FINANCIEEL HALFJAARVERSLAG VAN DE STATUTAIRE ZAAKVOERDER EERSTE SEMESTER VAN HET BOEKJAAR

Transcriptie

1 FINANCIEEL HALFJAARVERSLAG Gereglementeerde informatie 20 mei 2011 FINANCIEEL HALFJAARVERSLAG VAN DE STATUTAIRE ZAAKVOERDER EERSTE SEMESTER VAN HET BOEKJAAR Courant nettoresultaat stijgt 1 naar 6,4 miljoen EUR, een toename met 32% ten opzichte van 31 maart 2010 Nettoresultaat 2 : 13,9 miljoen EUR 1. Voorstelling Ascencio cva is een vastgoedbevak (vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal) die gespecialiseerd is in handelsvastgoed in de stadsrand. Haar vastgoedportefeuille bestaat op dit ogenblik uit 115 gebouwen, verspreid in België en Frankrijk, met een totale oppervlakte van ± m² en een reële waarde van 297 miljoen EUR. Een tiental activiteitensectoren zijn vertegenwoordigd, zij het dan met een overwicht van de voedingssector met winkelketens zoals Champion, Carrefour, Grand Frais (Frankrijk), Delhaize, Lidl of Leader Price. Décathlon, Krëfel, Brico, Mr. Bricolage, Hubo en Zeeman zijn andere huurders van de vastgoedbevak. Ascencio cva is genoteerd op Euronext Brussel. Haar beurskapitalisatie bedraagt 192 miljoen EUR op 31 maart 2011 (koers van het aandeel op deze datum: 45,90 EUR). 1 Dit is het courante nettoresultaat op geconsolideerde basis vóór variatie in de reële waarde op de portefeuille (IAS 40) en op afdekkingsinstrumenten (IAS 39). 2 Met inbegrip van de niet-monetaire elementen. Avenue Jean Mermoz, 1 gebouw H bte Gosselies Tel. +32 (0) Fax +32 (0) BTW: BE RPR Charleroi

2 2. Tussentijds beheersverslag 2.1 Huurinkomsten en bezettingsgraad In het eerste semester van het boekjaar kwamen de huurinkomsten uit op 10,2 miljoen EUR, een stijging met 13,2% ten opzichte van het eerste semester van het boekjaar Deze toename is grotendeels toe te schrijven aan de overname van twaalf «Grand Frais» winkels in 2010 (zeven winkels in april 2010, drie in november 2010 en twee in december 2010). De bezettingsgraad volgt een stijgende lijn en gaat van 94% op 30 september 2010 naar 94,5% op 31 maart Deze verbetering is voornamelijk te danken aan de volgende factoren: de verwerving van nieuwe gebouwen die volledig verhuurd worden, de verkoop van bepaalde niet-strategische gebouwen na het vertrek van hun huurders en de intensivering van het commercialiseringsbeleid om nieuwe huurders aan te trekken in leegstaande panden (meer in het bijzonder met de intrek van Brico City en Little Gym in de Galerie De Fré te Ukkel). 2.2 Analyse van de resultaten Geconsolideerde resultatenrekening verkort schema (x EUR) 31/03/ /03/2010 Vastgoedresultaat Vastgoedkosten Algemene kosten Andere operationele opbrengsten en kosten Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille Financiële opbrengsten (zonder impact IAS 39) Interestkosten Andere financiële kosten (zonder impact IAS 39) Belastingen op het courant nettoresultaat 2 1 Courant nettoresultaat Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen 89 Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen Resultaat op de portefeuille IAS Nettoresultaat Courant nettoresultaat per aandeel (EUR) 1,53 1,62 Nettoresultaat per aandeel (EUR) 3,33 1,36 EPRA 4 Net Asset Value (NAV) in duizend EUR EPRA NAV per aandeel 47,04 EUR 53,01 EUR 3 Het courant nettoresultaat is het operationele resultaat na tenlasteneming van de financiële kosten van het boekjaar, maar zonder impact van de variaties in reële waarde van de vastgoedbeleggingen en de afdekkingsinstrumenten. 4 Deze gegevens zijn niet verplicht ingevolge de reglementering betreffende vastgoedbevaks en niet onderworpen aan overheidstoezicht. Ze worden berekend overeenkomstig de definities die vermeld staan in «EPRA Best Practices Recommendations» Pagina 2 van 23

3 Het vastgoedresultaat groeit sterk dankzij de stijgende huurinkomsten (zie punt 2.1 hierboven). De vastgoedkosten dalen, niet alleen omdat in mindere mate werkzaamheden werden uitgevoerd aan de gebouwen, maar ook door de teruglopende externe beheervergoedingen. Na aftrek van de algemene kosten komt het operationele resultaat vóór het resultaat op de portefeuille uit op 8,6 miljoen EUR, goed voor een operationele winstmarge van 84,9% (tegenover 75,8% voor het eerste semester van het jaar daarvoor). De interestkosten gaan licht omhoog als gevolg van de rentestijging in dit eerste semester. Op 31 maart 2011 bedraagt het courante nettoresultaat 6,4 miljoen EUR, een toename met 32% ten opzichte van het eerste semester van het jaar daarvoor. Het courant nettoresultaat per aandeel gaat met 1,53 EUR iets achteruit ten opzichte van het eerste semester van het boekjaar als gevolg van de uitgifte van nieuwe aandelen bij de kapitaalsverhoging in november 2010, waardoor het aantal in omloop zijnde aandelen is gestegen tot Reden voor deze teruggang is dat de volledige opbrengst van de kapitaalsverhoging nog niet volledig opnieuw werd geïnvesteerd (zoals uitgelegd in punt 2.3 hierna). Het resultaat op de portefeuille bedraagt 2,2 miljoen EUR. Dit positieve resultaat is hoofdzakelijk te verklaren door het verminderde rendement, zowel in België als in Frankrijk. De variatie in de reële waarde van de financiële instrumenten heeft in het eerste semester een impact in een grootteorde van 5,3 miljoen EUR gehad. Dit positieve effect is toe te schrijven aan de rentestijging, voornamelijk van de langetermijnrente, die de afgelopen zes maanden werd opgetekend. Net als voor de variatie in de reële waarde op de portefeuille gaat het hier om een element dat geen invloed heeft op de liquiditeitspositie van de vennootschap. 2.3 Investeringen in de loop van het eerste semester Ascencio heeft in november en december 2010 nog vijf «Grand Frais» winkels overgenomen die een jaarhuur van 1,1 miljoen EUR zullen opleveren over een volledig jaar. In januari 2011 maakte de vastgoedbevak de overname bekend in het kader van een VEFA (Vente en Etat Futur d Achèvement of verkoop in aanbouw) van een retailpark met een oppervlakte van m² in de gemeente Pontet, bij Avignon. De bouwwerken verlopen zoals gepland en de winkels zullen naar verwachting hun deuren openen tegen oktober Aldi en Bio Store zijn de belangrijkste huurders op deze locatie. Deze transacties gingen gepaard met een investering van 22,1 miljoen EUR op een totaal van 40 miljoen EUR dat werd bijeengebracht na de kapitaalsverhoging in november Op 31 maart 2011 bedroeg de schuldratio amper nog 35%. Zodoende beschikt Ascencio, onder overigens gelijke omstandigheden, over meer dan 60 miljoen EUR investeringsruimte, uitgaande van een schuldratio van 50% (terwijl het wettelijk toegelaten maximum 65% bedraagt). 2.4 Desinvestering in de loop van het eerste semester Op 15 november 2010 heeft Ascencio voor een bedrag van 0,9 miljoen EUR een semi-industrieel gebouw verkocht met een oppervlakte van circa 940 m², gelegen in Zaventem. Het verkoopbedrag is niet kleiner dan de investeringswaarde 5 van de site, zoals bepaald door de vastgoeddeskundige van de vastgoedbevak bij het verlijden van de akte. 5 De investeringswaarde van een goed vertegenwoordigt het bedrag van de reële waarde, verhoogd met de overdrachtskosten die forfaitair zijn vastgelegd op 2,5%. Pagina 3 van 23

4 In de rekeningen afgesloten per 30 september 2010 was dit gebouw opgenomen als actief bestemd voor verkoop. 2.5 Gebeurtenis na 31 maart 2011 Geen enkel ander markant feit heeft na 31 maart 2011 invloed gehad op de ontwikkeling van de vastgoedbevak, noch op de halfjaarlijkse financiële overzichten. 2.6 Voornaamste risico's en onzekerheden De fundamentele risico's die de vennootschap het hoofd moet bieden zijn nog steeds die welke nader worden omschreven in het desbetreffende hoofdstuk in het jaarverslag Ascencio ziet er nauwlettend op toe dat de maatregelen en procedures die ze heeft vastgelegd om te anticiperen op deze risico's en ze te beheersen, zo goed mogelijk worden toegepast. Op pagina 7 van het jaarverslag 2010 vermeldt Ascencio in het gedeelte over de financiële risico's en de structuur van de schuld dat zij over kredietlijnen beschikt voor in totaal 175 miljoen EUR. Op de beschikbare kredietlijnen (175 miljoen EUR) vervalt in totaal 150 miljoen EUR in december In de halfjaarrekeningen afgesloten per 31 maart 2011 werd het opgenomen bedrag van deze kredietlijnen bijgevolg geherclassificeerd in de post «Kortlopende verplichtingen». Ascencio heeft uiteraard gesprekken aangeknoopt met verschillende bankinstellingen om deze kredietlijnen te herfinancieren. De vennootschap gelooft in de goede afloop van deze onderhandelingen en vertrouwt erop nieuwe financiële middelen te zullen krijgen. 2.7 Vooruitzichten De rentevoeten hebben zich de afgelopen maanden in opgaande lijn ontwikkeld. Toch blijven ze op een historisch zeer laag peil, want ondanks het herstel van de economische bedrijvigheid in 2010 valt een opflakkering van de crisis de komende maanden niet helemaal uit te sluiten. Ondanks deze aantrekkende rentevoeten hebben de vastgoeddeskundigen de activeringspercentages om de reële waarde van de vastgoedportefeuille te bepalen ongewijzigd gelaten. Reden daarvoor is dat heel wat particuliere investeerders belangstelling blijven tonen voor de aankoop van kwalitatief hoogwaardige handelspanden. De macro-economische onzekerheden en het tijdschema van door Ascencio geplande nieuwe overnames bemoeilijken het maken van een schatting over het courant nettoresultaat dat voor het lopende boekjaar wordt verwacht. Het blijft evenwel de bedoeling het brutodividend te handhaven op om en bij 2,72 EUR per aandeel, ondanks de teruggang van het courant nettoresultaat per aandeel als gevolg van de uitgifte van nieuwe aandelen. Pagina 4 van 23

5 3. Waardeverloop van het aandeel 3.1 Ontwikkeling van de slotkoers en de intrinsieke waarde / / / / / / / / Volume Slotkoers Intrinsieke waarde Het Ascencio-aandeel werd op 14 februari 2007 op de beurs geïntroduceerd en is momenteel genoteerd op de dubbele fixingmarkt van Euronext Brussel. Op 31 maart 2011 werd bij sluiting van de beurzen een koers opgetekend van 45,90 EUR. De koers van het Ascencio-aandeel vertoonde de afgelopen zes maanden een bijzonder grillig verloop. Deze koersbeweeglijkheid of volatiliteit is hoofdzakelijk toe te schrijven aan de kapitaalsverhoging die werd doorgevoerd in oktober 2010 en afgesloten in november Daarbij werd enerzijds de jaarcoupon onthecht vanaf 12 oktober 2010 (terwijl het dividend pas op 23 december 2010 aan de aandeelhouders werd uitgekeerd); anderzijds werd het inschrijvingsrecht met een theoretische eenheidswaarde van 1,54 EUR onthecht. De degelijke prestatie van de aandelenkoers is niet alleen te danken aan het succes van de kapitaalsverhoging, maar ook aan de verhoogde belangstelling die nieuwe institutionele beleggers tonen voor Ascencio. Daarnaast werd een forse toename vastgesteld van het handelsvolume op de beurs: zo is de omloopsnelheid van de vrij verhandelbare aandelen (free float velocity) in twaalf maanden tijd gestegen van 5% naar 12%. Op 31 maart 2011 bedraagt de intrinsieke waarde 45,77 EUR per aandeel. Bijgevolg kan worden vastgesteld dat het disagio dat eerder werd opgetekend tussen de intrinsieke waarde en de aandelenkoers in dit eerste semester verdwenen is. 6 Het ontwikkelingspatroon van de slotkoers loopt tot en met 31 maart De intrinsieke waarde bestrijkt telkens de periode tussen twee verspreidingen van resultaten. Pagina 5 van 23

6 3.2 Aandeelhoudersstructuur van Ascencio cva 36% 32% Familie Mestdagh en verbonden ondernemingen AG Insurance Groep Selma Groep de Meester Germain Mestdagh 5% 6% 6% 15% Free float Pagina 6 van 23

7 4. Vastgoedverslag 4.1 Vastgoeddeskundigen De deskundigen Jones Lang LaSalle bvba, Montoyerstraat 10/1 te 1000 Brussel, ondernemingsnummer , vertegenwoordigd door Rod Scrivener enerzijds, en Cushman & Wakefield, Kunstlaan 58 te 1000 Brussel, ondernemingsnummer , vertegenwoordigd door Kris Peetermans, anderzijds, hebben de portefeuille billijk onder elkaar verdeeld en bepalen elk kwartaal de reële waarde van het vastgoed van Ascencio cva tot de afsluiting van het boekjaar Vastgoedportefeuille De waarde van de vastgoedportefeuille, uitgedrukt in reële waarde op 31 maart 2011, komt uit op 297,4 miljoen EUR (inclusief nog in ontwikkelingsfase verkerende projecten). Gebouwen van het type retail vertegenwoordigen circa 90% van de vastgoedportefeuille. Op 31 maart 2011 boekt de bezettingsgraad een stijging (94,5% 7 ) vergeleken met 30 september 2010 (94%). Ascencio blijft alles in het werk stellen om de bezettingsgraad van de gebouwen te verbeteren. Kerncijfers 31/03/ /09/2010 Investeringswaarde (exclusief nog in ontwikkelingsfase verkerende projecten) EUR EUR Reële waarde (exclusief nog in ontwikkelingsfase verkerende projecten) EUR EUR Huurcontracten (inclusief huurwaarborgen) EUR EUR Som van de huurcontracten en de geschatte huurwaarde (ERV) van de niet-bezette gebouwen EUR EUR Brutorendement 6,85% 6,86% Procentuele bezettingsgraad 94,5% 94% 4.3 Portefeuillespreiding (exclusief projectontwikkelingen) per activiteitensector Oppervlakte (m²) Reële waarde (in duizend EUR) 31/03/2011 Reële waarde (in duizend EUR) 30/09/2010 Handelsgebouwen Andere Totaal Gemeten naar Estimated Rental Value (ERV) of geschatte huurwaarde drukt de bezettingsgraad het percentage van de ERV van de bezette gebouwen uit, vergeleken met de som van de ERV van de bezette gebouwen en de ERV van de niet-bezette gebouwen. Pagina 7 van 23

8 4.4 Analyse van de vastgoedportefeuille op 31 maart 2011 Sectorale spreiding 8 Geografische spreiding 8 Het gedeelte 'Andere' omvat kantoorgebouwen, semi-industriële gebouwen en in mindere mate woongebouwen (residentiële panden). Pagina 8 van 23

9 Spreiding per activiteit van de commerciële sector Spreiding van de grootste huurders Pagina 9 van 23

10 4.5 Retailmarkt 9 De markt van de grote retail- en winkelruimten in de stadsrand blijft het goed doen. Op het gevaar af in herhaling te vallen: dit type vastgoedproducten blijft zonder enige twijfel één van de meest stabiele categorieën op de Belgische vastgoedmarkt. Op de huurmarkt van retail warehouse worden twee tegengestelde verschijnselen waargenomen: - enerzijds blijven de huurwaarden onder druk staan doordat de huurders zich beroepen op het huidige klimaat van economische onzekerheid; - anderzijds dienen zich nieuwe internationale retailketens aan die vaste voet op de Belgische markt trachten te krijgen. Deze twee verschijnselen, gecombineerd met een tekort aan kwaliteitsvastgoed, houden de huurprijzen over het algemeen stabiel. Desondanks wordt een lichte huurstijging vastgesteld in de voedingssector waar de prijsdruk het grootst is als gevolg van de opkomst van nieuwe retailketens en de uitbreiding van bestaande winkelketens op toplocaties. Op de investeringsmarkt keert het rendement geleidelijk terug naar het niveau van vóór de crisis. In combinatie met de stabiele huurprijzen vertaalt dit teruglopende rendement zich in een lichte stijging van de vastgoedprijzen. Er blijft een hoog aandeel particuliere investeerders voor relatief kleine volumes. De belangrijkste marktspelers geven veeleer de voorkeur aan het bewaren van hun strategische activa, waardoor het aanbod in dit marktsegment weliswaar gediversifieerd is, maar tegelijk ook beperkt in kwaliteit. Algemeen beschouwd wordt de sector gekenmerkt door stabiele huurprijzen en een aantrekkend rendement. Toplocaties («prime locations») blijven in enige mate een groeitrend vertonen. Secundaire locaties (non-prime locations) komen daarentegen onder neerwaartse druk te staan. Deze tendens zou zich in de komende jaren moeten doorzetten, tenzij het aanbod ruimer wordt. De intrede van nieuwe marktspelers, de uitbreiding van bestaande marktspelers (met name in de voedingsmiddelenbranche) en de wens van bepaalde in het stadscentrum gelegen winkelketens om hun werkterrein te verruimen naar de stedelijke periferie sterken ons in de overtuiging dat er in de toekomst steeds meer vraag zal zijn naar handelsvastgoed in de stadsrand. De vragende partijen stellen echter steeds hogere eisen en gaan alsmaar voorzichtiger te werk in hun strategische keuzes. Het besluitvormingsproces en de verwerking van vergunningsaanvragen kosten bovendien steeds meer tijd en worden steeds complexer. Dit zijn stuk voor stuk tekenen die erop duiden dat er wat 2011 betreft goede prestaties in het verschiet liggen, voor zover belangrijke vergunningen voor kwalitatief hoogwaardige projecten worden afgeleverd. 9 Toelichting van Cushman & Wakefield de dato 28 april 2011, overgenomen met hun instemming. Pagina 10 van 23

11 4.6 Verslag van de deskundige Geachte heer, geachte mevrouw, Overeenkomstig artikel 59, 1, van het Koninklijk besluit van 10 april 1995 met betrekking tot vastgoedbevaks, hebt u Jones Lang LaSalle en Cushman & Wakefield opdracht gegeven een waardering uit te voeren van de gebouwen die deel uitmaken van de vastgoedbevak. Wij hebben onze opdracht volledig onafhankelijk uitgevoerd. Alle gebouwen werden bezichtigd door de deskundigen. Nadere bijzonderheden over onze waarderingsmethoden, de informatiebronnen en de voorwaarden van onze verbintenis zijn opgenomen in ons verslag 10. Wij hebben ons verslag opgesteld en gedateerd op datum van voorliggende brief. De investeringswaarde is te verstaan als de meest waarschijnlijke waarde die in normale verkoopomstandigheden kan worden verkregen tussen ter zake goed geïnformeerde, tot een transactie bereid zijnde partijen, op de datum van de expertise, vóór aftrek van de aktekosten voor de overdracht van de portefeuille en vóór de werken van wederinstaatstelling. Op basis van de waarderingsmethode bevestigen wij dat de investeringswaarde van de gebouwen op 31 maart 2011 (afgerond naar EUR) gelijk is aan: EUR (driehonderdvijf miljoen zesentachtigduizend euro) Dit bedrag omvat de waarde die werd toegekend aan de door Cushman & Wakefield gewaardeerde gebouwen. Nadat de totale waarde werd verminderd met 2,5% voor aktekosten overeenkomstig de aanbevelingen van de BEAMA (Belgian Asset Managers Association) en volgens uw instructies, brengt dit ons op een reële waarde («fair value») van: EUR (tweehonderdzevenennegentig miljoen vierhonderdzevenentwintigduizend euro). Dit bedrag omvat de waarde die werd toegekend aan de door Cushman & Wakefield gewaardeerde gebouwen. Met de meeste hoogachting, 29 april 2011 R.P. Scrivener M.R.I.C.S. National Director Head of Valuations and Consulting Voor Jones Lang LaSalle Kris PEETERMANS M.R.I.C.S. Partner Head of Valuation Services Cushman & Wakefield 10 De waarderingsmethode wordt uitvoerig beschreven in toelichting 1 bij de financiële overzichten. Pagina 11 van 23

12 5. Verkorte geconsolideerde financiële overzichten 5.1 Verkorte geconsolideerde balans per 31 maart 2011 (x EUR) Nota 31/03/ /09/2010 ACTIVA Vaste activa Goodwill Immateriële vaste activa Vastgoedbeleggingen Andere materiële vaste activa Financiële vaste activa Vorderingen financiële leasing Deelnemingen verwerkt via vermogensmutatie Handelsvorderingen en andere vaste activa Uitgestelde belastingen activa Totaal vaste activa Vlottende activa Activa bestemd voor verkoop Financiële vlottende activa Vorderingen financiële leasing Handelsvorderingen Belastingvorderingen en andere vlottende activa Kas en kasequivalenten Overlopende rekeningen Totaal vlottende activa TOTAAL ACTIVA Pagina 12 van 23

13 (x EUR) Nota 31/03/ /09/2010 EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN Eigen vermogen Kapitaal Uitgiftepremie Eigen aandelen Reserves Resultaat Overgedragen resultaat vorige boekjaren 0 0 Resultaat van het boekjaar Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva Wisselkoersverschillen Totaal eigen vermogen Verplichtingen Langlopende verplichtingen Voorzieningen Langlopende financiële schulden - Kredietinstellingen Financiële leasing Andere langlopende financiële verplichtingen Handelsschulden en andere langlopende schulden Andere langlopende verplichtingen 386 Uitgestelde belastingen verplichtingen Langlopende verplichtingen Kortlopende verplichtingen Voorzieningen Kortlopende financiële schulden - Kredietinstellingen Financiële leasing Andere kortlopende financiële verplichtingen Handelsschulden en andere kortlopende schulden - Handelsschulden Exit taks en vennootschapsbelasting Andere Andere kortlopende verplichtingen Overlopende rekeningen Kortlopende verplichtingen Totaal verplichtingen TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN Pagina 13 van 23

14 5.2 Verkort geconsolideerd overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten per 31 maart 2011 (x EUR) Nota 31/03/ /03/2010 Huurinkomsten Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren Met huur verbonden kosten Nettohuurresultaat Recuperatie van vastgoedkosten Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven Vastgoedresultaat Technische kosten Commerciële kosten Kosten en taksen van niet-verhuurde goederen Beheerkosten vastgoed Andere vastgoedkosten Vastgoedkosten Operationeel vastgoedresultaat Algemene kosten Andere operationele opbrengsten en kosten Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen 89 Resultaat verkoop andere niet-financiële activa Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen Operationeel resultaat Financiële opbrengsten Interestkosten Andere financiële kosten Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva Financieel resultaat Resultaat vóór belastingen Inkomsten uit deelnemingen verwerkt via vermogensmutatie Vennootschapsbelasting 2 1 Exit taks Belastingen (XXIII+XXIV) 2 1 Nettoresultaat Andere elementen van het globaal resultaat Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Globaal resultaat Aantal gewone aandelen in omloop Nettoresultaat per aandeel (EUR) 3,33 1,36 Schuldratio 11 35,03% 45,60% Diversificatieratio 12 15,91% 17,78% Intrinsieke waarde per aandeel (EUR) 45,77 47,87 11 De schuldratio wordt berekend overeenkomstig het Koninklijk besluit van 21 juni De diversificatieratio vertegenwoordigt de verhouding van de huurgelden die betaald worden door de keten Champion, op het totaal van de geïnde huurgelden. Pagina 14 van 23

15 5.3 Verkort geconsolideerd kasstroomoverzicht 31/3/2011 (x EUR) 30/09/2010 (x EUR) Kas en kasequivalenten in het begin van het boekjaar Resultaat van het boekjaar Financieel resultaat Belastinglasten (- belastingopbrengsten) Elementen van de resultatenrekening zonder kaseffecten Toename (+ afname) in de reële waarde van devastgoedbeleggingen Verschillen op de aankoop van vastgoedvennootschappen 0 + Andere niet-uitbetaalde lasten /- Andere niet-monetaire elementen Wijziging in behoefte aan werkkapitaal Elementen van de activa (handelsvorderingen en overlopende rekening) Elementen van de verplichtingen (handelsschulden, indirecte belastingsschulden, overlopende rekening) Nettomeerwaarden gerealiseerd op overdrachten van activa Betaalde belastingen (+ geïnde belastingen) 0 Kasstromen uit bedrijfsactiviteiten (A) Aankopen van vastgoedbeleggingen - Overdrachten van vastgoedbeleggingen Ontwikkelingsprojecten Overname van vastgoedvennootschappen Overname van andere activa Overdrachten van vastgoedbeleggingen Overdrachten van andere activa 0 0 Kasstromen uit investeringsactiviteiten (B) Kapitaalverrichting Nieuwe afgesloten leningen Terugbetaalde leningen/schulden van financiële leasing Andere variatie van financiële activa en passiva Betaalde dividenden Betaalde intresten Ontvangen intresten Kasstromen uit financieringsactiviteiten (C) Kas en kasequivalenten op het einde van het boekjaar Pagina 15 van 23

16 5.4 Verkort geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen Kapitaal Beschjikbar e reserves Uitgiftepremies Nietbeschikbare reserves Nietuitgekeerde resultaten Impact op de reële waarde van de mutatiekost en Totaal eigen vermogen Saldo op 30 september Uitkering dividend Inhouding op beschikbare reserves Inhouding op beschikbare reserves Stijging kapitaal door opname van de uitgiftepremies Globaal nettoresultaat Saldo op 31 maart Kapitaal Beschjikbar e reserves Uitgiftepremies Nietbeschikbare reserves Nietuitgekeerde resultaten Impact op de reële waarde van de mutatiekost en Totaal eigen vermogen Saldo op 30 september Uitkering dividend Inhouding op beschikbare reserves Inhouding op beschikbare reserves Kapitaalverhoging Globaal nettoresultaat Saldo op 31 maart Pagina 16 van 23

17 5.5 Toelichtingen bij de verkorte geconsolideerde financiële overzichten TOELICHTING 1 Algemene informatie en grondslagen voor financiële verslaggeving in verband met de verkorte geconsolideerde financiële overzichten ALGEMENE INFORMATIE Ascencio cva (hierna "Ascencio cva" of de «Vennootschap» te noemen) is een vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal (vastgoedbevak) naar Belgisch recht. Het boekjaar loopt van 1 oktober tot 30 september. De geconsolideerde financiële overzichten van de vennootschap, afgesloten per 31 maart 2011, werden goedgekeurd door de raad van bestuur van de statutaire zaakvoerder op 17 mei GRONDSLAGEN VOOR OPSTELLING EN FINANCIËLE VERSLAGGEVING De verkorte halfjaarrekening per 31 maart 2011 werd opgesteld volgens dezelfde grondslagen voor financiële verslaggeving en berekeningsmethode als werden toegepast voor de jaarrekening per 30 september , behalve de mutatierechten te voldoen bij een latere hypothetische vervreemding. De mutatierechten betreffende de acquisities van het eerste halfjaar 2010/2011 (551 KEUR) worden onmiddellijk in het eigen vermogen geboekt. In het verleden werden die mutatierechten in resultatenrekeningen. Wordt die verandering in de waarderingregels vorige jaar toegepast, zou het geen significant invloed op de financiële staten. WAARDERINGSMETHODE TOEGEPAST DOOR DE DESKUNDIGEN (Jones Lang LaSalle Cushman & Wakefield): De waarderingsmethode die wordt toegepast door de vastgoeddeskundigen blijft identiek. Deze methode wordt uitvoerig toegelicht in het jaarverslag TOELICHTING 2 Gesegmenteerde informatie Het operationele vastgoedresultaat werd uitgesplitst op basis van de bestemming van de gebouwen (handelsgebouwen andere). Handelsgebouwen Andere (kantoren, residentieel, semiindustrieel) Totaal 31/3/11 31/3/10 31/3/11 31/3/10 31/3/11 31/3/10 RESULTATEN- REKENING Huurinkomsten Vastgoedkosten per sector Operationeel vastgoedresultaat Deze segmentering strookt met de ingevoerde organisatie en de interne verslaggevingsstructuur. 13 Deze grondslagen worden uitvoerig toegelicht in het jaarverslag Pagina 17 van 23

18 TOELICHTING 3 Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen 31/03/ /09/2010 Stand primo boekjaar Overnames van vastgoedvennootschappen Verwervingen van gebouwen Overgeboekt van de rekening projectontwikkelingen Overdrachten Overgeboekt naar de activa bestemd voor verkoop Variatie in de reële waarde Nieuw saldo De vastgoeddeskundige voert per kwartaal een waardering uit van de vastgoedbeleggingen in overeenstemming met de nationale en internationale normen (International Valuation Standards) alsook de nadere toepassingsregels ervan, meer in het bijzonder met betrekking tot de waardering van vastgoedbevaks. De reële waarde is te verstaan als meest waarschijnlijke waarde die redelijkerwijs kan worden verkregen onder normale verkoopsomstandigheden tussen ter zake goed geïnformeerde, tot een transactie bereid zijnde partijen, na aftrek van de overdrachtskosten. De investeringswaarde houdt geen rekening met de toekomstige investeringsuitgaven tot verbetering van het vastgoed, noch met de daaraan verbonden toekomstige voordelen. Ze berust op de contante waarde (op gedisconteerde basis) van de toekomstige nettohuurprijzen van elk gebouw verminderd met de onderhoudskosten die ten laste zijn van de eigenaars. De disconteringsvoet hangt voornamelijk af van de disconteringsvoeten die worden vastgesteld op de vastgoedbeleggingsmarkt, rekening houdend met de ligging en de kwaliteit van het gebouw en van de huurders op de waarderingsdatum. De toekomstige huurprijzen worden geschat op basis van de bestaande contractuele huurprijzen en de verwachtingen op de vastgoedmarkt voor het desbetreffende gebouw in de daaropvolgende perioden. De reële waarde op 31 maart 2011 werd bepaald op basis van waarderingen die door Jones Lang Lasalle en Cushman & Wakefield op die datum hebben uitgevoerd. Voor zover de statutaire zaakvoerder bekend, bestaan er geen feiten of gebeurtenissen die erop zouden kunnen duiden dat deze waarden ingrijpend veranderd zijn sinds de laatste waardering. De statutaire zaakvoerder blijft evenwel voorzichtig gelet op de huidige economische situatie. Projectontwikkelingen 31/03/ /09/2010 Stand primo boekjaar Investeringen 2 59 Verwervingen Overgeboekt naar vastgoedbeleggingen Overdrachten Variatie in de reële waarde Nieuw saldo Pagina 18 van 23

19 Onder projectontwikkelingen verstaat men onderhanden werk in de vorm van investeringen op verschillende gebouwen. Zij worden eveneens gewaardeerd door de vastgoeddeskundigen van de vastgoedbevak. TOELICHTING 4 Financiële instrumenten De vennootschap heeft voor in totaal 70 miljoen EUR ingeschreven op twee instrumenten om het renterisico af te dekken. Het eerste afdekkingsinstrument werd onderschreven bij ING en is van het type Callable IRS. Dit instrument bestaat uit een renteswap (IRS - Interest Rate Swap) waarmee een vaste rentevoet kan worden verkregen gedurende een bepaalde periode en een optie die ingaat na afloop van diezelfde periode en die de bank het recht geeft om de afdekking elk kwartaal te beëindigen of voort te zetten tot de eindvervaldag van het contract. Het tweede instrument werd onderschreven bij BNP Paribas Fortis en was aanvankelijk een Callable IRS. De vennootschap heeft in dit eerste semester de optie teruggekocht waarover de bank beschikte en die haar de mogelijkheid bood het contract te beëindigen. Als gevolg van deze transactie is het instrument een klassieke IRS geworden (van het type «plain vanilla»). Deze afdekkingsinstrumenten worden tegen hun reële waarde gewaardeerd aan het einde van elk kwartaal, zoals berekend door de uitgevende financiële instelling. In het kader van de verwerving van de «Grand Frais»-vastgoedportefeuille werden vier andere afdekkingsinstrumenten (van het type IRS) opgenomen. Type Bank Bedrag Vervaldag Eind- Rentevo et Nadere regels Reële waarde In duizend EUR Call vervaldag Op 31/3/11 IRS Callable IRS IRS IRS IRS IRS Fortis ING CIC CIC CIC CIC /09/08 30/09/22 3,70% /06/11 30/06/18 4,35% Driemaandelijkse call vanaf 1/07/ /08/14 4,57% /07/12 4,95% /10/ % /10/14 4,57% -41 Voor zover deze financiële instrumenten niet voldoen aan de voorwaarden die in IAS 39 zijn vastgelegd om als afdekkingsrelatie (hedging relationship) te worden aangemerkt, werd de waardeverandering (in totaal 5,3 miljoen EUR) verwerkt in de resultatenrekening. Deze derivaten zijn van «niveau 2» in de zin van IFRS Overeenkomstig IFRS 7, alinea p27a, moet een entiteit waarderingen tegen reële waarde van haar financiële instrumenten classificeren volgens een reëlewaardehiërarchie die het belang van de bij de waarderingen gebruikte inputs weerspiegelt. Deze reëlewaardehiërarchie moet de volgende niveaus hebben: a) genoteerde prijzen op actieve markten voor hetzelfde instrument (zonder het instrument aan te passen of de samenstelling ervan te wijzigen) (niveau 1); Pagina 19 van 23

20 TOELICHTING 5 Nettoactief en nettoresultaat per aandeel 31/03/ /09/2010 Waarde van het nettoactief per aandeel 45,77 EUR 49,02 EUR Nettoresultaat per aandeel 3,33 EUR 2,41 EUR Aantal aandelen in omloop TOELICHTING 6 Betaalde dividenden De algemene vergadering van 16 december 2010 heeft de door de raad van bestuur voorgestelde resultaatverwerking goedgekeurd. Een brutodividend van 2,72 EUR per aandeel werd toegekend en betaalbaar gesteld op 23 december 2010 voor een totaalbedrag van 8,1 miljoen EUR. TOELICHTING 7 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Zoals vermeld op pagina 6 van het jaarverslag 2010 heeft Ascencio in 2009 gerechtelijke stappen ondernomen na de ontdekking van een vervuiling uit het verleden op één van haar sites; de kosten verbonden aan de sanering van deze site werden geraamd op EUR. Dit dossier wordt op 23 mei 2011 behandeld door de rechtbank van eerste aanleg van Luik. Tot op heden werd geen enkele voorziening opgenomen in de jaarrekening. Zoals aangekondigd in haar persbericht van 1 februari 2011 heeft Ascencio een contract ondertekend om voor in totaal 6 miljoen EUR (exclusief lasten) een in aanbouw zijnd retailpark van m² te verwerven in de regio van Avignon. Op 31 maart 2011 was 2,1 miljoen EUR gekapitaliseerd in vastgoedbeleggingen (projectontwikkelingen zie toelichting 3); het saldo ten belope van 3,9 miljoen EUR zal worden vrijgemaakt naarmate de bouwwerken vorderen. b) genoteerde prijzen op actieve markten voor vergelijkbare activa of verplichtingen en de waarderingstechnieken waarvan alle belangrijke inputs berusten op waarneembare marktgegevens (niveau 2); en c) waarderingstechnieken waarvan de belangrijke inputs niet allemaal berusten op waarneembare marktgegevens (niveau 3). Pagina 20 van 23

21 5.6 Verslag van de commissaris Verslag over het beperkt nazicht van de geconsolideerde halfjaarlijkse financiële overzichten voor het semester afgesloten per 31 maart 2011 Wij hebben een beperkt nazicht uitgevoerd van de bijgevoegde geconsolideerde verkorte balans, verkort overzicht van het totaalresultaat, verkort kasstroomoverzicht, verkort mutatieoverzicht van het eigen vermogen en selectieve toelichtingen ( gezamenlijk de tussentijdse financiële informatie ) van Ascencio CVA ( de vennootschap ) en haar dochterondernemingen (samen de Groep ) voor de zes maanden eindigend op 31 maart De raad van bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen en het getrouw beeld van deze tussentijdse financiële informatie. Onze verantwoordelijkheid is een oordeel uit te brengen over deze tussentijdse financiële informatie op basis van ons beperkte nazicht. De tussentijdse financiële informatie is opgesteld volgens de boekhoudkundige grondslagen in overeenstemming met IFRS, zoals bepaald in het Belgisch Koninklijk Besluit van 7 december 2010 betreffende de openbare vastgoedbevaks en in overeenstemming met IAS 34, Tussentijdse financiële verslaggeving zoals aanvaard door de EU. Ons beperkte nazicht van de tussentijdse financiële informatie werd verricht overeenkomstig de in België geldende controleaanbevelingen i.v.m. het beperkte nazicht zoals uitgevaardigd door het Instituut van de Bedrijfsrevisoren. Een beperkt nazicht bestaat voornamelijk uit de bespreking van de financiële informatie met het management en analytisch onderzoek en andere ontledingen van de tussentijdse financiële informatie en onderliggende financiële data. Een beperkt nazicht is minder diepgaand dan een volkomen controle van de geconsolideerde jaarrekening in overeenstemming met de algemeen aanvaarde controlenormen i.v.m. de geconsolideerde jaarrekening zoals uitgevaardigd door Instituut van de Bedrijfsrevisoren. Dienovereenkomstig verstrekken wij geen controleverslag. Op basis van ons beperkte nazicht, kwamen er geen elementen of feiten aan onze aandacht welke ons doen geloven dat de tussentijdse financiële informatie voor de negen maanden eindigend op 31 maart 2011 niet is opgesteld, in alle materiële opzichten, in overeenstemming met de toepasselijke wet- en regelgeving en volgens de boekhoudkundige grondslagen in overeenstemming met IFRS, zoals bepaald in het Belgisch Koninklijk Besluit van 7 december 2010 betreffende de openbare vastgoedbevaks en in overeenstemming met IAS 34, Tussentijdse financiële verslaggeving zoals aanvaard door de EU. Diegem, 18 mei 2011 Commissaris DELOITTE Bedrijfsrevisoren BV o.v.v.e. CVBA Vertegenwoordigd door Rik NECKEBROECK Vennoot Pagina 21 van 23

22 6. Verklaring van de verantwoordelijke personen De statutaire zaakvoerder 15 van Ascencio cva verklaart dat, voor zover hem bekend: de financiële overzichten werden opgesteld in overeenstemming met de toepasselijke boekhoudkundige normen en een getrouw beeld geven van het vermogen, de financiële toestand en de resultaten en van de ondernemingen die in de consolidatie zijn opgenomen; het tussentijdse beheersverslag een getrouwe uiteenzetting bevat over de omzet, de resultaten, de situatie van Ascencio nv en de ondernemingen die in de consolidatie zijn opgenomen, alsook een beschrijving van de voornaamste risico's waarmee ze worden geconfronteerd; na het treffen van alle redelijke maatregelen om zulks te garanderen, de informatie in het financiële halfjaarverslag over het boekjaar 2010/2011 waarheidsgetrouw is en in overeenstemming met de werkelijkheid en dat geen gegevens zijn weggelaten waarvan de vermelding de strekking ervan zou wijzigen. 7. Informatie over toekomstgerichte verklaringen Dit financiële halfjaarverslag bevat toekomstgerichte verklaringen die gebaseerd zijn op de plannen, inschattingen en voorspellingen van de vennootschap, alsook op redelijkerwijs door haar geuite verwachtingen met betrekking tot externe gebeurtenissen en factoren. Uit hun aard houden deze toekomstgerichte verklaringen een aantal risico's en onzekerheden in die ertoe zouden kunnen leiden dat de resultaten, de financiële toestand, de prestaties en de werkelijke realisaties verschillen of afwijken van die welke door deze toekomstgerichte verklaringen worden uitgedrukt of gesuggereerd. Gelet op deze onzekerheidsfactoren kan geen enkele garantie worden gegeven omtrent de toekomstgerichte verklaringen. 15 Ascencio nv avenue Jean Mermoz 1 bus Gosselies ondernemingsnummer BE Pagina 22 van 23

23 8. Bedrijfsgegevens HANDELSNAAM ASCENCIO cva STATUS Vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal ADRES Avenue Jean Mermoz 1 gebouw H bus Gosselies TEL (71) FAX + 32 (71) info@ascencio.be WEBSITE RPR Charleroi ONDERNEMINGSNUMMER BE OPRICHTINGSDATUM 10 mei 2006 VERGUNNING ALS VASTGOEDBEVAK 31 oktober 2006 DUUR onbeperkt COMMISSARIS DELOITTE Bedrijfsrevisoren, vertegenwoordigd door Rik Neckebroeck VASTGOEDDESKUNDIGE Jones LangLasalle, vertegenwoordigd door Rod Scrivener Cushman & Wakefield, vertegenwoordigd door Kris Peetermans BALANSDATUM 30 september MAATSCHAPPELIJK KAPITAAL EUR AANTAL AANDELEN NOTERING Euronext Brussel REËLE WAARDE VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE 297 miljoen EUR AANTAL GEBOUWEN 115 SOORT GEBOUWEN handelsgebouwen in de stadsrand en andere Financiële kalender Tussentijdse aangifte op 30 juni augustus 2011 Aankondiging van de jaarresultaten op 30 september november 2011 Gewone algemene vergadering december 2011 om uur Betaalbaarstelling van het dividend 23 december 2011 Voor meer inlichtingen: Marc BRISACK 16 Valéry AUTIN 17 Algemeen directeur Financieel directeur Tel.: Tel.: marc.brisack@ascencio.be valery.autin@ascencio.be Enkel de Franse versie van het document is rechtsgeldig. De Nederlandse versie is een vrije vertaling. De Nederlandse versie is opgesteld onder de verantwoordelijkheid van Ascencio. 16 Zaakvoerder van de bvba Somabri 17 Zaakvoerder van de bvba VAL U Invest Pagina 23 van 23