Uw brief van 20 februari 2017 begint -zoals de voorgaande jaren gebruikelijk- met een algemeen geformuleerde aanleiding:

Transcriptie

1 Aan Vesteda B.V. t.a.v. mw. K. van Campen Manager Customer Relations Schiedam, 30 maart Uw brief van 20 februari Betreft: Huurverhogingsbeleid Uw kenmerk: complexen Ons kenmerk: Huren Geachte mevrouw Van Campen, Uw brief van 20 februari 2017 begint -zoals de voorgaande jaren gebruikelijk- met een algemeen geformuleerde aanleiding: Graag informeren wij u, conform de Overlegwet, over het door ons voorgenomen huurprijsbeleid. Wij zijn voornemens dit jaar wederom het huurprijsbeleid van de Overheid voor de periode 1 juli 2017 tot en met 30 juni 2018 te volgen en binnen de wettelijk gestelde kaders, afhankelijk van lokale marktomstandigheden, individuele huurprijsaanpassingen door te voeren. En u verzocht ons daarover op grond van de Wet op het Overleg Huurders Verhuurder binnen de gebruikelijke termijn van 6 weken te adviseren. Welnu, met het volgende resultaat. Algemeen Helaas ontbreken ook nu weer uw -door ons eerder gevraagde- argumenten, uw mogelijkheden om binnen de wettelijk gestelde kaders te handelen. Wat betekent feitelijk binnen de wettelijk gestelde kaders?. Met welk beoogd resultaat? In de afgelopen jaren hebben wij steeds de uitspraak binnen de wettelijk gestelde kaders in uw adviesaanvrage gelezen. Daarvan is echter geen enkele sprake. Wij begrijpen dat u -als commercieel verhuurder met gereguleerde huurwoningen- zich heeft geconformeerd aan een opdracht om in de komende jaren een opgedragen, maximaal rendementspercentage te realiseren en dat u derhalve niet van deze opdracht wilt, kunt en zult afwijken. Maar de lasten in relatie tot de koopkracht stijgen nog steeds. Daardoor kunnen huurders, en niet alleen de huurders in de sociale huursector, in de problemen komen. Huurverhogingsbeleid HBV Z-flats 1

2 Ondanks de positieve verhalen over een aantrekkende economie zal een toenemend aantal personen net op of onder de armoedegrens moeten leven. Erfenis van de afgelopen jaren. Hierbij refereren wij aan de recent verschenen rapportage Inkomensdynamiek en de betaalbaarheid van het wonen van het Planbureau voor de Leefomgeving, 21 maart Bij herhaling zegt u transparant te willen zijn richting de huurders. Wij missen -in uw algemeen geformuleerd adviesverzoek- dan ook uw onderbouwing of motivering (als bedoeld in art. 4, lid 2 van de Overlegwet) van de huurverhoging en de gevolgen voor de huurders,. Zo is ons niet duidelijk wat de streefhuur is in relatie tot de maximaal redelijke huur. U stelt de inkomensafhankelijke huurverhogingen nodig te hebben om de voor gereguleerde woningen geldende verhuurderheffing te betalen. Een verhuurderheffing moet echter worden betaald over woningen met een huur gelijk aan of lager dan de liberalisatiegrens. In onze complexen liggen veel gereguleerde huren -als gevolg van de inkomensafhankelijke huurverhogingen- inmiddels (ver) boven de liberalisatiegrens. Graag ontvangen wij alsnog een specificatie voor welke/hoeveel woningen in onze complexen u een verhuurderheffing dient af te dragen. Heeft u overigens bij de huurprijsaanpassing van gereguleerde èn geliberaliseerde woningen de toepassing van de huursombenadering overwogen? Opdat bij gereguleerde huurcontracten met een huurprijs boven de liberalisatiegrens tenminste de extra inkomensafhankelijke huurverhogingen achterweg kunnen blijven en de huurverhoging tot het inflatiepercentage kan worden beperkt (zeker voor woningen die qua huur dicht bij de maximaal redelijke huurprijs liggen)? Lokale omstandigheden U meldt: Voor zowel gereguleerde als geliberaliseerde woningen zal het huurverhoging percentage bepaald worden aan de hand van de lokale marktomstandigheden en de courantheid van de woning. De vraag doet zich dan ook nu weer voor wat uw beleid afhankelijk van lokale marktomstandigheden zal zijn. Wat verstaat u onder courantheid van de woning en waardoor wordt deze bepaald? Kunt u ons inzicht geven in uw gehanteerde lokale marktomstandigheden? Overigens hebben wij daarover in voorgaande jaren vragen gesteld, maar nimmer een inhoudelijk antwoord (anders dan: Per complex en per individueel huurcontract zal nader worden beoordeeld of er meer of minder verhoging kan worden toegepast ) van u mogen ontvangen. Zo hadden wij ter voorbereiding van onze gevraagde advisering graag vernomen wat uw beleid zal zijn voor de leegstand, en welke specifieke maatregelen (transformatie van gereguleerd naar geliberaliseerd, uitponding, doorstroming, kortom nieuw dan wel aangepast beleid) u voornemens bent in onze Schiedamse complexen uit te voeren. Of wel, nadere invulling van de door u genoemde lokale marktomstandigheden. Huurverhogingsbeleid HBV Z-flats 2

3 En dus ontbreekt nu wederom duidelijkheid in welke gevallen de individuele huurprijsaanpassingen zullen plaatsvinden. Passen gereguleerde woningen eigenlijk nog wel bij uw core business? Ook de uitkomsten van het door USP in opdracht van het Vesteda Platform gehouden onderzoek naar de betaalbaarheid van de huren zouden een belangrijke rol moeten spelen in uw voorstel (lokale omstandigheden). Bijgevoegd zijn de voor onze complexen relevante gegevens over inkomen en betaalbaarheid. Kortom, wij vragen naar de door u gehanteerde markthuur en hoe die wordt bepaald. Is een aanpassing van de geliberaliseerde huurprijs naar beneden overwogen indien er grote afwijkingen (b.v. > 5%) zijn tussen geliberaliseerde en gereguleerde woningen in één complex? Dus niet alleen kijken naar de markthuur. Ook zouden wij graag informatie krijgen over de huren die in onze complexen worden betaald. Zou daaruit blijken dat de huren boven de markthuur liggen, dan volgt de vraag of een huurplafond is overwogen. Gereguleerde woningen (HPW) De maximaal toegestane huurprijs per woning op basis van het woningwaarderingsstelsel zal bij de verhoging altijd als plafond fungeren. De verhogingen bij gereguleerde woningen zijn niet verplicht. De regelgeving van de overheid geeft slechts een maximumpercentage. Hoger mag dus niet, lager wel. Als eigenaar van sociale huurwoningen (gereguleerd) zou het beleid van woningcorporaties een voorbeeld mogen zijn. Maar Het mag dan -zoals u ongetwijfeld gaat melden- een maatschappelijk probleem zijn, niets weerhoudt u ervan een bijdrage te leveren aan het verminderen of geheel wegnemen van het betaalbaarheidsprobleem. In de MG-circulaire staat op pagina 10: Met de huurder betaalt al (bijna) de maximale huurprijs wordt bedoeld dat de verhuurder geen huurverhoging van meer dan 2,8% kan voorstellen zonder de maximale huurprijsgrens van de woning per 1 juli 2017 te overschrijden. En ook: Deze (inkomensafhankelijke) huurverhoging is toegestaan, tenzij daarmee de maximale huurprijsgrens van de woning wordt overschreden want in dat geval is maximaal een huurverhoging tot aan de maximale huurprijsgrens toegestaan. Zie tabellen maximale huurprijsgrenzen in bijlagen II t/m V. Wij stellen u voor zich hieraan te houden en bij de komende aankondiging huurprijsverhoging ook een gespecificeerde WWS-puntentelling (met maximale huurprijsgrens) aan de huurders toe te sturen. Er mag immers niet worden uitgesloten dat, als gevolg van de inkomensafhankelijke huurverhogingen in de afgelopen jaren, vele huurders met de huidige huurprijs al dichtbij het plafond, bij de maximale huurprijsgrens zijn terecht gekomen. Huishoudens waarin tenminste één persoon de AOW-leeftijd heeft en huishoudens met vier of meer personen vallen in de laagste categorie (inflatie + 2,5%). De al bestaande uitzondering voor de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten blijft gehandhaafd. Huurverhogingsbeleid HBV Z-flats 3

4 Ons is niet duidelijk of de individuele huurder door u hierover is/wordt geïnformeerd. Ook meldt de MG circulaire: De Belastingdienst zal net als in 2014, 2015 en 2016 in 2017 streng optreden bij geconstateerd structureel oneigenlijk gebruik van het webportaal door verhuurders, dus als verhuurders waarvoor zij geen inkomensafhankelijke huurverhoging mogen voorstellen doordat die geliberaliseerd worden verhuurd of doordat de huurder de maximale huurprijs al (bijna) betaalt. Wij vertalen dit in: Vesteda mag het webportaal niet gebruiken indien de huidige huurprijs (bijna) ligt bij de maximale huurprijsgrens. Dus in dat geval geen verklaring omtrent het huishoudinkomen bij de Belastingdienst aanvragen. Wij nemen aan dat u zich daaraan houdt. In de gevraagde WWS-specificatie zijn ook punten voor het energielabel (c.q. de energieindex) opgenomen. In een onder huurders verspreide brief van 12 maart 2014, onderwerp: Invoering Warmtewet, meldde u: Zoals u wellicht heeft vernomen is per 1 januari 2014 de Warmtewet in werking getreden. Deze wet heeft betrekking op de levering van warmte en/of tapwater die wij voor u verzorgen. In deze brief leggen wij u uit wat dit voor u betekent. De Warmtewet In uw woning maakt u gebruik van warmte en/of warm tapwater 1 via de gemeenschappelijke installatie van Vesteda in uw complex. Dit is vastgelegd onder de: "leveringen en diensten" in de huurovereenkomsten die u met Vesteda heeft gesloten. Wat verandert er voor u? Vesteda blijft zoals altijd warmte en/of warm tapwater leveren. De afrekening servicekosten met betrekking tot de voorschotten en de eindafrekening zal over het jaar 2014 veranderen. Voor de servicekosten afrekening 2013 blijft de oude situatie van kracht. Aanpassing puntenstelsel In het woning waardering stelsel (WWS) heeft een aanpassing plaatsgevonden als gevolg van de Warmtewet. Alle woningen met warmtelevering (blokverwarming en collectieve warmtepompen) krijgen sinds 1 januari ,5 punt per verwarmd vertrek (voor de invoering van de Warmtewet kreeg men 2 punten per verwarmd vertrek). In principe heeft dit geen huurprijswijziging tot gevolg. D.A. (Dorien) ter Avest-van Ruiten, Manager Klant Contact Center Daarna heeft u de geregistreerde energielabels (zonder WOHV-vooroverleg en zonder een mededeling -zoals wèl hiervoor- aan de individuele huurder) opgehoogd, met als resultaat een toename (6) van het aantal WWS-punten. Op deze wijze is het eerder aangekondigde verlies 2 (ruimschoots) gecompenseerd. 1 In onze complexen niet van toepassing. Vindt via de energieleverancier plaats. Individueel. 2 Van 2 naar 1,5 punten per verwarmd vertrek Huurverhogingsbeleid HBV Z-flats 4

5 Maar zijn de huurders nu -in een veronderstelde energiezuiniger woning- minder aan servicekosten (Groep A Energie warmteleveringen) kwijt? Inventarisatie/onderzoek daarnaar vindt plaats. Voorlopig antwoord: Neen!. Komen wij separaat op terug. Geliberaliseerde woningen Voor geliberaliseerde huurcontracten geldt deze huurverhogingsmethode niet. Deze contracten zullen worden verhoogd aan de hand van in het huurcontract gemaakte afspraken over de huurverhoging. De basis is het CPI cijfer van maart 2017 en het contractueel overeengekomen opslagpercentage. Voor de geliberaliseerde woningen hanteert u het momenteel nog onbekende CPI-inflatiecijfer van maart 2017 plus een in de individuele huurovereenkomst opgenomen percentage. Per complex en per huurcontract bekijkt Vesteda dan of er meer of minder huurverhoging wordt toegepast, afhankelijk van de verhouding van de bestaande huur ten opzichte van de markthuur. Voor de duidelijkheid: dit kan dus leiden tot meer differentiatie in één complex. Ook bij het schrijven van dit advies was het CPI-cijfer van maart nog niet bekend. Conclusie U gaat voor het maximale, nog net niet buiten de wettelijk gestelde kaders (omdat dit nu eenmaal niet mag) huurverhogingspercentage. Zelfs in een situatie dat huren in uw gereguleerde woningen (vroeger bekend als SOCIALE huurwoningen) nu al ver boven de liberalisatiegrens zijn gekomen. Konden onze huurders maar op een eigen verdienmodel rekenen. De eerder door ons gevraagde, maar niet ontvangen duidelijkheden ontlenen wij aan het bepaalde in artikel 3, van de Overlegwet: het toewijzings- en verhuurbeleid; de door de verhuurder in het algemeen te hanteren voorwaarden van de overeenkomst van huur en verhuur, en het beleid (zo er van eigen 3 inhoudelijk beleid überhaupt sprake is) inzake de huurprijzen 4. Vervolgens missen wij een door u te geven indicatie over de ontwikkeling in de komende jaren en hoe u daarop (voor onze complexen) wilt inspelen 5. En vooral hoe u daarbij invulling en uitvoering zult gaan geven aan de Wet op het Overleg Huurders Verhuurder. Wij beschouwen uw adviesaanvrage, mede gelet op onze teleurstellende ervaringen in de afgelopen jaren, dan ook als een Pro Forma, niet nader onderbouwde, adviesaanvrage. Rest ons helaas niets anders dan concreet een negatief advies uit te brengen. 3 Lokale omstandigheden 4 Zie tekst MG pagina s 20 en 21 5 Artikel 3, Lid 4 WOHV Huurverhogingsbeleid HBV Z-flats 5

6 Een advies (mede gebaseerd op lokale omstandigheden ) waar u -zo leert de ervaringtoch niets mee zult doen. Wanneer u onverhoopt ons advies niet overneemt, moet dit wel gemotiveerd gebeuren. Opdat het ons mogelijk zal zijn om na deze afwijzing een gang naar de Geschillencommissie Overlegwet te overwegen. Met vriendelijke groet, Het Bestuur Huurders Belangen Vereniging Z Flats Schiedam, Voorzitter, H. Lamphen Cc VestedaPlatform vp-bestuur@vestedaplatform.nl Woonbond west@woonbond.nl Vesteda Regio Zuidwest, regiozuidwest@vesteda.com De heer P. Burger, regiomanager p.burger@vesteda.com Huurverhogingsbeleid HBV Z-flats 6

7 Resultaten onderzoek Betaalbaarheid Huren Resultaten USP-onderzoek naar Betaalbaarheid Z-flats Landelijk Chopin Grieg Sibelius Kunt u allereerst aangeven hoe lang u reeds woont in uw huidige huurwoning? Minder dan 2 jaar 15% 10% 15% 10% 2 tot 5 jaar 20% 3% 0% 5% 5 tot 10 jaar 19% 20% 8% 14% 10 tot 20 jaar 22% 33% 23% 24% 20 jaar of meer 23% 33% 54% 43% Weet niet/geen mening 0% 0% 0% 5% Is deze woning uw hoofdverblijf? Ja 100% 100% 100% 100% Nee, het is een tweede woning 0% 0% 0% 0% Nee, het is een tijdelijke woning 0% 0% 0% 0% Weet niet/ geen mening 0% 0% 0% 0% Hoe lang bent u nog van plan deze woning te blijven huren? Minder dan 2 jaar 7% 3% 0% 5% 2 tot 5 jaar 7% 3% 0% 0% 5 tot 10 jaar 4% 7% 0% 0% 10 tot 20 jaar 10% 3% 23% 14% 20 jaar of meer 10% 20% 15% 5% Weet niet/geen mening 61% 63% 62% 76% In wat voor type woning woont u? Appartement / flat 73% 100% 100% 100% Rijtjeswoning 26% 0% 0% 0% Twee-onder-een kap woning 0% 0% 0% 0% Anders 0% 0% 0% 0% Weet niet/ geen mening 0% 0% 0% 0% Kale huur per maand tot 650 euro 11% 20% 38% 24% 650 tot 850 euro 42% 73% 62% 71% 850 tot 1050 euro 31% 0% 0% 0% 1050 tot 1250 euro 8% 0% 0% 0% 1250 tot 1450 euro 4% 0% 0% 0% 1450 euro of meer 3% 0% 0% 0% Weet niet/geen mening 3% 7% 0% 5% Servicekosten per maand euro 14% 0% 0% 0% 1 tot 50 euro 36% 0% 0% 0% 50 tot 100 euro 16% 3% 15% 10% 100 tot 150 euro 11% 90% 85% 76% 150 euro of meer 9% 0% 0% 5% Weet niet/geen mening 14% 7% 0% 10% In hoeverre bent u het eens met de volgende stelling: De woning die ik huur is het maandelijkse huurbedrag waard? Zeer mee oneens 14% 7% 0% 5% Mee oneens 41% 27% 23% 43% Neutraal 32% 57% 69% 38% Mee eens 10% 3% 8% 0% Zeer mee eens 1% 0% 0% 0% Weet niet/ geen mening 2% 7% 0% 0% Hoe beoordeelt u het onderhoudsniveau van de woning en het wooncomplex? Zeer goed 1% 0% 8% 0% Goed 26% 40% 54% 62% Neutraal 40% 33% 31% 38% Slecht 27% 27% 8% 0% Zeer slecht 6% 0% 0% 0% Weet niet/ geen mening 1% 0% 0% 0% Is het u reeds bekend wat de huurverhoging per 1 juli 2016 zal bedragen? Ja 95% 97% 100% 95% Nee 4% 3% 0% 5% Weet niet/ geen mening 1% 0% 0% 0% Met hoeveel procent zal uw huurbedrag verhoogd worden? tot 1 procent 3% 7% 8% 10% 1 tot 2 procent 11% 0% 8% 0% HBV Z-flats 1/3

8 Resultaten onderzoek Betaalbaarheid Huren Resultaten USP-onderzoek naar Betaalbaarheid Z-flats Landelijk Chopin Grieg Sibelius 2 tot 3 procent 24% 45% 46% 50% 3 tot 4 procent 25% 24% 15% 25% 4 tot 5 procent 5% 3% 0% 0% 5 tot 6 procent 24% 14% 15% 5% 6 procent of meer 2% 0% 8% 0% Weet niet/geen mening 6% 7% 0% 10% Uit hoeveel personen bestaat uw huishouden? volwassenen tussen de 18 en 67 0,9 0,5 0,9 0,6 volwassenen boven de 67 0,8 1 0,6 1 kinderen (onder de 18) 0,2 0,1 0 0 Aantal volwassenen (tussen de 18 en personen 43% 67% 38% 62% 1 persoon 26% 17% 31% 14% 2 personen 25% 17% 31% 24% 3 personen 3% 0% 0% 0% 4 personen 1% 0% 0% 0% 5 of meer personen 0% 0% 0% 0% Weet niet/geen mening 2% 0% 0% 0% Aantal volwassenen (boven de 67) personen 47% 30% 54% 33% 1 persoon 29% 37% 31% 33% 2 personen 23% 33% 15% 33% meer dan 2 personen 0% 0% 0% 0% Weet niet/geen mening 2% 0% 0% 0% Aantal kinderen (onder de 18) kinderen 87% 93% 100% 100% 1 kind 5% 7% 0% 0% 2 kinderen 3% 0% 0% 0% 3 kinderen 1% 0% 0% 0% 4 of meer kinderen 0% 0% 0% 0% Weet niet/geen mening 3% 0% 0% 0% Kunt u allereerst aangeven welke inkomsten u en/of uw mede-bewoners van de woning maandelijks heeft? Inkomen uit arbeid 43% 30% 42% 10% Inkomen uit WW (Werkeloosheid Wet) 3% 0% 0% 5% Inkomen uit AOW (Algemene Ouderdom Wet) 54% 70% 42% 71% Inkomen uit aanvullend pensioen 53% 73% 42% 76% Inkomen uit ziektewet (WIA, WAO, enz) 3% 0% 8% 10% Inkomen uit toeslagen (Huurtoeslag, enz) 0% 0% 0% 0% Inkomen uit alimentatie 1% 0% 0% 0% Inkomen uit vermogen 2% 0% 0% 0% Inkomen uit bijstand 0% 0% 0% 0% Anders 1% 0% 0% 0% Weet niet/ geen mening 2% 0% 17% 0% Wanneer u kijkt naar het inkomen van uw huishouden op jaarbasis, in welke van de volgende categorieën valt uw inkomen dan? Beneden modaal (< ) 32% 63% 62% 76% Modaal (circa ) 17% 10% 0% 14% 1 tot 2 keer modaal ( ) 33% 17% 8% 10% Meer dan 2 keer modaal (> ) 5% 0% 0% 0% Wil ik niet prijsgeven 13% 10% 31% 0% Kunt u aangeven binnen welke range dit aandeel valt? % - 10% van het inkomen 1% 0% 0% 0% 10% - 20% van het inkomen 2% 0% 0% 5% 20% - 30% van het inkomen 17% 0% 15% 19% 30% - 40% van het inkomen 31% 17% 31% 29% 40% - 50% van het inkomen 16% 17% 15% 29% 50% - 60% van het inkomen 10% 0% 0% 5% 60% - 70% van het inkomen 3% 33% 0% 0% Meer dan 70% van het inkomen 22% 0% 38% 14% Door de huurverhoging weet ik niet of ik nog wel in deze woning kan blijven wonen, doordat het voor mij niet langer betaalbaar is HBV Z-flats 2/3

9 Resultaten onderzoek Betaalbaarheid Huren Resultaten USP-onderzoek naar Betaalbaarheid Z-flats Landelijk Chopin Grieg Sibelius Zeer mee oneens 5% 3% 8% 5% Mee oneens 21% 17% 31% 5% Neutraal 31% 33% 23% 48% Mee eens 21% 23% 23% 24% Zeer mee eens 15% 17% 0% 14% Weet niet/ geen mening 7% 7% 15% 5% Ik zal moeten besparen op mijn overige uitgaven door de verhoging van de huur om iedere maand rond te kunnen komen Zeer mee oneens 3% 0% 8% 5% Mee oneens 15% 13% 8% 5% Neutraal 26% 20% 31% 38% Mee eens 31% 30% 31% 24% Zeer mee eens 21% 37% 15% 29% Weet niet/ geen mening 4% 0% 8% 0% De huurverhoging staat niet in verhouding tot de waarde van de woning Zeer mee oneens 2% 0% 0% 0% Mee oneens 5% 3% 8% 5% Neutraal 24% 27% 46% 24% Mee eens 32% 33% 31% 29% Zeer mee eens 33% 27% 8% 38% Weet niet/ geen mening 5% 10% 8% 5% HBV Z-flats 3/3

10 Reacties Chopinplein *** Waarom bent u van mening dat de woning het huurbedrag wel of niet waard is? Woning is erg verouderd Geen renovatie plaatsgevonden. Geen elektriciteit aansluitingen voor oven Gasfornuis en wasmachine. te weinig stopcontacten met randaarde in de woonruimten. Prijs is explosief gestegen. Gedateerde woning. alleen urgente zaken in de woning worden opgelost. Zeer oude douche, keuken. Wel de maximale huurverhoging maar geen vernieuwing in huis terwijl de woningcorporaties dat wel doen. Kleine douche, geen sluitende deuren Kwaliteit laat te wensen. WWS-label Energie is zomaar opgehoogd, zonder verklaring (isolerende maatregelen). Oppervlakken kloppen niet. Slecht onderhoud, komst tunnel, vliegtuigoverlast Omdat de badkamer en toilet nooit verbeterd zijn. Alle deurposten zijn nog hardhout. Binnen nooit verbeteringen aangebracht. Een oud appartement, met veel oude voorzieningen Omdat deze woning niet meer voldoet aan de normen. Onderhoud plafonds en elektra niet meer op to date Te hoog voor hetgeen wordt geboden. E.e.a. wordt met name veroorzaakt door exorbitante jaarlijkse verhogingen *** A13@: Wat moet er als eerste verbeterd worden om het onderhoudsniveau te verhogen? Trappenhuis b.v de leuningen zijn te vies om aan te pakken en ik loop altijd naar beneden Nieuwe keuken, doucheruimte enz. Isolerende maatregelen treffen. Situatie 1969 (oplevering) geldt nog steeds. Galerijvloeren herstellen! Bergingsruimten aanpakken. Geluidsisolatie/muur Keuken en toilet moet worden aangepast Geluidsisolatie moet verbeteren De vloeren op de galerij, verven aan de buitenkant Renovatie badkamer-elektra-plafonds vernieuwen - galerijen Sanitaire voorzieningen Dit was de laatste vraag. Zijn er nog opmerkingen die u graag mee wilt geven die nog niet aan bod zijn gekomen? Waarom een nul invullen als men nog geen heel jaar in een woning woont? Normaal weet men zeker binnen enkele maanden wat voor soort klimaat er onder de bewoners heerst. Wij weten niet waar we heen moeten als de huur onbetaalbaar wordt. Na 45 huurverhogingen is de huurprijs explosief gestegen. Tijdens mijn 23 pensioenjaren is mijn besteedbaar inkomen nauwelijks toegenomen en zelfs tweemaal gekort. De woningen worden brandgevaarlijk door het ontbreken van geaarde stopkontakten en de toename van meer apparatuur. Ook de binnenleidingen zijn aan vervanging toe. Vesteda heeft de afgelopen jaren hetzelfde percentage verhoging toegepast als de woningcorporaties. Nu is de verhoging van de corporaties lager, soms onder 1%, en doet Vesteda niet mee. Niet erg sociaal. Wel huurverhoging maar niets doen aan de binnenkant van een 46 jaar oude woning Toevallig stond in de laatste brief van Vesteda dat mijn huur in de komende periode niet zal stijgen. Maar ik vind dat de afgelopen jaren mijn huur behoorlijk is gestegen met zo'n 12 euro per maand (bijna 150 euro op jaarbasis). Op dit moment kan ik dit Antwoorden Open Vragen Onderzoek Betaalbaarheid Huren 1

11 niet hoe het in de toekomst gaat lopen. Ook de communicatie met deze commercieel verhuurder van gereguleerde woningen mankeert. Inleving: 0 Onderhoud raamkozijnen zeer slecht Woonomgeving is sterk achteruitgegaan door o.a. achteruitgang OV en aanleg rijksweg wat meer geluidsoverlast geeft. In de servicekosten zit geen water en elektriciteit. Keuken en badkamer zijn niet gerenoveerd Gezien onze leeftijd is het praktisch onmogelijk om als gevolg van de huurstijging te kunnen verhuizen. Hoe bedoel je zolang mogelijk thuis blijven wonen? Ja maar hoe dan met deze hoge huren?? Reacties Griegplein *** A11@: Waarom bent u van mening dat de woning het huurbedrag wel of niet waard is? De woning ligt in een goed onderhouden en verzorgde flat en als er ook maar iets stuk is, dan wordt er snel actie ondernomen om het probleem te verhelpen. Natuurlijk is de huur aan de hoge kant, omdat het een vrije sector huur betreft, maar de grootte van de woning, de service vanuit de VVE en Vesteda is daarentegen is het geld wel waard. Natuurlijk is de huur aan de hoge kant, omdat het een vrije sector huur betreft. Maar de grootte van de ligging van de woning.. Hinder vliegverkeer. Hinder A4. Geluidsoverlast voetbalvelden. Hinder verbouwingen d.w.z. boren, timmeren. Omdat ik de flat zelf heb opgeknapt. Vesteda doet nauwelijks iets en rekent gewoon het volle pond aan verhogingen. Omdat Vesteda sinds 2012 (jaar van pensionering) m.i. steeds het volle pond aan verhoging heeft berekend en sindsdien geen rekening houdt met mijn veel lager inkomen, ondanks bezwaarschrift! Vesteda heeft bovendien tussen 2012 en 2015 ongeoorloofd info ingewonnen bij de belasting over mijn inkomen. (Schending privacy volgens de Raad van State) Dit is vrije sector en geen sociale huurwoning.dus ook geen 'scheef wonen'. Mijn huur is in 4 jaar tijd onredelijk fors verhoogd. *** A13@: Wat moet er als eerste verbeterd worden om het onderhoudsniveau te verhogen? Galerijvloer zeer slecht. Verfwerk voordeur slecht. Binnendeuren sluiten slecht. Balkondeur en bovenlichten enkel glas. Erg koud in de winter. Dit was de laatste vraag. Zijn er nog opmerkingen die u graag mee wilt geven die nog niet aan bod zijn gekomen? Ik ben in februari in dit complex komen wonen en wat mij tegenviel, was dat de vorige bewoners het huis in een deplorabele staat hebben achtergelaten. Dat dit in een woningbouwhuis voor kan komen, dat snap ik, maar in mijn ervaring met vrije sector huur is dat men verplicht is om te zorgen dat alles is witgesaust, geen rare kleuren op de muur, alles schoon achtergelaten. In deze woning was alles geel en vies van de nicotine aanslag, er waren kamers waarvan de muren groen waren, terwijl er duidelijk in het reglement stond dat dit in ieder geval wit moest worden achtergelaten. Kijk, wij hebben het uiteindelijk zelf wel gewit en opgeknapt, maar dat was wel een beetje een tegenvaller. De huur an sich is wel de betaalbaarste die ik ben tegen gekomen in de vrije sector voor de grootte van het appartement, maar was voor ons de eerste maand erg duur vanwege de dubbele borg. Echter is het onderhoud van de flat uitmuntend, we worden goed op de hoogte gehouden van alles wat er gebeurd in en rondom de flat en bij storingen of problemen is er snel een oplossing. De huur is in de vrije sector eigenlijk altijd aan de hoge kant, maar dat is algemeen bekend. Antwoorden Open Vragen Onderzoek Betaalbaarheid Huren 2

12 Dat er door de verhuurder en belasting geen rekening wordt gehouden met de inkomsten naderhand. Omdat de belasting 2 jaar terugkijkt voor deze verhoging en 2 jaar later je minder inkomsten hebt krijg de verhoging niet terug. Maar wel weer een verhoging. Stop met die eindeloze huurverhogingen!!!!!! Inkomens gaan ook niet omhoog!!!!!!! Onze huur is (onverbrekelijk) gekoppeld aan 123,- servicekosten p.m. (4-kamer appartement/flat). Het totaalbedrag p.m. = dan 765,-, zijnde 30% van mijn maandinkomen. Gelieve goede nota hiervan te nemen. Vesteda blijft verder helaas qua jaarafrekening in gebreke. D.w.z. we hebben nu net de afrekening over 2014! Onze HBV moet hier vaker op attenderen. Is m.i. niet correct. Door lange bewoning van 40 jaar is er binnen in de woning heel weinig verbeterd, dit gebeurt alleen bij bewonerswisseling Reacties Sibeliusplein *** A11@: Waarom bent u van mening dat de woning het huurbedrag wel of niet waard is? Omdat deze woning zeer slecht geïsoleerd is Het is een oud huis wat veel onderhoud nodig heeft. Ik woon hier nog steeds met veel plezier en vergeleken met andere huurprijzen die ik weleens hoor noemen, denk ik dat dit een redelijke prijs is. Het is verouderd naar de waarde die ik moet betalen Deze woning is gedateerd en is dus de huurprijs niet waard Het gebouw is meer dan 40 jaar oud en je hoort altijd water stromen en als de bovenburen naar de wc gaan. Een nieuwe badkamer en wc zou ook geen luxe zijn. Huizenprijzen zijn momenteel overgewaardeerd Vind het te duur nu ik van mijn AOW en een pensioen moet rondkomen Woonomgeving is, met name door komst van snelweg A4 Noord dusdanig aangetast door geluidoverlast en stank, dat kwaliteit van wonen is afgenomen. Voorzieningen in de wijk zijn ook verminderd. Ondanks puntenaftrek is huur weer maximaal verhoogd! Men kijkt naar het inkomen sinds juni 2014 ben ik arbeidsongeschikt men zou de huurprijs moeten verlagen voor mij. Helaas kom ik niet in aanmerking voor huurtoeslag omdat de kale huur te hoog is Voor hetzelfde bedrag kan ik een eengezinswoning huren *** A13@: Wat moet er als eerste verbeterd worden om het onderhoudsniveau te verhogen? Geen opmerkingen Dit was de laatste vraag. Zijn er nog opmerkingen die u graag mee wilt geven die nog niet aan bod zijn gekomen? Geluidsoverlast i.v.m. constructie flat. Ligt ook aan het bepaalde bewoners De huren beginnen zo langzamerhand wel erg hoog te worden. In 11 jaar tijd 150 euro. De pensioenen zijn in deze jaren niet gestegen en zullen waarschijnlijk in de komende jaren alleen maar achteruitgaan, terwijl de woning erg prettig is en hier zolang mogelijk wil wonen. We zouden een kleine huurverlaging willen, zodat we in aanmerking komen voor huursubsidie. Vesteda dient klantvriendelijk te worden. Zoals blijkt uit de diverse verslagen van de lokale huurdersbelangen vereniging is Vesteda arrogant en dominant en missen het voeling houden met de huurder(s) - klant(en) Mij is nog nooit behoorlijk duidelijk gemaakt of de huur in overeenstemming is met het aantal toegekende punten Leuk dit onderzoek, maar in de praktijk levert dit niets op en zal de huur niet dalen. Antwoorden Open Vragen Onderzoek Betaalbaarheid Huren 3

13 Vesteda Property Management Postadres: Postbus BD Maastricht Uw / ons kenmerk Datum hvhbeleid2017/as Betreft Huurverhogingbeleid 2017 Contact Bijlage(n) 0 Huurderszaken 1 Geacht bestuur, Graag informeren wij u, conform de Overlegwet, over het door ons voorgenomen huurprijsbeleid. Wij zijn voornemens dit jaar wederom het huurprijsbeleid van de Overheid voor de periode 1 juli 2017 tot en met 30 juni 2018 te volgen en binnen de wettelijk gestelde kaders, afhankelijk van lokale marktomstandigheden, individuele huurprijsaanpassingen door te voeren. Gereguleerde woningen (HPW) Het inflatiecijfer over het voorafgaande kalenderjaar (2016) zoals het CBS in januari 2017 heeft gepubliceerd in zijn Statistisch Bulletin is 0,3%. Voor zelfstandige woningen is de maximale huurverhoging mede afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder. De percentages per 1 juli 2017 voor de maximale huurverhoging zijn als volgt: * 2,8% (inflatie + 2,5%) voor huishoudens met een inkomen onder of gelijk aan ,- * 4,3% (inflatie + 4,0%) voor huishoudens met een inkomen boven ,- De maximaal toegestane huurprijs per woning op basis van het woningwaarderingsstelsel zal bij de verhoging altijd als plafond fungeren. Geliberaliseerde woningen Voor geliberaliseerde huurcontracten geldt deze huurverhogingsmethode niet. Deze contracten zullen verhoogd worden aan de hand van in het huurcontract gemaakte afspraken over de huurverhoging. De basis is het CPI cijfer van maart, dat nog niet bekend is, en het contractueel overeengekomen opslagpercentage. Voor zowel gereguleerde als geliberaliseerde woningen zal het huurverhoging percentage bepaald worden aan de hand van de lokale marktomstandigheden en de courantheid van de woning.

14 Graag ontvangen wij uw advies over het door ons voorgenomen huurverhoging beleid binnen een termijn van 6 weken na ontvangst van deze brief. U kunt uw advies sturen naar: huurderszaken@vesteda.com t.a.v. Kristel van Campen. Indien u nog vragen heeft over deze brief kunt u uiteraard ook tussentijds contact met ons opnemen. Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd en zien uw advies uiterlijk 4 april 2017 met belangstelling tegemoet. Met vriendelijke groet, Vesteda Kristel van Campen Manager Customer Relations