Tijdens de huur. Bij het einde van de huur

Transcriptie

1 B a o b e n 25

2 Tijdens de huur 1. De huurder is vrij in het aanbrengen van veranderingen en toevoegingen in de woning die zonder noemenswaardige kosten weer ongedaan kunnen worden g"*ràkt. 2. Een huurder heeft toestemming van de verhuurder nodig voor veranderingen aan de buitenzijde van de woning. 3. Als een huurder veranderingen in de woning wil aanbrengen die aan het einde van de huur niet zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt, vraag[ de huurder vóóraf toestemming voor die veranderingen aan de verhuurder. De verhuurder brengrt voor de behandeling van deze verzoeken geen kosten in rekening De verhuurder geeft toestemming als de voorgenomen verandering de verhuurbaarheid van de woning niet schaadt, dan wel niet leidt tot een waardedaling van de woning. De verhuurder kan aan zijn toestemming niet de voorwaarde verbinden dat de verandering bij vertrek ongedaan wordt gemaakt Als een verandering de verhuurbaarheid van de woning schaadt of leidt tot een waardedaling kunnen verhuurder en huurder afspreken dat de verhuurder de verandering gedoogt en dat dó huurder de verandering bij verhuizing ongedaan maakt. De verhuurder kan aan zijn toestemming een beperkt aantal voorwaarden verbinden, die betrekking hebben op:. bouwkundige eisen aan de (constructie van de) voorzieningen;. onderhoudstechnische eisen aan de voorziening;. aard en kwaliteit van te gebruiken materialen; ' het voorkomen van schade aan de constructie van de woning of het gebouw; ' (bouwtechnische) voorschriften van de overheid en de nutsbedrijven;. het onderhoud van de verandering;. aanvullende voorzieningen om overlast voor derden te voorkomen;. verzekering, belasting en aansprakelijkheid De verhuurder stelt in overleg en met gekwalificeerd advies van de huurdersorganisatie een algemene regeling vast voor vergoeding van veranderingen die de verhuurbaarheid en/of de waarde van de woning verhogen. Een vergoedingsregeling gaat uit van de reële waarde van de investering en houdt rekening met de verwachte levensduur van de aangebrachte veranderin- 9en. De verhuurder kan zich het recht voorbehouden om in bepaalde situaties toestemming te geven voor veranderingen, maar daar geen of slechts een beperkte vergoeding tegenover te stellen. Dat kan als verdiscontering in de huurprijs niet mogelijk is omdat het bovenmatig luxe voorzieningen betreft (zoals dure badkamers, keukens en inbouwapparatuur) die bijvooibeeld meer dan het dubbele van een standaardvoorziening kosten en in geval van voorgenomen sloop of renovatie van de woning. Bij voorgenomen sloop of renovatiels het dan wel een voorwaarde dat de huurder daarvan door de verhuurder op de hoogte is gesteld. 10. Huurder en verhuurder spreken voorafgaand aan de werkzaamheden schriftelijk af of een vergoeding wordt verstrekt en hoe die op gnond varr de vergoedingsregeling wordt berekend. Bij het einde van de huur De huurder levert de woning in goede staat op. Zonder toestemming aangebrachte veranderingen waarvoor geen vergoeding wordt verstrekt worden door de verhuurder beoordeeld op goede staat en op de waag of ze de verhuurbaarheid of de waarde van de woning verminderen. Alleen in die gevallen kan de verhuurder gehele of gedeeltelijke ongedaanmaking verlangen. 2. Als de staat van de woningr bij het begin van de huur niet gezamenlijk is vastgelegd ligt de bewijslast dat eventuele veranderingen door of voor verantwoordelijkheid van de huurder zijn aangebracht bij de verhuurder.

3 3. Huurder en verhuurder inspecteren de woning zo spoedig mogerijk na de huuropzegging. Bij die voorinspectie bekijken zij in ieder g.ud ók d" r"tt*nq.ëruënte vuranoeringen. van de gezamenlijke inspectie wordt een rapport opgemaakt, waarí huurd...n r..huurder hun bevindingen en opmerkingen over de staat van ie woning weergeven, inclusiàr de gebreken die door beiden zijn geconstateerd. Zo snel mogelijk na de voorinspectie stelt de verhuurder de huurder schriftelijk op de hoogte van welke werkzaamheden de verhuurder nog van de bewoner verwacht, welke kosten daarmee eventueel samenhangen en welke vergóedingen de huurder ontvangt voor zelfaange_ brachte veranderingen. De. huurder wordt in"de geràgenheia gesteta àe ;u'reken of tekortkomingen binnen een redelijke termijn te verhelpe-n. Overgangsregeting De verhuurder stelt in overleg met de huurdersorganisatie een overgangsregeling op voor veranderingen die huurders in het verleden al hebben aangebracht. Deru "reóderingen worden in beginsel beoordeeld op grrond van de criteria van de modelregeling, t.rrg.à.0u. gemaakte afspraken voor de huurder gunstiger zijn. Geschitten In alle gevallen waarin huurd-er en verhuurder geen overstemming bereiken over zelf aangebrachte veranderingen kan de betreffende kwestie *o-rd"n voorgelegd aan een geschillencommissie, die een bindend advies geeft' Bij corporaties mag dat de bestaande geschillen- of klachtencommissie zijn' In dat geval dient er wel sprake te ziji van een onaíhankelijke beoordeling van de klachten en geschillen' Daarom verdient het sterk aanbeveling die commissie zodanig samen te stellen dat huurders en verhuurder evenveel teaen ounoàmen die gezamenlijk een voorzitter benoemen.

4 L.,, voorbeeldcontract onderhoud en vervanging niet-standaardvoorzieningen Ondergetekenden... haam verhuurderl, gevestigd en kantoor houdend te... hierna te noemen: 'verhuurder., (plaats), en... haam huurder/namen huurders),. (elk van hen) hierna te noemen:,huurder,, komen, in aanvulling op de door hen op... (datuml gesloten huurovereenkomst betreffende de woning, gelegen aan de... (straat enhuisnummer) het volgende overeen: De hierna te noemen voorzieningen zijn door een voorgaande huurder aangebracht; deze voorzieningen behoren niet tot de standaarduitrusting van de woning en zullen aljzooanig door verhuurder niet worden onderhouden. 1,. Nieuwe voorziening:... (omschrijving nieuwe voorziening); standaard is:... bmschrijving standaard voorziening) 2. Nieuwe voorziening:... bmschrijving nieuwe voorzienlngl; standaard is:... ving bmschrijstand a ard vo o rziening ) Ingeval de voorzieningen ten gevolge van normale slijtage of veroudering, dan wel ten gevolge van een onvermijdelijk toeval moeten worden onderhoudén ofvervangren, is de verhuurder daartoe slechts verpricht op basis van de standaarduitrusting van de wonin"g. AJle overige reparatie- en onderhoudswerkzaamheden zijn voor rekening van de huurder. De overeengekomen hur-rprijs is gebaseerd op de standaarduitrusting van de woning. Bovengenoemde voorzieningen blijven bij de waardering van de woning buità beschouwing, voor zover zij de kwaliteit van de woning verhogen. Aldus in... voud (aantal) opgemaakt en ondertekend op... (datum).... handtekening huurder(s)... handtekening verhuurder Toel'ichting bij voorbeetdcontract onderhoud en vervanging van niet-standaardvoorzieningen De Nederlandse woonbond, Aedes vereniging van woningcorporaties en Vastgoed Belang hebben vastgesteld dat zij het belangrijk vinden dat de verhuurdà ende huurder bij het aangaan van een nieuw huurcontract afspraken kunnen maken over het onderhoud en de vervanging van voorzieningen die door een vorige huurder zijn aangebracht. Dit als onderdeel van het beleid rond zelf aangebrachte veranderingen (zav). Het Burgerlijk wetboek (ew) bepaalt dat de verhuurder in beginsel zorg draagt voor instandhoudingvan de onroerende zaak, met uitzonderingvan de zogenaàmde kleiie hersteliingen. Deze onderhoudsverdeling geldt, indien hierover afsp-raken zijn gemaakt, niet voor door de huurder zelf aangebrachte veranderingen. Bij een opvolgende huurder gaat de onderhoudsplicht voor alle aanwezige voorzieningen over naar de verhuurder. van deze onderhoudsverplichting in het bw kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. De verhuurder kan wel verlangen dat de vertrekkende huurder zelf aangebrachte veranderingen aan het eind van de huur dient te verwijderen. Genoemde organisaties van huurders en verhuurders zijn van mening dat het niet in het belang van de vertrekkende en/of opvolgende huurder is dat in veel gevailen - vaak voor de huurder aantrekkelijke - voorzieningen moeten worden verwijderd. Het is echter niet altijd redelijk te verlangen dat de verhuurder de verplichting krijgt om dóor de huurder zelf aangebrachte veranderingen voor een opvolgende huurder in stand te houden door onderhoud en veíanging.

5 u Partijen achten het dan ook nadrukkelijk in het beiang en voordeel van zowel de vertrekkende als de opvolgende huurder wanneer de mogelijkheid bàstaat dat huurdersln verhuurders bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst afspraken kunnen maken over een afwijkende onderhoudsverdeling voor de-door een vorige huuràe. aangebrachte voorzieningen. Een ruimhartig zev-beleid wordt hierdoor bevorderd. Partijen achten het redelijk dat aanvuliende onderhoudsafspraken kunnen door worden gemaakt een voorgaande over huurder aangebrachte voorz;r,"'r#;;;;;;,;""*an het onderhoud en'/of de veruanging sterk afwijkt-van gebruikelijk. Dit is bijvoorbeeld ËÉt g"urt bij het aanbrenqen van zeer luxe voorzieningen dan wel bij het gebruik rj"ng;;;ik.iitè *r,..irten of ultvoeringen. Partijen vinden het redelijk.dat in aanwlling'op de huurovereenkomst met de nieuwe huurder afgesproken kan worden dat het onderhoud."n i" u.*unging van de door een vorige huurder aangebracht voorziening, door de verhuurder worden uitgevoeid op basis van àe standaarduitrusting van de woning' wanneer dergelijke aanvullende afspraken over onderhoud "n u.*rrging van door een vorige huurder aangebràchte voorzieningen worden gemaakt, gaan wij ervan uit dat deze voorzieningen voor de nieuwe huurder niet me-etellen in de-huurprijrl oot i, het uitgangspunt dat de huurder de voorzieningen niet hoeft af te breken aan het einàe írn de huurovereenkomst. Partijen zien het als een voordeel dat de door de vorige huurder aangebrachte woning voorzieningen kunnen blijven in de en de huurder het genot heeft van deze (luxere) voorziening. om uitvoering te geven aan het hiervoor uiteengezette beleid adviseren partijen om bij het aangaan van een huurovereenkomst met een nieuwe huurder, een uanrutung o; àe huurovereenkomst overeen te komen volgens het bijgevoegde voorbeeldcontract onderhorid àn vervanging van nietstandaardvoorzieningen. I

6 ... (plaats),... Hatum) Aan:... haam en adres verhuurder) Vanaf... Uatum) huur ik de woning... hdreg. In de woning heb ik gebreken en tekortkomingen gecónstateerd. In de bijgevoegde opnamestaat, waarin u een nauwkeurige beschrijving vindt van de (woon)vertrekken en installaties van de woning, heb ik die vermeld. De verhuurder is ingevolge artikel 7:206 lid 1. Burgerlijk Wetboek (ew) gehouden gebreken aan het verhuurde te herstellen en hij moet bovendien gedurende de huurperiode alle noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden verrichten, behoudens het huurdersonderhoud. Uit bijgevoegd irrp..- tierapport blijkt dat het verhuurde niet in goede staat is geleverd. Bij deze verzoek ik u om binnen veertien dagen na dagtekening van deze brief de door mij geconstateerde gebreken en tekortkomíngen op te heffen. Gaarne ben ik bereid hierover nadere afspraken met u te maken. Hoogachtend,... handtekening)... (naam)..'... tudtes)... (woonplaats) f."

7 ... (plaats),... (datum) Aan:... haam en adres verhuurder) Vanaf... Hatum) huur ik de woning... kdred.. In de woning heb ik, zoals ook al per brief van... (datum en kenmerk briefl door mij gemeld, gebreken en tekortkomingen geconstateerd. In de bij mijn eerdere brief gevoegde opnamestaat heb ik die vermeld. De verhuurder is ingevolge artikel 7:206 lid 1 ew gehouden gebreken aan het verhuurde te herstellen en hij moet bovendien gedurende de huurperiode alle noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden verrichten, behoudens het huurdersonderhoud. Bij deze verzoek ik u opnieuw, en voor zo veel nodig sommeer ik u daartoe, om binnen veertien dagen na dagtekening van deze brief de door mij geconstateerde gebreken en tekortkomingen op te heffen. Indien u binnen de gestelde termijn geen gevolg geeft aan bedoelde sommatie. zie ik mij genoodzaakt nadere rechtsmaatregelen te treffen. Vooralsnog vertrouw ik erop dat de onderhavige kwestie in der minne tot een oplossing kan komen. Hoogachtend,... handtekening)... haam)...,.. hdres)... (woonplaats) NEDERTANDSE WOONBOND

8 van de woning qelegen aan: naam huurder woonplaats datum einde huur naam verhuurder Begin van de huur Einde van de huur Begin van de huur Einde van de huur Keuken plafond wanden vloer schoorsteen deuren ramen vensterbank tegelwerk aanrecht kranen kasten/kastjes afuoer boiler/geiser gas/elektra inventaris, t.w.: en algemeen bijzonderheden ktra i I Ialgemeen Ibijzonderheden Douchelbadruimte plafond wanden vloer deuren ramen vensterbank tegelwerk douche bad kranen afuoer boiler/geiser toilet/lavet/bidet wastafei spiegel gas/elektra inventaris, algemeen bijzonderheden

9 Begin van de huur Einde van de huur Begin van de huur Einde van de huur Toiletten plafonds wanden vloeren deuren potten spoeling fonteinen inventaris, t.w.: algemeen bijzonderheden Diverse ruimten hal gang overloop trappen balkon berging zoider garage tuin Diverse voorzieningen cv-installatie:. radiatoren. thermostaten. cv-ketel. warmtemeters. vulslangset. expansievat sleutels:. deuren. kasten bel voordeur wasmachineaansluiting en afuoer gai/cai-aansluiting telefoonaansluiting huistelefoon schilderwerk brievenbus meterkast buitenkraan overige, t.w.: Datum opname bij begin huur: _ Datum opname bij einde huur: handtekening huurder: handtekening huurder: handtekening verhuurder: handtekening verhuurder:

10 Verhuizende huurder,... haam), thans wonende te... Gtraat, huisnummer, plaats) en nieuwe huurder,... haam),. zijn over de woonruimte met het adres... het volgende overeengekomen: Ten behoeve van de nieuwe huurder zal de verhuizende huurder de hieronder volgende roerende zaken in de woning achterlaten: 1, De nieuwe huurder betaalt daarvoor een overnamevergoeding van in totaal... aan de verhuizende huurder binnen... dagen nadat de huurovereenkomst is ingegaan. Aldus overeengekomen fiatum), handtekeningj nieuwe huurder: handtekening) verhuizende huurder: 37

11 Artiket 7: De verhuurder is verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Deze verplichting geldt niet ten aanzien van de kleine herstellingen tot het verrichten waarvan de huurder krachtens artikel 217 verplicht is, en ten aanzien van gebreken voor het ontstaan waarvan de huurderjegens de verhuurder aansprakelijk i. Is de verhuurder met het verhelpen in verzuim, dan kan de huurder dit verhelpen zelfverrichten en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder verhalen, desgewenst door deze in mindering van de huurprijs te brengen. Hiervan kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Artiket De huurder is niet bevoegd de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen dan na schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd. 2. Indien het de huur van woonruimte betreft, verieent de verhuurder binnen acht weken de toestemming in ieder geval, indien de voorgenomen veranderingen de verhuurbaarheid van het gehuurde niet schaden, dan wel niet leiden tot een waardedaling van het gehuurde.? Indien de verhuurder de toestemming niet verleent, kan de huurder vorderen dat de rechter hem zal machtigen tot het aanbrengen van de veranderingen. Indien de verhuurder niet tevens de eigenaar. vruchtgebruiker of erfpachter van de zaak is, draagt de verhuurder ervoor zorg dat ook de eigenaar, vruchtgebruiker of erfpachter tijdig in het geding wordt geroepen. Indien op de zaak een hypotheek rust, bestaat deze verplichting tevens ten aanzien van de hypotheekhouder. 4. De rechter wijst de vordering in ieder geval toe, indien de verhuurder op grond van lid 2 toestemming had behoren te geven. In andere gevallen wijst hij de vordering slechts toe, indien de veranderingen noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gehuurde door de huurder of het woongenot verhogen en geen zwaarwichtige bezwaren aan de zijde van de verhuurder zich tegen het aanbrengen daarvan verzetten. 5. De rechter kan aan de machtiging voorwaarden verbinden of daarbij een last opleggen; hij kan op vordering van de verhuurder de huurprijs verhogen, indien de veranderingen daartoe aanleiding geven. 6. Van de voorgaande leden kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken, tenzij het de buitenzijde van gehuurde woonruimte betreft. Artiket De huurder is tot de ontruiming bevoegd door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen ongedaan te maken, mits daarbij het gehuurde in de toestand wordt gebracht, die bij het einde van de huur redelijkerwijs in overeenstemming met de oorspronkelijke kan worden geacht. ) De huurder is niet verplicht tot het ongedaan maken van geoorloofde veranderingen en toevoegingen, onverminderd de bevoegdheid van de rechter om hem op de voet van artikel 215 lid 5 de verplichting op te leggen hiervoor vóór de ontruiming van het gehuurde zotg re dragen. J. De huurder kan ter zake van geoorloofde veranderingen en toevoegingen die na het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan worden gemaakt, vergoeding vorderen voor zover artikel 21,2van Boek 6 dat toestaat. Artiket 217 De huurder is verplicht te zijnen koste de kleine herstellingen te verrichten, tenzij deze nodig zijn geworden door het tekortschieten van de verhuurder in de nakoming van zijn verpiichting tot het verhelpen van gebreken. 39

12 Artikel.224 '1". De huurder is verplicht het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van de verhuurder te stellen. Indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, is de huurder gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigdi Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontuangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Artiket 242 1,, 2. Behoudens bij standaardregeling bedoeld in artikel 214van Boek 6 kan niet ten nadele van de huurderwordenafgewekenvande artikelen204,206leden 1 en2,207,208en217, tenzij het gaat om herstellingen aan door de huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen of gebreken aan door de huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen. Van de artikelen 276Lid3,2241id2 en 230 kan niet ten nadele van de huurderworden afgeweken.