Intern huurreglement

Transcriptie

1 SOCIALE HUISVESTING regio LANDEN cvba-so Intern huurreglement versie december 2016 Hertog van Brabantlaan Landen tel 011/ info@shrlanden.be

2

3 Sociale Huisvesting regio Landen cvba-so INTERN HUURREGLEMENT Goedgekeurd door de Raad van bestuur op 21/11/2016 Inhoudsopgave DEEL I. REGELGEVING... 4 DEEL II. BEKENDMAKING en DUUR... 4 DEEL III. KANDIDAAT-HUURDERS Algemeen Inschrijvingsvoorwaarden Leeftijd Inkomensvoorwaarde Eigendomsvoorwaarde Taalbereidheid Inburgeringsbereidheid Ingeschreven in het bevolkingsregister Rationele bezetting Gezinsgrootte Afwijkingsmogelijkheden Onderbezetting Gezinshereniging Voorkeur aanvraag en wijzigen voorkeur Wijzigen gemeenschappelijke inschrijving Inzagerecht inschrijvingsregister Actualisatie De verhuurder gaat over tot schrapping in volgende gevallen Toelatingsvoorwaarden Toewijzingen Bevoegdheid Toewijzingsprocedure Absolute voorrangsregels Lokale toewijzingsreglementen Chronologische volgorde Versnelde toewijzingen Weigeren van toewijzing Afsluiten huurovereenkomst proefperiode DEEL IV. HUURDERS Wie is huurder? Omschrijving en procedure aanvraag bijwoners (later bijkomende huurders) Huurwaarborg Kosten en lasten ten laste van de huurder Brandverzekering Beëindiging van de huurovereenkomst: proefperiode beëindiging DEEL V. VERHAAL versie december 2016 blz. 3

4 DEEL I. REGELGEVING Het onderhavige intern huurreglement (hierna genoemd het IHR) van de sociale huisvestingsmaatschappij Sociale Huisvesting regio Landen (hierna genoemd de verhuurder) is gebaseerd op het Besluit van de Vlaamse regering van 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode, gewijzigd door de besluiten van de Vlaamse regering van 14 maart, 18 juli en 10 oktober 2008, 6 februari 2009, 30 september 2011 en 14 april 2014, (hierna genoemd het Kaderbesluit of KBSH). DEEL II. BEKENDMAKING en DUUR Bekendmaking Het IHR is een openbaar document waarin de verhuurder regels vastlegt voor het verhuren van zijn sociale appartementen en woningen. De verhuurder zal bekendheid geven aan het IHR: - door overhandiging aan de mogelijke kandidaat-huurders; - door het schriftelijk over te maken aan de in het inschrijvingsregister ingeschreven kandidaten; - door het schriftelijk te bezorgen aan de huidige huurders; - door publicatie op de website van de vennootschap Duur Het IHR geldt voor onbepaalde duur. Na evaluatie kan de Raad van bestuur van de verhuurder beslissen om het IHR bij te sturen en desgevallend te wijzigen. Eventuele wijzigingen en/of aanpassingen aan het IHR zullen op de vermelde manier bekend gemaakt worden. DEEL III. KANDIDAAT-HUURDERS 1. Algemeen Het IHR is gebaseerd op de inschrijvings-, toelatings- en toewijzingsvoorwaarden van het vermelde Kaderbesluit. 2. Inschrijvingsvoorwaarden Een kandidaat-huurder en alle andere personen/gezinsleden die achteraf de woning zullen bewonen, kunnen zich onder bepaalde voorwaarden in het register van de verhuurder inschrijven. Het voldoen aan die voorwaarden dient bewezen te worden door het voorleggen van de nodige officiële attesten. Door zich in te inschrijven geeft de kandidaat-huurder, alsook alle achteraf inwonende gezinsleden, aan de verhuurder de toestemming om zelf de noodzakelijke bewijsstukken op te vragen. versie december 2016 blz. 4

5 De zes inschrijvingsvoorwaarden zijn: 2.1 Leeftijd Een natuurlijke persoon kan zich laten inschrijven als hij een meerderjarige persoon is, een minderjarige ontvoogde persoon of een minderjarige persoon die zelfstandig woont of gaat wonen met begeleiding door een erkende dienst. 2.2 Inkomensvoorwaarde Het geïndexeerd netto belastbaar inkomen van de kandidaat-huurder (en zij die zich in de woning zullen vestigen) mag bepaalde maximumgrenzen niet overschrijden. Het inkomen dat in aanmerking genomen wordt, is het geïndexeerde inkomen van het referentiejaar (= het derde jaar dat voorafgaat aan de inschrijving). De maximumgrenzen voor een inschrijving in 2017 zijn vastgesteld op: ,00 voor een alleenstaande zonder persoon ten laste; ,00 voor een alleenstaande gehandicapte; ,00 verhoogd met 2.020,00 per persoon ten laste voor andere kandidaat-huurders. Deze bedragen worden jaarlijks aangepast aan de evolutie van de gezondheidsindex. Van deze inkomensvoorwaarden kan afgeweken worden: a) indien de kandidaat-huurder toegelaten is tot een collectieve schuldenregeling, of in budgetbegeleiding of in budgetbeheer is bij een OCMW of een andere door de Vlaamse Gemeenschap erkende instelling voor schuldbemiddeling; b) indien de kandidaat-huurder geen inkomen had tijdens het derde jaar dat aan de inschrijving voorafgaat. In dat geval wordt het inkomen genomen van het eerstvolgende jaar waarin wel een inkomen werd genoten; c) indien het inkomen van het referentiejaar de vermelde grenzen overschrijdt en de kandidaat-huurder kan aantonen dat zijn huidig inkomen onder deze grens ligt; d) in het geval voor de kandidaat-huurder een echtscheidingsprocedure werd ingeleid (aan te tonen aan de hand van een vonnis, attest van notaris en/of advocaat). Dan wordt er enkel rekening gehouden met het inkomen van de kandidaat-huurder en niet met het gezinsinkomen. 2.3 Eigendomsvoorwaarde De kandidaat-huurder mag met zijn gezinsleden geen woning of geen perceel dat bestemd is voor woningbouw volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik bezitten in binnen- of buitenland, tenzij het een woongelegenheid in een in het Vlaamse Gewest gevestigde camping betreft. In onderstaande gevallen kan de kandidaat-huurder echter wel ingeschreven worden wanneer het gaat om eigendom die in het Vlaamse Gewest gelegen is en: a) de woning die door de kandidaat-huurder bewoond wordt, het voorwerp uitmaakt van een vastgesteld onteigeningsplan; b) de woning die door de kandidaat-huurder bewoond wordt, maximum twee maanden voor de inschrijving onbewoonbaar of ongeschikt verklaard werd en moet ontruimd worden; c) de woning onaangepast is en bewoond wordt door de kandidaat-huurder met een fysieke handicap; d) de persoon die zich wil inschrijven gehandicapt is en ingeschreven is voor een ADL-woning; e) de woning in een ruimtelijke bestemmingszone ligt in België waar wonen niet in toegelaten; f) de woning moet worden ontruimd in het kadere van woonkwaliteits bewaking; g) de woning niet langer in het beheer is van de kandidaat-huurder wegens faillissement met toepassing van artikel 16 van de faillisementwet van 8/8/1997; versie december 2016 blz. 5

6 h) in het geval voor de kandidaat-huurder een echtscheidingsprocedure werd ingeleid (aan te tonen aan de hand van een vonnis, attest van notaris en/of advocaat). Dan wordt er geen rekening gehouden met de gemeenschappelijke eigendom. Bij de toewijzing moet de echtscheiding wel zijn uitgesproken en dient de kandidaat-huurder wel aan de eigendomsvoorwaarde te voldoen. 2.4 Taalbereidheid De kandidaat-huurder en alle gezinsleden ouder dan 18 jaar moeten aantonen dat zij Nederlands geleerd hebben of bereid zijn om dit te leren. De noodzakelijke voor te leggen documenten zijn vastgelegd door het Kaderbesluit. 2.5 Inburgeringsbereidheid Verplichte inburgeraars moeten bereid zijn een inburgeringtraject te volgen. De noodzakelijke voor te leggen documenten zijn vastgelegd door het Kaderbesluit. 2.6 Ingeschreven in het bevolkingsregister De kandidaat-huurder en zijn gezinsleden moeten ingeschreven zijn in het bevolkingsregister of het vreemdelingenregister. Inschrijving in het wachtregister is hierbij onvoldoende. De verhuurder schrijft een kandidaat-huurder die van ambtswege geschrapt is uit het bevolkings- of uit het vreemdelingenregister niet in. 3. Rationele bezetting De rationele bezetting is de passende bezetting van een woning, waarbij rekening gehouden wordt met het aantal personen en hun fysieke toestand. De verhuurder hanteert als basisregel dat de toegewezen woongelegenheid ten hoogste 1 slaapkamer meer mag tellen dan het aantal leden waaruit het gezin van de kandidaat-huurder bestaat op het ogenblik van zijn toewijzing. Hierbij: a) wordt een volwassen paar, 2 jonge kinderen tot de leeftijd van 12 jaar of 2 kinderen van hetzelfde geslacht als 1 gezinslid beschouwd; b) worden de kinderen die geplaatst zijn en/of bij wie de kandidaat-huurder een bezoekrecht of co-ouderschap uitoefent als gewoon aanwezige kinderen beschouwd. 3.1 Gezinsgrootte De verhuurder houdt bij het beoordelen van de rationele bezetting ook rekening met: a) de kinderen die meerderjarig zijn, zolang zij de leeftijd van 25 jaar niet hebben bereikt en zolang hun deeltijdse verblijf in de woning blijft duren; b) de eventuele gezinshereniging van de kandidaat-huurder die op het ogenblik van zijn inschrijving de gegevens medegedeeld heeft van de leden van het gezin in het buitenland waarvoor een aanvraag tot gezinshereniging werd ingediend of zal ingediend worden. De verhuurder gaat er van uit dat de gezinshereniging vóór de toewijzing van de woning zal plaatsgevonden hebben en zal daarvoor de kandidaat-huurder inschrijven voor een woning die aangepast aan de gezinsgrootte na de gezinshereniging. Is dit niet het geval zal hem een woning toegewezen worden op basis van zijn huidige gezinssamenstelling. versie december 2016 blz. 6

7 3.2 Afwijkingsmogelijkheden Van bovenvermelde bezettingsgraad kan worden afgeweken en kan toch één slaapkamer op surplus worden toegewezen, zonder dat hiervoor een bijkomende vergoeding (zie verder) zal worden aangerekend wanneer om ernstige medische reden een bijkomende slaapkamer aangewezen/noodzakelijk is (dit dient gestaafd te worden aan de hand van een medisch attest afgeleverd door een specialist). 3.3 Onderbezetting Een woning wordt als onderbezet beschouwd als ze door minder dan het minimale aantal bewoners bewoond wordt. Een alleenstaande ouder wordt voor deze berekening als twee bewoners geteld. Als een huurder een onderbezette woning bewoont, zal de verhuurder hem een maandelijkse vergoeding bovenop de reële huurprijs aanrekenen. Deze vergoeding bedraagt 25 euro vermenigvuldigd met het verschil tussen het minimale aantal en het reële aantal bewoners van de woning. Die vergoeding zal alleen worden aangerekend als de huurder weigert om zich kandidaat te stellen voor een aangepaste woning in dezelfde omgeving of als de huurder tweemaal een aangeboden aangepaste woning naar zijn eigen voorkeur weigert. De vergoeding moet worden betaald vanaf de eerste dag van de maand die volgt op de vaststelling van deze situatie.! Opgelet: deze vergoeding wordt voorlopig nog niet aangerekend, omdat de bevoegde minister het vooropgestelde aantal bewoners en de opname daarvan in het IHR nog moet bepalen. 3.4 Gezinshereniging Als er een aanvraag tot gezinshereniging werd ingediend of zal worden ingediend, dient de kandidaathuurder zich in te schrijven voor een woning die voldoet aan de rationele bezetting waarbij rekening gehouden wordt met de gezinssamenstelling na de gezinshereniging. In dat geval dient hij ook de gegevens van alle inwonende personen na de gezinshereniging aan de verhuurder te bezorgen. In geval de gezinshereniging pas plaatsgrijpt wanneer men al huurder is, en de woonst qua rationele bezettingsgraad niet meer voldoet, dient een mutatie te worden aangevraagd. Er wordt een absolute prioriteit verleend indien de huurder de gezinshereniging reeds meedeelde bij zijn inschrijving. versie december 2016 blz. 7

8 4. Voorkeur aanvraag en wijzigen voorkeur Elke kandidaat-huurder kan bij zijn inschrijving het type en de ligging van de woningen aangeven waarvoor hij zich wil inschrijven. In samenhang hiermee kan hij de maximale huurprijs opgeven die hij wenst te betalen. Indien de kandidaat-huurder geen rekening houdt met de rationele bezetting, zal de verhuurder hem ook inschrijven voor de woningen die hij wel rationeel kan bezetten. Indien de keuze een te beperkt aandeel van het patrimonium betreft of dat een toewijzing onmogelijk wordt, dan kan de verhuurder die keuze weigeren. De kandidaat-huurder kan wel bijkomend kiezen voor woningen die hij niet rationeel kan bezetten. Ook kan de kandidaat-huurder onder bepaalde voorwaarden ervoor opteren om te wachten met het ontvangen van een aanbod (bv. als gevolg van een nog lopend huurcontract). Hij dient deze keuze grondig te motiveren; de opgegeven redenen mogen echter geen afbreuk doen aan de woonbehoeftigheid van de kandidaat-huurder. In dit geval dient de kandidaat-huurder voorafgaandelijk een termijn te bepalen voor het op wacht laten zetten. Het wijzigen van de voorkeur is steeds mogelijk. Enkel schriftelijke wijzigingen worden door de verhuurder aanvaard. Dit kan ofwel door een nieuw voorkeursdocument in te vullen ofwel per brief. Wijzigingsaanvragen dienen steeds door de kandidaat-huurder gedateerd en ondertekend te zijn. De wijzigingen van de voorkeur worden geregistreerd onder het inschrijvingsnummer en op de inschrijvingsdatum. Door de kandidaat-huurders de mogelijkheid te bieden om hun voorkeur te wijzigen, betekent dit ook dat de inschrijvingsrangorde van de kandidaten steeds kan wijzigen. Dit betekent zowel dat men een aantal plaatsen kan achteruitgaan alsook dat men zonder dat een toewijzing heeft plaatsgevonden een aantal plaatsen kan stijgen (zie verder). 5. Wijzigen gemeenschappelijke inschrijving Elke ingeschreven kandidaat-huurder ontvangt na het indienen van een volledig inschrijvingsdossier één uniek inschrijvingsnummer. Als de kandidaat-huurders die onder hetzelfde inschrijvingsnummer zijn ingeschreven, na de inschrijving beslissen zich niet langer samen kandidaat te stellen, wordt de volgende procedure gevolgd: 1. als slechts een van de kandidaat-huurders de inschrijving wil behouden, blijft het oorspronkelijke inschrijvingsnummer behouden; 2. als verschillende kandidaat-huurders de inschrijving willen behouden, behoudt de persoon die zich opgegeven heeft als toekomstige referentiehuurder, het oorspronkelijke inschrijvingsnummer. Zijn wettelijke of feitelijke partner krijgt een inschrijvingsnummer dat gevormd is door de datum waarop zijn wettelijke of feitelijke partner is ingeschreven in het inschrijvingsregister en het volgnummer dat aansluit bij het volgnummer van de laatste inschrijving van de dag waarop zijn wettelijke of feitelijke partner is ingeschreven. De andere kandidaat-huurders worden opnieuw ingeschreven met een nieuw inschrijvingsnummer. versie december 2016 blz. 8

9 6. Inzagerecht inschrijvingsregister Elke kandidaat-huurder kan bij de verhuurder het beperkt inschrijvingsregister komen inkijken. Dit register bevat enkel de inschrijvingsnummers, maar geen enkel persoongebonden gegevens. Het inkijken van dit register kan gebeuren in de burelen van de verhuurder tijdens de openingsuren, elke vrijdag tussen 10 en 12 uur. 7. Actualisatie De inschrijvingsregisters worden minstens in elk oneven jaar geactualiseerd. Hierbij zal nagegaan worden of: - de ingeschreven kandidaten nog steeds wensen ingeschreven te blijven; - zij nog voldoen aan de inkomensvoorwaarde (zie punt III. 2.2). Indien wordt vastgesteld dat de kandidaat-huurder niet meer aan deze voorwaarden voldoet, zal zijn kandidatuur worden geschrapt (zie punt III. 8. Ambtshalve schrapping van een kandidatuur). Als de kandidaat-huurder echter kan aantonen dat hij nog wel voldoet aan de inkomensvoorwaarde, blijft hij ingeschreven. De kandidaat-huurder zal hiervan schriftelijk in kennis worden gesteld. Indien de kandidaat-huurder niet reageert binnen de maand op een eerste schrijven inzake de actualisatie van het kandidatenregister, zal hem een tweede schrijven worden overgemaakt. Indien ook hieraan binnen de 15 dagen geen gevolg wordt gegeven, zal de kandidaat onverwijld worden geschrapt. De kandidaat is er tevens toe gehouden elke wijziging betreffende gezinssamenstelling en adres binnen de maand na de wijziging schriftelijk aan de verhuurder mee te delen. In het kader van de administratieve vereenvoudiging geeft de kandidaat-huurder toelating aan de verhuurder om bij de bevoegde overheden de nodige gegevens op te vragen (zie ook art. 11 en 52 KBSH). 8. De verhuurder gaat over tot schrapping in volgende gevallen De inschrijving van de kandidaat-huurders wordt in volgende gevallen geschrapt: a) als de kandidaat-huurder een woning die hem door verhuurder wordt aangeboden, aanvaardt; b) als de kandidaat-huurder bij de actualisering van het inschrijvingsregisters niet meer voldoet aan de voorwaarden; c) als de kandidaat-huurder op het ogenblik dat hem een woning wordt aangeboden bij de controle van de toelatingsvoorwaarden niet voldoet aan de toelatingsvoorwaarden (zijnde de inschrijvingsvoorwaarden, de taal- en inburgeringsbereidheid) voor zover de aanvaarding van het aanbod aanleiding zou gegeven hebben tot de toewijzing van de woning; d) als de kandidaat-huurder door de verhuurder werd ingeschreven als gevolg van onjuiste of onvolledige verklaringen of gegevens, die door hem te kwade trouw werden afgelegd of gegeven; e) als de kandidaat-huurder de verhuurder daar schriftelijk om verzoekt; f) bij de tweede weigering of bij het tweemaal niet reageren door de kandidaat-huurder als hem een woning wordt aangeboden die aan zijn keuze qua ligging, type en maximale huurprijs beantwoordt, op voorwaarde dat tussen de eerste weigering of het uitblijven van een reactie en het volgende aanbod een periode verlopen is van ten minste drie maanden. De verhuurder moet bij het volgende aanbod van een andere woning de kandidaat-huurder uitdrukkelijk op de hoogte brengen dat bij een weigering of het niet-reageren op het aanbod zijn kandidatuur geschrapt zal worden. De kandidaat-huurder krijgt telkens een termijn van minimaal vijftien kalenderdagen, vanaf de postdatum van de brief waarmee het aanbod werd gedaan, om te reageren. De verhuurder kan wegens zwaarwichtige redenen afzien van de toepassing van deze schrappingsgrond; versie december 2016 blz. 9

10 g) als de kandidaat-huurder bij actualisering van het register niet of niet tijdig reageert op de brief en de herinneringsbrief van de verhuurder. Voorwaarde: na de brief krijgt de kandidaat-huurder minimaal één maand en na de herinneringsbrief minimaal vijftien kalenderdagen om te reageren. 9. Toelatingsvoorwaarden Op het moment dat een kandidaat-huurder aangeeft dat hij het aanbod zou aanvaarden, zal de verhuurder nagaan of de kandidaat-huurder nog steeds aan alle in punt III. 2 vernoemde inschrijvings-voorwaarden voldoet. 10. Toewijzingen 10.1 Bevoegdheid De voorzitter en de directeur zijn door de Raad van bestuur van de verhuurder aangesteld om samen de beschikbare vrijgekomen woningen volgens de bestaande huurreglementering toe te wijzen. Versnelde toewijzingen behoren tot de bevoegdheid van de Raad van bestuur (zie punt III Afwijkingen) Toewijzingsprocedure De toewijzingen gebeuren volgens het toewijzingssysteem van de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en de sociale huisvestingsmaatschappijen, zoals opgenomen in het Kaderbesluit. Hierbij wordt achtereenvolgens rekening gehouden met: a) de rationele bezetting van de woning (zie punt III. 3); b) de absolute voorrangsregels; c) de voorrangsregels in het kader van bijzondere lokale toewijzingsreglementen; d) de optionele voorrangsregels; e) de chronologische volgorde van de inschrijvingen in het inschrijvingsregister. Voorafgaand aan de toewijzing geeft de verhuurder een invulling aan de rationele bezetting die aangepast is aan zijn eigen patrimonium. Bij het beoordelen wordt rekening gehouden met de kinderen die geplaatst zijn of waarvoor de kandidaat-huurder een co-ouderschap of een omgangsrecht heeft en die daardoor niet permanent in de woning zullen verblijven. Met de kinderen die meerderjarig worden, blijft men rekening houden zolang zij de leeftijd van 25 jaar niet hebben bereikt en zolang hun deeltijdse verblijf in de woning blijft voortduren. Absolute voorrangsregels De verhuurder is bij de toewijzingen na toepassing van de rationele bezetting verplicht om achtereenvolgens aan de volgende kandidaat-huurders voorrang toe te kennen (volgens artikel 19 KBSH): 1. de kandidaat-huurder of een van zijn gezinsleden met een fysieke handicap of beperking, uitsluitend als de beschikbare woning door de daarop gerichte investeringen specifiek is aangepast aan de huisvesting van personen met die fysieke handicap of beperking of de kandidaat-huurder die ingeschreven is voor een sociale assistentiewoning, als de beschikbare woning een sociale assistentiewoning is; versie december 2016 blz. 10

11 1 bis de kandidaat-huurder die huurder is van een sociale huurwoning van de verhuurder die niet voldoet aan de normen, vermeld in artikel 5, 1, derde lid, van de Vlaamse Wooncode; 1 ter de kandidaat-huurder die huurder is van een sociale huurwoning van de verhuurder en die met toepassing van artikel 92, 3, eerste lid, 12, van de Vlaamse Wooncode verplicht is te verhuizen naar een andere sociale huurwoning; 1 quater de kandidaat-huurder met toepassing van artikel 30, vierde lid; 2. de kandidaat-huurder die nog geen huurder is van een sociale huurwoning, en die overeenkomstig artikel 18, 2, tweede lid, artikel 26, 60, 3 en artikel 90, 1, vierde lid, van de Vlaamse Wooncode, moet worden gehuisvest; 3. de kandidaat-huurder die huurder is van een sociale huurwoning die niet voldoet aan de rationele bezetting, en die wil verhuizen naar een sociale huurwoning van dezelfde verhuurder die aan de rationele bezetting voldoet, als de huurder zijn verplichtingen als kandidaat-huurder, vermeld in artikel 10, vijfde en zesde lid, is nagekomen; 4. de kandidaat-huurder, vermeld in artikel 18, vierde lid; 5. de kandidaat-huurder die in de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is, zijn hoofdverblijfplaats had in een onroerend of roerend goed als vermeld in artikel 20, 1, tweede lid, van de Vlaamse Wooncode, op de datum waarop dat overeenkomstig artikel 20, 2, eerste lid, van de Vlaamse Wooncode in een proces-verbaal werd vastgesteld; 6. de kandidaat-huurder die in de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is, zijn hoofdverblijfplaats had in een woning op de datum waarop die: a) onbewoonbaar werd verklaard overeenkomstig artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet, en waarvan de ontruiming noodzakelijk was; b) met toepassing van artikel 15 of 16bis van de Vlaamse Wooncode ongeschikt of onbewoonbaar verklaard is of het voorwerp was van een conformiteitsonderzoek als vermeld in artikel 3 van het besluit van de Vlaamse Regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen, voor zover die woning op het technisch verslag ofwel minstens drie gebreken van categorie III onder de hoofdrubrieken "Omhulsel" of "Binnenstructuur" ofwel minstens drie gebreken van categorie IV en 60 strafpunten gescoord heeft; 7. de kandidaat-huurder die zijn hoofdverblijfplaats had in een woning op de datum waarop die woning deel uitmaakt van een vastgesteld onteigeningsplan; 8. de kandidaat-huurder die een ontvoogde minderjarige persoon is; 9. als de kandidaat-huurder op het moment van zijn kandidaatstelling al huurder is van de verhuurder, hoeft hij niet te voldoen aan de inkomensvoorwaarde, vermeld in artikel 3, 1, eerste lid, 2. Een woning, onroerend goed of kamer kan slechts eenmaal aanleiding geven tot de voorrang, vermeld in het eerste lid, 5, 6 en 7. Om in aanmerking te komen voor deze voorrang, vermeld in het eerste lid, 5, 6 en 7, moet de kandidaat-huurder de woning, het onroerend goed of de kamer sedert ten minste zes maanden bewoond hebben. Bovendien wordt de voorrang, vermeld in het eerste lid, 5, alleen verleend als de kandidaat-huurder zich ten laatste twee maanden na de vaststelling in een proces-verbaal heeft ingeschreven in het register, vermeld in artikel 7. De voorrang, vermeld in het eerste lid, 6, wordt alleen verleend als de kandidaat-huurder zich ten laatste twee maanden na de datum van onbewoonbaar- of ongeschiktverklaring of na de datum van ontvangst van het resultaat van het conformiteitsonderzoek heeft ingeschreven in het register, vermeld in artikel 7. De voorrang, vermeld in het eerste lid, 7, wordt alleen verleend als de kandidaat-huurder zich ten laatste twee maanden na de kennisneming van de akte van onteigening of de datum van de akte van eigendomsoverdracht in het geval van een minnelijke aankoop, heeft ingeschreven in het register, vermeld in artikel 7. Een kandidaat-huurder die aan de voorwaarden van een voorrang als vermeld in het eerste lid, 3, beantwoordt, kan na de tweede ongegronde weigering van een aanbod tot toewijzing van een woning die beantwoordt aan zijn keuze met betrekking tot het type, de ligging en de maximale huurprijs, geen aanspraak meer maken op die voorrangsregel. versie december 2016 blz. 11

12 Een kandidaat-huurder die aan de voorwaarden van een voorrang als vermeld in het eerste lid, 5 of 6 beantwoordt, kan na zijn weigering van een aanbod tot toewijzing van een woning die beantwoordt aan zijn keuze met betrekking tot het type, de ligging en de maximale huurprijs, geen aanspraak meer maken op die voorrangsregel. Lokale toewijzingsreglementen In afwijking van de toewijzingsprocedure en van de absolute voorrangsregels hebben de gemeenten Geetbets, Landen, Linter, en Zoutleeuw in toepassing van artikel 26 van het Kaderbesluit specifieke toewijzingsregels opgesteld waarbij rekening gehouden wordt met de lokale binding van de kandidaat-huurders. De gemeenten Geetbets, Landen, Linter en Zoutleeuw hebben gekozen om voorlopig uitsluitend de lokale binding van de kandidaat-huurders te accentueren. Voor de vermelde gemeenten vervangen deze regels de optionele voorrangsregels. A. Geetbets Bij het toewijzen van een sociale woongelegenheid op het grondgebied van de de gemeente Geetbets dient SHrL volgens het hierna vermelde cascadesysteem voorrang te geven aan de kandidaat-huurder die: 1) sinds het eerste levensjaar in de fusiegemeente Geetbets woont; 2) in de laatste 10 jaar voor de toewijzing minstens 5 jaar woont of heeft gewoond in de gemeente Geetbets; 3) minstens 10 jaar in Geetbets gewoond heeft; 4) die niet woont in Geetbets, maar werkt in Geetbets. B. Landen Bij het toewijzen van een sociale woongelegenheid op het grondgebied van de stad Landen wordt volgens het hierna vermelde cascadesysteem achtereenvolgens voorrang te geven aan de kandidaathuurder die: 1) de laatste 10 jaar vóór de toewijzing onafgebroken in Landen woonde; 2) in de laatste 30 jaar vóór de toewijzing ten minste 10 jaar in Landen heeft gewoond en waarvan de laatste 3 jaar vóór de toewijzing onafgebroken in Landen heeft gewoond; 3) in de laatste 6 jaar vóór de toewijzing alles samen ten minste 3 jaar heeft gewoond in de stad Landen. C. Linter Bij het toewijzen van een sociale woongelegenheid op het grondgebied van de gemeente Linter wordt volgens het hierna vermelde cascadesysteem achtereenvolgens voorrang te geven aan de kandidaathuurder die: 1) in de laatste 10 jaar voor de toewijzing minstens 5 jaar wonen of gewoond hebben in de deelgemeente waar de woningen zijn gelegen, en dit totdat 30% van de toe te kennen woningen worden bewoond door huurders die aan deze regel voldoen; 2) sinds hun geboorte in de gemeente Linter wonen of die tot de leeftijd van 18 jaar tot een gezin behoorden dat minimaal 10 jaar in de gemeente Linter gevestigd was; 3) de laatste 10 jaar voor de toewijzing minstens 5 jaar in Linter wonen of gewoond hebben. versie december 2016 blz. 12

13 D. Zoutleeuw Bij het toewijzen van een sociale woongelegenheid op het grondgebied van de gemeente Zoutleeuw dient SHrL volgens het hierna vermelde cascadesysteem voorrang te geven aan de kandidaat-huurder die: 1) in de periode van 6 jaar voor de toewijzing minstens 3 jaar inwoner is of geweest is van de stad Zoutleeuw; of minimaal 15 jaar inwoner is geweest van de stad Zoutleeuw (beide voorwaarden krijgen een gelijk gewicht toebedeeld); 2) in de periode van 30 jaar voor de toewijzing van de sociale huurwoning minstens 6 jaar inwoner geweest is van de stad Zoutleeuw. Chronologische volgorde De kandidaat-huurder die in het inschrijvingsregister het best gerangschikt is volgens de chronologische volgorde, wordt aangeschreven voor de vrijgekomen woning die voldoet aan zijn voorkeur, zijn gezinssamenstelling, de fysieke toestand van de gezinsleden en dit alles in overeenstemming met het woningtype en de woninggrootte Versnelde toewijzingen De verhuurder kan aan een kandidaat-huurder versneld een woning toewijzen (art. 24 KBSH) door af te wijken van de toewijzingsregelems. De beslissing om versneld een woning toe te wijzen, moet gebaseerd zijn op bijzondere omstandigheden van sociale aard. Gezien de lange wachtlijsten voor een woning, krijgt de verhuurder meer en meer te maken met dringende huisvestingsvragen. Aangezien veel kandidaat-huurders hun situatie als dringend aanzien, verbindt de verhuurder een aantal voorwaarden aan het onderzoek van aanvragen voor afwijkingen op de toezijzingsregeles. Een of meerdere bijzondere omstandigheden van sociale aard zijn onvoldoende voor het bekomen van een afwijking aangezien veel wachtenden ermee te maken hebben (echtscheiding, laag inkomen, ). Om objectief te kunnen oordelen over acute multiprobleemsituaties is daarom een sociaal onderzoek noodzakelijk. Dit kan worden uitgevoerd door een erkende sociale dienst, bijvoorbeeld door het OCMW van de domiciliegemeente, CAW Oost-Brabant. Toewijzingscomité De Raad van bestuur van 21 september 2016 heeft het adviescomité Toewijzingscomité versnelde toewijzingen opgericht om advies uit te bregen over de relatieve belangrijkheid en dringendheid van de ingegediende aanvragen tot versnelde toewijzing. Dit comité dat samengesteld is uit een vertegenwoordiging van de OCMW van de 4 bij SHrL aangesloten gemeenten Geetbets, Landen, Linter en Zoutleeuw komt afhankelijk van het aantal aanvragen maandelijks samen en brengt op basis van de ingediende en besproken sociale verslagen een niet bindend maar wel onderbouwd richtinggevend advies uit over elke aanvraag. Vervolgens maakt het Comité zijn eindrapporteert over de Raad van bestuur. Op grond van het sociaal verslag en het advies van het toewijzingscomité beslist de Raad van bestuur van de verhuurder over de ontvankelijkheid en gegrondheid van de aanvraag. versie december 2016 blz. 13

14 10.4 Weigeren van toewijzing De verhuurder kan in de volgende gevallen een toewijzing weigeren aan een kandidaat-huurder die al huurder is of geweest is van een sociale verhuurder en: 1. van wie de huurovereenkomst werd beëindigd op basis van artikel 98, 3, 2, van de Vlaamse Wooncode; 2. die de woning van de verhuurder bewoont of heeft verlaten voor zover wordt aangetoond dat hij ernstig of blijvend zijn verplichtingen niet nagekomen is. Als de huurovereenkomst werd beëindigd wegens wanbetaling aan de verhuurder, kan de verhuurder de toewijzing van een woning weigeren als de kandidaat-huurder op het ogenblik van de toewijzing de schulden nog niet heeft afgelost. In afwijking hiervan kan de verhuurder, als de kandidaat-huurder in budgetbegeleiding of budgetbeheer is bij een O.C.M.W. of een andere door de Vlaamse Gemeenschap erkende instelling voor schuldbemiddeling, de toewijzing slechts weigeren, als op het ogenblik van de toewijzing minder dan 75% van de schulden zijn afgelost. Als de kandidaat-huurder toegelaten is tot een collectieve schuldenregeling overeenkomstig de wet van 5 juli 1998 betreffende de collectieve schuldenregeling en de mogelijkheid van verkoop uit de hand van in beslag genomen onroerende goederen, en er is een minnelijke of gerechtelijke aanzuiveringsregeling opgesteld, kan de verhuurder de toewijzing niet weigeren. In uitzonderlijke gevallen kan de verhuurder de toewijzing van een woning weigeren aan een kandidaathuurder voor zover wordt aangetoond dat de toewijzing aan de kandidaat-huurder een ernstige bedreiging vormt voor de fysische of psychische integriteit van de bewoners. In de motivatie wordt uitdrukkelijk vermeld waarom een proefperiode niet volstaat voor de kandidaat-huurder. Als blijkt dat de verhuurder toewijzingen weigert die onvoldoende gemotiveerd zijn, kan de toezichthouder beslissen dat gedurende maximaal een jaar elke beslissing tot weigering aan hem wordt voorgelegd. In plaats van de toewijzing te weigeren kan de verhuurder de kandidaat-huurder de aanvaarding van begeleidende maatregelen opleggen. In dat geval sluit een welzijns- of gezondheidsvoorziening een begeleidingsovereenkomst met de kandidaat-huurder. De verhuurder is op straffe van nietigheid van de beslissing verplicht om de gemotiveerde weigering tot toewijzing binnen veertien dagen na de beslissing aan de kandidaat-huurder te betekenen met melding van het verhaalrecht, vermeld in artikel 30. Als de toewijzing van een woning wordt geweigerd, kan het aanbieden van een woning tijdens een periode van maximaal een jaar na de weigering worden opgeschort Afsluiten huurovereenkomst proefperiode Wanneer de kandidaat-huurder voldoet aan alle toewijzingsvoorwaarden en de aangeboden woning aanvaardt, wordt met hem een huurcontract voor onbepaalde duur met een proefperiode van 2 jaar afgesloten. versie december 2016 blz. 14

15 DEEL IV. HUURDERS 1. Wie is huurder? Er wordt een onderscheid gemaakt tussen de 3 volgende categorieën van sociale huurders, die elk verschillende toetredingsvoorwaarden en rechten kunnen hebben, maar wel allen dezelfde plichten: a) de persoon die zich bij de inschrijving voor een sociale huurwoning heeft opgegeven als referentiehuurder, en de persoon die bij aanvang van de huurovereenkomst met hem gehuwd is of wettelijk samenwoont of die bij aanvang van de huurovereenkomst zijn feitelijke partner is; b) de persoon die na de aanvang van de huurovereenkomst huwt of wettelijk gaat samenwonen, met de persoon, vermeld in punt a), en die de huurovereenkomst mee ondertekent of de feitelijke partner die een jaar als huurder als vermeld in punt c), samenwoont met de persoon, vermeld in punt a); c) alle andere personen dan de personen, vermeld in punt a) en b), met uitzondering van de minderjarige kinderen, die in de sociale huurwoning hun hoofdverblijfplaats hebben, en die de huurovereenkomst mee ondertekenen. 2. Omschrijving en procedure aanvraag bijwoners (later bijkomende huurders) Elke huurder kan een aanvraag indienen tot het laten bijwonen van andere personen. De schriftelijke aanvraag moet van de huurder komen en niet van diegene die wenst te komen bijwonen. De kandidaat-bijwoner, met uitzondering van de persoon die huwt of wettelijk gaat samenwonen na de aanvang van de huurovereenkomst met de particuliere ondertekenaar(s) van de huurovereenkomst, moet eveneens voldoen aan de toelatingsvoorwaarden zoals voor de kandidaat-huurders in punt III. 9. worden omschreven. Een bijwoning zal pas worden toegestaan wanneer alle nieuw inwonende personen voldoen aan de gestelde voorwaarden. De verhuurder kan de bijwoning weigeren indien door de bijwoning de Vlaamse woonbezettingsnormen overschreden worden. De Raad van bestuur of een delegatie ervan hecht al of niet zijn goedkeuring aan de aanvraag tot bijwoning. De verhuurder kan zijn instemming alleen maar weigeren in de gevallen vermeld onder punt III Weigering van toewijzing en als niet voldaan is aan de normen inzake woningbezetting. Meerderjarigen die komen bijwonen, voor zover zij over een inkomen beschikten in het referentiejaar, geven meestal aanleiding tot een huurprijsstijging. De huurprijs wordt in principe herberekend vanaf de maand volgend op de aanvraag. Wanneer uit het voorgelegde bevolkingsattest blijkt dat de perso(o)n(en) reeds eerder op vernoemd adres woonachtig is/zijn, kan de vennootschap beslissen de huurprijs met terugwerkende kracht vanaf de effectieve bijwoonst te herberekenen. 3. Huurwaarborg De verhuurder past voor de huurwaarborgen het systeem volgens het Burgerlijk Wetboek openen van een geblokkeerde huurwaarborgrekening met verplichte handtekening van beide partijen toe. De huurder kan de huurwaarborg op twee manieren stellen: 1. De huurder dient vóór het ondertekenen van de huurovereenkomst een geïndividualiseerde geblokkeerde rekening te openen waarop hij/zij het volledige bedrag stort. Zij hebben het recht om hiervoor zelf een bankinstelling te kiezen. versie december 2016 blz. 15

16 2. De huurder kan gebruik maken van een gespreide betaling van de waarborg met gelijke maandelijkse afbetalingen op maximum 18 maanden, waarbij de helft van de waarborg voor het ondertekenen van de huurwaarborg gestort moet worden op de rekening van de verhuurder. Eenmaal het bedrag van de waarborg volledig is samengesteld, wordt dit bedrag op een geïndividualiseerde geblokkeerde rekening op naam van de huurder geplaatst. 3. Als de maandelijkse betaling ontoereikend is om zowel de schijf van de waarborg als de huurprijs en huurlasten te betalen, zal de betaling eerst worden toegerekend aan de schijf voor de samenstelling van de waarborg en vervolgens aan de huurprijs en huurlasten. Het betalingsplan moet worden toegevoegd als bijlage bij de huurovereenkomst dat de huurder voor kennisname ondertekent. De huurwaarborg bedraagt tweemaal de basishuurprijs. De huurder heeft het recht de huurwaarborg te vervangen worden door: 1. een schriftelijke garantie van het OCMW in afwachting van een eenmalige betaling door het OCMW van het volledige bedrag binnen de 18 maanden na de ondertekening van de huurovereenkomst; 2. een schriftelijke borgstelling van het OCMW. 4. Kosten en lasten ten laste van de huurder De huurder betaalt de kosten en lasten, vermeld in artikel 1 1 van bijlage III van het kaderbesluit, met maandelijkse voorafbetalingen die telkens in de maand januari voor het ganse jaar worden vastgesteld op basis van de meeste recente goedgekeurde jaarrekening. Elk jaar wordt uiterlijk op 31 oktober de afrekening van de kosten en lasten op basis van de reële kosten van het vorige werkingsjaar door de verhuurder aan de huurder overgemaakt. De huurder heeft het recht om op het kantoor van de verhuurder de gedetailleerde afrekening in te kijken, alsook de bewijsstukken die betrekking hebben op de aan hem aangerekende kosten en lasten. 5. Brandverzekering De verhuurder heeft voor elke woongelegenheid een verzekering afgesloten om zijn aansprakelijkheid als eigenaar-verhuurder te dekken. Door deze verzekering wordt ook de huurderaansprakelijkheid (= indien er schade ontstaat aan het gebouw door de fout van de huurder) gedekt. De huurder verbindt er zich toe om zijn inboedel te laten verzekeren. 6. Beëindiging van de huurovereenkomst: proefperiode beëindiging In de huurovereenkomsten afgesloten na 1 januari 2008 voorziet het Kaderbesluit een proefperiode van 2 jaar. Opzeg door de verhuurder De verhuurder zegt de huurovereenkomst op tijdens en na de proefperiode in de volgende gevallen: a) als de huurder of zijn minderjarige kinderen een woning volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik verwerven in het binnen- of buitenland. De opzegtermijn bedraagt zes maanden; b) als de huurder of zijn minderjarige kinderen tijdens de huurovereenkomst een perceel dat bestemd is voor woningbouw volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik verwerven in het binnen- of buitenland. De opzegtermijn bedraagt vijf jaar; versie december 2016 blz. 16

17 c) als er bij de huurder door de verhuurder een ernstige blijvende tekortkoming wordt vastgesteld met betrekking tot de verplichtingen die voortvloeien uit zijn huurovereenkomst. De opzegtermijn bedraagt drie maanden; d) als de huurder als gevolg van onjuiste of onvolledige verklaringen onrechtmatig voordelen heeft genoten of onrechtmatig tot een huurwoning werd toegelaten. De opzegtermijn bedraagt drie maanden. De opzegtermijn vangt aan op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de verhuurder met een aangetekende brief de opzegging aan de huurder heeft gegeven. Die opzegging geldt voor alle huurders. Opzeg door de huurder Elke huurder kan de huurovereenkomst op ieder moment opzeggen met een aangetekende brief. De opzegging geldt alleen voor de persoon die de opzeg doet. De maand volgend op de melding dat hij/zij de woning heeft verlaten, is hij/zij niet langer gebonden door de huurdersverplichtingen en wordt de huurprijs herzien voor de resterende huurders. Zolang er nog andere huurders van categorie A of B blijven wonen, is er geen opzeggingstermijn. Enkel voor de laatst overblijvende huurder van categorie A of B geldt een opzeggingstermijn van drie maanden, tenzij hij/zij opgenomen wordt in een woonzorgcentrum of in een voorziening met residentiële opvang voor personen met een handicap. Dan geldt er een opzeggingstermijn van één maand. De opzeggingstermijn begint te lopen vanaf de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de huurder de huurovereenkomst heeft opgezegd. Als er nog huurders van categorie C in de woning zouden verblijven op het moment van de opzegging, zal voor hen de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden worden. Ontbinding van rechtswege De huurovereenkomst wordt in de volgende gevallen van rechtswege ontbonden: a) als de laatste huurder, vermeld onder punt IV. 1, categorie a, b overlijdt; b) als de laatste huurder, vermeld onder punt IV. 1, categorie a, b de huurovereenkomst heeft opgezegd; c) als de laatste huurder, vermeld onder punt IV. 1, categorie a, b de woning niet langer als hoofdverblijfplaats betrekt zonder opzeg te hebben gegeven; d) als de huurder verhuizen naar een andere sociale woning van SHrL en hiervoor een nieuwe huurovereenkomst afsluiten. versie december 2016 blz. 17

18 DEEL V. VERHAAL Voor de hierna vermelde beslissingen van de verhuurder kan de kandidaat-huurder die zich benadeeld acht door die beslissing, met een aangetekende en gemotiveerde brief een beoordeling vragen van de toezichthouder : 1. de beslissing om een woning toe te wijzen aan een andere kandidaat-huurder; 2. de beslissing om geen afwijking toe te staan, als vermeld in artikel 3, 1, vijfde lid, of een versnelde toewijzing als vermeld in artikel 24; 3. de beslissing om de kandidaat-huurder te schrappen uit het register; 4. de beslissing om de toewijzing van een woning aan de kandidaat-huurder te weigeren; 5. de beslissing om een persoon die zich wil inschrijven, niet in te schrijven of een persoon die wil toetreden tot de huurovereenkomst, niet te laten toetreden; 6. de beslissing om de voorkeur van de kandidaat-huurder, vermeld in artikel 10, tweede lid, te weigeren. 7. de beslissing, naar aanleiding van een uitdrukkelijk verzoek, om de kandidaat-huurder niet op te nemen in het referentiebestand, vermeld in artikel 3 van het besluit van de Vlaamse Regering van 4 mei 2012 tot instelling van een tegemoetkoming voor kandidaat-huurders; 8. de beslissing om de redenen die een kandidaat-huurder opgeeft om een aanbod te weigeren niet als gegrond te beschouwen. De kandidaat-huurder dient de beoordeling aan te vragen bij: Agentschap Inspectie RWO Afdeling Toezicht t.a.v. de toezichthouders Koning Albert II laan 19 bus Brussel Voor wat betreft de punten 2 tot en met 8 dient de beoordeling van de toezichthouder aangevraagd te worden binnen 30 dagen na de melding van de beslissing door de verhuurder. Voor wat betreft punt 1 beschikt de kandidaat-huurder hiervoor over een periode van 1 jaar na de datum van de betwiste toewijzing. Bij gebreke aan een formele beslissing als vermeld in de punten 2 of 5, binnen een termijn van twee maanden na het verzoek tot afwijking, versnelde toewijzing, inschrijving of toetreding, kan de kandidaathuurder met een aangetekende en gemotiveerde brief rechtstreeks een beoordeling vragen van de toezichthouder. De beoordeling moet worden gevraagd binnen de zes maanden na het verstrijken van de voormelde termijn van twee maanden. versie december 2016 blz. 18