Ommen. Schurinkhof 2 Ommen. bestemmingsplan. NL.IMRO va ontwerp vastgesteld drs. M.

Transcriptie

1

2

3 Ommen Schurinkhof 2 Ommen bestemmingsplan identificatie planstatus identificatiecode: datum: status: NL.IMRO va ontwerp vastgesteld projectnummer: opdrachtleider: drs. M. Hoorn R.008/04 gecertificeerd door Lloyd s conform ISO 9001: 2000 aangesloten bij: RBOI - Rotterdam bv Delftseplein 27b Postbus AD Rotterdam telefoon (010) info@rboi.nl

4 RBOI - Rotterdam/Middelburg bv Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van RBOI - Rotterdam/Middelburg bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.

5 3 Inhoudsopgave Toelichting 5 Hoofdstuk 1 Het plan Aanleiding en doel bestemmingsplan Ligging plangebied Geldende planologische regeling Leeswijzer 8 Hoofdstuk 2 Beschrijving locatie en project Ontstaansgeschiedenis Huidige situatie locatie Huidige situatie detailhandel Ommen Context: centrumvisie Nieuw invulling locatie 11 Hoofdstuk 3 Afweging beleid en sectorale aspecten Inleiding Conclusie Beleid Parkeren Bedrijven en milieuhinder Cultuurhistorie Archeologie Overige aspecten 16 Hoofdstuk 4 Toelichting op de bestemmingsregeling Inleiding Wijze van bestemmen 17 Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid Financiële uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid 21 Bijlagen bij toelichting 23 Bijlage 1 Branches en winkelvormen naar bezoekmotief van consumenten Bijlage 2 Toetsing beleidskader Bijlage 3 Toetsing aan sectorale aspecten Bijlage 4 Waterschapstoets

6 4 Regels 33 Hoofdstuk 1 Inleidende regels 35 Artikel 1 Begrippen 35 Artikel 2 Wijze van meten 39 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels 41 Artikel 3 Gemengd Artikel 4 Verkeer - Verblijf 43 Artikel 5 Waarde - Archeologie 44 Hoofdstuk 3 Algemene regels 47 Artikel 6 Antidubbeltelregel 47 Artikel 7 Algemene bouwregels 47 Artikel 8 Algemene gebruiksregels 47 Artikel 9 Algemene aanduidingsregels 48 Artikel 10 Algemene afwijkingsregels 49 Artikel 11 Algemene wijzigingsregels 50 Artikel 12 Overige regels 50 Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregel 51 Artikel 13 Overgangsrecht 51 Artikel 14 Slotregel 52 Bijlage bij de regels 53 Bijlage 1 Branches en winkelvormen naar bezoekmotief van consumenten

7

8 6

9 7 Hoofdstuk 1 Het plan 1.1 Aanleiding en doel bestemmingsplan Aan de Schurinkhof 2 in Ommen is begin jaren '90 een complex gerealiseerd met een supermarkt, twee winkels en twintig bovenwoningen. Sinds de opening was Albert Heijn gevestigd op deze locatie. In mei 2012 is de Albert Heijn verhuisd naar de Haven-Noord in Ommen. Ahold is als eigenaar van het pand op zoek naar een nieuwe invulling. Hiervoor zijn verregaande onderhandelingen om andere detailhandel hier te vestigen. De Albert Heijn was op deze locatie echter mogelijk gemaakt door middel van een vrijstelling ex artikel 19 Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO). In deze vrijstelling is expliciet een supermarkt mogelijk gemaakt. Een extra supermarkt in Ommen is niet wenselijk en de beoogde invulling is ook geen supermarkt. Om de nieuwe invulling mogelijk te maken en enige flexibiliteit naar de toekomst open te houden, wordt met dit bestemmingsplan bredere detailhandel mogelijk gemaakt. 1.2 Ligging plangebied Het plangebied ligt aan de Schurinkhof in Ommen. Het betreft het gehele complex van de voormalige Albert Heijn met naastgelegen winkels en bovengelegen winkels en het direct aangrenzende openbaar gebied. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied globaal weergegeven.

10 8 Figuur 1.1 Globale ligging plangebied 1.3 Geldende planologische regeling De bouwvergunning voor het perceel Schurinkhof 2 dateert van 23 april 1991 en is verleend met toepassing van artikel 19 lid 1 WRO. Deze vrijstelling is verleend voor een supermarkt, twee shops en twintig woningen. De verklaring van geen bedenkingen van Gedeputeerde Staten spreekt eveneens van een supermarkt. 1.4 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt de huidige situatie beschreven en wordt aangegeven wat de beoogde ontwikkeling inhoudt. Deze bestemmingslegging wordt in hoofdstuk 3 getoetst aan het relevante beleid en de verschillende sectorale aspecten die van invloed zijn op de ontwikkeling. In hoofdstuk 4 is een toelichting op de bestemmingsregeling opgenomen. Hoofdstuk 5 behandelt de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

11 9 Hoofdstuk 2 Beschrijving locatie en project 2.1 Ontstaansgeschiedenis Ommen is aangelegd als een voorde-stad: een ommuurd dorp bij een brug of een overgang. Ommen is ontstaan op een verhoging aan de Vecht. Aan het einde van de 19e is het Ommerkanaal aangelegd. Deze kwam aan de oostzijde van Ommen uit op de Vecht. Hierlangs kwam de eerste industriële ontwikkeling van Ommen (zie ook figuur 2.1). In de jaren zestig werd het Ommerkanaal gedempt en het zuidelijke tracé aangepast. De Schurinkstraat vormt van oudsher de route van Ommen over de es. De molen in de omgeving van het plangebied herinnert nog aan het agrarische verleden van het gebied. Figuur 2.1 Ommen in circa 1905 (bron: Historische Atlas Overijssel) 2.2 Huidige situatie locatie Het plangebied is gelegen tussen het centrumgebied van Ommen, het Havengebied en de woonwijk Laarakkers. Het complex is gelegen aan de Schurinkhof, aan de rand van het oude lint van de Schurinkstraat. In de directe omgeving zijn verschillende functies aanwezig: een

12 10 supermarkt, andere detailhandel, kantoren en wonen. In het complex zelf is een drogist gevestigd op de begane grond. Op de begane grond is daarnaast een losse winkelunit gevestigd die tot voor kort was ingevuld door een slijterij. Op de verdiepingen zijn woningen aanwezig. De oppervlakte van de voormalige Albert Heijn bedraagt iets minder dan m 2. De andere winkelunits zijn in totaal samen ongeveer 330 m 2 groot. 2.3 Huidige situatie detailhandel Ommen Allereerst is de spreiding van het winkelaanbod in Ommen onderzocht. In tabel 2.1 is de spreiding van het huidige winkelaanbod in Ommen beschreven. 66% van het aantal winkels en 44% van het totaal oppervlak aan winkels bevindt zich in het centrumgebied. Het betreft hierbij veelal relatief kleinschalige winkelunits. 45% van het oppervlak bevindt zich op meer verspreide locaties. Het betreft daarbij slechts 28% van het aantal winkels. Daarom wordt geconcludeerd dat deze verspreid gelegen winkels vaak grootschalig van aard zijn en daarom minder goed passen in het centrumgebied. De voor het centrum belangrijke branches warenhuis, kleding & mode, schoenen & lederwaren, juwelier & optiek en huishoudelijke & luxe artikelen bevinden zich nagenoeg geheel in het centrumgebied. Deze concentratie is in beginsel een sterke troef van de detailhandel in Ommen. Ook het winkelaanbod in levensmiddelen en persoonlijke verzorging is in grote mate geconcentreerd in het centrum. Inwoners van Ommen en de regio kunnen in het centrum terecht voor de boodschappen en voor recreatief/vergelijkend winkelen in modische en luxe artikelen. Daarbuiten kunnen de inwoners terecht voor doelgericht bezochte winkels. Dit betreft hoofdzakelijk grootschaliger winkels in de branches plant & dier, bruin- & witgoed, auto & fiets, doe-het-zelf en wonen. Tabel 2.1 Spreiding winkelaanbod Ommen Branche Centraal Ondersteunende winkelgebieden Verspreide bewinkeling aantal opp (m 2 aantal opp (m 2 aantal opp (m 2 wvo) wvo) wvo) Levensmiddelen Persoonlijke verzorging Warenhuis Kleding & mode Schoenen & lederwaren Juwelier & optiek Huish. & luxe artikelen Antiek & kunst Sport & spel Hobby Media Plant & dier Bruin- & witgoed Auto & fiets Doe-het-zelf Wonen Detailhandel overig

13 Context: centrumvisie De gemeente heeft in 2003 een centrumvisie heeft opgesteld. Het doel van deze centrumvisie is het centrum aantrekkelijker te maken door vestiging van een groter aanbod van detailhandel in het centrum. Kern van de visie is dat het winkelaanbod wordt versterkt als regiocentrum voor de bezoekmotieven boodschappen doen en recreatief/vergelijkend winkelen. De gemeente is nog bezig met de uitvoering van de centrumvisie. De visie vormt daarom nog steeds een relevant beleidskader. De locatie van het Schurinkhof valt niet binnen het centrumgebied van Ommen. Het is daarom van belang dat detailhandel die zich buiten het centrumgebied vestigt, niet in strijd is met de centrumvisie. Dit betekent dat detailhandel zich alleen kan vestigen op de locatie Schurinkhof, indien het gaat om detailhandel die door aard, schaal en omvang geen passende plek in het centrum kan worden geboden of kan vinden. Daarnaast is vestiging van een extra supermarkt niet wenselijk in Ommen. 2.5 Nieuw invulling locatie Mogelijkheden voor invulling Schurinkhof Het pand van de voormalige Albert Heijn bevindt zich buiten het centrum. De winkelinvulling moet daarom niet de versterking van het centrum in de weg staan. Inwoners van Ommen en van de regio bezoeken het centrum nu vooral om boodschappen te doen en voor recreatief/vergelijkend winkelen in modische en luxe artikelen. De branches die gericht zijn op deze manieren van winkelen zijn daarom minder wenselijk op perifere locatie. De winkels die naast de Albert Heijn aan het Schurinkhof zitten, zijn wel gericht op boodschappen doen (slijterij en drogist). Gezien het kleinschalige karakter zijn zij meer gericht op de buurt. Daarom wordt een onderscheid gemaakt naar de mogelijkheden die worden geboden voor de Albert Heijn en voor de andere winkels. Invulling Albert Heijn-locatie Voor een locatie zoals het voormalig Albert Heijn-pand is een meer doelgericht bezochte winkel passend. Om doelgericht bezoek goed mogelijk te maken, zal de winkel een ruim oppervlak moeten hebben. Een dergelijk ruim oppervlak onderscheidt de locatie ook van de doorgaans kleinschaliger opzet van winkels in het centrumgebied. In dit bestemmingsplan wordt daarom de invulling van het pand mogelijk gemaakt met twee winkels in de branches die doelgericht bezocht worden door consumenten. In bijlage 1 is een overzicht gegeven van de winkelbranches met bijbehorende winkelvormen. Uitsluitend de met groen gemarkeerde branches 'doelgericht winkelen' worden passend geacht voor de invulling van het pand. Vestiging van een dergelijke winkel zal de gemeentelijke ambities met het centrumgebied geenszins schaden. Op deze manier wordt detailhandel mogelijk gemaakt die gezien de aard niet (noodzakelijkerwijs) in het centrum passend is. Daarnaast kan de invulling ook gezocht worden in de grijs gemarkeerde ('diverse') categorie. Door twee winkels toe te staan met een minimum omvang van 500 m 2 per winkel, wordt voldaan aan de voorwaarde van de gemeente dat de detailhandel gezien de omvang en schaal geen passende plek in het centrum kan vinden. Er is gekozen voor de invulling van twee winkels, omdat de invulling van één grote winkel die vergelijkbaar is met de omvang van de voormalige Albert Heijn nauwelijks haalbaar is. De vraag naar een winkelunit met een dergelijke grote vloeroppervlakte is zeer beperkt. Door twee winkels toe te staan, zijn de mogelijkheden voor invulling groter. Daarmee wordt de kans op leegstand aanzienlijk verkleind. Door een minimum omvang op te nemen, wordt concurrentie met de binnenstad vermeden.

14 12 Invulling andere winkels Voor de andere winkels zal worden opgenomen dat ook detailhandel die gericht is op 'boodschappen doen' wordt toegestaan (naast het 'doelgericht winkelen' en 'diverse detailhandel'). Dit is conform de huidige situatie. Daarnaast wordt opgenomen dat de oppervlakte van deze detailhandel ten hoogste 200 m 2 bedraagt. Dit komt overeen met de oppervlakte van de grootste winkel. Op deze manier wordt gewaarborgd dat zich hier alleen detailhandel vestigt met een buurtgericht karakter. Dit staat de uitvoer van de centrumvisie eveneens niet in de weg.

15 13 Hoofdstuk 3 Afweging beleid en sectorale aspecten 3.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt de voorliggende ontwikkeling beoordeeld op basis van het geldende beleidskader en sectorale aspecten. Voor die aspecten die niet van toepassing zijn op dit plan of waarvan blijkt dat ze de uitvoering van het project niet in de weg staan wordt verwezen naar bijlage 2 en 3. Hierin is aangegeven op welke onderdelen de ontwikkeling is getoetst. Verschillende onderdelen staan uitgebreider omschreven in de bijlagen. Aspecten die wel invloed hebben, zijn hierna beschreven. Gestart wordt met de algemene conclusie. 3.2 Conclusie De gemeente is van mening dat de beoogde bestemmingswijziging passend is voor de locatie. Op deze manier wordt ervoor gezorgd dat een functie voor detailhandel mogelijk blijft in het pand. Deze functie is passend voor het gebouw. De invulling staat de uitvoering van de Centrumvisie van de gemeente niet in de weg. De functie is passend in de omgeving. 3.3 Beleid Voor een beperkte ontwikkeling als deze is vooral het gemeentelijk beleid van toepassing. Alhoewel de ontwikkeling in strijd is met het vigerende planologisch regime, past deze wel in het gemeentelijk beleid. Met name de centrumvisie is hiervoor van belang (zie paragraaf 2.4). In bijlage 2 is de toetsing aan het beleid samengevat. 3.4 Parkeren Parkeren Op basis van de normen van het CROW, kan geraamd worden wat de parkeerbehoefte is van de locatie. De parkeerbehoefte voor een supermarkt ligt hoger dan voor overige detailhandel. Uitgegaan moet worden van 4,5 parkeerplaatsen per 100 m 2 bvo voor een supermarkt, terwijl overige detailhandel uitgaat van 3,0 parkeerplaatsen per 100 m 2 bvo. Er is daarom sprake van een verbetering van de parkeerdruk. In de directe omgeving van het Schurinkhof zijn zo'n 65 parkeerplaatsen aanwezig. Deze hebben niet alleen een functie voor het parkeren ten behoeve van de detailhandel in het plangebied, maar ook voor de detailhandel aan de overzijde van de Schurinkhof. Het parkeren voor de bewoners van de woningen boven de winkels, gebeurt aan de westzijde van het Schurinkhof. De oppervlakte van de voormalige Albert Heijn is m 2 bvo en van de overige detailhandel 330 m 2. Op basis van de kentallen zou er een berekende overdruk moeten zijn. Er zijn echter geen problemen bekend met het parkeren. De verwachting is daarom dat dit in de toekomstige situatie ook niet het geval zal zijn: de verwachting is dat de parkeerdruk iets afneemt.

16 Bedrijven en milieuhinder Beleid en normstelling In een bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met eventuele milieuhinder door bedrijfsactiviteiten. Uitgangspunt daarbij is dat bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter plaatse van woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Voor de afstemming tussen milieugevoelige en milieuhinderlijke functies wordt milieuzonering toegepast. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de VNG publicatie Bedrijven en Milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan een categorie-indeling heeft plaats gevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Voor andere omgevingstypen dan een rustige woonwijk kunnen kleinere richtafstanden worden gehanteerd. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof. Onderzoek en conclusie Omgevingstype De omgeving van het Schurinkhof is te typeren als een gemengd gebied. Aan het Schurinkhof en de Schurinkstraat zijn verschillende niet-woonfuncties gelegen. De richtafstanden uit de VNG-lijst kunnen daarom worden verkleind met één 'afstandsstap'. Deze richtafstanden zijn namelijk gebaseerd op afstanden tot rustige woonwijken. Activiteiten Detailhandelsactiviteiten kunnen worden ingeschaald in de categorie activiteiten die direct naast of beneden gevoelige functies zijn toegestaan, zeker in een gemengd gebied. De ontwikkeling in het onderhavige bestemmingsplan betreft een functiewijziging van supermarkt naar diverse andere detailhandelsvoorzieningen. Daarom is in de nieuwe situatie ook sprake van bedrijfsactiviteiten die toelaatbaar zijn beneden woningen. De bestemmingswijziging leidt niet tot onaanvaardbare milieuhinder ter plaatse van de bovengelegen en omliggende woningen. 3.6 Cultuurhistorie Cultuurhistorie Sinds 1 januari 2012 dient volgens het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) het aspect cultuurhistorie expliciet te worden betrokken in bestemmingsplannen. In paragraaf 2.1 is (daarom) ingegaan op de ontstaansgeschiedenis van het plangebied en de directe omgeving. De functiewijziging tast de cultuurhistorische waarden van de Schurinkstraat als oud lint niet aan. Daarnaast is de molenbiotoop van de nabijgelegen molen van belang. Hierop wordt hierna ingegaan. Molenbiotoop Op zo'n 100 meter van het plangebied is korenmolen De Lelie aanwezig. Ten behoeve van de molen is het van belang dat de (gebouwde) omgeving van de molen van invloed kan zijn op het functioneren van de molen. Om de vrije windvang en het uitzicht op de molen te beschermen, is binnen een straal van 300 m rondom de molen een zogenoemde molenbiotoop aanwezig. Bij nieuwe ontwikkelingen in de omgeving van deze molen dient met de molenbiotoop rekening gehouden te worden.

17 15 In een straal 100 m rondom de molen (gerekend vanaf het middelpunt van de molen) mag geen bebouwing worden opgericht of beplanting aanwezig zijn die hoger is dan de hoogte van de onderste stand van een verticale wiek. In een straal van 100 tot 300 m geldt de volgende rekenformule voor de toelaatbare hoogte van omringende obstakels: De maximaal toelaatbare hoogte van omringende obstakels wordt bepaald op basis van de volgende formule: H(x) = x/n+c*z Waarin: H(x) = de maximaal toelaatbare hoogte x = de afstand tot de molen n = een constante voor de ruwheid, Ommen is bebouwd gebied en dan geldt een waarde van 50 voor gesloten gebied. c = een constante voor de reductie, meestal 0,2 z = askop-hoogte. Deze is 16,9 m voor de Lellie. Ter bescherming van deze molenbiotoop wordt een aanduiding op de plankaart opgenomen, waarin is bepaald dat bij de hoogte van bebouwing en beplanting rekening dient te worden gehouden met de molenbiotoop. In de huidige situatie is de windvang van de molen echter al beperkt. De hoogte van het huidige gebouw past ook niet in zijn geheel binnen de molenbeschermingszone. Voor bestaande bebouwing wordt echter een uitzondering gemaakt in de regeling ter bescherming van de molenbiotoop. Dit bestemmingsplan maakt geen bebouwing mogelijk die hoger is dan in de huidige situatie aanwezig is. Dit onderdeel staat de uitvoering van dit bestemmingsplan daarom niet in de weg. Overigens is in het bestemmingsplan een bepaling opgenomen dat bebouwing die in de huidige situatie hoger is dan ingevolge de molenbiotoop zou zijn toegestaan, vervangen kan worden binnen de huidige afmetingen. 3.7 Archeologie Normstelling: monumentenwet De Monumentenwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen: 'de veroorzaker betaalt'. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort. Onderzoek en conclusie In november 2008 heeft de gemeente het erfgoedbeleid vastgesteld. In deze nota is het monumentenbeleid en het archeologiebeleid gecombineerd. De beleidsambities zijn geformuleerd aan de hand van de thema's behouden, ontwikkelen en beleven, de missie die de gemeente aan de hand daarvan heeft opgesteld is als volgt: het erfgoed zorgvuldig behouden en beheren; het erfgoed zichtbaar maken en integraal meewegen als inspiratiebron bij ontwikkelingen in de omgeving of door ontwikkeling van het erfgoed zelf;

18 16 het erfgoed in het gebruik en in de beleving een waardevol en gewaardeerd onderdeel uit laten maken van de samenleving. In de nota is deze missie verder uitgewerkt in ambities. Daarnaast heeft de nota geleid tot een beleidsvoorstel archeologie en ruimtelijke ordening. Daarbij is ook een archeologische verwachtingskaart opgesteld. Voor het hele grondgebied van de gemeente Ommen zijn lage, gemiddelde, hoge of onbekende archeologische verwachtingen vastgesteld. Voor onderhavig plangebied geld een onbekend archeologische verwachtingswaarde. Daarom dient uit te worden gegaan van de normen die zijn opgenomen in de Monumentenwet: indien er sprake is van een verstoring van meer dan 50 cm onder het maaiveld met een oppervlakte van meer dan 100 m 2, dan dient eerst archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd, voordat met de werkzaamheden kan worden gestart. Dit wordt gewaarborgd door middel van een dubbelbestemming in het bestemmingsplan. Voor de functiewijziging zijn echter geen bodemwerkzaamheden voorzien, waardoor het aspect archeologie de uitvoering van dit bestemmingsplan niet in de weg staat. 3.8 Overige aspecten Ook aan de overige milieu-aspecten zoals luchtkwaliteit, externe veiligheid, bodem, externe veiligheid en relatie tot omliggende bebouwing is getoetst. De resultaten hiervan zijn verwerkt in de tabel die is opgenomen in bijlage 3. Hieruit blijkt dat de verschillende sectorale aspecten de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg staan.

19 17 Hoofdstuk 4 Toelichting op de bestemmingsregeling 4.1 Inleiding De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) bindende afspraken voor het bestemmingsplan. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de regels en het renvooi. 4.2 Wijze van bestemmen Algemeen Het gemeentelijke bestemmingsplan is een middel waarmee functies aan gronden worden toegekend. Het gaat dus om het toekennen van gebruiksmogelijkheden. Vanuit de Wet ruimtelijke ordening volgt een belangrijk principe: het gaat om toelatingsplanologie. Het wordt de grondgebruiker (eigenaar, huurder etc.) toegestaan om de functie die het bestemmingsplan geeft uit te oefenen. Dit houdt in dat: 1. de grondgebruiker niet kan worden verplicht om een in het bestemmingsplan aangewezen bestemming ook daadwerkelijk te realiseren, en 2. de grondgebruiker geen andere functie mag uitoefenen in strijd met de gegeven bestemming (het overgangsrecht is hierbij mede van belang). Een afgeleide van de gebruiksregels in het bestemmingsplan zijn regels voor bebouwing (omgevingsvergunning voor het bouwen) en regels voor het verrichten van werken (omgevingsvergunning voor het aanleggen). Een bestemmingsplan regelt derhalve: 1. het toegestane gebruik van gronden (en de bouwwerken en gebouwen); en een bestemmingsplan kan daarbij regels geven voor: 2. het bebouwen van de gronden; 3. het verrichten van werken (aanleggen) Hoofdstukopbouw van de regels De regels zijn verdeeld over 4 hoofdstukken: 1. Inleidende regels. In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels (artikel 2).

20 18 2. Bestemmingsregels. In dit tweede hoofdstuk zijn de bepalingen van de bestemmingen opgenomen. Dit gebeurt in alfabetische volgorde. Per bestemming is het toegestane gebruik geregeld en zijn bouwregels en, eventueel, ook een aanlegvergunningstelsel opgenomen. Ook de dubbelbestemming wordt in dit hoofdstuk opgenomen. Ieder artikel kent een vaste opzet. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsbepalingen ook in andere artikelen relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moet worden. Alleen zo is een volledig beeld te verkrijgen van hetgeen is geregeld. 3. Algemene regels. In dit hoofdstuk zijn bepalingen opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het hele plan. Het zijn bijvoorbeeld een anti-dubbeltelbepaling, algemene gebruiksregels, algemene afwijkings- en wijzigingsregels. Ter bescherming van de molenbiotoop van de nabijgelegen korenmolen is een regeling opgenomen. 4. Overgangs- en slotregels. In het laatste hoofdstuk zijn respectievelijk het overgangsrecht en een slotregel opgenomen. Hoewel het hier in wezen ook algemene regels betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen Bestemmingen in dit bestemmingsplan Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. In dit bestemmingsplan zijn drie bestemmingen opgenomen: Gemengd - 2 De bestemming Gemengd - 2 geldt voor het gebouw. Deze bestemming is gekozen omdat er op deze locatie sprake is van een mening van functies, namelijk detailhandel en wonen. Detailhandel is uitsluitend op de begane grond toegestaan en wonen alleen op de verdieping. Bebouwing moet binnen het bouwvlak worden gebouwd. Omdat niet alle soorten detailhandel zijn toegestaan is via een specifieke gebruiksregel aangegeven wat is toegestaan. Daarbij wordt verwezen naar bijlage 1, waarin verschillende te onderscheiden branches zijn aangegeven. Ook ten aanzien van de omvang van de verschillende winkelunits in relatie tot de branchering zijn regels opgenomen. De naamgeving van de bestemming is afgestemd op het bestemmingsplan Centrum Ommen dat parallel aan dit bestemmingsplan wordt opgesteld. Onderhavig bestemmingsplan wordt na vaststelling opgenomen in het bestemmingsplan Centrum Ommen. Aangezien in dat bestemmingsplan eveneens sprake is van een gemengde bestemming, waarbij de inhoud van de regels echter anders is, is gekozen voor een onderscheid naar deze bestemmingen. Verkeer - Verblijf De gronden rondom het gebouw zijn bestemd tot Verkeer - Verblijf. De functie voor verkeer en verblijf is toegestaan. Daarnaast is ook gebruik ten behoeve van aangrenzende bestemmingen toegestaan. De balkons van het gebouw vallen binnen deze bestemmen, evenals de overkapping bij de entree van de winkel. Eventuele uitstallingen zijn daardoor ook binnen deze bestemming mogelijk.

21 19 Waarde - Archeologie Deze dubbelbestemming is opgenomen ter bescherming van de mogelijke archeologische waarde in de ondergrond. De bestemming bevat regels voor het verlenen van een omgevingsvergunning.

22 20

23 21 Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid 5.1 Financiële uitvoerbaarheid Exploitatieplan In de Wet ruimtelijke ordening is de grondexploitatiewet opgenomen. Deze afdeling regelt verplicht kostenverhaal door de gemeente. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. Kostenverhaal dient te worden verzekerd bij het opstellen van een bestemmingsplan. In een bestemmingsplan is sprake van kostenverhaal (hoofdstuk 6 Bro) als een bouwplan wordt mogelijk gemaakt. Ingevolge de Wro is in onderhavig geval sprake van een bouwplan: het betreft hier een functiewijziging met een oppervlakte meer dan m 2. De kosten voor de gemeente hebben echter slechts betrekking op de kosten in de procedure. Deze kosten worden verhaald door de heffing van leges. Het opstellen van een exploitatieplan of het sluiten van een anterieure overeenkomst is daarom niet noodzakelijk. Financiële haalbaarheid De winkelruimte zal worden verkocht of verhuurd aan een ondernemer die hier zijn winkel wil gaan vestigen. De kosten voor verbouw zijn beperkt, waardoor de financiële uitvoerbaarheid niet in twijfel wordt getrokken. 5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid In het kader van artikel Bro is het voorontwerpbestemmingsplan naar diverse overleginstanties verzonden. Vanuit de provinciale archeoloog zijn opmerkingen ontvangen, die zijn verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan. Verder zijn er geen inhoudelijke reacties ontvangen. Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf donderdag 22 november 2012 gedurende 6 weken tervisie gelegen (tot en met 2 januari 2013). In deze periode zijn geen zienswijzen ingediend.

24 22

25

26 24

27 25 Bijlage 1 Branches en winkelvormen naar bezoekmotief van consumenten

28 26

29 Branches en winkelvormen naar bezoekmotief van consumenten Levensmiddelenspeciaalzaak Schoenen & lederwaren Plant & dier Detailhandel divers Diepvriesartikelen Lederwaren Aquariums 2 e hands Diversen Groente/fruit Schoenen Bloem/plant 2 e hands Kleding Bakker Dibevo 2 e hands Boeken Vlaaien Juwelier & optiek Tuinartikelen Partijgoederen Buitenlandse levensmiddelen overig Juwelier Tuincentrum Legerdump Toko Uurwerken Tuinmeubelen Feestartikelen Chocola Optiek Paramedisch Koffie/thee Bruin & witgoed Hoortoestel Delicatessen Huishoudelijke artikelen Radio & tv Sportprijzen Kaas GeBra (gemengde branche) Computers Souvenirs Kampwinkel Huishoudelijke onderdelen Uitvaartwinkel Minisuper Luxe artikelen Telecom Noten Glas/aardewerk Witgoed Detailhandel overig Poelier Huishoud linnen Electro New Age Reform Cadeau artikelen Smartshop Slagerij Kookwinkel Autoaccessoires & fietsen Growshop Slijter Rotan/rietwaren Automaterialen (géén auto's) Erotica Tabak/lectuur Car HiFi Odd shops Vis Antiek & kunst Rijwiel/brommer Non-food overig Zoetwaren Antiek Ziekenhuis winkel Kunsthandel Doe-het-zelf Verklaring kleuren: Levensmiddelen overig Bouwmarkt boodschappen doen Hobby Bouwmateriaal recreatief/vergelijkend winkelen Supermarkt Electronica Deur/kozijn doelgericht winkelen Buurtsupermarkt Foto/film Breedpakket diverse detailhandel Fullservicesupermarkt Handvaardigheid Hout overige detailhandel Harddiscountsupermarkt Wol/handwerk IJzerwaren & gereedschap Mega (XL-)supermarkt Munten/postzegels Sanitairmaterialen Muziekinstrumenten Verf/behang Persoonlijke verzorging Naaimachines Apotheek Stoffen Wonen Drogist Babywoonwinkel Parfumerie Media Slaapkamer/bedden Persoonlijke verzorging overig Boekhandel Keukens Stripboeken Meubelen Warenhuis Beeld/geluid Woonwarenhuis Software/games Oosterse tapijten Kleding & mode Keukens/badkamers Beenmode Kantoorartikelen Badkamers Bont Poster/kaart Verlichting Bruidskleding Boek & kantoor Parket/laminaat Damesmode Inktvullers Tegels D&H mode Woninginrichting Herenmode Sport & spel Woningtextiel Kindermode Buitensport Woondecoratie Leermode Ruitersport Zonwering Lingerie Speelgoed Haarden/kachels Modeaccessoires Modelbouw Natuursteen Sportkleding Textielsuper Modewarenhuis Sportzaak Hengelsport Watersport Sport speciaalzaak Branches en winkelvormen naar bezoekmotief van consumenten Bestemmingsplan Schurinkhof

30 27 Bijlage 2 Toetsing beleidskader In deze bijlage wordt een overzicht gegeven van het relevante beleid van rijk, provincie en gemeente. Er wordt afgewogen of de beoogde ontwikkeling past in het beleid. beleid overheid en kader beoordelingsaspect nvt afweging Rijk Bij dergelijke relatief kleinschalige x ontwikkelingen, staat het rijksbeleid de uitvoering niet in de weg. Provincie Overijssel Omgevingsvisie Overijssel De Omgevingsvisie is van een dusdanig hoog abstractieniveau dat deze niet x toepasbaar is op de beoogde ontwikkeling. De beoogde ontwikkeling is daarnaast niet aan te merken als een project met een provinciaal belang. Omgevingsverordening Overijssel Aangezien geen sprake is van uitbreiding van stedelijke bebouwing, staan de bepalingen uit de Omgevingsverordening dit bestemmingsplan niet in de weg. Gemeente Ommen Het Ommer Motief - Ommen zal zich meer gaan inzetten op De kwaliteit van de omgeving Perspectieven voor Ommen 2020 kwaliteit dan op kwantiteit. Het accent verschuift van meer naar beter. wordt gewaarborgd, doordat met dit bestemmingsplan functies mogelijk worden gemaakt die passend zijn voor de omgeving. Centrumvisie In de Centrumvisie van 2003 zijn aanzetten gegeven voor de upgrading van het centrumgebied en voorstellen gegeven ter versterking van de functies binnen dit gebied. In paragraaf 2.4 is ingegaan op de relatie met de centrumvisie. Hieruit kan worden geconcludeerd dat dit bestemmingsplan past binnen het beleidskader van de centrumvisie.

31 28

32 29 Bijlage 3 Toetsing aan sectorale aspecten In deze bijlage wordt een overzicht gegeven van het relevante sectorale beleid. Er wordt afgewogen of de beoogde ontwikkeling past in het beleid. De aspecten verkeer, parkeren en bedrijven en milieuhinder zijn uitgebreider opgenomen in hoofdstuk 3. toetsing sectorale aspecten aspect kader beoordelingsaspect afweging Bodemkwaliteit Besluit bodemkwaliteit Bodemkwaliteit dient voldoende te zijn voor beoogde functie Ter plaatse van het plangebied is gelet op de historie geen sprake geweest van potentiele bodembedreigend activiteiten. Functie mag geen bedreiging vormen voor bodemkwaliteit Er is geen sprake van een functiewijziging, het gebruik van het gebouw en de gronden blijft detailhandel. In het kader van het bestemmingsplan is daarom geen bodemonderzoek nodig. Water Watertoets Is wateradvies aangevraagd? De procedure in het kader van de watertoets is gevoerd conform de Handreiking Watertoets III. Het plan treft geen waterschapsbelangen. Het waterschap Velt en Vecht geeft een positief wateradvies. Dit is opgenomen in bijlage 4. Wegverkeerslawaai Wet geluidhinder Is sprake van een nieuwe geluidgevoelige functie? Er wordt geen nieuwe geluidgevoelige functie mogelijk gemaakt. Evenmin is sprake van nieuwe geluidhinderlijke functies (wegen). Toetsing aan de Wet geluidhinder kan derhalve achterwege blijven. Externe veiligheid Bevi-inrichtingen en vervoer gevaarlijke stoffen. Wordt voldaan aan normen plaatsgebonden risico en groepsrisico? In de omgeving zijn geen Bevi-inrichtingen aanwezig en vindt geen vervoer gevaarlijke stoffen plaats. Luchtkwali Wet luchtkwaliteit Wordt voldaan aan de De voorgenomen ontwikkeling valt teit genoemde grenswaarden in de vanwege de geringe extra Wet luchtkwaliteit? verkeersaantrekkende werking onder de regeling niet in betekende mate (nibm) en vormt derhalve geen belemmering. Ecologie Natuurbeschermin gswet 1998 Is er sprake van significant negatieve effecten? Het is een kleinschalige ontwikkeling niet nabij Natura 2000-gebied. Toetsing is dan ook niet noodzakelijk

33 30 toetsing sectorale aspecten aspect kader beoordelingsaspect afweging Flora- en faunawet Is er sprake van aantasting, Aangezien voor de uitvoering van de verontrusting of verstoren van werkzaamheden (beperkte) interne beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, verbouwingen worden uitgevoerd, is hiervan geen sprake. holen en andere voortplantings- of vast rusten verblijfsplaatsen? Kabels en leidingen Telecommunicatie wet Zijn er planologisch relevante Nee leidingen en hoogspanningslijnen in de directe omgeving aanwezig?

34 31 Bijlage 4 Waterschapstoets

35 32

36 Digitale Watertoets ww Dit document is gegeneree Code: Datum: Waterparagraaf "Geen belang" Geachte heer/mevrouw U heeft een watertoets uitgevoerd op de website Op basis van deze toets wordt in het plan geen waterschapsbelangen geraakt. Dit houdt in dat u direct door kunt gaan met de planvorming van uw plan, waarbij u de onderstaande tekst opneemt in het plan. "De procedure in het kader van de watertoets is gevoerd conform de Handreiking Watertoets III. Het plan treft geen waterschapsbelangen. Het waterschap Velt en Vecht geeft een positief wateradvies. Bij eventuele vragen kunt u contact opnemen met de contactpersoon van het waterschap of via het algemene nummer Contactpersoon: Lammert Lasker Tel:

37 het plan, dat in dit document is omschreven. De informatie in dit document is houdbaar tot maximaal 1 jaar, gerekend vanaf de genoemde datum in dit document.

38

39 34

40 35 Hoofdstuk 1 Inleidende regels Artikel 1 Begrippen 1.1 bestemmingsplan de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels als vervat in het GML-bestand NL.IMRO va plan het bestemmingsplan Schurinkhof 2 Ommen van de gemeente Ommen. 1.3 aanduiding een geometrisch bepaald vlak of een figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden. 1.4 aanduidingsgrens de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft. 1.5 aan huis gebonden beroep een (para)medisch, juridisch, administratie, therapeutisch, ontwerptechnisch, adviesgevend of daarmee gelijk te stellen dienstverlenend beroep, dat in een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is. 1.6 afwijking van de bouwregels en/of van de gebruiksregels een afwijking als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder c van de Wet ruimtelijke ordening. 1.7 ander-werk een werk, geen bouwwerk zijnde, of een werkzaamheid. 1.8 archeologisch deskundige de provinciaal of gemeentelijk archeoloog of een andere door het college van Burgemeester en Wethouders aan te wijzen deskundige op het gebied van archeologie.

41 archeologische verwachting de aan een gebied toegekende verwachting in verband met de kans op het voorkomen van archeologische relicten archeologische waarde de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende archeologische relicten bebouwing één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde bedrijfsvloeroppervlakte de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten bestaand a. het gebruik dat op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig is, en/of bebouwing die op dat tijdstip aanwezig is of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning; b. het onder a. bedoelde geldt niet voor zover sprake was van strijd met het voorheen geldende bestemmingsplan, de voorheen geldende beheersverordening, of een andere planologische toestemming bestemmingsgrens de grens van een bestemmingsvlak bestemmingsvlak een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming bevoegd gezag bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht bouwen het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats bouwgrens de grens van een bouwvlak.

42 bouwvlak een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten bouwwerk elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond consumentenvuurwerk vuurwerk dat is bestemd voor particulier gebruik detailhandel het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit detailhandel in volumineuze goederen detailhandel die vanwege de omvang van de gevoerde artikelen een groot oppervlak nodig heeft voor de uitstalling, in de vorm van detailhandel in auto's, boten, caravans, tuininrichtingsartikelen, grove bouwmaterialen, keukens en sanitair en naar de aard daarmee gelijk te stellen artikelen gebouw elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt huishouden één of meer personen die op hetzelfde adres wonen en een economisch-consumptieve eenheid vormen kunstwerken bouwwerken, geen gebouwen zijnde van weg- en waterbouwkundige aard, zoals bruggen, viaducten, duikers, keerwanden, beschoeiingen, kademuren en degelijke kunstobjecten bouwwerken, geen gebouwen zijnde van culturele aard en bedoeld ter expositie al dan niet in de buitenlucht.

43 nutsvoorzieningen voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie overkapping een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak en voorzien van geen of maximaal één wand peil a. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoog-te van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang; b. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw supermarkt een zelfbedieningswarenhuis met voornamelijk levensmiddelen uitvoeren uitvoeren, het doen uitvoeren, laten uitvoeren en in uitvoering geven wijziging een wijziging als bedoeld in artikel 3.6 eerste lid onder a van de Wet ruimtelijke ordening woning een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden winkelbranche winkelbranches 'boodschapen doen', 'recreatief/vergelijkend winkelen', 'doelgericht winkelen', 'diverse detailhandel' en 'overige detailhandel' zoals beschreven in bijlage 1 bij de regels.

44 39 Artikel 2 Wijze van meten Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1 de bouwhoogte van een bouwwerk vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. 2.2 de goothoogte van een bouwwerk vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot/de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. 2.3 de inhoud van een bouwwerk tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. 2.4 de oppervlakte van een bouwwerk tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. 2.5 de vloeroppervlakte de gebruiksvloeroppervlakte volgens NEN ondergeschikte bouwdelen Bij de toepassing van het bepaalde over het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de bouw- c.q. bestemmingsgrens, dan wel de rooilijn met niet meer dan 1 m wordt overschreden.

45 40

46 41 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Artikel 3 Gemengd Bestemmingsomschrijving De voor Gemengd - 2 aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. detailhandel, uitsluitend op de begane grond; b. het bestaande aantal woningen op de verdieping; c. groenvoorzieningen; d. verkeer en verblijfsvoorzieningen; e. openbare nutsvoorzieningen; f. speelvoorzieningen; g. tuinen en erven; h. water; met bijbehorende bouwwerken, (parkeer)voorzieningen en (on)bebouwde gronden. 3.2 Bouwregels Bouwen is toegestaan uisluitend ten dienste van de in artikel 3.1 omschreven bestemming en met inachtnemeing van de volgende regels: Gebouwen a. de gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd; b. de bouwhoogte van gebouwen bedraagt ten hoogste de met de maatvoeringsaanduiding aangegeven bouwhoogte Bouwwerken, geen gebouwen zijnde a. de hoogte van erf- en terreinscheidingen grenzend aan openbaar gebied bedraagt ten hoogste 1 m; b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m. 3.3 Specifieke gebruiksregels Detailhandel Met betrekking tot detailhandel gelden de volgende regels: a. ten hoogste 2 vestigingen met een bedrijfsvloeroppervlak van minimaal 500 m² ten behoeve van de winkelbranches 'doelgericht winkelen' of 'diverse detailhandel' (zie bijlage 1); b. ten hoogste 2 vestigingen met een bedrijfsvloeroppervlak van maximaal 200 m² per vestiging ten behoeve van de winkelbranches 'boodschappen doen', 'doelgericht winkelen' of 'diverse detailhandel' (zie bijlage 1); c. de opslag en verkoop van consumentenvuurwerk is niet toegestaan; d. verkooppunten van motorbrandstoffen zijn niet toegestaan.

47 Wonen Voor het gebruik binnen de woningen gelden de volgende regels: a. Gebruik van ruimten binnen de woning ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden beroep, wordt als gebruik overeenkomstig de bestemming aangemerkt, voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden: 1. maximaal 30% van het vloeroppervlak van de woning, tot ten hoogste 45 m² mag worden gebruikt voor het aan-huis-verbonden beroep of de bedrijfsactiviteit; 2. de woning mag hierdoor niet c.q. niet in betekenende mate het karakter van een woning verliezen; 3. degene die de activiteiten in de woning uitvoert, dient tevens de bewoner van de woning te zijn; 4. de activiteit mag geen onevenredige afbreuk doen aan het woonklimaat in de directe omgeving; 5. detailhandel is niet toegestaan, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met de aan huis verbonden activiteit. 3.4 Afwijken van de gebruiksregels Bevoegd gezag kan afwijken van het bepaalde in lid 3.3 indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

48 43 Artikel 4 Verkeer - Verblijf 4.1 Bestemmingsomschrijving De voor Verkeer - Verblijf aangewezen gronden zijn bestemd voor: wegen en straten, wandel- en fietspaden met een functie voornamelijk gericht op verblijf alsmede voor verkeer gericht op aangrenzende en nabijgelegen bestemmingen; parkeer-, en groen- en speelvoorzieningen; evenementen; waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging en waterlopen; openbare nutsvoorzieningen; b. met bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde en (on)bebouwde gronden. 4.2 Bouwregels Bouwen is toegestaan uitsluitend ten dienste van de in artikel 4.1 omschreven bestemming en met inachtneming van de volgende regels: a. gebouwen mogen niet worden gebouwd; b. de bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde, bedraagt maximaal 3 m, met dien verstande dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten behoeve van de wegaanduiding, geleiding, beveiliging en regeling van het wegverkeer maximaal 6 m mag bedragen.

49 44 Artikel 5 Waarde - Archeologie 5.1 Bestemmingsomschrijving De voor Waarde - Archeologie aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor het behoud en de bescherming en/of het herstel van de voorkomende archeologische waarden. 5.2 Bouwregels Op deze gronden mogen ten behoeve van de in artikel 5.1 bedoelde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd die voor aanvullend of definitief archeologisch onderzoek noodzakelijk zijn. 5.3 Afwijking van de bouwregels Bouwen met omgevingsvergunning Gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemmingen zijn op deze gronden slechts toelaatbaar, indien daarvoor omgevingsvergunning door burgemeester en wethouders is verleend. Omgevingsvergunning wordt verleend, indien is aangetoond dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad Uitzondering op omgevingsvergunning Omgevingsvergunning, zoals in artikel bedoeld is niet vereist, indien: a. op basis van een aanvullend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer aanwezig zijn; b. het bouwplan betrekking heeft op wijziging of vervanging van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut; c. het nieuw te bebouwen oppervlak kleiner is dan 100 m 2 en minder diep steekt dan 50 cm Voorwaarde voor omgevingsvergunning Alvorens het burgemeester en wethouders beslissen over het verlenen van een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 5.3.1, winnen zij schriftelijk advies in bij de archeologisch deskundige omtrent de vraag of de archeologische waarden niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad en de eventueel te stellen voorwaarden Archeologische waarneming In geval van verlenen van een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen is het aan de gemeente Ommen of een daardoor aangewezen partij altijd toegestaan archeologische waarnemingen te doen ten tijde van de bouwwerkzaamheden. 5.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden Uitvoeringsverbod zonder omgevingsvergunning Het is verboden op of in de in artikel 5.1 bedoelde gronden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van burgemeester en wethouders de volgende werken, geen bouwwerk zijnde, of de volgende werkzaamheden uit te voeren: a. grondwerkzaamheden dieper dan 50 cm en met een oppervlakte groter dan 100 m 2 waartoe worden gerekend het ophogen, afgraven (ook ten behoeve van het verwijderen van bestaande funderingen), woelen, mengen, diepploegen, egaliseren en ontginnen van gronden, alsmede het (ver)graven, verruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren en het aanleggen van drainage; b. het verlagen van het waterpeil;