OPLEVERING VAN APPARTEMENTSGEBOUWEN

Transcriptie

1 Vlaams Studie- en Kenniscentrum Vastgoed en Wonen vzw Kortrijksesteenweg 1005, 9000 Gent OPLEVERING VAN APPARTEMENTSGEBOUWEN Juridische knelpunten Auteurs: Mr. Frank Burssens, Mr. Paul Daems Met dank aan: Jeanne Fonteyne Uitgave: Januari 2015

2 Document gecompileerd en gereviseerd door Vlaams Studie- en Kenniscentrum Vastgoed en Wonen vzw Vlaams Studie- en Kenniscentrum Vastgoed en Wonen vzw is geenszins verantwoordelijk voor het gebruik dat van dit document gemaakt wordt. Deze tekst is eigendom van Vlaams Studie- en Kenniscentrum Vastgoed en Wonen vzw. Documenten die gedownload worden, zijn strikt bedoeld voor een pedagogisch gebruik in het kader van een vastgoedopleiding. Zij mogen onder geen beding worden verspreid naar derden of gebruikt worden voor commerciële doeleinden. Uitgave januari 2015 die alle vorige vervangt. 2

3 INHOUD DEEL A. DE OPLEVERING EN AANVAARDING VAN BOUWWERKEN 1 BEGRIPPEN WETTELIJK KADER BURGERLIJK WETBOEK UITZONDERINGSREGIMES PARTIJEN BIJ DE OPLEVERING BOUWHEER AANNEMER EN ONDERAANNEMER ANDERE PARTIJEN PROCEDURE VAN OPLEVERING EN AANVAARDING HET GEMEEN RECHT Enkele of dubbele oplevering Uitdrukkelijke of stilzwijgende oplevering DE WONINGBOUWWET Toepassingsgebied Dubbele oplevering Uitdrukkelijke of stilzwijgende oplevering VOORBEHOUD BIJ DE OPLEVERING VOORBEHOUD BIJ DE VOORLOPIGE OPLEVERING De oplevering als technisch gebeuren Het recht van de aannemer om te herstellen VOORBEHOUD BIJ DE DEFINITIEVE OPLEVERING WEIGERING VAN OPLEVERING HET GEMEEN RECHT Weigering van voorlopige oplevering Weigering van definitieve oplevering Weigering wegens schade aan derden DE WONINGBOUWWET GELDIGHEID VAN DE OPLEVERING ONTBREKEN VAN TOESTEMMING WILSGEBREKEN Toepasbaarheid van de leer van de wilsgebreken op de oplevering Bedrog Dwaling BEWIJS VAN OPLEVERING BETEKENIS EN GEVOLGEN VAN DE OPLEVERING VOORLOPIGE OPLEVERING Het gemeen recht De Woningbouwwet DEFINITIEVE OPLEVERING

4 9.2.1 Het gemeen recht De Woningbouwwet DEEL B. DE AANSPRAKELIJKHEID VAN DE AANNEMER NA OPLEVERING 1 TIENJARIGE AANSPRAKELIJKHEID VAN AANNEMERS EN ARCHITECTEN AANSPRAKELIJKHEID VOOR LICHTE VERBORGEN GEBREKEN UITBREIDING TIENJARIGE AANSPRAKELIJJKHEID TOT DE BOUWPROMOTOR DEEL C. KNELPUNTEN BIJ DE OPLEVERING VAN APPARTEMENTSGEBOUWEN 1 DE WET OP DE APPARTEMENTSMEDE-EIGENDOM (ARTIKELEN BW) DE MEDE-EIGENDOM EN ZIJN KAVELS DE VERENIGING VAN MEDE-EIGENAARS DE EVALUATIE VAN DE BOUW VAN GEMENE DELEN AANDACHTSPUNTEN BIJ OPLEVERING GEMENE DELEN AANSTELLING EERSTE SYNDICUS Door het reglement van mede-eigendom Door een beslissing van de algemene vergadering Door de rechter INWERKINGSTELLING ALGEMENE VERGADERING DRAAIBOEK VAN OPLEVERING IN EEN APPARTEMENTSGEBOUW Oplevering van de privatieven Oplevering van de gemene delen BIJZONDERE VRAAGSTUKKEN ROND DE OPLEVERING Oplevering van de gemene delen van diverse bouwfasen van een gebouw Rol van de syndicus bij de oplevering van privatieven Faillissement van de promotor vóór de oplevering Gerechtelijke reorganisatie van de promotor vóór de oplevering Doorverkoop van een privatief tijdens de werken AANDACHTSPUNTEN BIJ DE TIENJARIGE AANSPRAKELIJKHEID MELDINGSPLICHT VAN ELKE EIGENAAR OP DE ALGEMENE VERGADERING VERWITTIGINGSPLICHT VAN ELKE EIGENAAR DIE ZELF INITIATIEVEN NEEMT BIJZONDERE VERPLICHTINGEN VOOR DE SYNDICUS GEDURENDE DE PERIODE VAN TIENJARIGE AANSPRAKELIJKHEID BESLISSING OM EEN VORDERING INZAKE DE TIENJARIGE AANSPRAKELIJKHEID IN TE LEIDEN UITBREIDING TIENJARIGE AANSPRAKELIJKHEID ONDER DE WONINGBOUWWET

5 Deel A De oplevering en aanvaarding van bouwwerken 5

6 Mr. Frank Burssens, Vennoot Everest Advocaten, groepering van advocaten met kantoren in Brussel, Gent en Brugge. 1 BEGRIPPEN De oplevering van een bouwwerk is de handeling waarbij de aannemer het resultaat van zijn werk aan de bouwheer levert, ter beschikking stelt, om hem de gelegenheid te geven het te keuren en het, na zijn goedkeuring, aan hem over te dragen. De opdrachtgever dient het geleverde werk in ontvangst te nemen. Anders dan bij werken met betrekking tot roerende goederen gebeurt de ontvangst van bouwwerken meestal in twee fasen, een voorlopige en definitieve inontvangstneming. In de praktijk spreekt men meestal van voorlopige en definitieve oplevering in plaats van inontvangstneming. De aanvaarding of goedkeuring van het vervaardigde werk door de bouwheer is diens erkenning dat de wederpartij bij de bouwovereenkomst aan zijn contractuele verplichtingen heeft voldaan en dat hij afgezien van de uitzondering voor verborgen gebreken en voor gebreken die de stevigheid van het gebouw aantasten (de zogenaamde tienjarige aansprakelijkheid), en behoudens bedrog voor het vervaardigde werk geen verdere aansprakelijkheid meer moet dragen. 6

7 2 WETTELIJK KADER 2.1 BURGERLIJK WETBOEK De procedure en de gevolgen van de oplevering en aanvaarding van bouwwerken zijn in het Burgerlijk Wetboek niet geregeld. Het Burgerlijk Wetboek schrijft enkel (impliciet) voor dat de opdrachtgever de werken dient te ontvangen (artikel 1788 BW) en goed te keuren (artikel 1790 BW). De term oplevering komt in het Burgerlijk Wetboek niet voor. Overeenkomstig artikel 1791 BW kan de goedkeuring bij gedeelten gebeuren. De goedkeuring wordt geacht te zijn gedaan voor al de betaalde gedeelten, indien de opdrachtgever de aannemer telkens betaalt naar verhouding van hetgeen is afgewerkt. Contractueel kan echter worden overeengekomen dat de deelbetalingen nog geen goedkeuring van de werken inhouden. De oplevering is een contractuele verplichting van de aannemer, de inontvangstneming een verplichting van de bouwheer. Ook de goedkeuring van de werken is een plicht van de bouwheer indien ze beantwoorden aan wat overeengekomen is. Indien de bouwheer in gebreke is om de werken te ontvangen en te keuren, draagt hij het risico van het verlies van de zaak (artikelen BW). Zowel de oplevering als de goedkeuring van de werken zijn eenzijdige rechtshandelingen. De partijen in kwestie wensen aan deze handelingen juridische gevolgen te verbinden. 2.2 UITZONDERINGSREGIMES Voor overheidsopdrachten en overeenkomsten die vallen onder de Woningbouwwet (wet Breyne of later in deze tekst afgekort als W.W.) heeft de wetgever de procedure van de oplevering en aanvaarding in dwingende bepalingen vastgelegd en er bepaalde gevolgen aan gekoppeld. 7

8 3 PARTIJEN BIJ DE OPLEVERING 3.1 BOUWHEER De bouwheer is contractueel verplicht het werk in ontvangst te nemen en goed te keuren wanneer het is beëindigd en is uitgevoerd conform het contract en de regels van de kunst. De goedkeuring moet uitgaan van de bouwheer, daarbij eventueel bijgestaan door zijn architect. De inontvangstname en goedkeuring van het werk door de bouwheer alleen, zonder bijstand van zijn architect, is echter ook rechtsgeldig. Tenzij de architect daartoe zou gemandateerd zijn door de bouwheer, kan de architect geen goedkeuring van de werken verlenen in naam en voor rekening van de bouwheer. Een mandaat zou eventueel kunnen blijken uit het lastenboek of uit de omstandigheden. Als de werken worden ontvangen en goedgekeurd door de architect die daartoe door de bouwheer werd gemandateerd, heeft dit enkel gevolgen ten opzichte van de aannemer. Het is evident dat de architect niet de werken ten opzichte van zichzelf kan goedkeuren, voor wat betreft zijn eigen prestaties. Ligt er een geldig mandaat voor, dan is de bouwheer jegens de aannemer verbonden door de goedkeuring van de architect. Dit is ook zo wanneer achteraf mocht blijken dat de architect ten onrechte overging tot goedkeuring, bijvoorbeeld wegens de aanwezigheid van ernstige gebreken in de bouw. 3.2 AANNEMER EN ONDERAANNEMER In zijn relatie met de onderaannemer(s) treedt de hoofdaannemer op als bouwheer. De onderaannemer dient dus te leveren, terwijl de hoofdaannemer de werken moet ontvangen en goedkeuren. Louter economisch gezien, zijn de onderaannemingsovereenkomst en de hoofdaannemingsovereenkomst fundamenteel verbonden. Juridisch is de onderaannemingsovereenkomst echter een zelfstandige overeenkomst die losstaat van de hoofdaanneming. De oplevering van het werk van de onderaannemer staat dan ook volledig los van de aanvaarding van de hoofdaanneming door de bouwheer. De aanvaarding van het werk van de verschillende onderaannemers door de hoofdaannemer, geschiedt in principe vóór de aanvaarding van het volledige werk door de bouwheer. Als dat echter niet gebeurd is en de bouwheer heeft de werken al goedgekeurd, dan kan de hoofdaannemer het werk van de onderaannemer nog weigeren goed te keuren. In de praktijk zal de hoofdaannemer veelal proberen bedingen dat de aanvaarding van de werken van de onderaannemer gekoppeld wordt aan de aanvaarding van het geheel der werken. De 8

9 onderaannemer behoudt dan immers het risico voor de zaak tot aan deze aanvaarding. De hoofdaannemer van zijn kant, moet dan in het belang van de onderaannemers optreden en de eventueel in gebreke blijvende bouwheer aanmanen om de werken te ontvangen en goed te keuren. In geval van faillissement van de hoofdaannemer, kan de onderaannemer van de curator inontvangstname en aanvaarding eisen. 3.3 ANDERE PARTIJEN Ook de andere partijen die bij de bouwovereenkomst zijn betrokken (architect, studiebureau, projectcoördinator, ) hebben de goedkeuring nodig van de bouwheer voor het door hen geleverde werk. De ontvangst en goedkeuring door de bouwheer ten aanzien van een partij, komt enkel deze partij ten goede. Zo kan de goedkeuring verleend aan de architect, enkel door hemzelf worden ingeroepen, niet door de andere partijen. De bouwheer kan dus perfect goedkeuring verlenen aan één partij en ze weigeren aan een andere. De partij die de goedkeuring heeft bekomen, kan deze inroepen als verweer tegen een vrijwaringsvordering, ingesteld door een partij die geen goedkeuring bekwam en tegen wie de bouwheer een procedure heeft opgestart. De partijen die geen uitdrukkelijke goedkeuring hebben bekomen, zullen zich eventueel kunnen beroepen op een stilzwijgende goedkeuring van de werken (cfr. infra). Zo zal het feit dat de architect het proces-verbaal van goedkeuring mee ondertekent, zonder opmerking hieromtrent vanwege de bouwheer, samen met andere gegevens door de architect kunnen worden ingeroepen als bewijs van de stilzwijgende aanvaarding van zijn werk. De bouwheer die de aanvaarding wil beperken tot de werken van de aannemer, zal dan ook op precieze wijze zijn voorbehoud jegens de architect moeten aanduiden op het proces-verbaal. Ook de onderaannemer kan in bepaalde gevallen uit de aanvaarding door de bouwheer van het globale werk de goedkeuring door de hoofdaannemer van zijn werk afleiden. Partijen kunnen ook contractueel bepalen dat de goedkeuring ten voordele van een partij (bijvoorbeeld de hoofdaannemer) ook zal gelden ten opzichte van een andere partij (bijvoorbeeld de architect, het studiebureau of de onderaannemer(s)). 9

10 4 PROCEDURE VAN OPLEVERING EN AANVAARDING 4.1 HET GEMEEN RECHT ENKELE OF DUBBELE OPLEVERING In principe gebeurt de oplevering naar gemeen recht in één keer. In navolging van de reglementering m.b.t. overheidsopdrachten, is voor belangrijke werken de dubbele oplevering gemeengoed geworden. Meestal wordt de formaliteit van de ontdubbelde oplevering contractueel voorzien, bijvoorbeeld in het lastenboek of in het aannemingscontract. De voorlopige oplevering is een rechtshandeling die tot doel heeft de voltooiing van de werken vast te stellen, en na te gaan of het bestek en de plannen werden gevolgd. De aannemer en de bouwheer, in principe bijgestaan door de architect, gaan ter plaatse en controleren de werken. De opmerkingen ( opleveringspunten ) worden opgenomen in een proces-verbaal. Naar aanleiding van de oplevering worden de werken in ontvangst genomen. Na het verstrijken van de proefperiode, die meestal conventioneel één jaar bedraagt, en mits de herstelling van de gebreken die waren opgenomen in het proces-verbaal van oplevering of die zich manifesteerden tijdens de proefperiode, gaan partijen over tot de definitieve oplevering of eindoplevering. Ook de eindoplevering is een eenzijdige rechtshandeling. Het houdt de erkenning in van de bouwheer dat de werken zijn uitgevoerd volgens de overeenkomst en volgens de regels van de kunst. Hierdoor is de aannemer van zijn verplichtingen tegenover de bouwheer ontslagen, onder voorbehoud weliswaar van de verborgen gebreken enerzijds, de tienjarige aansprakelijkheid anderzijds. Als er slechts één oplevering plaatsvindt zijnde het principe van het gemeen recht dan is deze uiteraard definitief, met alle gevolgen vandien UITDRUKKELIJKE OF STILZWIJGENDE OPLEVERING De oplevering en de goedkeuring kunnen uitdrukkelijk geschieden, hetzij mondeling (voor kleinere werken) hetzij schriftelijk. Meestal voorziet de aannemingsovereenkomst of het bijzonder bestek de weergave van de goedkeuring en de opmerkingen in een proces-verbaal ondertekend door de betrokken partijen. De oplevering is evenwel, net zoals de aannemingsovereenkomst op zich, aan geen vormvereisten onderworpen. Ze kan dan ook in principe stilzwijgend gebeuren, behoudens contractueel of wettelijk verbod van stilzwijgende oplevering. 10

11 In dat geval wordt de oplevering afgeleid uit de omstandigheden die noodzakelijkerwijs de wil van de bouwheer inhouden om goed te keuren. De feitenrechter bepaalt soeverein of uit de omstandigheden de stilzwijgende aanvaarding van de bouwwerken kan worden afgeleid. Als dergelijke omstandigheden werden in de rechtspraak al aanvaard: - de volledige betaling zonder voorbehoud; - de inbezitneming van een gebouw zonder enig voorbehoud, zelfs niet na ontvangst van de eindafrekening; - de verhuur of verkoop van het gebouw; - de bewoning van het winkelhuis na de renovatie, zonder enig voorbehoud, en na het gebrek van enige reactie gedurende twee maanden na ontvangst van de factuur; - het gebruik van een verwarmingsinstallatie en betaling van een deel van de facturen zonder enig voorbehoud; - het langdurig stilzitten na ontvangst van een factuur; - het gedeeltelijk betalen van een factuur zonder protest ervan gedurende zes maanden; - het betrekken van een gebouw en het laten aanbrengen van veranderingswerken door een andere aannemer; - de betaling van de afgewerkte gedeelten wanneer een werk bij het stuk of de maat werd vervaardigd (artikel 1791 BW). Algemeen wordt aangenomen dat de ingebruikname op zich (dus zonder andere begeleidende omstandigheden) onvoldoende is als bewijs van goedkeuring der werken. Zo is er zeker geen sprake van goedkeuring als de opdrachtgever het goed heeft in gebruik genomen, maar geweigerd heeft het eindsaldo te betalen en protesten heeft geuit. Ook de volgende omstandigheden werden in de rechtspraak verworpen als bewijs van stilzwijgende aanvaarding: - een gedeeltelijke betaling; - het in gebruik nemen van het goed en de betaling ervan, wanneer kort nadien een vordering in kort geding werd ingeleid tot aanstelling van een gerechtsdeskundige; - een louter technisch onderzoek of schouwing; - een brief van de bouwheer waarin weliswaar sprake is van de voorlopige oplevering op een bepaalde datum, maar waarin tevens de werken worden opgesomd die nog moeten uitgevoerd worden. Zelfs wanneer partijen vooraf de wijze van oplevering en aanvaarding zijn overeengekomen, toch is er nog een stilzwijgende goedkeuring mogelijk. Het Brusselse hof van beroep oordeelde in die zin in een zaak waarbij de aannemingsovereenkomst uitdrukkelijk bepaalde dat de definitieve oplevering door de aannemer diende aangevraagd te worden en tegensprekelijk in een geschreven akte moest worden opgesteld. Volgens het hof belet niets dat partijen hiervan kunnen afzien en dat de goedkeuring van het werk stilzwijgend kan geschieden. Dergelijke stilzwijgende goedkeuring kan worden afgeleid uit 11

12 het zonder protest in ontvangst nemen van de eindfactuur, het zonder voorbehoud in bezit nemen van het gebouw en de verkoop ervan. 1 Om bewijsmoeilijkheden en discussies te voorkomen, is het aan te raden de oplevering en aanvaarding der werken uitdrukkelijk te laten geschieden. Het is de aannemer die de bewijslast draagt inzake de aanvaarding. Het verlenen van bijstand bij de voorlopige en definitieve aanvaarding, maakt deel uit van de opdrachten van de architect. 2 Als bewijs van de vervulling van zijn taak, zal de architect er dan ook alles aan doen om de uitdrukkelijke aanvaarding van de werken na te streven. 4.2 DE WONINGBOUWWET TOEPASSINGSGEBIED De Woningbouwwet is van toepassing op elke overeenkomst tot eigendomsovergang van een te bouwen of in aanbouw zijnde huis of appartement, alsmede op iedere overeenkomst waarbij de verbintenis wordt aangegaan om een zodanig onroerend goed te bouwen, te doen bouwen of te verschaffen, mits het huis of het appartement tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting is bestemd en de koper of de opdrachtgever volgens de overeenkomst verplicht is om vóór de voltooiing ervan één of meer stortingen te doen (artikel 1 W.W.). In deze wet worden de vorm en procedure van oplevering nauwkeurig bepaald. 1 Brussel 4 mei 1995, AJT , 101, noot. 2 Artikel 20 van het Reglement van 16 december 1983 van beroepsplichten door de Nationale Raad van de Orde der architecten vastgesteld. 12

13 4.2.2 DUBBELE OPLEVERING In artikel 9 van de wet wordt een dubbele oplevering opgelegd: De eindoplevering van het werk mag niet geschieden dan na verloop van een jaar sedert de voorlopige oplevering, met dien verstande dat de eindoplevering van de gemeenschappelijke gedeelten, met inbegrip van de toegangen, reeds heeft plaatsgehad, zodat een normale bewoonbaarheid verzekerd is. Tussen de voorlopige en definitieve oplevering dient er een proefperiode van één jaar te liggen. In appartementsgebouwen geldt dit zowel voor de gemeenschappelijke als voor de privatieve delen. 3 Deze tijdspanne werd door de wetgever wenselijk geacht om alleszins een winter te laten voorbijgaan, nu deze periode het meest geschikt is om de stevigheid van de constructie te controleren. Wanneer de definitieve oplevering is toegestaan vooraleer de termijn van één jaar verstreken is, is zij ongeldig. 4 In het geval van verkoop van een bestaand bouwwerk dat verbouwd of uitgebreid wordt, hebben de opleveringen enkel betrekking op het geleverde werk en dus niet op het bestaande gebouw zelf UITDRUKKELIJKE OF STILZWIJGENDE OPLEVERING Partijen moeten onderling de wijze bepalen waarop de oplevering geschiedt. Hierbij moeten ze echter rekening houden met de minimumvoorwaarden die zijn vastgesteld in het uitvoeringsbesluit van de Woningbouwwet (hierna aangeduid als K.B. ). 6 De oplevering van de bouwwerken moet in principe worden bewezen door een schriftelijke en tegensprekelijke akte getekend door beide partijen (artikel 2, 1 K.B.). De term tegensprekelijk wil enkel zeggen dat de aannemer aanwezig of minstens opgeroepen moet geweest zijn bij alle verrichtingen van de oplevering, maar niet dat ook zijn aanvaarding vereist is. De oplevering is immers een eenzijdige rechtshandeling die uitgaat van de bouwheer en geen overeenkomst tussen de bouwheer en de aannemer. 7 3 J. EMBRECHTS, Woningbouwwet, in Commentaar Bijzondere Overeenkomsten, L. DE KEYSER e.a. (ed.), III, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen, losbl., Woningbouwwet artikel 9-3, nr. 3 4 Rb. Hoei 5 november 1979, JL 1980, S. DE COSTER, Contracten in het privaatrechtelijk bouwproces, in Onroerend goed in de praktijk, deel II.H, II.H.2-44; Parl.St., Senaat, , nr. 496/2, 7-8. Maar zie voetnoot 226 voor wat betreft de tienjarige aansprakelijkheid. 6 Artikel 2 van het Koninklijk besluit van 21 oktober 1971 houdende uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen. 7 Rb. Brussel 24 februari 1987, T.Aann. 1991, 380; S. DE COSTER, Contracten in het privaatrechtelijk bouwproces, in Onroerend goed in de praktijk, deel II.H, II.H.2-44; J. HERBOTS, De verval- en verjaringstermijn in de wet Breyne, in H. VANDENBERGHE, Actuele problemen uit het notariële recht. 13

14 Op het principe van de uitdrukkelijke oplevering voorziet de Woningbouwwet echter twee uitzonderingen, die hieronder worden uiteengezet. 1. Voorlopige oplevering Privatieve delen Ten eerste, geldt de bewoning of het in gebruik nemen van het gebouw of van de verbouwde of uitgebreide delen ervan, als vermoeden dat de koper of opdrachtgever stilzwijgend de werken heeft in ontvangst genomen en dat de voorlopige oplevering derhalve heeft plaatsgehad, behoudens tegenbewijs (artikel 2, 2, eerste lid K.B.). In dat opzicht laat de Woningbouwwet meer ruimte voor een stilzwijgende oplevering dan het gemeen recht, waar er daartoe samenhangende vermoedens vereist zijn en uit de loutere bewoning geen aanvaarding kan worden afgeleid. Een beding dat bepaalde feiten gelijkstelt met een ingebruikname (ophalen van de sleutels, plaatsen van meubels, uitvoeren van decoratiewerken), kan door de rechter terzijde worden geschoven als ze niet op een werkelijke ingebruikname wijzen. 8 Het vermoeden van stilzwijgende oplevering is vatbaar voor tegenbewijs en is dus weerlegbaar. Het feit dat de kopers het appartement zijn gaan bewonen doch tegelijk de aannemer hebben ingelicht dat het betrekken van het appartement niet met voorlopige oplevering gelijkstaat, toont aan dat bij de kopers de bedoeling niet aanwezig was de werken voorlopig op te leveren. 9 Door bij het betrekken van het goed voorbehoud te formuleren, kunnen de kopers dus verhinderen dat hun ingebruikname zou gelijkgeschakeld worden met een (stilzwijgende) voorlopige oplevering. Ten tweede, wordt de koper of opdrachtgever vermoed de werken voorlopig te hebben aanvaard indien hij het geschreven verzoek van de verkoper of aannemer om op een bepaalde dag de oplevering te doen, zonder gevolg heeft gelaten, en hij binnen de vijftien dagen na aanmaning bij gerechtsdeurwaardersexploot niet is verschenen (artikel 2, 2, tweede lid K.B.). Op dat moment bestaat er een onweerlegbaar vermoeden dat de voorlopige oplevering stilzwijgend heeft plaatsgevonden. 10 Waar in het geval van de ingebruikname de bouwheer nog het tegenbewijs kan leveren, geldt dit niet in de situatie na aanmaning bij deurwaardersexploot. Gemeenschappelijke delen De voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen gebeurt in principe uitdrukkelijk, maar het in gebruik nemen van de gemeenschappelijke delen geldt als stilzwijgende voorlopige oplevering, Opstellen aangeboden aan Prof. A. DE BOUNGNE, Antwerpen, Kluwer, 1985, Gent 21 december 2007, T.Aann. 2011, afl. 2, Rb. Antwerpen 26 oktober 1998, T.Not. 1999, W. ABBELOOS, "De oplevering van bouwwerken", in AJT , p. 93; J.M. CHANDELLE, "La loi Breyne", Rép.Not., VII, Larcier, 1991, nr. 99; anders: Y. HANNEQUART, Un droit spécial et nouveau de la construction : la loi Breyne, in Le droit de la construction, Bruylant, 1974, (149), nr. 259 (iuris tantum). 14

15 behoudens tegenbewijs (artikel 2, 2, eerste lid K.B.). De stilzwijgende oplevering van de privatieve delen door een mede-eigenaar impliceert ook, wat hem betreft, de voorlopige oplevering van de gemene delen (artikel 2, 2, eerste lid K.B.). De tweede uitzondering op de uitdrukkelijke oplevering, namelijk het onweerlegbaar vermoeden van oplevering voorzien in artikel 2, 2, tweede lid K.B., geldt echter niet voor de gemeenschappelijke delen. De voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen door de mede-eigenaars geschiedt conform de bepalingen van de basisakte. Omwille van evidente strijdigheid van belangen mag de verkoper of aannemer die eigenaar blijft van een gedeelte van het gebouw dat wordt opgeleverd, bij de oplevering van de gemeenschappelijke delen, geen van de aan de mede-eigendom verbonden rechten uitoefenen (artikel 2, 3, eerste lid K.B.). Hij mag dus niet deelnemen aan de beraadslaging en stemming van de algemene vergadering van mede-eigenaars over de oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten. De oplevering van de gemeenschappelijke delen moet in principe plaatsvinden in aanwezigheid van de mede-eigenaars. Heel vaak bepaalt de basisakte regels die nageleefd moeten worden in verband met de oplevering van de gemeenschappelijke delen, alsook een regeling met betrekking tot de vertegenwoordiging van de mede-eigenaars door één of meerdere eigenaars of een derde (bijvoorbeeld de syndicus of een architect). Indien tussen de mede-eigenaars of hun vertegenwoordigers geen eensgezindheid wordt bereikt, en vervolgens een mede-eigenaar of zijn vertegenwoordiger weigert te verschijnen ter oplevering binnen de (redelijke) termijn die de verkoper of aannemer bij gerechtsdeurwaardersexploot heeft gesteld, beslist de rechtbank of de werken al dan niet in staat van oplevering zijn (artikel 2, 3, tweede lid K.B.). 2. Definitieve oplevering Privatieve delen Ook de definitieve oplevering dient in principe vastgelegd te worden bij geschrift (artikel 2, 1, tweede lid K.B.). De bewoning of ingebruikname geldt niet als vermoeden van definitieve oplevering. De eindoplevering kan dus niet stilzwijgend worden verleend, tenzij in het geval voorzien in artikel 2, 2, tweede lid KB (onweerlegbaar vermoeden van oplevering). Als de opdrachtgever dus nalaat om binnen de vijftien dagen gevolg te geven aan de sommatie bij deurwaardersexploot, wordt hij onweerlegbaar vermoed de werken definitief te hebben aanvaard. De definitieve oplevering van de privatieve delen kan maar plaatshebben na verloop van een jaar sinds de voorlopige oplevering (artikel 9 W.W.). De definitieve oplevering van de privatieve delen dient echter steeds vooraf te worden gegaan door de definitieve oplevering van de gemeenschappelijke delen die noodzakelijk zijn voor een normale bewoonbaarheid van het gebouw, waaronder de toegangen (artikel 9 W.W.). De eindoplevering moet dus niet slaan op alle gemeenschappelijke delen. 15

16 Het volstaat dat zij betrekking heeft op de gemeenschappelijke delen die het gebouw bewoonbaar maken. 11 Gemeenschappelijke delen Zoals vermeld, moet de definitieve oplevering van de gemene delen steeds de definitieve oplevering van de privatieve delen voorafgaan. Er kan nooit sprake zijn van een stilzwijgende definitieve oplevering ten aanzien van de gemeenschappelijke delen. Het weerlegbaar vermoeden van artikel 2, 2, eerste lid W.W. geldt immers enkel voor de voorlopige oplevering, terwijl het onweerlegbaar vermoeden van artikel 2, 2, tweede lid W.W. enkel geldt voor de privatieve delen. Indien de eindoplevering van de gemeenschappelijke delen niet uitdrukkelijk wordt verleend, zal de aannemer of verkoper verplicht zijn om een rechtsvordering in te stellen tegen de vereniging van mede-eigenaars G. BAERT, Privaatrechtelijk bouwrecht, Gent, Story-Scientia, 1989, S. DE COSTER, Contracten in het privaatrechtelijk bouwproces, in Onroerend goed in de praktijk, deel II.H, II.H

17 5 VOORBEHOUD BIJ DE OPLEVERING 5.1 VOORBEHOUD BIJ DE VOORLOPIGE OPLEVERING DE OPLEVERING ALS TECHNISCH GEBEUREN In de praktijk geschiedt de voorlopige oplevering als volgt. De aannemer verwittigt de bouwheer en de architect dat de werken beëindigd zijn en stelt een datum voor de samenkomst voor. De partijen maken een inspectietocht door en rond het gebouw en er wordt een lijst opgemaakt van de vastgestelde onvolkomenheden ( opleveringspunten ). Het is aangewezen dat onmiddellijk besproken wordt hoe en binnen welke termijn de opleveringspunten moeten worden hersteld. De afspraken hieromtrent worden best uitdrukkelijk opgenomen in het proces-verbaal van oplevering. Eventueel kan ook een sanctie worden ingeschreven voor het geval de aannemer zou nalaten om binnen de afgesproken termijn de opleveringspunten te herstellen. De eventuele opmerkingen kunnen in vijf categorieën worden ingedeeld: Afwijkingen ten aanzien van plannen en bestekken Gebreken in de constructie Gebreken in de materialen Gebreken in de afwerking (kleurverschillen, spatten, etc.) Toevallige beschadigingen Gedurende de proefperiode herstelt de aannemer alle gebreken die werden vastgesteld tijdens de voorlopige oplevering of die zouden opduiken tijdens de proefperiode HET RECHT VAN DE AANNEMER OM TE HERSTELLEN De aannemer heeft niet enkel de plicht de gebreken te herstellen, hij heeft ook het recht daartoe. De bouwheer kan niet eenzijdig beslissen een andere aannemer de herstellingen te laten uitvoeren zonder vooraf daartoe gemachtigd te zijn door de rechter. De rechtspraak maakt evenwel een uitzondering op deze regel zo de volgende voorwaarden vervuld zijn: 1. de werken moeten hoogdringend worden voortgezet; 17

18 2. de aannemer werd in gebreke gesteld om de gebreken te herstellen, maar heeft de aanmaning in de wind geslagen; 3. de stand der werken en de ernst der gebreken werden vastgesteld aan de hand van een tegensprekelijke of gerechtelijke expertise. De rechtspraak kijkt streng toe of deze voorwaarden al dan niet vervuld zijn. Een eenzijdige vaststelling door een gerechtsdeurwaarder of een eenzijdig proces-verbaal van de architect zijn onvoldoende. Dezelfde regels gelden in de verhouding tussen de hoofdaannemer en de onderaannemer. 5.2 VOORBEHOUD BIJ DE DEFINITIEVE OPLEVERING Op de afgesproken dag komen partijen opnieuw ter plaatse voor de definitieve oplevering. Indien wordt vastgesteld dat alle problemen verholpen zijn, wordt hiervan nota genomen in een procesverbaal dat door de aannemer, bouwheer en architect wordt ondertekend. In principe zal de definitieve oplevering pas doorgaan als alle gebreken hersteld zijn, zowel degene die vastgesteld zijn bij de voorlopige oplevering, als degene die opgedoken zijn tijdens de waarborgperiode. Niets belet partijen echter om ook de definitieve oplevering te laten plaatsvinden onder voorbehoud van bepaalde opmerkingen. De gevolgen die gekoppeld zijn aan de definitieve oplevering zullen in dat geval niet gelden ten aanzien van de problemen waaromtrent voorbehoud werd gemaakt. 18

19 6 WEIGERING VAN OPLEVERING 6.1 HET GEMEEN RECHT WEIGERING VAN VOORLOPIGE OPLEVERING 1. Contractuele verplichting Het in ontvangst nemen van de werken is een essentiële contractuele verplichting in hoofde van de bouwheer. Wanneer de werken voltooid zijn en geen gebreken vertonen, is de bouwheer dus gehouden de werken in ontvangst te nemen. Het feit dat nog verschillende werken dienen te worden uitgevoerd om kleine tekortkomingen van de aannemer te verhelpen, vormt geen hinderpaal om over te gaan tot oplevering. De bouwheer is gehouden tot oplevering, maar kan uiteraard wel voorbehoud formuleren voor de herstelling van de opleveringspunten. 13 Enkel in geval van ernstige gebreken kan de bouwheer het in ontvangst nemen van de bouwwerken weigeren. Kleine gebreken en tekortkomingen kunnen in het proces-verbaal aangestipt worden en tijdens de onderhoudstermijn worden hersteld. 2. Criteria ter rechtvaardiging van de weigering In de rechtspraak werden bijvoorbeeld de volgende criteria aangewend om uit te maken of de aanwezigheid van gebreken de weigering van de oplevering rechtvaardigt: - de waarde van de aangevoerde gebreken in verhouding tot de totale waarde van de uitgevoerde bouwwerken. Zijn de opleveringspunten, zowel afzonderlijk beschouwd als in verhouding tot het geheel van de aanneming, van gering belang, dan vormen zij geen geldige reden om de oplevering te weigeren. - het feit of de werken al dan niet kunnen worden gebruikt voor het doel waartoe ze bestemd zijn. 3. Beroep op de rechter Als de bouwheer weigert het werk in ontvangst te nemen, dan kan de aannemer hem dagvaarden, desnoods voor de voorzitter van de rechtbank, zetelend in kort geding. De aannemer kan dan door een gerechtsdeskundige doen vaststellen dat de werken conform de plannen en het bestek werden uitgevoerd en zich al dan niet in staat van voorlopige oplevering bevinden. 13 Gent (9e k.) 23 januari 2009, TBO 2010, afl. 2,

20 De rechter ten gronde is bevoegd om, op grond van die vaststellingen, te beslissen dat de oplevering verworven is. 4. Gevolg van de weigering Als de bouwheer onterecht weigert de werken in ontvangst te nemen, draagt hij het risico van de zaak (artikelen BW) vanaf de datum waarop de oplevering aangeboden was WEIGERING VAN DEFINITIEVE OPLEVERING Als bij de voorlopige oplevering of tijdens de proefperiode gebreken aan het licht gekomen zijn die door de aannemer niet werden hersteld, heeft de bouwheer het recht het werk af te keuren. De bouwheer mag de definitieve oplevering evenwel niet weigeren als er slechts nog enkele kleine gebreken resteren. De bouwheer heeft dan recht op vermindering van de aannemingsprijs als schadevergoeding, tenzij de aannemer alsnog overgaat tot herstelling. Zo nodig zal hij de werken aanvaarden onder voorbehoud van zijn rechten en zich vervolgens tot de rechter wenden. De oplevering kan niet geweigerd worden omdat er nog een nazicht van de rekeningen moet gebeuren. De financiële afwikkeling van de bouwovereenkomst staat immers los van de goedkeuring der werken. Net zoals bij de voorlopige oplevering kan de aannemer zich tot de rechter wenden om te laten vaststellen dat de werken zich bevinden in staat van definitieve oplevering en om, op grond van die vaststellingen, te laten zeggen voor recht dat de definitieve oplevering verworven is WEIGERING WEGENS SCHADE AAN DERDEN Het feit dat tijdens de werken door de aannemer schade werd aangebracht aan derden (gemeente, buren), is geen reden om de oplevering te weigeren. De oplevering ontheft de aannemer immers niet van zijn aansprakelijkheid ten aanzien van derden. Enkel als het schadeverwekkend feit ook een contractuele tekortkoming inhoudt ten aanzien van de bouwheer, kan deze de oplevering weigeren (in geval van voldoende ernst) of toestaan onder voorbehoud. 20

21 6.2 DE WONINGBOUWWET De Woningbouwwet geeft aan op welke wijze de bouwheer de weigering dient ter kennis te brengen van de aannemer (artikel 2, 1, 3 e lid K.B.). Hij moet dit doen bij aangetekend schrijven, met opgave van de redenen van weigering. Het louter niet verschijnen bij de voorlopige oplevering kan niet geïnterpreteerd worden als weigering. De Woningbouwwet geeft niet aan onder welke omstandigheden de oplevering kan worden geweigerd. Hieromtrent dient derhalve te worden teruggegrepen naar het gemeen recht. 21

22 7 GELDIGHEID VAN DE OPLEVERING 7.1 ONTBREKEN VAN TOESTEMMING Opdat de oplevering en aanvaarding geldig zouden zijn, dient in hoofde van de betrokken partijen de daadwerkelijke wil te bestaan om respectievelijk op te leveren en te aanvaarden (zie artikel 1108 BW). Indien er geen instemming werd verleend ten aanzien van de oplevering of aanvaarding van de werken, dan is deze rechtshandeling nietig. Zo werd een proces-verbaal van eindoplevering nietig verklaard omdat de bouwheer bleek getekend te hebben onder druk van de aannemer om nieuwe kredieten te bekomen bestemd voor de eindoplevering, alhoewel het gebouw nog niet voltooid was en gebreken vertoonde. Ook werd de geldigheid van een door de bouwheer ondertekende, maar door de aannemer voorgetypte "verklaring van conformiteit" afgewezen. 7.2 WILSGEBREKEN TOEPASBAARHEID VAN DE LEER VAN DE WILSGEBREKEN OP DE OPLEVERING De inontvangstname en aanvaarding van de werken houdt geen overeenkomst in doch wel een eenzijdige rechtshandeling, namelijk de erkenning van de bouwheer dat de werken voltooid zijn, voldoen aan de afspraken en volgens de regels van de kunst zijn uitgevoerd. De theorie van de wilsgebreken geldt echter niet alleen voor de geldigheid van overeenkomsten (artikel 1110 BW). Het is een algemeen rechtsbeginsel dat van toepassing is op alle rechtshandelingen, ook de eenzijdige. De algemene principes inzake bedrog en dwaling als wilsgebreken zijn derhalve ook van toepassing bij de oplevering van bouwwerken BEDROG 1. Begrip Er is sprake van bedrog bij de oplevering als de wil van de bouwheer om de werken te aanvaarden, is aangetast door kunstgrepen uitgaande van de begunstigde van de aanvaarding. Het bedrog moet van die aard zijn dat zonder die kunstgrepen de bouwheer de werken niet (hoofdbedrog) of slechts onder andere voorwaarden (bijkomend bedrog) zou hebben aanvaard. In het laatste geval moet bijvoorbeeld worden gedacht aan een aanvaarding onder voorbehoud. 22

23 Bedrog veronderstelt een opzettelijke fout, waarbij men wist of moest weten dat een contractuele verplichting werd geschonden en dat schade zou worden veroorzaakt. Enkele voorbeelden: - de eenzijdige vervanging uit besparingsoogmerk van de voorgeschreven materialen door goedkopere materialen; - de verdoezeling of camouflage van gebreken; - het wetens en willens uitvoeren van funderingen die niet conform het plan zijn. Een zware fout is evenwel niet gelijk te stellen aan bedrog. Steeds dient het bewijs van "arglist" geleverd te worden. Ook de verzwijging kan bedrog inhouden, wanneer het slaat op een element, dat, indien het was gekend door de andere partij, deze niet zou hebben gecontracteerd of tegen andere voorwaarden. De verzwijging dient wel opzettelijk gedaan te zijn. Stilzwijgen maakt bedrog uit indien de partij die er zich aan bezondigt de verplichting had de verzwegen inlichtingen te verstrekken. Zo zal de oplevering als nietig worden beschouwd wanneer de architect een vooraf door hem ondertekend proces-verbaal van definitieve oplevering door de bouwheer laat ondertekenen zonder dat hij hem wijst op de gebreken aan de kapconstructie. Bedrog van een onderaannemer-specialist kan door de bouwheer tegen de hoofdaannemer worden ingeroepen. 2. Bewijs Gezien er geen vermoeden bestaat van kwade trouw (noch in hoofde van de aannemer noch in hoofde van de architect), draagt de bouwheer die de geldigheid van de aanvaarding betwist, de bewijslast van het bedrog (artikel 870 Ger.W.). 3. Gevolgen Hoofdbedrog In geval van hoofdbedrog kan de bouwheer de nietigheid van de oplevering inroepen (relatieve nietigheid). In dat geval kan hij opnieuw alle gebreken opwerpen. De vordering tot nietigverklaring dient wel te worden ingesteld binnen de tien jaar na het ontdekken van het bedrog (artikel 1304 BW). De nietigverklaring geldt enkel ten aanzien van de contractspartij ten aanzien van wie het bedrog bewezen is (relatieve nietigheid). Tegenover de andere partijen blijft de oplevering geldig. Bijkomend bedrog Indien het bedrog slechts betrekking had op bepaalde, minder essentiële punten kan de bouwheer niet de nietigheid van de totale oplevering inroepen. Hij heeft recht op de vergoeding van de aangetoonde minwaarde en bijkomende schade. 23

24 7.2.3 DWALING 1. Begrip Dwaling is een onvrijwillige verkeerde voorstelling van zaken, die een partij ertoe gebracht heeft een rechtshandeling te stellen. De figuur van de dwaling ligt qua grondslag dicht bij deze van verborgen gebreken, die eveneens gebaseerd is op een verkeerde voorstelling van zaken. De gevolgen van beide rechtsfiguren zijn evenwel essentieel verschillend. De dwaling dient betrekking te hebben op een essentieel kenmerk van de zaak die het voorwerp uitmaakt van de overeenkomst, en moet verschoonbaar te zijn. 2. Bewijs Het bewijs van dwaling als wilsgebrek kan geleverd worden door alle middelen van recht, getuigen en vermoedens inbegrepen. 3. Gevolgen De gevolgen van de dwaling zijn dezelfde als die van het (hoofd)bedrog. 24

25 8 BEWIJS VAN OPLEVERING Het is de aannemer die de bewijslast draagt van de inontvangstname en aanvaarding van de werken. Het bewijs kan worden geleverd door alle middelen van recht. 25

26 9 BETEKENIS EN GEVOLGEN VAN DE OPLEVERING 9.1 VOORLOPIGE OPLEVERING HET GEMEEN RECHT 1. Betekenis Algemene regel In het geval partijen in een dubbele oplevering hebben voorzien, worden bij de voorlopige oplevering de werken voor nazicht ter beschikking gesteld van de bouwheer. De inontvangstname houdt niet meer in dan de vaststelling dat de werken voltooid zijn. Het gaat dan ook niet gepaard met de goedkeuring van de werken. Andersluidende overeenkomst Partijen kunnen evenwel overeenkomen dat met de voorlopige oplevering de aanvaarding van de werken gepaard gaat. Dergelijke overeenkomst dient om geldig te zijn, voldoende duidelijk en eenvormig zijn. Het beding dat de termijn van de tienjarige aansprakelijkheid loopt vanaf de voorlopige oplevering betekent niet noodzakelijk dat de aanvaarding van de werken samenvalt met de voorlopige oplevering. Stilzwijgende oplevering Zoals hoger aangegeven kan de oplevering ook stilzwijgend plaatsvinden. Indien slechts één oplevering voorzien was, geldt de stilzwijgende oplevering dan uiteraard als goedkeuring van de werken. Indien een dubbele oplevering voorzien was, zal uit de omstandigheden moeten blijken of de inontvangstname van de werken tevens gepaard ging met de goedkeuring ervan. Volgens bepaalde auteurs heeft de stilzwijgende goedkeuring tot gevolg dat door de bouwheer afstand gedaan wordt van het overeengekomen systeem van dubbele oplevering. 26

27 2. Gevolgen In geval van inontvangstneming zonder goedkeuring De gevolgen zijn: 1. De bouwheer heeft de werken ter beschikking gekregen. Hij draagt vanaf dat moment het risico van het gebouwde (artikelen BW). 2. De datum waarop de werken zijn voltooid, staat vast. De partijen kunnen nagaan of de werken tijdig zijn uitgevoerd. De eventuele vertragingsboetes groeien niet verder aan. Behoudens tegenbewijs geldt als datum van de voltooiing van de werken de datum van het proces-verbaal van voorlopige oplevering, of bepaalt de rechter deze naar billijkheid, rekening houdend met de omstandigheden. 3. De aannemer moet geen verdere werken uitvoeren, behoudens de herstelling van de gebreken die werden vastgesteld bij de oplevering en van degene die aan het licht komen tijdens de waarborgtermijn. Eventueel bestaat tussen partijen een onderhoudscontract, al dan niet opgenomen in het lastenboek. 4. De aannemer staat niet langer in voor de bewaking van de werf. In geval van inontvangstneming met goedkeuring De inontvangstneming van de werken met goedkeuring ervan heeft, bovenop deze hierboven vermeld, volgende gevolgen: 1. Het houdt de erkenning in van de bouwheer dat de werken zijn uitgevoerd conform plannen en bestekken en volgens de regels van de kunst. 2. De oplevering dekt de zichtbare gebreken, voor zover dienaangaande geen voorbehoud werd gemaakt, voor zover zij niet verergeren tijdens de proefperiode, en voor zover deze gebreken de tienjarige aansprakelijkheid niet op dat ogenblik noch later in het gedrang brengen. 3. Het vormt het vertrekpunt van de tienjarige aansprakelijkheid. 4. De aannemer heeft recht op betaling van het saldo. 5. Door de goedkeuring worden op fiscaal vlak de schuldvorderingen van de aannemer op de bouwheer vast en zeker, en dienen de werken bij het afsluiten van de boeken worden ingeschreven voor hun handelswaarde die de kostprijs en de winst omvat DE WONINGBOUWWET 1. Betekenis In de Woningbouwwet heeft de wetgever de procedure van oplevering bepaald en er een aantal gevolgen aan verbonden. Hij heeft evenwel niet de gelegenheid aangegrepen om de betekenis van de onderscheiden opleveringen te specificeren. Aangenomen wordt evenwel dat dit niet verschillend is van het gemeen recht, namelijk dat de voorlopige oplevering geen goedkeuring van de werken inhoudt. 27

28 Ook in deze context kunnen partijen anders overeenkomen hetgeen in de praktijk meestal het geval is en in de meeste typecontracten voorzien is. 2. Gevolgen De Woningbouwwet koppelt een aantal specifieke gevolgen aan de voorlopige oplevering: 1. Ten vroegste vanaf deze datum kan volgens de overeenkomst het risico van de werken overgaan op de bouwheer (artikel 5, lid 2 W.W.). 2. De voorlopige oplevering doet de waarborgtermijn aanvangen. Deze bedraagt tenminste één jaar (artikel 9 W.W.). 3. De helft van de door een erkende verkoper gestelde waarborg wordt vrijgemaakt (artikel 3, lid 6 K.B.); de verbintenis van de steller van een voltooiingswaarborg eindigt (artikel 4, lid 5 K.B.). 4. De mogelijkheid om de nietigheid van de overeenkomst in te roepen vervalt (artikel 13, lid 3 W.W.). 9.2 DEFINITIEVE OPLEVERING HET GEMEEN RECHT 1. In geval de voorlopige oplevering geen goedkeuring inhield De definitieve oplevering heeft dan de volgende gevolgen: 1. In dit geval vindt de aanvaarding van de werken plaats met de definitieve oplevering. 2. Zo geen voorbehoud werd gemaakt voor bepaalde tekortkomingen kan de bouwheer na de definitieve oplevering de aannemer slechts nog vervolgen wegens ernstige gebreken voorzien in de artikelen 1792 en 2270 BW, op grond van verborgen gebreken of op grond van bedrog. 3. De definitieve oplevering vormt het vertrekpunt van de termijn van de tienjarige aansprakelijkheid. 4. Het maakt een einde aan de herstelplicht van de aannemer ten aanzien van de gebreken die zichtbaar zijn geworden sedert de voorlopige oplevering. 5. De aannemer heeft recht op betaling van het saldo. 2. In geval de voorlopige oplevering wel goedkeuring inhield Zo de goedkeuring van de werken reeds gebeurde naar aanleiding van de voorlopige oplevering houdt de definitieve oplevering de vaststelling in dat de aannemer voldaan heeft aan zijn verplichting om de gebreken die werden vastgesteld bij de voorlopige oplevering of die achteraf aan het licht zijn gekomen te herstellen. De gevolgen van de definitieve oplevering zijn dan beperkt: 1. Gezien het werk geheel is beëindigd, is de aannemer van al zijn verplichtingen tegenover de bouwheer ontslaan en draagt hij verder geen aansprakelijkheid voor het vervaardigde werk, 28

29 met uitzondering van de verborgen gebreken en behoudens bedrog en de tienjarige aansprakelijkheid voor ernstige gebreken. 2. De aannemer heeft recht op betaling van het eventueel nog openstaande saldo DE WONINGBOUWWET Hierboven werd reeds aangeduid dat ten aanzien van overeenkomsten die onderworpen zijn aan de Woningbouwwet, de goedkeuring van de werken slechts plaatsvindt bij de definitieve oplevering, behoudens andersluidende overeenkomst. De definitieve oplevering heeft, behoudens de gevolgen die ook gelden in het gemeen recht, volgende specifieke gevolgen: 1. Ze maakt een einde aan de waarborgtermijn voorzien door artikel 9 van de Wet. 2. De tweede helft van de waarborg voorzien in artikel 12 van de Wet dient te worden vrijgemaakt (artikel 3 lid 6 K.B). 29

30 Deel B De aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering

31 Mr. Frank Burssens, Vennoot Everest Advocaten, groepering van advocaten met kantoren in Brussel, Gent en Brugge. 1 TIENJARIGE AANSPRAKELIJKHEID VAN AANNEMERS EN ARCHITECTEN Na de oplevering blijven de architect en de aannemer gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stevigheid van het gebouw raken, namelijk die gebreken waardoor het gebouw geheel of gedeeltelijk tenietgaat (artikel 1792 BW). Hoewel deze aansprakelijkheid gebaseerd is op het contract tussen de bouwheer en respectievelijk de architect en de aannemer, raakt ze de openbare orde. De bouwheer kan contractueel geen afstand doen van zijn recht om zich op de tienjarige aansprakelijkheid te beroepen. Evenmin kan deze wettelijke aansprakelijkheid worden beperkt of uitgesloten. Het betreft een aansprakelijkheid voor ernstige gebreken, die minstens op termijn de stabiliteit van het gebouw kunnen aantasten. Het is niet relevant of de gebreken bij de oplevering al dan niet zichtbaar waren. De bouwheer kan tot tien jaar na de oplevering een vordering in aansprakelijkheid instellen bij de rechtbank. De tienjarige termijn start bij de definitieve oplevering, tenzij de partijen in het contract hebben bepaald dat de aansprakelijkheid start bij de voorlopige oplevering. Het betreft een vervaltermijn, die enkel wordt geschorst door de start van een gerechtelijke procedure ten gronde, dit wil zeggen: een procedure waarbij de aansprakelijkheid wordt ingeroepen en herstel in natura of schadevergoeding wordt gevorderd. Een procedure in kort geding, bijvoorbeeld tot aanstelling van een gerechtsdeskundige, schort de termijn niet op. Er kan ook niet worden afgesproken dat de vervaltermijn van 10 jaar korter of langer duurt.

32 De vordering in aansprakelijkheid staat in de eerste plaats open voor de bouwheer die de werken heeft besteld. Daarnaast kan de koper van de woning deze vordering eveneens stellen, nu hij geacht wordt de rechten van de bouwheer mee te hebben verworven als toebehoren van de koop (artikel 1615 BW). De vordering in aansprakelijkheid kan worden gericht tegen de hoofdaannemer, of bij gesplitste aannemingen, tegen iedere aannemer die werken heeft uitgevoerd die de stabiliteit van het gebouw raken (aannemer ruwbouwwerken, dakwerker, enz.). De vordering kan eveneens worden gericht tegen de architect, voor fouten in het concept van het gebouw, en/of voor een gebrekkige controle op de uitvoering van de werken die de stabiliteit van het gebouw raken. 32

33 2 AANSPRAKELIJKHEID VOOR LICHTE VERBORGEN GEBREKEN De bouwheer (en de latere verkrijgers) kunnen ook een vordering instellen wegens kleinere verborgen gebreken in de bouw. Het betreft dan bouwfouten die niet de stabiliteit raken, en die niet zichtbaar waren bij de voorlopige oplevering maar pas nadien aan het licht kwamen. Deze vordering dient te worden ingesteld binnen redelijke termijn na de vaststelling ervan, en zeker binnen de tien jaar na de definitieve oplevering. Werd er overeengekomen dat de werken aanvaard worden bij voorlopige oplevering, dan begint de gemeenrechtelijke verjaringstermijn van 10 jaar dan te lopen. Een belangrijk verschil met de hierboven genoemde tienjarige aansprakelijkheid is dat de aansprakelijkheid voor (lichte) verborgen gebreken niet van openbare orde is. Het gevolg hiervan is dat partijen andere contractuele afspraken kunnen maken en dat de aansprakelijkheid voor (lichte) verborgen gebreken beperkt wordt in tijd, te weten minder dan tien jaar (bijvoorbeeld tot één jaar na definitieve oplevering). Bijkomend kan voor de (lichte) verborgen gebreken contractueel worden bepaald binnen welke termijn vanaf de ontdekking van het gebrek, de bouwheer gerechtelijke actie moet ondernemen in verband met de vastgestelde gebreken. Contractuele bedingen waarbij een aannemer zijn aansprakelijkheid voor verborgen gebreken van het door hem opgeleverde werk beperkt of uitsluit, zijn in het aannemingsrecht principieel geoorloofd, behalve in drie uitzonderingsgevallen 14 : (1) als ze door bijzondere wettelijke bepalingen zijn verboden of aan bepaalde beperkingen zijn onderworpen; (2) als ze de aannemer vrijstellen van aansprakelijkheid voor zijn persoonlijke opzettelijke fout; (3) als ze iedere zin of betekenis ontnemen aan de door de partijen beoogde contractuele verbintenissen. 14 D. MEULEMANS (ed.), Een woning kopen en verkopen in Praktijkgids voor juristen, Leuven, Acco, 1991, 355, nr