Bestemmingsplan Leunen Eindrapport zienswijzen

Transcriptie

1 21 maart 2017 Bestemmingsplan Leunen Eindrapport zienswijzen Gemeente Venray Postbus AM Venray Samengesteld door Team Ruimtelijke Ontwikkeling

2 Inhoud 1 Inleiding 3 2 Zienswijzen Zienswijze Gasunie Zienswijze de heer en mevrouw Weijs-Zegers Zienswijze Ing. Marcel Martens van mc-architecten BV Zienswijze Mr. M.J.M. Strijbosch, namens zichzelf en als gemachtigde van de erven Swinkels Zienswijze Maessen Vastgoed Holding BV en Hoex Participaties BV Zienswijze drs. K.W.M van Soest, bestuurder WAO van Soest Beheer BV 10 3 Ambtshalve aanpassingen 12 4 Vervolg procedure 12 Bijlage Ingediende zienswijzen

3 1 Inleiding Het ontwerp bestemmingsplan Leunen heeft ter visie gelegen van 13 mei 2016 tot en met 23 juni 2016 (6 weken). Tijdens de inzage termijn heeft een ieder het recht gehad een schriftelijke of mondelinge zienswijze in te dienen bij de gemeenteraad. In deze nota wordt ingegaan op de ingediende zienswijzen op het ontwerp bestemmingsplan. In hoofdstuk 2 wordt inhoudelijk ingegaan op de ingediende zienswijzen. De reacties worden samengevat weergegeven en van een gemeentelijk standpunt voorzien. Daarbij is steeds aangegeven of de reactie tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan leidt. In hoofdstuk 3 worden de inhoudelijke ambtshalve wijzigingen in het bestemmingsplan ten opzichte van het ontwerp plan aangegeven. In hoofdstuk 4 wordt verteld hoe de wettelijke procedure verder verloopt.

4 2 Zienswijzen Gedurende de termijn van zes weken (13 mei 2016 t/m 23 juni 2016) dat het ontwerpplan ter visie heeft gelegen zijn 6 schriftelijke reacties binnengekomen. Van de volgende belanghebbenden is een reactie ontvangen: 1. Gasunie Grid Services BV heeft op 25 mei 2016, ingekomen 27 mei 2016, een zienswijze ingediend; 2. Dhr. A.R.P. Weijs en mw. H.H. Weijs-Zegers hebben op 21 juni 2016, ingekomen 23 juni 2016 een zienswijze ingediend; 3. Ing. Marcel Martens van mc-architecten BV heeft op 22 juni 2016, ingekomen 23 juni 2016 een zienswijze ingediend; 4. Mr. M.J.M. Strijbosch, namens zichzelf en als gemachtigde van de erven Swinkels, Molenhofweg 4 in Leunen heeft op 22 juni 2016, ingekomen 23 juni 2016, een zienswijze ingediend; 5. H.H.M. Maessen van Maessen Vastgoed Holding BV en D.L.C.M. Hoex van Hoex Participaties BV gevestigd Metaalweg 5 in Venray hebben op 23 juni 2016 per fax een zienswijze ingediend; 6. Drs. K.W.M van Soest, bestuurder WAO van Soest Beheer BV, eigenaar Leunseweg 22a / Zuivelweg 2 heeft op 23 juni 2016 per fax een zienswijze ingediend; Alle zienswijzen zijn binnen de termijn ontvangen, inhoudelijk onderbouwd en daarom ontvankelijk. In de paragrafen hierna zijn de zienswijzen samengevat en beantwoord. Opgemerkt kan worden dat deze op onderdelen hebben geleid tot aanpassing van het plan. Waar dit het geval is, is dit in het gemeentelijk antwoord op de zienswijze vermeld. 2.1 Zienswijze Gasunie Zienswijze: 1. Op 2 plaatsen aan de Molenhofweg wordt in de belemmeringsstrook van de Leiding een bouwvlak geprojecteerd. Op basis van het Besluit externe veiligheid buisleidingen in combinatie met het artikel Leiding-Gas is het in principe niet toegestaan (nieuwe) bouwwerken in de belemmeringsstrook te realiseren. Het verzoek is daarom om de verbeelding aan te passen, zodanig dat het bouwvlak buiten de belemmeringsstrook komt te liggen. 2. In artikel 16.3 onder a is aangegeven dat van de bouwregels onder artikel 16.2 kan worden afgeweken onder de voorwaarde dat de onderliggende bestemming de bebouwing toelaat. Reclamant verzoekt om de voorwaarden zodanig aan te passen, dat

5 afwijken van de bouwregels alleen is toegestaan als er geen kwetsbaar object wordt toegelaten. Verder moet er vooraf schriftelijk advies worden ingewonnen bij leidingbeheerder. Reclamant verzoekt eveneens de artikelen 16.3 onder c en artikel hierop aan te passen. Standpunt gemeente 1. Zoals reclamant aangeeft is het niet de bedoeling dat de leidingstrook voor gas gelegen is in het bouwvlak. Het bouwvlak zal op de genoemde plaatsen worden aangepast. Zie ook de reactie bij zienswijze 2.3, die betrekking heeft op dezelfde percelen. 2. Het verzoek van reclamant om de regels aan te passen zodat er geen kwetsbare objecten worden toegelaten. Dit wordt gedaan conform de regels van het recent vastgestelde bestemmingsplan Buitengebied Venray 2010, herziening regels. Op die wijze zijn de regels gelijkluidend. Reclamant kon hiermee instemmen. Bouwregels Op de gronden met de bestemming 'Leiding - Gas' mag niet worden gebouwd, met uitzondering van: a. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, welke noodzakelijk zijn voor het beheer en onderhoud van de leidingen. b. overige bebouwing is uitgesloten, met uitzondering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde - indien onderliggende bestemming bebouwing toelaat - en die zijn overeengekomen met de leidingbeheerder. Conclusie: Deze zienswijzen zijn gegrond en leiden tot aanpassing van de verbeelding en regels van het bestemmingsplan. 2.2 Zienswijze de heer en mevrouw Weijs-Zegers Inhoud zienswijze Reclamanten geven aan dat er reeds enig jaren is gesproken over de mogelijkheid tot het bouwen van een woning op het perceel naast Albionstraat 6 in Leunen. Naar aanleiding daarvan zijn er toezeggingen gedaan op ambtelijk en bestuurlijk niveau. Gelet op de gedane toezeggingen wordt verzocht de woningkavel te voorzien van een bouwblok. Standpunt gemeente Reclamant heeft inderdaad enige jaren geleden gevraagd of het bouwen van een woning naast het perceel Albionstraat 6 in Leunen mogelijk was. In 2009 is de bouw van een woning toegezegd. Er is echter nooit gestart met een formele procedure om de realisatie van de woning mogelijk te maken.

6 In 2014 is nogmaals het verzoek gedaan voor het bouwen van een woning op deze locatie en is het opnieuw getoetst aan het gemeentelijke ruimtelijk beleid. De gemeente heeft op 19 maart 2014 afwijzend gereageerd op het verzoek. Dit had verschillende redenen. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is een extra woning niet wenselijk. De kavel is te smal voor het toevoegen van de woning, dit leidt tot te grote verdichting van bebouwing en past niet in het straatbeeld. Daarnaast is er geen behoefte aan woningbouw in Leunen, gelet op de bestaande plannen; het past daarom niet in het volkshuisvestelijk beleid. Aan de -oudere- toezegging voor een extra woning die in het verleden is gedaan kunnen geen rechten worden ontleend. Het onderhavige bestemmingsplan betreft daarnaast een conserverend plan. Nieuwe ontwikkelingen dienen hun eigen procedure te doorlopen (met bijbehorende onderzoeken en kostenverhaal) en worden niet in dit plan meegenomen. Conclusie: Deze zienswijze is ongegrond. 2.3 Zienswijze Ing. Marcel Martens van mc-architecten BV Zienswijze 1. Reclamant is nauw betrokken geweest bij de totstandkoming van het plan Herziening deelgebieden Leunen. In dit plan is opgenomen dat, in het belang van de privacy van Albionstraat 3, op de locatie van het tankstation aan de Albionstraat 5, een bouwwerk geen gebouw zijnde, bedoelt voor de erfafscheiding een maximale bouwhoogte van 2 meter is toegestaan. In het onderhavige ontwerpplan is echter opgenomen dat de erfafscheiding voor de voorgevelrooilijn maximaal 1 meter hoog mag zijn. Verzocht wordt daarom de maximale hoogte van 2 meter voor de voorgevelrooilijn toe te staan. Reclamant gaat er van uit dat de voornoemde tuinmuur waarvoor op 23 september 2015 omgevingsvergunning is aangevraagd, welke op 5 oktober 2015 vergund is (kenmerk hz-omv ), en waarvan de uitvoering reeds ter hand is genomen conform het overgangsrecht bouwen artikel 30.1 kunnen voltooien. 2. Reclamant geeft aan dat er een in de plantoelichting een aantal storende fouten zitten in de beschrijving van de ontstaansgeschiedenis en dat er een verkeerde kaart is op genomen met daarbij een verwijzing naar Ysselsteyn. Standpunt gemeente 1. In het BP Herziening deelgebieden Leunen is bij erfafscheidingen (in de bestemming Bedrijf) inderdaad geen onderscheid gemaakt in vóór de voorgevelrooilijn en áchter de voorgevelrooilijn. Er is een hoogte van 2 meter toegestaan bij de bestemming Bedrijf (art lid b sub 2).

7 Omdat een erfafscheiding met een hoogte van 2 meter vóór de voorgevelrooilijn op deze locatie specifiek is toegestaan, zal er op de verbeelding een aanduiding worden opgenomen met een koppeling naar de regels. Doordat de regels en de verbeelding voor deze locatie zullen worden aangepast (zoals hierboven vermeldt), komt de uitvoering van de vergunning niet onder het overgangsrecht. 2. De fouten die reclamant terecht aangeeft zullen hersteld worden. Pagina 9, 2 e alinea, regel 3: oostkant wijzigen in westkant Pagina 9, 2 e alinea, laatste regel: zuioude kaadoostelijke wijzigen in westelijke Plaatje op pagina 8 (rechtsboven) klopt inderdaad niet qua jaartal. In paragraaf in de 2 e alinea wordt Ysselsteyn gewijzigd in Leunen. Conclusie: Deze zienswijzen zijn gegrond. 2.4 Zienswijze Mr. M.J.M. Strijbosch, namens zichzelf en als gemachtigde van de erven Swinkels Zienswijze: Voor de locatie Molenhofweg 4 in Leunen is op 14 mei 2013 een nieuw bestemmingsplan vastgesteld Herziening deelgebieden Leunen. In het onderhavige ontwerp bestemmingsplan is dit bestemmingsplan opgenomen. Reclamant geeft aan dat in afwijking hiervan wijzigingen zijn opgenomen ten opzichte van het vastgestelde plan in In het ontwerpplan zijn nu individuele bouwvlakken ingetekend, waarbij is aangegeven dat hoofdgebouwen binnen het bouwvlak opgericht moeten worden, terwijl in het plan Herziening deelgebieden Leunen een doorlopend bouwvlak is opgenomen, waarbinnen nog 2 woningen opgericht kunnen worden. Nu er bouwvlakken zijn ingetekend is er minder ruimte voor de situering van de te bouwen woning. De mogelijkheid wordt ontnomen om de woning te kantelen en de voorgevel parallel te laten lopen met de Molenhofweg en daartegen maakt reclamant bezwaar. Daarnaast is het zo dat het bouwvlak gedeeltelijk op grond ligt waar niet gebouwd mag worden in verband met de aanwezige hogedruk gasleiding. Deze zienswijze heeft alleen betrekking op de eigen kavels. Standpunt gemeente:

8 Reclamant verwijst naar het bouwvlak tussen Molenhofweg 2 en 4 en het bouwvlak op de hoek Molenhofweg en Albionstraat. Het hele bestemmingsplan Leunen is ingetekend volgens een bepaalde systematiek. Over het algemeen geeft dit juist meer flexibiliteit en ruimere bebouwingsmogelijkheden. Hier is echter sprake van nog op te richten woningen en de situering is nog niet geheel bekend. Het bouwvlak wordt conform de wens van reclamant weer doorlopend, met een aanduiding voor maximaal 4 woningen. Het bouwblok wordt buiten de gasleidingzone gesitueerd, gelet op de zienswijze van de Gasunie (zie onder 2.1). Conclusie: Deze zienswijze is gegrond en leidt tot aanpassing van de verbeelding. 2.5 Zienswijze Maessen Vastgoed Holding BV en Hoex Participaties BV Zienswijze: De zienswijze heeft betrekking op het gebied van de Oude Melkfabriek gelegen aan de Leunseweg 22 in Leunen. Reclamanten geven aan dat het plan niet conserverend is, maar een verslechtering van de bestemmingsplan mogelijkheden voor deze locatie betreft. De volgende zaken worden daarbij aangegeven: 1. Goot- en bouwhoogte De (goot)hoogte voor de aanwezige bebouwing komt niet overeen met de maximale (goot)hoogte die aangegeven wordt op de verbeelding. De goothoogte is voor het grootste gedeelte van het complex 7 meter, waarbij een gedeelte 11 meter hoog is. De huidige bebouwing is veel hoger dan de opgenomen bouwhoogtes. 2. Omschrijving locatie in de toelichting In de toelichting van het plan wordt in Hoofdstuk 2 onder Bedrijven een omschrijving gegeven van de locatie Oude Melkfabriek. Impliciet wordt aangegeven dat nieuwvestiging van bedrijven er slechts mogelijk is als er sprake is van een lagere milieucategorie. Reclamanten geven aan al jaren met de gemeente in gesprek te zijn over een hoogwaardige, kwalitatieve in vulling van het terrein om verdere verpaupering te voorkomen. Dit wil men aangepast zien in de toelichting. 3. Bestemmingsomschrijving Bedrijven In het bestemmingsplan van 2004 is voor deze locatie de mogelijkheid opgenomen voor de vestiging van een interieurbouwbedrijf. Deze activiteit is nu niet meer opgenomen, zodat

9 reclamanten verzoeken deze functie weer op te nemen aan de lijst bijzondere bestemmingen. Een van beide vennoten heeft als hoofdactiviteit interieurbouw, zodat de mogelijkheid tot uitwijken naar deze locatie mogelijk is. 4. Wijzigingsbevoegdheden voor Bedrijven De wijzigingsbevoegdheid zoals in het huidige bestemmingsplan van 2004 is opgenomen is komen te vervallen, dan wel niet als zodanig opgenomen. Dit zorgt er voor dat de waarde van de locatie sterk verminderd is en de (her)bestemmings- en/of herontwikkelingsmogelijkheden zeer sterk beperkt worden. Reclamanten verzoeken daarom de wijzigingsbevoegdheid zoals deze is opgenomen in het nieuwe plan ook op te nemen. 5. Toevoeging nieuwe functie Reclamanten hebben plannen om op de locatie Oude Melkfabriek huisvesting voor buitenlandse werknemers te realiseren. Na de beoogde verbouwing biedt de locatie ruimte voor 288 arbeidsmigranten. Reclamanten verzoeken om deze ontwikkeling ook mogelijk te maken in dit nieuwe plan. Standpunt gemeente 1. Goot- en bouwhoogte De bouwhoogtes zijn overgenomen conform het vigerende bestemmingsplan Leunen. Het klopt echter inderdaad dat dit niet (meer) overeenkomt met de huidige feitelijke situatie. De bouwhoogtes zijn daarom aangepast aan vergunde situatie. 2. omschrijving locatie in de Toelichting In het ontwerpplan wordt zoveel mogelijk aangesloten bij het geldende plan van Leunen. De huidige bedrijven worden hierbij ingepast en nieuwe bedrijven kunnen zich rechtstreeks vestigen indien er voldaan wordt aan de voorwaarden welke zijn opgenomen in de bestemming Bedrijf. Bedrijven met een hogere milieucategorie kunnen zich alleen op deze locatie vestigen indien ze naar aard en omvang gelijk zijn te stellen met milieucategorie 1 of 2 en omgevingsvergunning hiervoor verleend is. De hoogwaardige en kwalitatieve invulling en/ of herontwikkeling van de locatie staat los van de toegestane milieucategorie. Deze aspecten zijn van belang voor de stedenbouwkundige invulling van de locatie. Het doel van een hoogwaardige kwalitatieve invulling wordt niet belemmerd door het toestaan van bedrijven met een milieucategorie 1 of Bestemmingsomschrijving Bedrijven Een interieurbouwbedrijf stond inderdaad als functieaanduiding op de kaart van het geldende bestemmingsplan Leunen. De feitelijke werkzaamheden waren op de locatie gestaakt. Er is uit ruimtelijk oogpunt echter geen bezwaar tegen het opnieuw opnemen van deze functieaanduiding.

10 4. Wijzigingsbevoegdheden voor Bedrijven In het ontwerp bestemmingsplan is inderdaad geen wijzigingsbevoegdheid voor Bedrijven opgenomen. Dit is bewust zo gedaan. Indien de gemeente een wijzigingsbevoegdheid opneemt, moet zij inzichtelijk maken dat omschakeling naar die functies ruimtelijk haalbaar is binnen de planperiode van 10 jaar. In dit geval is het niet mogelijk en gelet op het momenteel geldende beleid is het zelfs onwenselijk. De overweging om de wijzigingsbevoegdheid te schrappen maakt niet dat het onmogelijk is om in de toekomst de functie van het pand te wijzigen. Dit zal echter moeten geschieden door een bestemmingsplanwijziging en besluitvorming over de ruimtelijke haalbaarheid hoort thuis bij de gemeenteraad. 5. Toevoeging nieuwe functie Het onderhavige bestemmingsplan is een conserverend plan, waarbij geen nieuwe ontwikkelingen worden meegenomen die nog niet volledig uitgewerkt en onherroepelijk zijn. Er is inmiddels een procedure in voorbereiding om de nieuwe ontwikkeling te vergunnen. Het vaststellingsbesluit hiervoor is voorzien na de geplande vaststelling van bestemmingsplan Leunen. Conclusie: De zienswijze is deels gegrond en leidt tot aanpassing van de verbeelding van het bestemmingsplan. 2.6 Zienswijze drs. K.W.M van Soest, bestuurder WAO van Soest Beheer BV Zienswijze De zienswijze richt zich tegen de bepalingen die zijn opgenomen voor de bedrijven ter hoogte van de Leunseweg 22 in Leunen. Het onderhavige bestemmingsplan beperkt zich tot 3 limitatieve gebruikscategorieën, anders dan het huidige plan. Dit limitatieve gebruik is strijdig met de aard van het gebouw, omdat ander gebruik goed denkbaar en mogelijk is. Deze beperking is daarom volstrekt onnodig. Het gebruik van de omliggende bedrijfsruimte (Zuivelweg 2b,c en Leunseweg 22) is niet gelimiteerd, waardoor er met 2 maten gemeten wordt. In het huidige plan is het, middels een binnenplanse vrijstelling, mogelijk om ander gebruik o.a ook wonen te realiseren, zonder dat dit de aard van de bestemming zou aantasten. In de ogen van de reclamant is de locatie op basis van historie hiervoor ook uitermate geschikt.

11 In de nieuwe bestemming is deze bevoegdheid vrijwel verdwenen, hetgeen onnodig rigide en beperkend is voor het object. Reclamant stelt dat door de beperkingen van de bestemming en de vrijstellingsbevoegdheden de verhuurder ernstig beperkt wordt in de mogelijkheden van de exploitatie, met schade tot gevolg. Standpunt gemeente Reclamant stelt dat er sprake is van een inperking van de gebruiksmogelijkheden ten opzichte van het bestemmingsplan Leunen uit Hij is van mening dat de gebruiksmogelijkheden van zijn pand te beperkt zijn en dat het pand zich leent voor meerdere functies. Het bestemmingsplan Leunen wijkt minder af van het oude bestemmingsplan dan reclamant schijnt te denken. In beide plannen is de bestemming Bedrijf, waarbij de Staat van Bedrijfsactiviteiten bij de regels bepaalt welke bedrijven rechtstreeks zijn toegestaan. Functies die op bepaalde locaties gevestigd zijn maar die niet rechtstreeks passen binnen deze Staat van Bedrijfsactiviteiten hebben daarnaast een specifieke functieaanduiding gekregen. Er is zowel in het oude als het nieuwe plan een mogelijkheid om via een afwijking bedrijven toe te staan die niet in de Staat van bedrijfsactiviteiten zijn, maar qua aard en omvang vergelijkbaar zijn. Het enige verschil met het geldende plan is dat de wijzigingsbevoegdheid is vervallen. Het is namelijk zo, dat de gemeente bij opname van een wijzigingsbevoegdheid al moet onderbouwen dat deze wijziging uit ruimtelijk oogpunt haalbaar is. Dit kan de gemeente onvoldoende voor de genoemde functies. Voor woningbouw is het zelfs onwenselijk een dergelijke algemene wijzigingsbevoegdheid op te nemen. Gelet op de prognoses voor woningbehoefte voor deze kern moet terughoudend omgegaan worden met het toevoegen van meer plancapaciteit. Nieuwe initiatieven moeten zorgvuldig getoetst worden aan o.a. het POL 2014, de regionale structuurvisie Wonen Noord-Limburg en het actuele gemeentelijke volkshuisvestingbeleid. Deze overweging maakt niet dat het onmogelijk is om in de toekomst de functie van het pand te wijzigen. Dit zal echter moeten geschieden door een bestemmingsplanwijziging en besluitvorming hierover hoort thuis bij de gemeenteraad. Conclusie: De zienswijze is ongegrond.

12 3 Ambtshalve aanpassingen Naast de wijzigingen van het bestemmingsplan ten opzichte van het ontwerpplan als gevolg van ingediende zienswijzen, zijn tevens een aantal inhoudelijke ambtshalve wijzigingen doorgevoerd. Hieronder volgt een overzicht van deze ambtshalve wijzigingen. Schuin gedrukt wordt aangegeven welke tekst in het vastgestelde plan zal worden opgenomen. Regels: Artikel wordt aangepast. Wijziging: In ontwerp bestemmingsplan stond: De voor 'Detailhandel' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. detailhandel; b. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding detailhandel volumineus, volumineuze detailhandel in de branche beschreven in artikel 1.88 sub d; In het vast te stellen bestemmingsplan staat: De voor 'Detailhandel' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. detailhandel, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding detailhandel volumineus uitsluitend volumineuze detailhandel als bedoeld in artikel 1.88 sub d is toegestaan; Reden van de wijziging: Het is uit planologisch oogpunt niet wenselijk dat reguliere detailhandel gevestigd kan worden op de locatie waar de aanduiding detailhandel volumineus geldt. Door de aanpassing in de bestemmingsomschrijving is dit op de juiste manier geborgd. 4 Vervolg procedure Vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad is voorzien op 16 mei Publicatie van het vaststellingsbesluit vindt normaal gesproken binnen twee weken na vaststelling plaats. Er zijn echter wijzigingen aangebracht ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan, waardoor publicatie op basis van artikel 3.8 lid 4 pas zes weken na het vaststellingsbesluit plaatsvindt. De gemeente zal aan de Provincie Limburg om toestemming vragen de publicatie te vervroegen. Het is dan ook nog niet met zekerheid te zeggen wanneer de publicatie zal plaatsvinden en de beroepstermijn begint. De beroepstermijn van zes weken vangt aan op de dag na ter inzage legging. Die vangt aan daags na publicatie van het besluit. De beroepstermijn zal dan ook op zijn laatst lopen van 24 juni tot en met 4 augustus 2017.

13 Belanghebbenden zijn in de gelegenheid om gedurende de beroepstermijn een beroepschrift in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt in werking op de dag nadat de beroepstermijn is afgelopen, dus uiterlijk op 5 augustus Hierbij geldt het voorbehoud dat wanneer iemand een voorlopige voorziening aanvraagt en deze wordt toegekend, de inwerkingtreding van het plan kan worden geschorst.