Verzoek herbouw stolp Noorderweg 94 Wijdewormer

Transcriptie

1 Verzoek herbouw stolp Noorderweg 94 Wijdewormer

2 Aanleiding Al geruime tijd is de heer van Diepen in gesprek met de gemeente Wormerland over de mogelijkheid de bestaande in slechte staat verkerende stolp aan de Noorderweg 94 te herbouwen. De wens is twee woningen in de stolp te realiseren. Behoud van de agrarische bestemming, al dan niet met gebruik van de nieuwe wet inzake plattelandswoning, is daarbij gewenst, om toekomstig agrarisch gebruik mogelijk te houden. De heer van Diepen wil in de nabije toekomst weer melkvee gaan houden op het perceel. Om hoeveel dieren het zou gaan is op dit moment nog niet bekend. Behoud van de agrarische bestemming draagt bij aan de vitaliteit van het landschap. Behoud door herbouw van de stolp zou de ruimtelijke kwaliteit aanzienlijk verbeteren en sluit bovendien aan op het door te gemeente Wormerland geformuleerde beleid. Dit document is bedoeld als principeverzoek. De heer van Diepen zou graag een concreet antwoord krijgen op twee vragen: 1: Is de gemeente Wormerland in principe bereid mee te werken aan het verzoek twee woningen te realiseren in de bestaande, te herbouwen stolp, waarbij de nieuwere woning en aanbouwen van de stolp (ca. 200 m2) worden gesloopt? 2: Welke procedure adviseert de gemeente hiertoe te doorlopen? Dit document bestaat uit: - een korte analyse van de historische en huidige situatie; - enkele relevante artikelen uit het Bestemmingsplan Landelijk Gebied - enkele passages uit de Toelichting van het Bestemmingsplan Landelijk Gebied; - input van de Milieudienst; - verbeelding en toelichting van de gewenste situatie. Op 4 april 2013 heeft een gesprek plaats gevonden met Wethouder Hendriks, de heer van Diepen en mevrouw Jelles. Daarbij waren tevens de heren Warmenhoven en Vissers aanwezig. De heer Hendriks heeft tijdens het gesprek aangegeven positief te staan tegenover het verzoek en spoedig de Gemeenteraad te willen raadplegen. Met behandelend ambtenaar de heer Bressers is afgesproken dat het verzoek wordt geagendeerd voor de gemeenteraadsvergadering van 10 september

3 Oude beelden : Aanwezigheid van twee stolpen: Noorderweg 94 en 95. 3

4 Bouwtekeningen stolpen Voorbeeld bouwtekening Stolp Noorderweg, 1927 (15,6 x 16,6 meter) Voorbeeld bouwtekening Stolp Zuiderweg, (20,5 x 16,5 meter) 4

5 Oude beelden 1878: Aanwezigheid van twee stolpen: Noorderweg 94 en 95 Prent met een horizon van stolpen,

6 Recente foto s omgeving Voorbeelden van stolpen met woonbestemming 6

7 Bestaande situatie nieuwere schuren aangeduid als stolp-schuur in bestemmingsplan aanbouw stolp stolp nieuwere woning Luchtfoto 7

8 Bestemmingsplan en rode contour (bbg) Bestemming: Agrarisch gebied met Landschapswaarden, bouwperceel binnen dikke lijnen Bestemmingsplan Landelijk Gebied Wormerland. Onherroepelijk op 5 november 2008 Voormalige rode contour, sinds structuurvisie Provincie Noord-Holland genaamd bbg bestaand bebouwd gebied. Alle bebouwing valt hierbinnen. 8

9 Stolpen, art. 27 bestemmingplan Projectie van bestemmingsplan op werkelijke situatie bestaande nieuwere schuur, aangeduid als stolp-schuur werkelijke stolp, voormalig boerderijpand 9

10 Art. 27: Stolpen Artikel 27: Stolpen Bestemmingsomschrijving De op de kaart voor Stolpen aangewezen gronden zijn, naast de andere op de kaart voor die gronden aangewezen bestemming (basisbestemming), tevens bestemd voor de bescherming van de cultuurhistorisch waardevolle hoofdvorm van de stolpen en stolpenschuren Bebouwingsvoorschriften Voorzover (delen van) bestemmingsvlakken zijn voorzien van de aanduidingen stolpen of stolpenschuur, mag in afwijking van het geen elders in deze voorschriften is bepaald, bij verbouw en/of nieuwbouw de hoofdvorm van het hoofdgebouw en/of het bijgebouw, bepaald door goothoogte en bouwhoogte, dakvorm, oppervlakte alsmede de verhouding tussen lengte- en breedtematen en gevelindeling niet gewijzigd worden Vrijstelling van de bebouwingsbepalingen a. Burgemeester en Wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de hoofdvorm van het hoofdgebouw en/of het bijgebouw, vrijstelling verlenen van het bepaalde in lid zulks overigens met inachtneming van de voor het betreffende bestemmingsvlak opgenomen bepalingen in deze voorschriften. b. Burgemeester en wethouders kunnen vrijstelling verlenen van het bepaalde in lid 27.2., indien het hoofdgebouw en/of het bijgebouw door calamiteiten teniet is gegaan en herbouw in de oorspronkelijke staat redelijkerwijze niet verlangd kan worden, zulks overigens met inachtneming van de voor het betreffende bestemmingsvlak opgenomen bepalingen in deze voorschriften. Naast dit voorschrift gelden ook de overige voorschriften van dit bestemmingsplan. Alle voorschriften bij elkaar beschrijven de rechten voor gronden en/of opstallen. 10

11 Art. 3: Agrarisch gebied met landschapswaarden GEBIEDSBESTEMMINGEN Artikel 3: Agrarisch gebied met landschapswaarden Doeleindenomschrijving De op de kaart voor Agrarisch gebied met landschapswaarden aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. de uitoefening van het grondgebonden agrarisch veehouderijbedrijf al dan niet in combinatie met een niet-grondgebonden ondergeschikte tweede tak en voorzover op de plankaart een nadere aanduiding is aangegeven een grondgebonden bollenbedrijf of een kaasboerderij; b. het wonen ten behoeve van de agrarische bedrijfsvoering, voorzover de gronden op de kaart zijn voorzien van de aanduiding "bouwperceel "; c. het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de landschappelijke en cultuurhistorische waarden, waaronder de openheid, het verkavelingspatroon en het gebruik als grasland; d. met daaraan ondergeschikt het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de natuurlijke waarden, waaronder de weidevogelstand en de betekenis voor foeragerende en pleisterende vogels, cultuurgrond, openbare nutsvoorzieningen, extensief dagrecreatief medegebruik, infrastructurele voorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen en met de daarbijbehorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder bruggen en dammen Bebouwingsbepalingen Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen: a. er mogen uitsluitend gebouwen ten behoeve van grondgebonden veehouderijbedrijven of, voorzover de gronden daartoe zijn aangeduid, bollenbedrijven worden gebouwd; b. er mogen geen kassen, tunnelkassen en torensilo s worden gebouwd; c. er mogen per "bouwperceel" uitsluitend gebouwen ten behoeve van één grondgebonden veehouderijbedrijf of één bollenbedrijf worden gebouwd; d. de gebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd op de gronden die op de kaart zijn voorzien van de aanduiding "bouwperceel"; e. de dienstwoning moet aan de wegzijde van het bouwvlak worden gebouwd. De bedrijfsgebouwen moeten achter de naar de weg gekeerde gevel(s) van de dienstwoningen dan wel het verlengde daarvan worden gebouwd. 11

12 Indien geen dienstwoning aanwezig is, moet de afstand van bedrijfsgebouwen tot de naar de weg gekeerde grens/grenzen van het bouwvlak ten minste 15,00 m bedragen; f. de gezamenlijke oppervlakte van gebouwen ten behoeve van een niet-grondgebonden agrarische bedrijfsvoering als ondergeschikte tweede tak in de vorm van het houden van dieren of het telen van gewassen, mag per bouwvlak ten hoogste 2500 m² bedragen; g. er mag ten hoogste één dienstwoning per bouwvlak worden gebouwd, tenzij de gronden op de kaart zijn voorzien van de aanduiding tweede dienstwoning toegestaan of geen dienstwoning toegestaan ; h. de afstand van een dienstwoning ten opzichte van de weg mag ten minste de bestaande afstand bedragen; i. vrijstaande bijgebouwen en overkappingen bij een dienstwoning moeten volledig binnen een afstand van 25,00 m vanuit het dichtstbijzijnde punt van de dienstwoning worden gebouwd; j. de aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen moeten tenminste 3,00 m achter de naar de weg(en) gekeerde gevel(s) van de dienstwoning dan wel het verlengde daarvan worden gebouwd; k. de afstand van gebouwen tot de niet naar de weg gekeerde grenzen van het bouwvlak moet ten minste 5,00 m bedragen; l. de maatvoering van een gebouw moet voldoen aan de eisen die in het volgende bouwschema zijn gesteld: Afmetingen van een gebouw Maximale oppervlakte/inhoud Goothoogte in m Dakhelling in Hoogte in m Functie van een per gezamenlijk max. min. max. max. gebouw gebouw Bedrijfsgebouw , ,00 Dienstwoning 650 m³* - 3, ,00 Aan- en uitbouwen, m² 3, ,00 bijgebou- wen en overkappingen bij de dienstwoning Torensilo bestaand bestaand + de noodzakelijkheid van de bouw van een bedrijfsgebouw voor de agrarische bedrijfsvoering moet aangetoond worden met een advies van een agrarisch deskundige * tenzij de bestaande inhoud van een dienstwoning meer bedraagt, in welk geval de maximale inhoud ten hoogste de bestaande inhoud mag bedragen Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen: a. silo s, mest- en kuilplaten en bassins mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het op de kaart aangegeven bouwperceel; 12

13 Vrijstellingsbevoegdheid art Vrijstelling van de gebruiksbepalingen Burgemeester en Wethouders kunnen vrijstelling verlenen van: a. het bepaalde in lid 3.1. juncto artikel 42 lid en toestaan dat de uitoefening van een agrarisch bedrijf wordt gecombineerd met een ondergeschikte tweede tak of een deeltijdfunctie in de vorm van de in bijlage 4 opgenomen bedrijvigheid, mits: 1. de gronden op de kaart zijn voorzien van de aanduiding bouwperceel ; 2. de vestiging geen onevenredige afbreuk doet aan de milieusituatie van agrarische bedrijven in de directe omgeving. 3. alle activiteiten ten behoeve van de kleinschalige uitoefening van de toegelaten bedrijvigheid binnen de bestaande bebouwing wordt ondergebracht; 4. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, de natuurlijke waarden, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden; b. het bepaalde in lid 3.5. onder a juncto artikel 45 lid en toestaan dat gronden en bouwwerken buiten het bouwperceel worden gebruikt voor het opslaan van mest, hooibalen en/of andere agrarische producten, mits; 1. dit om bedrijfseconomische, ontsluitings- of milieuredenen, bijvoorbeeld vanwege de nabijheid van woningen, noodzakelijk is; 2. de opslag van de mest direct aansluitend aan het bouwperceel plaatsvindt; 3. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, de landschappelijk en natuurlijke waarden, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden; c. het bepaalde in lid 3.5. sub g juncto artikel 42 lid en toestaan dat een dienstwoning wordt gebruikt voor meer dan één woning, mits: 1. deze vrijstellingsbevoegdheid uitsluitend wordt toegepast, indien de gronden op de kaart zijn voorzien van de aanvullende bestemming Stolpen, teneinde de landschappelijke en cultuurhistorische waarden van de stolpen te kunnen behouden; 2. de bestaande bouwmassa niet wordt vergroot; 3. er voldoende parkeergelegenheid op het bijbehorende erf wordt aangelegd; 4. er een positief advies is ontvangen van de gemeentelijke monumentencommissie; 5. de vestiging geen onevenredige afbreuk doet aan de milieusituatie van agrarische bedrijven in de directe omgeving; 6. de geluidbelasting van de geluidgevoelige gebouwen niet hoger is dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde, of een verkregen hogere waarde; 7. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden; 13

14 Wijzigingsbevoegdheden art. 3.7 (n.v.t.) g. de bestemming "Agrarisch gebied met landschapswaarden" wordt gewijzigd in de bestemming "Woondoeleinden" ten behoeve van een functieverandering van een bouwperceel, mits: 1. na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid de bepalingen van artikel 6 van overeenkomstige toepassing zijn; 2. deze wijzigingsbevoegdheid uitsluitend wordt toegepast indien de gronden op de kaart zijn voorzien van de aanduiding "bouwperceel ; 3. er geen sprake is van onevenredige schade voor de aangrenzende (agrarische) bedrijven, in die zin dat de bedrijven in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt; 4. de woonfunctie ondergebracht wordt in de voormalige dienstwoning, dan wel het voormalige boerderijpand; 5. het voormalige boerderijpand of andere beeldbepalende bouwvormen als landschappelijk waardevolle verschijningsvorm worden gehandhaafd; h. de bestemming "Agrarisch gebied met landschapswaarden" wordt gewijzigd in de bestemming "Woondoeleinden" ten behoeve van compensatie, mits: 1. na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid de bepalingen van artikel 6 van overeenkomstige toepassing zijn; 2. deze wijzigingsbevoegdheid uitsluitend wordt toegepast indien de gronden op de kaart zijn voorzien van de aanduiding "bouwperceel ; 3. er geen sprake is van onevenredige schade voor de aangrenzende (agrarische) bedrijven, in die zin dat de bedrijven in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt; 4. op het betreffende voormalige bouwperceel ten minste m² aan voormalige agrarische bedrijfsgebouwen, niet zijnde de als zodanig aanvullend bestemde stolpen, wordt gesloopt; 5. het ter compensatie van de sloop nieuw te bouwen woonhuis direct achter en aan het voormalig boerderijpand wordt gebouwd; 6. er middels een beeldkwaliteitsplan sprake is van een verbetering van de ruimtelijke en milieukwaliteit; 7. de geluidbelasting van de geluidgevoelige gebouwen niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde, of een verkregen hogere waarde; 8. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, de natuurlijke en landschappelijke waarden, de cultuurhistorische en archeologische waarden, de woonsituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden; 14

15 Toelichting bestemmingsplan 15

16 Milieuaspecten Op 3 juli 2013 is er een gesprek gevoerd met de Milieudienst over het principeverzoek. Uit het gesprek bleek dat een plattelandswoning op het perceel mogelijk is, omdat de milieucirkels van de naastgelegen bedrijven bedrijfwoningen en/ of plattelandwoningen niet belemmeren. De afstand van de dichtst bijzijnde veeschuur tot de stolp is meer dan 50 meter. Eventuele milieuhinder van het eigen agrarische bedrijf is niet aan de orde. Dat is met de nieuwe wetgeving niet meer bepalend. Een aspect waar wel rekening mee moet worden gehouden is de agrarische activiteiten vanwege de nabijheid van de woning Noorderweg 95. De schuur aan de oostkant van het perceel staat binnen een straal van 50 meter vanaf deze woning. Volgens de Milieudienst moet in het kader van het Activiteitenbesluit daarom, bij het houden van koeien, de schuur technisch worden aangepast. Als dit deel anders wordt gebruikt, bijvoorbeeld voor werktuigenopslag, speelt dit geen rol meer. Dit aspect is van belang voor de toekomstige bedrijfsvoering, maar niet bepalend voor de beoordeling van het principeverzoek voor twee woningen in de stolp. Constatering: Tijdens de voortraject van het bestemmingsplan is de eventuele beperking voor bedrijfsvoering op Noorderweg 94 vanwege de woonbestemming op nr. 95 aan de orde geweest. Het bestemmingsplan is toendertijd aangepast aan het feitelijke gebruik, maar zou geen extra beperkingen met zich mee brengen. Door nieuwe wetgeving levert de woonbestemming nu wel een beperking op. Citaat Reactienota 15 februari 2007 Inspraak reactie: Door de burgerbestemming op Noorderweg 95 ontstaat volgens de heer Van Diepen een probleem met betrekking tot milieu-regelgeving ten opzichte van Noorderweg 94, verzocht wordt dit te corrigeren. Reactie: De bestemmingslegging in het bestemmingsplan is gebaseerd op de bestaande situatie. De woning op het perceel Noorderweg 95 is reeds een burgerwoning. Eventuele (toekomstige) problemen met milieu- wet- en regelgeving kunnen niet in dit bestemmingsplan veranderd worden. Conclusie: Geen aanpassing noodzakelijk. 16

17 Milieuaspecten < 50 m W 50 m 95 >50 m Door de woonbestemming van Noorderweg 95 zijn de gebruiksmogelijkheden van de bestaande schuren Noorderweg 94 beperkt. De (bedrijfs)woning van nr. 92 levert geen beperking op. De agrarische activiteiten aan de Noorderweg 92 leveren geen beperkingen ten aanzien van de bedrijfs-en plattelandswoningen in de stolp Noorderweg nr

18 Conclusie In de toelichting en de voorschriften van het Bestemmingsplan Landelijk Gebied wordt helder gesteld dat de cultuurhistorische waarde van karakteristieke bebouwing van belang is voor de ruimtelijke kwaliteit van Wijdewormer. Er wordt daarom waarde gehecht aan behoud van stolpen. Verandering van het volume wordt met artikel 27 van het bestemmingsplan zelfs tegengaan, zowel bij nieuw(her) bouw als verbouw. Om behoud van het beeld te stimuleren wordt het binnen het bestemmingsplan mogelijk gemaakt twee woningen onder te brengen in een stolp. Dit is zowel bij Agrarische Doeleinden als Woondoeleinden het geval. Het verzoek sluit dus goed aan op het gemeentelijk beleid. In het bestemmingsplan zijn twee wijzigingsbevoegdheden naar Woondoeleinden opgenomen: - Wijzigingsbevoegdheid naar wonen, zonder voorwaarden m.b.t. sloop (3.7-g); - Wijzigingsbevoegdheid naar wonen inclusief een compensatiewoning als opstallen, m.u.v. stolp, worden gesloopt (3.7-h). De wijzigingsbevoegdheden zijn wel onderzocht, maar het is niet de bedoeling de agrarische bestemming te veranderen. Inmiddels biedt de aangepast wet m.b.t. de Plattelandswoning goede mogelijkheden zonder de bestemming te veranderen. Bovendien heeft wethouder Hendriks aangegeven niet mee te willen gaan in de compensatie-optie. Helaas is in de obstakelkaart van het bestemmingsplan per abuis een nieuwe schuur aangemerkt als Stolp-schuur in plaats van de stolp aan de voorkant van het perceel, waardoor het onduidelijk is welke procedure gevolgd moet worden. De heer van Diepen gaat ervan uit dat deze fout niet tot hogere kosten of langere procedures zal leiden en dat de schade zo veel als mogelijk wordt beperkt. Milieuaspecten zijn geen belemmering voor het realiseren van twee woningen in de stolp, omdat het gaat om een bedrijfswoning en een plattelandswoning. De milieuaspecten met betrekking tot de veehouderij hebben geen directe invloed op het principeverzoek maar zijn wel van invloed op de bedrijfsmogelijkheden op het perceel. 18

19 Verzoek Verzoek: Het verzoek aan het college en de gemeenteraad van Wormerland is om de stolp te kunnen herbouwen en daarin twee woningen onder te brengen, waarvan één bedrijfswoning en één plattelandswoning. De huidige nieuwe woning en de aanbouw van de stolp, samen ca. 200 m2, worden gesloopt. Tevens is de wens de stolp ca. 4 meter naar voren te plaatsen, op de voorgevelrooilijn van de te slopen woning. De stolp komt in ieder geval binnen het in het bestemmingsplan aangegeven bouwvlak te staan. Milieuaspecten zijn bekend bij de aanvrager. De belemmeringen hebben met name te maken met de woning aan de Noorderweg 95. Procedure: - Is de gemeente bereid de stolp in het bestemmingsplan als stolp aan te merken én als (voormalige) dienstwoning/boerderijpand? In dat geval kan het plan met een binnenplanse omgevingsvergunning worden gerealiseerd omdat de vrijstellingsbevoegdheid art. 3.6-c kan worden toegepast. Er kan een vergunning volgens art lid 1 sub a onder 1 Wabo worden verleend, en een reguliere procedure worden gevolgd. - Ziet de gemeente geen mogelijkheid binnen het bestemmingsplan maar is de gemeente wel bereid mee te werken aan strijdig gebruik met goede ruimtelijke ordening (art lid 1 sub a onder 3 Wabo)? In dat geval zal de heer van Diepen een ruimtelijke onderbouwing moeten leveren en zal een uitgebreide Wabo-procedure moeten worden gevolgd. Dit heeft uiteraard niet de voorkeur. 19

20 Verzoek Bestaande situatie Twee woningen in herbouwde stolp, nieuwere woning en aanbouw verdwijnt. 20

21 ca. 4 m Verzoek Bestaande situatie Door de te herbouwen stolp 4 meter naar voren te plaatsen, (binnen het bestemmingsplan-vlak) ontstaat er iets meer ruimte tussen schuren en stolp. Het erf kan daardoor optimaal en aantrekkelijk ingericht worden. 21

22 Verzoek Bestaande situatie Gewenste situatie: herbouw stolp, sloop huisje en sloop aanbouwen. Stolp ca. 4 meter naar voren opschuiven, binnen het bouwvlak van het bestemmingsplan. 22

23 W.A.P. van Diepen p/a Zuiderweg NE Wijdewormer