Cavelot Cadzand-Bad Raming economische betekenis

Transcriptie

1 Cavelot Cadzand-Bad Raming economische betekenis Rapportage in opdracht van Ontwikkelingsmaatschappij Cavelot BV 12 juni 2009 Projectnummer RESORT ZKA Consultants & Planners Postbus EV Breda tel.: fax:

2 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING Aanleiding Doel studie Leeswijzer Verrichte werkzaamheden 1 2. BESCHRIJVING PLAN CAVELOT CADZAND-BAD Inleiding Beschrijving van het plan Uitgangspunten 2 3. ECONOMISCHE BETEKENIS Inleiding Gebruik Bestedingen Werkgelegenheid Structurele inkomsten (gemeente) 7 4. RESUMÉ 8 ZKA Consultants & Planners

3 1. INLEIDING 1.1. Aanleiding Ontwikkelingsmaatschappij Cavelot B.V. (een samenwerking van Bouwfonds Property Development B.V. en Roompot Recreatie Beheer B.V.) ontwikkelt ten zuiden van de bestaande badplaats Cadzand-Bad het project Cavelot. In het proces van de afgelopen jaren passeerden diverse plannen de revue. Thans ligt er een masterplan waarin de stedenbouwkundige en landschappelijke uitgangspunten voor het te ontwikkelen recreatiepark nabij Cadzand-Bad zijn beschreven. Het plan betreft de ontwikkeling van 450 recreatiewoningen op een circa 48 hectare groot gebied. ZKA Consultants & Planners is door Ontwikkelingsmaatschappij Cavelot B.V. gevraagd een onderzoek uit te voeren naar de economische betekenis van het te realiseren park Doel studie Doel van deze studie is het inzichtelijk maken van de economische impact van het park Cavelot Cadzand-bad. Het gaat hierbij om de directe economische betekenis van het project: het effect op bestedingen en werkgelegenheid Leeswijzer Deze rapportage is als volgt opgebouwd: Eerst is kort ingegaan op het plan (hoofdstuk 2); Vervolgens is de directe economische betekenis van het project uitgedrukt in bestedingen en werkgelegenheid geraamd (hoofdstuk 3); Afsluitend worden de belangrijkste bevindingen geresumeerd (hoofdstuk 4) Verrichte werkzaamheden Voor deze studie zijn de volgende werkzaamheden verricht: Deskresearch uitgangspunten; Bestudering masterplan Cavelot Cadzand-Bad; Berekening directe economische betekenis; Bondige rapportage. ZKA Consultants & Planners 1

4 2. BESCHRIJVING PLAN CAVELOT CADZAND-BAD 2.1. Inleiding In dit hoofdstuk is eerst kort ingegaan op het plan Cavelot Cadzand-Bad (2.2.). Vervolgens volgen de uitgangspunten (2.3.) die in het vervolg van de studie gehanteerd zijn Beschrijving van het plan Het plan met 450 eenheden bestaat vooralsnog uit een mix van recreatiewoningen voor verhuur (in diverse typen) en recreatiewoningen voor hoofdzakelijk recreatief eigen gebruik. Bij deze laatste recreatiewoningen worden er geen verhuurverplichting gehanteerd. Er bestaat bij deze laatste categorie recreatiewoningen bovendien (onder voorwaarden) de mogelijkheid tot zelfrealisatie (vrije kavels). In het masterplan wordt uitgegaan van 200 recreatiewoningen die uitsluitend voor toeristische verhuur dienen en 200 recreatiewoningen met een combinatie tussen toeristische verhuur en eigen recreatief gebruik. Doordat er een verhuurverplichting geldt en dezelfde bemiddelingsovereenkomsten worden gehanteerd, is het te verwachten dat de 400 recreatiewoningen in de verhuur een gelijke bezetting halen. De overige 50 recreatiewoningen dienen uitsluitend voor eigen recreatief gebruik. Permanente bewoning is niet toegestaan op het recreatiepark Uitgangspunten Het plan bestaat kortom vooralsnog uit: 400 recreatiewoningen voor verhuur: 200 recreatiewoningen voor uitsluitend toeristische verhuur en 200 recreatiewoningen voor een combinatie van recreatief eigen gebruik en toeristische verhuur; 50 recreatiewoningen voor (hoofdzakelijk) eigen recreatief gebruik; ZKA Consultants & Planners 2

5 De capaciteit (aantal personen) van de recreatiewoningen dient nader te worden bepaald, uitgangspunt is een in dit marktsegment bovengemiddeld kwaliteitsniveau; Centrale voorziening: plaza met onder andere een receptie, grand-café, sport en spel, familie vermaak, etc.; Sportcluster: bestaande tennis- en voetbalvelden worden vernieuwd en aangepast. Er is hierbij sprake van dubbelgebruik: zowel de huidige gebruikers (sportverenigingen) als de gasten van het park zullen hiervan gebruik maken. ZKA Consultants & Planners 3

6 3. ECONOMISCHE BETEKENIS 3.1. Inleiding In dit hoofdstuk is de directe economische betekenis die samenhangt met de exploitatie van het project Cavelot Cadzand-Bad uitgedrukt in bestedingen en werkgelegenheid geraamd. Hiervoor is eerst het gebruik beschreven (3.2.) waarna vervolgens de economische betekenis in termen van bestedingen is berekend (3.3.). Tot slot is de hiermee gepaard gaande werkgelegenheid geraamd (3.4.) en volgen de inkomsten voor de gemeente (3.5.) Gebruik Om de structurele economische betekenis van het project uitgedrukt in bestedingen en werkgelegenheid te kunnen berekenen, is het eerst nodig om inzicht te hebben in het aantal overnachtingen dat door het gebruik van de recreatiewoningen wordt gerealiseerd. Verhuur recreatiewoningen: ongeveer overnachtingen De grote, professionele verhuurorganisaties (A-merken) realiseren hoge bezettingsgraden: gemiddeld bedraagt de bezettingsgraad circa 70%-80% (de beste parken renderen nog iets beter, 80-90%). Op jaarbasis wordt voor Cavelot uitgegaan van een gemiddelde huisjesbezetting van 80%. De bedbezetting ligt doorgaans aanzienlijk lager doordat niet de maximale capaciteit wordt benut. Per eenheid bedraagt de slaapplaatsbezetting gemiddeld 75%-80%. De gemiddelde bedbezetting komt hiermee uit op ongeveer 62% 1. Voor de recreatiewoningen die deels ook voor eigen gebruik dienen, is uitgegaan van eenzelfde bezettingsgraad: de momenten buiten het eigen recreatief gebruik wordt aangevuld door de toeristische verhuur en vice versa. Hierbij is in overleg met de opdrachtgever uitgegaan van circa 3 weken (21 dagen) beschikbaarheid voor eigen recreatief gebruik (en dus 344 dagen beschikbaarheid voor de toeristische verhuur). De capaciteit (aantal bedden) van de recreatiewoningen is nog niet opgenomen in het masterplan. Het gemiddelde zal tussen de 5 en 7 slaapplaatsen bedragen 2, maar er zijn ook plannen voor het realiseren van eenheden met een bovengemiddelde capaciteit. Omdat op Cavelot ook grotere recreatiewoningen gerealiseerd gaan worden, het Zeeuwse gemiddelde hoger ligt dan landelijk 3 en de Roompot parken doorgaans ook grotere recreatiewoningen aanbieden, is voor Cavelot uitgegaan van gemiddeld 6 slaapplaatsen per recreatiewoning. Uitgaande van de eerder genoemde bezettingsgraad, circa 400 nieuwe recreatiewoningen (met slaapplaatsen, gemiddeld 6 slaapplaatsen per recreatiewoning) bedraagt het aantal overnachtingen uit toeristische verhuur ongeveer per jaar Gemiddeld bedraagt de bedbezetting van recreatiebungalows voor de toeristische verhuur in Nederland 47,8% en Noordzeebadplaatsen (waar Cadzand volgens de CBS-indeling toe behoort) 46,5% (allen in 2007). Opgaaf Ontwikkelingsmaatschappij Cavelot B.V. Het gemiddelde van de provincie Zeeland bedraagt 5,7 slaapplaatsen per recreatiebungalow, het landelijk gemiddelde bedraagt 5,4 slaapplaatsen per recreatiewoning. Bron: De Nederlandse Bungalowsector 2008, NRIT Onderzoek. Dit aantal overnachtingen is als volgt opgebouwd: overnachtingen in de recreatiewoningen met louter toeristische verhuur (200 x 6 x 62% x 365) toeristische overnachtingen in de recreatiewoningen met voornamelijk toeristische verhuur (200 x 6 x 62% x (365-21=344 dagen)) = overnachtingen. ZKA Consultants & Planners 4

7 Eigen gebruik recreatiewoningen: circa overnachtingen Circa 200 recreatiewoningen zijn ook deels beschikbaar voor eigen gebruik. Volgens opgaaf van de opdrachtgever zullen deze recreatiewoningen circa 3 weken van het jaar (21 dagen) beschikbaar zijn voor de eigenaren. Voor de 50 recreatiewoningen die louter of hoofdzakelijk voor eigen recreatief gebruik bestemd zijn, zijn andere uitgangspunten gebruikt. Doordat het relatief hoogwaardige recreatiewoningen betreft is het waarschijnlijk dat deze door de eigenaren regelmatig gebruikt gaan worden. Deze recreatiewoningen worden naar schatting 30% van het jaar (circa 110 dagen per jaar) voor eigen recreatief gebruik aangewend. Net als bij de recreatiewoningen voor toeristische verhuur is voor deze recreatiewoningen gerekend met 6 slaapplaats per recreatiewoning en een slaapplaatsbezetting van 75%-80%. Bovenstaande uitgangspunten corresponderen in totaal met circa overnachtingen per jaar voor eigen recreatief gebruik Bestedingen Verhuur recreatiewoningen: ruim 23,7 miljoen Gemiddeld geven gebruikers van een vakantiewoning 28,-- per persoon per dag uit in Zeeland (bron: Toeristische Trendrapportage Zeeland 2007/08). De bestedingen van gasten op hoogwaardige parken die worden geëxploiteerd door een A-merk zijn echter aanmerkelijk hoger. Ondanks dat er relatief weinig voorzieningen in plan Cavelot zijn opgenomen, is de verwachting dat ook hier de bestedingen aanzienlijk hoger zullen zijn. Bovendien worden de voorzieningen in het nabij gelegen Cadzand-Bad op termijn uitgebreid (o.a. Duinplein) en wordt Cavelot in de marktgezet als een hoogwaardig recreatiegebied. Op basis van ervaringen elders met hoogwaardige parken zijn de gemiddelde bestedingen per persoon per dag te ramen op circa 45--, waarvan circa de helft voor de huur van de recreatiewoning. In deze raming zijn alleen de overnachtingen voor toeristisch verhuur meegenomen. De totale bestedingen die gepaard gaan met de circa overnachtingen in de recreatiewoningen bedragen hiermee ruim 23,7 miljoen per jaar (zie tabel 3.1.). Tabel 3.1. Bestedingen verhuur recreatiewoningen Cavelot in Categorieën Bestedingen Logies Horeca Detailhandel Entree Vervoer Totaal ZKA Consultants & Planners 5

8 Eigen gebruik recreatiewoningen: circa 1,0 miljoen Aangezien de gebruikers van deze categorie zich meer zullen gedragen als permanente bewoners, zullen de bestedingen per overnachtingen lager zijn dan bij de recreatiewoningen die verhuurd worden. Voor de raming van de bestedingen is uitgegaan van 24,50 per persoon per dag. Logischerwijs leveren deze recreatiewoningen geen logiesbestedingen op. Door het andere bestedingpatroon zullen zij relatief meer uitgeven aan detailhandel. In deze raming zijn zowel de recreatiewoningen voor hoofdzakelijk eigen recreatief gebruik en eenheden die deels hiervoor gebruikt worden meegenomen. Tabel 3.2. Bestedingen recreatiewoningen eigen gebruik Cavelot in Categorieën Bestedingen Horeca Detailhandel Entree Vervoer Totaal De bestedingen voor de recreatiewoningen voor eigen recreatief gebruik kunnen geraamd worden op circa 1,0 miljoen Werkgelegenheid De effecten op de werkgelegenheid van het project worden afgeleid uit de totale extra bestedingen. Dit gebeurt op basis van het ZKA Impactmodel 5. De directe werkgelegenheid per sector wordt berekend door de finale bestedingen (totale bestedingen minus BTW/accijns en minus inkoop) te vermenigvuldigen met een arbeidscoëfficiënt. Deze directe werkgelegenheid betreft de werkgelegenheid die direct samenhangt met de bestedingen van de toeristen en niet louter de werkgelegenheid op het complex zelf (maar ook bijvoorbeeld de werkgelegenheid in de horeca en detailhandel in de regio). Na het vaststellen van de directe werkgelegenheid, is de indirecte werkgelegenheid bepaald. De indirecte werkgelegenheid is met name het gevolg van toeleveranties (productiemiddelen, bouwnijverheid, dienstverleners (banken, verzekeringsmaatschappijen, wasserij, etc.) die nodig zijn om de afzet in de diverse sectoren te kunnen realiseren. De structurele werkgelegenheid, die voortvloeit uit de additionele bestedingen die gepaard gaan met het project Cavelot, is geraamd op 230 FTE directe werkgelegenheid en 85 FTE indirecte werkgelegenheid. In totaal betreft het aldus 315 FTE (zie ook tabel 3.3. op de volgende pagina). 5 Zie voor meer informatie de bijlage met de uitleg van het model. ZKA Consultants & Planners 6

9 Tabel 3.3. Structurele extra werkgelegenheid (in FTE) in de regio Categorieën Verhuur Eigen gebruik Totaal Logies Horeca Detailhandel Entree Vervoer Overig Direct Indirect Totaal Omdat in de toeristische sector (maar ook in de horeca) relatief veel seizoensen deeltijdarbeid 6 voor komt, is het aantal banen groter dan het aantal voltijdbanen (FTE). Het totale aantal banen is geraamd op Dit betreft deels werkgelegenheid op het park (bij exploitanten, voorzieningen, etc.) en deels werkgelegenheid buiten het park (detailhandel, horeca, vervoer, toeristische voorzieningen, toeleveranciers, etc.). Bovendien gaat het hierbij niet louter om nieuwe werkgelegenheid (banen), maar ook om een uitbreiding van bestaande banen (bijv. van parttime naar fulltime baan of van seizoenswerk naar jaarrond arbeid) Structurele inkomsten (gemeente) De gemeente Sluis (waartoe Cadzand-Bad behoort) zal ook inkomsten ontvangen uit de toeristenbelasting en forensenbelasting 7. Het aantal overnachtingen op basis van toeristische verhuur bedraagt circa per jaar. Per overnachting ontvangt de gemeente 1,12 aan toeristenbelasting 8. In totaal krijgt de gemeente door de ontwikkeling van Cavelot circa 0,6 miljoen extra inkomsten. Daarnaast heft de gemeente ook forensenbelasting aan personen die meer dan 90 dagen per jaar een recreatiewoning in de gemeente ter beschikking hebben, maar er niet permanent wonen. Deze belasting bedraagt 450,81 per jaar 9. Dit levert op het totaal van 50 recreatiewoningen (op basis van verblijf van circa 110 dagen) circa ,-- op In de toeristische sector betreft ruim de helft (50,4%) van het aantal banen parttimewerk (27,8% minder dan 20 uur per week). Binnen de horeca is dit zelfs 62,9% (43,8% minder dan 20 uur per week). Gemiddeld is 39,7% van de banen in Nederland een parttimebaan (20,0% minder dan 20 uur per week). Bron: Statistisch Jaarboek, CBS. Inkomsten uit OZB zijn in deze studie buiten beschouwing gelaten. Toeristenbelasting 2009, bron: Gemeente Sluis. Bij een WOZ-waarde van meer dan bron: Gemeente Sluis. ZKA Consultants & Planners 7

10 4. RESUMÉ Op basis van de analyses en berekeningen kunnen de volgende conclusies worden getrokken betreffende de (directe) economische betekenis van het project Cavelot : Door het project zullen er in totaal bijna extra overnachtingen per jaar worden gerealiseerd in Cadzand-Bad (circa overnachtingen uit de toeristische verhuur en circa overnachtingen eigen recreatief gebruik). Door de extra overnachtingen zullen de bestedingen vanuit het verblijfstoerisme in de regio per saldo met 24,75 miljoen per jaar toenemen; De structurele werkgelegenheid die voortvloeit uit de extra bestedingen in de regio bedraagt 315 FTE (230 FTE direct + 85 FTE indirect). In de toeristische sector (maar ook in de horeca) komt relatief veel seizoens- en deeltijdarbeid voor, waardoor het aantal banen groter is dan het aantal voltijdbanen (FTE). Het totale aantal extra banen wordt geraamd op circa Dit betreft deels werkgelegenheid op het park (bij exploitanten, voorzieningen, etc.) en deels werkgelegenheid buiten het park (detailhandel, horeca, vervoer, toeristische voorzieningen, toeleveranciers, etc.). Bovendien gaat het hierbij niet louter om nieuwe werkgelegenheid (banen), maar ook om een uitbreiding van bestaande banen (bijv. van parttime naar fulltime baan of van seizoenswerk naar jaarronde arbeid). De gemeente Sluis ontvangt jaarlijks ruim 0,6 miljoen aan extra inkomsten aan toeristenbelasting en eventuele forensenbelasting. ZKA Consultants & Planners 8

11 Bijlage 1 Werkwijze impactraming In deze bijlage is nader ingegaan op de werking van het ZKA Impactmodel 10. De gehanteerde methodiek in het model is onderstaand schematisch weergegeven. Input: overnachtingen, bezoekersaantallen en capaciteit x Bestedingen per persoon per categorie (naar sectoren) Output: bestedingen (totaal en naar sectoren) -/- BTW/accijns desbetreffende sector -/- Inkooppercentage desbetreffende sector Finale omzet per sector x Arbeidscoëfficiënten per sector Output: Werkgelegenheid in fte s (direct naar sectoren en indirect via multiplier) Onderstaand zijn kort de diverse componenten van dit schema toegelicht. Input In het model wordt onderscheid gemaakt tussen verblijfstoerisme en dagtoerisme. Voor de verblijfstoeristische categorieën bestaat de invoer uit overnachtingen (en voor de vaste stand- en ligplaatsen uit de capaciteit). Voor de dagtoeristische categorieën bestaat de input uit bezoekersaantallen. Output De resultaten van de berekening geven de bestedingen en werkgelegenheid weer (direct en indirect), zowel in totaal als naar sectoren (logies 11, horeca, detailhandel, entree en vervoer) als naar categorieën. In het model wordt geen rekening gehouden met een weglek-effect. Hiervoor ontbreken specifieke data. Het model geeft geen inzicht in kwalitatieve aspecten zoals de afgeleide en additionele economische betekenis van toerisme en recreatie ( spin-off ), de kwaliteit van de werkgelegenheid, etc. Berekeningen Om de economische betekenis te berekenen, worden de overnachtingen en bezoekersaantallen eerst omgerekend naar bestedingen. Deze omrekening vindt plaats via de gemiddelde bestedingen per persoon per dag per recreatievorm (bijv. hotelovernachting, evenementenbezoek, etc). De totale bestedingen zijn in het model verdeeld over de sectoren waarin de bestedingen terechtkomen De berekeningswijze in het model is goedgekeurd door het Ministerie van Economische Zaken. Overnachtingkosten verblijfstoeristische accommodatie. ZKA Consultants & Planners 9

12 De werkgelegenheid (per sector) kan worden berekend nadat de bestedingen per sector bekend zijn. Hiertoe dienen de totale bestedingen (per sector) te worden gecorrigeerd voor een tweetal effecten: BTW-tarief. De bestedingen zijn inclusief BTW. Aangezien de BTW geen directe invloed heeft op de werkgelegenheid in de sector, dient hiervoor een correctie plaats te vinden; Inkoopcomponent. Het aandeel inkoop van de sector levert immers geen werkgelegenheid op in de desbetreffende sector maar genereert voornamelijk werkgelegenheid bij de producent van levensmiddelen en nonfood (brandstof, etc). De omzet en werkgelegenheid behorende bij de inkoop staat in de uitkomsten weergegeven onder de sector overig. Na deze correcties resulteert de finale afzet uit de toeristisch-recreatieve bestedingen. De directe werkgelegenheid per sector wordt berekend door de finale afzet te vermenigvuldigen met de bijbehorende arbeidscoëfficiënt (weergegeven in termen van aantal mensjaren (FTE) werk per 1 miljoen finale afzet). Na het vaststellen van de directe werkgelegenheid, kan de indirecte werkgelegenheid worden bepaald. De indirecte werkgelegenheid wordt met behulp van een multiplier bepaald. Deze multiplier bedraagt 1,37. M.a.w. 1 FTE directe werkgelegenheid genereert 0,37 FTE indirecte werkgelegenheid. ZKA Consultants & Planners 10