Burgemeester en Wethouders

Transcriptie

1 Burgemeester en Wethouders B en W. nr d.d Onderwerp Gemeentegarantie Herensingel 27,Stichting Huisvesting Werkende Jongeren Besluiten:Behoudens advies van de commissie 1. gelet op het publiek belang en het afwezig zijn van garantie op een bij derden aan te gane lening via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw of een ander waarborgfonds, het voornemen uit te spreken aan de Stichting Huisvesting Werkende Jongeren (SHWJ) een garantie te verlenen voor een netto lening (na inbreng van eigen middelen ad , -) van , -,af te sluiten bij de geldverstrekkende bank voor de bouw van 24 woningen aan de Herensingel 27, onder de voorwaarde van het verstrekken van het recht van eerste hypotheek op het pand Herensingel 27 en op een nader door het college van B en W aan te wijzen onbelast pand; 2. de garantie te verlenen tegen een door de SHWJ te betalen eenmalige vergoeding van , - en deze bij de eerstvolgende bestuursrapportage in 2013 te verwerken in de begroting en de ontvangen vergoeding te storten in de concernreserve; 3. bijgaande brief d.d. 27 augustus 2013 vast te stellen, waarin de raad wordt gevraagd zijn wensen en/of bedenkingen over het voorgenomen besluit om garantie te verlenen aan de SHWJ ter kennis van het college van B en W te brengen. Perssamenvatting: De gemeente is van plan om gemeentegarantie aan de Stichting Huisvesting Werkende Jongeren te verlenen. Dielaat aan de Herensingel 27 een duurzaam woongebouw neerzetten met 24 tweekamerwoningen. Zonder gemeentegarantie kan de bouw niet doorgaan, omdat dan geen enkele bank bereid is een lening te verstrekken. Er is in Leiden grote behoefte aan betaalbare woningen voor werkende jongeren.

2 Retouradres: Postbus 9100, 2300 PC Leiden Aan de leden van de Gemeenteraad Bezoekadres Postadres Telefoon Website Gemeente Leiden Stadhuis Stadhuisplein 1 Postbus PC Leiden [email protected] Datum 10 september 2013 Contactpersoon P. C. de Vos Ons kenmerk div Doorkiesnummer Onderwerp Gemeentegarantie voor de bouw van 24 starterswoningen voor werkende jongeren aan de Herensingel 27

3 Geachte leden van de Gemeenteraad, 1. Inleiding De Stichting Huisvesting Werkende Jongeren (SHWJ) te Leiden gaat 24 starterswoningen voor werkende jongeren aan de Herensingel 27 bouwen. Na aftrek van eigen middelen is een lening van nodig. Wij zijn van plan om gemeentegarantie onder recht van 1 e hypotheek te verlenen voor het aantrekken van de lening. Dit is een bevoegdheid van het college. Toch horen we graag of u wensen of bedenkingen over dit voornemen hebt. Het verstrekken van gemeentegarantie is geen automatisme. Dat gebeurt alleen onder strenge voorwaarden en na scherpe beoordeling. In de financiële verordening is vastgelegd dat er een aanzienlijk publiek belang mee gemoeid moet zijn, dat er geen andere borging of voorliggende voorziening aanwezig moet zijn, dat er een sluitende exploitatie is en dat de financiële risico s beperkt zijn. Hierna gaan wij eerst in op de publieke belangen en dan op de financiële beoordeling van de aanvraag. 2. Overwegingen van publiek belang a. Algemeen Er is een aanzienlijke wachtlijst bij de SHWJ. Hoewel de SHWJ in maart 2013 startte met het uitbreiden van haar voorraad door de bouw van 46 woningen aan de Rijnoever- Morsweg groeit de vraag. Dat komt omdat steeds meer jongeren aangewezen zijn op huur nu het verkrijgen van hypotheek voor een koopwoning heel moeilijk is. Mede gelet op deze ontwikkeling gaat de SHWJ haar woningbezit verder uitbreiden met een project aan de Herensingel 27. Een vervallen en langdurig leegstaand bedrijfspand (voormalige wasserij) wordt een nieuw, modern, duurzaam en flexibel ingedeeld complex met 24 woningen. b. Beleidsoverwegingen Het maatschappelijk belang van dit project is groot. De Sociaal Maatschappelijke Structuurvisie, RV , (SMS) analyseert dat werkende jongeren zeer belangrijk voor de samenleving zijn. Door vergrijzing komen minder mensen beschikbaar op de arbeidsmarkt, terwijl op termijn de vraag juist zeer groot wordt. Kijken we naar de nota Wonen 2020, RV , dan dient dit plan verschillende beleidsdoelen. Alle woningen zijn betaalbaar, omdat de huren ruim onder de huurtoeslaggrens liggen. Het plan draagt door afbraak van een oude wasserij sterk bij aan het vergroten van de ruimtelijke kwaliteit en aan verbetering van de leefomgeving. De hoge monumentale schoorsteen blijft behouden, wat een interessant accent aan de stad en herinnering aan vroeger geeft. Het plan is zeer duurzaam, omdat gebruik wordt gemaakt van een bouwmethodiek die tot 30% minder energieverbruik en 30% minder CO2 uitstoot leidt. Een andere vorm van duurzaamheid is de flexibele opzet en indeling van het gebouw en de goede ligging aan de Singel. Het gebouw is daardoor niet alleen geschikt voor huisvesting van jongeren. Mocht op de lange termijn minder behoefte aan jongerenhuisvesting ontstaan, dan zijn deze woningen ook geschikt voor zelfstandig kleinschalig wonen, bv. voor dementerende ouderen. 3. Beoordeling van de aanvraag op financiële gronden

4 Wij hebben aan het Servicepunt 71 (SP 71) advies gevraagd. Hier werken financieel specialisten die zich hebben toegelegd op het beoordelen van aanvragen om gemeentegarantie. Het advies is bijgevoegd. Hierin valt te lezen: - Welke financiële overwegingen bij de beoordeling hebben meegewogen. - Welke risico beperkende maatregelen de gemeente kan treffen als ze overgaat tot garantieverlening. - Het eindoordeel met advies aan de gemeente Leiden. Meegewogen Een groot aantal door de SHWJ aangeleverde documenten met diverse financiële gegevens zijn grondig beoordeeld. Deze laten zien dat: - De exploitatie van de SHWJ de laatste vier jaren positieve resultaten laat zien. - De vermogenspositie steeds dichter bij het gemiddelde van de woningcorporaties in Nederland komt (de gebruikelijke vergelijkingswijze). - Slechts 25% van het totale bezit van de SHWJ met hypotheek is belast. - De leningenportefeuille bovengemiddeld wordt afgelost. Risico beperkende maatregelen De volgende risico beperkende factoren worden van belang geacht: - De turn-key oplevering van de bouw. - De huurprijsstelling met begrenzing op 85 % van de maximaal redelijke huurprijs. - Het verstrekken van een recht van eerste hypotheek op het te bouwen pand en op een nader door ons aan te wijzen, nog niet met hypotheek bezwaard pand. - Gemeentegarantie is wellicht overbodig als de SHWJ een corporatie zou zijn. De turn-key afname zorgt er voor dat de SHWJ geen meerwerkrisico s loopt, door de aankoop van een kant-en-klaar product tegen een vooraf vastgelegde prijs. De huurprijs is betaalbaar en biedt ruimte om eventuele tegenvallers op te vangen. Het recht van eerste hypotheek op zowel Herensingel 27 als op een ander pand zorgt er voor dat de gemeente extra zekerheid heeft en financieel weinig risico loopt. Eindoordeel SP 71 en advies Het SP 71 is van oordeel dat de SHWJ door garantstelling in staat is haar bezit uit te breiden ten gunste van haar doelgroep werkende jongeren. Hoewel de SHWJ een zwakke vermogenspositie kende, herstelt deze de laatste jaren aanzienlijk. De SHWJ kent een positief meerjarenbeeld. Het project heeft voor de SHWJ een laag risicoprofiel omdat er turn-key wordt geleverd, waardoor het risico bij de uitvoerende partij ligt. Belangrijk is dat de gemeente een recht van eerste hypotheek bedingt, waardoor de gemeente weinig risico loopt, zeker wanneer ook op een ander pand een recht van eerste hypotheek wordt bedongen. De conclusie luidt dat het verantwoord is als de gemeente garantie gaat verstrekken. Onze conclusie Onze hoofdconclusie is dat er een aanzienlijk publiek belang is gemoeid is met de nieuwbouw aan de Herensingel 27 en dat gemeentegarantie verantwoord is, mits wij risico beperkende voorwaarden stellen. Daarom verlangen wij naast het recht van eerste hypotheek op Herensingel 27 ook hypotheekrecht op een ander, onbelast pand. Wij constateren dat een andere risicobeperking het beleid van de SHWJ is om de huurprijzen te baseren op 85% van de maximaal redelijke huurprijs. Ze zijn betaalbaar, omdat ze onder de Huurtoeslaggrens blijven. Mocht dat om financiële redenen in de toekomst nodig blijken, dan kunnen de huren nog stijgen en daarmee de huurinkomsten. Verder oordelen wij dat de Herensingel een prima locatie is voor de bouw van woningen voor jongeren. Het is vlak bij de binnenstad, waar veel stedelijke voorzieningen zijn en bij knooppunten van openbaar vervoer. Tot slot merken wij op dat de structuur van het gebouw en de indeling van de plattegrond van het project zodanig van is dat er verschillende doelgroepen in

5 passen. Mocht op de lange termijn minder behoefte ontstaan aan jongerenhuisvesting, dan zijn ze ook geschikt voor bv. begeleid kleinschalig wonen, bv. van dementerende ouderen. In de suggestie dat de SHWJ moet streven naar de status van woningcorporatie zien wij niets. Het is namelijk in de huidige tijd geen realistische gedachte. Enerzijds omdat het beleid van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) gericht is op schaalvergroting en vermindering van de sociale voorraad en dat toelating dus niet valt te verwachten. Anderzijds omdat er in Leiden geen corporatie in staat is om het bezit van de SHWJ over te nemen. De corporaties hebben nl. al moeite genoeg om hun eigen projecten geborgd te krijgen via het WSW. Een stichting als de SHWJ heeft verder het voordeel dat ze geen solidariteitsheffing hoeft te betalen aan corporaties die in nood verkeren (o.a.vestia), terwijl de corporaties dat wel moeten. De kwestie van toelating als corporatie is mondeling besproken met het SP71. Ze liet weten een aanvraag eveneens kansloos te achten. Ze trekt dit deel van het advies in als er extra zekerheid wordt verkregen door - naast het vestigen van een eerste hypotheekrecht op Herensingel 27 het verkrijgen van eerste hypotheek op een ander pand. Tot slot wijzen wij er op dat wij vlak voor de zomer 2013 een overzicht van nog te verwachten gemeentegarantie-aanvragen naar uw raad hebben gestuurd. De raadscommissie Onderwijs en Samenleving vroeg hier op d.d naar. De aanvraag Herensingel 27 was hierin opgenomen. 4. Verzoek om wensen en bedenkingen Op grond van analyse, advies en risico beperkende maatregelen komen wij tot het voornemen om gemeentegarantie te verlenen. Hoewel wij bevoegd zijn om zelfstandig over garantieaanvragen te beslissen wijzen wij op de financiële verordening die uw raad begin 2011 heeft vastgesteld. Hierin is opgenomen dat het college op grond van artikel 169 van de Gemeentewet een garantiebesluit, van welke omvang dan ook, aan de raad kan voorleggen. Wij verzoeken u uw eventuele wensen of bedenkingen aan ons voor te leggen. Hoogachtend, Burgemeester en Wethouders van Leiden, de Secretaris, de Burgemeester, Bijlagen: 1.Aanvraag om gemeentegarantie bij brief van van de SHWJ. 2.Financieel advies, versie 0.1, van van Servicepunt 71.

6 MEMO

7 Aan: Gemeente Leiden, t.a.v. Peter de Vos Van: Peter Kanbier CC: Gerard Heijnen, John Olivier Datum: Doorkiesnum mer: 7164 Betreft: Financieel advies SHWJ inzake project Herensingel Opmerkin gen: Versie 0.1 Hieronder de tekst voor de financiële paragraaf van het Collegevoorstel van de gemeentegarantie SHWJ inzake project Herensingel (positief financieel advies) Waarom gemeentegarantie? Het totale project is begroot op ,-. De SHWJ wil hiervoor (gedeeltelijke) financiering gaan aantrekken. De SHWJ zal ,- uit eigen middelen betalen. Er worden voor dit project verder geen subsidies verstrekt door gemeente of het Rijk. Voor de resterende ,- wil de SHWJ een lening met gemeente garantie aantrekken. Het rendement van het project met financiering met gemeentegarantie levert na een periode van 40 jaar een positief rendement op van (conform de SHWJ berekening van de onrendabele top). Om een aantal redenen is de SHWJ géén toegelaten instelling. Hiertoe is bijgevoegd als bijlage het besluit van 13 juli 1992 van de Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer. Het gevolg hiervan is dat garantstelling door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) niet mogelijk is. Daarom doet de SHWJ een beroep op de gemeente Leiden om garant te staan voor de betaling van rente en aflossing op de bovenvermelde lening van ,-. Beoordeling van de aanvraag tot garantstelling op financiële gronden Welke financiële overwegingen hebben wij meegewogen om tot de voorgenomen garantieverstrekking te komen: Aan de hand van door de SHWJ aangeleverde documenten: de jaarrekening 2010, de jaarrekening 2011, meerjarenbegroting en een inschatting van het exploitatieresultaat 2012 en een inschatting van vermogenspositie per , is een beoordeling gemaakt van de financiële positie van de SHWJ. Hiervan zijn de hoofdpunten: De recente jaarrekeningen 2009, 2010 en 2011 laten positieve exploitatieresultaten van respectievelijk , en zien. Ook de voorlopige cijfers voor 2012 en het aangeleverde meerjarenperspectief op hoofdlijnen ( ) geeft de verwachtingen van positieve exploitatiesaldi voor de komende jaren. De vermogenspositie van de SHWJ is geanalyseerd aan de hand van de (door de accountant geaccordeerde) jaarrekening 2009, 2010 en 2011 en de beschikbaar gestelde meerjarenbegroting ; o De verhouding tussen de vorderingen op korte termijn (voornamelijk nog te ontvangen huurbedragen) en de schulden op korte termijn (voornamelijk de te betalen inkoopfacturen en de aflossingsverplichtingen) is een indicatie voor de mate waarin de SHWJop korte termijn aan haar verplichtingen kan voldoen. De verhouding korte vorderingen/korte schulden vertoonde een daling tot aan Uit de jaarrekening 2011 blijkt dat de verhouding positiever is geworden,dezeligt echter nog wel onder het gemiddelde van de woningbouwcorporaties in Nederland (0,63 versus 0,83. Hoger is beter).

8 o De verhouding tussen het bedrag aan eigen vermogenen het bedrag aan langlopende schulden weerspiegelt het vermogen van de Stichting om bij calamiteiten langlopende schulden af te lossen.ook hier blijkt uit de jaarrekening 2011 blijkt dat de verhouding positiever is geworden, maar de verhouding ligt eveneens onder het gemiddelde van de woningbouwcorporaties in Nederland (0,25 versus 0,37. Hoger is beter). Van het totale bezit aan onroerend goed is voor 25% belast met het recht van hypotheek, daarnaast wordt de leningenportefeuille bovengemiddeld afgelost. Als bronnen zijn gebruikt: o Hetrapport over woningbouwcorporaties van ING Economisch Bureau; o Vergelijking AEDES kengetallen met cijfers SHWJ bij de jaarrekeningen (meest recente informatie van AEDES betreft de analyse van de jaarrekeningen 2010 gepubliceerd in aug 2012). Ten aanzien van het project Herensingel zijn de volgende risico-beperkende factoren van belang: Het project wordt turn-key opgeleverd, de SHWJ loopt hierbij substantieel minder risico dan wanneer de bouw in eigen beheer zou plaatsvinden. De huren die worden berekend zijn 85% van het maximaal redelijke en liggen in lijn met de huren van de overige woonruimten van de SHWJ. Ten behoeve van de gemeente Leiden wordt het recht van eerste hypotheek gevestigd op het te bouwen pand en de grond. Uit financiële gronden wordt geconcludeerd dat garantstelling een risicoverhoging van de garantieportefeuille met zich meebrengt voor de gemeente Leiden. De huidige inzichten, verkregen uit de analyse van de aangeleverde stukken door de SHWJ, geven toch aanleiding voor een positieffinancieel advies (onder hieronder genoemde voorwaarden) voorgarantstelling. De volgende voorwaarden hebben tot doel om het risico voor de gemeente Leiden te minimaliseren: Vestiging van eerste hypotheekrecht op het pand en de grondwelke worden gefinancierd met een lening waarvoor de gemeente Leiden garant staat voor de betaling van rente en aflossing. Door het vestigen van het hypotheekrecht wordt het materiële risico van de garantstelling voor de gemeente Leiden sterk verminderd. Als de SHWJ niet meer (tijdig) voldoet aan zijn verplichtingen, kan de gemeente als eerste aanspraak maken op verkoopopbrengsten van het onderpand. Het onderpand dient minimaal dezelfde waarde (executiewaarde in verhuurde staat) te vertegenwoordigen als het garandeerde bedrag. Momenteel heeft de gemeente Leiden de beschikking over een taxatierapport van juli 2012, waarbij de waarde van het te realiseren pand aan de Herensingel is getaxeerd op De taxatie is gebaseerd ophet gebruik als zorgappartementen. Doordat de bestemming is veranderd naar jongerenhuisvesting en het taxatierapport inmiddels meer dan een jaar oud is, is het getaxeerde bedrag niet meer actueel. Als voorwaarde wordt richting de SHWJ verzocht een actueel taxatierapport aan te leveren. Indien de huidige executiewaarde in verhuurde staat lager is dan de te garanderen ,-, dan dient de SHWJ extra zekerheden te leveren in de

9 vorm van een hypotheekrecht op nader te benoemen, nog niet met hypotheek bezwaard, pand. De waarde (executiewaarde in verhuurde staat) van dit pand wordt aangetoond middels een taxatierapport. De gezamenlijke waarde van het pand aan de Herensingel en het nader te benoemen pand bedraagt minimaal ,-. De positieve saldi vanuit de exploitatieresultaten in de komende jaren dienen zoveel als mogelijk gestort te worden in het Eigen Vermogen met als doel het versterken van de vermogenspositie.storting dient plaats te vinden tot het niveau is bereikt dat voldoet aan de voorwaarden voor de vermogenspositie van de toezichthoudende instanties; Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). In een koninklijk besluit van 1992 is het verzoek van SHWJ, om aangemerkt te worden als een toegelaten instelling, afgewezen. Een toegelaten instelling kan leningen laten borgen bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Op de door het WSW geborgde leningen loopt de gemeente Leiden een minimaal risico. De afwijzing heeft inmiddels 20 jaar geleden plaatsgevonden en de argumentatie om de SHWJ uit te sluiten is wellicht niet meer van toepassing. Wij adviseren de SHWJ om opnieuw een verzoek te doen om als toegelaten instelling aangemerkt te worden. Bij het volgende verzoek tot garantstelling zal het hernieuwde verzoek en de reactie vanuit het ministeriemeegenomen worden in de financiële beoordeling. Overwegende het voorgaande; dat SHWJ door een garantstelling in staat is haar bezit uit te breiden ten gunste van haar doelgroep startende woningzoekenden; dat het risico van de garantstelling door de lage zwakke vermogenspositie(die wel herstellende is) aanzienlijk is; dat toekomstig kabinetsbeleid (het huidige kabinetsbeleid richt zich nadrukkelijk op de woningcorporaties) mogelijk een risico verhogende uitwerking kan hebben; dat de SHWJ een positief meerjarenbeeld kent; dat het project voor de SHWJ een laag risicoprofiel heeft omdat er turn-key wordt geleverd en het risico ligt bij de uitvoerende partij; dat de gemeente materieel weinig risico loopt omdat zij als voorwaarde voor de garantstelling een recht van eerste hypotheek bedingt. Zijn wij voornemens aan de Stichting Huisvesting Werkende Jongeren (SHWJ) een garantie te verlenen voor een lening van af te sluiten bij de geldverstrekkende partij. Na de verstrekking van garantstellingen dienen de volgende activiteiten nog plaats te vinden: -De SHWJ sluit een lening overeenkomst met de kredietverstrekker. -De gemeente Leiden vestigt het recht van hypotheek op de het onderpand/onderpanden -De gemeente Leiden gaat een overeenkomst van borgstelling aan met de kredietverstrekker