Nota Grondbeleid gemeente Delft

Transcriptie

1

2 Gemeente Delft, Vakteam Vastgoed november 2010

3 Nota Grondbeleid gemeente Delft

4 Inhoudsopgave Inleiding 4 Samenvatting grondbeleid op hoofdlijnen 5 1. Aanleidingen, organisatie en doelstelling Aanleidingen Gemeentelijke organisatie grondbeleid rondom grondbeleid Doelstellingen grondbeleid gemeente Delft Beleidskaders voor het grondbeleid Europese regelgeving en richtlijnen Rijksbeleid en de invoering van de Wro Provinciaal beleid Gemeentelijk grondbeleid en ruimtelijk beleid 3. Vormen van grondbeleid: Actief grondbeleid en grondprijzenbeleid Actief grondbeleid Voor- en nadelen actief grondbeleid Instrumentarium actief grondbeleid Strategische grondverwerving Minnelijke verwerving Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) Onteigening Tijdelijk beheer Grondprijzenbeleid: methodieken, uitgiftevormen en bestemmingen Uitgangspunten grondprijzenbeleid, methodieken en categorieën Grondprijsbepaling per bestemming Woningbouw Kantoren Bedrijven Detailhandel, horeca en hotels Parkeren Tuingrond Overige bestemmingen Vormen van grondbeleid: Faciliterend grondbeleid en gemeentelijk kostenverhaal Faciliterend grondbeleid en gemeentelijk kostenverhaal Voor- en nadelen faciliterend grondbeleid Instrumentarium faciliterend grondbeleid Wro-instrumentarium Gemeentelijk kostenverhaal via afdeling 6.4 Wro, privaatrechtelijk en publiekrechtelijk Uitgangspunten beleid gemeentelijk kostenverhaal Grondbeleid en de rol van de structuurvisie voor bijdragen en verevening Aanverwante wetgeving: Wabo en de Chw Samenwerkingsvormen, pps-constructies Samenwerkingsvormen, pps-modellen Bouwclaimmodel Joint-venturemodel Concessiemodel Gemeentelijke grondexploitatie Zelfrealisatiemodel Schematische weergave pps-modellen en fasering gebiedsontwikkeling Toepassing pps en afwegingskader keuze grondbeleid en samenwerking Uitgangspunten grondbeleid gemeente Delft Grondbeleid gemeente Delft Risicomanagement, staatssteun en aanbesteding Risicomanagement Staatssteun en aanbesteding Uitvoering grondbeleid Citeertitel en beleidsregels 59 Bijlage: kostensoortenlijst Besluit ruimtelijke ordening 60 3

5 Inleiding De ruimte in Nederland is schaars. Om te komen tot een goede verhouding tussen wonen, werken, recreëren en dergelijke is sturing nodig. Door de inzet van gemeentelijk grondbeleid kan een gemeente doelen realiseren om een goede en evenwichtige ruimtelijke inrichting te verkrijgen en uitvoering te geven aan gewenste ruimtelijke ontwikkelingen. Het grondbeleid is overheidsbeleid dat is gericht op de markt waar de grond wordt gekocht, geëxploiteerd, ontwikkeld en verkocht. Het omvat zaken als verwerving van grond, het vestigen en uitoefenen van een voorkeursrecht, onteigening van gronden, grondexploitatie, bouw- en woonrijp maken, aanleg van nutsvoorzieningen, inrichting van de openbare ruimte, grondprijsbeleid en het bevorderen van collectief en individueel opdrachtgeverschap. Maar ook samenwerking tussen overheid en marktpartijen (publiek private samenwerking). De wijze waarop de gemeente invloed uitoefent op de realisatie van ruimtelijke plannen is de essentie van gemeentelijk grondbeleid. Een goed uitgevoerd grondbeleid is dan ook een voorwaarde voor het slagen van sectoraal beleid in het algemeen en ruimtelijk beleid in het bijzonder. Grondbeleid biedt instrumenten voor de gemeente om regie te voeren over de realisatie van gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en zo mogelijk opbrengsten te genereren om de kosten die gepaard gaan met de concrete uitwerking van ruimtelijke ontwikkelingen en ruimtelijk beleid te kunnen dekken. Grondbeleid is dan ook geen zelfstandig einddoel op zich, maar is ondersteunend aan andere gemeentelijke beleidsterreinen, in het bijzonder aan het ruimtelijk ordeningsbeleid. Op 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening in werking getreden (Wro) en vervangt daarmee de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO). De Wro voorziet in een nieuw wettelijk stelsel voor gemeentelijk kostenverhaal. Gemeenten dienen de kosten die bij een gewenste ontwikkeling gemaakt worden te verhalen op ontwikkelaars en overige initiatiefnemers, die tot realisatie van de bouwplannen in een te ontwikkelen gebied overgaan. Het kostenverhaal heeft ondermeer betrekking op de aankoop van grond, slopen van oude bebouwing, kosten omtrent planvorming en het inrichten en aanleggen van de openbare ruimte en voorzieningen van openbaar nut. Het kostenverhaal kan zowel privaatrechtelijk (via zogenoemde anterieure overeenkomst) als publiekrechtelijk (via een exploitatieplan) verhaald worden. In deze nota wordt het kostenverhaal van een nadere toelichting voorzien. De inwerkingtreding van de Wro vormt een belangrijke aanleiding tot het opstellen van een nota grondbeleid voor de gemeente Delft. Het gemeentelijke grondbeleid van de gemeente Delft is tot nu toe alleen op het gebied van gemeentelijk grondprijzenbeleid gereguleerd. Via de jaarlijkse grondprijzenbrief worden de grondprijzen geactualiseerd. In deze nota grondbeleid, gemeente Delft , wordt voorzien in een uiteenzetting van beleidsregels en uitgangspunten voor het grondbeleid van de gemeente Delft voor de komende vier jaar. 4

6 Samenvatting grondbeleid op hoofdlijnen In deze samenvatting wordt het grondbeleid op hoofdlijnen samengevat. De uitgangspunten en beleidsregels worden aan de hand van de in deze Nota Grondbeleid gevolgde hoofdstukindeling opgesomd. Hoofdstuk 1 Hoofdstuk 2 Aanleiding, organisatie en doelstelling Doelstellingen van het gemeentelijk grondbedrijf betreffen: Het faciliteren en zoveel mogelijk sturing geven aan bestuurlijk en maatschappelijk gedragen en gewenste ruimtelijke ontwikkelingen; Het waar mogelijk op bestuurlijk verantwoorde en strategische wijze inzetten van het grondbeleidsinstrumentarium binnen de kaders van het ruimtelijke beleid; Het streven naar een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten voor gemeente en grondeigenaren via de afdeling Grondexploitatie van de Wet ruimtelijke ordening; Het beheersbaar en inzichtelijk maken van de risico s van ruimtelijke ontwikkelingen en separate (bouw)projecten. Beleidskaders grondbeleid Het gemeentelijk grondbeleid wordt niet alleen bepaald door (ruimtelijke) ontwikkelingen van de gemeente zelf, maar ook door ontwikkelingen op Europees-, Rijks- en provinciaal niveau en (regionale) samenwerkingsverbanden waarvan de gemeente deel uitmaakt. Voor het gemeentelijk grondbeleid geldt een aantal belangrijke beleidskaders op genoemde niveaus waarmee bij de uitvoering van het gemeentelijk grondbeleid rekening mee gehouden moet worden. Het gemeentelijk grondbeleid wordt mede ingezet om sturing en zeggenschap te genereren bij de uitvoering van het ruimtelijk beleid. Zodoende is het grondbeleid geen einddoel op zich, maar is ondersteunend aan andere gemeentelijke beleidsvelden. Hoofdstuk 3 Vormen van grondbeleid: Actief grondbeleid en grondprijzenbeleid Over het algemeen wordt onderscheid gemaakt tussen actief en faciliterend grondbeleid. De keuze voor actief of faciliterend grondbeleid hangt sterk af van de vraag wie de gronden in het plangebied in eigendom heeft. Van een actief grondbeleid is sprake als de gemeente bij de uitvoering van een ontwikkeling ervoor kiest om de locatie zelf bedrijfsmatig te exploiteren door (ruwe) gronden en opstallen, voorzover (nog) niet in bezit, te verwerven, de grond bouwrijp te maken, de openbare ruimte in te richten, de infrastructuur aan te leggen en de gronden uit te geven. De gemeente speelt daarbij een actieve rol op de grondmarkt. De kosten van bouwrijp maken en overige productiekosten worden doorberekend in de uitgifteprijs van de grond. 5

7 Vervolg hoofdstuk 3 Een actief grondbeleid kan alleen uitgevoerd worden als de gemeente voldoende budget beschikbaar stelt. Met name geldt dat voor de investeringen en rentelasten voor de gedane grondverwervingen, voor de sloop van opstallen, de sanering van gronden, het bouw en woonrijp maken en het afdekken van de financiële risico s. Daarnaast dient de gemeente organisatorisch over voldoende capaciteit en deskundigheid te beschikken om deze actieve rol te kunnen vervullen. Bij actief grondbeleid beschikt de gemeente over een instrumentarium dat bestaat uit: (strategische) grondverwerving minnelijke verwerving Wet voorkeursrecht gemeenten onteigening tijdelijk beheer grondprijzenbeleid Gelet op de voor- en nadelen van een actief grond c.q. verwervingsbeleid, dient voorafgaande aan de inzet van het verwervingsinstrumentarium inzicht verkregen te worden in alle financiële, juridische, organisatorische en overige risico s. Voorts dient concreet inzicht verkregen te worden in de planning tussen aankoop en de realisatie van de nieuwe bestemming. De aankoop moet in beginsel binnen een afzienbare periode opgenomen worden in een concreet ruimtelijk plan en er dient concreet te worden aangegeven op welke wijze (tussentijdse) beheermaatregelen getroffen worden. Bij de inzet van een actief verwervingsbeleid voor strategische aankopen voorafgaande aan de te verwachten planontwikkeling voor een bepaald gebied, zal er naar worden gestreefd om de benodigde gronden op minnelijke wijze te verwerven. De inzet van het voorkeursrecht geschiedt indien dat op grond van ruimtelijk beleid noodzakelijk wordt geacht en een sterke regierol voor de gemeente mede op grond van politiek bestuurlijk afwegingen gewenst wordt. Ter uitvoering van actief grondbeleid wordt onteigening alleen ingezet als laatste middel. Toepassing vindt alleen plaats indien geen overeenstemming is bereikt over de verkoopprijs, de eigenaar niet zelf tot realisatie van de bestemming overgaat, danwel dat zelfrealisatie vanuit gemeentelijk optiek juist niet gewenst is en mede op grond van politiek bestuurlijke afwegingen de verwerving alsnog gewenst wordt. 6

8 Vervolg hoofdstuk 3 In de verwervingsstrategie wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze de beheermaatregelen zullen worden ingezet en welke contracten worden opgesteld. Daarnaast kent het gemeentelijk vastgoedbeheer een aantal vaste kernactiviteiten (beschikbaar stellen verworven vastgoed, waarborgen staat van onderhoud, behoeden voor leegstand, opstellen periodieke analyses van gemeentelijk vastgoed, waarborgen verzekeringen en sloopactiviteiten en kostenbeheer). Grondprijzenbeleid Het grondprijzenbeleid van de gemeente Delft wordt in beginsel jaarlijks in de vorm van een grondprijzenbrief opgesteld en geactualiseerd door het vakteam Vastgoed. In deze brief wordt ook de actuele economische ontwikkeling betrokken. De grondprijs per bestemming is afhankelijk van een complex van factoren (waaronder het voorgenomen gebruik van de grond). Het grondprijzenbeleid maakt integraal onderdeel uit van het grondbeleid van de gemeente. In beginsel is uitgifte in eigendom het meest gebruikelijk. Het is wenselijk om de mogelijkheid van erfpacht te behouden voor specifieke categorieën. Met name in die gevallen waarin de gemeente meer sturing wenst. In de praktijk blijkt dat bij percelen met een bedrijfsbestemming de meeste behoefte aan sturing bestaat. Criteria voor uitgifte in erfpacht zijn vastgelegd in de Nota Erfpachtt en gelden in beginsel ook voor het vestigen van een recht van opstal. In het grondprijzenbeleid wordt uitgegaan van de volgende bestemmingen: woningbouw kantoren bedrijven detailhandel, horeca en hotels parkeren tuingrond overige voorzieningen, waaronder sociaal-maatschappelijk. Voor de bestemming woningbouw waaronder ook studenteneenheden vallen wordt een separaat onderscheid gemaakt tussen de volgende (sub)bestemmingen en prijsbepalingmethode: sociale huur- en koopwoningen: hierbij wordt uitgegaan van vaste kavelprijzen; woningen in de vrije sector: hierbij wordt uitgegaan van een genormeerde residuele grondprijsmethode. 7

9 Sociale huurwoningen dienen minimaal tien jaar onderdeel uit te maken van de sociale woningvoorraad. Bij verkoop na 10 jaar buiten de sociale sector voor de verkoopprijs boven het vastgestelde prijspeil ( ,- v.o.n., zoals vastgesteld in de grondprijzenbrief voor het jaar 2011), wordt de waardestijging van de grond met de verkopende partij afgerekend. Deze grondsuppletie wordt berekend over de ten tijde van de verkoop geldende grondprijs voor dan vergelijkbare vrije sector woningen, waarbij de eerder betaalde koopsom in mindering wordt gebracht. Verkoop gedurende de eerste tien jaar buiten de sociale sector voor een verkoopprijs boven het vastgestelde prijspeil (als hiervoor genoemd) is behoudens schriftelijke toestemming van de gemeente niet toegestaan. De grondquotes resulteren in richtprijzen onder gemiddelde omstandigheden. Afhankelijk van de specifieke omstandigheden van de te ontwikkelen locatie kunnen deze worden bijgesteld. Voor de grondprijzen voor kantoorruimte geldt een minimumprijs per m 2 bruto vloer oppervlak (b.v.o.). Per locatie wordt de prijs aangepast op grond van locatiespecifieke omstandigheden zoals huurprijsniveau en specifieke locatiegebonden kosten. Voor de grondprijzen voor bedrijven geldt een minimumprijs per m 2 b.v.o., exclusief BTW. De grondprijzen voor detailhandel, horeca en hotel worden afzonderlijk per planinitiatief bepaald aan de hand van een gespecialiseerde taxatie. De grondprijs voor parkeren wordt bepaald door de bestemming waarbij de parkeervoorziening hoort. Bij de grondprijs voor tuinuitgifte wordt in beginsel uitgegaan van de marktprijs. Uitgangspunt is dat de gemeente een terughoudend beleid voert ten aanzien van deze vorm van gronduitgifte. Voor sociaal-maatschappelijke voorzieningen geldt een vaste grondprijs per m 2 bruto vloeroppervlak (b.v.o.). Voor de prijsbepaling voor zorginstellingen zal zoveel mogelijk worden aangesloten bij de kengetallen en publicaties van het Centrum Zorg en Bouw. 8

10 Voor de bestemming recreatieve voorzieningen geldt een vaste grondprijs per m 2 bruto vloeroppervlak (b.v.o.). Voor nutsvoorzieningen geldt dat de grond uitsluitend in recht van opstal wordt uitgegeven voor de duur van het bestaan van het nut. Bij voorkeur wordt de verschuldigde retributie voor de gehele looptijd afgekocht tegen de grondwaarde. Verzoeken voor verkoop van gemeentegrond ten behoeve van zend- en ontvangstinstallaties zullen niet worden gehonoreerd. Hier geldt dat in voorkomende gevallen alleen een tijdelijke huurovereenkomst kan worden aangegaan dan wel dat de grond in recht van opstal wordt uitgegeven. Voor zend- en ontvangstinstallaties (niet zijnde UMTS) geldt een marktconforme huur of retributie per jaar per opstalpunt (met grondoppervlakte tot 30 vierkante meter). Voor voorzieningen met een commerciële grondslag wordt de grondprijs gebaseerd op de commerciële waarde van de voorzieningen. Als referentie gelden daarbij de normen voor kantoren, bedrijfsterreinen en detailhandel. Hoofdstuk 4 Vormen van grondbeleid: Faciliterend grondbeleid en gemeentelijk kostenverhaal De gemeente heeft bij de inzet van een faciliterend grondbeleid een kaderscheppende functie. In het bijzonder gebeurt dat, met inachtneming van het geldende beleid dat op het niveau van de structuurvisie(s) gelegen is, via het vaststellen van bestemmingsplannen voor ruimtelijke ontwikkelingen of ten behoeve van concrete bouwinitiatieven van exploitanten. De grondexploitatie en de vastgoedontwikkeling geschieden in de regel door de exploitanten zelf. Bij faciliterend grondbeleid beschikt de gemeente over een instrumentarium dat voornamelijk bestaat uit: Wro-instrumentarium: vaststellen bestemmingsplan, eventueel inzet van andere Wro-instrumenten, Structuurvisies, exploitatieplannen en wijzigingsplan; kostenverhaal; bij het vaststellen van een bestemmingsplan dient de gemeente ook een exploitieplan, waarin het kostenverhaal is verzekerd, vast te stellen (publiekrechtelijk spoor). De gemeente heeft wel de vrijheid om voor het vaststellen van een exploitatieplan met exploitanten een anterieure overeenkomst te sluiten waarin het gemeentelijk kostenverhaal wordt verzekerd (privaatrechtelijk spoor). Als een dergelijke overeenkomst gesloten is, kan het vaststellen van een exploitatieplan achterwege blijven. 9

11 Beleid omtrent gemeentelijk kostenverhaal Het gemeentelijk kostenverhaal heeft een wettelijke basis gekregen in de Wro, in het bijzonder afdeling 6.4 Wro. Hierdoor is de Wro te beschouwen als een integrale wet waarin zowel regels voor ruimtelijke ordening als regels voor grondexploitatie opgenomen zijn. Gemeentelijk kostenverhaal is op grond van de Wro verplicht en vloeit voort uit artikel 6.12 e.v. Wro (exploitatieplannen) en 6.24 Wro (overeenkomsten). Bij bestemmingsplannen op verzoek wordt als uitgangspunt gehanteerd dat het kostenverhaal via een anterieure overeenkomst wordt verzekerd. Bestemmingsplannen die een groter plangebied omvatten (bestemmingsplannen die vallen onder de algemene herzieningsplicht) en waarbij nieuwbouwmogelijkheden worden geboden, gaan in beginsel vergezeld van een exploitatieplan, tenzij het gemeentelijk kostenverhaal via anterieure overeenkomsten met alle in het plangebied aanwezige grondeigenaren wordt verzekerd. Alle kosten die de gemeente via het exploitatieplan kan verhalen zijn opgenomen in een limitatieve kostensoortenlijst. Deze lijst is opgesomd in artikel Bro. Voor de inbrengwaarde van grond als bedoeld in artikel 6.13 lid 1 onder c Wro geldt artikel Bro. De gemeente kan in principe alle kosten die op de kostensoortenlijst staan verhalen. De lijst is limitatief. Kostensoorten die niet op de kostensoortenlijst staan kunnen niet verhaald worden via het exploitatieplan. In de praktijk blijkt dat de kostensoortenlijst ook als leidraad wordt gehanteerd in het privaatrechtelijk spoor van contractvorming. De gemeente Delft hanteert als uitgangspunt dat in beginsel het gemeentelijk kostenverhaal verzekerd wordt via anterieure overeenkomsten met alle grondeigenaren in het plangebied. Echter, vooraf dient te worden ingeschat of en in hoeverre het sluiten van overeenkomsten met alle eigenaren in het plangebied haalbaar is. Voor grotere plangebieden (bijvoorbeeld in het kader van de algemene herzieningsplicht) worden bestemmingsplannen in de regel vergezeld van een exploitatieplan. Naast de reguliere gemeentelijke (grond)exploitatiekosten is het uitgangspunt erop gericht om waar mogelijk van grondeigenaren bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen elders in de gemeente te verlangen, mede gebaseerd op de uitgangspunten zoals geformuleerd in de gemeentelijke ruimtelijke structuurvisie. Bij individuele bouwprojecten die afwijken van het vigerende bestemmingsplan en waaraan de gemeente medewerking wenst te verlenen via een apart bestemmingsplan, wordt voorafgaande aan het in procedure brengen van het (ontwerp)bestemmingsplan een intentieovereenkomst en een anterieure overeenkomst gesloten met de exploitant. 10

12 Daarbij worden de gemeentelijke (apparaats)kosten ten behoeve van het bestemmingsplan (plankosten) en het planschaderisico afgewenteld op de initiatiefnemer. Daarbij wordt uitgegaan van reële plankosten. Indien mogelijk zal daarbij een extra bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen worden gevorderd. De structuurvisie biedt de basis voor het gemeentelijk kostenverhaal op grond van afdeling 6.4 van de Wro. In de structuurvisie is een uitvoeringsstrategie opgenomen. Om tot (bovenplanse) verevening en te kunnen overgaan biedt de structuurvisie via separate uitwerkingsplannen de basis, bij de uitwerking van bestemmingsplannen, exploitatieplannen en voor anterieure overeenkomsten. Hoofdstuk 5 Samenwerkingsvormen, pps-constructies Ten behoeve van de uitwerking en realisatie van (grootschalige) gebieds- en locatieontwikkelingen kan tussen de gemeente en marktpartijen op diverse manieren worden samengewerkt. Het initiatief daartoe kan zowel bij de gemeente als bij marktpartijen liggen. De samenwerking tussen gemeente en marktpartijen wordt publiekprivate-samenwerking genoemd (pps). Indien de gemeente over grondposities beschikt, kan de samenwerking worden ingezet met het oog op verlegging van risico s. Indien de gemeente niet of in beperkte mate over grondposities beschikt, kan de samenwerking erop gericht zijn om alsnog invloed en een bepaalde mate van regie en zeggenschap op de ontwikkeling te verkrijgen. De mate waarin de gemeente beschikt over grondposities in het plangebied, alsmede de gewenste mate van zeggenschap en regie bepalen de vorm van samenwerking die door de gemeente het meest geëigend is. Het uitgangspunt daarbij is dat voorafgaande aan de keuze voor de vorm van samenwerking alle financiële en juridische risico s middels concrete planeconomische berekeningen in kaart worden gebracht. De drie hoofdvormen: bouwclaimmodel (ook wel coalitiemodel); joint-venturemodel (ook wel alliantiemodel); concessiemodel. De twee uiterste vormen: gemeentelijke grondexploitatie; zelfrealisatie. De samenwerking tussen de gemeente en marktpartijen kan op verschillende manieren en op verschillende momenten vorm krijgen. 11

13 Van een toevallige samenloop van omstandigheden kan of mag echter geen sprake zijn. Het is belangrijk om op het juiste moment, de juiste partij, voor de juiste opgave te vinden. Uitgangspunt hierbij is dat voorafgaande aan een mogelijke samenwerking tussen de gemeente en betrokken marktpartijen altijd een gedegen risico-analyse wordt opgesteld. Aan de hand van de daarin geformuleerde conclusies wordt een keuze gemaakt voor de gewenste en meest verantwoorde vorm van samenwerking. Voorafgaande aan een mogelijke samenwerking tussen de gemeente en betrokken marktpartijen wordt altijd een gedegen risico-analyse opgesteld. Aan de hand van de daarin geformuleerde conclusies wordt een keuze gemaakt voor de meest gewenste en verantwoorde vorm van samenwerking. Hoofdstuk 6 Uitgangspunt grondbeleid gemeente Delft Uitgangspunt voor het gemeentelijk grondbeleid is de keuze voor toepassing van hoofdzakelijk een faciliterend grondbeleid. Dit uitgangspunt sluit echter de toepassing van een actief grondbeleid in voorkomende gevallen niet uit. De toepassing van een actief grondbeleid hangt af van meerdere factoren, waaronder de voorgenomen vorm van samenwerking, de mogelijkheid tot verwerving van gronden en de financiële en juridische risico s. Grondexploitaties hebben betrekking op meerjarige vastgoedontwikkelingen. Daaraan zijn ook risico s verbonden. De risicoanalyse maakt integraal onderdeel uit van de grondexploitatie. In belangrijke mate vindt het risicomanagement zijn weerslag in het steeds actualiseren van exploitatieberekeningen gedurende de verschillende fasen van uitwerking. Het risicomanagement is een vast onderdeel van het projectmanagement. Risicomanagement op projectniveau is noodzakelijk. Per project wordt het risicoprofiel aangegeven in de categorieën zeer hoog, hoog, middel laag of nihil. Voorafgaand aan ieder project worden alle financiële en juridische risico s zoveel mogelijk in beeld gebracht. De risicoanalyse maakt integraal onderdeel uit van de (schaduw)grondexploitatie. De gemeente dient bij de uitoefening van haar taken in het kader van gronduitgifte en gebiedsontwikkeling altijd een analyse te maken van de risico s voor staatssteun- en aanbestedingsperikelen. Daarbij dient altijd te worden uitgegaan van de laatste stand van zaken op het gebied van Europese wet- en regelgeving en jurisprudentie. 12

14 1. Aanleidingen, organisatie en doelstelling 1.1. Aanleidingen De gemeente Delft kent een omvangrijk investeringsprogramma van stedelijke ontwikkelingen. Het gemeentelijk bestuur wordt jaarlijks zo volledig mogelijk geïnformeerd over deze projecten 1. Hiervoor is het MeerjarenProgramma Grondontwikkeling (thans voor ) vastgesteld (hierna: MPG). Daarnaast wordt in de vierjaarlijkse programmabegroting, via een paragraaf grondbeleid, gerapporteerd over de uitvoering van het gemeentelijke grondbeleid. De verplichting tot het vaststellen van een paragraaf grondbeleid in de (programma)begroting vloeit voort uit het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (hierna: BBV). Het BBV is per 1 januari 2004 in werking getreden 2. In het BBV zijn een aantal richtlijnen gegeven voor de verantwoording en informatievoorziening over het grondbeleid en de uitvoering ervan. 3 Naast het MPG, de paragraaf grondbeleid in de begroting, de Nota erfpacht (2010) en de jaarlijkse herziening van het grondprijsbeleid heeft de gemeente Delft nu geen formele kaders met betrekking tot het grondbeleid geformuleerd. Thans wordt per concrete situatie bezien op welke wijze en volgens welke kaders een te ontwikkelen gebied zal worden uitgevoerd. Vanuit beleidstechnisch oogpunt vraagt deze werkwijze om een meer gefundeerd afwegingskader. Het ontbreken hiervan vormt één van de aanleidingen voor de onderhavige nota grondbeleid. Tot slot in dit verband geeft de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro), de hierin opgenomen nieuwe (ruimtelijke) rechtsfiguren en kostenverhaal bij particuliere grondexploitaties aanleiding tot het opstellen van de onderhavige nota. 1 Deze projecten hebben een looptijd van meerdere jaren. Daarom is niet alleen de realisatie van kosten en opbrengsten interessant, maar ook de (financiële) doorkijk naar het einde van de planperiode en de kansen en risico s die met de projecten gepaard gaan. Het MPG rapporteert over beide elementen van de beleidscyclus, namelijk begroting en verantwoording. Enerzijds vindt verantwoording plaats over de werkzaamheden in het afgelopen jaar en de financiële consequenties daarvan. Anderzijds geeft het MPG een prognose weer van de toekomstige eindresultaten aan het einde van de planperiode. 2 Het BBV vervangt het Besluit Comptabiliteitsvoorschriften uit Artikel 16 BBV. De paragraaf betreffende het grondbeleid bevat ten minste: a. een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma s die zijn opgenomen in de begroting; b. een aanduiding van de wijze waarop de provincie onderscheidenlijk de gemeente het grondbeleid uitvoert; c. een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie; d. een onderbouwing van de geraamde winstneming; e. de beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico s van de grondzaken. 13

15 1.2. Gemeentelijke organisatie rondom grondbeleid Binnen de gemeentelijke organisatie valt het opstellen en actualiseren van het gemeentelijk grondbeleid en het grondprijzenbeleid onder de verantwoordelijkheid van het Vakteam Vastgoed. Onderscheid wordt gemaakt in de volgende administratieve bedrijven: Grondbedrijf; Vastgoedbedrijf; Erfpachtbedrijf. Grondbedrijf Vanuit het Grondbedrijf worden gebiedsontwikkelingsprojecten in financieeleconomisch opzicht geoptimaliseerd en bewaakt. De taken bij de ontwikkeling van een bepaalde locatie zijn: het financieel-economisch adviseren, als vooronderzoek, van het bestuur tijdens de initiatieffase, resulterend in een globale haalbaarheidsstudie; het financieel-economisch adviseren in kaderstellende zin van het bestuur tijdens de programmafase; resulterend in een (schaduw)grondexploitatie; het financieel-economisch adviseren in bewakende zijn van het bestuur tijdens de uitvoeringsfase, resulterend in een bijstelling van de grondexploitatie. Optimalisatie van het plansaldo is hier een eerste uitgangspunt. Dit geldt zowel voor de kostenkant als aan de opbrengstenkant, met oog voor een duurzaam en efficiënt ruimtegebruik. Het Grondbedrijf maakt jaarlijks een MPG, een tussentijds MPG (tmpg) en een Grondprijzenbrief. In het MPG worden niet slechts gemeentelijke grondexploitaties gepresenteerd, als gevolg van actieve grondpolitiek, maar ook exploitaties met verbonden partijen. Ook worden vanuit het Grondbedrijf financiële paragrafen gemaakt voor bestemming- en ontwikkelingsplannen en worden kostenramingen gemaakt voor kostenverhaal bij samenwerkingsovereenkomsten. Vastgoedbedrijf De gemeente Delft is de afgelopen jaren consequent bezig geweest het vastgoedbeleid vorm te geven. De noodzaak daartoe was aanwezig omdat: 1. binnen de gemeentelijke organisatie geen of weinig aandacht was voor de eigenaarrol van de gemeente; 2. in de programmabegroting de kosten en de baten van het vastgoedbezit niet volledig tot uitdrukking kwamen; 3. sprake is van indirecte vormen van subsidiëring; 4. de gemeente vastgoed in bezit heeft, zonder dat daarvoor een doel aanwezig was. In 2001 besluit het college akkoord te gaan met een zuivere rolverdeling tussen de gemeente in haar rol van overheid (publiekrechtelijk) en in haar rol van eigenaar van onroerend goed (privaatrechtelijk). In de periode is het gemeentelijk vastgoed geïnventariseerd. In 2007 is de gemeenteraad akkoord met de 53 e begrotingswijziging. 14

16 Daarmee was de oprichting van de administratieve omgeving van het Vastgoedbedrijf een feit. Vanuit het Vastgoedbedrijf vindt professioneel management plaats van het vastgoed in gemeentelijk eigendom en gehuurd vastgoed. Het betreft gebouwen, gronden en wateren, maar niet de in ontwikkeling zijnde locaties (die zitten in het Grondbedrijf). Het vastgoed wordt hierbij verantwoord en effectief ingezet ter ondersteuning van bestuurlijk vastgestelde maatschappelijke beleidsdoeleinden en ten behoeve van de huisvesting van de eigen organisatie, met een zo gering mogelijk financieel beslag op de Algemene Dienst. Het in bezit hebben van vastgoed is voor de gemeente geen doel op zich. Voor elk object, pand of perceel grond dat de gemeente in bezit heeft moet een specifieke, bestuurlijk bekrachtigde reden aanwezig zijn. Als dit niet het geval is zal dit vastgoed worden afgestoten. Binnen het Vastgoedbedrijf is inzicht aanwezig in de financiële consequenties van het beheer en de exploitatie van het gemeentelijk vastgoed. De rollen van de gemeente als eigenaar (privaatrechtelijk) en als subsidieverstrekker (publiekrechtelijk) worden strikt onderscheiden. Erfpachtbedrijf In november 2010 is de Nota erfpacht vastgesteld. Deze Nota geeft de uitgangspunten weer van het gemeentelijk erfpachtbeleid. Het aantal erfpachten in Delft is gering. Inclusief de contracten waarbij de canon is afgekocht resteerden in 2010 nog ca contracten en zijn nog 458 contracten aanwezig waarvan de canon nog niet is afgekocht. Deze laatste categorie kost de gemeente geld door de administratieve lasten van het periodiek in rekening brengen van de canons. Daarnaast heeft het systeem van omslagrente dat binnen de gemeente Delft wordt gehanteerd ten aanzien van het erfpachtbedrijf financiële consequenties. Deze omslagrente is hoger dan de in de erfpachtcontracten conform de Algemene Erfpachtvoorwaarden in rekening te brengen canon, gerelateerd aan het rentepercentage voor 25 jarige leningen. Voornoemde ontwikkelingen hebben ertoe geleid dat omzetting van erfpacht naar eigendom wordt gestimuleerd. Beleidsmatig is het echter wenselijk om in specifieke gevallen de mogelijkheid van erfpacht te behouden. Met name in die gevallen waarin de gemeente een instrument wil hebben om gewenste ruimtelijke ontwikkelingen te kunnen sturen. In hoofdstuk 3 (Grondprijzenbeleid) volgt nog een nadere toelichting op het erfpachtbeleid. Tot slot in dit verband wordt opgemerkt dat de gemeente Delft voorziet in grondprijzenbeleid. In beginsel worden de grondprijzen jaarlijks door het college van burgemeester en wethouders vastgelegd door middel van een grondprijzenbrief. De grondprijzenbrief geeft de wijze van berekening respectievelijk de hoogte van de grondprijzen weer en de beleidswijzigingen en financieel-economische ontwikkelingen die daaraan ten grondslag liggen. In hoofdstuk 4 wordt het grondprijsbeleid nader toegelicht. 15

17 1.3. Doelstellingen grondbeleid gemeente Delft De hiervoor geschetste aanleidingen vormen de basis voor het formuleren van een formeel kader voor het grondbeleid. Het grondbeleid heeft hoofdzakelijk tot doel de bestuurlijke en maatschappelijk gewenste ruimtelijke ontwikkelingen te faciliteren. Voor de gemeente Delft gelden daarvoor een aantal specifieke doelstellingen, te weten: Het faciliteren en zoveel mogelijk sturing geven aan bestuurlijk en maatschappelijk gedragen en gewenste ruimtelijke ontwikkelingen; Het waar mogelijk op bestuurlijk verantwoorde en strategische wijze inzetten van het grondbeleidsinstrumentarium binnen de kaders van het ruimtelijke beleid; Het streven naar een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten voor gemeente en grondeigenaren via de afdeling Grondexploitatie van de Wet ruimtelijke ordening; Het beheersbaar en inzichtelijk maken van de risico s van ruimtelijke ontwikkelingen en separate (bouw)projecten. In het volgende hoofdstuk wordt het grondbeleid geplaatst tegen de achtergrond van relevante beleidskaders en (Europese) wet- en regelgeving. 16

18 2. Beleidskaders voor het grondbeleid Het gemeentelijk grondbeleid wordt niet alleen bepaald door (ruimtelijke) ontwikkelingen van de gemeente zelf, maar ook door ontwikkelingen op Europees-, Rijks- en provinciaal niveau en (regionale) samenwerkingsverbanden waarvan de gemeente deel uitmaakt. Voor het gemeentelijk grondbeleid geldt een aantal belangrijke beleidskaders op genoemde niveaus waarmee bij de uitvoering van het gemeentelijk grondbeleid rekening mee gehouden moet worden. Hieronder worden de belangrijkste beleidskaders van een nadere toelichting voorzien Europese regelgeving en richtlijnen Bij de uitvoering van het gemeentelijk grondbeleid moet rekening worden gehouden met regelgeving op Europees niveau. Specifiek moet rekening worden gehouden met Europese regelgeving op het gebied van staatssteun, aanbestedingsrecht en transparantie bij gronduitgiften voor (grootschalige) gebiedsontwikkelingen 4. Dit wordt bevestigd door recente jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie. 5 Zo is realisatie van openbare werken als overheidsopdracht boven de Europese Richtlijn opgenomen drempel aanbestedingsplichtig en bestaat er een doorlegplicht bij zelfrealisatie. Bij het toepassen van het grondbeleidsinstrumentarium ingeval van concrete projecten of (grootschalige) gebiedsontwikkelingen, dient de gemeente in toenemende mate rekening te houden met de (recente) ontwikkelingen op het gebied van het aanbestedingsrecht en staatssteunperikelen. Dit geldt in het bijzonder in die gevallen waarin de gemeente een vorm van publiek- private samenwerking aangaat. In hoofdstuk 7 wordt dit onderwerp nader toegelicht Rijksbeleid en de invoering van de Wro In januari 2001 is de Rijksnota Grondbeleid verschenen. In deze Nota die gezien moet worden als een strategische Nota op hoofdlijnen, wordt het grondbeleid voor het huidige decennium beschreven. Het Rijk propageert hierin onder meer de bevordering van transparantie van het grondbeleid. De Nota is richtinggevend en stelt een uitgebreid instrumentarium in het vooruitzicht met het doel om gemeenten de mogelijkheid te geven om een sterke regierol in te nemen, voorzover de publieke en ruimtelijke doelstellingen dat vereisen. 4 Voor de Nederlandse praktijk heeft het ministerie van VROM de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling (2009) uitgegeven. 5 Om bijvoorbeeld ingeval van gronduitgifte te ontkomen aan staatssteunperikelen dient in beginsel altijd uitgegaan te worden van marktconforme grondprijzen. Van een aanbestedingsplicht voor de gemeente kan bijvoorbeeld sprake zijn, indien de gemeente buiten de publieke kaders om (bijvoorbeeld: het bestemmingsplan en bouwbesluit) privaatrechtelijke randvoorwaarden stelt bij een gronduitgifte ten behoeve van de realisatie van een voorgenomen project. Zie Roanne Auroux-arrest van het Europese Hof van Justitie d.d. 18 januari 2007 en het Müller-arrest d.d. 25 maart 2010, eveneens van het Europese Hof van Justitie. Op een aantal punten bevestigt en nuanceert het Müller-arrest de Reiswijzer gebiedsontwikkeling (2009). Vergelijk: mr. M. Fokkema, Grondzaken in de praktijk, nr. 3, jaargang 4, juni 2010, p. 9 e.v.. 17

19 In 2005 is de Nota Ruimte verschenen. Deze Nota bevat de visie van het kabinet op ruimtelijke ontwikkelingen. Het uitgangspunt en motto hierbij is: decentraal als het kan en centraal als het moet. Een aantal belangrijke speerpunten hierbij zijn: Accentverschuiving van ontwikkelingsactiviteiten van uitleggebied naar bestaand stedelijk gebied (transformatieopgave); het gaat daarbij om inbreiding, herstructurering, revitalisering; Stimuleren van ontwikkelingen in plaats van het opwerpen van beperkingen; Meer nadruk op ontwikkelingsplanologie in plaats van toelatingsplanologie; ruimtelijke kaders moeten zodoende globaler in plaats van concreter vormgegeven worden; Rijk ontwikkelt vooral voor gemeenten een verbeterd grondbeleidsinstrumentarium; Het Rijksbeleid is onder andere vertaald in de nieuwe Wro. Door de invoering van de Wro per 1 juli 2008 kunnen gemeenten waar nodig via de ruimtelijke ordening invloed uitoefenen op concrete ruimtelijke ontwikkelingen, ook daar waar de gemeente (nagenoeg) geen grondpositie heeft of heeft ingenomen. Zo kan de gemeente concrete locatie-eisen stellen in exploitatieplannen en kunnen percentages voor sociale woningbouw, sociale koop en vrije kavels in bestemmingsplannen opgenomen worden. Op deze wijze vindt ruimtelijke sturing voor grondgebruik plaats via het instrumentarium van de Wro, waaronder via Structuurvisies, bestemmingsplannen en exploitatieplannen. Voorts voorziet de Wro in een nieuw systeem voor gemeentelijk kostenverhaal. Waar voorheen het gemeentelijke kostenverhaal bij ruimtelijke ontwikkelingen een lastige opgave bleek, maakt het instrumentarium voor het gemeentelijk kostenverhaal nu integraal onderdeel uit van de Wro. 6 Het gemeentelijk kostenverhaal op grond van de Wro wordt in hoofdstuk 4 nader toegelicht Provinciaal beleid In de hiervoor genoemde Nota Ruimte heeft de Provincie een meer centrale rol gekregen voor regionale gebiedsontwikkeling. In mei 2008 heeft de Provincie de nota grondbeleid vastgesteld. Uitgangspunt hierbij is dat de inzet van de Provincie een duidelijk provinciaal belang moet dienen. 6 Afdeling 6.4 van de Wro bevat regels omtrent de exploitatie van gronden. Het betreft een in vergelijking met de WRO (oud) nieuw systeem. 18

20 2.4. Gemeentelijk grondbeleid en ruimtelijk beleid Het gemeentelijk grondbeleid wordt mede ingezet om sturing en zeggenschap te genereren bij de uitvoering van het ruimtelijk beleid. Zodoende is het grondbeleid geen einddoel op zich, maar is ondersteunend aan andere gemeentelijke beleidsvelden. Zo is bijvoorbeeld grondbeleid noodzakelijk om verantwoorde voorwaarden te stellen voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut en infrastructurele werken. Maar ook is grondbeleid noodzakelijk in het kader van risico-analyses (financieel en jurdisch) en haalbaarheidsstudies voor ruimtelijke ontwikkelingen. Afhankelijk van de haalbaarheid en de vraag of en in hoeverre de gemeente risico neemt of wenst te nemen wordt inzichtelijk op welke wijze het grondbeleidsinstrumentarium op verantwoorde wijze kan worden ingezet. Het grondbeleid vormt zodoende een afwegingskader om te komen tot een verantwoorde inzet van het wettelijke instrumentarium, zoals o.a. het voorkeursrecht en onteigening (verwerving via actief grondbeleid), alsook voor contractvorming (faciliterend grondbeleid). De Wro met daarin het systeem en regels over grondexploitatie biedt de gemeente ook meer wettelijke mogelijkheden voor kostenverhaal, vereveningsmethodieken, fondsvorming, locatie-eisen en bijdragen van ontwikkelaars voor ruimtelijke ontwikkelingen elders in de gemeente. Daarvoor stelt de Wro wel als voorwaarde dat daarvoor de grondslagen geboden moeten worden in een Structuurvisie. In december 2009 is de gemeentelijke Structuurvisie door de gemeenteraad vastgesteld. Deze ruimtelijke structuurvisie Ontmoetingen met Delft 2030 (RSVD 2030) presenteert het langetermijnperspectief op de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van Delft tot 2030 en de bijbehorende uitvoeringsstrategie. In de beschrijvingen omtrent de uitvoeringsstrategie wordt de grondslag geboden voor een gemeentelijk vereveningsbeleid en de uitgangspunten voor het gemeentelijk kostenverhaal. 19

21 3. Vormen van grondbeleid: Actief grondbeleid en grondprijzenbeleid De gemeente heeft ter uitvoering van het grondbeleid de keuze uit verschillende vormen van grondbeleid. Deze hebben verschillende kenmerken en een verschillend instrumentarium met daarbij behorende voor- en nadelen. Over het algemeen wordt onderscheid gemaakt tussen actief en faciliterend grondbeleid 7. De keuze voor actief of faciliterend grondbeleid hangt sterk af van de vraag wie de gronden in het plangebied in eigendom heeft. De gemeente kan leidend zijn, waarbij sprake is van een (meer) actieve vorm van grondbeleid. Daarvoor kan de gemeente kiezen om bepaalde instrumenten van grondbeleid in te zetten om zodoende meer zeggenschap en regie te voeren. Wanneer de locatieontwikkeling voornamelijk wordt overgelaten aan (private) marktpartijen dan vervult de gemeente meer een faciliterende rol. Tussen die twee uitersten van grondbeleid bevinden zich diverse mengvormen van samenwerkingsverbanden. Deze mengvormen worden publiek- private samenwerking genoemd (hierna: pps). De vorm waarin deze samenwerking gegoten wordt is afhankelijk van de mate van risicoverdeling tussen alle bij de ontwikkeling betrokken partijen. In dit hoofdstuk worden het actieve grondbeleidsinstrumentarium en de uitgangspunten van het gemeentelijk grondprijzenbeleid toegelicht. In de volgende hoofdstukken komen het faciliterende grondbeleid en de samenwerkingsvormen met de daarbij behorende beleidsregels aan de orde Actief grondbeleid Van een actief grondbeleid is sprake als de gemeente bij de uitvoering van een ontwikkeling ervoor kiest om de locatie zelf bedrijfsmatig te exploiteren door (ruwe) gronden en opstallen, voorzover (nog) niet in bezit, te verwerven, de grond bouwrijp te maken, de openbare ruimte in te richten, de infrastructuur aan te leggen en de gronden uit te geven. De gemeente speelt daarbij een actieve rol op de grondmarkt. De kosten van bouwrijp maken en overige productiekosten worden doorberekend in de uitgifteprijs van de grond. Grondeigendom bepaalt voor een groot deel de uitgangsposities bij de uitwerking en uitvoering van het ruimtelijk beleid, ruimtelijke plannen en projecten en vormen van samenwerking. 7 Faciliterend grondbeleid wordt ook wel passief grondbeleid genoemd. Passief grondbeleid is echter een verouderde terminologie, omdat in de praktijk eigenlijk bijna nooit sprake is van een geheel passief grondbeleid. Er is altijd wel een rol voor de gemeente weggelegd. Daarom is faciliterend grondbeleid een betere omschrijving. 20

22 Een actief grondbeleid kan alleen uitgevoerd worden als de gemeente voldoende budget beschikbaar stelt. Met name geldt dat voor de investeringen en rentelasten voor de gedane grondverwervingen, voor de sloop van opstallen, de sanering van gronden, het bouw en woonrijp maken en het afdekken van de financiële risico s. Daarnaast dient de gemeente organisatorisch over voldoende capaciteit en deskundigheid te beschikken om deze actieve rol te kunnen vervullen Voor- en nadelen actief grondbeleid Voor de inzet van een actief grondbeleid beschikt de gemeente over een grondbeleidsinstrumentarium dat kan worden ingezet om de (ruimtelijke) doelstellingen en ambities te bereiken. Het grondbeleidsinstrumentarium wordt in de volgende paragraaf toegelicht. Aan de inzet van een actief grondbeleid zijn voor- en nadelen verbonden. De voornaamste voor- en nadelen worden hieronder samengevat weergegeven. Voordelen van de inzet van een actief grondbeleid: Voldoende kunnen sturen op gemeentelijke (ruimtelijke) doelstellingen; Maximaal kunnen sturen op kwaliteit en fasering bij de planontwikkeling; Grondprijsbepaling en de voorwaarden voor uitgifte; Voorkoming van speculatie op de grondmarkt; Vereveningsmogelijkheden ingeval van voordelige exploitatiesaldi. Nadelen van de inzet van een actief grondbeleid: Financiële risico s ingeval van fluctuerende marktomstandigheden c.q. economische omstandigheden (crisis leidt tot veranderde marktomstandigheden, het risico van grondeigendom ligt dan volledig bij de gemeente); Voldoende financiële ruimte nodig voorafgaande aan een verwervingstraject; afzonderlijk krediet is dan nodig; Druk op de ambtelijke organisatie en beschikbare capaciteit; vaak externe inhuur van deskundigen noodzakelijk Instrumentarium actief grondbeleid Bij actief grondbeleid beschikt de gemeente over een instrumentarium dat bestaat uit: (strategische) grondverwerving (par ) minnelijke verwerving (par ) Wet voorkeursrecht gemeenten (par ) onteigening (par ) tijdelijk beheer (par ) grondprijzenbeleid (par. 3.2.). Het instrumentarium instrumentarium van actief grondbeleid wordt hierna per afzonderlijk instrument nader toegelicht. 21

23 22

24 Strategische grondverwerving Actief grondbeleid begint met grondverwerving. Een strategisch verwervingsbeleid ligt daaraan ten grondslag. Dit houdt in dat de gemeente, vooruitlopend op verwachte planvorming (structuurvisie, Masterplannen en bestemmingsplannen), gronden aankoopt om binnen een bepaald plangebied haar grondpositie en onderhandelingspositie te versterken. Uitgangspunten daarbij zijn; lagere kosten op de langere termijn en het versnellen van (voorgenomen) ontwikkelingen. Het vroegtijdig verwerven van gronden betekent tegelijkertijd dat de gemeente ook risico s neemt, zowel financiële als juridische risico s. Het is immers niet zeker of en wanneer de gemeente tot planvorming over kan gaan en de gemaakte kosten uiteindelijk terugverdiend kunnen worden. De verworven gronden worden immers in de balans van de gemeente opgenomen. Dit kan een aanzienlijke last zijn. Het weerstandsvermogen van de gemeente dient van voldoende omvang te zijn om dergelijke risico s te kunnen nemen. Bij een strategische aankoop komen verder aan de orde: Het vooraf inzichtelijk maken van de risico s met als doel deze tot een minimum te beperken; De aankoop moet in beginsel binnen een afzienbare periode worden opgenomen in een concreet ruimtelijk plan; Concreet dient daarom aangegeven te worden op welke wijze (tussentijdse) beheermaatregelen getroffen worden. Gelet op de voor- en nadelen van een actief grond c.q. verwervingsbeleid, dient voorafgaande aan de inzet van het verwervingsinstrumentarium inzicht verkregen te worden in alle financiële, juridische, organisatorische en overige risico s. Voorts dient concreet inzicht verkregen te worden in de planning tussen aankoop en de realisatie van de nieuwe bestemming. De aankoop moet in beginsel binnen een afzienbare periode opgenomen worden in een concreet ruimtelijk plan en er dient concreet te worden aangegeven op welke wijze (tussentijdse) beheermaatregelen getroffen worden Minnelijke verwerving Zodra de gemeente besluit om in een specifiek plangebied over te gaan tot verwerving van gronden, zal de gemeente er in eerste instantie naar streven om die gronden op minnelijke wijze te verwerven. 23

25 Voor de onderhandelingen is het van belang om vooraf onderzoek te doen naar de meest actuele grondprijzen in de regio. Op deze comparatieve wijze wordt inzicht verkregen wat de marktwaarde van de grond in de regio op dit moment is. Bij de inzet van een actief verwervingsbeleid voor strategische aankopen voorafgaande aan de te verwachten planontwikkeling voor een bepaald gebied, zal er naar worden gestreefd om de benodigde gronden op minnelijke wijze te verwerven Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) De Wvg geeft de gemeente het wettelijk recht van voorrang op de verwerving van onroerende zaken. Bij de inzet van een actief grondbeleid bij gebiedsontwikkeling wordt het voorkeursrecht voorafgaande aan de definitieve planvorming toegepast. Het voorkeursrecht voor de gemeente houdt in dat eigenaren bij voorgenomen verkoop van het onroerend goed verplicht worden om de gemeente als eerste in de gelegenheid te stellen om tot aankoop over te gaan. Het voorkeursrecht wordt ingezet indien tijdens de planvorming wordt voorzien dat minnelijke verwerving niet tot het gewenste resultaat zal leiden. Daarnaast is de inzet van het voorkeursrecht afhankelijk van politiek bestuurlijke afwegingen. De inzet van het voorkeursrecht geschiedt indien dat op grond van ruimtelijk beleid noodzakelijk wordt geacht en een sterke regierol voor de gemeente mede op grond van politiek bestuurlijk afwegingen gewenst wordt Onteigening Onteigening is een ingrijpend verwervingsinstrument. Het instrument is een grote ingreep op persoonlijke belangen en grondrechten. Verwerving vindt onder dwang plaats en is dan ook aan strenge wettelijke voorschriften gebonden; op grond van de Onteigeningswet. Voordat een formeel onteigeningstraject wordt ingegaan, dient de gemeente serieuze pogingen te hebben ondernomen om tot minnelijke overeenstemming te komen. Onteigening wordt in het algemeen genomen zelden toegepast. Het wordt alleen toegepast als laatste middel, indien minnelijke verwerving niet mogelijk blijkt en de eigenaar van de onroerende zaak niet bereid is tot zelfrealisatie van de in het ruimtelijke kader neergelegde bestemming over te gaan, of dat zelfrealisatie vanuit gemeentelijk optiek op grond van ruimtelijk beleid dat in voorbereiding is juist niet gewenst is. 24

26 Het inzetten van onteigening is eveneens onderhevig aan politiek bestuurlijke afwegingen. Ter uitvoering van actief grondbeleid wordt onteigening alleen ingezet als laatste middel. Toepassing vindt alleen plaats indien geen overeenstemming is bereikt over de verkoopprijs, de eigenaar niet zelf tot realisatie van de bestemming overgaat, danwel dat zelfrealisatie vanuit gemeentelijk optiek juist niet gewenst is en mede op grond van politiek bestuurlijke afwegingen de verwerving alsnog gewenst wordt Tijdelijk beheer Na verwerving begint een periode van beheer van het onroerend goed. Deze periode kan variëren in looptijd afhankelijk van de duur (fasering) van de gebiedsontwikkeling. Het beheer van het onroerend goed kan bestaan uit het tijdelijk beschikbaar stellen, via verhuur- pacht of bruikleenovereenkomsten. Tevens is sprake van onderhoud in de beheerfase. De kosten en opbrengsten daarvan komen ten laste van de grondexploitatie. Tijdens het uitzetten van de verwervingsstrategie dient inzicht verkregen te worden in de wijze waarop het (tijdelijk) beheer zal plaatsvinden. De juiste contracten dienen te worden opgesteld. Het gemeentelijk vastgoedbeheer kent de volgende kernactiviteiten: het beschikbaar stellen van (een deel) van het verworven vastgoed; het waarborgen van een aanvaardbare staat van onderhoud; het behoeden voor verpaupering, criminaliteit en leegstand; periodieke analyses opstellen van het gemeentelijk vastgoed voor eventuele afstoting van een deel van de portefeuille; verzekeringen en sloopactiviteiten; kostenbeheer. In de verwervingsstrategie wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze de beheermaatregelen zullen worden ingezet en welke contracten worden opgesteld. Daarnaast kent het gemeentelijk vastgoedbeheer een aantal vaste kernactiviteiten (beschikbaar stellen verworven vastgoed, waarborgen staat van onderhoud, behoeden voor leegstand, opstellen periodieke analyses van gemeentelijk vastgoed, waarborgen verzekeringen en sloopactiviteiten en kostenbeheer). 25

27 3.2. Grondprijzenbeleid: methodieken, uitgiftevormen en bestemmingen Het grondprijzenbeleid maakt integraal onderdeel uit van het grondbeleid in het algemeen. Het grondprijzenbeleid is specifiek gericht op de wijze waarop de gemeente de grondprijs voor een bepaalde categorie of bestemming berekent. De uitgangspunten voor het grondprijzenbeleid, de uitgiftevormen en prijsbepalingmethoden per bestemming (die aan de grond en het grondgebruik wordt gegeven) worden in dit hoofdstuk toegelicht Uitgangspunten grondprijzenbeleid, methodieken en categorieën Grond ontleent zijn waarde vooral aan hetgeen er op gebouwd mag worden, dan wel waarvoor het gebruikt kan en mag worden. Uitgangspunt voor de grondprijsbepaling is het marktwaardesysteem. Functie en locatie bepalen de waarde van de grond. Er kunnen zich bijzondere (economische) omstandigheden voordoen die verder van invloed kunnen zijn op de grondprijs. Deze doen echter geen afbreuk aan de basisuitgangspunten, namelijk het marktwaardesysteem en de prijsbepalingmethoden. Het grondprijzenbeleid heeft meerdere functies. Het is ondersteunend aan andere beleidsterreinen, zoals ruimtelijke ordening, economie en wonen. Zoals in het eerste hoofdstuk aangegeven is het onderzoek naar optimalisering van het grondgebruik vanuit de ruimtenood bezien een continue uitdaging voor de gemeente Delft. Onder optimalisering wordt niet alleen verdichting verstaan, maar ook intensivering van het ruimtegebruik met gelijktijdige kwalitatieve verbetering van de gebouwde en ongebouwde omgeving. Dit ruimtevraagstuk kan vanuit het grondprijzenbeleid worden ondersteund en kan dienen als stimulans om zowel multifunctioneel als intensief grondgebruik toe te passen. Het grondprijzenbeleid van de gemeente Delft wordt in beginsel jaarlijks in de vorm van een grondprijzenbrief opgesteld en geactualiseerd door het vakteam Vastgoed. In deze brief wordt ook de actuele economische ontwikkeling betrokken. De grondprijs per bestemming is afhankelijk van een complex van factoren (waaronder het voorgenomen gebruik van de grond). Het grondprijzenbeleid maakt integraal onderdeel uit van het grondbeleid van de gemeente. Samengevat worden de volgende prijsbepalingmethoden als uitgangspunt gehanteerd: residuele grondwaardemethode: Deze methode wordt vooral gehanteerd bij woningbouwprojecten. De grondprijs wordt bepaald de verwachte vrij-opnaamprijzen van woningen te verminderen met de stichtingskosten; kostprijsmethode: Hierbij speelt de vervangingswaarde de belangrijkste rol. Vooral van belang bij incourant onroerend goed, waarbij een waarde in het economisch verkeer moeilijk is vast te stellen. 26

28 Deze waarde heeft de functie van minimale uitgifteprijs. Alle productiekosten worden als het ware omgeslagen over het aantal uit te geven m 2 grond. Hierdoor ontstaat een (gemiddelde) kostprijs per m 2 uit te geven grond; vergelijkingsmethode of comparatieve methode: Hierbij wordt een waarde toegekend door vergelijking met recentelijk verkocht soortgelijk onroerend goed. Deze methode wordt vooral toegepast bij courant onroerend goed, waarin veel transacties plaatsvinden. Deze methode wordt ook wel als toetsingsgrondslag gehanteerd bij de hiervoor genoemde methodieken. In beginsel geldt voor alle in de jaarlijkse grondprijsbrief genoemde prijsniveaus voor commerciële doeleinden als uitgangspunt geldt dat: de grond in normale bouwrijpe staat wordt geleverd; 8 de grond qua bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde bestemming; de grond geen bijzondere belemmeringen kent die het gebruiksrecht beperken; bij de prijsbepaling van de grond voor woningen wordt uitgegaan van standaardwoningen (geen casco), dat wil zeggen woningen die voldoen aan alle geldende regelgeving op het gebied van duurzaam bouwen, veiligheid (waaronder politiekeurmerk), energetische aspecten, mobiliteit en overige principes van duurzaamheid in brede zin. Het grondprijzenbeleid en de daarbij gehanteerde prijsbepaling per bestemming wordt in beginsel jaarlijks door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld op basis van een grondprijzenbrief. De grondprijzenbrief maakt integraal onderdeel uit van het gemeentelijke grondbeleid. De grondprijzenbrief wordt opgesteld door het vakteam Vastgoed van de gemeente Delft. De gemeente Delft kent voorts de volgende uitgiftevormen: uitgifte in eigendom; erfpacht; opstalrecht; verhuur; ingebruikgeving om niet. In het voortraject van een specifieke uitgifte wordt bepaald voor welke uitgiftevorm wordt gekozen. Uitgifte in eigendom is het meest gebruikelijk. 8 Levering geschiedt in beginsel altijd conform de ten tijde van de levering geldende Algemene Verkoopvoorwaarden van de gemeente Delft. 27

29 De huidige uitgiften in erfpacht worden niet meer automatisch eeuwigdurend uitgegeven. Afhankelijk van de (economische) omstandigheden wordt per situatie bekeken of uitgifte in tijdelijke erfpacht wenselijk is. Criteria voor uitgifte in erfpacht zijn opgenomen in de Nota Erfpacht van de gemeente Delft. 9 In beginsel gelden deze ook voor de uitgifte in een recht van opstal. Bij verhuur van de grond wordt de huurprijs bepaald door de hoogte van de grondwaarde en de binnen de gemeente Delft geldende omslagrente of erfpachtrente. Het is wenselijk om de mogelijkheid van uitgifte in erfpacht te behouden voor specifieke categorieën. In de praktijk blijkt dat bij percelen met een bedrijfsbestemming de meeste behoefte aan sturing bestaat. Uitgifte van die percelen in erfpacht biedt dan de meeste mogelijkheden voor sturing. In beginsel is uitgifte in eigendom het meest gebruikelijk. Het is wenselijk om de mogelijkheid van erfpacht te behouden voor specifieke categorieën. Met name in die gevallen waarin de gemeente meer sturing wenst. In de praktijk blijkt dat bij percelen met een bedrijfsbestemming de meeste behoefte aan sturing bestaat. Criteria voor uitgifte in erfpacht zijn vastgelegd in de Nota Erfpacht en zijn in beginsel ook van toepassing bij het vestigen van een recht van opstal Grondprijsbepaling per bestemming In het grondprijzenbeleid worden de volgende bestemmingen gehanteerd. Per bestemming wordt voor het betreffende jaar de grondprijs in de grondprijzenbrief nader toegelicht met inachtneming van de (markt)ontwikkelingen. Daarbij wordt per bestemming uitgegaan van een (vaste) prijsbepalingmethode. Bestemmingen woningbouw; kantoren; bedrijven; detailhandel, horeca en hotels; parkeren; tuingrond; overige voorzieningen, waaronder sociaal-maatschappelijk. In de volgende subparagrafen worden de beleidsregels voor het grondprijzenbeleid voor elke bestemming toegelicht. 9 Thans de Nota Erfpacht, gemeente Delft Uitgangspunt hierbij is dat op de uitgifte in erfpacht of het vestigen van een opstalrecht altijd uitgegaan wordt van het op het moment van uitgifte geldende beleid. 28

30 Woningbouw Voor de bestemming woningbouw waaronder ook studenteneenheden vallen wordt een separaat onderscheid gemaakt tussen de volgende (sub)bestemmingen en prijsbepalingmethode: sociale huur- en koopwoningen: hierbij wordt uitgegaan van vaste kavelprijzen; woningen in de vrije sector: hierbij wordt uitgegaan van een genormeerde residuele grondprijsmethode. Sociale huur en koopwoningen Bij deze categorie woningbouw wordt uitgegaan van een vaste kavelprijs. Om te bepalen welke woningen tot het sociale huur- en koopsegment behoren sluit de gemeente Delft aan bij de indelingssystematiek van het Stadsgewest Haaglanden. Deze systematiek is opgenomen in de regionale prestatieafspraken tussen het Stadsgewest Haaglanden en de koepel van regionale woningcorporaties. De grondprijzen voor sociale huur en koopwoningen zijn gebaseerd op in het verleden bepaalde vaste grondprijzen per kavel. Uitgangspunt is dat de sociale woningvoorraad in Delft op peil dient te blijven. Daartoe wordt het volgende beleid gehanteerd: Sociale huurwoningen dienen minimaal tien jaar onderdeel uit te maken van de sociale woningvoorraad. Bij verkoop na 10 jaar buiten de sociale sector voor de verkoopprijs boven het vastgestelde prijspeil ( v.o.n., zoals vastgesteld in de grondprijzenbrief voor het jaar 2011), wordt de waardestijging van de grond met de verkopende partij afgerekend. Deze grondsuppletie wordt berekend over de ten tijde van de verkoop geldende grondprijs voor dan vergelijkbare vrije sector woningen, waarbij de eerder betaalde koopsom in mindering wordt gebracht. Verkoop gedurende de eerste tien jaar buiten de sociale sector voor een verkoopprijs boven het vastgestelde prijspeil (als hiervoor genoemd) is behoudens schriftelijke toestemming van de gemeente niet toegestaan. In akten van levering wordt hiertoe altijd een kettingbeding opgenomen. Dit beleid geldt voor alle sociale woningen die binnen Delft vanaf 1 januari 2008 gebouwd zijn of worden en waarvoor een sociale grondprijs wordt betaald aan de gemeente. Sociale huurwoningen dienen minimaal tien jaar onderdeel uit te maken van de sociale woningvoorraad. Bij verkoop na 10 jaar buiten de sociale sector voor de verkoopprijs boven het vastgestelde prijspeil ( v.o.n. zoals vastgesteld in de grondprijzenbrief voor het jaar 2011), wordt de waardestijging van de grond met de verkopende partij afgerekend. Deze grondsuppletie wordt berekend over de ten tijde van de verkoop geldende grondprijs voor dan vergelijkbare vrije sector woningen, waarbij de eerder betaalde koopsom in mindering wordt gebracht. Verkoop gedurende de eerste tien jaar buiten de sociale sector voor een verkoopprijs boven het vastgestelde prijspeil (als hiervoor genoemd) is behoudens schriftelijke toestemming van de gemeente niet toegestaan. 29

31 Vrije sector woningen Bij deze bestemming wordt de grondprijs bepaald op grond van de genormeerde residuele methode. De grondprijs wordt vastgesteld op grond van aannames en inschattingen ten aanzien van opbrengstpotentie, bouwkosten en rendementseisen van referentieprojecten. De grondprijs wordt zodoende uitgedrukt in een percentage van de vrij-op-naamprijs (v.o.n-prijs) van de woning. Dit percentage wordt de grondquote genoemd en vormt de basis voor de grondprijs. De uiteindelijke grondprijs is daarbij sterk afhankelijk van de locatiespecifieke omstandigheden 10. De grondquotes resulteren in richtprijzen onder gemiddelde omstandigheden. Afhankelijk van de specifieke omstandigheden van de te ontwikkelen locatie kunnen deze worden bijgesteld. De grondquotes resulteren in richtprijzen onder gemiddelde omstandigheden. Afhankelijk van de specifieke omstandigheden van de te ontwikkelen locatie kunnen deze worden bijgesteld. Hierbij valt een onderscheid te maken in de volgende typen vrije sector woningen en gronduitgiften in deze categorie: Grondgebonden woningen; grondquotes lopen geleidelijk op. Echter, bij een daling van de v.o.n-prijs zullen tegelijkertijd ook lagere grondquotes worden gehanteerd, waardoor de grondprijs ook lager uitkomt. Appartementen; bij appartementen worden doorgaans lagere grondquotes gehanteerd dan bij grondgebonden woningen. Grotendeels als gevolg van de gemeenschappelijke bouwkundige ruimtes die in dergelijke ruimtes nodig zijn en omdat er soms kostenverhogende stedenbouwkundige aanpassingen nodig zijn om de gewenste kwaliteit in het plan te realiseren (bijvoorbeeld dubbel grondgebruik ten behoeve van parkeren). Grondquotes lopen eveneens geleidelijk op. Uitleggebieden; hierbij geldt een grondquote die steeds 1% boven de reguliere grondquote ligt. Vrije kavels; hierbij geldt een prijs per m 2 die gebaseerd is op de commerciële waarde van de grond. Bijzondere woonconcepten; voor deze categorie, zoals maatschappelijk gebonden eigendom of koop/huurconcepten wordt per categorie beoordeeld op basis waarvan de grondprijs wordt bepaald. 10 Bij de huidige daling van de v.o.n.-prijzen, komt de grondquote dus automatisch lager uit. Hierdoor ontstaat zodoende een lagere grondprijs. 30

32 Kantoren Voor de grondprijzen voor kantoorruimte 11 geldt een minimumprijs per m 2 bruto vloer oppervlak (b.v.o.). Per locatie wordt de prijs aangepast op grond van locatiespecifieke omstandigheden zoals huurprijsniveau en specifieke locatiegebonden kosten Bedrijven Ook voor deze categorie wordt in de grondprijzenbrief uitgegaan van een minimumprijs per m 2 b.v.o., exclusief BTW Detailhandel, horeca en hotels De traditionele indeling van winkelgebieden naar functioneel hiërarchisch niveau (buurt-, wijk-, stadsdeelniveau en overig) is de basis voor het bepalen van de grondprijzen voor detailhandel. Criteria voor de vaststelling van de hoogte van de grondwaarde zijn o.a. het totale programma, volume en parkeervoorzieningen. De grondprijzen worden afzonderlijk per planinitiatief bepaald. Horeca maakt veelal deel uit van integrale winkelprojecten. Separate gronduitgifte ten behoeve van horecavoorzieningen vindt daarom nauwelijks plaats. Voor het vaststellen van de grondwaarde wordt geen onderscheid gemaakt tussen detailhandel en horeca. De grondprijs voor hotels wordt afzonderlijk per planinitiatief bepaald. De grondprijs wordt ondermeer gebaseerd op de gerealiseerde kameropbrengst die onder andere afhankelijk is van het hotelsegment en de naamsbekendheid van het hotel. Voor de bestemmingen detailhandel, horeca en hotel geldt als uitgangspunt dat de vaststelling van de grondwaarde maatwerk is. Daarvoor wordt doorgaans een gespecialiseerd taxatiebureau ingeschakeld. 11 Onder het begrip kantoorpand wordt verstaan: Een gebouw dat grotendeels in gebruik is of te gebruiken is voor bureaugebonden werkzaamheden en ondersteunende activiteiten waarbij sprake is van overwegend administratieve werkzaamheden. Het dient een ruimtelijk zelfstandige eenheid te betreffen. Bij het bepalen of een gebouw als kantoor of bedrijf moet worden gezien worden de volgende vuistregels met betrekking tot de arbeidsintensiteit gebruikt: Bij een b.v.o. kleiner dan 25 m 2 per werknemer is er sprake van een kantoor. Bij een b.v.o. tussen de 25 m 2 en 50 m 2 per werknemer is sprake van een kantoor of een bedrijf. Bij een b.v.o. groter dan 50 m 2 per werknemer is sprake van een bedrijf. 12 Onder het begrip bedrijfsterrein wordt verstaan een terrein dat wordt uitgegeven waarbij het vloeroppervlak van het bedrijfskantoor per bedrijf ten hoogste 50% van het totale b.v.o. mag bedragen tot een maximum van m 2 b.v.o. Het hier gehanteerde begrip bedrijfsterrein is ontleend aan de nota Regels voor Ruimte zoals door GS van Zuid-Holland vastgesteld op 8 maart De in de grondprijzenbrief gehanteerde minimumprijzen voor de daarbij genoemde bedrijfsterreinen Ypenburgse Poort en Delftech Park zijn tevens bedoeld als referentiewaarden voor elders binnen Delft gesitueerde grond bestemd voor bedrijven. 31

33 Parkeren Uitgangspunt is dat de grondprijs voor parkeren wordt bepaald door de bestemming waarbij de parkeervoorziening hoort (hoofdfunctie). Voorzover sprake is van een gebouwde parkeervoorziening wordt daarvoor slechts een grondprijs berekend voor zover de marktwaarde van de parkeerplaatsen uitstijgt boven de aan de bestemming toerekenbare investeringskosten met dien verstande dat de grondprijs daarbij niet beneden de waarde van 0,00 mag uitkomen. Vanwege de beperkte grondgebruiksmogelijkheden in de gemeente Delft, vraagt parkeren vooral in binnenstedelijk gebied om oplossingen die de stichtingskosten aanzienlijk kunnen verhogen. Onderscheid wordt gemaakt tussen de volgende bestemmingen: Woningen (appartementen); Grondquote wordt berekend over de totale v.o.n.- prijs (appartement met bijbehorende parkeerplaats). Voorkomen moet worden dat tussen de v.o.n.-prijs van woningen en parkeerplaatsen wordt geschoven zodat de quote voor de woonfunctie kunstmatig kan worden verlaagd. Dit wordt bereikt door de (afzonderlijke) v.o.n.-prijzen bij elkaar op te tellen en op basis van het totaal de grondprijs vast te stellen. De grondquote voor parkeren bij appartementen wordt berekend over de totale v.o.n.-prijs (appartement met bijbehorende parkeerplaats). Afzonderlijke verkoop van gebouwde parkeerplaatsen boven de parkeernorm van het betreffende bouwplan geschiedt tegen een grondprijs die per geval bepaald wordt. Bedrijfsterreinen; Voor parkeren wordt dezelfde grondwaarde toegekend als het gebouw dat erop wordt gerealiseerd. Er wordt zodoende geen onderscheid gemaakt tussen bebouwd en onbebouwd terrein. Kantoren; De grondprijs per parkeerplaats wordt bepaald door de hoogte van de huurprijs en de stichtingskosten van de voorziening. Huren en stichtingskosten verschillen per locatie. Een goede bereikbaarheid van kantoorlocaties is van groot belang. Eén van de elementen hiervan is de bereikbaarheid per auto. Mede door het restrictieve parkeerbeleid van de gemeente en het Rijk neem de marktwaarde van parkeerplaatsen jaarlijks nog toe. Detailhandel en horeca; Hierbij wordt in de regel gebruik gemaakt van openbare parkeervoorzieningen. Afzonderlijke parkeervoorzieningen worden per situatie bepaald. Hotels; De grondprijs maakt deel uit van de uitgifteprijs van de grond voor de totale voorziening Tuingrond Bij gronduitgifte voor deze bestemming gaat het om kleine percelen ten behoeve van het uitbreiden van bij woningen behorende tuinen. Veelal betreft het hier snippergroen en groenstroken, die voor wat betreft de doelstelling niet onder structureel groen vallen, eigendom zijn van de gemeente en grenzen aan particulier gebied. 32

34 Uitgangspunt is dat de gemeente een zeer terughoudend beleid voert ten aanzien van deze vorm van gronduitgifte. 13 Bij de grondprijsbepaling wordt in beginsel uitgegaan van de marktprijs Overige bestemmingen Naast de hiervoor genoemde hoofdbestemmingen van het grondprijzenbeleid is er ook sprake van vraag voor een grote diversiteit aan functies. Het betreft de volgende groepen van functies en bestemmingen: Sociaal-maatschappelijke voorzieningen; Overheidsvoorzieningen (brandweerkazernes, politiebureaus), Sociaal culturele voorzieningen (welzijnsvoorzieningen, religieuze voorzieningen, niet commerciële culturele voorzieningen), Sporthallen (die niet in overwegende mate commercieel geëxploiteerd worden); Zorginstellingen (ziekenhuis, verzorgingshuis, verpleeghuis); Recreatieve voorzieningen (kinderboerderijen, speeltuinen); Nutsvoorzieningen (trafo s, zendmasten); Voorzieningen met een commerciële grondslag. Sociaal-maatschappelijke voorzieningen Voor deze voorzieningen geldt een vaste grondprijs per m 2 bruto vloeroppervlak (b.v.o.). Zorginstellingen Voorheen werden de grondprijzen gebaseerd op de bouwkostennota van het College bouw zorginstellingen. Inmiddels is het bouwregime van de Wet Toelating Zorginstellingen beëindigd. Hiermee is ook de juridische basis van het College bouw zorginstellingen komen te vervallen. Per 1 januari 2009 is het Centrum Zorg en Bouw actief en is voortgekomen uit het College bouw zorginstellingen. Het Centrum Zorg en Bouw maakt deel uit van TNO (Bouw en Ondergrond). Voor de prijsbepaling voor zorginstellingen zal zoveel mogelijk worden aangesloten bij de kengetallen en publicaties van het Centrum Zorg en Bouw 14. Recreatieve voorzieningen Voor de bestemming geldt eveneens een vaste grondprijs per m 2 bruto vloeroppervlak (b.v.o.). 13 Aan elke voorgenomen uitgifte gaat een uitgebreid onderzoek vooraf om te bezien of uitgifte wenselijk is. Hierbij gelden de strenge eisen van het groenstructuurbeleid. Bij het totstandkomen van de koopovereenkomst gelden voorts aanvullende verkoopvoorwaarden. Deze zijn in de jaarlijkse grondprijzenbrief vastgelegd. Bij de verhuur van tuintjes wordt bij de bepaling van de huurprijs een relatie gelegd met de grondwaarde ingeval van tuinuitgifte. 14 Zie Voor de gemeente Delft geldt een regio-opslag van 10%. Zie Grondprijzenbrief gemeente Delft. 33

35 Nutsvoorzieningen Grond wordt uitsluitend in recht van opstal uitgegeven voor de duur van het bestaan van het nut. Bij voorkeur wordt de verschuldigde retributie voor de gehele looptijd afgekocht tegen de grondwaarde. Verzoeken voor verkoop van gemeentegrond ten behoeve van zend- en ontvangstinstallaties worden niet gehonoreerd. Uitgangspunt hierbij is dat in voorkomende gevallen alleen een tijdelijke huurovereenkomst wordt gesloten of dat de grond in recht van opstal wordt uitgegeven. Voor zend- en ontvangstinstallaties (niet zijnde UMTS) geldt een marktconforme huur of retributie per jaar per opstalpunt (met grondoppervlakte tot 30 vierkante meter). Voor reclamezuilen c.q. reclamemasten niet vallende onder de reclameverordening, wordt een marktconforme huur/opstalretributie in rekening gebracht. Voorzieningen met een commerciële grondslag Hierbij dient vooral gedacht te worden aan voorzieningen ten behoeve van recreatieve en vrije tijdsbesteding die op commerciële basis geëxploiteerd worden. Voorbeelden zijn; kartbanen, skihallen, bowling, golfbaan, jachthaven, bioscoop etc. Gemeentelijke zwembaden en sporthallen vallen hier ook onder voor wat betreft het commerciële deel van de activiteiten. De grondprijs wordt gebaseerd op de commerciële waarde van de voorzieningen. Als referentie gelden daarbij de normen voor kantoren, bedrijfsterreinen en detailhandel. 34

36 4. Vormen van grondbeleid: Faciliterend grondbeleid en gemeentelijk kostenverhaal De gemeente kan in plaats van een meer ondernemende, actieve en risicodragende rol ook kiezen voor een faciliterende, minder risicodragende rol bij gebiedsontwikkeling. Bij een faciliterend grondbeleid beperkt de gemeente zich tot de publiekrechtelijke taakstelling. Het kostenverhaal neemt bij een faciliterend grondbeleid een belangrijke rol in het (gemeentelijke) proces rondom de in te zetten ruimtelijke ordening- en vergunningenprocedure tot uitwerking van de beoogde ontwikkeling. In dit hoofdstuk wordt het gemeentelijk kostenverhaal, dat sinds de invoering van de Wro een wettelijke basis heeft verkregen, nader toegelicht Faciliterend grondbeleid De gemeente heeft bij de inzet van een faciliterend grondbeleid een kaderscheppende functie. In het bijzonder gebeurt dat, met inachtneming van het geldende beleid dat op het niveau van de structuurvisie(s) gelegen is, via het vaststellen van bestemmingsplannen voor ruimtelijke ontwikkelingen of ten behoeve van concrete bouwinitiatieven van exploitanten. De grondexploitatie en de vastgoedontwikkeling geschieden in de regel door de exploitanten zelf Voor- en nadelen faciliterend grondbeleid Aan de inzet van een faciliterend grondbeleid zijn voor- en nadelen verbonden. De voornaamste voor- en nadelen worden hieronder samengevat weergegeven. Voordelen van de inzet van een faciliterend grondbeleid: beperkte (financiële en juridische) risico s voor de gemeente: de grondexploitatie is voor rekening en risico van de exploitant; minder druk op de gemeentelijke organisatie: ambtenarenapparaat stelt zich in beginsel kaderstellend op en biedt de ruimtelijke kaders via een bestemmingsplan. Nadelen van de inzet van een faciliterend grondbeleid: de gemeente kan alleen sturen via het bestemmingsplan en deels via overeenkomst (kostenverhaal, vereveningsmogelijkheden en beperkte randvoorwaarden voor het uit te voeren plan) en in voorkomende gevallen via een exploitatieplan (locatie-eisen); kostenverhaal niet via uitgifteprijzen, maar op basis van afdeling 6.4 Wro; geen winstmogelijkheden; gemeente is genoodzaakt om zich te beperken tot de kaderscheppende rol en dus kan de gemeente alleen tot (maximaal) kostenverhaal overgaan en waar (juridisch) mogelijk tot (bovenplanse) verevening. 35

37 Instrumentarium faciliterend grondbeleid Bij faciliterend grondbeleid beschikt de gemeente over een instrumentarium dat voornamelijk bestaat uit: Wro-instrumentarium: vaststellen bestemmingsplan, eventueel inzet van andere Wro-instrumenten, Structuurvisies, exploitatieplannen en wijzigingsplan; kostenverhaal; bij het vaststellen van een bestemmingsplan dient de gemeente ook een exploitieplan, waarin het kostenverhaal is verzekerd, vast te stellen (publiekrechtelijk spoor). De gemeente heeft wel de vrijheid om voor het vaststellen van een exploitatieplan met exploitanten een anterieure overeenkomst te sluiten waarin het gemeentelijk kostenverhaal wordt verzekerd (privaatrechtelijk spoor). Als een dergelijke overeenkomst gesloten is, kan het vaststellen van een exploitatieplan achterwege blijven. Het instrumentarium voor de inzet van een faciliterend grondbeleid wordt hieronder per toegelicht. Separaat wordt de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en de Crisis- en herstelwet (Chw) toegelicht in paragraaf Wro-instrumentarium Sturing is op grond van de nieuwe Wro zeker mogelijk. Via ruimtelijke planvorming op grond van structuurvisies en bestemmingsplannen, maar ook via exploitatieplannen. Bij een faciliterend grondbeleid stelt de gemeente zich weliswaar veel minder risicovol op bij de uitwerking van ruimtelijke initiatieven, maar dat betekent niet dat de gemeente geen enkele invloed meer kan uitoefenen. Zo kunnen in structuurvisies en bestemmingsplannen op grond van de Wro concrete koppelingen gemaakt worden met de grondexploitatieregels en de wijze waarop de gemeente het kostenverhaal regelt. Het exploitatieplan biedt tevens de mogelijkheid om specifieke locatie-eisen vast te stellen en kan eisen bevatten over specifieke woningbouwcategorieën. Dit was onder het oude recht (WRO oud) niet mogelijk. Bij een faciliterend grondbeleid heeft de gemeente de gronden in het plangebied niet in eigendom en wenst de gemeente ook geen gronden te verwerven. Indien dat wel gewenst wordt, moet overwogen worden hoe gronden kunnen worden verworven en welke vorm van samenwerking het beste past bij het risicoprofiel van de voorgenomen ontwikkeling. Dan is sprake van een actief grondbeleid en samenwerking met meer risico voor de gemeente. In hoofdstuk 5 worden de diverse vormen van samenwerking nader toegelicht. Als in het kader van (grootschalige) gebiedsontwikkelingen of afzonderlijke bouwinitiatieven gekozen wordt voor de inzet van een faciliterend grondbeleid, dan heeft de gemeente een kaderscheppende rol. De gemeente is alleen belast met het opstellen en vaststellen van het ruimtelijk kader; het bestemmingsplan. 36

38 Een bestemmingsplan geeft aan welke bestemmingen aan gronden worden toegekend. Het bestemmingsplan is het juridisch meest bindende ruimtelijke instrument. Op grond van de Wro bestaat voor gemeenten een zogenoemde algemene herzieningsplicht 15. Een bestemmingsplan dient uiterlijk na tien jaar te worden herzien. Een bestemmingsplan ter uitwerking van het gemeentelijke ruimtelijke beleid (zoals ter uitwerking van de gemeentelijke structuurvisie) wordt vergezeld van een exploitatieplan. Hiervan kan worden afgezien indien voorafgaande aan het in procedure brengen van het bestemmingsplan met alle in het plangebied aanwezige grondeigenaren anterieure overeenkomsten zijn gesloten. Echter, in het kader van bestemmingsplanherzieningen voor grotere plangebieden zal een dergelijke gang van zaken weinig voorkomen. De bevoegdheid tot het vaststellen van een bestemmingsplan en exploitatieplan ligt bij de gemeenteraad. Deze bevoegdheid kan niet gedelegeerd worden aan het college van burgemeester en wethouders. De Wro brengt ook een meer integrale aanpak bij de uitvoering van ruimtelijk beleid en grondbeleid met zich mee. Er is namelijk een sterke koppeling tussen de planologische maatregel en grondexploitatie. Het belang van de samenhang tussen bestemmingsplan en exploitatieplan wordt als volgt samengevat: Het bestemmingsplan is de basis voor het exploitatieplan: het exploitatieplan betreft een uitwerking van de financiële aspecten en gevolgen bij de uitwerking van het bestemmingsplan en biedt de grondslag voor het gemeentelijk kostenverhaal via het publiekrechtelijk spoor; het bestemmingsplan en het exploitatieplan bevatten regels voor de inrichting van het plangebied en concrete regels over woningbouwcategorieën; het bestemmingsplan en het exploitatieplan vormen beide een zelfstandige toetsingsgrondslag voor bouwvergunningen. De gemeente Delft hanteert als uitgangspunt dat zowel ter uitvoering van vaststaand ruimtelijk beleid op grond van de structuurvisie, als op verzoek van een exploitant (eigenaar van de grond) in beginsel gekozen wordt voor het vaststellen van een bestemmingsplan. In de voorbereidingsfase wordt daartoe tussen de gemeente en de initiatiefnemer in beginsel een intentieovereenkomst aangegaan. Het kostenverhaal en overige voorwaarden worden vervolgens in een anterieure overeenkomst vervat. 15 Artikel 3.1 lid 2 Wro bepaalt dat de bestemming van gronden, met inbegrip van de met het oog daarop gestelde regels, telkens binnen een periode van tien jaar wordt vastgesteld, gerekend vanaf datum vaststelling van het bestemmingsplan. De sanctie voor het niet nakomen van deze herzieningsplicht is geregeld in lid 4. Indien niet voor het verstrijken van de periode van tien jaar de raad onderscheidenlijk opnieuw een bestemmingsplan heeft vastgesteld danwel een verlengingsbesluit heeft genomen, vervalt de bevoegdheid tot het invorderen van rechten terzake van na dat tijdstip door of vanwege het gemeentebestuur verstrekte diensten die verband houden met het bestemmingsplan. 37

39 Bestemmingsplannen die een groter plangebied omvatten (bestemmingsplannen die vallen onder de algemene herzieningsplicht) en waarbij nieuwbouwmogelijkheden worden geboden, gaan in beginsel vergezeld van een exploitatieplan, tenzij het gemeentelijk kostenverhaal via anterieure overeenkomsten met alle in het plangebied aanwezige grondeigenaren wordt verzekerd (zie de volgende paragraaf over gemeentelijk kostenverhaal). De gemeente Delft hanteert als uitgangspunt dat ter uitvoering van vaststaand ruimtelijk beleid als ook op verzoek van een exploitant ter realisatie van een concreet bouwinitiatief, in beginsel een bestemmingsplan wordt vastgesteld ( postzegelbestemmingsplan ). In de voorbereidingsfase wordt daartoe tussen de gemeente en de initiatiefnemer in beginsel een intentieovereenkomst aangegaan. Het kostenverhaal en overige voorwaarden worden vervolgens in een anterieure overeenkomst vervat. Bestemmingsplannen die een groter plangebied omvatten en waarbij nieuwbouwmogelijkheden worden opgenomen, gaan in de regel vergezeld van een exploitatieplan, tenzij voorafgaande aan de bestemmingsplanprocedure met alle private grondeigenaren een anterieure overeenkomst is gesloten Gemeentelijk kostenverhaal via afdeling 6.4 Wro, privaatrechtelijk en publiekrechtelijk Het gemeentelijk kostenverhaal heeft een wettelijke basis gekregen in de Wro, in het bijzonder afdeling 6.4 Wro. Hierdoor is de Wro te beschouwen als een integrale wet waarin zowel regels voor ruimtelijke ordening als regels voor grondexploitatie opgenomen zijn. Gemeentelijk kostenverhaal is op grond van de Wro verplicht en vloeit voort uit artikel 6.12 e.v. Wro en 6.24 Wro. Zowel het privaatrechtelijk spoor als het publiekrechtelijk spoor voor kostenverhaal worden hierna toegelicht. Bij de totstandkoming van de Wro heeft de Wetgever een centrale rol weggelegd voor het gemeentelijk kostenverhaal. Daarbij heeft de Wetgever beoogd het privaatrechtelijk spoor voorop te stellen en het publiekrechtelijk spoor van kostenverhaal te beschouwen als stok achter de deur. Alleen als het sluiten van een overeenkomst niet lukt, dient het bestemmingsplan vergezeld te gaan van een exploitatieplan. Privaatrechtelijk spoor: Overeenkomst Op grond van de Wro zijn twee typen overeenkomsten voor kostenverhaal en grondexploitatie te onderscheiden; de anterieure overeenkomst en de posterieure overeenkomst. 38

40 Anterieure overeenkomst Een anterieure overeenkomst (artikel 6.24 lid 1 Wro) wordt gesloten in de beginfase van een bouwproject, nog voordat ( = anterieur) een (ontwerp)bestemmingsplan is vastgesteld. Bij een anterieure overeenkomst hebben de gemeente en exploitant nog veel onderhandelingsruimte 16. Partijen zijn niet gebonden aan algemene publiekrechtelijke kaders omtrent grondexploitatie. Zo hoeft de overeenkomst niet te worden getoetst aan de eisen van profijt, toerekenbaarheid en evenredigheid (proportionaliteit). Voorts biedt de anterieure overeenkomst de mogelijkheid om (extra) bijdragen van exploitanten te kunnen vorderen voor ruimtelijke ontwikkelingen buiten de betreffende locatie, derhalve buiten het plangebied. Dit kunnen bijvoorbeeld bijdragen betreffen voor (openbaar)groen of recreatiegebieden elders. Voorwaarde hiervoor is wel dat voor dergelijke (bovenplanse) vereveningsbijdragen en bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen een grondslag gevonden moet worden in een vastgestelde gemeentelijke structuurvisie 17. Posterieure overeenkomst Indien de gemeente niet op basis van anterieure overeenkomsten het gewenste resultaat heeft behaald, moet de gemeente overgaan tot het vaststellen van een exploitatieplan (zie hierna het publiekrechtelijke spoor). Overeenkomsten kunnen dan nog wel gesloten worden, maar bij deze is de onderhandelingsruimte kleiner. Overeenkomsten mogen niet afwijken van het exploitatieplan. De overeenkomsten worden dus gesloten nadat ( = posterieur) een exploitatieplan is vastgesteld (artikel 6.24 lid 2 Wro). Publiekrechtelijk spoor: Exploitatieplan en kostensoortenlijst Zoals hiervoor vermeld, moet de gemeente tot publiekrechtelijk kostenverhaal overgaan indien overeenkomsten met grondeigenaren in het plangebied niet lukt. Indien niet met alle grondeigenaren een overeenkomst kan worden aangegaan dient de gemeente over te gaan tot het vaststellen van een exploitatieplan. Exploitatieplan Het exploitatieplan is een zelfstandig rechtsfiguur in de Wro. Het exploitatieplan moet worden vastgesteld voordat het (ontwerp)bestemmingsplan in procedure wordt gebracht. De exploitatieplanplicht geldt alleen indien het onderliggende bestemmingsplan 18 voorziet in nieuwbouw of omvangrijke verbouwplannen met functiewijziging. Het exploitatieplan bevat een aantal verplichte onderdelen. Deze zijn in artikel 6.13 lid 1 van de Wro vastgelegd. 16 De regering vond een onderhandelingsplicht niet nodig, omdat de voordelen van het privaatrechtelijk spoor zo groot zouden zijn, dat gemeenten daar toch wel voor kiezen (aldus Kamerstukken I , 30218, D, p.8). 17 De wettelijke basis voor de anterieure overeenkomst voor kostenverhaal en overige bijdragen is thans geregeld in artikel 6.24 Wro. 18 Kan echter ook een ander ruimtelijk besluit betreffen op grond van de Wro (bestemmingsplan of een wijzigingsbesluit, mits de te nemen maatregel ziet op een bouwplan waarvoor de exploitatieplanverplichting geldt en de gemeente ook daadwerkelijk overgaat tot maken van (plan)kosten als bedoeld in de kostensoortenlijst. 39

41 Daarnaast kunnen facultatieve onderdelen in een exploitatieplan worden opgenomen die genoemd zijn in artikel 6.13 lid 2 van de Wro. Zo maakt de exploitatieopzet, waarin alle financiële aspecten geregeld worden, deel uit van de verplichte onderdelen. Voor het kostenverhaal via het exploitatieplan geldt dat de kosten worden vergeleken met de opbrengsten. Op grond van artikel 6.16 Wro kan het maximaal te verhalen bedrag aan kostenverhaal niet hoger zijn dan de opbrengsten. Het vaststellen van een exploitatieplan geldt niet in alle gevallen waarbij een ruimtelijk besluit wordt genomen, maar is gelimiteerd tot bouwwerken die vallen binnen de reikwijdte van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). 19 De exploitatieplanverplichting geldt alleen als het onderliggende ruimtelijke besluit voorziet in: de bouw van een of meer woningen; de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen; de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1000 m 2 of met een of meer woningen; de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd; de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1000 m 2 bedraagt; de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1000 m 2. Verwacht mag worden dat vooral voor toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen bestemmingsplannen nodig zijn. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen worden in hoofdlijnen in de structuurvisie aangegeven. Hierbij is nog van belang om op te merken dat de gemeente Delft thans beschikt over (recent) vastgestelde en geactualiseerde bestemmingsplannen 20. Deze bestemmingsplannen dienen uiteraard ook binnen de in de Wro genoemde periode van tien jaar na vaststelling te worden herzien, met het risico dat daarvoor alsnog exploitatieplannen dienen te worden vastgesteld. 19 Thans artikel Bro. 20 De actualisering is gebaseerd op het AUB-project (Actualisering en Uniformering Bestemmingsplannen), waarvoor de raad in 2003 het plan van aanpak heeft goedgekeurd. Het project voorziet in het versneld actualiseren van de bestemmingsplannen van de gemeente Delft. De hoofdaanleidingen zijn de invoering van de Wro en de nieuwe regels die daarbij gelden voor het opstellen van bestemmingsplannen en de digitaliseringsplicht voor gemeenten om bestemmingsplannen ook digitaal beschikbaar te stellen voor het publiek. 40

42 Kostensoortenlijst en ptp-beginselen; profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit Alle kosten die de gemeente via het exploitatieplan kan verhalen zijn opgenomen in een limitatieve kostensoortenlijst. Deze lijst is opgesomd in artikel Bro. Voor de inbrengwaarde van grond als bedoeld in artikel 6.13 lid 1 onder c Wro geldt artikel Bro. De gemeente kan in principe alle kosten die op de kostensoortenlijst staan verhalen. De lijst is limitatief. Kostensoorten die niet op de kostensoortenlijst staan kunnen niet verhaald worden via het exploitatieplan. In de praktijk blijkt dat de kostensoortenlijst ook als leidraad wordt gehanteerd in het privaatrechtelijk spoor van contractvorming. Voor het verhaal van de kosten via het exploitatieplan gelden de volgende toetsingscriteria: De kosten moeten voldoen aan de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit 21 ; De locatie moet de kosten kunnen dragen; Als de totale opbrengsten hoger zijn dan de totale kosten, kunnen de totale kosten verhaald worden, maar niet hoger dan die kosten; Sommige kosten worden gemaximeerd; vergelijk in dit verband de landelijke (concept) plankostenregeling exploitatieplan (zie hierna). De kostensoortenlijst is als bijlage bij deze nota gevoegd en vormt ook de basis voor het verhaal van de reguliere gemeentelijke exploitatie- en plankosten kosten Uitgangspunten beleid gemeentelijk kostenverhaal De gemeente Delft hanteert voor het kostenverhaal als uitgangspunt dat gestreefd moet worden naar het sluiten van anterieure overeenkomsten met alle grondeigenaren in een plangebied. Naast de reguliere gemeentelijke (grond)exploitatiekosten is het uitgangspunt erop gericht om waar mogelijk van grondeigenaren bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen elders in de gemeente te verlangen, mede gebaseerd op de uitgangspunten zoals geformuleerd in de gemeentelijke ruimtelijke structuurvisie. Bij de (herziening) van een bestemmingsplan zal vooraf moeten worden ingeschat of en in hoeverre het sluiten van overeenkomsten met alle eigenaren haalbaar is. Mede bepalend voor deze inschatting is de grootte van het plangebied en de hoeveelheid grondeigenaren. 21 Profijt: De locatie moet nut ondervinden van de te treffen werken, maatregelen of voorzieningen. Toerekenbaarheid: Er is een causaal verband tussen gebiedsontwikkeling en de kosten. De werken, maatregelen en voorzieningen zouden niet aan de orde zijn zonder dat het plan. Proportionaliteit: Indien meerdere gebieden profijt hebben van een werk, maatregel of voorziening dienen deze naar evenredigheid verdeeld te worden. 41

43 Indien het sluiten van overeenkomsten niet of niet met alle eigenaren mogelijk of haalbaar blijkt, zal de gemeente exploitatieplannen moeten vaststellen op grond van de Wro (artikel 6.12 e.v. Wro). Zoals hiervoor opgemerkt gelden bij het gemeentelijk kostenverhaal de criteria van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. De gemeente Delft hanteert als uitgangspunt dat in beginsel het gemeentelijk kostenverhaal verzekerd wordt via anterieure overeenkomsten met alle grondeigenaren in het plangebied. Vooraf dient te worden ingeschat of en in hoeverre het sluiten van overeenkomsten met alle eigenaren in het plangebied haalbaar is. Naast de reguliere gemeentelijke (grond)exploitatiekosten is het uitgangspunt erop gericht om waar mogelijk van grondeigenaren bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen elders in de gemeente te verlangen, mede gebaseerd op de uitgangspunten zoals geformuleerd in de gemeentelijke ruimtelijke structuurvisie. Ingeval van concrete individuele bouwinitiatieven die afwijken van het vigerende bestemmingsplan, hanteert de gemeente Delft als beleidsregel dat voorafgaande aan het in procedure brengen van een bestemmingsplan c.q. postzegelbestemmingsplan ten behoeve van de uitwerking van het concrete bouwinitiatief, met de betrokken exploitant een anterieure overeenkomst tot kostenverhaal en exploitatiebijdrage wordt aangegaan. Deze kosten betreffen in het bijzonder de kosten voor het voorbereiden, opstellen en in procedure brengen van het bestemmingsplan (plankosten) en exploitatiebijdrage. Uitgangspunt hierbij is dat in beginsel de reële (plan)kosten worden verhaald. In beginsel wordt hierbij vastgehouden aan de systematiek voor de berekening van plankosten zoals in de nog vast te stellen landelijke (concept) regeling plankosten exploitatieplan wordt geregeld 22. Deze regeling bevat regels over de hoogte en begrenzing van enkele kostensoorten van grondexploitatie. Dat zijn de ambtelijke kosten van de voorbereiding en het toezicht op de uitvoering van voorzieningen en werken, de kosten van het opstellen van ruimtelijke plannen (bestemmingsplannen) en overige gemeentelijke apparaatskosten voor het betreffende project. De regeling moet door gemeenten worden toegepast op exploitatieplannen. Echter, de regeling leent zich uitstekend voor toepassing op anterieure overeenkomsten die strekken tot kostenverhaal. Daarnaast wordt het planschaderisico altijd volledig bij de initiatiefnemer gelegd. 22 In januari 2010 is de Conceptregeling plankosten exploitatieplan bekendgemaakt en is de vrucht van intensieve samenwerking tussen VROM, VNG, NEPROM en de NVB. De bedoeling van de regeling is om particuliere (grond)eigenaren te beschermen door een begrenzing van de plankosten die de gemeente in rekening mag brengen voor het voorbereiden en opstellen van de benodigde planologische maatregelen (bestemmingsplannen). Naar verwachting treedt de regeling formeel in werking per 1 oktober

44 Indien mogelijk zal een (extra) bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen worden gevorderd op grond van de gemeentelijke structuurvisie en het aanvullende vereveningsbeleid. Bij individuele bouwprojecten die afwijken van het vigerende bestemmingsplan en waaraan de gemeente medewerking wenst te verlenen via een apart bestemmingsplan, wordt voorafgaande aan het in procedure brengen van het (ontwerp)bestemmingsplan een anterieure overeenkomst gesloten met de exploitant. Daarbij worden de gemeentelijke (apparaats)kosten ten behoeve van het bestemmingsplan (plankosten) en het planschaderisico afgewenteld op de initiatiefnemer. Daarbij wordt uitgegaan van een reële plankosten. Indien mogelijk zal daarbij een extra bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen worden gevorderd Grondbeleid en de rol van de structuurvisie voor bijdragen en verevening Zoals in hoofdstuk 2 is opgemerkt is de ruimtelijke structuurvisie voor de gemeente Delft eind 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. Deze structuurvisie is opgebouwd uit vier delen, waarvan het vierde deel voor de uitvoering van het grondbeleid het meest relevant is. In het vierde deel van de structuurvisie komt de uitvoeringsstrategie aan de orde. Daarbij wordt aangegeven op welke wijze de gemeente in samenwerking met alle betrokkenen invulling geeft aan de ontwikkeling van Delft en op welke wijze het kostenverhaal en vereveningsbeleid wordt vormgegeven. Zoals ook eerder opgemerkt in deze nota biedt de Wro in afdeling 6.4 de basis voor het sluiten van overeenkomsten met private grondeigenaren. Deze overeenkomsten zien in het bijzonder op het verhaal van gemeentelijke kosten bij gebiedsontwikkelingen. Ook kunnen thans extra bijdragen door de gemeente van grondeigenaren/ontwikkelaars verlangd worden. Deze bijdragen zien voornamelijk op het verhaal van kosten die gemaakt zijn ten behoeve van voorzieningen buiten het betreffende plangebied gelegen (bovenplanse of bovenwijkse voorzieningen). Om dergelijke kosten te kunnen verhalen dient de gemeente daarvoor een basis te genereren in de structuurvisie. Tevens kunnen afspraken worden gemaakt over bestemmingsplanoverschrijdende fysieke maatregelen en verevening. Om bovenplanse en bovenwijkse voorzieningen te kunnen verevenen dient de (ruimtelijke) samenhang met andere ontwikkelingen te worden aangetoond. Uitgangspunt hierbij is dat de gemeente Delft streeft naar het vaststellen van separate uitwerkingsplannen en uitwerking van het specifieke vereveningsbeleid. De structuurvisie en de te ontwikkelen separate uitwerkingsplannen bieden de grondslag voor het gemeentelijk kostenverhaal en het vereveningsbeleid, zowel bij het opstellen van bestemmingsplannen en de bijbehorende exploitatieplannen, als voor de verhaalsmogelijkheden in anterieure overeenkomsten. 43

45 Het vereveningsbeleid maakt integraal onderdeel uit van het grondbeleid van de gemeente Delft in het algemeen en het beleid omtrent het gemeentelijk kostenverhaal in het bijzonder. Om de flexibiliteit in de uitvoering te waarborgen zal worden voorzien in een meerjaren uitvoeringsprogramma. Jaarlijks wordt het te ontwikkelen uitvoeringsprogramma geactualiseerd. Het is de bedoeling om de structuurvisie eens per vier jaar te evalueren en eventueel aan te passen. Op deze wijze blijft het ruimtelijk beleid van de gemeente Delft up to date. Het geactualiseerde uitvoeringsprogramma wordt mede opgesteld aan de hand van de overeengekomen gebiedsgerichte uitwerkingen. Op deze wijze kan de gemeente meebewegen met niet of moeilijk beïnvloedbare ontwikkelingen. Deze werkwijze biedt de beste garanties om tot kostenverhaal en verevening te komen. Vanuit de actuele situatie kan met ontwikkelingspartners een bijdrage aan bovenwijkse voorzieningen worden overeengekomen, of indien nodig via het exploitatieplan bij een bestemmingsplan worden afgedwongen. De structuurvisie biedt de basis voor het gemeentelijk kostenverhaal op grond van afdeling 6.4 van de Wro. In de structuurvisie is een uitvoeringsstrategie opgenomen. Om tot (bovenplanse) verevening te kunnen overgaan biedt de structuurvisie via te ontwikkelen separate uitwerkingsplannen daarvoor de basis bij de uitwerking van bestemmingsplannen, exploitatieplannen en voor anterieure overeenkomsten Aanverwante wetgeving: Wabo en de Chw Naar verwachting treedt de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) per 1 oktober 2010 in werking 23. De Wabo bevat regels voor de omgevingsvergunning en de bestuursrechtelijke handhaving van een groot aantal regelingen op het gebied van de fysieke leefomgeving. Door de invoering van de Wabo worden 26 vergunningen ondergebracht in één aanvraag en vergunning; de omgevingsvergunning. Burgers en ondernemers hebben nog maar te maken met één aanvraag, één loket, één vergunning, één rechtsbeschermingsclausule en één handhavingssysteem. Centraal in de Wabo staat dan ook de dienstverlening door de overheid aan burgers en het bedrijfsleven. De invoering van de Wabo brengt ook een aantal ingrijpende veranderingen en wijzigingen van andere wetten met zich mee, waaronder de Wro. Een groot aantal toestemmingstelsels uit de Wro wordt volledig geïntegreerd in de omgevingsvergunning. Hieronder vallen alle binnenplanse en buitenplanse ontheffingsregelingen (3.6 Wro en 3.23 Wro) en de tijdelijke ontheffing (3.22 Wro). Ook het projectbesluit (3.10 Wro) komt in het Wro stelsel te vervallen en valt onder de reikwijdte van de omgevingsvergunning in de Wabo. 23 De Eerste Kamer heeft op 23 maart 2010 ingestemd met de Invoeringswet Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). 44

46 Deze laatste categorie betreft dus bouwinitiatieven die afwijken van het vigerende bestemmingsplan waarvoor een projectbesluit door de gemeenteraad genomen kon worden. Elke vorm van omgevingsvergunning wordt altijd voorafgegaan door een daartoe strekkende aanvraag van de initiatiefnemer. Op grond van de Wabo is het college van burgemeester en wethouders in verreweg de meeste gevallen aangewezen als bevoegd gezag. De gemeenteraad blijft op grond van het bevoegd gezag voor het vaststellen van bestemmingsplannen en ruimtelijke maatregelen conform Wro. Voor een omgevingsvergunning waarbij afgeweken wordt van het vigerende bestemmingsplan (het Wabo projectbesluit ) geldt dat de kosten die de gemeente maakt in rekening worden gebracht bij de aanvrager via legesheffing. Deze leges zijn verschuldigd op grond van de geldende legesverordening. De Crisis- en herstelwet (Chw) is per 31 maart 2010 in werking getreden 24. De Chw voorziet in een groot aantal tijdelijke en permanente maatregelen die beogen procedures voor projecten te versnellen en te vereenvoudigen en om belemmeringen voor projecten weg te nemen. De Chw is een zeer uitvoerige wet. De tijdelijke maatregelen betreffen de volgende: Afwijkingen van het algemene bestuursprocesrecht; Een drietal nieuwe wettelijke figuren: a. het gebiedsontwikkelingsplan; b. het projectuitvoeringsbesluit; c. de structuurvisie plus ; Mogelijkheid om bij amvb bij wijze van experiment af te wijken van een aantal wetten, waaronder de Wro; Regeling met betrekking tot radarzonering en om te koop staande woningen tijdelijk te verhuren. Het projectuitvoeringsbesluit strekt tot vervanging van alle besluiten die anders vereist zouden zijn. Het projectuitvoeringsbesluit is dus ruimer dan de omgevingsvergunning. Het besluit geldt bovendien als een projectbesluit in de zin van de Wro. De toetsingskaders en normen van de betrokken wetten blijven van toepassing. Bij het vaststellen van een projectuitvoeringsbesluit moet de gemeenteraad deze wel in acht nemen. 24 Bij Koninklijk Besluit van 24 maart 2010 (Staatsblad 2010, 137) is dit moment van inwerkingtreding bepaald. 45

47 Afdeling 6.1 (planschade) Wro en afdeling 6.4 (Wro) zijn van overeenkomstige toepassing verklaard. Aan een projectuitvoeringsbesluit kan derhalve een exploitatieplan worden gekoppeld. Toepassing van het projectuitvoeringsbesluit is wettelijk niet verplicht 25. Alle tijdelijke maatregelen uit de Chw komen met ingang van 1 januari 2014 te vervallen. Tot slot in dit verband wordt opgemerkt dat de permanente maatregelen bestaan uit een groot aantal wijzigingen in diverse wetten. Eén daarvan betreft de wijziging van de Onteigeningswet. In die zin dat de onteigening zal plaatsvinden krachtens een Koninklijk Besluit. De gemeenteraad dient daartoe een verzoek te doen aan de Kroon. Bij het verzoek moeten alle relevante stukken worden gevoegd. De Kroon bereidt het onteigeningsbesluit voor met toepassing van afdeling 3.4 Awb. Voorts wordt de onteigeningsprocedure losgekoppeld van de ruimtelijke procedure. Dit betekent formeel dat eigendomsovergang kan plaatsvinden vóór het afronden van de planologische procedure. 25 De gemeenteraad kan ambtshalve of op verzoek van een belanghebbende besluiten om gebruik te maken van dit instrument als sprake is van een aangewezen project. Een projectbesluit kan worden gebruikt bij een project voor de bouw van ten minste 12 woningen en maximaal 2000 (bij twee ontsluitingswegen) respectievelijk 1500 woningen (bij één ontsluitingsweg) en op bij amvb aan te wijzen andere projecten van maatschappelijke betekenis. 46

48 5. Samenwerkingsvormen, pps-constructies Ten behoeve van de uitwerking en realisatie van (grootschalige) gebieds- en locatieontwikkelingen kan tussen de gemeente en marktpartijen op diverse manieren worden samengewerkt. Het initiatief daartoe kan zowel bij de gemeente als bij marktpartijen liggen. De samenwerking tussen gemeente en marktpartijen wordt publiekprivate-samenwerking genoemd (pps). Er zijn vele (gemengde) vormen van pps mogelijk. Bij de samenwerking wordt door gemeente en marktpartijen, ieder vanuit de eigen doelstellingen, gezamenlijk een project opgepakt waarbij afspraken worden gemaakt over taakverdeling, risico s, zeggenschap, kosten en opbrengsten. Indien de gemeente over grondposities beschikt, kan de samenwerking worden ingezet met het oog op verlegging van risico s. Indien de gemeente niet of in beperkte mate over grondposities beschikt, kan de samenwerking erop gericht zijn om alsnog invloed en een bepaalde mate van regie en zeggenschap op de ontwikkeling te verkrijgen. De voordelen van pps voor de gemeente zijn: verdeling van de risico s; mogelijkheden tot sturing, zeggenschap en regie; profijt van expertise, inzet en deskundigheid. De nadelen van pps voor de gemeente zijn: positieve grondexploitatieresultaten zullen doorgaans gedeeld moeten worden met de private partners; gemeente neemt meer risico s (afhankelijk van de grondposities); samenwerking betekent ook veel onderhandelen en compromissen aangaan, waardoor niet alle doelstellingen gehaald worden. Binnen de pps-constructies zijn als genoemd vele varianten mogelijk. Een aantal hoofdvormen worden in de volgende paragraaf toegelicht. 47

49 5.1. Samenwerkingsvormen, pps-modellen De mate waarin de gemeente beschikt over grondposities in het plangebied, alsmede de gewenste mate van zeggenschap en regie bepalen de vorm van samenwerking die door de gemeente het meest geëigend is. Het uitgangspunt daarbij is dat voorafgaande aan de keuze voor de vorm van samenwerking alle financiële en juridische risico s middels concrete planeconomische berekeningen in kaart worden gebracht. Drie hoofdvormen worden onderscheiden, te weten: bouwclaimmodel (ook wel coalitiemodel); joint-venturemodel (ook wel alliantiemodel); concessiemodel. De twee uitersten van gebiedsontwikkeling worden gevormd door: gemeentelijke grondexploitatie; zelfrealisatie Bouwclaimmodel In het bouwclaimmodel voert de gemeente de regie over de grondexploitatie. Echter, de private partijen die gronden in eigendom hadden, krijgen in ruil voor het overdragen van hun gronden aan de gemeente te zijner tijd een bepaald aantal bouwrijpe kavels toebedeeld. Voor private partijen ontstaat hierbij als gevolg van hun grondpositie, een zekerheid dat zij zogenaamde productierechten verwerven. Het voordeel van dit model is dat de gemeente, op grond van haar regierol, nog steeds een grote invloed kan uitoefenen op het bouwprogramma. Wel worden hierover in de bouwclaimovereenkomst vaak al afspraken gemaakt met de private partijen. Immers, het bouwprogramma is van directe invloed op de waarde van het vastgoed dat de private partijen in de toekomst willen gaan realiseren. Daarnaast wordt vaak een afnamegarantie van de gronden overeengekomen, waardoor het uitgifterisico van de gemeente beperkt wordt Joint-venturemodel Van een joint-venture model is sprake als de gemeente en private partijen samen een vennootschap oprichten voor de realisatie van een project. Veelal wordt hiertoe een grondexploitatiemaatschappij (GEM) opgericht en wordt de samenwerking beperkt tot het gezamenlijk voeren van de grondexploitatie. Het grondexploitatierisico wordt hierbij gedragen door de GEM en uiteindelijk verdeeld tussen gemeente en private partijen in de verhouding waarin deze partijen participeren in de GEM. Echter, het delen van het grondexploitatierisico brengt ook een deling van de zeggenschap met zich mee. In veel gevallen zijn de private partijen die in de GEM deelnemen ook de uiteindelijke afnemers van de gronden. Aandachtspunt voor de gemeente is dan ook de dubbele pet die de private partijen hierbij op hebben: als partner van de GEM hebben de partijen belang bij een hoge grondprijs, maar als afnemer juist belang bij een lage grondprijs. 48

50 Concessiemodel In het concessiemodel krijgen ontwikkelaars de beschikking over alle gronden op een locatie doordat de gemeente haar aandeel in de gronden aan hen verkoopt. Het grondexploitatierisico wordt hierbij overgedragen aan de betrokken private partijen. Deze private partijen zijn tevens verantwoordelijk voor de realisatie van de publieke voorzieningen (uiteraard binnen de door de gemeente gestelde randvoorwaarden). Voor de gemeente betekent het concessiemodel dat de sturing wordt beperkt tot de hoofdlijnen. De uitwerking vindt plaats door de private partijen. Aangezien alle afspraken tussen de gemeente en een private partij gemaakt worden bij het sluiten van de concessieovereenkomst, wordt het concessiemodel in de praktijk vaak alleen gebruikt voor projecten met een beperkte uitvoeringstijd en een overzichtelijke omvang. De uitersten tussen de samenwerkingsvormen wordt gevormd door gemeentelijke grondexploitatie en zelfrealisatiemodel, ofwel volledig private grondexploitatie. Beide vormen worden hierna toegelicht Gemeentelijke grondexploitatie In dit traditionele model is er sprake van een eenvoudige rolverdeling: de gemeente maakt een plan, verwerft de benodigde gronden, maakt deze bouw- en woonrijp, verkoopt de bouwrijpe kavels aan een private partij en maakt hierbij verdere afspraken over de inhoud van het bouwprogramma. Het risico van de grondexploitatie ligt volledig bij de gemeente Zelfrealisatiemodel In dit model is sprake van een volledige private grondexploitatie. De private partij verwerft de gronden, maakt deze bouw- en woonrijp en gaat over tot ontwikkeling. De gemeente neemt hierin een volledig faciliterende rol in en ontwikkelt het planologisch kader. Het risico ligt dan ook geheel bij de private partij. Over de werkzaamheden ten behoeve van het bouw- en woonrijpmaken en de aanleg van lokale infrastructuur kunnen nadere afspraken gemaakt worden. Als de gemeente de gronden bouw- en woonrijp maakt en zorgdraagt voor de uitvoering van lokale infrastructurele werkzaamheden dan worden hiervoor concrete afspraken gemaakt over het verhaal van deze gemeentelijke kosten in de anterieure overeenkomst (in dit verband: exploitatieovereenkomst), of worden deze kosten opgenomen in het exploitatieplan, als de voorgenomen ontwikkeling valt onder de reikwijdte van de exploitatieplanverplichting (artikel Bro). Als de ontwikkelaar de gronden bouw- en woonrijp maakt en zorgdraagt voor de uitvoering van de infrastructurele werkzaamheden, dan vervult de gemeente alleen een faciliterende rol. Het kostenverhaal ziet dan alleen op verhaal van de te maken plankosten als voor de ontwikkeling een separaat bestemmingsplan wordt opgesteld. Het risico ligt volledig bij de ontwikkelaar. 49

51 5.2 Schematische weergave pps-modellen en fasering gebiedsontwikkeling Schematisch kunnen alle hiervoor beschreven vormen van pps als volgt worden weergegeven: Schema: samenwerkingsmodellen Een gebiedsontwikkeling doorloopt vier fases, zoals weergegeven in het schema. Hieronder volgt een toelichting op elke fase: Initiatieffase De initiatieffase is bedoeld om te onderzoeken of de gebiedsontwikkeling gewenst is of er betere alternatieven zijn. Initiatieven voor gebiedsontwikkelingen gebiedsontwikkelingen kunnen voortkomen uit marktinitiatieven vanuit een grond- of vastgoedpositie en marktvoorstellen zonder positie (unsolicited proposal), coalitieprogramma s of uit beleidsvoornemens. Om van een gebiedsontwikkeling te kunnen spreken, moet na de initiatieffase minimaal een plan worden opgesteld en goedgekeurd. 50

52 Haalbaarheidsfase De haalbaarheidsfase is een intensieve en complexe fase van de gebiedsontwikkeling. Deze fase valt uiteen in drie subfases; Definitiefase aan de kant van de overheid met als product de planologische en andere publiekrechtelijke randvoorwaarden; Ontwerpfase aan de kant van de marktpartij met als product een ontwerp dat past binnen het resultaat van de definitiefase; Voorbereidingsfase aan de kant van de marktpartij met als product het realisatieplan als uitwerking van het ontwerp. Deze splitsing is van belang omdat veel activiteiten parallel plaatsvinden. In de haalbaarheidsfase wordt door zowel overheid als marktpartijen gerekend en getekend. Vaak worden ambities en doelstellingen gaandeweg bijgesteld en moet opnieuw gerekend en getekend worden om uiteindelijk een haalbaar plan te kunnen vaststellen. Realisatiefase Deze fase is gericht op de daadwerkelijke gebiedsontwikkeling zoals vastgesteld in de haalbaarheidsfase. In deze fase is het duidelijk wie, wat en wanneer moet doen. Het toedelen van verantwoordelijkheden, het organiseren van het (risico)management en een gestroomlijnde uitvoeringsorganisatie zijn nu van groot belang. Ook afspraken over levering van gronden worden gemaakt. Mogelijk zijn in de aanloop naar deze fase al gronden verworven en bouwrijp gemaakt. Het moet dan wel duidelijk zijn wie hierover het risico loopt. Beheerfase In deze fase is de gebiedsontwikkeling feitelijk afgerond. De fase van beheer en onderhoud vangt nu aan. In deze fase worden de verschillende projecten binnen de gebiedsontwikkeling overgedragen aan eindgebruikers c.q. eigenaren. De woningen worden overgedragen aan kopers, de winkels aan beleggers of particuliere eigenaren en de openbare ruimte en groenvoorzieningen aan de gemeente Toepassing pps en afwegingskader keuze grondbeleid en samenwerking De samenwerking tussen de gemeente en marktpartijen kan op verschillende manieren en op verschillende momenten vorm krijgen. Van een toevallige samenloop van omstandigheden kan of mag echter geen sprake zijn. Het is belangrijk om op het juiste moment, de juiste partij, voor de juiste opgave te vinden. Uitgangspunt hierbij is dat voorafgaande aan een mogelijke samenwerking tussen de gemeente en betrokken marktpartijen altijd een gedegen risico-analyse wordt opgesteld. Aan de hand van de daarin geformuleerde conclusies wordt een keuze gemaakt voor de gewenste en meest verantwoorde vorm van samenwerking. 51

53 Een risico-analyse geeft enerzijds inzicht in de vraag wie welke belangen heeft en kan bijdragen aan het project, anderzijds inzicht in welke risico s aan het project verbonden zijn. De risico-analyse helpt bij het beantwoorden van de vraag wie welke risico s het best kan beheersen en hoe een eventuele samenwerking tussen verschillende partijen tot stand kan komen. Voorafgaande aan een mogelijke samenwerking tussen de gemeente en betrokken marktpartijen wordt altijd een gedegen risico-analyse opgesteld. Aan de hand van de daarin geformuleerde conclusies wordt een keuze gemaakt voor de meest gewenste en verantwoorde vorm van samenwerking. Factoren voor toepassing pps De belangrijkste factoren bij de toepassing van een pps-constructie zijn: De grond- en vastgoedposities; De aard en omvang van de risico s van de opgave; De vraag wat de gemeente zelf wenst en kan; De marktsituatie. De risico-analyse is daarmee een belangrijke basis voor een ontwikkelingsstrategie waarin in beeld wordt gebracht hoe de opgave het best kan worden voorbereid en gerealiseerd. Ook kan een ontwikkelingsstrategie verschillende scenario s bevatten die in de loop van de verdere planvorming worden verkend. Het initiatief voor een gebiedsontwikkeling en samenwerking kan zowel van de overheid als van markpartijen komen. Als een marktpartij de gronden zelf in eigendom heeft, ligt het vaak voor de hand dat de marktpartij zelf het plan mag uitvoeren. 52

54 In het kader van de keuze voor het te voeren grondbeleid en de vorm van samenwerking ten behoeve van de realisatie van de ruimtelijke ambities en mogelijke toekomstige gebiedsontwikkeling wordt het volgende afwegingskader gehanteerd. Afwegingskader keuze grondbeleid en toepassing pps Vraag 1: Wat zijn de ruimtelijke plannen en ambities voor het betreffende gebied? Toelichting: Structuurvisie(s) en bestemmingsplannen betreffen de ruimtelijke kaders. Indien het ambitieniveau laag is, zal niet snel tot actief grondbeleid en toepassing pps worden overgegaan (keuze: concessiemodel). Is het ambitieniveau hoog, dan dient de haalbaarheid voor samenwerking en de keuze van grondbeleid nader onderzocht worden (keuze: bouwclaim of joint venture). Prioriteit aan ruimtelijke doelstellingen?. Vraag 2: Wie heeft grondpositie(s)? Toelichting: Indien de gemeente grondposities heeft kan zij maximale regie en sturing genereren voor de ruimtelijke processen en ruimtelijke kaders. Vraag 3: Wenst de gemeente, gegeven het beleid om voornamelijk nieuwe ontwikkelingen te faciliteren, te streven naar een actieve en initiërende rol bij ruimtelijke processen om de ruimtelijke doelstellingen te kunnen bereiken? Toelichting: Dit is mede afhankelijk van de antwoorden op vraag 1 en 2. Daarnaast is hierbij van belang de wens van de gemeente om op grond van strategische argumenten bepaalde locaties, vanuit visie en beleid, actief te realiseren. Is dit het geval? dan inzet van actief grondbeleid en pps mogelijk. Een risico-analyse maakt deel uit van de haalbaarheidsstudie. Dan invloed uitoefenen op: - Programma: Wat wordt gebouwd en in welk tijdsperspectief? - Ontwikkeling: Wie is verantwoordelijk voor de vastgoedontwikkeling en opgave? - Risico: Wie draagt het meeste risico? - Kwaliteit: Stedenbouwkundig kader en beleidsmatige grondslag voor openbare ruimte? Vraag 3.1: Heeft de gemeente de nodige expertise in huis om een actieve rol in het project te vervullen? Toelichting: Zo nee, dan kan overwogen worden specifieke kennis en expertise in te huren of door samenwerking met ontwikkelaar te genereren. Vraag 3.2: Heeft de gemeente voldoende financiële middelen om actief grondbeleid te bekostigen? Vraag 3.3: Welk risico wenst de gemeente te lopen om het project te realiseren (beheersbaar)? En hoe zijn deze risico s ingeschat en verantwoord? Vraag 3.4: Op welke wijze kan de gemeente de meeste kosten en investeringen verhalen? Vraag 3.5: Wat is de opbrengstpotentie van het project? Toelichting: Indien de verwachte opbrengsten van het project groot zijn, dan kan de gemeente actief participeren om opbrengsten te genereren voor andere projecten. Vraag 3.6: Wat is de doorlooptijd van het project? Toelichting: Indien verwacht wordt dat de doorlooptijd lang zal zijn, is het raadzaam om het risico van de ontwikkeling te delen of bij de ontwikkelaar te leggen. Marktomstandigheden en conjunctuurwisselingen spelen hierbij een rol. 53

55 Schematisch kan het afwegingskader als volgt worden weergegeven: Ruimtelijke ambitie? > gewenste ruimtelijke ontwikkeling? [vraag 1] Nee Geen medewerking gemeente, geen pps Ja Wie heeft Grondpositie? [vraag 2] Gemeente Marktpartij Gemeente en marktpartij Voldoende kennis, capaciteit en middelen gemeente? [vraag 3] Ja Nee Voldoende Voldoende kennis, kennis, capaciteit en capaciteit en middelen middelen Nee gemeente? Ja gemeente? [vraag 3] [vraag 3] Ja Nee Risico grondexploitatie acceptabel en volledig bij gemeente? Nee Gemeentelijke regie gewenst en mogelijk? Volledig risico grondexploitatie en regie bij gemeente gewenst? Regie bij gemeente gewenst? Ja Nee Ja Nee Ja Ja Nee Traditioneel Concessie Joint venture Bouwclaim Private zelfrealisatie 54

56 6. Uitgangspunten grondbeleid gemeente Delft In de voorgaande hoofdstukken is uitvoerig ingegaan op de diverse vormen van grondbeleid de samenwerkingsvormen en de beleidsregels die daarbij gelden voor de gemeente Delft. In dit hoofdstuk wordt het grondbeleid van de gemeente Delft nader toegelicht. Daarnaast zal specifiek worden ingegaan op risicomanagement, aanbesteding en staatssteun bij de uitvoering van grondbeleid Grondbeleid gemeente Delft In Delft kunnen in beginsel alle vormen van grondbeleid voor. Echter, het huidige uitgangspunt van het gemeentelijk grondbeleid is dat hoofdzakelijk een faciliterend grondbeleid wordt gehanteerd. De grondslag hiervoor wordt gevonden in het feit dat Delft geen grootschalige grondposities heeft en dat verdere uitbreiding- en ontwikkelingsmogelijkheden op grond van het huidige ruimtelijke beleid niet meer toenemen. Het grondbeleid is ondersteunend aan de uitwerking van de ruimtelijke toekomstvisie zoals hoofdzakelijk vastgesteld in de thans vigerende Structuurvisie voor de gemeente Delft. Dit betekent in beginsel dat vanuit de ruimtelijke ordening bezien de (herziene) bestemmingsplannen in hoofdzaak conserverend van aard (zullen) zijn, dan dat deze voorzien wordt in nieuwe bouwmogelijkheden. De mate waarin het (actieve) grondbeleidsinstrumentarium wordt ingezet is sterk afhankelijk van de gestelde ruimtelijke doelstellingen en uitgangspunten. De Structuurvisie en de uitwerking daarvan in bestemmingsplannen zijn daarvoor maatgevend te noemen. Voor concrete bouwinitiatieven die afwijken van het bestemmingsplan en waaraan de gemeente medewerking wenst te verlenen met inachtneming van de doelstellingen van het gemeentelijk grondbeleid zoals geformuleerd in hoofdstuk 1 wordt het Wroinstrumentarium ingezet. Uitgangspunt hierbij is dat voor dergelijke bouwinitiatieven een separaat bestemmingsplan ( postzegelbestemmingsplan ) wordt opgesteld en vastgesteld 26. Het uitgangspunt voor de inzet van een faciliterend brengt met zich mee dat de gemeente Delft in de komende jaren naar verwachting niet zal opteren voor de inzet van een strategisch verwervingsbeleid om (grootschalige) grondposities in te nemen. 26 Dit uitgangspunt laat de toepassing van de Wabo, in het bijzonder de toepassing van de omgevingsvergunning waarbij afgeweken wordt van een vigerend bestemmingsplan onverlet (ook wel: het voormalig projectbesluit dat uit de Wro gehaald is, maar waarvan de werking integraal is opgenomen in de Wabo). In voorkomende gevallen zal procesmatig een afweging gemaakt worden op welke wijze de gemeente de medewerking aan een dergelijk project wenst te verlenen. Dit is sterk afhankelijk van de wijze waarop betreffende initiatiefnemers een verzoek daartoe bij de gemeente kenbaar hebben gemaakt. 55

57 Echter, waar de mogelijkheid tot verwerving van afzonderlijke percelen zich voordoet zal de gemeente moeten beoordelen of verwerving in die gevallen wenselijk is. Daarbij kan eventueel veranderend toekomstig (ruimtelijk) beleid zeker een overweging zijn. Bij de inzet van een actief grondbeleid is voor de beheersing en het inzichtelijk maken van de financiële en juridische risico s een prominente rol weggelegd. Dat de gemeente een faciliterend grondbeleid hanteert sluit een actief grondbeleid in voorkomende gevallen dus zeker niet uit. Uitgangspunt voor het grondbeleid van de gemeente Delft is de inzet van een facilterend grondbeleid. Ingeval van voorgenomen samenwerking wordt vooraf bepaald welke vorm van samenwerking ter uitvoering van het project het meest passend wordt geacht op grond van het geformuleerde afwegingskader. Het hanteren van een faciliterend beleid sluit een meer actief grondbeleid zeker niet uit Risicomanagement, staatssteun en aanbesteding Grondexploitaties hebben betrekking op meerjarige vastgoedontwikkelingen. Daaraan zijn ook risico s verbonden. In het vorige hoofdstuk is dit ook aan de orde gekomen bij het afwegingskader voor de keuze van grondbeleid bij projecten en gebiedsontwikkeling. Daarbij is de mate van het nemen van risico door de gemeente mede bepalend voor de keuze van grondbeleid (actief of meer faciliterend) en de eventuele daaruit voortvloeiende keuze voor pps. Bij gronduitgiften en pps in het kader van ruimtelijke ontwikkelingen dient de gemeente in toenemende mate rekening te houden met de ontwikkelingen op het gebied van (Europese) regelgeving op het gebied van staatssteun en aanbesteding. Deze onderwerpen worden hieronder toegelicht Risicomanagement Projecten en grondexploitaties zijn in hun aard risicovol. Bij de start van een project zijn nog relatief veel onduidelijkheden en onzekerheden. Bijvoorbeeld de omvang van het project. De bebouwing bepaald de omvang van de opbrengsten. Het risicoperspectief bij grondexploitaties wordt vanuit het Vakteam Vastgoed uitgewerkt in het MPG. Het uiteindelijke projectresultaat is pas bekend bij beëindiging en afsluiten van het project. Gedurende het project stuurt men op het verwachte financiële eindsaldo. Maar inherent aan verwachtingen en prognoses is dat de werkelijkheid zich niet volgens de verwachting hoeft te voltrekken. Om het project te kunnen sturen is daarom ook continu inzicht nodig in risico s en onzekerheden. 56

58 Per project wordt het risicoprofiel aangegeven in de categorieën zeer hoog, hoog, middel laag of nihil. Bepalend voor de categorie is de looptijd en de bekendheid van gegevens. Projecten met een lange looptijd hebben veelal het risicoprofiel hoog. De inschatting van de risicocategorie is maatwerk. Voorts is bij het ambitieniveau van de gemeente Delft en de omvang van projecten evident dat een tegenvaller grote impact kan hebben op het resultaat. De mogelijkheid om rendabele projecten te ontwikkelen zijn beperkt. Dit houdt in dat binnen het gemeentelijke weerstandsvermogen een buffer wordt aangehouden voor de algemene risco s die met de grondexploitatie gepaard gaan. Risicomanagement op projectniveau is noodzakelijk. Voorafgaand aan ieder project worden alle financiële en juridische risico s zoveel mogelijk in kaart gebracht. Voor grote projecten (gebiedsontwikkelingen) is het gebruikelijk dat risicoanalyses worden uitgevoerd en beheersmaatregelen te benoemen en te implementeren. De risicoanalyse maakt integraal onderdeel uit van de grondexploitatie. In belangrijke mate vindt het risicomanagement zijn weerslag in het steeds actualiseren van exploitatieberekeningen gedurende de verschillende fasen van uitwerking (zie ook voorgaande hoofdstuk). Het risicomanagement is een vast onderdeel van het projectmanagement. Risicomanagement op projectniveau is noodzakelijk. Per project wordt het risicoprofiel aangegeven in de categorieën hoog, middel of laag. Voorafgaand aan ieder project worden alle financiële en juridische risico s zoveel mogelijk in beeld gebracht. De risicoanalyse maakt integraal onderdeel uit van de (schaduw)grondexploitatie Staatssteun en aanbesteding In hoofdstuk 2 is opgemerkt dat de gemeente in toenemende mate rekening moet houden met de ontwikkelingen op het gebied van staatssteun en aanbesteding. Zoals in hoofdstuk 3 terzake het grondprijzenbeleid is opgemerkt is het uitgangspunt dat marktconforme prijzen gehanteerd worden. Indien de gemeente genoegen neemt met minder dan marktconforme grondprijzen dan kan sprake zijn van ongeoorloofde staatssteun. Een belangrijke les uit de jurisprudentie 27 is dat door de marktpartij een marktconforme grondprijs wordt betaald en dat de ontwikkeling van het vastgoed werkelijk voor rekening en risico van de marktpartij plaatsvindt. Als gevolg van de uitspraak van het Europese Hof van Justitie in de zaak Roanne/Auroux 28 dient de gemeente zich ervan bewust te zijn dat met name bij gebiedsontwikkeling overheidsbemoeienis kan leiden tot een aanbestedingsplicht voor werken als bedoeld in de zin van de Europese richtlijn 2004/ Jurisprudentie van Nederlandse rechters; Voorzieningenrechter Den Haag, 24 september 2008 (De Raad Bouw B.V.- gemeente Noordwijk); Voorzieningenrechter Maastricht, 4 juni 2009 (gronduitgifte Voerendaal), Hof Arnhem, 2 juni 2009 (gronduitgifte gemeente Voorst). Daarnaast zijn uiteraard de lessen uit het Roanne/Auroux-arrest van het Europese Hof van Justitie van belang. 28 Europese Hof van Justitie d.d. 18 januari

59 Uit het recent gewezen Müller-arrest 29 van het Hof van Justitie kan worden geconcludeerd dat de eerder ingezette lijn uit onder andere het Roanne/Auroux-arrest wordt bevestigd en op bepaalde punten wordt aangescherpt. In het Müller-arrest onderscheid het Hof in hoofdlijnen vier criteria waaraan de vraag of sprake is van een aanbestedingsplicht voor werken wordt beoordeeld, te weten 30 : - Overeenkomst onder bezwarende titel, waaruit een rechtstreeks economisch belang voortvloeit voor de aanbestedende dienst (lees: gemeente). Het begrip overeenkomst onder bezwarende titel wordt door het Hof ingekleed door te stellen dat er voor de gemeente geen sprake moet zijn van een rechtstreeks economisch belang. Dit belang is duidelijk aanwezig indien de gemeente (aanbestedende dienst) eigenaar wordt van de werken of het werk (bijvoorbeeld een stadhuis of openbare werken); - Bouwplicht. Om te kunnen spreken van een overheidsopdracht voor werken moet er volgens het Hof sprake zijn van een directe of indirecte verbintenis tot uitvoering van de werken en moet deze uitvoering afgedwongen kunnen worden naar nationaal recht. - Door de aanbestedende dienst vastgestelde eisen. Het Hof stelt ten aanzien hiervan dat deze eisen niet kunnen bestaan in het enkele feit dat de gemeente voorgelegde plannen onderzoekt of een besluit neemt in de uitoefening van de regulerende bevoegdheden. Hiermee wordt feitelijk bevestigd (uit het Roanne/Auroux-arrest) dat wanneer gemeenten alleen hun publiekrechtelijke bevoegdheden inzetten, er ten aanzien van de realisatie van woningen en commercieel vastgoed voor eigen rekening en risico van een marktpartij, geen sprake kan zijn van door de aanbestedende dienst vastgestelde eisen. - Concessieovereenkomst voor openbare werken. Een concessie voor openbare werken is in feite een overheidsopdracht voor werken, met dien verstande dat de tegenprestatie van de gemeente er voor de concessiehouder uit bestaat het werk te exploiteren, al dan niet gepaard gaande met een prijs. In dit verband wijst het Hof erop dat het voor een concessie nodig is dat de gemeente het recht van exploitatie kan overdragen, hetgeen gewoonlijk niet het geval is wanneer het exploitatierecht zijn oorsprong alleen heeft in de grondeigendom van de betrokken marktdeelnemer. Zolang de eigenaar gebruik kan maken van zijn recht op zelfrealisatie kan de overheidsinstantie in beginsel geen concessie verlenen. 29 Hof van Justitie, d.d. 25 maart Zie voor een uitgebreide bespreking van het arrest en criteria, mr. M. Fokkema, in Gronzaken in de Praktijk, nr. 3 jaargang 4, juni 2010, p. 9 e.v.. In deze verhandeling concludeert de auteur dat uit het arrest kan worden opgemaakt dat het Hof grotendeels de hoofdlijn van de Reiswijzer gebiedsontwikkeling (2009) bevestigd. Echter, ten opzichte van het aspect bouwplicht kan het arrest worden gezien als een belangrijke nuancering op de Reiswijzer. In de Reiswijzer wordt namelijk geadviseerd geen bouwplicht en geen verdergaande private eisen te stellen. Uit het arrest kan echter worden opgemaakt dat wanneer gemeenten zich contractueel gezien beperken tot het gebruikelijke publiekrechtelijke kader, er wel een bouwplicht kan worden opgelegd. Er wordt dan weliswaar voldaan aan één van de door het Hof gestelde criteria, maar de criteria zijn cumulatief. Wordt niet voldaan aan één van de overige criteria (zoals het vaststellen eisen), dan is er in principe geen sprake van een overheidsopdracht voor werken. Dit geldt dan omgekeerd ook voor de situatie waarin wel verdergaande private eisen worden gesteld, maar geen bouwplicht wordt opgelegd. 58

60 Om de (gemeentelijke) praktijk duidelijkheid te geven over de gevolgen van de uitspraak van het stuurden het ministerie van VROM, de VNG en de NEPROM op 10 januari 2008 een brief aan alle gemeenten en aan marktpartijen. Daarnaast is eind 2008 over deze materie een rapport verschenen, opgesteld door de Interdepartementale Commissie Europees Recht (het ICER-rapport). 31 Geconcludeerd wordt dat de jurisprudentie van het Europese Hof geen aanleiding vormt om de huidige Nederlandse samenwerkingspraktijk bij gebiedsontwikkeling ten principale ter discussie te stellen. Nederlandse pps-contracten met betrekking tot gebiedsontwikkeling gaat wat betreft woningen en commercieel vastgoed uit van het principe dat marktpartijen voor eigen rekening en risico tot ontwikkeling overgaan. Niet valt in te zien op welke wijze in die constructie sprake is van een (met de casus Roanne/Auroux vergelijkbare) financiële betrokkenheid van gemeenten die een bezwarende titel 32 zou kunnen opleveren. En zonder bezwarende titel geen overheidsopdracht en dus geen aanbestedingsplicht. De gemeente dient echter bij gebiedsontwikkeling wel aan de volgende punten bijzondere aandacht te besteden: Het doorleggen van de aanbestedingsplicht van publieke werken naar marktpartijen; De mate waarin de gemeente rechtstreeks financieel participeert in de opstal ontwikkeling; De mate waarin de gemeente eisen stelt ten aanzien van de gebiedsontwikkeling die verder reiken dan de publieke taak. De gemeente dient bij de uitvoering van haar taken in het kader van gronduitgifte en gebiedsontwikkeling voornoemde aspecten van staatssteun- en aanbestedingsperikelen te betrekken in de risicoanalyses en projectmanagement. Zowel de brief van 10 januari 2008 als het ICER-rapport geven aan dat het voor aanbestedende diensten (gemeenten) raadzaam is terughoudend te zijn met het stellen van eisen die verder gaan dan de gebruikelijke publiekrechtelijke betrokkenheid. Onder gebruikelijke publiekrechtelijke betrokkenheid kan in dit verband worden verstaan, het bestemmingsplan en de eisen die in het bouwbesluit opgenomen zijn. De gemeente dient bij de uitoefening van haar taken in het kader van gronduitgifte en gebiedsontwikkeling altijd een analyse te maken van de risico s voor staatssteun- en aanbestedingsperikelen. Daarbij dient altijd te worden uitgegaan van de laatste stand van zaken op het gebied van Europese wet- en regelgeving en jurisprudentie. 31 ICER-rapport Auroux, De gevolgen van het arrest Auroux voor de gebiedsontwikkeling in Nederland, 32 Van een bezwarende titel kan sprake zijn indien de ontwikkelaar een tegenprestatie van de gemeente ontvangt in het kader van het te ontwikkelen vastgoed. Hiervan kan bijvoorbeeld sprake zijn indien de gemeente genoegen neemt met een niet-marktconforme grondprijs om een bepaald project aan nadere (kwaliteit)eisen te laten voldoen. 59

61 6.3. Uitvoering grondbeleid In hoofdstuk 1 is het onderscheid tussen de verschillende organisatorische onderdelen toegelicht. Het Vakteam Vastgoed van de gemeente Delft is verantwoordelijk voor de uitvoering van het grondbeleid. Echter, zoals eerder in deze nota opgemerkt brengt de nieuwe Wro in het algemeen en de daarin integraal opgenomen afdeling over grondexploitatie in het bijzonder ook een meer integrale aanpak met zich mee voor gemeentelijke organisaties. Dit is zichtbaar in de interne procesbeschrijvingen en handleidingen die de gemeente Delft hanteert bij de procedures omtrent bestemmingsplannen en de relatie met regels omtrent grondexploitatie en kostenverhaal. De uitgangspunten voor het te voeren grondbeleid van de gemeente is dan ook sterk afhankelijk van de (toekomstige) ruimtelijke doelstellingen. De wijze waarop dat wordt vormgegeven heeft gevolgen voor de inzet en capaciteit van meerdere afdelingen en vakteams binnen de gemeentelijke organisatie. Het vakteam Vastgoed is en blijft bij de uitvoering van het grondbeleid verantwoordelijk voor de contractvorming met exploitanten en het gemeentelijke uitgifte- en (strategische)verwervingsbeleid, alsmede voor de uitvoering van het vereveningsbeleid Citeertitel en beleidsregels De citeertitel van deze nota is Nota Grondbeleid gemeente Delft Het in deze Nota Grondbeleid gemeente Delft vervatte beleid en beleidsregels worden als zodanig door de gemeenteraad van de gemeente Delft vastgesteld en worden aangemerkt als beleidsregels in de zin van hetgeen daartoe bepaald is in de Algemene wet bestuursrecht. 60

62 Bijlage: kostensoortenlijst Besluit ruimtelijke ordening In deze bijlage worden de kosten weergegeven die in het kader van het verplichte gemeentelijk kostenverhaal op grondeigenaren kunnen worden verhaald. Deze kostensoortenlijst is opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening en geldt als een limitatieve lijst van kosten die op grond van het publiekrechtelijk kostenverhaal via het exploitatieplan (exploitatieopzet) verhaald kunnen worden. Deze limitatieve kostensoortenlijst geldt evenwel als leidraad voor het gemeentelijk kostenverhaal op grond van het privaatrechtelijk kostenverhaal via (anterieure)overeenkomsten c.q. exploitatieovereenkomsten ex artikel 6.24 Wro. De inbrengwaarde van gronden in het exploitatiegebied bevat een separaat artikel. De systematiek en tekst uit het Bro wordt in deze bijlage gevolgd. Besluit ruimtelijke ordening Inbrengwaarde; artikel Tot de kosten, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten eerste, van de wet (lees: Wro), worden, voor zover deze redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, gerekend de ramingen van: a. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; b. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; c. de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; d. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied. Limitatieve kostensoortenlijst; artikel Tot de kosten, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten tweede, van de wet, worden gerekend de ramingen van: a. de kosten van het verrichten van onderzoek, waaronder in ieder geval begrepen grondmechanisch en milieukundig bodemonderzoek, akoestisch onderzoek, ander milieukundig onderzoek, archeologisch en cultuurhistorisch onderzoek; b. de kosten van bodemsanering, het dempen van oppervlaktewateren, het verrichten van grondwerken, met inbegrip van het egaliseren, ophogen en afgraven; c. de kosten van de aanleg van voorzieningen in het een exploitatiegebied; d. de kosten van maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen met betrekking tot gronden, opstallen, activiteiten en rechten in het exploitatiegebied, waaronder mede begrepen het beperken van milieuhygiënische contouren en externe veiligheidscontouren; 61

63 e. de in artikel en de onder a tot en met d en g tot en met n bedoelde kosten met betrekking tot gronden buiten het exploitatiegebied, waaronder mede begrepen de kosten van de noodzakelijke compensatie van in het exploitatiegebied verloren gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen; f. de in artikel en de onder a tot en met d bedoelde kosten, voor zover deze noodzakelijk zijn in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen; g. de kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering, verband houdende met de aanleg van de voorzieningen en werken, bedoeld onder a tot en met f, en in artikel , onder c en d; h. de kosten van het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen ten behoeve van het exploitatiegebied; i. de kosten van het opzetten en begeleiden van gemeentelijke ontwerpcompetities en prijsvragen voor het stedenbouwkundig ontwerp van de locatie, en de kosten van vergoedingen voor deelname aan de prijsvraag; j. de kosten van andere door het gemeentelijk apparaat of in opdracht van de gemeente te verrichten werkzaamheden, voor zover deze werkzaamheden rechtstreeks verband houden met de in dit besluit bedoelde voorzieningen, werken, maatregelen en werkzaamheden; k. de kosten van tijdelijk beheer van de door of vanwege de gemeente verworven gronden, verminderd met de uit het tijdelijk beheer te verwachten opbrengsten; l. de kosten van tegemoetkoming van schade, bedoeld in artikel 6.1 van de wet (lees: Wro); m. niet-terugvorderbare BTW, niet-gecompenseerde compensabele BTW, of andere niet-terugvorderbare belastingen, over de kostenelementen, genoemd onder a tot en met l; n. rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten. 62

64 Gemeente Delft Grondprijzenbrief Vakteam Vastgoed, november 2010

65 Inleiding De Grondprijzenbrief 2011 De Grondprijzenbrief 2011 vervangt de Grondprijzenbrief Deze brief is echter geheel anders van opzet dan die in voorgaande jaren. Dit houdt verband met het feit dat het grondprijsbeleid -dat deel uit maakt van het algemene grondbeleid- werd opgenomen in de Nota Grondbeleid gemeente Delft De onderhavige Grondprijzenbrief wordt geacht daarvan integraal deel uit te maken. Voor de achterliggende grondprijsbepalingen, grondprijssuppletie bij uitgiften ten behoeve van sociale huur-en koopwoningen en overig achterliggende beleid, wordt dan ook uitdrukkelijk naar die nota verwezen. De Grondprijzenbrief wordt door het vakteam Vastgoed van de gemeente Delft in principe jaarlijks opgesteld. Dat is niet anders dan voorheen. De Grondprijzenbrief wordt mede uitgebracht om eventuele tussentijdse beleidswijzigingen weer te geven voor zover die gevolgen hebben voor de grondprijzen. Van enige beleidswijziging is voor het jaar 2011 ten opzichte van het jaar 2010 is echter geen sprake. Het college is van mening dat er geen prijswijzigingen dienen te worden doorgevoerd anders dan die als gevolg van de geldontwaarding. Dit betekent dat de huidige grondprijzen voor het jaar 2011 met 1,6% worden geindexeeerd. Uitdrukkelijk wordt hierbij vermeld dat de in deze brief genoemde grondprijzen, net als in voorgaande jaren, minimumprijzen betreffen en wel per m² bruto vloeroppervlak (b.v.o.), bij een fsi>1). Vermelde prijzen zijn exclusief BTW. Een en ander tenzij hierna anders aangegeven. De hierna genoemde grondprijzen gelden met ingang van 1 januari Vóór die datumgemaakte prijsafspraken zullen worden gerespecteerd. Benadrukt wordt dat er op geen enkele wijze rechten ontleend kunnen worden aan de in deze brief genoemde prijzen. * Economische ontwikkeling Weliswaar is de periode van economische krimp voorbij en spreekt de regering in haar Miljoenennota 2011 de verwachting uit dat de economie met 1,5% zal groeien, de vooruitzichten ten aanzien van de ontwikkeling van de Nederlandse economie blijven onzeker. De woning- en kantorenmarkt tonen geen herstel. Ook in Delft is bijvoorbeeld sprake van een toename van het woningaanbod bij een daling van de vraagprijs. * Hierna volgen de concrete grondprijsniveaus voor de verschillende soorten vastgoed. 2

66 1. Woningbouw De gemeente Delft maakt in haar grondprijsbeleid onderscheid tussen: a) Sociale huur- en koopwoningen (vaste kavelprijzen); b) Woningen in de vrije sector (genormeerde residuele benadering); c) Vrije kavels (vierkante meter prijs); d) Bijzondere woonconcepten (maatwerk). ad a. Sociale huur- en koopwoningen. Om te bepalen welke woningen tot het sociale huur- en koopsegment behoren sluit de gemeente Delft aan bij de indelingssystematiek van het Stadsgewest Haaglanden waar Delft onderdeel van uitmaakt. Deze systematiek is opgenomen in de regionale prestatieafspraken tussen het Stadsgewest Haaglanden en de koepel van regionale woningcorporaties (SVH), zoals vastgesteld op 21 september De indeling voor het jaar 2011 is als volgt: Sociale koopwoning Tot ,00 (prijspeil jan. 2010) Sociale huurwoning Tot 647,53 per maand (prijspeil jan. 2010) De grondprijzen voor sociale huur- en koopwoningen zijn gebaseerd op in het verleden bepaalde vaste grondprijzen per kavel en bedragen voor 2011: Type woning Grondprijs Sociale huurwoning, grondgebonden ,00 Sociale huurwoning, appartementen ,00, met een stapelingsfactor van 0,8 Zorg 1 - en studenteneenheden huur, 6.470,00, geen stapelingsfactor. van maximaal 50 m 2 b.v.o. Sociale koopwoning,grondgebonden ,00 Zorg- en studenteneenheden koop, 8.626,00, geen stapelingsfactor. van maximaal 50 m 2 b.v.o. ad b. Woningen in de vrije sector De grondquotes resulteren in richtprijzen onder gemiddelde omstandigheden. Afhankelijk van de specifieke omstandigheden van de te ontwikkelen locatie kunnen deze worden bijgesteld. Van de tussen de onderstaande v.o.n.- prijzen gelegen bedragen worden de bijbehorende quotes op een/tiende van een procent afgerond. Voor uitleggebieden geldt een grondquote die steeds 1 % boven de reguliere grondquote ligt, zulks in verband met relatief lagere ontwikkelingskosten. Voor vrije sector grondgebonden woningen gelden de navolgende quotes: 1 Onder zorgeenheden wordt hier verstaan zorgeenheden voor zover die niet vallen onder de normering als hierna bij Zorginstellingen is bepaald. 3

67 tot ,00: 24% ,00: 25% ,00: 26% ,00: 27% ,00: 28% ,00: 29% ,00: 30% ,00: 31% ,00: 32% ,00: 33% ,00: 34% ,00: 35% > ,00: 37% (minimaal)/maatwerk Voor vrije sector appartementen gelden de navolgende quotes: tot ,00: 18% ,00: 19% ,00: 20% ,00: 21% ,00: 22% ,00: 23% ,00: 24% ,00: 25% ,00: 26% ,00: 27% ,00: 28% ,00: 29% > ,00: 31% (minimaal)/maatwerk Nota bene: Bij de berekening van de grondprijs aan de hand van bovengenoemde percentages moet rekening gehouden worden met het feit dat dit v.o.n. prijzen inclusief BTW of eventueel Overdrachtsbelasting zijn. De grondprijs kan op twee manieren bepaald worden, waarbij het eindresultaat hetzelfde is: - indien de grondquote direct genomen wordt over de v.o.n. prijs (incl. BTW of OB), dient achteraf de BTW of OB er afgehaald te worden om tot de grondprijs te komen. - indien van de v.o.n. prijs eerst de BTW of OB wordt afgehaald en dan de grondquote wordt gehanteerd, is het resultaat de grondprijs excl. BTW. Ad c. Vrije kavels Voor vrije kavels wordt een prijs per m 2 gehanteerd die gebaseerd is op de commerciële waarde van de grond. Voor 2011 geldt een algemene minimumprijs per m 2 van 570,00. Deze prijs kan afhankelijk van onder meer locatie en grootte naar boven worden bijgesteld. Zo zullen bijvoorbeeld de grondprijzen voor binnenstedelijke locaties over het algemeen aanmerkelijk hoger zijn. 4

68 Voor Harnaschpolder geldt in afwijking van het bovenstaande een minimumgrondprijs van 525,00 per m 2 die afhankelijk van grootte en locatie kan worden bijgesteld. Ad d. Bijzondere woonconcepten Voor bijzondere woonconcepten zoals maatschappelijk gebonden eigendom en koop/huurconcepten zal per geval worden beoordeeld op basis waarvan de grondprijs wordt bepaald. 3. Kantoren Voor kantoorruimte geldt een minimumprijs per m 2 b.v.o. van 252,00. Per locatie wordt deze prijs aangepast voor locatiespecifieke omstandigheden zoals: het huurprijsniveau en specifieke locatiegebonden kosten. 4. Bedrijven Voor de grondprijzen voor bedrijfsterreinen geldt een minimumprijs per m 2 bvo. Verder variëren de minimumprijzen per bedrijventerrein. Voor 2011 gelden de volgende minimumprijzen: Bedrijventerrein Prijzen vanaf Ypenburgse Poort 252,00 Per m 2 bvo bij een f.s.i >1,0 Delftech Park 236,00 Per m 2 bvo bij een f.s.i >1,0 Teneinde intensief ruimtegebruik op Ypenburgse Poort en Delftech Park te stimuleren, hanteert de gemeente bij gronduitgifte op deze bedrijfsterreinen de volgende 'reductiefactoren': Bouwplan Reductiefactor f.s.i. > 1,5 en kleiner dan of gelijk aan 1,75 0,75 f.s.i. > 1,75 en kleiner dan of gelijk aan 2,0 0,65 f.s.i. > 2,0 0,55 Bovenstaande 'reductiefactoren' zijn van toepassing op alle m² b.v.o. boven een f.s.i. > 1,0. 5. Detailhandel, horeca en hotels 5.1. Detailhandel en horeca De grondprijzen worden doorgaans afzonderlijk per planinitiatief bepaald. Buiten het centrum wordt gerekend met een minimum grondprijs van 660,00 per m² bvo. 5.2 Hotels De grondprijzen worden doorgaans afzonderlijk per planinitiatief bepaald. 5

69 6. Parkeren Voor de grondprijzen voor parkeren hanteert de gemeente het uitgangspunt dat deze wordt bepaald door de bestemming waarbij de parkeervoorziening hoort. Voor het overige wordt verwezen naar de uitgangspunten als genoemd in de Nota Grondbeleid gemeente Delft Beperkt zakelijke rechten Voor de vestiging van beperkt zakelijke rechten -zoals bijvoorbeeld een recht van overbouw- wordt in beginsel gerekend met de helft van de voor de betrokken ontwikkeling geldende functionele grondwaarde. Afhankelijk van de omstandigheden kan van die grondwaarde worden afgeweken. 8. Tuinuitgifte Het algemene uitgangspunt voor de prijsbepaling bij tuinuitgifte is de marktprijs voor woningbouw. Evenals voorgaande jaren wordt daarbij een onderscheid gemaakt tussen uitgifte tot en met 50m 2 en uitgifte groter dan 50m 2 Oppervlakte Grondprijs Tot en met 50 m 2 570,00 per m 2 Groter dan 50 m 2 Op basis van taxatierapport met een minimum bedrag van ,00 Aanvullende opmerkingen: 1. Bij het tot stand komen van een koopovereenkomst worden de kosten van de taxatie door de gemeente gedragen. Indien er geen overeenkomst tot stand komt, draagt de aanvrager de kosten van de taxatie. 2. Gedeelten van vierkante meters worden afgerond op hele vierkante meters 3. Alle prijzen zijn ook hier exclusief belastingen en bijkomende kosten (kosten notaris, kadaster, overdrachtsbelasting, BTW, etc.). Deze kosten zijn voor rekening van de koper. 4. Indien er aanpassingen in de openbare ruimte moeten worden gedaan, zijn de kosten daarvan voor rekening van de koper. In geval van verhuur van tuintjes wordt gerekend met jaarhuur gebaseerd op een rendement over de grondwaarde conform de geldende gemeentelijke omslagrente voor het jaar 2011 vastgesteld op 5%. Als de gemeente het initiatief neemt om verhuurde tuinen te verkopen dan zal per initiatief afzonderlijk de grondprijs worden bepaald. Daarbij kan worden afgeweken van de hierboven genoemde grondprijzen. 9. Overige functies a) Sociaal maatschappelijke voorzieningen zoals: overheidsvoorzieningen (brandweerkazernes, politiebureau s, etc.), onderwijsvoorzieningen (basisschool, middelbare school) 6

70 sociaal culturele voorzieningen (welzijnsvoorzieningen, religieuze voorzieningen, niet commerciële culturele voorzieningen) sporthallen (niet in overwegende mate commercieel geëxploiteerd) b) Zorginstellingen (ziekenhuis, verzorgingshuis, verpleeghuis) c) Recreatieve voorzieningen (zoals kinderboerderijen en speeltuinen) d) Nutsvoorzieningen zoals: trafo s, zendmasten e) Voorzieningen met een commerciële grondslag a. Sociaal maatschappelijke voorzieningen geldt een vaste grondprijs per m 2 b.v.o. van 141,00 per m 2 b.v.o. b. Zorginstellingen De grondprijs voor zorginstellingen is gebaseerd op de kengetallen en grondkostenpublicaties van het Centrum Zorg en Bouw. Vergelijk daartoe De Grondkosten variëren van 225,00 tot 304,00 (prijspeil 1 januari 2010) per m 2 b.v.o. exclusief de voor de regio Delft geldende toeslag van 10%. Deze kosten mogen voor 2011 worden geïndexeerd met 1,6% behoudens andersluidende publicatie van het Centrum Zorg en Bouw. Let op: genoemde grondprijzen zijn hier inclusief BTW. c. Recreatieve voorzieningen Voor recreatieve voorzieningen geldt een vaste grondprijs van 37,00 per m 2 b.v.o.. d. Nutsvoorzieningen De grond voor nutsvoorzieningen- uitsluitend in recht van opstal uitgegeven voor de duur van het bestaan van het nut-bedraagt 252,00. De retributie wordt voor de gehele looptijd afgekocht tegen de grondwaarde. Voor zend- en ontvangstinstallaties (niet zijnde UMTS) geldt een marktconforme jaarlijkse retributie c.q. jaarhuur van minimaal 5.265,00 per opstalpunt (met grondopperlvlakte tot 30 m 2 ) Voor reclamezuilen/masten niet vallende onder de reclameverordening, wordt een marktconforme opstalretributie respectievelijk huur in rekening gebracht. e. Voorzieningen met een commerciële grondslag Bedoeld worden hier in het bijzonder voorzieningen ten behoeve van recreatie en vrije tijdsbesteding die op commerciële basis geëxploiteerd worden zoals kartbanen, skihallen, bowling, golfbaan, jachthaven, bioscoop, etc. Gemeentelijke zwembaden en sporthallen vallen hier ook onder voor wat betreft het commerciële deel van de activiteiten. Voor voorzieningen met een commerciële grondslag worden grondprijzen gehanteerd die gebaseerd worden op de commerciële waarde van de betrokken voorzieningen, waarbij als referentie de normen voor kantoren, bedrijfsterreinen en detailhandel genomen wordt. Vergelijk aldaar. 7

71 ** Begripsbepalingen en afkortingen: b.v.o.: bruto vloeroppervlakte volgens het Nederlands Normalisatie-Instituut NEN-norm 2580: De bruto vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is ruwweg de oppervlakte gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. f.s.i.: floor space index: De floor space index is de verhouding tussen het aantal m 2 bruto vloeroppervlak (b.v.o.) van het gebouwde en het aantal m 2 uitgeefbaar terrein van het perceel. v.o.n.: vrij op naam. Vrij op naam betekent dat de kosten van de koop voor rekening van de verkoper zijn. De tegenhanger van vrij op naam is kosten koper. In het laatste geval komen de kosten van een koop voor rekening van de koper. Het gaat om kosten voor de belasting (omzet- of overdrachtsbelasting), notaris- en kadasterkosten en eventuele andere bijkomende kosten. *** 8