ACTIE VAN DE GEMEENTEN OP HET VLAK VAN DE CREATIE VAN SOCIALE WONINGEN

Transcriptie

1 > Olivier Evrard ACTIE VAN DE GEMEENTEN OP HET VLAK VAN DE CREATIE VAN SOCIALE WONINGEN Stand van zaken, balans en vooruitzichten Dit artikel ligt in het verlengde van het colloquium betreffende de versnelde uitbreiding van het aanbod aan sociale woningen via de diversifiëring van de actoren en de methodes, dat op 29 januari 2016 georganiseerd werd door het instituut voor interdisciplinair onderzoek over Brussel IRIB van de universiteit Saint- Louis en de stichting Pro Renovassistance, met de medewerking van Brulocalis. De tekst werd reeds in Franse versie gepubliceerd door Larcier, in het tijdschrift Revue pratique de l immobilier Les voies nouvelles pour le logement à caractère social (nr 2015/2, p ). 1. Besluit van de Regering van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van 12 september 2002 met betrekking tot het Gewestelijk Ontwikkelingsplan, B.S., 15 oktober 2002, prioriteit nr Ontwerp van verordening houdende de Middelenbegroting van de Agglomeratie Brussel voor het begrotingsjaar 2016, Verslag over opdracht 25, Parl. St., Brusselse Hoofdstedelijke Regering, zitting , nr. A-50/3; zie ook: Ontwerp van verordening houdende de Algemene Uitgavenbegroting van de Agglomeratie Brussel voor het begrotingsjaar 2014, Opdracht 25, huisvestingsbeleid, Parl. St., Brusselse Hoofdstedelijke Regering, zitting , nr. A-462/1, (vervolg 2), p Wegens de in 2016 door te voeren besparingen zal de Regering de begrotingsmiddelen spreiden. Er komt dus geen subsidie vóór Cf. Antwoord van minister-president R. Vervoort op een mondelinge vraag van E. Huytebroeck betreffende de invoering van stadsvernieuwingscontracten, Commissie voor territoriale ontwikkeling, Parl. St., Brusselse Hoofdstedelijke Regering, zitting , p Volgens de verklaringen van minister C. Fremault in het Parlement. Ontwerp van verordening houdende de Middelenbegroting van de Agglomeratie Brussel voor het begrotingsjaar 2016, Verslag over opdracht 25, op. cit., p. 30. INLEIDING Met zowat beschikbare woningen dragen de gemeenten en OCMW s in grote mate bij tot het aanbod openbare woningen. De creatie en het beheer van middelgrote of sociale huurwoningen passen binnen een breder gemeentelijk beleid voor ruimtelijke ordening: de bouw en renovatie van aangepaste woningen voor verschillende doelgroepen, de strijd tegen de ongezonde woningen en leegstand, maar ook het preventiebeleid en de inrichting van collectieve voorzieningen die noodzakelijke aanvullingen vormen om wijken te ontwikkelen en te doen heropleven. Elke gemeente en elk OCMW heeft specifieke eigenheden en er zijn dan ook vele verschillende actoren en methodes op gewestelijk niveau. Niettemin dragen die verschillende aanpakken - afgestemd op de situatie op het terrein - bij tot de realisatie van een gemeenschappelijk doel. De geldende regelgeving is in de loop der jaren alsmaar omvangrijker geworden, onder meer door de uitbreiding van het subsidiëringsbeleid en de omkadering van de gemeentelijke autonomie, maar steevast met als doel om de samenwerking tussen de verschillende overheidsniveaus te versterken. Deze veranderingen hadden tot gevolg dat het lokale huuraanbod en de huurprijsomkadering verbeterd moesten worden. In dit artikel geven we een stand van zaken en een overzicht van de verschillende middelen die ertoe geleid hebben dat de gemeenten onmisbare actoren geworden zijn in de huisvestingssector. I. ONDERLINGE AFSTEMMING VAN HET GEMEENTELIJKE EN GEWESTELIJKE HUISVESTINGSBELEID: STREVEN NAAR SAMENWERKING - ALGEMENE CONTEXT De gewestelijke beleidsverklaring streeft ernaar het bestuur in de huisvestingssector te verbeteren door een geest van samenwerking en partnerschap tussen de actoren te ontwikkelen. Daarom wil de regering de overheidsbijdragen vergroten, diversifiëren en ruimtelijk beter verdelen, zodat er tegen 2020 in elke gemeente 15% kwaliteitswoningen in openbaar beheer en met een sociaal oogmerk zijn. Nieuw is deze doelstelling niet. In het regeerakkoord van de vorige legislatuur konden we al het volgende lezen: De regering zal een norm vastleggen van 15% kwaliteitswoningen in openbaar beheer en met een sociaal oogmerk op het grondgebied van alle gemeenten, die binnen 10 jaar moet worden behaald. We herinneren er ook aan dat een vermeerdering van het aantal sociale huurwoningen en het gemeentelijk huisvestingsbeleid ontwikkelen en coördineren twee van de twaalf prioriteiten in het Gewestelijk Ontwikkelingsplan (GewOP) zijn 1. Tijdens de parlementaire besprekingen over de begroting 2015 werden de intenties van de Regering verduidelijkt 2. Eerst en vooral en dat is bevestigd werd een Alliantie Wonen opgestart. Dankzij een investering van 1,2 miljard euro zullen woningen gecreëerd worden, met als belangrijkste actoren de BGHM (Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij) en het Woningfonds. De gemeenten worden niet over het hoofd gezien, want 600 van die woningen zullen er komen in het kader van de duurzame wijkcontracten 3. Een serieuze uitdaging gezien de resultaten van het huisvestingsplan : in tien jaar tijd werden van de beloofde woningen opgeleverd; de overige bevinden zich nog in verschillende vorderingsstadia 4. 06

2 Gemeente Totale woningenbestand op 1/1/2014 Sociale woningenbestand Raming 2014 Gemeentelijk woningenbestand Woningenbestand van de OCMW s Woningenbestand van de andere lokale operatoren Woningenbestand van de SVK s Woningenbestand Huurhulp (Woningfonds) Totaal aantal omkaderde woningen (zonder leningen van het Woningfonds en de OMB) % omkaderde woningen (zonder Woningfonds en GOMB) Anderlecht ,75 Oudergem ,75 St-Ag-Berchem ,54 Brussel ,76 Etterbeek ,87 Evere ,97 Vorst ,64 Ganshoren ,55 Elsene ,90 Jette ,00 Koekelberg ,26 Molenbeek ,94 Sint-Gillis ,27 Sint-Joost ,40 Schaarbeek ,84 Ukkel ,21 Watermaal-Bosvoorde ,79 St-Lamb-Woluwe ,97 St-Pts-Woluwe ,61 BRUSSELS GEWEST ,05 Hoewel de meeste gecreëerde woningen het werk zijn van de BGHM of het Woningfonds, vervullen de gemeenten een belangrijke rol door terreinen ter beschikking te stellen voor de bouw van sociale of middelgrote woningen. Ten tweede wordt een nieuwe coördinatieraad opgericht met alle openbare actoren die betrokken zijn bij het huisvestingsbeleid. Het doel van deze raad werd al aangekondigd, namelijk het versterken van de synergieën en het bevorderen van de uitvoering van gemengde gemeenschappelijke projecten die verband houden met wonen, vooral projecten betreffende de creatie van woningen. Deze raad vervangt echter niet de besluitvormingsorganen. II. OVERZICHT VAN DE HUIDIGE SITUATIE Het begrip sociale woning kan nogal vaag lijken en dus is het belangrijk om eerst overeenstemming te bereiken over deze term. We stellen vast dat het begrip geëvolueerd is met de vele discussies waartoe het aanleiding gaf in het Brussels Parlement 5. Vandaag kan het samengevat worden als de openbare invloed op het woningenbestand, waaronder alle overheidsinitiatieven (BGHM, SVK s, lokale overheden, huurhulp van het Woningfonds) vallen, met uitzondering van Citydev en de leningen van het Woningfonds 6. In de bovenstaande tabel is het percentage sociale woningen per gemeente opgenomen, met onder meer een raming van de woningen van de gemeentelijke grondregieën en van de OCMW s 7. De tabel toont in één oogopslag dat alle openbare vastgoedactoren zich, met de middelen waarover ze beschikken, inzetten voor een gemeenschappelijk doel. We stellen grote verschillen vast, die verband houden met de politieke geschiedenis van elke gemeente, de mate van verstedelijking, de bevolkingsdichtheid, de beschikbare gronden, de vastgoedprijzen en de aan- of afwezigheid van perimeters die in aanmerking komen voor de subsidiëring van stadsvernieuwingsprojecten. Met deze voorwaarden dient rekening gehouden te worden bij de inschatting van de ontwikkelingsmogelijkheden van de verschillende gebieden. 5. De doelstelling van 15% kwaliteitswoningen in openbaar beheer en met een sociaal oogmerk, vraag nr. 131 van dhr. Emmanuel De Bock van 5 augustus 2010, Parl. St., Brusselse Hoofdstedelijke Regering, Bulletin Vragen & Antwoorden, 15 november 2010, nr. 12, p. 199 e.v.; Doelstelling van de Regering om 15% sociale woningen per gemeente te halen, vraag nr. 121 van dhr. Didier Gosuin van 19 juli 2010, op. cit., p. 183 e.v.; Cf. ook: Interpellatie van dhr. Vincent De Wolf over het mogelijk verband tussen een deel van de gewestdotatie en de doelstelling van 15 percent overheidswoningen, Huisvestingscommissie van 26 oktober 2010, Parl. St., Brusselse Hoofdstedelijke Regering, C.R.I., COM ( ), nr. 2, p. 62 e.v.; interpellatie van dhr. Vincent De Wolf en gezamenlijke interpellatie van mevr. Anne Dirix over de overeenkomsten met de gemeenten om de doelstelling van 15 percent openbare woningen met een sociaal doel te halen, Huisvestingscommissie van 10 december 2009, Parl. St., Brusselse Hoofdstedelijke Regering, C.R.I., COM ( ), nr. 20, p. 29 e.v.; interpellatie van dhr. Vincent De Wolf over het eventuele beleid inzake huurprijsbegeleiding, Huisvestingscommissie van 17 november 2009, Parl. St., Brusselse Hoofdstedelijke Regering, C.R.I., COM ( ), nr. 10, p. 24 e.v. 6. Een diepgaande analyse van het sociale karakter van de openbare woningen in kwestie is dus nog niet voor meteen. Zie hierover W. Van Mieghem, 15% sociale woningen in Brussel: droom of werkelijkheid?, Art. 23, februari 2010, nr. 38, p Bron: bijlage 4 van de beheersovereenkomst tussen de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij en de Brusselse Hoofdstedelijke Regering (B.S., 23 september 2015). 07

3 8. Besluit van 4 februari 1999 betreffende de verkoop van sommige onroerende goederen door de gemeenten en openbare centra voor maatschappelijk welzijn, B.S., 21 april 1999; besluit van 12 februari 1998 houdende organisatie van de vernieuwing of de sloop gevolgd door de heropbouw van onroerende goederen van de gemeenten en van de openbare centra voor maatschappelijk welzijn (art. 6, 3e lid, 4, en art. 15) (B.S., 27 maart 1998); besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 27 mei 2010 tot uitvoering van de ordonnantie van 28 januari 2010 houdende organisatie van de stedelijke herwaardering (art. 36) (B.S., 15 juli 2010). 9. Art. 33 van de Brusselse Huisvestingscode, ingevoegd door de ordonnantie van 11 juli 2013 (B.S., 18 juli 2013, err. B.S., 26 juli 2013). Artikel 33 van de Huisvestingscode verbiedt het niet om de verkoop van woningen te compenseren met de aankoop of de bouw van een gelijk aantal vierkante meters. Artikel 7 van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering houdende de regels die van toepassing zijn op de woningen die door openbare vastgoedoperatoren en door sociale verhuurkantoren te huur worden gesteld (B.S., 30 juli 2014) verduidelijkt in dat opzicht dat de compensatie gedurende het jaar moet gebeuren. Volgens de Huisvestingscode moet de jaarlijkse inventaris ingediend worden voor 1 juli. Die inventaris bestaat uit de lijst van de woningen opgemaakt op 31 december van het voorgaande jaar. 10. Zie hierover O. Evrard, L attribution des logements publics non sociaux vers plus de transparence et d uniformité, in N. Bernard en A. Mahoux (dir.), Le nouveau Code bruxellois du logement en débat(s), Brussel, Larcier, 2014, p Interpellatie van dhr. A. Maron over de voorwaarden voor het verhuren door de gemeenten en OCMW s van de woningen waarvan de aankoop en renovatie gesubsidieerd zijn door het stadsvernieuwingsbeleid, evenals de controle door het gewestelijke bestuur en de sancties, Parl. St., Brusselse Hoofdstedelijke Regering, C.R.I., COM, Huisvestingscommissie, 21 januari 2014, nr. 35, p Mondelinge vraag van mevr. E. Huytebroeck over de invoering van stadsvernieuwingscontracten, Commissie voor territoriale ontwikkeling, Parl. St., Brusselse Hoofdstedelijke Regering, zitting , p Door toepassing van de ordonnantie van 28 januari 2010 houdende organisatie van de stedelijke herwaardering, B.S., 3 februari 2002, komen momenteel alleen de perimeters die opgenomen zijn in een stedelijk herwaarderingsgebied van het Gewestelijk Ontwikkelingsplan (GewOP) in aanmerking voor de wijkcontracten (art. 2, 1 en 15 ). Onder stedelijk herwaarderingsgebied verstaan we de perimeter zoals bedoeld in artikel 17, tweede lid, 3 van het BWRO, namelijk de prioritaire interventiegebieden. Concreet gaat het om de ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en de renovatie (RVOHR), zoals bepaald in het GewOP. Het ontwerp van Duurzame Gewestelijke Ontwikkelingsplan (DGewOP) voorziet in een nieuw gebied ter vervanging van de RVOHR: het stadsvernieuwingsgebied (SVG). Dit gebied werd herbepaald op basis van sociaal-economische criteria (werkloosheidscijfer, inkomen,...). III. SUBSIDIËRING A. Context Geraamd wordt dat ongeveer de helft van het gemeentelijke huurwoningenbestand het resultaat is van de vele stadsvernieuwingsprogramma s die deels gesubsidieerd zijn door het Gewest en in mindere mate door de federale overheid. De ontwikkeling van het subsidiëringsbeleid had twee grote gevolgen voor het gemeentebeleid. Enerzijds worden de gemeenten in de huidige wetgevingscontext niet gestimuleerd om een rol te spelen op het vlak van koopwoningen door de aankoop van een gezinswoning te bevorderen voor gezinnen met een laag inkomen. Het verhuren van de woningen die in het kader van die programma s gebouwd of gerenoveerd zijn, wordt daarentegen wel bevorderd. En daar zijn twee redenen voor. Ten eerste is er de hinderpaal van de beperking van de mogelijkheden om de gesubsidieerde woningen weer te verkopen, met sancties als gevolg 8. En sinds kort is er ook een paleffect, door te verbieden om het aantal vierkante meters van het al dan niet gesubsidieerde gemeentelijke huurwoningenbestand te verlagen 9. Anderzijds zijn die regelgevingen erop gericht een huurprijsbegeleiding te garanderen, door de financiering te laten afhangen van de verhuring van de gecreëerde woningen op voorwaarde dat de toegangs- en beheersvoorwaarden nageleefd worden. Voor woningen die met eigen middelen gebouwd zijn, mag de lokale operator de toegangsvoorwaarden en de voorwaarden voor de berekening van de huurprijzen vrij vastleggen in zijn toekenningsreglement 10. B. Stadsvernieuwing 1. Algemeen De herwaarderingsprogramma s hebben een duurzame stempel gedrukt op de oudste wijken van onze hoofdstad. In totaal zijn er 27 gemeenten en OCMW s die voordeel halen uit die programma s 11. Zij krijgen daar aanzienlijke subsidies voor van het Gewest, maar ook het gemeentelijke budget wordt aangewend voor de cofinanciering van vele projecten. In haar gewestelijke beleidsverklaring kondigde de Regering al de grote lijnen van haar hervormingsplannen aan. Het doel is ambitieus: zorgen voor meer samenhang tussen de verschillende middelen voor stadsvernieuwing. Daarom wil de regering de duurzame wijkcontracten, het Stadsbeleid, de alleenstaande gebouwen en de verlaten gebouwen maar ook een nieuw soort programma, nl. de stadsvernieuwingscontracten, bundelen in één ordonnantie. Zodra die hervorming een feit is, zullen er twee soorten programma s voor stadsvernieuwing zijn. Enerzijds de projecten die uitgevoerd worden op wijkniveau en op initiatief van de gemeente in het kader van de duurzame wijkcontracten. Anderzijds de projecten die uitgevoerd worden op het grondgebied van meerdere gemeenten op initiatief van het Gewest of van de betrokken gemeenten in het kader van de nieuwe stadsvernieuwingscontracten (SVC) 12. Het gebied dat in aanmerking komt voor de perimeters van de duurzame wijkcontracten en de stadsvernieuwingscontracten zal trouwens opnieuw bepaald worden. Er zal in dat kader een stadsvernieuwingsgebied (SVG) gecreëerd worden Alleenstaande en verlaten gebouwen Deze twee subsidies voor de aankoop en renovatie van gebouwen die gerenoveerd moeten Aankoop van verlaten gebouwen Renovatie van alleenstaande gebouwen

4 worden, werden oorspronkelijk geregeld door een nationale reglementering maar vallen nu onder de bevoegdheid van de Brusselse regering. De betrokken projecten worden deels gefinancierd door het Gewest: voor 90% in geval van aankoop en voor 60% in geval van renovatie. Ondanks hun beperkingen 14 hebben zij een groot aantal sociale openbare woningen opgeleverd 15. Met de komst van de wijkcontracten zijn deze subsidies voorbehouden voor projecten die uitgevoerd moeten worden buiten programma s voor een geheel van verschillende gebouwen. De tabellen op pagina 08 geven een overzicht van de renovatieprojecten waarvoor die subsidies toegekend zijn Wijkcontracten De wijkcontracten leverden woningen op tussen 1992 en En dat is nog niet alles, want actie nr. 5 van het eerste deel van de Alliantie Wonen, die in 2013 goedgekeurd werd, heeft de creatie van ongeveer 600 extra woningen in het kader van de duurzame wijkcontracten als doel. Zij krijgen extra subsidies, onder meer van de Beliris-samenwerkingsakkoorden en de hefboomen aanverwante operaties, vooral die welke uitgevoerd worden in samenwerking met Citydev/ GOMB 17. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft deze beleidsmaatregelen getroffen naar aanleiding van de goedkeuring van de ordonnantie van 7 oktober 1993 houdende organisatie van de herwaardering van de wijken 18. Deze ordonnantie ging verder dan het koninklijk besluit van 28 maart 1977 houdende organisatie van de woonkernvernieuwing in het Brussels Gewest, dat zij opheft. De Brusselse wetgever wilde zich niet beperken tot de renovatie van vastgoed dat meestal diende als woning, en voerde dus een geïntegreerd instrument in dat vooral betrekking had op de openbare ruimte en voorzieningen. Hij verlegde de focus ook weer naar de armere wijken en verruimde de actieperimeters (van woonkern naar wijk). Voor de volledigheid herinneren we er ook aan dat de regering in 1998 een instrument ter aanvulling op de wijkcontracten ontwikkeld heeft, nl. de zogenaamde initiatiefcontracten. Er werden toen vijf projecten vastgelegd 19. Aangezien het stadsvernieuwingsbeleid vooral een sociaal doel nastreeft, zijn de gesubsidieerde woningen omkaderd. Bijgevolg zijn de aan sociale woningen gelijkgestelde woningen en de geconventioneerde woningen onderworpen aan specifieke verplichtingen op het vlak van inkomstenplafonds en berekening van de huurprijs 20. Bovendien moet de betrokken operator voor de toegang tot de gerenoveerde of opnieuw gebouwde woningen voorrang geven aan de personen die er voor de werkzaamheden al in woonden. In het kader van de hoger vermelde stadsvernieuwingscontracten (SVC) keurde de regering vijf studiegebieden goed voor programma s die onder de huidige legislatuur van start zullen gaan met een budget van 110 miljoen euro: Brussel-Stad/Sint-Jans-Molenbeek: Havenlaan - Citroën - Groendreef - Tour & Taxis; Schaarbeek/Sint-Joost-ten-Node: Station Brussel-Noord - Brabantstraat - Sint- Lazaruslaan; Molenbeek/Anderlecht: Beekkant - Weststation - Ninoofsesteenweg - Brel; Vorst/Sint-Gillis: Koningsstraat; Brussel-Stad/Anderlecht/Molenbeek: Ro-Ro-project. 55 Studio 1 slaapkamer 2 slaapkamers 3 slaapkamers >3 slaapkamers Niet bepaald Woningen wijkcontracten per type Situatie in Bron: GOB Brussel Stedelijke Ontwikkeling 597 Brussel 307 Molenbeek 338 Schaarbeek Anderlecht Sint-Gillis Elsene Sint-Joost Vorst Woningen wijkcontracten per gemeente Situatie in Bron: GOB Brussel Stedelijke Ontwikkeling Jette Koekelberg 14. Aankoop van verlaten gebouwen en renovatie van onbewoonbare gebouwen: subsidiëring van de gemeenten en OCMW s, Verslag van het Rekenhof aan het Brussels Hoofdstedelijk Parlement, november Over de wettelijke verhuurvoorwaarden, zie het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering houdende organisatie van de vernieuwing of de sloop gevolgd door de heropbouw van onroerende goederen van de gemeenten en van de openbare centra voor maatschappelijk welzijn (art. 6, 3e lid) (B.S., 27 maart 1998) en het besluit van 19 juli 1990 van de Brusselse Hoofdstedelijke executieve betreffende de verkrijging door de gemeenten van verlaten gebouwen (B.S., 27 september 1990). 16. Bron: Rekenhof. 17. Vraag nr. 68 van dhr. Kanfaoui over het aantal gebouwde of te bouwen woningen in het kader van de duurzame wijkcontracten, Parl. St., Brusselse Hoofdstedelijke Regering, zitting , Bulletin Vragen & Antwoorden, 9 februari 2015, nr. 6, p Intussen vervangen door de ordonnantie van 28 januari 2010 houdende organisatie van de stedelijke herwaardering (B.S., 3 februari 2002). 19. P. Zimmer, La politique de l habitat de la Région de Bruxelles-capitale, CRISP, 2002, nrs , p Cf. art. 16 van de ordonnantie van 28 januari 2010 houdende organisatie van de stedelijke herwaardering; evenals art. 34 en 35 van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 27 mei 2010 tot uitvoering van de ordonnantie van 28 januari 2010 houdende organisatie van de stedelijke herwaardering. 09

5 Type woning PERCENTAGE IN AANMERKING KOMENDE GEMEENTEWONINGEN (IN 2013) Toelatingsplafond (maximale huursom) Percentage gemeentewoningen onder het toelatingsplafond Studio 401,15 56% Appartement 1 slaapkamer 465,82 54% Appartement 2 slaapkamers 537,56 35% Appartement 3 /Huis 2 slaapkamers 653,76 44% Appartement 4 /Huis 3 slaapkamers 770,97 63% Appartement 5+/Huis 4+ slaapkamers 965,99 88% Bron: GOB Brussel Stedelijke Ontwikkeling. DEELNEMENDE GEMEENTEN Jaar Gemeenten OCMW s Bron: GOB Brussel Stedelijke Ontwikkeling. TEGEMOETKOMING PER GEZIN Jaar Begunstigden Bedrag Gemiddelde * * Gedeeltelijke gegevens. Bron: GOB Brussel Stedelijke Ontwikkeling. C. Huurtoelage De huurtoelage is een gewestelijke tegemoetkoming die het verschil dekt tussen de huurprijs die de gemeente, het OCMW of de houder van een recht van openbaar beheer vraagt en een derde van het maandelijkse gezinsinkomen (eventueel verhoogd met een derde van de kinderbijslag). De toelage bedraagt maximaal 220 euro en wordt geweigerd als ze minder dan 15 euro bedraagt (cijfers van 2013). Het doel van de huurtoelage is de omkadering van de huurprijzen dankzij een financiële tegemoetkoming van het Gewest in de huurprijzen. Ter vervanging van het oorspronkelijke besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 6 maart 2008 heeft het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 21 juni 2012 zijn toepassingsgebied uitgebreid met de door OCMW s verhuurde woningen en de gecreëerde woningen in het kader van de wijkcontracten Aantal dossiers Bron: GOB Brussel Stedelijke Ontwikkeling De huurtoelage wordt niet toegekend aan andere woningen die het voorwerp uitmaakten van overheidssteun die de baremisatie van de huurprijzen impliceert. Blijft de vraag in verband met de gemeentelijke woningen die vallen onder het beheer van een SVK Zie Voorstel van resolutie tot uitbreiding van de huurtoelage tot de wijkcontracten, Verslag, Parl. St., Brusselse Hoofdstedelijke Regering, zitting 2010/2011, nr. A-155/1. De toelage wordt niet toegekend als de huurprijs lager ligt dan de limiet, zoals vastgelegd door het besluit, volgens het type woning (die tevens voldoet aan de voorwaarden van de Vereffende kredieten 2013: gedeeltelijke gegevens. Bron: GOB Brussel Stedelijke Ontwikkeling. 10

6 sociale verhuurkantoren). Met als gevolg dat de woningen van de gemeenten en OCMW s niet allemaal in aanmerking komen. Deze situatie creëert een billijkheidsprobleem voor huurders die wel voldoen aan de inkomstenvoorwaarden (gebaseerd op de regelgeving voor sociale woningen) maar die niet op dezelfde manier behandeld worden op basis van het bedrag van de huurprijs, waarover zij geen controle hebben. Aangezien de regelgeving niet gewijzigd is, blijkt het systeem voor heel wat huurders niet te werken. > > Sint-Joost-ten-Node: kunstenaarsdorp cité Mommen Merk op dat de herhuisvestingstoelage berekend is op basis van de maximale huurprijs, zelfs als de werkelijke huurprijs meer bedraagt dan die limiet 22. In 2012 kregen 111 gezinnen een huurtoelage voor een jaarlijks totaalbedrag van meer dan euro. LAST MINUTE ADVIES VAN BRULOCALIS: WONINGEN TE HUUR GESTELD DOOR OPENBARE VASTGOEDOPERATOREN In een brief van 31 augustus overhandigde Brulocalis aan minister Céline Fremault een advies betreffende het voorontwerp van besluit houdende de regels die van toepassing zijn op de woningen die door openbare vastgoedoperatoren en door sociale verhuurkantoren te huur worden gesteld. Onze vereniging pleit voor een harmonisering van de huurprijzen en inkomstenplafonds bij de verhuur van bescheiden huurwoningen van gemeenten en OCMW s, ongeacht de wettelijke basis van de subsidiëring. Momenteel maakt het naast elkaar bestaan van verschillende stelsels de materie vrij onleesbaar. Er dient daarom een juist evenwicht gevonden te worden tussen het in aanmerking nemen van de sociale situatie van de kandidaathuurder enerzijds en de gemeentelijke budgettaire duurzaamheid anderzijds, zodat de lokale besturen hun aanbod aan betaalbare huurwoningen kunnen blijven ontwikkelen. Het ontwerp beoogt de vervanging van het door de Raad van State vernietigde besluit van 27 juni De verwijzing naar de onafhankelijke commissie werd weggelaten in het besluit, na de nietigverklaring van de wettelijke basis (artikel 28bis van de Huisvestingscode) door het Grondwettelijk Hof. De mogelijkheid voor de gemeenten en OCMW s werd wel behouden om hun woningen toe te kennen via een commissie ad hoc. Die optie wordt niet opgelegd maar voorgesteld bij gebrek aan een wettelijke habilitering. Het ontwerp bepaalt maximale huurprijzen en inkomstenplafonds voor de kandidaathuurders, die nageleefd moeten worden bij de verhuur van «bescheiden» en «middelgrote» huurwoningen, volgens de definitie van die begrippen in de Huisvestingscode. Deze regeling is aanvullend en wordt dus enkel toegepast als er geen specifieke regelgeving bestaat die een baremisatie van de huurprijzen en inkomsten voorschrijft. Het advies is te vinden op Wat voorafging Toekenning van woningen van gemeente en OCMW - advies onafhankelijke commissie niet langer verplicht op > Actualiteit [ ] 22. Besluit van de Regering van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van 28 november 2013 tot instelling van een herhuisvestingstoelage (B.S., 23 november 2013). 11

7 In die periode namen de volgende gemeenten eraan deel: Brussel-Stad, Schaarbeek, Etterbeek, Evere, Sint-Joost-ten-Node, Sint-Gillis (aanvragen tot principeakkoord ingediend vanaf 2012) en Anderlecht (aanvragen tot terugbetaling alleen ingediend in 2008) 23. De door de gemeente Molenbeek beheerde woningen geven geen recht op een huurtoelage, want wegens de lage huurprijzen besteden huurders doorgaans niet meer dan een derde van hun maandloon aan de huur. IV. SAMENWERKING MET DE ANDERE OPENBARE VASTGOEDOPERATOREN A. Samenwerking met de sociale verhuurkantoren Vele gemeenten en OCMW s stellen woningen ter beschikking van een sociaal verhuurkantoor en leggen samen met dat kantoor de toekenningsmodaliteiten voor een welbepaald publiek vast 24. In dat kader mag de gehele inbreng aan woningen waarvan de gemeenten en de OCMW s, volledig of ten dele, eigenaars of houders van zakelijke rechten zijn, niet groter zijn dan twintig woningen per sociaal verhuurkantoor als dit kantoor minder dan honderd woningen beheert en niet meer dan 20% van zijn woningenbestand als het meer dan honderd woningen beheert. Volgens de cijfers die de FEDSVK (Federatie van de Sociale Verhuurkantoren) op 30 september 2014 vastlegde, zijn 7,6% van het bestand dat door de SVK s beheerd wordt, woningen die eigendom zijn van de lokale besturen, goed voor ongeveer 280 panden. B. Samenwerking met de BGHM Op advies van de BGHM kunnen de OVM s in samenwerking met de OCMW s prioritaire toekenningen voorzien met betrekking tot maximaal 10% van de beschikbare huurwoningen 25. Momenteel hebben vijf OVM s zo n overeenkomst 26 afgesloten met de OCMW s: de Anderlechtse haard, de Habitations et logements sociaux d Auderghem, de Logement molenbeekois, de Ukkelse Huisvestingsmaatschappij en de Habitations sociales de Woluwe-Saint-Lambert Vraag nr. 362 van mevr. Mahinur Ozdemir van 20 april 2012, Parl. St., Brusselse Hoofdstedelijke Regering, Bulletin Vragen & Antwoorden, 15 september 2012, nr. 31, p. 25 e.v. 24. Artikel 124, 1, 3, van de Brusselse Huisvestingscode en artikel 3 van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 28 februari 2008 houdende organisatie van de sociale verhuurkantoren bepalen onder welke voorwaarden de gemeenten en OCMW s woningen ter beschikking kunnen stellen van een SVK (B.S., 28 maart 2008). 25. Art. 13 van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 26 september 1996 houdende de regeling van de verhuur van woningen die beheerd worden door de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij of door de openbare vastgoedmaatschappijen. 26. Deze overeenkomsten worden op jaarbasis verlengd. 27. Debat betreffende de integratie van de genderproblematiek in het beleid van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en de Gemeenschappelijke Gemeenschapscommissie, Verslag, Parl. St., Brusselse Hoofdstedelijke Regering, zitting , nr. A-110/2, p. 5 en 6. > > Etterbeek: Sint-Pietersplein 12

8 V. FOCUS OP ENKELE VERNIEUWENDE GEMEENTELIJKE ERVARINGEN A. Huisvestingsplannen van de stad Brussel De stad Brussel bezit het grootste gemeentelijke woningenbestand van het Gewest en voert een daadkrachtig beleid op het vlak van de creatie van openbare woningen. Het huisvestingsplan van de huidige ambtstermijn streeft ernaar om 842 nieuwe woningen te creëren, waarvan de Grondregie er 663 zal dragen. De meeste zijn middelgrote woningen zonder inkomstenplafond, andere worden gesubsidieerd in het kader van de wijkcontracten en zijn gelijkgesteld aan sociale woningen. Het plan kadert in de voortzetting van het Plan 1000 Woningen, dat de voorbije jaren steeds met succes uitgevoerd werd. Dankzij dit plan werden middelgrote maar ook sociale woningen gecreëerd (239 woningen werden gebouwd in het kader van de wijkcontracten en 45 woningen vloeien voort uit de stedenbouwkundige lasten). In totaal zullen er aan het einde van dit tweede luik wooneenheden ( ) gecreëerd zijn in de stad Brussel in twaalf jaar tijd. De stad Brussel werkt trouwens actief mee aan diverse maatregelen. Zowat appartementen komen in aanmerking voor een huurtoelage, terwijl de stad Brussel kosteloos vijf terreinen afstond aan het Brussels Gewest om er sociale woningen te bouwen. Bovendien heeft de stad Brussel verschillende operatoren (OVM s, SVK s en Huurdersverenigingen) erfpachten toegestaan voor een dertigtal gebouwen, om de creatie van sociale woningen te bevorderen. B. Recht van opstal - steun bij de aankoop van een woning in Etterbeek In 2007 heeft de gemeente Etterbeek een innoverende vorm van steun bij de aankoop van een woning ingevoerd voor kandidaten die voldoen aan bepaalde inkomstenvoorwaarden. Deze toelage kondigt in zekere zin, maar dan in minder uitgewerkte vorm, de community land trust aan. De Grondregie verkoopt de appartementen onder het stelsel van het oppervlakterecht. Maar eigenlijk is het geen echte verkoop. Door toepassing van het recht van opstal kan er een onderscheid gemaakt worden tussen de eigendom van wat zich onder de grond (het terrein, dat de eigendom blijft van de exploitant van de ondergrond - in dit geval de gemeente) en op de grond (het gebouw, eigendom van de opstaller - in dit geval de koper van het appartement) bevindt. Maar het eigendomsrecht is beperkt tot een (hernieuwbare) duur van vijftig jaar. Wanneer het contract ten einde loopt, gaat het gebouw weer naar de gemeente. In vergelijking met een huurovereenkomst biedt dit contract heel wat voordelen voor de opstaller, aan wie een gebruiksduur van vijftig jaar gegarandeerd wordt. Enkele van die voordelen zijn: een lagere aankoopprijs (de opstaller koopt het terrein niet en koopt maar voor beperkte duur), lagere registratiekosten (2% in plaats van 12,5% voor een klassieke verkoop), een kortere terugbetalingstijd voor de hypotheek, zeer lage successierechten, de mogelijkheid om zijn recht af te staan na een persoonlijke gebruiksperiode van tien jaar, Tot nu toe werden nog maar twee transactiereeksen doorgevoerd (Sint-Pietersplein en Pandhoflaan). C. Woningen voorbehouden voor een doelgroep: de kunstenaarsateliers van Sint-Joost-ten-Node Dankzij de Cité Mommen 29 voert de gemeente Sint- Joost-ten-Node sinds 2006 een origineel project uit dat sociale, culturele en patrimoniale doeleinden nastreeft. Voor deze gedurfde uitdaging richtte de gemeente een autonoom gemeentebedrijf (AGB) 30 op om de handelsmaatschappij over te kopen die eigenaar was van het terrein. Voor het project heeft Sint- Joost-ten-Node het hele budget aangewend dat het federale Grootstedenbeleid de gemeente toegekend had. Het gebouw wordt beheerd door het autonome gemeentebedrijf van Sint-Joost-ten-Node, waaraan de bvba Cité Mommen een erfpacht verleend heeft. In de Cité zijn een dertigtal kunstenaars gevestigd. Er zijn 34 ateliers van 28 tot 160 m². Het gaat hoofdzakelijk en in meerderheid om woonateliers, gewone ateliers en een gemeenschappelijke ruimte die door de kunstenaars-huurders beheerd wordt. Bovendien zijn twee à drie kunstenaarswoningen gebonden aan huurovereenkomsten van korte duur in het kader van welbepaalde artistieke projecten. De toekenningsregelgeving schrijft regels voor, die aangepast zijn aan het specifieke karakter van het project. De woonateliers worden dan ook toegekend op basis van het advies van een kunstenaarscommissie en zijn voorbehouden voor kandidaat-huurders die voldoen aan de voorwaarden voor toegang tot een woning onder het beheer van een sociaal verhuurkantoor. Wat de huurprijsbegeleiding betreft, wordt een korting op de theoretische basishuurprijs toegekend, afhankelijk van de sociale situatie van de huurders. 28. N. Bernard, L emphytéose et la superficie : des pistes de solution à la crise du logement ou c est dans les vieilles casseroles, Échos log., maart 2010, (1), p. 1-11; V. Dewolf en N. Bernard, Fécondité du droit de superficie en vue de résoudre la crise du logement, L information immobilière (journaal van de Union nationale de la propriété immobilière, Frankrijk), nr. 410, p. 22 e.v. 29. De Cité Mommen is een plaats voor artistieke creatie en experimenten die al sinds 1874 bestaat. Félix Mommen, fabrikant van kunstmateriaal en mecenas, richtte de Cité destijds op voor kunstenaars om er te komen wonen en werken. De bestemming en de erfgoedwaarde maken van de Cité Mommen een uniek voorbeeld in België. 30. In tegenstelling tot een gemeentebestuur is een autonoom gemeentebedrijf wel gemachtigd om industriële of handelsactiviteiten uit te oefenen. Zie art. 263bis tot 263decies van de Nieuwe Gemeentewet en het koninklijk besluit van 10 april 1995 tot bepaling van de activiteiten van industriële of commerciële aard waarvoor de gemeenteraad een autonoom gemeentebedrijf met rechtspersoonlijkheid. 13

9 31. Gemeentelijk huisvestingsplan , gemeenteraad van Schaarbeek van 18 december 2013, p. 24. > > Het project Middelweg, te Haren D. Socialisering van het huurwoningenbestand van Schaarbeek Het meest opvallende en geslaagde voorbeeld van synergie die een gemeente ontwikkelt met sociale huisvestingsmaatschappijen, is ongetwijfeld het project dat de gemeente Schaarbeek momenteel aan het uitvoeren is. Het gemeentelijke meerderheidsakkoord voorziet in de overdracht van het particuliere huurwoningenbestand van de gemeente en het OCMW naar de Schaarbeekse Haard en het ASIS (Agence schaerbeekoise immobilière sociale) 31. Op termijn zou de Schaarbeekse Haard ongeveer woningen beheren en de referentiespeler worden op dit gebied. Merk op dat het beheer van 17 van de 25 woningen van het OCMW van Schaarbeek al toevertrouwd werd aan het ASIS. Dit plan, gebaseerd op een eenvoudig principe, zal de facto de modaliteiten voor de inschrijving voor en de toekenning van de woningen op elkaar afstemmen. Het biedt als voordeel dat er minder operatoren zullen zijn, het beheer geoptimaliseerd wordt en de procedure eenvoudiger zal zijn voor kandidaat-huurders. En last but not least, zal het het gemeentelijke huurwoningenbestand socialiseren. BESLUIT Al meerdere legislaturen lang heeft de Brusselse regering zich als doel gesteld om de invloed van de overheid op het woningenbestand te versterken, met bijzondere aandacht voor de uitbreiding van het aanbod sociale woningen. Of deze ambitieuze doelstelling gehaald wordt, zal afhangen van de noodzakelijke samenwerking tussen de verschillende openbare vastgoedoperatoren. Kortom - zoals de titel van het colloquium terecht suggereert - kunnen we naar een concrete uitvoering van dit gemeenschappelijk doel streven door alle actoren te verenigen en door verschillende methodes toe te passen. Op lokaal niveau zullen de gemeenten en OCMW s dankzij de financiële steun van het Gewest en door de ontwikkeling van grondinstrumenten een dynamisch beleid kunnen voortzetten en hun actie op dit gebied verder diversifiëren. Hoewel de situatie van gemeente tot gemeente sterk kan verschillen, wil dit artikel aantonen dat de lokale overheden globaal een belangrijke rol spelen. 14