Burgemeester en Wethouders

Transcriptie

1 Burgemeester en Wethouders B en W. nr d.d Onderwerp Garantie Verzorgingshuis Roomburgh Besluiten:Behoudens advies van de commissie 1. Het recht van eerste hypotheek op het vastgoed van St. R.K. zorgcentrum Roomburgh ingevolge gemeentegarantie op een bestaande geldlening wordt overgedragen aan de Triodos Bank met als aanvullende voorwaarden: a. Op restanttaxatiewaarden bij R.K. Zorgcentrum Roomburgh een recht van tweede hypotheek te vestigen voor de gemeente Leiden; b. Als structurele oplossing te adviseren om het scenario uit te werken dat een woningbouwvereniging het vastgoed van Roomburgh overneemt en dit vastgoed verhuurt; 2. a. Voor een periode van 2 jaar een toezichthouder volgens de garantieverordening aan te stellen ter behartiging van de belangen van de gemeenten verband houdende met de garantierisico s die bevoegd is deel te nemen aan de vergaderingen van de Raad van Toezicht van Roomburgh en aan het einden van deze periode te bezien of verlenging noodzakelijk is. b. Tot toezichthouder bij de Stichting Roomburgh namens de gemeente te benoemen de Concerncontroller, de heer E. den Hartog. 3. Bijgevoegde brief aan de Raad, waarin voornoemd besluit wordt toegelicht, vast te stellen. Perssamenvatting: De Stichting Roomburgh wil het verzorgingshuis renoveren. Daartoe heeft zij een nieuwe hypotheek nodig. Teneinde dit mogelijk te maken zal de gemeente haar eerste recht van hypotheek op het verzorgingshuis vervangen door een recht van tweede hypotheek. Ter behartiging van de gemeente in het kader van de verleende garantie wordt er een tijdelijke toezichthouder bij de Stichting aangesteld, die de vergaderingen van de Raad van Toezicht van de Stichting zal bijwonen.

2 Retouradres: Postbus 9100, 2300 PC Leiden De gemeenteraad van Leiden Bezoekadres Postadres Telefoon Website Gemeente Leiden Stadhuis Stadhuisplein 1 Postbus PC Leiden [email protected] Datum 12 april 2012 Contactpersoon G. Heijnen Ons kenmerk DIV Doorkiesnummer 5066 Onderwerp Garantstelling Roomburgh

3 Geachte leden van de Raad, De Stichting Roomburgh bereidt een grootschalige renovatie van het zorgcentrum aan de Hof van Roomburgh in de Rivierenbuurt voor. Geconstateerd kan worden dat de ruimtelijke en functionele kwaliteiten van het zorgcentrum niet meer voldoen aan de eisen die vandaag de dag worden gesteld aan een zorgcentrum en onvoldoende afgestemd is op de zorgvraag vanuit de samenleving. De Stichting zet blijkens het bedrijfsplan dan ook in op versterking van de toekomstgerichte strategische koers op het gebied van kwalitatief hoogwaardige huisvesting en vergroting van de flexibiliteit van de organisatie, door middel van een huisvestelijke vernieuwingsslag. Daarnaast voldoet op dit moment het gebouw niet aan de vigerende brandvoorschriften. Brandpreventie Tot 1 juli 2012 heeft de Stichting namens het college een ontheffing verkregen van de vigerende wettelijke eisen voor brandpreventie. Inmiddels heeft de Stichting verlenging gevraagd. De Stichting heeft inmiddels een huurovereenkomst met Libertas Leiden gesloten aangaande zorgcentrum Rijn en Vliet waar zorgappartementen beschikbaar zijn nu dit centrum verkast is naar de Parelvissers. Zodra financiering van de renovatie geregeld is zal Roomburgh opdracht geven voor de uitvoering van de verhuizing van de huidige bewoners en de reeds volledig voorbereide renovatie. Een verlenging van de ontheffingstermijn is evenwel nog noodzakelijk. Financiering en garantiestelling Naar aanleiding van de jaarcijfers 2007 van het zorgcentrum heeft Fortis Bank Nederland (thans ABN AMRO), in de context van de met de gemeente gesloten garantieovereenkomst de gemeente Leiden geïnformeerd over de negatieve vermogenspositie van de Stichting R.K. Zorgcentrum Roomburgh. Daarbij geeft de bank aan dat de Stichting tot nu toe correct haar rente- en aflossingsverplichting jegens de bank heeft voldaan. Dit gegeven vormt de aanleiding om nadere informatie op te vragen aan de Stichting en in overleg te treden met de Stichting. In opdracht van de Stichting wordt door BOB Advies B.V. te Zeist een Bedrijfsplan d.d. 6 september 2011 opgesteld. Het bedrijfsplan maakt kwalitatief gezien een goede indruk. De aanleiding voor dit bedrijfsplan is de ingezette toekomstbestendige strategische koers van de Stichting met betrekking tot versterking van de hoogwaardige kwaliteit van huisvesting en vergroting van de flexibiliteit van de organisatie. Bouwkundige kwaliteit van huidig zorgcentrum De bouwkundige staat van het casco en de gevels is ruim voldoende en de huidige indeling biedt mogelijkheden voor alternatieve verhuring van de units aan jonge, valide bewoners. In de huidige situatie is plaats voor 113 bewoners die van gemeenschappelijke voorzieningen gebruik maken. Na renovatie is binnen het zelfde bouwvolume nog voor 82 intramurale plaatsen ruimte; behoud van de overige 31 zorgplaatsen, die tot een aanzienlijke verbetering van de zorgexploitatie zouden leiden, blijft buiten deze aanpak. Financiële en risicoaspecten met betrekking tot de huidige bedrijfsvoering en die na realisatie van de voorgenomen renovatie a) huidige bedrijfsvoering

4 Inmiddels is ten opzichte van de jaarrekening 2007 de financiële positie van de Stichting verbeterd. Naar verwachting zal 2011 een bescheiden positief resultaat laten zien van Het huidige solvabiliteitspercentage is thans te gering om in aanmerking te komen voor een garantie van het Waarborgfonds Zorg. In de jaren 2008 en 2009 had de Stichting een negatieve solvabiliteit ter grootte van respectievelijk 3,32 en 3,36%. Een taxatie naar marktwaarde van het vastgoed heeft, in de systematiek van de Stichting geleid tot en positieve solvabiliteit van 8,25%. Volgens de systematiek van het Waarborgfonds Zorg is de solvabiliteit echter lager. b) financiële positie na realisatie De overgelegde financiële gegevens van de Stichting Roomburgh laten, op basis van de gekozen uitgangspunten en getuige het bedrijfsplan, een sluitende exploitatie zien na de renovatie. c) financiering renovatie De gemeente Leiden staat nu garant voor een lening met als restant per ultimo 2010 een schuld van circa 4,9 miljoen. Hierop heeft de gemeente Leiden een recht op eerste hypotheek. Gelet op het huidige beleidskader van de gemeente is de Stichting gevraagd of het niet mogelijk is om zonder rangordeverlaging van de hypothecaire inschrijving van de gemeente de nodige financieringsmiddelen voor de renovatie aan te trekken, al dan niet onder garantie van het Waarborgfonds Zorg. In dat verband is het volgende van belang. Nadat het Waarborgfonds op basis van de geringe solvabiliteitspositie van de Stichting besloot dat garantstelling door het waarborgfonds geen optie was meldde de Stichting zich vervolgens bij de gemeente met de vraag of de gemeente zich voor de risico s voortvloeiend uit de financiering van de renovatie garantie kon afgeven. Wij hebben conform de garantieverordening er op aangedrongen het financieringsvraagstuk na afwijzing door het waarborgfonds aan drie banken voor te leggen met de vraag of financiering mogelijk was zonder gemeentegarantie. Inmiddels is volgens de Stichting een bank, en wel de Triodosbank, in principe bereid een lening van 4,7 miljoen zonder gemeentegarantie te verstrekken. Dit wel onder de voorwaarde dat het recht van eerste hypotheek op de eerdere leningen wordt overgeheveld van de gemeente Leiden naar de desbetreffende bank. In deze opzet blijft de gemeentegarantie op eerdere leningen aan Roomburgh van circa 4,5 miljoen in stand. De consequentie van deze overheveling is dat er minder onderpand is, indien Roomburgh niet meer aan zijn verplichtingen voldoet. De bank krijgt dat onderpand en ziet dat als extra garantie voor de lening die zij aan Roomburgh voor de renovatie verstrekt. d) zekerheidspositie gemeente na rangordeverlaging Uit de door de Stichting overgelegde taxatiegegevens blijkt dat na renovatie sprake is van de navolgende waarden: Per peildatum 1 januari 2012 gelden, blijkens een door de Stichting overgelegd taxatierapport d.d. 20 januari 2012, zulks in de vorm van een allonge behorende bij het eerder opgestelde taxatierapport d.d.12 mei 2011 van ABZV B.V., op basis van de gewijzigde uitgangspunten, de navolgende waarden: marktwaarde na renovatie: 9,6 miljoen; executiewaarde na renovatie: 8 miljoen

5 Het garantierisico voor de gemeente is op dit moment 4,5 miljoen. Indien de gemeente zou worden aangesproken op de verleende garantie, bij onverhoopt uitblijven van betaling door de Stichting aan ABN AMRO-bank, kan de gemeente vanuit de positie van tweede hypotheekhouder verhaal uitoefenen op het restant dat overblijft na executieverhaal door de Triodos-bank. De gemeente zal bij notariële akte tweede hypotheek moeten vestigen op de gebouwen. Dit zou dan gelden voor de waarde na renovatie. Op grond van de taxatiegegevens zal, al naar gelang de keuze van relevante waarde, de gemeente geheel of met een tekort ter grootte van maximaal 4,5 miljoen de vordering kunnen verhalen op het restant. Daarbij geldt overigens de kanttekening dat de executiewaarden zijn gebaseerd op continuïteit van de zorgfunctie. Zoals ook het Waarborgfonds Zorg constateert hebben taxatiewaarden in de zorgsector dan ook een beperkte betekenis. Overigens kan het vastgoed na renovatie, zij het met de nodige aanpassingen, ook goed worden herbestemd voor een andere woonfunctie. Het garantierisico voor de gemeente wordt door deze rangordeverlaging, waarop de hypotheekverstrekkende bank aandringt, zonder recht van 1 ste hypotheek uiteraard groter. Dit risico is echter kleiner dan dat de bank financiering verstrekt onder gemeentegarantie waarbij het garantierisico voor de gemeente was opgelopen van 4,5 miljoen naar 9,6 miljoen, dus inclusief de renovatie. e) kwetsbaarheid exploitatie vastgoed Onderkend moet worden dat de exploitatie van het vastgoed, gelet op de beperkte schaal aan bezit door de Stichting, op termijn een extra risico kan vormen die de zorgfunctie onder druk kan zetten. Mede door wijziging van de financiële systematiek in de zorgsector zijn er thans ontwikkelingen gaande waarbij zorg en vastgoed worden gescheiden. Het is gewenst dat de Stichting daar onderzoek naar verricht, waarbij een woningbouwvereniging het vastgoed van Roomburgh overneemt en dit verhuurt aan Roomburgh. Dit verkleint ook het garantierisico van de gemeente. Bovendien zou bij onderbrenging van het vastgoed bij een toegelaten instelling (woningcorporatie) mogelijkerwijs de garantie kunnen worden overgenomen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. De Stichting is bereid, ten vervolge op een eerdere oriëntatie van twee jaren geleden, dit onderzoek voort te zetten. De huidige renovatie kan daar echter niet op wachten. Vastgoed gaat hierdoor over naar een woningbouwcorporatie die zich hierin heeft gespecialiseerd. Hierbij blijft Roomburgh het zorgprogramma zelfstandig uitvoeren. Dit betekent voor de gemeente Leiden minder risico door couranter onderpand. Het onderpand wordt namelijk opgenomen in de grotere vastgoedportefeuille van een geïnteresseerde woningbouwcorporatie. Financieel technisch heeft dit scenario de voorkeur omdat dit het risico voor de gemeente aanzienlijk reduceert. Knelpunt is echter dat er een discrepantie bestaat tussen dit scenario dat een aanzienlijke doorlooptijd vergt en de noodzaak om op zeer korte termijn beslissingen te nemen als gevolg van de volgende omstandigheden: 1. Te nemen maatregelen brandpreventie aan het gebouw van Roomburgh opgelegd door de Brandweer (uiterste datum 01/07/2012). 2. Vastgoedfinanciering dient op korte termijn geregeld te worden als gevolg van de veranderde regelgeving voor zorginstellingen op dit punt per 1 januari Aanwijzing waarnemer op grond van de Verordening gemeentegaranties Op grond van de destijds van toepassing zijnde bepalingen van de verordening, thans artikel 12 van de Verordening gemeentegaranties 2007, kan het college een gemeentelijke toezichthouder aanwijzen die het recht heeft om aan bestuursvergaderingen deel te nemen en recht heeft op kennisneming van alle relevante informatie teneinde het college goed te kunnen informeren over de risico-ontwikkeling verband houdende met de garantstelling voor de gemeente. Gezien het feit dat de Stichting zichzelf afgelopen jaren

6 in zwaar weer heeft gebracht, is het gewenst om, vooralsnog voor een periode van twee jaren, een dergelijke waarnemer aan te wijzen. Uiteraard betekent de aanwijzing niet dat daarmede de gemeente verantwoordelijkheid gaat dragen voor de goede gang van zaken binnen de Stichting. Dat is en blijft volledig een verantwoordelijkheid van het bestuur en de Raad van Toezicht. Maar een waarnemer kan wel tijdig signaleren, wanneer het verkeerd dreigt te gaan. Besluit college Wij delen u in het kader van de actieve informatieplicht mee dat wij de volgende besluiten hebben genomen: 4. Het recht van eerste hypotheek op het vastgoed van St. R.K. zorgcentrum Roomburgh ingevolge gemeentegarantie op een bestaande geldlening wordt overgedragen aan de Triodos Bank met als aanvullende voorwaarden: a. Op restanttaxatiewaarden bij R.K. Zorgcentrum Roomburgh een recht van tweede hypotheek te vestigen voor de gemeente Leiden; b. Als structurele oplossing te adviseren om het scenario uit te werken dat een woningbouwvereniging het vastgoed van Roomburgh overneemt en dit vastgoed verhuurt; 5. a. Voor een periode van 2 jaar een toezichthouder volgens de garantieverordening aan te stellen ter behartiging van de belangen van de gemeenten verband houdende met de garantierisico s die bevoegd is deel te nemen aan de vergaderingen van de Raad van Toezicht van Roomburgh en aan het einden van deze periode te bezien of verlenging noodzakelijk is. b. Tot toezichthouder bij de Stichting Roomburgh namens de gemeente te benoemen de Concerncontroller, de heer E. den Hartog. Hoogachtend, Burgemeester en Wethouders van Leiden, de Secretaris, de Burgemeester,