Amsterdam. (on)betaalbaar. amsterdam woon

Transcriptie

1 Amsterdam (on)betaalbaar woon amsterdam 2 16

2 Amsterdam woon amsterdam 216 (on)betaalbaar Makelaarsvereniging Amsterdam Amsterdamse Federatie van Woning corporaties Gemeente Amsterdam

3 Amsterdam (on)betaalbaar VOORWOORD Het jaar 216 is historisch gezien uniek. In de naoorlogse periode hebben we veel meegemaakt op de woningmarkt in Amsterdam, maar wat nu gebeurt, is voor het eerst. Sinds 213 is het aanbod van te koop staande woningen teruggelopen met 75%, tot onder de 2.. De doorlooptijd van een transactie is minder dan een maand. Wat dit met de prijs doet moge duidelijk zijn: snel stijgende prijzen, omdat woningzoekenden panisch op zoek zijn naar een steeds schaarser product. Geholpen door de extreem en historisch lage rente zorgt deze combinatie voor de vorig jaar al voorspelde droogkokende woningmarkt. Is er reden voor wanhoop? Ja en nee. Ja, wanneer je als woning zoekende niet bereid bent buiten je oorspronkelijke voorkeursgebied te zoeken. En nee, want Amsterdam is groter dan het gebied binnen de ring. In Nieuw-West, Noord, Zuidoost, maar ook in de randgemeenten buiten Amsterdam is er aanbod voor een aanzienlijk lagere prijs. En dan is de regio Groot-Amsterdam nog steeds best betaalbaar voor een brede groep. Zeker als je dat vergelijkt met grote steden in andere landen. Die variatie in kopers is ook terug te zien in de fotoserie van deze editie, met kersverse woningeigenaren van het afgelopen jaar. Voor jongeren en starters kan het kopen van een corporatiewoning een aantrekkelijke optie zijn. Vanaf 1998 tot en met de eerste helft van 216 zijn bijna 27. bestaande corporatiewoningen verkocht aan particulieren. Door de jaren heen is in de stad daardoor een mix ontstaan van sociale huur- en koopwoningen. Een goede balans is daarbij van belang. De corporaties hebben inmiddels het aantal verkopen teruggebracht. Tussen 214 en 215 daalden de corporatieverkopen van naar Daarbij ging het om 2.42 sociale huurwoningen. Over dit type woning zijn samenwerkingsafspraken gemaakt tussen gemeente, corporaties en huurders. Op de lange termijn zal het aantal corporatieverkopen verder omlaag gaan. Corporaties streven uiteindelijk naar een dynamisch evenwicht in de sociale huurvoorraad, waarbij de toevoeging door nieuwbouw ruwweg gelijk is aan de afname door verkoop, liberalisatie en sloop. Deze beleidswijziging is duidelijk zichtbaar in de recente verkopen. In de eerste helft van 216 werden in Amsterdam 838 corporatie woningen verkocht, tegen corporatiewoningen in de eerste helft van 215. Dat is een daling van 27%. Amsterdam groeit snel en telt op 1 januari 216 alweer inwoners. De stad heeft veel nieuwe woningen nodig. Er is de afgelopen jaren dan ook flink gebouwd: in 215 zijn woningen in aanbouw genomen. Ondanks die recordproductie is de druk op de woningmarkt verder toegenomen. Dit is terug te zien in de stijging van de WOZ-woningwaarde in Amsterdam met gemiddeld 16,7% in 215. Om ervoor te zorgen dat de stad ook in de toekomst voor alle Amsterdammers toegankelijk blijft, werkt de gemeente er hard aan om ook in de komende jaren een hoge woningproductie mogelijk te maken. De druk is hoog in alle woningmarktsegmenten en het diverse nieuwbouwaanbod sluit daarop aan. De consument kan kiezen uit koop- en markthuurwoningen, in verschillende prijssegmenten en in verschillende delen van de stad. Er zitten nog flinke verschillen in de WOZ-waarde per buurt. Dat geldt ook voor de mate waarin de WOZ-waarde stijgt. In Oost bedraagt die stijging meer dan 2% in 215, terwijl Zuidoost een stijging heeft van gemiddeld 7%. Ook voor de Amsterdamse nieuwbouw geldt dat vooral buiten de ring betaalbare woningen te vinden zijn. Met name gezinnen met een middeninkomen kunnen in Zuidoost, Noord en Nieuw-West nog een mooie nieuwe gezinswoning vinden. Sven Heinen, voorzitter Makelaarsvereniging Amsterdam Jan Geert Bakker, directeur Belastingen, gemeente Amsterdam Pierre van Rossum, directeur Grond en Ontwikkeling, gemeente Amsterdam Egbert de Vries, directeur Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

4 INHOUD DE AMSTERDAMSE WONINGVOORRAAD ONTWIKKELINGEN IN DE STADSDELEN 8 38 PRIJS- EN WAARDEONTWIKKELING VERKOOP DOOR WONINGCORPORATIES MARKTONTWIKKELING KOOPWONINGEN CONCLUSIE NIEUWBOUW IN DE MARKTSECTOR RAPPORTAGE PER STADSDEEL 28 6

5 DE AMSTERDAMSE WONINGVOORRAAD 8 Heerlijk buiten wonen, s morgens de vogeltjes horen fluiten en koeien zien grazen. Vlakbij winkels, ringweg en metro. Wat wil je nog meer? Laurien & Ivy Zuidoost

6 De Amsterdamse woningvoorraad DE AMSTERDAMSE WONINGVOORRAAD 11 Het aantal woningen in Amsterdam is in 215 fors toegenomen van ongeveer 413. op 1 januari 215 tot ongeveer woningen op 1 januari 216 (op basis van de definitie in de wet WOZ). Deze toename is ruim meer dan de gemiddelde nieuwbouwproductie per jaar, en meer dan drie keer zoveel als Woningvoorraad in twee cijfers De Amsterdamse woningvoorraad volgens de wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) verschilt van het aantal Amsterdamse woningen volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). De BAG is de grondslag voor de statistieken over de woningvoorraad die Onderzoek, Informatie en Statistiek van de gemeente Amsterdam publiceert en het Centraal Bureau voor de Statistiek. Op basis van de wet WOZ bedraagt het Amsterdamse woningareaal ongeveer woningen. Belastingen Amsterdam registreert objecten volgens het voorschrift in artikel 16 van de WOZ. Voor de wet is het feitelijke gebruik bepalend of een object als woning of als niet-woning moet worden aangemerkt. Voor de woningvoorraad volgens het Vastgoedregister Amsterdam is de BAG bepalend. Dat levert definitieverschillen op: vandaar dat het woningareaal volgens de WOZ iets kleiner is dan de officiële woningvoorraad volgens de BAG, die woningen bedraagt. De belangrijkste verschillen tussen beide definities zijn: Veel objecten die volgens de definities voor de BAG een woonbestemming hebben, hebben volgens de definities voor de wet WOZ een bedrijfsbestemming. Naast gemengde panden geldt dit ook voor objecten die legaal als woning gebruikt worden, maar waarvan de aard bedrijfsmatig is, zoals een bewoonde winkel. de woningtoename in 211 en 212. De gemeente Amsterdam heeft zich tot doel gesteld voor 225 de bouw van 5. woningen te realiseren. Voor de komende jaren wordt daarmee een soortgelijke toename van het aantal woningen verwacht als in 215, mogelijk iets lager. Eigen woningbezit Het percentage eigen woningbezit in het woningareaal voor de wet WOZ bedraagt per 1 januari 216 ongeveer 28%. Onderzoek, Informatie en Statistiek telt per 1 januari 216 3% eigen woningen. Belastingen Amsterdam merkt een WOZ-object aan als eigen woning wanneer in de administratie van de gemeente Amsterdam dezelfde persoon als eigenaar en gebruiker staat geregistreerd. Het kan echter voorkomen dat van een echtpaar met een koopwoning de ene partner als eigenaar en de andere partner als gebruiker staat geregistreerd. In dat geval wordt de woning niet in het eigenwoningbezit meegeteld. Andere categorieën die niet worden meegeteld bij het eigenwoningbezit zijn: Woningen die eigendom zijn van een onderneming, stichting of vereniging die op naam van de bewoner staat; Woningen in een niet-gesplitst pand die in het bezit zijn van meerdere eigenaren, die gezamenlijk de hypotheek betalen. In het woningareaal volgens de WOZ wordt dus een aantal woningen niet als eigenwoningbezit geteld die dat volgens de interpretatie van de bewoners zelf wel zouden zijn. 1 Woningvoorraad per stadsdeel en aandeel eigen woningbezit Centrum % Nieuw-West % Noord % Oost % West % Zuid % Zuidoost % Amsterdam % 2 Stapelwoningen naar type per 1 januari 216 Benedenwoning 19de-eeuwse gordel,6% Bovenwoning 19de-eeuwse gordel 4,6% Pakhuis appartement,6% Herenhuis appartement 1% Galerijflat 8,1% Karakteristiek historische bovenwoning 2,3% Maisonnette,5% Karakteristiek historische benedenwoning,4% Bejaardenwoning (gestapeld) 2,2% Appartement (flatwoning) 1,4% Studenteneenheid (portocabin/container) 1% Studentenwoning (gestapeld) 2% Corridorflat 9,8% Bovenwoning (flatwoning) 35,7% Portiekflat 16,7% 216 Flat (algemeen/gemengd) 3,6% Penthouse,3% Benedenwoning (flatwoning) 9% Aandeel eigen woningbezit 216 Voor de WOZ gelden twee of meer bij elkaar horende onzelfstandige eenheden als één WOZ-object van het type woning. Wooneenheden (onzelfstandige woningen) zoals studentenflats werden voorheen niet meegeteld in de woningvoorraad volgens de BAG. In de BAG worden ze nu samen als één verblijfsobject gezien, behalve wanneer de eenheden een eigen adres hebben. Met een eigen adres worden alle eenheden als afzonderlijk verblijfsobject gezien en tellen daarmee afzonderlijk mee in de woningvoorraad. Voor de WOZ tellen ook bewoonde ruimten mee die nog geen officieel adres hebben. De BAG kan deze ruimtes pas identificeren als het adres door het stadsdeel is opgevoerd. 3 naar type per 1 januari 216 Tussenwoning, repeterend 65% Kwadrantwoning,8% Drive-in woning 2,9% Hoekwoning, repeterend 2,5% Eindwoning, repeterend 12,4% Geschakelde woning,3% Studentenwoning (niet-gestapeld),4% Bejaardenwoning (niet-gestapeld) 1,6% Grachtenpand 1,9% Vrijstaande woning, niet-repeterend 3% Vrijstaande bungalow,7% Tussenwoning, niet-repeterend 3,2% Herenhuis,3% Waterwoning,2% Bijzondere architectonische woning,1% Dijkwoning, repeterend,6% Twee-onder-een-kap 4,2%

7 PRIJS- EN WAARDEONTWIKKELING 12 Mijn vrouw en ik kenden deze buurt al, dus toen dit huis te koop stond, was onze keuze snel gemaakt. Dit wordt de kamer van onze dochter. Ali Nieuw-West

8 Prijs- en waardeontwikkeling PRIJS- EN WAARDEONTWIKKELING 15 Was de gemiddelde waardestijging van het WOZ-areaal tussen 1 januari 214 en 1 januari 215 nog 8,9%, een jaar later (1 januari 215 tot 1 januari 216) bedraagt de gemiddelde stijging van de WOZ-waarde van Amsterdamse woningen 16,7%. In 215 ging de WOZ-waarde in ieder stadsdeel en in iedere buurtcombinatie in Amsterdam omhoog. Stadsdeel Oost is koploper in die waardestijging, met een gemiddelde stijging van meer dan 2% (tussen 1 januari 215 en 1 januari 216). In Zuid en West stijgt de WOZ-waarde gemiddeld met respectievelijk 19% en 18%, in Centrum met 17%, in Noord met 13%, in Nieuw-West met 1% en in Zuidoost met 7%. De vijf buurtcombinaties die het hardst stijgen in WOZ-waarde, liggen alle vijf in Oost. Van die vijf buurtcombinaties vormen de nummer één en twee samen de Indische Buurt. Bijna driekwart van de verkochte woningen in de Indische Buurt in 215 is boven de vraagprijs verkocht. Van de vijf buurtcombinaties met de laagste waardestijging liggen er drie in Zuidoost. Hoewel ook hier de WOZ- waarde in de plus staat, gaat het om een lichtere stijging tussen de 4% en 6%. Samenstellingseffecten Hoe komt het dat de WOZ-waarde-index en de MVAindex zich verschillend ontwikkelen (net als de gemiddelde koopprijzen van drie in Amsterdam veel verkochte woningtypen, berekend door Onderzoek, Informatie en Statistiek)? Dat heeft te maken met de manier waarop die waarden zijn samengesteld: het zogenaamde samenstellingseffect. De WOZ-waarde-index is gebaseerd op alle woningen in Amsterdam, de totale woningvoorraad. De MVA-index is gebaseerd op de transacties van de koopwoningen. In dit geval is er een dubbel samenstellingseffect. Ten eerste omdat de voorraad koopwoningen verschilt van de totale woningvoorraad, ten tweede omdat niet alle koopwoningen jaarlijks worden verkocht. Door de verschillende samenstelling van de transacties weerspiegelt de prijsontwikkeling volgens de MVA dus niet de waardeontwikkeling van een individuele woning in de woningvoorraad. 5 Ontwikkeling WOZ-waarde van bestaande woningen per buurtcombinatie tussen 1 januari 215 en 1 januari 216 Onvoldoende waarnemingen Stijging lager dan 11,7% Stijging tussen 11,7% en 14,4% Stijging tussen 14,4% en 17,5% 4 Mediane WOZ-waarde en mediane transactieprijs in 215* Type woningen Aantal woningen verkocht in 215 Mediane transactieprijs 215 Aantal woningen Mediane WOZ-waarde prijspeil Appartementen, bouwjaar < Mediane WOZ-waarde corporatiewoningen prijspeil Stijging tussen 17,5% en 21,1% Stijging hoger dan 21,1% Burgwallen Oude Zijde A De Kolenkit Burgwallen Nieuwe Zijde A1 Geuzenbuurt Grachtengordel West A2 Van Galenbuurt Grachtengordel Zuid A3 Hoofdweg e.o. E39 E4 E41 E42 Schinkelbuurt Willemspark Museumkwartier Stadionbuurt K45 K46 K47 K48 Volewijck IJplein/Vogelbuurt Tuindorp Nieuwendam Tuindorp Buiksloot N6 N61 N62 N63 Appartementen, bouwjaar Appartementen, bouwjaar Nieuwmarkt/Lastage Haarlemmerbuurt Jordaan A4 A5 A6 Westindische Buurt Chassébuurt Bedrijventerrein Sloterdijk E43 E75 F11 Apollobuurt Scheldebuurt IJselbuurt K49 K52 K53 Nieuwendammerdijk/ Buiksloterdijk Tuindorp Oostzaan N64 N65 Appartementen, bouwjaar > De Weteringschans Weesperbuurt/Plantage Oostelijke Eilanden/Kadijken Westelijk Havengebied Houthavens A7 A8 A9 B1 E12 Slotermeer Noordoost Slotermeer Zuidwest Geuzenveld Eendracht Lutkemeer/Ookmeer F76 F77 F78 F79 F8 Rijnbuurt Prinses Irenebuurt e.o. Buitenveldert West Buitenveldert Oost Weesperzijde K54 K59 K9 K91 M27 Oostzanerwerf Kadoelen Waterlandpleinbuurt Buikslotermeer Banne Buiksloot N66 N67 N68 N69 N7 Spaarndammer- en Osdorp Oost F81 Oosterparkbuurt M28 Noordelijke IJ-oevers Oost N71 Zeeheldenbuurt E13 Osdorp Midden F82 Dapperbuurt M29 Noordelijke IJ-oevers West N72 Staatsliedenbuurt E14 De Punt F83 Transvaalbuurt M3 Waterland N73 * Het prijspeil is gebaseerd op de waardeontwikkeling in het belastingjaar 215 Centrale Markt E15 Middelveldsche Akerpolder F84 Indische Buurt West M31 Elzenhagen N74 Frederik Hendrikbuurt E16 Slotervaart Noord F85 Indische Buurt Oost M32 Amstel III/Bullewijk T92 Da Costabuurt E17 Overtoomse Veld F86 Oostelijk Havengebied M33 Bijlmer Centrum (D,F,H) T93 Kinkerbuurt E18 Westlandgracht F87 Zeeburgereiland/Nieuwe Diep M34 Bijlmer Oost (E,G,K) T94 Van Lennepbuurt E19 Sloter-/Riekerpolder F88 IJburg West M35 Nellestein T95 Helmersbuurt E2 Slotervaart Zuid F89 IJburg Oost M5 Holendrecht/Reigersbos T96 Overtoomse Sluis E21 Zuidas K23 IJburg Zuid M51 Gein T97 Vondelbuurt E22 Oude Pijp K24 Frankendael M55 Driemond T98 Sloterdijk E36 Nieuwe Pijp K25 Middenmeer M56 Landlust E37 Zuid Pijp K26 Betondorp M57 Erasmuspark E38 Hoofddorppleinbuurt K44 Omval/Overamstel M58

9 PRIJS- EN WAARDEONTWIKKELING 17 6 Ontwikkeling prijsindex per m 2 GBO 6 Ontwikkeling prijsindex per m 2 GBO (vervolg) Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 199 Vrijstaand 1 Twee-onder-een-kap Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 199 Vrijstaand 1 Twee-onder-een-kap 4de kwartaal ste kwartaal de kwartaal de kwartaal de kwartaal ste kwartaal de kwartaal de kwartaal de kwartaal ste kwartaal de kwartaal de kwartaal de kwartaal ste kwartaal de kwartaal de kwartaal de kwartaal ste kwartaal de kwartaal de kwartaal de kwartaal ste kwartaal de kwartaal ste kwartaal de kwartaal de kwartaal de kwartaal ste kwartaal de kwartaal de kwartaal de kwartaal ste kwartaal de kwartaal de kwartaal de kwartaal ste kwartaal de kwartaal de kwartaal de kwartaal ste kwartaal de kwartaal de kwartaal de kwartaal ste kwartaal de kwartaal de kwartaal de kwartaal de kwartaal

10 DE WONINGVOORRAAD 19 MARKTONTWIKKELING KOOPWONINGEN 18 Wij zijn in deze buurt geboren en getogen. Logisch dat we hier ons huis gekocht hebben. En onze kleintjes kunnen lekker in de tuin spelen. Daphne & Michel Noord

11 Marktontwikkeling koopwoningen MARKTONTWIKKELING KOOPWONINGEN 21 IN DROOGKOKENDE WONINGMARKT HEEFT DE VERKOPER BIJNA MONOPOLIEPOSITIE De verkoopquote heeft een nieuw hoogtepunt bereikt. In het derde kwartaal van 216 is 52% van de woningen die te koop stond, verkocht. Sinds het vierde kwartaal van 215 is de verkoopquote hoger dan de in het derde kwartaal van 27 gemeten 46%. De dynamiek van toen is nu heftiger en houdt langer aan. Hetzelfde patroon zien we bij de verkoopquote van de woningen Nieuw in aanbod (in de loop van het derde kwartaal te koop gezet en meteen in het derde kwartaal verkocht). Ook dit cijfer ligt ruim een jaar boven de piek van het derde kwartaal van 27. In het derde kwartaal van 216 is dit cijfer 53%, in het derde kwartaal van 27 was het 46%. Ook het oude aanbod woningen die bij het begin van het kwartaal al te koop stonden gaat sneller dan ooit van de hand: 49% in het derde kwartaal van 216. Daarnaast zien we een sterk toegenomen instroomquote: het aantal woningen dat in de loop van het kwartaal te koop komt als percentage van wat al te koop stond bij het begin van het kwartaal. In het derde kwartaal van 215 was dit cijfer gelijk aan 82%, in het derde kwartaal van 216 zelfs 133%. Het gaat hierbij om respectievelijk en te koop komende woningen. Gemeten in aantallen daalt de instroom. De sterke stijging in procenten van het aanbod wordt veroorzaakt door de forse daling van het aanbod. NA HALVERING STABILISEERT AANBOD IN 216 Het totale aanbod, dat tussen 1 januari 214 en 1 januari 215 al 34% daalde van tot woningen, is nog verder teruggelopen (met 48%) tot woningen. Het niveau van 1 januari 28 met woningen is daarmee nog niet bereikt. Dankzij de hoge instroom lijkt het aanbod zich in de loop van 216 te stabiliseren rond de 1.9 woningen. Op 1 maart 216 was het totale aanbod 1.85 woningen, op 1 juni en op 1 september woningen. IETS MINDER VERKOPEN, MAAR NOG STEEDS VEEL De sterke dynamiek uit zich ook dit jaar in een groot aantal verkopen. In de eerste drie kwartalen van 216 zijn al 6.49 huizen verkocht (56 woningen minder dan in de eerste drie kwartalen van 215). Normaal gesproken kan men op basis van die eerste drie kwartalen een veilige uitspraak doen over het aantal verkochte woningen in het hele jaar. Voor 216 zou de verwachting dan zijn dat een kleine 1. woningen zal worden verkocht, ongeveer even veel als in 215. Een en ander hangt natuurlijk sterk af van de hoeveelheid aangeboden woningen. Als de instroom de snelheid waarmee verkocht wordt, kan bijhouden, halen we inderdaad die 1. verkopen. Is dat niet het geval, dan zal de voorraad te koop staande woningen snel afnemen en dat remt vervolgens het aantal verkopen af. 7 Percentage verkopen boven de vraagprijs 7% 6% 55% 5% 45% 4% 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % VERKOOPPRIJZEN BOVEN VRAAGPRIJS BIJ VERDERE AFNAME GEMIDDELDE LOOPTIJD Binnen bovenstaand plaatje past ook de verdere afname van de gemiddelde looptijd. In de eerste drie kwartalen van 216 duurde het gemiddeld 25 dagen om een woning te verkopen. Zo snel is het nog niet eerder gegaan. In 215 duurde het 34 dagen, in 27 en 28 (voor de crisis) toch nog 37 dagen. Daarbij is het zo dat bijna 6% van de kopers meer dan de vraagprijs betaalt. De verkoopprijzen liggen dan ook 1,4% hoger dan de vraagprijzen. Dit is voor de stad als geheel nog niet eerder vertoond. VERKOPERSMONOPOLIE Als gevolg van bovenstaande ontwikkelingen stijgt de vierkante meterprijs in de eerste drie kwartalen van 216 met maar liefst 13,2%, na in 214 al 8,7% te zijn gestegen en in 215 nog eens 7,3%. Kijkend naar de diverse indicatoren, dan zien we een hectische koopwoningmarkt die steeds meer afstevent op een extreme verkopersmarkt. De verkoper heeft daarbij bijna een monopoliepositie bereikt. binnen de ring buiten de ring Amsterdam Nederland

12 MARKTONTWIKKELING KOOPWONINGEN 23 8 Verkoopquote alle woningen Amsterdam 9 Instroomquote alle woningen Amsterdam 5% 2% 18% 4% 16% 14% 3% 12% 1% 2% 8% 6% 1% 4% 2% % % Was al in aanbod Nieuw in aanbod Amsterdam totaal Nederland totaal Amsterdam totaal Nederland totaal 1 Amsterdam, binnen de ring 11 Amsterdam, buiten de ring 65% % 75. 6% 7. 6% 7. 55% % 65. 5% 6. 5% 6. 45% % 55. 4% 5. 4% 5. 35% % 45. 3% 4. 3% 4. 25% % 35. 2% 3. 2% 3. 15% % 25. 1% 2. 1% 2. 5% 15. 5% 15. % 1. % percentage verkopen boven de vraagprijs vraagprijs (rekenkundig gemiddelde) koopprijs (rekenkundig gemiddelde) percentage verkopen boven de vraagprijs vraagprijs (rekenkundig gemiddelde) koopprijs (rekenkundig gemiddelde)

13 MARKTONTWIKKELING KOOPWONINGEN 25 APPARTEMENTEN, BOUWJAAR VÓÓR 1945 Licht afgenomen looptijd, verkoopprijzen zijn fors hoger dan vraagprijzen, heel veel minder aanbod, veel minder verkopen en een sterke prijsstijging in 216. Met verkopen in de eerste drie kwartalen van 216 domineert dit woningtype de markt in Amsterdam. Het aantal verkopen is vergeleken met de eerste drie kwartalen van 215 (3.6 verkopen) met 12% gedaald. Het aantal te koop staande woningen is gedaald tot 574 woningen. Dit is het laagste cijfer dat we de afgelopen twaalf jaar rapporteerden. Alleen het cijfer van 28 komt in de buurt. In de eerste drie kwartalen van 216 stijgt de prijs per vierkante meter sterk voor appartementen van vóór 1945, namelijk met 1,9%. In 214 steeg de prijs per vierkante meter ook al 14,4%. Gemiddeld werd dit type woning na 25 dagen te koop te hebben gestaan, tegen de vraagprijs verkocht. Nu is dat al na gemiddeld 22 dagen en 2,6% boven de vraagprijs. APPARTEMENTEN, BOUWJAAR Sterk afgenomen looptijd, verkoopprijzen zijn fors hoger dan vraagprijzen, heel veel minder aanbod, een gelijk aantal verkopen en een zeer sterke prijsstijging in 216. In de eerste drie kwartalen van 216 zijn 767 woningen van dit type verkocht. Het aantal verkopen is praktisch hetzelfde als in dezelfde periode vorig jaar (771 verkopen). Het aantal te koop staande woningen daalt ten opzichte van 215 met maar liefst 64% tot een nog niet eerder vertoond aanbod van 169 woningen. In de eerste drie kwartalen van 216 stijgt de prijs per vierkante meter voor dit type appartement zeer sterk: met 16,6%. De looptijd is van 42 dagen in 215 gedaald naar 23 dagen in 216. En werd in 215 nog 1,2% onder de vraagprijs verkocht, in 216 wordt gemiddeld 2,1% boven de vraagprijs verkocht. APPARTEMENTEN, BOUWJAAR Fors afgenomen looptijd, geen verschil tussen vraag- en verkoopprijs, heel veel minder aanbod, minder verkopen en een extreem sterke prijsstijging in 216. Met 72 verkopen in de eerste drie kwartalen van 216 is het aantal verkopen van dit woningtype 6% lager dan in dezelfde periode van 215 (764 verkopen). Het aantal te koop staande woningen is in 216 bijna gehalveerd. De stijging van de prijs per vierkante meter is met 31% extreem. Het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs is van 1,2% in 215 gedaald naar,% in 216. Voor het eerst in twaalf jaar zijn de vraagprijzen gemiddeld genomen gelijk aan de verkoopprijzen. Daarbij is de looptijd afgenomen naar 29 dagen. 12 Aantal in aanbod per 1 januari 13 Mediane vraagprijs per 1 januari (in ) 14 Aantal verkocht 15 Mediane transactieprijzen (in ) Appartement < Appartement Appartement Appartement > Vrijstaand Twee-onder-een-kap Appartement < Appartement Appartement Appartement > Vrijstaand Twee-onder-een-kap Appartement < Appartement Appartement Appartement > Vrijstaand Twee-onder-een-kap Appartement < Appartement Appartement Appartement > Vrijstaand Twee-onder-een-kap * cijfers tot en met het derde kwartaal

14 MARKTONTWIKKELING KOOPWONINGEN 27 APPARTEMENTEN, BOUWJAAR NA 199 Fors afgenomen looptijd, geen verschil tussen vraag- en verkoopprijs, veel minder aanbod, een gelijk aantal verkopen en een lichte prijsstijging in 216. Het aantal verkopen is praktisch gelijk gebleven ten opzichte van 215: 1.69 in de eerste drie kwartalen van 216 tegen 1.7 in dezelfde periode vorig jaar. Wel is het aantal te koop staande woningen ten opzichte van 215 met 45% afgenomen. De prijs per vierkante meter stijgt in de eerste drie kwartalen van 216 heel licht, maar et 1,5%. De vraagprijzen zijn gemiddeld genomen gelijk aan de verkoopprijzen. De woningen hebben met een looptijd van 29 dagen de afgelopen twaalf jaar nog nooit zo kort te koop gestaan. EENGEZINSWONINGEN Fors afgenomen looptijd, zeer sterk afgenomen verschil tussen vraag- en verkoopprijs, heel veel minder aanbod, iets minder verkopen en een zeer sterke prijsstijging in Prijsstijging per m 2 (in %) 17 Looptijden in dagen Appartement < ,6 11,3 14,7 1,3-6,9 4,1-1,2-6,7 -,7 12,5 14,4 1,9 Appartement ,2 5,5 7,6 2, 3,6 4,4-4,8-6,3-1,7 5,5 7,1 16,6 Appartement ,5 -,6 -,5 6,9 2,5 4,5,4-4,1 1,9 5,3-13,1 31, Appartement > 199 9,2 4,5 1,1 2,1-1,2 -,3-2,1-14,1 7, 4,,8 1,5 Vrijstaand 22, 1,5 1,9-1, 6,9-7,9 4, -3,8,4-2,8 12, -4,4 Twee-onder-een-kap 9,7 4, 9,7,1,3 17,2-7,6-11,8 9,1 5, 2,2 17,6 1,1 6,6 7,2,4-1,7 5,5-8,5-7,3 4,9 2,3 4,3 2,2 Appartement < Appartement Appartement Appartement > In de eerste drie kwartalen van 216 zijn 677 eengezinswoningen verkocht, 2% lager dan in dezelfde periode vorig jaar (692). Het aantal te koop staande woningen is teruggelopen van 538 in 215 naar 323 in 216, een afname van 4%. De prijs per vierkante meter stijgt in de eerste drie kwartalen van 216 zeer sterk, met 2,2%. De looptijd in 216 is met 32 dagen fors gedaald ten opzichte van 215 (44 dagen). Het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs liep terug tot,2%. Vrijstaand Twee-onder-een-kap Mediane verschil vraag- en verkoopprijzen (in %) Appartement < ,2 2,1, 1,4 3,8 3,4 3,8 4,5 4,2 2,3, -2,6 TWEE-ONDER-EEN-KAP EN VRIJSTAANDE WONINGEN Met respectievelijk 48 en 45 verkopen in de eerste drie kwartalen van 216, hebben deze beide woningtypen een te verwaarlozen aandeel in de markt. Gezien het geringe aantal transacties zijn er ook geen betrouwbare uitspraken te doen over de ontwikkeling van de markt voor twee- onder-een-kap-woningen en vrijstaande woningen. Appartement ,3 2,9 2, 2,3 3,2 3,1 3,1 3,6 3,6 2,5 1,2-2,1 Appartement ,1 2,6 1,7 1,8 2,3 2, 2,1 3, 3,1 2,4 1,2, Appartement > 199 3,3 2,6 1,8 2,1 4,1 3,7 3,8 4,8 4,5 3,1 1,2, Vrijstaand 5, 4,9 3,6 5, 7,5 7,2 7,1 7,8 9,1 6,1 5, 3,6 Twee-onder-een-kap 5,1 3,8 2,7 3, 5,6 5, 5,8 7,3 5,7 4,2 1,7 1,5 3,6 3, 2,4 2,6 4,4 4,3 4,3 5,5 5, 3,4 2,,2 * cijfers tot en met het derde kwartaal

15 DE WONINGVOORRAAD 29 NIEUWBOUW IN DE MARKTSECTOR 28 Het duurt nog wel even voordat we hier kunnen wonen. Maar we verheugen ons nu al op ons nieuwe huis. Inge & Michael West

16 Nieuwbouw in de marktsector NIEUWBOUW IN DE MARKTSECTOR 31 AANBOD, AFZET EN PRIJSNIVEAU Dit hoofdstuk gaat in op de verkoop van nieuwbouwwoningen in Amsterdam. Ook komt de verhuur van vrijesectorwoningen kort aan bod. Een nieuwe koopwoning wordt meestal verkocht vanaf papier, dus voorafgaand aan de bouw. De verhuur van een vrijesectorwoning vindt plaats bij oplevering. De beschreven ontwikkelingen gaan over het jaar 215, de laatste paragraaf geeft een beeld van de actuele ontwikkelingen. AANBOD In 215 werden in totaal nieuwbouwwoningen in de marktsector aangeboden: koopwoningen en vrije kavels en 1.78 vrijesectorhuurwoningen. Hiermee is het totale aanbod sinds 214 licht toegenomen. Vooral in de stadsdelen Oost, Nieuw-West en West zijn veel nieuwe woningen in de marktsector op de markt gekomen. Het aanbod vrijesector huur concentreerde zich vooral in Nieuw-West en Oost. AFZET Vrijwel alle nieuwe koopwoningen die op de markt kwamen in 215, zijn verkocht. Het gaat om 2.2 koopwoningen. Van de opgeleverde vrijesectorhuurwoningen veronderstellen we dat ze allemaal bij oplevering worden verhuurd. Het ging in 215 om 1.78 huurwoningen. Het afzetpercentage is het aandeel woningen dat is verkocht of verhuurd, ten opzichte van het aanbod. Dit percentage steeg van 88% in 214 naar 93% in Aanbod aangeboden nieuwbouwwoningen in de marktsector inclusief kavels 21 Aanbod en afzet nieuwbouwwoningen in de marktsector (huur en koop) nieuwbouwwoningen in de marktsector voortschrijdend gemiddelde laatste 3 jaar aanbod afzet 2 Samenstelling nieuwbouwaanbod in de marktsector in 215 (huur en koop) Centrum West Nieuw-West Zuid Zuidoost Oost Noord restaanbod koop 214 aanbod marktsector koop aanbod marktsector huur

17 NIEUWBOUW IN DE MARKTSECTOR 33 SAMENSTELLING NIEUWBOUW Dit hoofdstuk gaat in op de verkoop van nieuwbouwwoningen. Vergeleken met voorgaande jaren zijn vooral meer reguliere nieuwe koopwoningen verkocht. In 214 zijn ruim 1.76 reguliere koopwoningen verkocht, in 215 waren dat er De verkoop van koopwoningen is tijdens de crisis op de woningmarkt sterk ingezakt, maar trekt nu ook weer snel aan. 24 Samenstelling vraagprijzen appartementen nieuwbouw en bestaande bouw buiten de ring in 215 naar prijsklasse 22 Samenstelling van de afzet nieuwbouwwoningen in de marktsector nieuwbouw Starterswoningen* Reguliere koopwoningen bestaande bouw Individuele kavel koop Collectieve kavel koop Vrije sector huur (incl. starterswoningen) * Appartementen < 4m 2 en een vraagprijs < 15. % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1% < > 4. BESTAANDE BOUW VS NIEUWBOUW In onderstaande figuren is weergegeven hoe het prijsniveau van nieuwe koopwoningen zich verhoudt tot het aanbod van koopwoningen in de bestaande bouw. Voor de vergelijkbaarheid zijn eengezinswoningen buiten beschouwing gelaten en is onderscheid gemaakt tussen het aanbod binnen en buiten de ring van de A1 (waarbij Noord is ingedeeld bij buiten de ring ). Nieuwe koopwoningen binnen de ring blijken over het algemeen duurder te zijn dan bestaande koopwoningen. Tegelijkertijd zijn binnen de ring in de nieuwbouw ook meer woningen aangeboden met een verkoopprijs tot 15. (fig 23). Ook buiten de ring is het aanbod aan nieuwe koopwoningen in 215 overwegend duurder dan het bestaande aanbod. Maar de nieuwe woningen zijn buiten de ring wel veel goedkoper dan binnen de ring. De meeste woningen bevonden zich in de prijsklasse van 15. tot 25. (52%). Buiten de ring is het dus mogelijk om met een middeninkomen een nieuwe koopwoning te bemachtigen (fig 24). In de figuren hiernaast is gekeken naar de grootte van koopwoningen in de nieuwbouw en bestaande bouw. Binnen de ring is veel aanbod van kleine starterswoningen en koopwoningen van 9 tot 12 vierkante meter (fig 25). Ook buiten de ring zitten opvallend veel kleine startersappartementen in het aanbod. Ruim een derde van de nieuwe koopwoningen was kleiner dan 5 vierkante meter. Daarnaast komen ook buiten de ring relatief veel grote nieuwe koopwoningen op de markt (fig 26). 25 Samenstelling appartementen nieuwbouw en bestaande bouw binnen de ring in 215 naar oppervlakteklasse nieuwbouw bestaande bouw % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1% 23 Samenstelling vraagprijzen appartementen nieuwbouw en bestaande bouw binnen de ring in 215 naar prijsklasse < 5 m m m m 2 > 12 m 2 26 Samenstelling appartementen nieuwbouw en bestaande bouw buiten de ring in 215 naar oppervlakteklasse nieuwbouw nieuwbouw bestaande bouw bestaande bouw % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1% < % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1% > 4. < 5 m m m m 2 > 12 m 2

18 NIEUWBOUW IN DE MARKTSECTOR 35 VERGELIJKING VIERKANTEMETERPRIJZEN De koopprijzen per vierkante meter voor nieuwbouw en bestaande bouw komen in 215 redelijk overeen. In een paar stadsdelen is wel een duidelijk verschil te zien. In Zuidoost bijvoorbeeld zijn de nieuwbouwwoningen duurder door de hogere kwaliteit van de nieuwbouw. De duurdere nieuwbouw in Zuid hangt samen met de locatie van het aanbod, waaronder de Zuidas. In onderstaande tabel zijn alleen de appartementen opgenomen. In 215 was maar liefst 42% van het aanbod nieuwe koopwoningen een eengezinswoning. Dat aanbod bestond uit 742 koopwoningen en 271 kavels die bestemd zijn voor eengezinswoningen. Het nieuwe aanbod van eengezinswoningen concentreerde zich in stadsdeel Oost, gevolgd door Nieuw-West, Noord, Zuidoost en West. De prijsklasse en oppervlakte van de nieuwe eengezinswoningen in deze vijf stadsdelen staan in de twee figuren hiernaast. Kavels waarvan de uiteindelijke prijs van de woning niet bekend is, zijn niet meegenomen. In stadsdelen Zuidoost en Noord was relatief veel aanbod van nieuwe eengezinswoningen in de lagere prijsklassen. Voor stadsdeel Zuidoost is dat niet uitzonderlijk en voor stadsdeel Noord hangt dit samen met het aanbod van een groot aantal kleine seniorenwoningen. De stadsdelen Oost en West kenden juist veel aanbod van eengezinswoningen in de hoogste prijssegmenten. Vooral in stadsdeel West, maar ook in Oost, gaat het om eengezinswoningen met een vraagprijs (ver) boven de 4.. Stadsdeel Noord daarentegen had veel aanbod van eengezinswoningen in de prijsklasse 25. tot 3.. Dit gold ook voor stadsdeel Nieuw-West. 29 Samenstelling vraagprijzen nieuwbouwaanbod eengezinswoningen, 215 Noord Oost Zuidoost Nieuw-West West % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1% > Mediane vraagprijzen nieuwbouw en bestaande bouw per m 2 in 215 stadsdeel bestaand nieuwbouw Centrum West Nieuw-West Zuid Oost Zuidoost Noord 2.75 nb 28 Verdeling aanbod nieuwbouw eengezinswoningen naar stadsdeel, 215 stadsdeel aantal percentage Oost % Nieuw-West % Noord % Zuidoost % West 75 7% overig 14 7% 742 1% 3 Samenstelling oppervlakteverdeling nieuwbouwaanbod eengezinswoningen, 215 Noord Oost Zuidoost Nieuw-West West % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1% < 5 m m m m 2 > 12 m 2

19 NIEUWBOUW IN DE MARKTSECTOR 37 ACTUELE ONTWIKKELINGEN 216 alleen toegankelijk voor huishoudens met een hoog inkomen. Over de eerste helft van 216 zijn al wat voorlopige cijfers Buiten de ring ziet de verdeling er heel anders uit: hier hebben de bekend van nieuwe koopwoningen. Die zijn nog niet compleet, meeste woningen een prijs tussen de 2. en 3.. maar geven wel een eerste indruk. Binnen de ring is het aanbod grotere woningen gegroeid. Kleine Duidelijk is dat de prijzen van nieuwe koopwoningen in een jaar woningen worden weinig gebouwd. Ook buiten de ring is een tijd sterk zijn toegenomen. In de eerste helft van 216 had ruim verschuiving te zien naar grotere woningen. Maar daarnaast 8% van de woningen binnen de ring een verkoopprijs van werden buiten de ring ook veel kleinere woningen (minder dan 4. of meer. Nieuwbouw binnen de ring is daarmee vijftig vierkante meter) verkocht (fig 32). 31 Samenstelling vraagprijzen verkochte nieuwbouwwoningen (voorlopige cijfers 1ste helft 216) binnen en buiten de ring binnen de ring buiten de ring % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1% < > Samenstelling oppervlakte verkochte nieuwbouwwoningen (voorlopige cijfers 1e helft 216) binnen en buiten de ring binnen de ring buiten de ring TOEGANKELIJKHEID VAN DE NIEUWBOUW De woningmarkt staat enorm onder druk, blijkt uit de stijgende prijzen voor vrijesector huur en koop. Alles wat op de markt komt, wordt direct verkocht en verhuurd, ondanks de hoge prijzen. In 215 was het aanbod nieuwe marktwoningen divers: starterskoopwoningen, vrijesectorhuur, reguliere koopwoningen en vrije kavels in verschillende prijssegmenten. Maar de prijzen nemen in Amsterdam snel toe, ook de prijzen van nieuwbouw. Huishoudens met een hoog inkomen kunnen zich de woningen in de hogere prijssegmenten wel veroorloven. Deze inkomensgroep is daardoor goed in staat om hun eigen afwegingen te maken op de stedelijke en regionale woningmarkt. Huishoudens met een middeninkomen komen niet in aanmerking voor sociale huur en hebben een beperkt woonbudget. De woning die deze huishoudens zich kunnen veroorloven, wordt door de snel stijgende woningprijzen steeds kleiner. Voor eenpersoonshuishoudens (55% van alle huishoudens in Amsterdam) hoeft dat geen probleem te zijn. Voor met name meerpersoonshuishoudens die blijvend een middeninkomen zullen hebben, wordt een passende woning in steeds meer populaire delen van de stad onbetaalbaar. Deze groep heeft weinig andere keus dan verder te kijken in andere stadsdelen. Maar ook Amsterdam buiten de ring heeft goede woonmilieus, zo blijkt uit de leefbaarheidsanalyse van het onderzoek Wonen in Amsterdam 215. Wat buurttevredenheid betreft, scoort stadsdeel Nieuw- West een prima 6,7, Noord een 7, en Zuidoost zelfs een 7,2. In deze gebieden worden en zijn door de gemeente en de markt ontwikkelingen in gang gezet die de kwaliteit van die gebieden nog verder verbeteren. Stadsdeel Noord is erg in trek en de gebieden langs het IJ laten flinke prijsstijgingen zien. Toch waren in 215 in Noord, dichtbij de A1, nog nieuwe eengezinswoningen te koop van ruim honderd vierkante meter voor een prijs van rond de twee ton (project NOA). Nieuw-West had in 215 een divers aanbod in het middensegment. Dicht bij de ring waren in dit prijssegment bijvoorbeeld gezinswoningen te koop van rond de 65 vierkante meter (project De Aardetuin). Verder buiten de ring waren ook vijfkamerwoningen van 12 vierkante meter te vinden (project I am living). In Zuidoost zijn de woontevredenheidscijfers al sterk gestegen, maar de woningprijzen nog niet. Ook daar konden huishoudens met een middeninkomen in 215 ruime eengezinswoningen kopen, zoals in het project Emerald, Gooise Kant of Sweety. % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1% < 5 m m m m 2 > 12 m 2

20 DE WONINGVOORRAAD 39 ONTWIKKELINGEN IN DE STADSDELEN 38 We krijgen hier een vakantiegevoel met het strand en het water aan je voeten. Kortom: buiten wonen in Amsterdam. Yanik, William, Helen & Matis Oost

21 Ontwikkelingen in de stadsdelen In de eerste drie kwartalen van 216 is het totaal aantal transacties ten opzichte van de eerste drie kwartalen van 215 met 7,3% gedaald naar In 215 zijn in totaal 1.5 woningen verkocht, 13% meer dan in 214. Als we kijken naar de ontwikkeling van de mediane vierkantemeterprijzen, zien we voor alle woningen een stijging van 13,2%. De verschillen tussen de woningtypen zijn groot. Appartementen met een bouwjaar tussen 1971 en 199 stijgen 31%, maar appartementen met een bouwjaar na 199 stijgen slechts 1,5%. Daar tussenin vinden we eengezinswoningen met een prijsstijging van 2,2%, appartementen met een bouwjaar tussen 1945 en 197 met 16,6% en appartementen van vóór 1945 met 1,9%. In dit hoofdstuk geven we een overzicht van de ontwikkelingen in de verschillende stadsdelen. Het is daarmee een samenvatting van de uitgebreide rapportage per stadsdeel in tabellen, het slot van deze Woon Amsterdam. AANTAL TRANSACTIES PER STADSDEEL Figuur 33 toont het aantal transacties per woningtype per stadsdeel in de eerste drie kwartalen van 216. Figuur 34 laat de verandering zien tussen de eerste drie kwartalen van 215 en de eerste drie kwartalen van 216. Zuid en West zijn in 216 de koplopers bij het totaal aantal transacties ( respectievelijk en 1.348). Zuidoost is met 394 verkopen de hekkensluiter. Voor Amsterdam als geheel is het aantal transacties met 56 verkopen afgenomen ten opzichte van de eerste drie kwartalen van 215. Alleen in de stadsdelen Zuidoost en Nieuw-West is het aantal transacties gestegen, in Zuidoost met 29,6% en in Nieuw-West met 7,7%. In Noord, West en Oost is de daling van het aantal transacties het sterkst met respectievelijk -22,2%, -17,2% en -14,%. In het Centrum en Zuid is de daling het kleinst: -4,2% en -3,4%. ONTWIKKELING VAN DE MEDIANE TRANSACTIEPRIJS Het jaar 216 laat in alle stadsdelen ten opzichte van 215 stijgende transactieprijzen zien. Koploper is Noord met 21,6% en een mediane transactieprijs van Het stadsdeel ligt daarmee nog maar 14.6 onder het niveau van Nieuw-West ( 223.1). In 215 was dat verschil nog Zuidoost kent met 5,9% de kleinste prijsstijging en blijft duidelijk achter bij de andere stadsdelen. Daar bedragen de prijsstijgingen tussen de 11,1% (Nieuw-West) en 18.3% (Oost). Als we kijken naar de periode , dan zien we dat de mediane verkoopprijzen in alle stadsdelen nu het hoogste niveau hebben bereikt. In Zuid, Centrum en Oost varieert het verschil tussen nu en de vorige top tussen de 59.2 en 5.8. In West, Noord en Nieuw-West zijn de verschillen gelijk aan respectievelijk 39., 3.2 en Ook hier zien we dat Zuidoost achterblijft met slechts een verschil van Transacties 1ste t/m 3de kwartaal 216 Appartement, bouwperiode voor 1945 Appartement, bouwperiode Appartement, bouwperiode Appartement, bouwperiode na 199 Centrum West Nieuw-West Zuid Oost Noord Zuidoost Verschil transacties 1ste t/m 3de kwartaal 215 en 1ste t/m 3de kwartaal 216 Appartement, bouwperiode voor 1945 Appartement, bouwperiode Appartement, bouwperiode Appartement, bouwperiode na 199 ONTWIKKELINGEN IN DE STADSDELEN Centrum ,2% West ,2% Nieuw-West ,7% Zuid ,4% Oost ,% Noord ,2% Zuidoost ,6% ,3% in % 41

22 PRIJSONTWIKKELING PER STADSDEEL De prijsstijging per vierkante meter varieert tussen 8,9% (in Oost) en 14,9% (in Noord). De stadsdelen Zuid, West, Nieuw-West, Zuidoost en Centrum blijven daarbinnen, met respectievelijk 13,6%, 12,2%, 11,2%, 1,% en 9,5%. De verschillen in verkoopprijs tussen de stadsdelen blijven erg groot. In het Centrum was de mediane verkoopprijs van een woning in de eerste drie kwartalen van 216, in Zuidoost EENGEZINSWONINGEN De meeste eengezinswoningen zijn verkocht in Nieuw-West (188), de minste woningen in West (9). De verschillen in prijsstijging per vierkante meter zijn groot: 23,3% in Noord tegen 3,9% in Oost. ONTWIKKELINGEN IN DE STADSDELEN 35 Mediane transactieprijs van alle woningen in 215 en de eerste 3 kwartalen In Zuidoost is de vierkantemeterprijs sterker gestegen dan de transactieprijs, zoals figuur 32 laat zien. Er zijn dus verhoudingsgewijs meer kleinere woningen verkocht tegen een hogere prijs per vierkante meter dan vorig jaar. Vooral in Oost en Noord, maar ook in Centrum, West en Zuid zijn meer grotere woningen verkocht. Hier is de stijging van de mediane transactieprijs sterker dan de stijging van de vierkante meterprijs. Omdat er van jaar op jaar verschillende typen woningen worden verkocht met een verschillende oppervlakte, is het beter om de prijsontwikkeling per vierkante meter per type te bekijken APPARTEMENTEN BOUWJAAR VÓÓR Van dit woningtype zijn de stadsdelen West en Zuid, net als in de afgelopen jaren, koploper bij het aantal transacties. Opvallend is wel dat in beide stadsdelen minder vooroorlogse woningen verkocht zijn dan in het voorafgaande jaar. Voor geheel Amsterdam is de mediane vierkantemeterprijs van dit type met 1,9% sterk gestegen. Noord kent met 23,5% de sterkste stijging, Oost met 8,8% de laagste stijging. De prijsstijging in Centrum, Zuid en West varieert tussen de 11, en 12,3%. Centrum West Nieuw-West 215 eerste 3 kwartalen 216 Zuid Oost Noord Zuidoost APPARTEMENTEN BOUWJAAR De meeste woningen van dit type zijn verkocht in de stadsdelen Nieuw-West en Zuid. De mediane transactieprijs per vierkante meter is voor dit type naoorlogse appartementen in 216 met 16,6% zeer sterk gestegen. De stijgingen variëren tussen 2,1% in Zuid en 11,2% in Nieuw-West. APPARTEMENTEN BOUWJAAR Zuidoost heeft ongeveer twee keer zoveel van deze appartementen als de overige stadsdelen. In dit stadsdeel is het aantal transacties toegenomen, net als in Centrum. In de overige stadsdelen is het aantal transacties gedaald of gelijk gebleven. De prijs per vierkante meter is in Nieuw-West met 28,7% extreem sterk. Ook in de overige stadsdelen zien we forse prijsstijgingen: van 7,9% in Oost en 8,% in Noord tot zeer sterke prijsstijgingen als 14,5% in West en 17,4% in Zuid. APPARTEMENTEN BOUWJAAR NA 199 Ruim de helft van het totaal aantal transacties vond plaats in stadsdeel Nieuw-West en Oost. De stijging van de vierkantemeterprijs varieert sterk per stadsdeel, met 2,% in Zuid en,6% in Centrum. 36 Ontwikkeling mediane transactieprijs eerste 3 kwartalen 216 per m 2 Appartement, bouwperiode voor 1945 Appartement, bouwperiode Appartement, bouwperiode Appartementen, bouwjaar na 199 Centrum 11, - 1,3,6 15,4 9,5 West 12,3 18,6 14,5 7,9-12,2 Nieuw-West - 11,2 28,7 8,6 12,3 11,2 Zuid 12, 2,1 17,4 2, 7, 13,6 Oost 8,8 14,3 7,9 1,3 3,9 8,9 Noord 23,5 13,7 8, 5,4 23,3 14,9 Zuidoost - - 1,1 13,7 9,4 1, 1,9 16,6 31, 1,5 2,2

23 37 Aanbod en verkopen per stadsdeel eerste 3 kwartalen 215 en eerste 3 kwartalen Mediane verkoopprijs per stadsdeel per jaar (25-216) ONTWIKKELINGEN IN DE STADSDELEN 45 3% 5. 2% 1% 4. % -1% 3. -2% -3% -4% 2. -5% -6% 1. -7% Centrum West Nieuw-West Zuid Oost Noord Zuidoost Ontwikkeling verkopen Ontwikkeling aanbod Centrum Zuid West Noord Oost Nieuw-West Zuidoost 38 Ontwikkeling mediane verkoopprijs en prijs per m 2 4 Aantal transacties per stadsdeel per jaar (25-216) 25% % % % % % Centrum West Nieuw-West Ontwikkeling mediane verkoopprijs 215 1ste-3de kwartaal 216 Zuid Oost Noord Zuidoost Ontwikkeling mediane verkoopprijs per m ste-3de kwartaal Centrum Zuid West Noord 216 Oost Nieuw-West Zuidoost

24 DE WONINGVOORRAAD 47 VERKOOP DOOR WONINGCORPORATIES 46 Een rustige buurt met veel groen. Alle winkels die je nodig hebt, zijn in de buurt. Ook erg fijn zijn de vele terrasjes. Karin West

25 Verkoop door woningcorporaties VERKOOP DOOR WONINGCORPORATIES Aantal verkopen van corporatiewoningen* aan particulieren VANAF 1998 BIJNA 27. CORPORATIEWONINGEN VERKOCHT Afspraken over verkoop van sociale huurwoningen 3. Vanaf 1998 tot en met de eerste helft van 216 hebben de woningcorporaties bijna 27. bestaande woningen verkocht Sinds 1998 verkopen woningcorporaties sociale huurwoningen in Amsterdam op basis van afspraken met de 2.5 aan particulieren. De verkoop van sociale huurwoningen voegt gemeente. Op 1 juli 211 werd het (hernieuwde) Convenant een relatief goedkoop koopsegment toe aan de woningmarkt. Dat biedt mensen met een (laag) middeninkomen meer moge- Verkoop gesloten. Het convenant bevat afspraken tussen de gemeente Amsterdam, de Amsterdamse Federatie van 2. lijkheden om een wooncarrière te maken. Verkoop draagt ook Woningcorporaties, de Huurdersvereniging Amsterdam en bij aan de differentiatie van wijken en buurten en menging van sociale huur en koop. Dat gebeurt vooral in buurten met de Amsterdamse stadsdelen. 1.5 een hoog aandeel sociale huurwoningen. Corporaties zetten In juni 215 hebben deze partijen nieuwe Samenwerkings- de opbrengsten van de verkoop in voor bijvoorbeeld stedelijke vernieuwing, renovatie op hoog niveau en de bouw van nieuwe afspraken gemaakt voor juli 215 tot en met december 219. Zo is het de bedoeling op termijn te komen tot een 1. sociale huurwoningen. dynamisch evenwicht in de sociale huursector: het aantal Het aantal verkopen kwam na 1998 langzaam op gang. Hier- toevoegingen door nieuwbouw en transformatie is dan minstens gelijk aan het aantal onttrekkingen aan de sociale 5 voor waren verschillende redenen. Er moest bijvoorbeeld een sector door verkoop, liberalisatie of sloop. Gemiddeld kun- voorraad van juridisch gesplitste appartementen worden opgebouwd en daar ging enige tijd overheen. Ook moesten corporaties binnen hun eigen organisatie een verkoopafdeling opzetten. nen over deze periode per jaar 2. sociale huurwoningen worden verkocht, is de afspraak. Het Convenant Splitsen en Verkoop Sociale Huurwoningen is in overeenstemming ge prognose Tot slot zaten er in het verkoopconvenant met de gemeente wat praktische onhandigheden die vertragend werkten. Na het bracht met deze nieuwe samenwerkingsafspraken. Daaruit is de Uitvoeringsovereenkomst Verkoop Sociale Huurwonin- Bron: : Grond en Ontwikkeling, Amsterdam (op datum levering); : Corporaties, 216 schatting oplossen van deze punten nam de verkoop van sociale huurwoningen toe van 279 in 1998 naar 2.42 in 25. Vanaf 25 zagen gen voortgekomen. De afspraken gaan over de verkoop van sociale huurwoningen, terwijl de cijfers in dit rapport over 42 Verkoop corporatiewoningen* aan particulieren per stadsdeel, we een daling naar in 21. De daling van het aantal transacties van corporatiewoningen zette al voor de crisis in, deels doordat er minder woningen werden verkocht aan zittende huurders. In de eerste jaren na de eeuwwisseling werden nog wel veel woningen verkocht aan zittende huurders. De jaren daarna nam dat aandeel af en werd meer verkocht bij mutatie. Sinds 213 is dat aandeel verder afgenomen naar zo n 8% in de eerste helft van 216. Vanaf 21 nam het aantal verkopen weer toe van corporatiewoningen naar in 214. Deze stijging markeerde het herstel op de Amsterdamse woningmarkt. De lage hypotheekrente speelt daarin natuurlijk ook een rol. alle verkochte corporatiewoningen gaan (inclusief vrijesectorhuur). De beleidswijziging is duidelijk af te lezen aan de recente ontwikkeling van het aantal verkopen. In de eerste helft van 216 werden in Amsterdam 838 corporatiewoningen verkocht tegen corporatiewoningen in de eerste helft van 215. Dat is een daling van 27%. We verwachten daardoor in 216 lager uit te komen dan in 215. Centrum West Nieuw-West Zuid Oost Noord Zuidoost Tussen 214 en 215 daalde het aantal corporatieverkopen naar 2.337, waarvan 2.42 sociale huurwoningen. Alleen deze laatste woningen tellen mee bij de samenwerkingsafspraken met de gemeente en huurders. De daling is het resultaat van een beleidswijziging bij de woningcorporaties in Amsterdam. De corporaties hebben namelijk het aantal verkopen teruggebracht. Op de lange termijn zal het aantal corporatieverkopen verder omlaag gaan. Corporaties streven uiteindelijk naar een dynamisch evenwicht in de sociale huurvoorraad, waarbij de toevoeging van woningen door nieuwbouw aan de ene kant ruwweg gelijk is aan de afname door verkoop, liberalisatie en eerste helft sloop aan de andere kant * Vrije sector huurwoningen zijn wel meegenomen in de tabellen, maar tellen niet mee met het Convenant Verkoop Bron: : OGA (op datum levering), : corporaties

26 VERKOOP DOOR WONINGCORPORATIES 51 IN 215 STERKE DALING VERKOOP BINNEN DE RING (A1), STIJGING BUITEN DE RING Gezien over de hele periode vanaf 1998, gebeurde 47% van de verkooptransacties in de stadsdelen Noord, Nieuw-West en Zuidoost, terwijl 53% van de verkopen plaatsvond in Centrum, Zuid, West en Oost. Vanaf 21 verkopen de corporaties relatief meer woningen in de laatstgenoemde stadsdelen, terwijl in de periode rond 2 juist meer werd verkocht in Noord en Zuidoost. Wel zien we in 215 een sterkere daling van het aantal verkopen binnen de ring dan daarbuiten. Sommige corporaties hebben het aantal verkopen in buurten met weinig corporatiebezit bewust teruggeschroefd. Dat de daling van het aantal corporatieverkopen het gevolg is van de beleidswijziging bij de corporaties, blijkt uit het feit dat het totaal aantal verkochte woningen binnen de ring(a1) in 215 wel is toegenomen. STERKERE DALING CORPORATIEVERKOPEN IN ZUID EN WEST TUSSEN 214 EN 216 De daling van het aantal corporatieverkopen tussen de eerste helft van 214 en de eerste helft van 216 is het sterkst in de stadsdelen West (van 275 naar 134) en Zuid (van 221 naar 143). In de stadsdelen Oost, Nieuw-West, Zuidoost en Centrum is het aantal verkopen op peil gebleven. Bij dat laatste stadsdeel gaat het overigens in 216 gedeeltelijk om de verkoop van woningen in het kader van de renovatie van de Czaar Peterbuurt. De meer dan 1 jaar oude woonblokken zijn door Eigen Haard ingrijpend gerenoveerd en aangepast aan de eisen van deze tijd, met extra aandacht voor duurzaamheid. In deze buurt met veel sociale huurwoningen ontstaat daardoor meer menging van sociale huur, koop en vrije sectorhuur. 43 Verkoop corporatiewoningen per stadsdeel ( ) 44 Verkoop corporatiewoningen binnen en buiten de ring ( ) Centrum Zuid Oost West Nieuw-West Noord Zuidoost Binnen de ring (Centrum, Zuid, Oost en West) Buiten de ring (Nieuw-West, Noord en Zuidoost) Bron: : OGA (op datum levering), corporaties

27 VERGELIJKING MET MVA-CIJFERS De corporaties hebben in woningen verkocht, terwijl de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) in totaal voor Amsterdam op 1.5 transacties komt. Deze vergelijking gaat niet helemaal op, omdat niet alle corporatiewoningen worden verkocht via MVA-makelaars. Het Kadaster komt in 215 in totaal op verkopen in de gemeente Amsterdam tegen zo n 9.4 in 214. Het aandeel corporatieverkopen als percentage van het totaal ligt daarmee in 215 op 19%, terwijl dat in 214 nog 28% was. Bij een stijgend aantal verkooptransacties op de markt zijn de corporaties dus in 215 minder gaan verkopen. Uit eerdere analyses blijkt dat corporaties in vergelijking met het gemiddelde van de MVA-cijfers relatief veel woningen van na 1945 verkopen. Dat is op zich niet zo verwonderlijk, omdat een groot deel van het corporatiebezit is gebouwd in de naoorlogse periode. Vooral de bouwjaarklasse tussen 1971 en 199 is bij de corporatieverkopen sterk oververtegenwoordigd ten opzichte van de MVA. In stadsdelen als Noord en Zuidoost hebben de corporaties een substantieel deel van de verkoopmarkt van bestaande woningen in handen. VERKOOP DOOR WONINGCORPORATIES 46 Corporatieverkopen 216 naar prijsklasse in procenten per stadsdeel (gerangschikt naar % < 2.) Zuid Oost Centrum 53 West 45 Aantal corporatieverkopen per stadsdeel in de eerste helft van 214 en 215 en 216 gerangschikt op aantal transacties in de eerste helft van Noord Nieuw-West Zuidoost < > West Noord Zuid Oost Nieuw-West Zuidoost Zuid-Oost Centrum m 1ste helft 214 1ste helft 215 1ste helft Mediane verkoopprijs corporatiewoningen per stadsdeel ste helft 211 1ste helft 212 1ste helft 213 1ste helft 214 1ste helft 215 1ste helft 216 verschil 1ste helft 215 1ste helft 216 Centrum ,3% West ,2% Nieuw-West ,4% Zuid ,5% in % PRIJSONTWIKKELING Tussen de eerste helft van 215 en de eerste helft van 216 is de mediane verkoopprijs van corporatiewoningen gestegen van 174. naar 215., een stijging van bijna 25%. Nog niet eerder in de geschiedenis van de verkoop van corporatiewoningen hebben de prijzen in één jaar zo n sterke stijging doorgemaakt. Bij de analyse van de prijsontwikkeling moeten we wel rekening houden met het feit dat corporatieverkopen worden geregistreerd op het moment van levering bij de notaris. In de praktijk is de daadwerkelijke verkoop vaak een aantal maanden eerder. Bovendien zijn de cijfers van het derde kwartaal 216 nog niet meegenomen in deze cijfers. De verschillen in prijsontwikkeling tussen de stadsdelen zijn groot. Die verschillen zijn soms terug te voeren op kleinere aantallen verkopen per stadsdeel of verschillen in type, grootte en locatie van de verkochte woningen. Wel is duidelijk dat de prijsontwikkeling in stadsdeel Zuidoost (+5%) achterblijft bij de andere stadsdelen. Het aanbod in dit stadsdeel is en blijft betaalbaar voor de lage middeninkomens. Stadsdeel Oost vertoont de sterkste prijsstijging (+35%), gevolgd door West (+26%) en Centrum (+24%). Oost ,9% Noord ,4% Zuidoost ,8% ,5%

28 CORPORATIEWONINGEN BETAALBAAR Ondanks de sterke prijsstijging in het afgelopen jaar, liggen de transactieprijzen van corporatiewoningen aanzienlijk onder het gemiddelde van de koopmarkt als geheel. Dat verschil is ook in 216 blijven bestaan. De mediane verkoopprijs van een corporatiewoning was in de eerste helft van , terwijl de mediane verkoopprijs van alle koopwoningen in de eerste drie kwartalen van bedroeg. De verkoop van corporatiewoningen zorgt dus voor een segment op de Amsterdamse woningmarkt dat relatief aantrekkelijk is geprijsd, zeker bij de historisch lage hypotheekrente van dit moment. Verkoop van huurwoningen levert zodoende een belangrijke bijdrage aan het bedienen van mensen met een middeninkomen in de stad. Voor jongeren en starters kan een huis kopen een aantrekkelijke optie zijn. van corporatieverkopen. Zo ligt de vierkante meterprijs van alle MVA-verkopen in Oost de eerste drie kwartalen van 216 op tegen 3.66 voor verkopen van corporatiewoningen in de eerste helft van 216. Dat wordt veroorzaakt door verschillen in woningtype, bouwjaar en locatie van de woningen die corporaties hebben verkocht, in vergelijking met alle MVA- verkopen. De vierkantemeterprijzen van verkochte corporatiewoningen zijn in alle stadsdelen gestegen. De stijging is met 3% het grootst in Centrum, terwijl deze in Nieuw-West, Noord en Zuidoost onder het gemiddelde ligt. VERKOOP DOOR WONINGCORPORATIES 48 Corporatieverkopen naar mediane vierkante meters (GBO), eerste helft In de eerste helft van 216 heeft 69% van de corporatieverkopen 2 een prijs van minder dan 249. en is daarmee bereikbaar voor huishoudens met een inkomen tot anderhalf keer modaal. Corporaties hanteren ook startersrenteregelingen om de toegankelijkheid van koopwoningen voor starters te vergroten. In de stadsdelen Zuidoost, Noord en Nieuw-West is meer dan 9% verkocht voor een bedrag onder In stadsdeel Zuidoost is zelfs 61% verkocht met een prijs onder De verschillen tussen de stadsdelen zijn groot, want in de stadsdelen West, Oost, Centrum en Zuid ligt dat percentage onder de vijf. AANTAL VIERKANTE METERS GBO Corporatiewoningen zijn over het algemeen kleiner dan de woningen die gemiddeld op de markt worden aangeboden. De gemiddeld verkochte Amsterdamse corporatiewoning in de eerste helft van 216 meet 67 vierkante meter (GBO). Gemiddeld worden in de eerste helft van 216 in stadsdeel Nieuw-West de grootste corporatiewoningen verkocht (mediaan van 82 vierkante meter) en in stadsdeel West de kleinste (mediaan van 55 vierkante meter). 1 West Zuid Centrum Amsterdam Oost Noord Zuidoost Nieuw-West 49 Mediane verkoopprijs in 216 per vierkante meter per stadsdeel PRIJS PER VIERKANTE METER De verschillen tussen de vierkantemeterprijs per stadsdeel tekenen zich nog scherper af dan bij de totale koopsom. Juist in de relatief goedkopere stadsdelen Zuidoost, Noord en Nieuw-West worden gemiddeld de grootste corporatiewoningen verkocht. In het goedkoopste stadsdeel Zuidoost ligt in de eerste helft van 216 de mediane koopsom per vierkante meter voor corporatiewoningen op 1.86 terwijl deze in het duurste stadsdeel Centrum op ligt. Met andere woorden: voor een corporatieappartement van honderd vierkante meter betaal je in stadsdeel Zuidoost nog geen 19., terwijl je voor datzelfde bedrag in het Centrum hooguit een appartement van veertig vierkante meter kunt kopen (uiteraard afhankelijk van verschillen in type en locatie). In de stadsdelen Centrum en Oost liggen de vierkante meterprijzen van MVA-verkopen fors hoger dan Zuidoost Noord Nieuw- West Amsterdam corporatieverkopen 1ste helft 216 Oost West Zuid Centrum MVA-verkopen eerste 3 kwartalen 216

29 DE WONINGVOORRAAD 57 CONCLUSIE 56 Lekker chillen op de vensterbank. Of op een van de vele terrasjes zitten. Leuke buurt met veel winkels en restaurants. Relaxte mensen hier. Martijn Oost

30 Conclusie CONCLUSIE 59 Worden koopwoningen in Amsterdam zo langzamerhand onbetaalbaar? Die vraag is in 216 opnieuw actueel, acht jaar na de top in de markt die voorafging aan de kredietcrisis. De bekende indicatoren laten zien dat we in Amsterdam opnieuw te maken hebben met een hectische markt, waarin woningen ongekend snel worden verkocht tegen snel stijgende prijzen: Het totale aanbod is tussen 1 januari 215 en 1 januari 216 bijna gehalveerd (-48%) van woningen op 1 januari 215 naar woningen op 1 januari 216. Ter vergelijking: op 1 januari 213 stonden er nog woningen te koop. In de eerste drie kwartalen van 216 blijft het aanbod stabiel op ongeveer 1.89 woningen, net boven het niveau van woningen op 1 januari 28. Het aanbod is daarmee wel heel erg laag. In de eerste drie kwartalen van 216 zijn 6.49 woningen verkocht. Een daling van 7,2% vergeleken met de eerste drie kwartalen van 215. In 215 zijn in totaal 1.5 woningen verkocht. Als de trend doorzet, wordt dat recordaantal dit jaar niet gehaald. Het aanbod is met de halvering in 215 inmiddels zo ver gedaald dat dit het aantal verkopen afremt. Hoeveel woningen in 216 in totaal verkocht zullen worden in Amsterdam, is daardoor moeilijker te voorspellen. Afhankelijk van het nieuwe aanbod en de prijsstelling kan dat cijfer onder of boven de 1. woningen uitkomen. De verkoopquote (het aantal in een kwartaal verkochte woningen, gedeeld door het aantal in dat kwartaal te koop staande woningen) is sinds het derde kwartaal van 213 gestaag gestegen van 18% naar 52% in het derde kwartaal van 216. Deze sterke stijging is het gevolg van de combinatie van stijgende aantallen verkopen en een dalend aanbod. Dat is echter niet het hele verhaal. Bij een nagenoeg gelijk aanbod is de verkoopquote van 52% nu 11 procentpunten hoger dan het gemiddelde van 41% voor 27 (het jaar voor de kredietcrisis). Woningen gaan dus echt sneller van de hand dan toen. De verkoopquote is in Amsterdam nu twee keer zo hoog als gemiddeld in Nederland (26%). Het lijkt er wel op dat daarmee de top bereikt is. Sinds het derde kwartaal van 215 stijgt de verkoopquote van de woningen Nieuw in aanbod niet verder (in de loop van het derde kwartaal te koop gekomen en in hetzelfde kwartaal verkocht). De instroomquote (het aantal in een kwartaal te koop komende woningen, gedeeld door het aantal bij het begin van het kwartaal te koop staande woningen) is sinds het derde kwartaal van 213 gestegen van 31% naar 133% nu. Een belangrijke oorzaak daarvoor is natuurlijk de sterke daling van het aanbod van ruim 7. woningen in 213 naar nog geen 2. woningen in 216. Bij een gelijkblijvend aanbod komen in 216 per kwartaal gemiddeld 2.4 woningen op de markt. Dat is iets meer dan de bijna 2.2 woningen die elk kwartaal verkocht worden. Dat de looptijd snel daalt, zal niet verbazen. Duurde het in 213 nog 88 dagen voordat de gemiddelde woning was verkocht, in de eerste drie kwartalen van 216 duurde het gemiddeld nog maar 25 dagen voordat de verkoop een feit was. Veel lager dan het cijfer van gemiddeld 37 dagen in 27 en 28. De prijs per vierkante meter van de gemiddelde woning steeg sterk in de eerste drie kwartalen van 216, met 13,2%. Deze prijsstijging volgde op de toch al sterke prijsstijgingen van 7,3% in 215 en 8,7% in 214. De index van de prijs per vierkante meter (vierkantemeterprijs in vierde kwartaal 24 is gelijk aan 1) lag in het eerste kwartaal van 215 met 133 procentpunten nog onder de top van 138 in het tweede kwartaal van 28. Inmiddels is de index met 166 punten (in het derde kwartaal van 216) 33 procentpunten hoger dan toen. In Amsterdam wordt nu dus beduidend meer betaald voor een woning dan voor de kredietcrisis. Het aantal verkopen van corporatiewoningen ligt het eerste halfjaar van 216 met 838 woningen 27% lager dan het eerste halfjaar van 215 (1.152). Het aantal corporatieverkopen zal daarmee in 216 naar verwachting duidelijk lager uitkomen dan in 215, toen woningen werden verkocht. In het topjaar 214 werden nog corporatiewoningen verkocht. De sterke daling is het gevolg van een beleidswijziging. De corporaties streven naar een dynamisch evenwicht in de sociale huurvoorraad, waarbij de toevoeging van woningen door nieuwbouw aan de ene kant ruwweg gelijk is aan de afname door verkoop, liberalisatie en sloop aan de andere kant. Het aandeel corporatieverkopen als percentage van het totaal ( volgens het Kadaster) daalt in 215 naar 19%, waar dat in 214 nog 28% was. De daling van de corporatieverkopen uit zich in 215 vooral binnen de ring, buiten de ring stijgt het aantal verkopen nog. De verkoopprijzen van corporatiewoningen stijgen sterk. Tussen de eerste helft van 215 en de eerste helft van 216 is de mediane verkoopprijs gestegen van 174. naar 215., bijna 25%. In 215 betaalde gemiddeld 33% van de kopers in Amsterdam meer dan de vraagprijs. In het derde kwartaal van 215 lag dit cijfer al op 44%. In het derde kwartaal van 216 wordt 6% van de woningen boven de vraagprijs verkocht. De verkoopprijzen liggen dan ook 1,4% hoger dan de vraagprijzen. Dit is voor de stad als geheel nog niet eerder vertoond. De verschillen tussen de stadsdelen binnen en buiten de ring zijn daarbij in de loop van 216 veel kleiner geworden. Binnen de ring wordt in het derde kwartaal van 216 bijna 62,5% van de woningen verkocht voor een bedrag boven de vraagprijs. Buiten de ring gaat het om 52% van de woningen. De nieuwbouw trekt stevig aan. In 215 zijn in Amsterdam 2.2 koopwoningen en kavels verkocht. In 214 ging het nog om en in 213 om 821 woningen en kavels. De vooruitzichten voor 216 zijn goed. De samenstelling van het nieuwbouwaanbod is opvallend: in vergelijking met bestaande 5 Mediane verkoopprijs per stadsdeel per jaar (25-216) Centrum Zuid Oost koopwoningen relatief veel kleine woningen (< 5m 2 ) én meer grotere woningen. Door die grotere nieuwbouwwoningen die op de markt komen, ligt het prijsniveau voor nieuwbouw hoger dan voor bestaande koopwoningen. In de stadsdelen Noord, Nieuw-West en Zuidoost is het mogelijk om een nieuwbouwwoning onder de 25. te kopen. Dit draagt bij aan de toegankelijkheid van deze stadsdelen voor middeninkomens. Met de sterke stijging van de prijzen op de Amsterdamse markt gaat de WOZ-waarde mee omhoog. Tussen 1 januari 215 en 1 januari 216 stijgt die met 16,7%. Een jaar eerder was dat nog 8,9%. De WOZ-waarde verschilt wel sterk per stadsdeel. In de eerste drie kwartalen van 216 is voor het eerst in jaren sprake van een daling van de verkopen in vijf van de zeven stadsdelen. Alleen in Zuidoost en Nieuw-West stijgen de verkopen. In Zuidoost zelfs met bijna 3%. Vergeleken met 215 (de eerste drie kwartalen) stijgen de verkoopprijzen per vierkante meter in alle stadsdelen stevig in 216. Boven staande grafiek met de mediane verkoopprijzen per stadsdeel laat zien dat de verschillen in prijsniveau groot blijven. West Nieuw-West Noord Zuidoost Zijn koopwoningen in Amsterdam na de prijsstijgingen van de afgelopen jaren niet onbetaalbaar aan het worden? Kijkend naar de verschillen tussen de stadsdelen, geldt dat niet voor de hele stad. In de stadsdelen buiten de ring zijn de prijzen aanmerkelijk lager dan binnen de ring. Gezien de verdere groei van het aantal verkopen zijn woningen daar nog betaalbaar voor een brede groep huishoudens. Het extreem hoge percentage verkopen boven de vraagprijs binnen de ring 6% en buiten de ring 5% is een ander signaal dat het vraagprijsniveau voor grote groepen betaalbaar is. Het is echter de vraag hoe lang dit zo blijft in de huidige markt waarin de verkoper bijna een monopolie heeft bereikt. Een verdere stijging van de prijzen lijkt bij de huidige vraag-aanbodverhoudingen onvermijdelijk. Daar komt bij dat de komende jaren naar verwachting minder corporatiewoningen worden verkocht. De nieuwbouw trekt de komende jaren wel aan. Maar voor veel huishoudens zal een woning buiten de stad het alternatief zijn.

31 RAPPORTAGE PER STADSDEEL 6 Waar kan je in Amsterdam in een bos wonen met zicht op New York? Hannie & Cees Oud-Zuid

32 Stadsdeel Centrum STADSDEEL CENTRUM 63 Het is druk op de woningmarkt in Centrum! 51 Aanbod (per 1 januari) Ons kantoor A&P makelaardij zit in de Weteringbuurt, vlakbij diverse musea en opstapplaatsen voor rondvaarten. Vanuit ons kantoor kunnen wij zien dat de drukte in stadsdeel Centrum flink is toegenomen de laatste jaren, door de snelle groei van het aantal inwoners en bezoekers. Dat heeft niet geleid tot minder waardering voor het centrum als woongebied. Het centrum is zeer populair. De prijzen zijn daarom hoog en blijven ook stijgen. Stadsdeel Centrum is in meerdere opzichten een bijzonder stadsdeel, wat ook tot uitdrukking komt in de navolgende, voor de vastgoedmarkt interessante getallen. Het stadsdeel telde begin 216 circa 86.5 inwoners. Deze inwoners blijven gemiddeld 8,4 jaar wonen op hetzelfde adres, wat overigens weinig afwijkt van het gemiddelde van heel Amsterdam (8,6 jaar). De gemiddelde WOZ-waarde per woning is 354.: het hoogste gemiddelde van alle stadsdelen. In stadsdeel Centrum beginnen de gevolgen van de nieuwe inrichting boven de Noord-Zuidlijn, de zogenaamde Rode Loper, goed zichtbaar te worden. Van Noord naar Zuid bezien, is het Damrak zo goed als klaar. Er komt nog een ondergrondse stalling onder het Beursplein, zodat er op het plein meer ruimte is voor terrassen. Voor boekhandel Scheltema op het Rokin komt een fraaie fontein, met ook daar plaats voor terrassen. Zowel het Rokin als het Muntplein krijgen een nieuwe inrichting, die naar verwachting eind 217 klaar is. Ook het station Vijzelgracht is bijna af. Daar kan de herinrichting eveneens beginnen. Met als uiteindelijk resultaat: minder autoverkeer en bredere voetpaden. Appartementen, bouwjaar voor 1945 Afgenomen looptijd, geen verschil tussen vraag- en verkoopprijs, heel veel minder aanbod, gelijkblijvend aantal verkopen en een sterke prijsstijging in 216. Appartementen, bouwjaar Gelijkblijvende looptijd, verkoopprijzen zijn hoger dan de vraagprijzen, veel minder afgenomen aanbod, iets meer verkopen en een sterke prijsstijging in 216. Appartementen, bouwjaar na 199 Gelijkblijvende looptijd, geen verschil tussen vraag- en verkoopprijs, heel veel minder aanbod, fors minder verkopen en een zeer lichte prijsstijging in 216. Sterk afgenomen looptijd, toegenomen verschil tussen vraag- en verkoopprijs, minder aanbod, gelijkblijvend aantal verkopen en een zeer sterke prijsstijging in 216. Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > Verkocht Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > Prijsstijging per m 2 (in %) Appartement < 1945 Appartement ,1 11,8 11,1 3,8-5, 1,5 3,1-7,2,2 9,6 1,8 11, 6,5 19,3 9, 7,6-4,2 18,7 De cijfers voor het centrum van Amsterdam, over de eerste drie kwartalen van 216, laten zien dat het aantal verkopen is gedaald. Het aanbod van koopwoningen neemt significant af en de transactieprijzen stijgen. Het gaat om een prijsstijging van 9,5%, waarbij de verkooptijd minder is dan 3 dagen. Appartement Appartement > 199 3,5 8,8 11, 1,8-15,4 15,7-1,5-1,6 2,3 15,9 14,4 1,3 8,1 3,5 11, 8,9-9,2 2, 2,6-8,9-1,8 8, 24,,6 21, 15,6 4,7 2,4-1,4 16,9-12,5 1,3-3,6 18,6 26,1 15,4 8,3 1,5 1,3 5,2-6,1 5,,2-7,2 -,2 1,8 15,3 9,5 Samenvattend kun je concluderen dat in de huidige markt, door de schaarste in aanbod en de lage hypotheekrente, de prijzen in het centrum stijgen. Er is duidelijk sprake van een verkopersmarkt. Martijn Peters Van Apeldoorn & Peters makelaardij 54 Mediane WOZ-waarde prijspeil 216 Appartement <1945 Appartement Appartement Appartement >199 Eengezinswoning Aantal woningen Mediane WOZ-waarde prijspeil alle woningen Mediaan WOZ-waarde corporatiewoningen prijspeil * cijfers tot en met het derde kwartaal

33 55 Mediane transactieprijs 57 Mediane verschil vraag-verkoopprijs STADSDEEL CENTRUM % 1.. 7% 6% 8. 5% 4% 6. 3% 4. 2% 1% 2. % -1% -2% Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > Mediane looptijd in dagen Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 199 * cijfers tot en met het derde kwartaal * cijfers tot en met het derde kwartaal

34 STADSDEEL NIEUW-WEST STADSDEEL NIEUW-WEST 67 Nieuw-West nog steeds in beweging 58 Aanbod (per 1 januari) Vorig jaar meldden we dat de vlag ook uit kon in Nieuw-West. We hebben nog een beetje de adem ingehouden hoe dat voor 216 uit zou pakken, maar ook 216 gaat een prima jaar worden. We durven dus rustiger adem te halen. Wat niet wil zeggen dat we achterover kunnen gaan leunen. De cijfers laten duidelijk zien dat er dit jaar beduidend minder aanbod is van koopwoningen. Alleen al in Nieuw-West gaat het om bijna 5% minder woningen. Overigens geldt dit niet alleen voor dit stadsdeel, maar voor de hele stad. Het aantal verkochte woningen is daardoor een derde minder dan het aantal in 215. Positief voor de verkopers is de prijsstijging van ruim 11% en een looptijd die bijna gehalveerd is ten opzichte van vorig jaar. Kortom, Nieuw-West is hot. Nieuw-West is gewoon Amsterdam: met tramlijn 1, 2 of 13 ben je binnen 1 minuten in het centrum. Je koopt er weliswaar geen appartement meer van 95 vierkante meter voor 2., maar wel voor 25.. En waar vind je dat elders in Amsterdam nog? De rente staat nog steeds heel laag en je krijgt voor dat bedrag veel wooncomfort. Dat stadsdeel Nieuw-West hot is, blijkt ook uit de positieve reacties van kopers die binnen de ring geen huis meer kunnen vinden en/of betalen. Ruimte en groen zijn kenmerkend voor Nieuw-West en dat wordt zeer zeker gewaardeerd. Doordat het aanbod van koopwoningen gehalveerd is, is het voor de koper wel lastiger geworden een nieuwe woning te bemachtigen. Ook in Nieuw-West zien we bij nieuw aanbod een steeds grotere belangstelling en meer aanvragen voor bezichtigingen. Twintig aanvragen per nieuw aangeboden woning voor een bezichtiging zijn geen uitzondering. We ontkomen er dan ook bijna niet aan om een inloopuur te houden, met een inschrijving en een sluitingsdatum. Dat is voor veel mensen lastig. Het in de arm nemen van een aankoopmakelaar is dan ook eigenlijk een must geworden. Om nieuw woningaanbod te creëren, worden op dit moment alle leegstaande gebouwen onder de loep genomen of ze om te bouwen zijn naar woningen. Ook wordt driftig naar nieuwe bouwlocaties gezocht en waar nodig gerenoveerd. Appartementen, bouwjaar Sterk afgenomen looptijd, verkoopprijzen zijn hoger dan de vraagprijzen, heel veel minder aanbod, gelijkblijvend aantal verkopen en een sterke prijsstijging in 216. Appartementen, bouwjaar Fors afgenomen looptijd, verkoopprijzen zijn hoger dan de vraagprijzen, heel veel minder aanbod, gelijkblijvend aantal verkopen en een extreem sterke prijsstijging in 216. Appartementen, bouwjaar na 199 Sterk afgenomen looptijd, zeer sterk afgenomen verschil tussen vraag- en verkoopprijs, heel veel minder aanbod, fors meer verkopen en een forse prijsstijging in 216. Sterk afgenomen looptijd, zeer sterk afgenomen verschil tussen vraag- en verkoopprijs, heel veel minder aanbod, gelijkblijvend aantal verkopen en een sterke prijsstijging in 216. De trek naar de stad blijft een landelijk fenomeen. De vraag naar woningen in Amsterdam is nog steeds hoog en we weten zeker dat die vraag niet zal dalen. We zullen er dus alles aan moeten doen om de markt in beweging te houden. Nieuw-West speelt een mooie rol bij deze ontwikkeling. Gelukkig realiseert ook de Nederlandse regering zich dat ze de economie kan stimuleren door in 217 de schenkingsvrijstelling van 1. voor koopwoningen te handhaven. Agnes Dame Nieuw West Makelaardij b.v. Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > Verkocht Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > Prijsstijging per m 2 (in %) Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > Mediane WOZ-waarde prijspeil 216 Appartement <1945 Appartement Appartement Appartement >199 Eengezinswoning , ,2 3,8 7,3 4,4,7 2,5-3,3-4,8-7,1 5,6 8,3 11,2-4,8 8,2 7,6 3,5-6,8 1,4 8,7-16, -5,4 1, 3,4 28,7,6 5,7 4,7 1,8-2,3-1,2-2,7-5,4,8 4,8 3,4 8,6 -,4 5,2 7,1 -,6-2,2 4,4-5,2-5, -2,6 9,3 4,3 12,3 -,1 5, 6,5 2,2-1,2 2, -3,1-5,5-3,8 6,1 5,4 11,2 Aantal woningen Mediane WOZ-waarde prijspeil alle woningen Mediaan WOZ-waarde corporatiewoningen prijspeil * cijfers tot en met het derde kwartaal

35 62 Mediane transactieprijs 64 Mediane verschil vraag-verkoopprijs STADSDEEL NIEUW-WEST % 25. 5% 2. 4% 15. 3% 1. 2% 5. 1% % Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > Mediane looptijd in dagen Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 199 * cijfers tot en met het derde kwartaal * cijfers tot en met het derde kwartaal

36 STADSDEEL WEST STADSDEEL WEST 71 Hoog rapportcijfer voor West West is veel en divers: het stadsdeel van mooie architectuur en wonen aan het water, van stadstrand en hippe trendy eettenten, van transformaties en nieuwe buurten, van dance events en groene parken, van bioscopen en nieuwe hotspots... Bewoners van West zijn terecht bovengemiddeld tevreden met hun buurt. In 215 gaven ze het stadsdeel het rapportcijfer 7,6. West is ook van de hoge prijzen voor koopwoningen, want daar vormt West binnen Amsterdam geen uitzondering op. Integendeel. De gekte op de Amsterdamse woningmarkt houdt ook in West onverminderd aan en er lijkt nog geen einde in zicht. Ook in de tweede helft van 216 zien we de transactieprijzen stijgen in bijna alle buurten en wijken. En ook op alle fronten: er is bijna geen woning die nu niet supersnel, per inschrijving en (soms heel ver) boven de vraagprijs wordt verkocht. Van alle stadsdelen kent stadsdeel West, met stadsdeel Zuid, het grootste aantal transacties in de eerste drie kwartalen van dit jaar. Het aanbod aan koopwoningen in West is op het laagste niveau sinds 25, evenals de looptijd. Dat er weinig beschikbaar is en dat wat er is, in een oogwenk wordt verkocht, wakkert de hysterie bij kopers alleen maar aan. 216 is voor West het jaar van de Houthavens! Van sociale huur tot het miljoenen-penthouse, wonen in de Houthavens is voor velen een droom die slechts voor de happy few werkelijkheid wordt. Wonen bij, aan, naast water en er (bijna) op uitkijkend, spreekt altijd tot de verbeelding. En aan water is er bij al die eilanden en nieuwkomer de Pontsteiger geen gebrek. De happy few worden er gelukkig wel steeds meer, want door de gestage ontwikkeling van de zeven eilanden (naast Blok en Pontsteiger) komt er bij voortduring nieuw aanbod in de Houthavens beschikbaar. Met steeds hogere prijzen uiteraard. Het prijspeil varieert van circa 5. tot 1. per vierkante meter. Er staat nog veel meer op stapel in West in de komende jaren. Ook in andere buurten van West liggen nieuwe woningbouwprojecten op de tekentafel. Naast de gebruikelijke nieuwbouwprojecten kent West ook meerdere mooie transformatieprojecten : gebouwen of locaties met een boeiend verleden die worden omgevormd naar woningen. Daarbij slaagt men er vaak ook in om het oorspronkelijke karakter deels te behouden of terug te laten komen. In het Marktkwartier, het huidige Foodcenter, komen naar verwachting honderden woningen, maar ook de oorspronkelijke markthal blijft bestaan. De ING-gebouwen aan de Haarlemmerweg wachten op een transformatie tot appartementen en de voormalige locatie van de Spaarndammerschool is bestempeld tot woningbouw. Het grote kantoor- Appartementen, bouwjaar voor 1945 Licht afgenomen looptijd, verkoopprijzen zijn fors hoger dan de vraagprijzen, heel veel minder aanbod, fors minder verkopen en een sterke prijsstijging in 216. Appartementen, bouwjaar Fors afgenomen looptijd, verkoopprijzen zijn veel hoger dan de vraagprijzen, amper aanbod, gelijk blijvend aantal verkopen en een zeer sterke prijs stijging in 216. Appartementen, bouwjaar Gelijkblijvende looptijd, verkoopprijzen zijn fors hoger dan de vraagprijzen, minder aanbod, minder verkopen en een zeer sterke prijsstijging in 216. Appartementen, bouwjaar na 199 Fors afgenomen looptijd, verkoopprijzen zijn fors hoger dan de vraagprijzen, heel veel minder aanbod, minder verkopen en een forse prijsstijging in 216. pand op de hoek van de Donker Curtiusstraat en Van Hallstraat gaat helemaal op de schop. Hier komt een veelvoud aan startersen studentenwoningen boven horeca en andere bedrijven. Ook delen van het Sloterdijkgebied worden in de komende jaren getransformeerd naar woningbouw. West zal nog veel van zich laten horen en zien, zoveel is zeker. We zien uit naar een nog hoger rapportcijfer. Annemiek van der Wielen Hallie & Van Klooster Makelaardij 65 Aanbod (per 1 januari) Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > Verkocht Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > Prijsstijging per m 2 (in %) Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > Mediane WOZ-waarde prijspeil 216 Appartement <1945 Appartement Appartement Appartement >199 Eengezinswoning ,1 12,7 19, 1,3-6,6 3,2-3,1-5, -,7 12,2 14,7 12,3 44,3 3,7 15,3,8,7-3,5-5,5-4,5-2, 18,2 2,9 18,6-1,7 5, 22,8 11,2-11,6-1,1-3,5-3,2-5,2 12,3 16,2 14,5 1,6 5,6 11,5 -,4-3,2-2,2-2,4-1,4-4,1 7,4 14,3 7,9-7,3 14,4 25,1 22,7 2,4 11,6 18,5 1,4-6,3 2,7-3,1-4,5-1,2 11,9 14,8 12,2 Aantal woningen Mediane WOZ-waarde prijspeil alle woningen Mediaan WOZ-waarde corporatiewoningen prijspeil * cijfers tot en met het derde kwartaal

37 69 Mediane transactieprijs 71 Mediane verschil vraag-verkoopprijs STADSDEEL WEST % 7. 5% 4% 6. 3% 5. 2% 4. 1% % 3. -1% 2. -2% -3% 1. -4% -5% -6% Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 199 Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > Mediane looptijd in dagen Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 199 * cijfers tot en met het derde kwartaal * cijfers tot en met het derde kwartaal

38 STADSDEEL NOORD STADSDEEL NOORD 75 Aan de zonzij van het IJ 72 Aanbod (per 1 januari) Amsterdam-Noord wordt steeds populairder en dat heeft ook duidelijk effect op de woningmarkt. Bestaande woningen en appartementen zijn binnen een mum van tijd verkocht en de nieuwbouwplannen blijven maar groeien. Met deze ontwikkelingen wordt het nog een hele kluif om het landelijke, groene en dorpse karakter van dit prachtige stadsdeel te behouden. De geplande nieuwbouwprojecten in Amsterdam-Noord leiden onherroepelijk tot verdere verstedelijking. Naast Elzenhagen-Zuid en Buiksloterham is dat het gebied rondom het metrostation Buikslotermeerplein (met mogelijk een bioscoop, winkels, een hotel en woningen) en de verdere ontwikkeling van Overhoeks en de IJ-oevers met het NDSM-terrein. Ook de geplande opening van de Noord/Zuidlijn in 218 en de plannen voor het maken van een brug over het IJ zullen bijdragen aan veranderingen binnen een van de grootste stadsdelen van Amsterdam. Er is geen ontkomen aan: Noord hoort er helemaal bij. Waar voor veel woningzoekenden bij het IJ voorheen nog vaak de grens lag, zien we nu juist dat Amsterdam-Noord op de woningmarkt steeds aantrekkelijker wordt. Appartementen, bouwjaar voor 1945 Gelijkblijvende looptijd, verkoopprijzen zijn fors hoger dan de vraagprijzen, amper aanbod, iets lager aantal verkopen en een extreem sterke prijsstijging in 216. Appartementen, bouwjaar Zeer sterk afgenomen looptijd, verkoopprijzen zijn hoger dan de vraagprijzen, heel veel minder aanbod, minder verkopen en een sterke prijsstijging in 216. Appartementen, bouwjaar Zeer sterk afgenomen looptijd, verkoopprijzen zijn hoger dan de vraagprijzen, heel veel minder aanbod, fors minder verkopen en een forse prijsstijging in 216. Appartementen, bouwjaar na 199 Zeer sterk afgenomen looptijd, zeer sterk afgenomen verschil tussen vraag- en verkoopprijs, heel veel minder aanbod, iets minder verkopen en een prijs stijging in 216. Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > Verkocht Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > , , Met name de toestroming van starters en gezinnen zien we groeien. Onze kandidaten komen uit de hele stad. Ze zoeken ruimte, rust én een tuin; drie factoren die door de toegenomen drukte van onder meer het toerisme in de stad steeds zeld zamer of onbetaalbaarder worden. De kopers willen wél graag in Amsterdam blijven wonen en dan is de zonzij van het IJ een perfect alternatief.* Ten opzichte van 215 is de omloopsnelheid van woningen nagenoeg verdubbeld. Woningen en appartementen staan in Noord momenteel niet langer dan twee weken te koop. Tientallen gegadigden komen op een woning af en met het dalende aanbod van woningen wordt dat vast nog meer. De huizen worden daarom vaak per inschrijving verkocht. Bovendien zijn de prijzen dit jaar flink aan het stijgen, wat de cijfers ook aantonen met een stijging van 14,9%. Uiteraard komt dat ook door de prijsstijging en krapte van de woningmarkt aan de andere kant van het IJ. Kortom: de trend uit 215 zet door. Wij Noordelingen houden van het dorpse karakter van ons stadsdeel en het is de vraag of dat behouden kan blijven met de opkomende verstedelijking. Gelukkig zijn er nog altijd voldoende karakteristieke plekken in Noord, zoals Nieuwendam, Schellingwoude en de omringende dorpen. Die blijven pittoresk en authentiek. Babette Peters-de Jong Peters-de Jong Makelaardij Fors afgenomen looptijd, verkoopprijzen zijn fors hoger dan de vraagprijzen, heel veel minder aanbod, veel minder verkopen en een extreem sterke prijs stijging in 216. * Aan de zonzij van het IJ zal ooit de stad weer groeien. Zullen duizend bloemen bloeien, aan de zonzij van het IJ (uit het onofficiële volkslied van Amsterdam-Noord) 74 Prijsstijging per m 2 (in %) Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > Mediane WOZ-waarde prijspeil 216 Appartement <1945 Appartement Appartement Appartement >199 Eengezinswoning -3,7 13,7 13,6 1,7-9,3-7,9,5 7, -,9 26,3 23,5 1,7 3, 7,5,4 2,7-3,5-5,2-9,3 2, 1,9 11,9 13,7 9,3-2,9-2,2 9, 6,5-4,2-3,9-5,7-4,3 1,8-6,5 8, -1,1 9,7-2,2-6,7 4,2-17,1 14,3 11,6 5,4-1,1 7, 3, 4, -3, -2,9-1,3-7,8 6,9 -,7 8,1 23,3 2, 2,6 3,8 4,8 2,1-4,1-4,2-5,7 1,4 3,7 6,9 14,9 Aantal woningen Mediane WOZ-waarde prijspeil alle woningen Mediaan WOZ-waarde corporatiewoningen prijspeil * cijfers tot en met het derde kwartaal

39 76 Mediane transactieprijs 78 Mediane verschil vraag-verkoopprijs STADSDEEL NOORD % 25. 3% 2. 2% 1% 15. % 1. -1% 5. -2% -3% Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 199-4% -5% Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > Mediane looptijd in dagen Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 199 * cijfers tot en met het derde kwartaal * cijfers tot en met het derde kwartaal

40 STADSDEEL ZUID STADSDEEL ZUID 79 Koper wil naar Zuid, maar weinig aanbod 79 Aanbod (per 1 januari) Waar deze rapportage vorig jaar sprak van ontspannen of overspannen?, kunnen we nu de conclusie trekken dat de markt in Amsterdam-Zuid misschien wel in de volgende crisis is beland. Veelvuldig heeft de Makelaarsvereniging Amsterdam gewaarschuwd voor het lage eigenwoningbezit in de stad. Inmiddels kunnen we vaststellen dat de woningmarkt wat aanbod betreft aan het droogkoken is. Vooral de cijfers in Oud-Zuid laten duidelijk zien dat de woonbehoefte en de vraag naar woningen heel groot is, terwijl het aanbod te koop staande woningen gedaald is tot een historisch dieptepunt. Appartementen, bouwjaar voor 1945 Gelijkblijvende looptijd, verkoopprijzen zijn hoger dan de vraagprijzen, veel minder aanbod, minder verkopen en een sterke prijsstijging in 216. Appartementen, bouwjaar Afgenomen looptijd, verkoopprijzen zijn fors hoger dan de vraagprijzen, heel veel minder aanbod, fors meer verkopen en een extreem sterke prijsstijging in 216. Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > Verkocht , De woningzoeker heeft besloten geen oude schoenen weg te doen voordat hij mooie, betere schoenen kan kopen. Hiermee is een dubbele spiraal ontstaan. Woningeigenaren hebben het oude motto eerst verkopen, dan pas iets nieuws aankopen in de kast gezet. Daardoor is het aantal zoekers op de woningmarkt zo goed als verdubbeld en gaat het aantal te koop staande woningen met grote sprongen verder achteruit. De 278 nu nog in Zuid te koop staande woningen (bij aanvang vierde kwartaal) zijn veel te weinig om aan de vraag te voldoen. Op dit moment zijn kopers naarstig op zoek naar alternatieven. Nieuwbouwprojecten hebben vaak te maken met meer dan 2. belangstellenden. De Zuidas heeft zich ontwikkeld tot een aantrekkelijk woonmilieu, waar de woningproductie duidelijk achterblijft bij de constant aanhoudende vraag. Ontwikkelaars hebben tijd nodig om stilgelegde projecten tijdens de crisis weer op te starten. En de gemeente Amsterdam heeft te maken met lange procedures voordat grond in ontwikkeling kan worden genomen. De vraag is aanwezig, nu moet de woningbouwproductie nog op gang komen. Met jaarlijks ongeveer 2.4 verkochte woningen in Zuid en een aanbod dat in drie jaar tijd is verminderd van naar 278 te koop staande woningen, kun je concluderen dat de motor tot stilstand dreigt te komen. Mijn voorspelling is dat we de komende jaren dit hoge aantal verkochte woningen niet meer gaan halen. De verkoper twijfelt of hij zijn woonomgeving in de stad wel kan verbeteren. De koper staat vaak met meer kandidaten in een (kleine) woning en is daarom genoodzaakt op prijs te concurreren. Voor de verkoper spreken we van een echte verkopersmarkt. Met een looptijd van 23 dagen staat Zuid bovenaan in de lijst van stadsdelen. Veel kopers roepen dat Zuid inmiddels het duurste stadsdeel is, maar dat beeld is vertroebeld door de verkoop van duurdere eengezinswoningen. In het meest voorkomende type appartement (gebouwd vóór 1945), met een mediane verkoopprijs van 4., ligt Zuid net onder het centrum. Appartementen, bouwjaar Licht afgenomen looptijd, verkoopprijzen zijn hoger dan de vraagprijzen, amper aanbod, minder verkopen en een zeer sterke prijsstijging in 216. Appartementen, bouwjaar na 199 Zeer sterk afgenomen looptijd, verkoopprijzen zijn hoger dan de vraagprijzen, heel veel minder aanbod, heel veel minder verkopen en een extreem sterke prijsstijging in 216. Gelijkblijvende looptijd, sterk afgenomen verschil tussen vraag- en verkoopprijs, fors minder aanbod, iets meer verkopen en een forse prijsstijging in 216. Met een totale mediane transactieprijs van is en blijft Centrum nog steeds het duurste stadsdeel van Amsterdam. In het hogere segment is de meeste vraag naar een groter appartement van meer dan 15 vierkante meter, met een lift en in een leuke woonomgeving. Helaas kunnen we niet iedereen in Zuid dit type woning bieden. Dus zal de consument zijn woonwensen moeten aanpassen aan de waan van de dag. Schrik niet als de prijzen in 217 verder zullen stijgen en het aanbod in Zuid nog lager uitkomt. Zuid is en blijft een zeer gewild stadsdeel en gezien de huidige marktomstandigheden niet meer haalbaar voor veel Amsterdammers. Kansen liggen vooral buiten de ring, waar woningen soms wel 5% goedkoper zijn dan in Zuid. Pieter Joep van den Brink Carla van den Brink Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > Prijsstijging per m 2 (in %) Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > Mediane WOZ-waarde prijspeil 216 Appartement <1945 Appartement Appartement Appartement >199 Eengezinswoning ,4 12,1 13,3,4-7,9 5,3-1,2-6,3 -,5 1,5 15,5 12, -1,2 12,2 12,5-3,1-1,3-3,5-2, -7,2 3,8 6,5 8,9 2,1 12,7 3,2 14,9 2, -5,3-8,8 7,4 -,7-5,2-2,1 18,2 17,4-1,1 18,8 11,7,1-7,3 4,6-2,6-13,8 7,1 5,3 -,3 2, 8,8 3,2 31,4, -6,2-5,1 4,5-16,6 1,2 19,2 13,6 7, 6,4 11,5 14,3, -7, 3,4 -,9-7,,9 9,7 13,6 13,6 Aantal woningen Mediane WOZ-waarde prijspeil alle woningen Mediaan WOZ-waarde corporatiewoningen prijspeil * cijfers tot en met het derde kwartaal

41 83 Mediane transactieprijs 85 Mediane verschil vraag-verkoopprijs STADSDEEL ZUID % 7% 8. 6% 6. 5% 4% 4. 3% 2% 2. 1% % -1% Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 199-2% -3% Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > Mediane looptijd in dagen Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 199 * cijfers tot en met het derde kwartaal * cijfers tot en met het derde kwartaal

42 STADSDEEL ZUIDOOST STADSDEEL ZUIDOOST 83 Steeds meer waardering voor Zuidoost 86 Aanbod (per 1 januari) De ontwikkeling van Amsterdam Zuidoost, de groenste wijk van Amsterdam, houdt gelijke tred met de huidige opgaande woningmarkt. Waar Zuidoost in het verleden een wat geïsoleerde stadswijk was, is inmiddels letterlijk en figuurlijk de aansluiting gevonden bij de rest van Amsterdam. Misschien beleeft Zuidoost nog niet de hectiek die we kennen van enkele andere stadsdelen, maar ook hier is de onderhandelingspositie van aspirant-kopers aan het afnemen en zijn inschrijvingen geen uitzondering meer. Het verschil tussen de vraagprijs en de laatprijs wordt de laatste tijd dan ook kleiner. Alle tekenen van een zogenaamde verkopersmarkt. De verkoopprijzen stijgen en het aanbod van koopwoningen slinkt. Steeds meer mensen weten stadsdeel Amsterdam Zuidoost te vinden en te waarderen, onder andere door de goede bereikbaarheid. De prijsstijging is het sterkst zichtbaar bij appartementen na 199, gevolgd door de appartementen van iets oudere datum en eengezinswoningen. Deze positieve ontwikkeling is niet alleen zichtbaar bij bestaande woningen, maar ook bij nieuwbouw. Alle nieuwbouw projecten die dit jaar in de verkoop gingen, zijn per inschrijving verkocht. De inschrijvingen overtroffen in alle gevallen het aantal woningen in de projecten. In sommige gevallen werd het project zelfs vier tot zes keer overschreven. Het ging hier steeds om eengezinswoningen, wat aangeeft dat ook de belangstelling voor dit type woning groeiend is. De trek naar de Randstad zal de komende jaren alleen nog maar toenemen. En de zoektocht naar een eengezinswoning met tuin steeds vaker eindigen in Zuidoost. De gang naar omliggende gemeentes buiten Amsterdam is al ingezet. Niet omdat dit per se een wens van aspirant-kopers is, maar meer omdat het passende aanbod in de meeste stadsdelen ontbreekt of financieel niet haalbaar blijkt. Hier ligt een goede kans voor Zuidoost om zich verder als volwassen stadsdeel te profileren, met goede uitvalswegen, goede voorzieningen en veel groen en recreatiegebieden binnen de stadsdeelgrenzen. Ook diverse gebiedsontwikkelingen beginnen hun vruchten af te werpen of gaan dat nog doen. Zoals Amstel III, het grootschalige werkgebied tussen Arena Poort, het AMC en de A2, met een oppervlakte van circa 25 hectare. De gemeente wil op termijn een deel van dit gebied transformeren tot multifunctionele stadswijk. Het zijn dit soort ontwikkelingen die Zuidoost in de toekomst verder op de kaart zullen zetten. Jonneke Bach ERA Van de Steege Appartementen, bouwjaar Sterk afgenomen looptijd, fors afgenomen verschil tussen vraag- en verkoopprijs, veel minder aanbod, veel meer verkopen en een sterke prijsstijging in 216. Appartementen, bouwjaar na 199 Sterk afgenomen looptijd, sterk afgenomen verschil tussen vraag- en verkoopprijs, veel minder aanbod, veel meer verkopen en een zeer sterke prijsstijging in 216. Afgenomen looptijd, licht afgenomen verschil tussen vraag- en verkoopprijs, fors minder aanbod, veel meer verkopen en een forse prijsstijging in 216. Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > Verkocht Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > Prijsstijging per m 2 (in %) Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > Mediane WOZ-waarde prijspeil 216 Appartement <1945 Appartement Appartement Appartement >199 Eengezinswoning ,4-1,8 7,4 -,2 2,6,2-3,5-1,6-8,5-1,5-1,4 5,7 1,1 6,4-1,5 12,9 1,5-2,4 2,8-8,6-5,6-5,1 2, 13,7 4,4 1,3 3, 3,9-5,8,9-7,2-5,1 -,7-1,3 4,6 9,4 2,9 5,1 1,3 2,7-1, -2,2-3, -7,2-1,2-1,6 5,1 1, Aantal woningen Mediane WOZ-waarde prijspeil alle woningen Mediaan WOZ-waarde corporatiewoningen prijspeil * cijfers tot en met het derde kwartaal

43 9 Mediane transactieprijs 92 Mediane verschil vraag-verkoopprijs STADSDEEL ZUIDOOST % 2. 5% 4% 15. 3% 1. 2% 5. 1% % Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 199 Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > Mediane looptijd in dagen Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 199 * cijfers tot en met het derde kwartaal * cijfers tot en met het derde kwartaal

44 STADSDEEL OOST STADSDEEL OOST 87 Gevarieerd Oost is gewild 93 Aanbod (per 1 januari) Waar stadsdeel Oost in de jaren 8 en 9 nog een matig imago had, swingt het nu als nooit tevoren. Hip, levendig en volop in beweging is dit relatief jonge stadsdeel. Want stadsdeel Oost is pas in 21 ontstaan na samenvoeging van de vroegere stadsdelen Oost-Watergraafsmeer en Zeeburg. Appartementen, bouwjaar voor 1945 Gelijkblijvende looptijd, verkoopprijzen zijn fors hoger dan de vraagprijzen, heel veel minder aanbod, veel minder verkopen en een forse prijsstijging in 216. Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > Het is een energiek en inspirerend stadsdeel wat continu on the move is met veel grootschalige ontwikkelingen aan de randen. Zo werd in de jaren 9 de oude zeehaven in het Oostelijk Havengebied getransformeerd naar een compleet nieuwe woonwijk met architectuur van internationale allure. En sinds 22 is IJburg ontstaan in het IJ-meer op een compleet nieuw opgespoten stuk land. Een waterbouwkundig huzarenstukje waar uiteindelijk 45. mensen zullen wonen in 18. woningen. En daar bovenop wordt momenteel het Zeeburger eiland met de drie kenmerkende silo s ontwikkeld tot een nieuwe stadswijk, met meerdere buurten en ruimte voor uiteindelijk 1. inwoners. Maar ook midden in Oost is recent een prachtige wijk ontstaan. Oostpoort ligt op het terrein van de voormalige Oostergas fabriek. De karakteristieke uitstraling van het gebied is bewaard gebleven door de historische gebouwen te behouden en in de nieuwe architectuur rekening te houden met de oorsprong van het terrein. Een ontwikkeling waar dit stadsdeel echt trots op mag zijn. Niet voor niets bestaat ruim 35% van de woningvoorraad in Oost inmiddels uit kwalitatief goede en comfortabele woningen, gebouwd na 199. Maar Oost kent natuurlijk ook vele oude wijken, zoals onder andere Betondorp, Amsteldorp en de Indische buurt met allemaal een eigen identiteit en karakter. Juist die variatie maakt dat mensen ervoor kiezen om in Oost te gaan wonen. Nieuwe hippe horeca, zoals in de Javastraat en aan het Beukenplein, versterkt die aantrekkingskracht. Ook de verkoop van voormalige huurwoningen door woningcorporaties trekt een gemêleerder publiek aan. Hierdoor neemt de vitaliteit van Oost elke dag verder toe. De keerzijde van de medaille is dat Oost momenteel in rap tempo duurder wordt om een huis te kopen. Was de mediane prijs van een koopwoning in 215 nog 277., in 216 is die al opgelopen naar De extreem korte verkooptijd van gemiddeld 24 dagen spreekt boekdelen over de gewildheid van Oost. Sander J. Siegersma Kuijs Reinder Kakes Appartementen, bouwjaar Gelijkblijvende looptijd, verkoopprijzen zijn veel hoger dan de vraagprijzen, amper aanbod, meer verkopen en een zeer sterke prijsstijging in 216. Appartementen, bouwjaar Gelijkblijvende looptijd, verkoopprijzen zijn fors hoger dan de vraagprijzen, heel veel minder aanbod, veel minder verkopen en een forse prijsstijging in 216. Appartementen, bouwjaar na 199 Licht afgenomen looptijd, verkoopprijzen zijn hoger dan de vraagprijzen, heel veel minder aanbod, fors minder verkopen en een sterke prijsstijging in 216. Fors afgenomen looptijd, sterk afgenomen verschil tussen vraag- en verkoopprijs, veel minder aanbod, meer verkopen en een prijsstijging in Verkocht Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > Prijsstijging per m 2 (in %) Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > Mediane WOZ-waarde prijspeil 216 Appartement <1945 Appartement Appartement Appartement >199 Eengezinswoning , 8,5 13,2 5,4-3,8 4,9-2, -6,8 1,1 11,1 16,3 8,8 3,5 11,5 15,3-1,8-4,5 8,7-9, -3,4 -,9 14,1 11,2 14,3 5,4-1,5 2,2 2,3-5,7 5,7-4,4-8,8 1,8 11,1 22,9 7,9 7,2 9,4 8,4 2,2-1,5-2, -4,4-14,3 7,9 2,7 9,6 1,3 3,7 9,9 7,2 5,2-12, 5,7 4,9-15,3 2,3 1,4 6,9 3,9 7,2 7,8 12,2 3,8-4,3 3,5-2,9-9,7 2,9 8,3 14,1 8,9 Aantal woningen Mediane WOZ-waarde prijspeil alle woningen Mediaan WOZ-waarde corporatiewoningen prijspeil * cijfers tot en met het derde kwartaal

45 97 Mediane transactieprijs 99 Mediane verschil vraag-verkoopprijs STADSDEEL OOST % 7% 5. 6% 5% 4. 4% 3. 3% 2% 2. 1% % 1. -1% -2% -3% -4% Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 199-5% -6% Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > Mediane looptijd in dagen Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 199 * cijfers tot en met het derde kwartaal * cijfers tot en met het derde kwartaal

46 Met dank aan Laurien en Ivy Ali Daphne en Michel Inge en Michael Yanik, William, Helen en Matis Karin Martijn Hannie en Carel voor hun medewerking aan deze uitgave. Met bijdragen van Erik Beurskens, Momentum Technologies Dree Op t Veld, Momentum Technologies Paula Dings, Belastingen, gemeente Amsterdam Laura Uittenbogaard, Grond en Ontwikkeling, gemeente Amsterdam Peter Jansen, Grond en Ontwikkeling, gemeente Amsterdam Pieter Joep van den Brink, makelaarskantoor Carla van den Brink Jeroen van der Veer, Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Egbert de Vries, Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Sven Heinen, Smit & Heinen Makelaars & Taxateurs oz Agnes Dame, Nieuw West Makelaardij b.v. Martijn Peters, Van Apeldoorn & Peters makelaardij Annemiek van der Wielen, Hallie & Van Klooster Makelaardij Babette Peters-de Jong, Peters-de Jong Makelaardij Jonneke Bach, ERA Van de Steege Sander Siegersma, Kuijs Reinder Kakes Eindredactie Christel Schuurman, BLADZIJ communicatie & content Fotografie en vormgeving Studio Hans Lemmens Voor uitgebreide en actuele informatie Disclaimer Woon Amsterdam 216 is samengesteld door de Makelaarsvereniging Amsterdam, gemeente Amsterdam (Belastingen en Grond en Ontwikkeling) en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. De samenstellers baseren zich op eigen data, die kunnen verschillen in onderzochte periode, onderzochte woningtypen of gebruikte definities. De cijfers van de verschillende partijen zijn daardoor niet direct één-op-één vergelijkbaar. Samen geven ze wel een goed beeld van de ontwikkeling van de markt op hoofdlijnen. De teksten in het hoofdstuk Rapportage stadsdelen zijn door makelaars op persoonlijke titel geschreven. Hun mening hoeft niet de mening te zijn van de samenstellers.

47 Dit is alweer de elfde editie van Woon Amsterdam. Een rapport dat het resultaat is van een unieke samenwerking tussen de Makelaarsvereniging Amsterdam, de Amsterdamse Federatie Woningcorporaties en de gemeente Amsterdam. Het doel is om gezamenlijk ieder jaar inzicht te geven in de meest actuele situatie van de Amsterdamse particuliere koop - woningmarkt en om de verschillende marktvisies in de juiste onderlinge verhoudingen te brengen.