aanbod aan woningen. Het plan gaat uit van de volgende verdeling: Een deel van de huurwoningen van het complex wordt voor minimaal 25 jaar opgeknapt, totaal 120 woningen. Programma: 64 sociale duplex woningen, 32 ontduplexte woningen in de sociale huur en 20 ontduplexte woningen in het middensegment). Maatwerk voor de 4 bungalows. Een deel van het complex wordt nieuwbouw. Een deel van het complex (36 ontduplexte woningen) wordt voor minimaal 10 jaar opgeknapt en als kluswoning verkocht. Verandering van de differentiatie door een deel van de woningen samen te voegen, waarbij we er naar streven dat er na de renovatie minimaal 32 samengevoegde huurwoningen in het sociale segment in het complex zijn; Het programma kent flexibiliteit. Dat wil zeggen dat als we straks renovatieplannen en nieuwbouwplannen gaan maken we kunnen sturen op de vraag van bewoners en rendement. Het kan zijn dat daardoor de bovengenoemde aantallen wijzigen. Het minimum aantal sociale huur duplexwoningen is gebaseerd op het woonwensen onderzoek en staat wel vast. We streven naar een eindbeeld met minimaal 50% sociale huurwoningen in de Struikbuurt (renovatiedeel + nieuwbouwdeel). Met het huidige huurbeleid zullen de woningen van de Anton Struikbuurt deels sociale huurwoningen blijven. Dat betekent dat huurders die terugkeren in het complex een sociale huurwoning krijgen aangeboden, mits het jaarlijks belastbaar inkomen van het huishouden onder de bruto ligt. Indien het belastbaar jaarinkomen boven de 7

8 ligt, kan men alleen in aanmerking komen voor vrije sector huurwoningen (middensegment). Meer hierover leest u in deel II van dit Sociaal Plan. In juni 2013 bleek er voldoende draagvlak onder de huurders van de Anton Struik voor het Uitwerkingsplan. Het plan wordt daarom uitgewerkt tot een Definitief Plan (Definitief Ontwerp). Daarna moeten we alle vergunningen aanvragen en de plannen zo uitwerken en beschrijven, dat we de aannemer de opdracht tot uitvoering kunnen geven. 2. Renovatie van de hofjes Tijdens de renovatie van de woningen in de hofjes wordt regulier onderhoud uitgevoerd, en worden de woningen ook echt verbeterd door het comfort en uitrustingsniveau te verhogen. Daarmee voldoen de woningen voor de komende jaren weer aan alle huidige eisen van techniek en verhuurbaarheid. In het renovatiegedeelte wordt een deel van de duplexwoningen samengevoegd en geschikt gemaakt voor (jonge) gezinnen. De overige duplexwoningen worden gerenoveerd en zijn geschikt voor kleine huishoudens. 3. Levensloopbestendige appartementen De Alliantie heeft, net als de andere woningcorporaties, een maatschappelijke verantwoordelijkheid met betrekking tot de huisvesting van allerlei verschillende (groepen) mensen. In het Vernieuwingsplan Slotermeer heeft de Alliantie voor de Anton Struik opgenomen, deze met de renovatie en sloop/nieuwbouw geschikt te willen maken voor verschillende doelgroepen: ouderen, gezinnen, alleenstaanden en mensen die zorg nodig hebben. Op basis van dit uitgangspunt komen er in de nieuwbouw aan de Burgemeester Vening Meinezslaan levensloopbestendige appartementen. Deze appartementen zijn geschikt voor ouderen. 4. Andere doelgroep Een verandering van doelgroep heeft uiteraard gevolgen voor de huurders die nu in de Anton Struik wonen. Dit is uitgebreid onderwerp van gesprek geweest met de bewonerscommissie en later ook met bewoners in het Denkteam Struikbuurt. Mede op basis van deze besprekingen heeft de Alliantie het huidige plan ontwikkeld. 8

9 5. Proces tot aan de uitvoering De Struikbuurt bestaat uit 312 woningen waarvan er momenteel 307 bewoond zijn. De Alliantie is in 2012 gestart met bewonersbijeenkomsten waarin doel en proces aan bewoners zijn uitgelegd, het Uitwerkingsplan is samen met het Denkteam opgesteld, er zijn individuele huisbezoeken afgelegd en er zijn technische en financiële onderzoeken gedaan. Op basis hiervan zijn het Sociaal Plan en Uitwerkingsplan (UWP) tot stand gekomen. Voordat met de uitvoering van de renovatie werkzaamheden gestart mag worden, is afgesproken dat een meerderheid van de bewoners/huishoudens van de renovatiewoningen akkoord dient te gaan met het project. De Alliantie heeft de ambitie 70% draagvlak te willen behalen. De ambitie om 70% draagvlak te hebben is ontstaan naar aanleiding van het participatie plan wat destijds in februari 2012 is vastgesteld. In de zomer van 2013 is door de Alliantie in samenwerking met de bewonerscommissie een raadpleging gedaan bij alle bewoners over het Uitwerkingsplan. 80% van de bewoners hebben ingestemd met het plan! De bewonerscommissie heeft vervolgens een gekwalificeerd positief advies uitgebracht over het plan. Op het renovatieplan zal het draagvlak ook 70% moeten zijn. Aangezien het project in 2 bouwfasen gerealiseerd (en uitgewerkt) wordt en er 2 peildata afgegeven worden, zal ook de instemming in tweeën gesplitst worden. Er is 70% draagvlak nodig voor de renovatie van bouwfase 1 (hofje 3 en 4) en 70% voor bouwfase 2 (hofje 1 en 2). Indien dit percentage niet gehaald wordt, treedt de Alliantie in overleg met de Bewonerscommissie. Instemming wordt verkregen aan de hand van een zogenoemde akkoordverklaring / instemmingsverklaring. Vanaf het moment van afgifte van de peildatum is er een periode van tenminste 12 en ten hoogste 22 maanden voor de start van de werkzaamheden. Deze fase heet de ontwerpfase, waarvoor de uitgangspunten zijn vastgelegd in het UWP. In deze fase: Wordt het Uitwerkingplan uitgewerkt in concrete renovatieplannen en plannen voor de nieuwbouw; draagvlakmeting op renovatie deel wordt officieel de peildatum aangevraagd; starten na afgifte van de peildatum de individuele huisbezoeken; 9

10 worden de werkzaamheden per woning in een individueel contract vastgelegd; wordt het vergunningentraject en de verdere bouwkundige voorbereiding uitgevoerd. 6. Planning Het plan voor de Anton Struikbuurt bestaat uit een renovatiedeel en een sloop/nieuwbouwdeel. Voor de buurt geldt: dat alle woningen 68 aan het Johan Brouwerpad worden gesloopt en daarna plaatsmaken voor nieuwbouw. dat van de 240 duplexwoningen minimaal 64 duplexwoningen behouden blijven. De overige duplexwoningen worden ontduplext (samengevoegd) en onder andere deels verkocht als eengezinswoningen en deels aangeboden als huurwoning in het sociale huursegment of middensegment. dat bewoners tijdens de renovatie en het ontduplexen niet in hun woning kunnen blijven wonen maar tijdelijk moeten verhuizen naar een wisselwoning. dat bewoners wel recht hebben op terugkeer in de buurt, maar geen terugkeergarantie hebben naar hun huidige woning. Met uitzondering van de huurders van de bungalows. Omdat dit een bijzondere woning betreft wordt hiervoor een uitzondering gemaakt en hebben zij wel recht op terugkeer naar de eigen woning. dat bewoners die terugkeren naar een gelijkwaardige woning hun woonduur behouden. Totaal aantal sociale huurwoningen in de Struikbuurt is minimaal 50% van het totaal aantal toekomstige woningen. Voor zowel het renovatiedeel als het sloop/nieuwbouwdeel geldt dat pas kan worden begonnen met renovatie dan wel sloop/nieuwbouw als de huidige bewoners zijn verhuisd naar een andere woning of naar een wisselwoning. 10

11 7. Fasering Bij de fasering van de renovatie en sloop/nieuwbouw gaat de Alliantie uit van (zie kaartje): Bouwen in twee fasen. inzet van een vast wisselwoningenblok gedurende de gehele aanpak van de buurt in het renovatiedeel, zijnde 26 duplexwoningen (zie kaart). inzet van het sloop/nieuwbouwgedeelte van hofje 1 en 2 als tijdelijke wisselwoningen voor bewoners uit bouwfase 1, zijnde 34 woningen (blauw gearceerd). twee peildata: voor gebied met peildatum 1 (203 woningen) en gebied met peildatum 2 (109 woningen). 11

12 DEEL II UW RECHTEN EN DE AFSPRAKEN Over de rechten en regelgeving bij vernieuwingsplannen zijn afspraken gemaakt tussen de Huurdersvereniging Amsterdam, Gemeente Amsterdam en de Amsterdamse woningcorporaties. Deze zijn vastgelegd in de Amsterdamse Kaderafspraken bij Vernieuwing en Verbetering. Deze afspraken zijn uiteraard ook in de vernieuwing van de Struikbuurt van toepassing. Dit sociaal plan gaat verder uit van de werkwijze die de Alliantie bij vernieuwingsprojecten hanteert, één van die uitgangspunten is om de overlast voor bewoners zoveel mogelijk te beperken. Wijzigingen in wet- en regelgeving en in de Amsterdamse Kaderafspraken kunnen tussentijds leiden tot aanpassingen in het sociaal plan. 12

13 8. Voorlichting, huisbezoeken en begeleiding Uiteraard wordt u als bewoners van de Struikbuurt goed begeleid in het plan. De Alliantie Amsterdam is verantwoordelijk voor de voorlichting en informatie aan de huurders. Ook de (her)huisvesting, het uitbetalen van de tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten en het overleg met de huurders is de verantwoordelijkheid van de Alliantie. Hierbij levert de Alliantie Amsterdam maatwerk. Dat betekent niet dat de Alliantie alle wensen van de huurders kan realiseren. Wel houdt de Alliantie rekening met de persoonlijke omstandigheden van de individuele huurder en in gezamenlijk overleg maken we afspraken en doet de Alliantie een redelijk en reëel aanbod. Dit moet altijd passen binnen de beleidslijnen van de Alliantie en de wettelijke kaders. Informatie aan de huurders Het is belangrijk dat de huurders zoveel mogelijk dezelfde informatie krijgen. Daarvoor gebruiken we de volgende middelen: via periodieke (digitale) nieuwsbrieven houdt de Alliantie alle huurders op de hoogte van de planontwikkelingen; persoonlijke brieven (bijvoorbeeld over de afgifte van de peildatum); indien noodzakelijk of wenselijk organiseert de Alliantie vervolgbijeenkomsten; deze kunnen collectief zijn voor de Anton Struikbuurt of kleinschaliger; alle huurders kunnen via de website het sociaal plan inzien. Huisbezoeken Het is ook belangrijk dat de huurders individueel informatie krijgen over alles wat met de renovatie en sloop/nieuwbouw te maken heeft en dat de huurders de mogelijkheid hebben hun vragen en wensen kenbaar te maken. Dit maken we mogelijk met individuele huisbezoeken met uitleg over de plannen, de consequenties en inventarisatie woonwensen, persoonlijke omstandigheden en behoefte aan begeleiding. U heeft hierbij uiteraard de mogelijkheid om iemand die u kent bij de huisbezoeken aanwezig te laten zijn. Indien nodig zijn er vervolggesprekken of individuele begeleiding. 9. Terugkeergarantie huurders Bij de voorbereidingen van de renovatie en sloop/nieuwbouw hanteert de Alliantie het uitgangspunt dat de herhuisvesting van de huurders gegarandeerd is. Dat betekent dat de Alliantie garandeert dat er na de renovatie en sloop-nieuwbouw voldoende woningen beschikbaar zijn voor huurders die willen terugkeren naar een woning in de Anton 13

14 Struikbuurt. De Alliantie garandeert dat elke huurder met een maximaal gezamenlijk belastbaar bruto jaar inkomen tot , de mogelijkheid krijgt om na renovatie en/of sloopnieuwbouw terug te keren naar de Anton Struik. De huurder heeft daarnaast de keuzemogelijkheid om met voorrang te verhuizen naar een andere woning buiten de Anton Struikbuurt. Dit gaat met behulp van een stadsvernieuwingsurgentie. Het aanbod is afhankelijk van wat er beschikbaar komt via Woningnet. Tijdens individuele huisbezoeken worden de wensen en mogelijkheden met iedereen besproken. Ook voor de huurders die met hun belastbaar jaarinkomen boven de grens van bruto zitten, zien wij als Alliantie een inspanningsplicht om medewerking te verlenen aan het herhuisvestingproces. Met inspanningsplicht bedoelen wij dat deze doelgroep tevens zal worden geholpen bij het vinden van nieuwe passende woonruimte. Deze doelgroep komt alleen in aanmerking voor woningen die vallen in het middensegment of vrije sector (met een maandelijkse netto huurprijs vanaf 699,48* prijspeil 2014). Of een koopwoning. De Alliantie streeft ernaar ook deze doelgroep binnen de wijk te herhuisvesten maar dit is afhankelijk van het definitieve uitwerkingsprogramma. Het uitgangspunt is wel dat indien er middensegment/vrije sector huurwoningen gerealiseerd worden binnen de Anton Struikbuurt de voorrangsregeling binnen de wijk voor deze doelgroep (belastbaar bruto jaarinkomen > ) van toepassing is. Huurders waarbij het huurcontract voor de woning in de Struikbuurt is ingegaan na 1 januari 2013, hebben geen terugkeermogelijkheid binnen de Anton Struikbuurt. Wel krijgen zij de SV-urgentie (mits het belastbaar inkomen van het huishoudens onder de is om met voorrang nieuwe huisvesting te zoeken buiten de Anton Struikbuurt en hebben zij recht op de verhuiskostenvergoeding. 10. Wisselwoningen De renovatie kan niet in bewoonde staat worden uitgevoerd. Alle terugkeerders moeten ongeveer 1-18 maanden (afhankelijk van doorschuifmogelijkheden) tijdelijk in een wisselwoning verblijven. Ook de bewoners van het sloop/nieuwbouw gedeelte die willen terugkeren, kunnen gebruik maken van een wisselwoning. Bij terugkeerders uit de sloop/nieuwbouw kan de periode in een wisselwoning mogelijk langer zijn. 14

15 Het streven is deze wisselwoningen zoveel mogelijk in de omgeving te realiseren. De wisselwoningen zullen worden voorzien van stoffering (vloerbedekking en/of zeil en gordijnen) en beschikken over gas en elektra en verwarming (gaskachel of cv-installatie). Tevens zijn er opslagmogelijkheden (overdekt en in bewaakte en verwarmde ruimten bij erkend verhuisbedrijf) tegen een gereduceerd tarief. Huurders die gebruik maken van een wisselwoning tijdens het renovatietraject betalen hiervoor hun actuele maandelijkse huur. Indien de netto huur van de wisselwoning lager is dan de netto huur van de huidige woning van huurder, dan zal de laagste huur geldend zijn. Indien de huurder een eigen oplossing heeft om gedurende het renovatietraject bij iemand (familie, vrienden, kennissen) in te wonen, dan betaalt de huurder over deze periode geen huur. Huurders kunnen tijdens de renovatie niet in hun woning blijven wonen. Ook bewoners van de sloop/nieuwbouw moeten verhuizen. Als u na de renovatie en sloop/nieuwbouw wilt terugkeren naar de Anton Struikbuurt, moet u waarschijnlijk twee keer verhuizen. Wij zullen voor alle woningen (te renoveren woningen + te slopen woningen) formeel de huren op moeten zeggen. Bewoners krijgen minimaal half jaar voor start uitvoering de huuropzegging toegestuurd. Zij zullen gevraagd worden akkoord te gaan met deze beëindiging. Met de huurders die terugkeren zal voor de einddatum van de huidige huurovereenkomst een nieuwe overeenkomst worden gesloten voor de nieuwe woning. 11. Peildatum Ongeveer 1 tot 1½ jaar voor de geplande start van de renovatie en sloop/nieuwbouwwerkzaamheden, vraagt de Alliantie Amsterdam de peildatum aan bij het stadsdeel en de gemeente. Met deze officiële datum begint de herhuisvestingsperiode en gelden vanaf die datum de volgende belangrijke zaken voor de huurders van de Anton Stuikbuurt: Recht op een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten; per 1 maart 2014 is dit bedrag in Amsterdam vastgesteld op (jaarlijkse indexatie). Voor die huurders die dat wensen: recht op voorrang bij het zoeken naar een andere passende woning via Woningnet door middel van de stadsvernieuwingsurgentie. Huurbevriezing: de Alliantie berekent geen jaarlijkse huurverhoging (de huurverhoging per 1 juli van elk jaar) over de netto huur van de woning in de Anton Struikbuurt zolang de woning niet gerenoveerd is en/of gesloopt. 15

16 Zolang de peildatum voor een woning niet is afgegeven, gelden deze 3 rechten dus nog niet! Voor het gebied met peildatum 1 (zie kaartje) is per 1 april 2014 een peildatum afgegeven. 16

17 12. Uw mogelijkheden Uiteindelijk worden alle woningen in de Struikbuurt aangepakt. Alle bewoners moeten daarom minimaal één keer verhuizen. Voor de huurders van de Anton Struikbuurt zijn er in grote lijnen vier mogelijkheden. Mogelijkheid 1: Terugkeren binnen de Anton Struikbuurt (twee keer verhuizen) Huurders die ervoor kiezen om terug te keren naar de Anton Struikbuurt, zullen in de meeste gevallen twee keer moeten verhuizen: de eerste keer voor de start van de renovatie of bij sloop naar een wisselwoning en de tweede keer zodra de woning waar u naar terugkeert in de Anton Struikbuurt klaar is. Houdt u er rekening mee dat ook al verhuist u twee keer, u maar één keer de verhuiskostenvergoeding krijgt! Een bewoner kan terugkeren naar een gerenoveerde woning of een nieuwbouwwoning. Voordat u naar een wisselwoning verhuist, sluit de Alliantie een overeenkomst met u af. In deze overeenkomst staan de afspraken die we met u gemaakt hebben: Naar welke woning de huurder terugkeert. Hoe de woning er uit gaat zien / welke voorzieningen worden aangebracht. Globale duur van de werkzaamheden. Welke huur u bij terugkeer in de nieuwe woning in de Anton Struikbuurt gaat betalen. Mogelijkheid 2: Doorschuiven naar een woning in de nieuwbouw U verhuist in 1 keer door naar een nieuwbouw woning (eengezinswoning of levensloopbestendig appartement). U verhuist dus niet eerst naar een wisselwoning. LET OP!! Deze mogelijkheid is nadrukkelijke een streven. Wij kunnen op voorhand niet garanderen dat dit in de planning mogelijk is. Mogelijkheid 3: Verhuizen naar een woning buiten de Anton Struikbuurt met Stadsvernieuwingsurgentie (1 keer verhuizen) Huurders die dat wensen, kunnen met voorrang zoeken naar een andere, passende woning buiten de Anton Struikbuurt. De Alliantie geeft u hiervoor een stadsvernieuwingsurgentie. Een passende woning is een woning die past bij de samenstelling van uw huishouden en uw inkomen in overeenstemming met de 17

18 gemeentelijke regels. Als u niet ingeschreven bent bij WoningNet, dan schrijft de Alliantie Amsterdam u in en betaalt het inschrijfgeld. Als meerdere stadsvernieuwingsurgenten op dezelfde woning reageren, komen eerst de kandidaten aan de beurt die langer dan 5 jaar onafgebroken zelfstandig in het stadsdeel van de aangeboden woning wonen (zij gaan voor op stadsvernieuwingsurgenten die nog geen 5 jaar zelfstandig in dat stadsdeel wonen of die uit een ander stadsdeel komen). Daarna geldt de geplande startdatum van de werkzaamheden (de eerdere datum gaat voor), daarna de woonduur (langere woonduur gaat voor) en als dat nog allemaal gelijk is, geldt de leeftijd (oudere gaat voor). LET OP!! Voor de stadsvernieuwingskandidaten die willen verhuizen naar een sociale huurwoning buiten de Anton Struikbuurt geldt tevens een maximaal belastbaar inkomen van Mogelijkheid 4: Doorschuiven naar een gerenoveerde woning in de Anton Struikbuurt (1 keer verhuizen). U verhuist in 1 keer door naar een gerenoveerde woning. U verhuist dus niet eerst naar een wisselwoning. 13. Huurverhoging Wanneer u er voor kiest om terug te keren naar een sociale huurwoning in de Struikbuurt en u komt hiervoor in aanmerking (zie hoofdstuk 15), dan krijgt u bij het terugkeren naar een gelijkwaardige woning te maken krijgen met een huurverhoging. Voor het project Anton Struik geldt een vaste huurverhoging van 60,- 1 op de huidige netto huur 2 bij terugkeer naar een gelijkwaardige woning. Bij terugkeer in een grotere woning is de huurverhoging 60,- op de huidige netto huur 2 plus 5,034 per extra vierkante meter 3 aan extra vloeroppervlakte in vergelijking met de huidige woning. Deze huur is nooit hoger dan het maximale bedrag uit het woningwaarderingstelsel. Indien de nieuwe huurprijs hoger wordt dan de huurtoeslaggrens 4 ( 699,48), wordt de huurprijs 1 Onder voorbehoud van goedkeuring door het bestuur van de Alliantie. 2 De netto huur is de huur exclusief servicekosten, de servicekosten moeten nog worden vastgesteld. 3 Puntprijs volgens woningwaarderingstelsel prijspeil 2014, bedragen worden jaarlijks geïndexeerd 18

19 afgegrendeld tot de huurtoeslaggrens indien het gezamenlijk inkomen van de huurder lager is dan de grens die geldt voor toewijzing van een sociale huurwoning ,= 5. Voor de huurders van een sociale huurwoning in de Anton Struikbuurt geldt dat het gezinsinkomen niet hoger mag zijn dan ,= belastbaar jaarinkomen 14. Servicekosten Een huurder die terugkeert naar een gerenoveerde woning is na de renovatie servicekosten verschuldigd voor onder andere de volgende zaken: elektra verbruik algemene ruimten (indien aanwezig) rioolontstopping glasverzekering onderhoud CV-installatie kosten administratie en derving mechanische ventilatie lift (indien aanwezig) schoonmaakkosten (indien mogelijk) onderhoud gemeenschappelijke tuin (indien aanwezig) De hoogte van de nieuwe servicekosten moet nog vastgesteld worden. Indien bewoners via de servicekosten watergeld betalen aan de Alliantie, komt dit meestal direct na de renovatie te vervallen omdat alle woningen worden voorzien van individuele watermeters. De kosten van het waterverbruik worden door bewoners dan rechtstreeks aan Waternet betaald. 15. Wanneer komt u in aanmerking voor een sociale huurwoning Bij het toewijzen van een sociale huurwoning kijkt een woningcorporatie naar het jaarlijks belastbaar huishoudinkomen van u en uw eventuele partner. Bij de berekening van uw huishoudinkomen wordt uitgegaan van het verzamelinkomen, zoals dat ook door de Belastingdienst wordt gebruikt. Onder het verzamelinkomen valt: inkomen uit werk en woning; inkomen uit dividend en aandelen; inkomen uit sparen en beleggen. 5 prijspeil 2014, bedragen worden jaarlijks geïndexeerd 19

20 Het inkomen van inwonende kinderen (minderjarig en meerderjarig) wordt niet meegerekend. Voor meer informatie over het verzamelinkomen kunt u terecht bij de Belastingdienst. Tijdens de herhuisvestingsperiode zal het gezamenlijk belastbaar jaarinkomen (huishoudinkomen) een paar keer gescreend worden door middel van een IB-60 verklaring van de Belastingdienst en actuele inkomsten gegevens. Deze gegevens zijn o.a. nodig om huurders een voorrangstatus als stadsvernieuwingskandidaat te kunnen geven en om een voorlopige toewijzing van een woning te kunnen doen. De screening zal ook plaatsvinden bij de definitieve toewijzing en ondertekening van de nieuwe huurovereenkomst van de nieuwe woning. Het huishoudinkomen dient te voldoen aan de toewijzingscriteria m.b.t. de op dat moment geldende huurprijs- en inkomensgrenzen. LET OP! Het is dus van belang dat indien uw huishoudinkomen gaat wijzigen dit tijdig te melden bij de Alliantie. Wijzigingen in het huishoudinkomen kunnen namelijk invloed hebben op het wel/niet definitief toegewezen krijgen van een woning. Met name bij grensgevallen met een huishoudinkomen rond de is dit van belang. Maar ook bijvoorbeeld voor ouderen die 65 jaar worden en AOW krijgen i.p.v. loon uit arbeid. 16. Huurprijs-en inkomensgrenzen per 2014 Voor huurwoningen met een huur tot 699,48 6 (maximaal 142 WWS punten) gelden voor de terugkeerders de volgende inkomensgrenzen: sociale huurwoningen (woningen van wooncorporaties) maximaal (bruto belastbaar inkomen voor het huishouden). LET OP! Dit maximaal belastbaar inkomen wordt tevens gehandhaafd bij stadsvernieuwingskandidaten die kiezen voor definitieve verhuizing buiten project Anton Struik. 17. Voorrang bij doorschuiven Gelijkwaardige woningen 6 prijspeil 2014, bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd 20

21 Als meerdere huurders belangstelling hebben voor dezelfde woning geldt voorrang in de volgende volgorde: 1. huidige huurder van dit adres 2. huurders met de langste woonduur 3. huurders met de hoogste leeftijd 18. Toewijzingscriteria terugkeerders Eengezinswoningen sociale huur Bij toewijzing van de eengezinswoning sociale huur zal gekeken worden naar de samenstelling van het huishouden en gezamenlijk belastbaar jaarinkomen en gaat de voorrang in eerste instantie naar; huishoudens met tenminste 1 tot 3 thuiswonende kinderen jonger dan 18 jaar op basis van woonduur vervolgens; 2 persoonshuishoudens op basis van woonduur en minimaal samenwonend 5 jaar voorafgaand aan de peildatum (moet blijken uit afschrift Gemeentelijke Basisadministratie). Voor het gebied met peildatum 1 is dit 1 april Voor het gebied met peildatum 2 is dit 5 jaar voorafgaand aan de datum van afgifte van de peildatum. Levensloopbestendige appartementen sociale huur Bij de levensloopbestendige appartementen in de sociale huur (nieuwbouw) gaat in eerste instantie voorrang naar de huurders met een leeftijd van en / of in het bezit van een medische indicatie en vervolgens op basis van de woonduur. Eengezinswoningen middensegment (vrije sector verhuur) Sociale huurders van de Alliantie krijgen voorrang bij alle vrije sectorwoningen. Middeninkomens ( , wordt jaarlijks geindexeerd) krijgen voorrang bij verhuur van middensegment vrije sectorhuur ( ). 7 Peildatum is gelijk aan datum verstrekking peildatum SVU (peildatumgebied 1 is dat 1 april 2014) 21

22 19. Inkomensgrenzen Inkomensgrenzen 8 inkomensgroep 1 (huurtoeslaggrens) volgens toewijzing binnen de gemeente Amsterdam: Alleenstaand jonger dan 67 jaar Meerpersonen jonger dan 67 jaar Alleenstaand vanaf 67 jaar Meerpersoons vanaf 67 jaar Huurtoeslag grenzen (aftoppingsgrenzen) 9 personen jonger dan 23 jaar en 2 persoonshuishoudens en meerpersoonshuishoudens 596 Huurtoeslaggrens 699 Huurgewenning max. inkomensgrens (CPI 2,5% prijspeil 2014) ,= 21. Huurgewenning Bewoners hebben recht op huurgewenning conform de Amsterdamse Kaderafspraken. Hiervoor komen huishoudens in aanmerking met een inkomen dat te hoog is om voor huurtoeslag in aanmerking te komen, maar lager is dan (dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd). Voorwaarde is dat de huursprong groter is dan 50 per maand. Over de eerste 50 huurstijging wordt geen huurgewenningbijdrage gegeven. De bovengrens is 180. Dus bij een huursprong van bijvoorbeeld 200 wordt de bijdrage uitgekeerd over 130 ( ). De huurgewenning van de Alliantie Amsterdam bestaat uit 75%, 50% en 25% in respectievelijk het 1 e, 2 e en 3 e jaar (gerekend vanaf de oplevering van de nieuwe woning) van het maximale verschil. Als een bewoner kiest voor extra opties waardoor een extra huurbedrag wordt berekend, dan wordt over dat extra gedeelte geen huurgewenning betaald. De aanvraag voor huurgewenning dient huurder bij de Alliantie te doen binnen zes maanden na afronding van de werkzaamheden in de woning. 8 Prijspeil 1 januari 2014, wordt jaarlijks geindexeerd 9 inkomensvrijstelling thuiswonende kinderen jonger dan 23 jaar 4.706, prijspeil 1 januari

23 22. Vrijwillige huuropzegging van uw huidige woning Zodra u een andere woning heeft geaccepteerd en een nieuw huurcontract heeft gesloten, dient u de huur van de huidige woning op te zeggen bij de Alliantie Amsterdam. Houdt u er rekening mee dat u bij de Alliantie Amsterdam te maken heeft met een opzegtermijn van één maand. De einddatum kan elke werkdag van de maand zijn. 23. Gedwongen huuropzegging van uw huidige woning Minimaal zes maanden voor de geplande start van de uitvoering zal door de Alliantie Amsterdam aan alle bewoners het huurcontract worden opgezegd (zich beroepend op dringend eigen gebruik). Het gaat daarbij om alle hoofd- en/of medehuurders. Alle huurders die terugkeren krijgen voor de datum van beëindiging van de huidige huurovereenkomst een nieuw contract aangeboden voor de nieuwe woning. Betreffende bewoners ontvangen dan een aangetekende brief waarin staat dat in verband met renovatie of sloop van de woning de huurovereenkomst wordt beëindigd. Bij de brief over de huuropzegging zit een akkoordverklaring. Indien bewoner akkoord gaat met de huuropzegging moeten hoofd- en eventuele medehuurder elk deze verklaring tekenen en binnen zes weken opsturen naar de Alliantie Amsterdam. Indien de hoofdhuurder en/of medehuurder de verklaring niet tekent of op tijd opstuurt gaat de Alliantie Amsterdam ervan uit dat men niet akkoord gaat met de opzegging van de huur. De Alliantie Amsterdam kan bij het niet akkoord gaan met de opzegging van de huur later aan het einde van de herhuisvestingsperiode een ontruimingsprocedure bij de kantonrechter starten. Dit is uiteraard alleen van toepassing als er nog geen passende woning is geaccepteerd en men niet zelf de huur heeft opgezegd. Vóór het starten van de ontruimingsprocedure dient de Alliantie Amsterdam minimaal één en maximaal drie gerichte woningaanbiedingen te doen, afhankelijk van de situatie. Als men akkoord gaat met de huuropzegging betekent dit niet dat men de woning binnen zes weken moet verlaten. De herhuisvestingperiode van de bewoners in dit project is gefaseerd en zal volgens de huidige planning voor de bewoners van hofje 3 en 4 (Fase 1)) tot 1 september 2015 duren. De herhuisvestingperiode voor de bewoners van hofje 1 en 2 (Fase 2) zal volgens de huidige planning van start gaan in 2016 en duren tot 1 september

24 24. Bijdrage in verhuis- en herinrichtingskosten Bewoners komen in aanmerking voor een bijdrage in de verhuis- en herinrichtingskosten van 5.800,= (per 1 maart 2014) dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd). Dit geldt zowel voor de bewoners die tijdelijk verhuizen naar een wisselwoning (en vervolgens terugkeren naar de vernieuwde woning) als voor bewoners die definitief verhuizen naar een woning buiten de Anton Struikbuurt. Dit bedrag wordt op de volgende wijze uitbetaald c.q. verrekend: Voor bewoners die terugkeren in het complex: 2.800,= circa 14 dagen na oplevering van de oude woning (de bewoner woont dan in een wisselwoning) ,= circa 14 dagen na oplevering van de wisselwoning (de bewoner woont dan weer in het complex). Voor bewoners die definitief verhuizen: 3.000,= circa 14 dagen na ontvangst van de huuropzegging door de Alliantie (zodra de bewoner een nieuwe woning heeft gevonden) ,= circa 14 dagen na oplevering van de oude woning. 25. Spijtoptantregeling bij verhuizing buiten het stadsdeel Stadsvernieuwingskandidaten kunnen indien nodig een beroep doen op de spijtoptantregeling. Dat betekent dat bewoners die hebben gekozen voor herhuisvesting buiten het stadsdeel Nieuw-West en daar achteraf spijt van hebben, de mogelijkheid krijgen terug te keren naar een passende woning in de buurt. Deze bewoners dienen dit binnen een jaar na hun verhuizing bekend te maken bij de corporatie van herkomst, in dit geval de Alliantie. Vervolgens krijgen ze de mogelijkheid om binnen drie jaar op basis van hun oude woonduur te reageren op vrijkomende huurwoningen in Nieuw-West. De Alliantie maakt in dit geval gebruik van haar bevoegdheid om individuele bewoners voorrang te verlenen in de buurt (d.m.v. de maatwerkregeling). Deze bewoners hebben echter geen voorrang op stadsvernieuwingskandidaten die voor het eerst in aanmerking komen voor een nieuwe woning. Er wordt niet een tweede keer een bijdrage in de verhuiskosten uitgekeerd. 24

25 26. Semi-stadsvernieuwingsurgentie Inwonende kinderen kunnen in sommige gevallen een semi-stadsvernieuwingsurgentie krijgen. Hiermee hebben zij voorrang op een beperkt deel van het woningaanbod. Er gelden verschillende eisen: ten tijde van de peildatum ouder dan 23 jaar; ten tijde van de peildatum minstens 5 jaar onafgebroken woonachtig op het adres (ingeschreven in Gemeentelijke Basisadministratie); de hoofdbewoner keert terug of verhuist naar een passende woning (volgens de nieuwe samenstelling van het huishouden); inkomen genieten om de huur te betalen. In het huisbezoek kunt u uw wensen hiervoor kenbaar maken en de mogelijkheden bespreken. Semi-urgenten hebben geen recht op de verhuiskostenvergoeding en worden niet begeleid in het zoeken naar andere woonruimten. 27. Woonduur In Amsterdam (en vele andere gemeentes) hanteert men het begrip woonduur voor het bepalen van de volgorde bij het zoeken naar een andere woning: de langste woonduur komt bovenaan de lijst van degenen die op een bepaalde woning reageren, met daarin in volgorde alle anderen met steeds iets kortere woonduur. De woonduur berekent men vanaf de ingangsdatum van het huidige huurcontract. Voorwaarde is wel dat de huurder zich binnen 2 maanden op het adres heeft ingeschreven in de Gemeentelijke Basisadministratie ( Bevolkingsregister ). Zo niet, dan geldt de inschrijfdatum bij de gemeente. Bij verhuizing krijgt men een nieuw huurcontract en daarmee begint dan ook weer de nieuwe opbouw van woonduur. Bij ingrijpende renovatie en/of sloop/nieuwbouw moet iedereen minstens 1 keer verhuizen. Dat betekent dat de huidige woonduur van de huurders vervalt en dat zij opnieuw beginnen met de opbouw van woonduur. Hierop is een uitzondering: als huurders in een renovatieproject terugkeren in hun eigen woning of doorschuiven naar een gelijkwaardige woning 10 binnen het renovatie of 10 Een gelijkwaardige woning is een woning die aan m² woonoppervlakte gelijk is aan de oorspronkelijke woning die de huurder achterlaat. 25

26 nieuwbouw complex dan behouden zij hun woonduur. In alle andere gevallen is er sprake van wooncarrière en vervalt de woonduur, in overeenstemming met de gemeentelijke regels. 28. Kwetsbare groepen Bij renovatie- en sloop/nieuwbouwplannen zoals in de Anton Struikbuurt besteedt de Alliantie extra aandacht aan verschillende kwetsbare groepen. Ouderen, rolstoelgebruikers, visueel gehandicapten, chronisch zieken hebben wellicht intensievere begeleiding nodig. Zij, maar ook andere huurders die dat nodig hebben, kunnen een beroep doen op extra begeleiding. De extra begeleiding hangt af van de persoonlijke omstandigheden en mogelijkheden van de huurder en kan bestaan uit bijvoorbeeld de volgende onderdelen: Extra gesprekken/huisbezoeken om de keus voor terugkeer of definitief verhuizen beter te kunnen maken. Begeleiding bij het inschrijven in de Digizine (Woningnet) en het zoeken naar een passende woning. Direct aanbod van woningen in Slotermeer van o.a. de Alliantie. Begeleiding bij verhuizing, huuropzegging, tekenen van een nieuwe huurovereenkomst, aanvraag huurtoeslag, invullen van formulieren met betrekking tot de verhuizing. Contactleggen met andere hulpverlenende instanties, zoals Cordaan. Het voorstel van Cordaan is om voor een nog nader te bepalen periode wekelijks een spreekuur te houden: Burgemeester de Vlugtlaan , 1063 BJ Amsterdam Het gaat dus vooral om informatie, advies en bemiddelen. Alleen bij echte zichtbare schakel cliënten zoals zorgmijders, kan Cordaan een actievere ondersteunende rol hebben in de uitvoering. 29. Zelf aangebrachte Voorzieningen (ZAV) Het komt voor dat huurders zelf veranderingen in hun woning hebben aangebracht of aan hebben laten brengen. De woning moet echter leegkomen vanwege renovatie en met de renovatie bouwen we alles in de woning opnieuw op. De zelf aangebrachte veranderingen kunnen meestal niet blijven zitten. Het uitgangspunt is in ieder geval, dat de renovatiewerkzaamheden zonder belemmeringen door moeten kunnen gaan. De Alliantie betaalt geen vergoeding voor de zelf aangebrachte voorzieningen, tenzij u een formele 26

27 akkoordverklaring heeft ontvangen en de afschrijvingstermijn nog niet verstreken is. Eventueel in overleg kunnen zelf aangebrachte voorzieningen, mits goedgekeurd, tijdens het renovatietraject tijdelijk worden opgeslagen (tegen vergoeding). Tegen de tijd dat u gaat verhuizen (naar een definitieve andere woning of een wisselwoning), kunt u met de woonadviseur van de Alliantie afspreken wat er met de zelf aangebrachte voorzieningen moet gebeuren. Als u aanpassingen heeft die vanwege uw lichamelijke omstandigheden noodzakelijk zijn (volgens de WMO 11 ), maakt de opzichter afspraken met u over zowel de noodzakelijkheid van de aanpassingen in de wisselwoning als in de woning waar u na renovatie / sloop gaat wonen. 30. Geschillen Als er geschillen ontstaan over de interpretatie van dit Sociaal Plan kan de bewoner een beroep doen op de klachtencommissie van de Alliantie. Bij geschillen kan de huurder een beroep doen op het klachtenreglement van de Alliantie Amsterdam. Als de huurder het niet eens is met de geboden oplossingen kan hij/zij het geschil voorleggen aan de onafhankelijke klachtencommissie. De klachtenprocedure kunt u (telefonisch) opvragen bij de Alliantie Amsterdam. De klachtenprocedure is ook te vinden op de website van de Alliantie ( 31. Meer informatie In het wijkkantoor aan de Slotermeerlaan 150 houden we geregeld spreekuur ten behoeve van vragen van huurders over de renovatie en sloopnieuwbouw; hier kunnen we ook indien nodig of wenselijk inloopbijeenkomsten organiseren. Telefonische informatie: huurders mogen altijd bellen met vragen. Zie de contactenlijst voor alle contactinformatie. Spreekuur wijkmeester: hier kunt u terecht met al uw vragen over het beheer. 11 Aanvragen voor aanpassingen volgens de WMO moeten huurders zelf via het stadsdeel doen. 27

28 28

29 32. Contactenlijst de Alliantie regio Amsterdam Helmholtzstraat 61a, Gebouw Huygens Dok, Amsterdam Telefoon: Openingstijden ma t/m vr van 8.30 tot uur Postadres Postbus AC Hilversum Gebiedsontwikkelaar: Brechje Sondermeijer tel: Bewonersbegeleider: Petra de Vries: tel: Projectleider renovatie: Rabie Khettabi tel: Projectleider nieuwbouw: Jaap Veerman tel: Wijkbeheerder: Farah Jahangier tel:

30 Woonadviseur: Aradhna Persad tel: Gebiedscoordinator: Maaike Hiemstra tel: