PerspectiveLab 21 juni 2018

Transcriptie

1 Een Brusselse referent huisvesting Rol? Balans van het eerste activiteitenjaar Monitoring? Stategie van de productie van openbare woningen in Brussel? PerspectiveLab 21 juni 2018 Yves Van de Casteele

2 Brusselse referent huisvesting Ontstaan van het idee: vaststellingen eigen aan openbare huisvesting Aanbod van en vraag naar openbare woningen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zijn niet op elkaar afgestemd Aanbod Woningen BHG % BHG Totaal ,00 BGHM ,91 Woningfonds ,29 Gemeenten + OCMW s ,65 SVK ,84 Totaal geholpen publiek Gekende vraag ( ) ,69 BGHM gezinnen Woningfonds gezinnen Citydev gezinnen

3 Brusselse referent huisvesting Ontstaan van het idee: vaststellingen eigen aan openbare huisvesting Kloof tussen vraag en aanbod groeit mettertijd Lengte van de wachtlijsten... Traagheid Blokkeringen/beroepen Gewestelijk huisvestingsplan (GHP) Alliantie Wonen (AW) Gebrek aan coördinatie tussen de publieke actoren Bronnen BBRoW

4 190,00 170,00 150,00 130,00 110,00 90, Population RBC

5 190,00 170,00 150,00 130,00 110,00 90, Population RBC Demande SLRB

6 190,00 170,00 150,00 130,00 110,00 90, Population RBC Offre SLRB Demande SLRB

7 190,00 170,00 150,00 130,00 AW 100% 110,00 GHP 100% 90, Population RBC Offre SLRB Demande SLRB Parc total SLRB

8 Brusselse referent huisvesting Regeringsbeslissing: Mei 2015 voor aanwerving op... 1 december 2016 (statutair) Hoofdopdracht Hoe?: De bouw van openbare woningen en private sociale woningen bevorderen Kennis: een overzicht maken van de publieke woningprojecten in Brussel (momenteel de actoren van het GHP + de AW) Coördinatie tussen overheidsactoren: samenwerking stimuleren concurrentie vermijden goede praktijken uitwisselen Voorafgaand overleg met de gemeenten/buurtbewoners

9 Brusselse referent huisvesting is geen: controle-instantie instantie die bindend advies geeft bijkomende laag van de administratieve lasagne is wel: een verbindende instantie een steun bij het uitwerken en opvolgen van projecten een instantie met een globale visie over de Brusselse openbare huisvesting (een hub...) een adviseur voor alle overheids- en private operatoren met een maatschappelijk doel

10 Les acteurs régionaux de logements publics Une logique de revenus des bénéficiaires Revenu social Social locatif : revenus nets imposables < /an pour un ménage avec deux enfants à charge, soit +/ nets/mois Revenu modéré Modéré locatif : Revenus nets imposables compris entre 100 et 150% du revenu d admission du logement social Modéré acquisitif : revenus nets imposables avec 2 personnes à charge de maximum /an, soit +/ nets/mois Revenu moyen Moyen locatif : revenus nets imposables avec 2 personnes à charge compris entre 150% du revenu d admission du logement social et , soit entre +/ et nets/mois Moyen acquisitif : revenus nets imposables avec 2 personnes à charge de maximum /an, soit +/ nets/mois

11 Les acteurs régionaux de logements publics SLRB (Société du Logement Régional Bruxellois) S adresse à un public à revenu social, modéré et moyen Tutelle sur toutes les SISP (société immobilière de service public) Core business : logement social Construit également des logements modérés et moyens Uniquement du locatif (excepté quelques très rares cas)

12 Les acteurs régionaux de logements publics FdL (Fonds du Logement) S adresse à un public disposant de revenus modérés Activité principale : prêts hypothécaires à taux réduits (et donc subsidiés par la RBC) Activité secondaire : construction, reconversion, rénovation de logements Locatif dans les conditions du logement social Acquisitif modéré (avec conditions sur les plus-values pendant la durée du prêt)

13 Les acteurs régionaux de logements publics Citydev.brussels (ex-sdrb : Société du Développement régional Bruxellois) Deux secteurs d activités Développement économique Rénovation urbaine (logement) S adresse à un public bénéficiant de revenus moyens Uniquement de l acquisitif Conditions sur les plus-values pendant 20 ans (en ce compris préemption) Prospection propres ou PPP

14 Les acteurs régionaux de logements publics Community Land Trust Brussels (CLTB) Démembrement des droits Le CLTB reste propriétaire du terrain L acquéreur n achète que les briques Encadrement strict des successions et des plus-values partiellement réinjectées dans le CLTB Acquisitif social Collaboration avec le FdL pour bénéficier de leur expérience de construction et de la TVA réduite

15 Overzicht van de BRH: stand van zaken van de 3 operatoren In opbouw... Houdt enkel rekening met de lopende of vastgestelde projecten Maakt een kwantitatieve evaluatie van de legislaturen waarin de projecten worden opgeleverd Maakt kwantitatieve en kwalitatieve analyses mogelijk over de typologieën van de woningen, de specifieke eigenschappen per operator, enz. Op dit moment up-to-date voor het GHP en de AW ( ) Openbare woningen waarvan oplevering gepland is < 2019: woningen Openbare woningen waarvan oplevering gepland is 2019 < x < 2024: woningen Openbare woningen waarvan oplevering gepland is > 2024: woningen

16 Overzicht van de GRH: huidige stand van zaken 183 projecten (met in totaal meer dan woningen) verdeeld over 35 zuilen Gelokaliseerd, benoemd, geïdentificeerd per operator Planning van de "oplevering" van de woningen Aantal woningen Sociale, bescheiden, middelgrote, huur-, koopwoningen Typologie per aantal kamers Fase van de procedure, Nova-code Bijgevoegde informatie Uitrusting, oppervlakte, parkeerplaats, kostprijs

17 Gewestelijk huisvestingsplan (Fr. DUPUIS 2004) nieuwe openbare woningen in 10 jaar tijd (waarvan middelgrote woningen) BGHM is belangrijkste operator (4.000 waarvan middelgrote woningen) SFAR (500 woningen) Woningfonds (500 woningen) Werkwijze De OVM's en de gewestelijke Grondregie zetten kosteloos de beschikbare panden ter beschikking Ontwikkeling van projecten die de BGHM/SFAR/Wonigfonds volledig voor haar rekening neemt (overheidsopdrachten, bouw, opvolging van de werf) met een subsidiëringspercentage van: 50% voor een sociale woning 33,33% voor een middelgrote woning

18 Gewestelijk huisvestingsplan (Fr. DUPUIS 2004) Werkwijze Na voltooiing van de bouw wordt het beheer van de gebouwen toevertrouwd aan de begunstigde OVM (en dus ook de huurgelden) Terugbetaling van het niet-gesubsidieerde deel door de begunstigde operator, over een tijdspanne van 27 jaar (door middel van het ontvangen huurgeld)

19 GHP AW Stand van zaken ( ) Gewestelijk huisvestingsplan (97%) 53% van de doelstelling 39% Gebouwd In opbouw SV afgeleverd In afwachting van SV Lopend project In studiefase In afwachting GHP Opgeleverd 1937 In opbouw 728 SV afgeleverd 65 In afwachting van SV/VV 612 Lopend project 621 In studiefase/aankoop moet worden afgerond 0 In afwachting 470 Totaal 4433 Doelstelling 5000 Verschil* -567 * houdt geen rekening met het project Witte Vrouwen

20 Programma Alliantie Wonen (C. DOULKERIDIS 2013) nieuwe openbare woningen Alle publieke actoren worden gemobiliseerd BGHM (huurwoningen) waarvan 200 innovatieve woningen sociale en bescheiden woningen middelgrote woningen (waarvan 500 via PPS) Citydev (middelgrote woningen) Woningfonds 500 bescheiden huurwoningen 500 bescheiden koopwoningen 120 CLTB 600 gemeenten (hoofdzakelijk via DWC's)

21 Programma Alliantie Wonen (C. DOULKERIDIS 2013) Werkwijze De OVM's en de gewestelijke Grondregie, de gemeenten en de OCMW's zetten kosteloos de beschikbare panden ter beschikking De BGHM beschikt over de mogelijkheid om leegstaande gebouwen (Citydev en het Woningfonds beschikten al over deze mogelijkheid) en sleutel-opde-deur-woningen aan te kopen Ontwikkeling van projecten die de operatoren volledig voor hun rekening nemen (overheidsopdrachten, bouw, opvolging van de werf) met een subsidiëringspercentage van: 50% voor een sociale woning 33,33% voor een middelgrote woning Na voltooiing van de bouw wordt het beheer van de huurwoningen toevertrouwd aan de begunstigde instelling (en dus ook de huurgelden) Terugbetaling van het niet-gesubsidieerde deel door de begunstigde instelling, over een tijdspanne van 27 jaar (door middel van het ontvangen huurgeld)

22 GHP AW Stand van zaken ( ) AW Opgeleverd 779 In opbouw 346 SV afgeleverd 389 In afwachting van SV/VV 361 Lopend project 1982 In studiefase/aankoop moet worden afgerond 1556 In afwachting 311 Totaal 5724 Doelstelling 6720 Verschil -996 Programma Alliantie Wonen (85%) 17% van de doelstelling Gebouwd In opbouw SV afgeleverd In afwachting van SV Lopend project In studiefase In afwachting 12% Bronnen BBRoW

23 GHP + AW Stand van zaken ( ) houdt geen rekening met de woningen die gebouwd moeten worden in het kader van het project Witte Vrouwen

24

25 Moeilijkheden om openbare woningen in Brussel te produceren? 1. Gebrek aan steun van de gewestelijke planning? Ontwerp van GPDO: ruimtelijke visie dus weinig steun voor een themabeleid zoals openbare huisvesting Strategische gebieden: Geen opgelegd quotum van openbare woningen voor elke zone en zeer uiteenlopende situaties naargelang de gevallen (ontwerp van GPDO p. 15):» Josafat +/- 45% openbare woningen» Weststation +/- 80% openbare woningen» MediaPark +/- 15% openbare woningen» Kasernes +/- 45% openbare woningen (exclusief studentenkoten) een kwantitatieve doelstelling in de gewestelijke beleidsverklaring:» openbare woningen in strategische gebieden (9.000 in totaal)

26 Moeilijkheden om openbare woningen in Brussel te produceren? Stand van zaken over de openbare woningen in de strategische gebieden Potentieel van openbare woningen Strategisch gebied Openbare woningen 0.1 Schaarbeek-Vorming Thurn & Taxis Weststation Reyers HG Zuid Heizel Josafat Delta-Vorst 450 tot Kazernes Gevangenissen Voormalige NAVO-site LIII?

27 Moeilijkheden om openbare woningen in Brussel te produceren? 2. Beschikbaarheid van het vastgoed Inderdaad steeds moeilijker te vinden... Voor het Gewestelijk Huisvestingsplan is alles gevonden Voor de Alliantie Wonen is er een tekort, maar er is nog vastgoed beschikbaar, vooral in de tweede kroon. De moeilijkheid bestaat erin ze te mobiliseren (rol van de gemeenten zie verder) En als men er heeft, is niets eenvoudig... Witte Vrouwen Iedereen gaat akkoord met de bouw» maar... welke dichtheid? Chant des Cailles Niemand (of bijna niemand) gaat akkoord met de bouw» zelfs een heel kleine dichtheid van 25 woningen/ha

28 Moeilijkheden om openbare woningen in Brussel te produceren? 3. Weerstand van de gemeenten? Weerstand van de gemeenten vs samenwerking met het plaatselijke niveau Moeilijkheid voor het Gewest om zijn wil op te leggen vs moeilijkheid voor het Gewest om te overleggen Willen de gemeenten van de 2 e kroon geen sociale woningen?

29 sources RBDH

30 Moeilijkheden om openbare woningen in Brussel te produceren? In de 2 e kroon? In elk geval niet ten opzichte van de bestaande voorraad 8 gemeenten hoger dan het gewestelijke gemiddelde (9,69%)» 4 in de 2 e kroon» 2 die deels in de 1 e en deels in de 2 e kroon gelegen zijn» 1 in de 1 e kroon» Brussel-Stad Gemeente % omkaderde woning en Anderlecht 12,37 Oudergem 6,17 Sint-Agatha-Berchem 9,09 Brussel-Stad 16,95 Etterbeek 7,32 Evere 14,03 Vorst 6,44 Ganshoren 11,90 Elsene 4,93 Jette 7,27 Koekelberg 6,90 Sint-Jans-Molenbeek 11,77 Sint-Gillis 8,93 Sint-Joost-ten-Node 13,20 Schaarbeek 5,71 Ukkel 4,83 Watermaal- Bosvoorde 19,66 Sint-Lambrechts- Woluwe 10,04 Sint-Pieters-Woluwe 5,26 GEWEST 9,69

31 Moeilijkheden om openbare woningen in Brussel te produceren? In elk geval niet op de bestaande voorraad Afweermiddel van de gemeenten van de 2 e kroon tegen de nieuwe projecten? In termen van aantal geplande woningen verschijnen de twee Woluwes als gemeenten van de 2 e kroon, die 5% van het totaal van de geplande woningen behalen. Vorst, Schaarbeek en SPW zijn gemeenten waar momenteel weinig omkaderde woningen zijn. Woluwe-St-Lambert 5% Schaerbeek 11% Molenbeek-St-Jean 11% Nombre de logements projetés/commune Woluwe-St-Pierre 5% Anderlecht 29% Forest 5% Bruxelles-Ville 17%

32 Moeilijkheden om openbare woningen in Brussel te produceren? In elk geval niet op de bestaande voorraad Afweermiddel van de gemeenten van de 2 e kroon tegen de nieuwe projecten? Alle gemeenten van de 2 e kroon geven de voorkeur aan het verhuren. 100,00 90,00 80,00 70,00 60,00 50,00 40,00 30,00 20,00 10,00 0,00 Parts logements locatifs vs acquisitifs %locatif %acquisitif

33 Moeilijkheden om openbare woningen in Brussel te produceren? In elk geval niet op de bestaande voorraad Afweermiddel van de gemeenten van de 2 e kroon tegen de nieuwe projecten? Geen duidelijke tendens. 3 gemeenten zonder sociale huisvestingprojecten. 3 op de 8 gemeenten van de 2 e kroon met een meerderheid aan middelgrote woningen. Anderlecht is de gemeente met de meest evenwichtige verdeling. 100,00 90,00 80,00 70,00 60,00 50,00 40,00 30,00 20,00 10,00 0,00 Parts logements sociaux, modérés et moyens projetés par commune % lgt social % lgt modéré % lgt moyen

34 Moeilijkheden om openbare woningen in Brussel te produceren? In elk geval niet op de bestaande voorraad Afweermiddel van de gemeenten van de 2 e kroon tegen de nieuwe projecten? Moet ook genuanceerd worden... Maar, Bepaalde gemeenten, zowel uit de 1 e als uit de 2 e kroon zijn van mening dat ze "hun taak vervuld hebben" Nood aan stedenbouwkundige lasten in geld "reflex" van de lokale politicus om zijn medeburgers te "verdedigen"

35 Moeilijkheden om openbare woningen in Brussel te produceren? 4. Weerstand van de buurtbewoners? Verwerping van de "buitensporige" verdichting (het aantal woningen maximaliseren) Bouwgronden die thans gebruikt worden voor de gemeenschap Bouwgronden zonder huidig nut voor de gemeenschap, maar "onbebouwd en/of groen" Verwerping van de sociale huisvesting 5. Een afgeleverde SV wil niet zeggen dat er een werf komt... (beroepen)

36 Oplossingen om het aantal openbare woningen uit te breiden? 1. Administratieve procedures en tools? Hervorming van het BWRO (snellere procedure voor de aflevering van een SV) Quota per gemeente? Strategische gebieden: De gewestelijke beleidsverklaring kondigt het globale cijfer van woningen aan Nadenken over ambities per strategisch gebied? In het bijzonder als het Gewest eigenaar is of wordt

37 Oplossingen om het aantal openbare woningen uit te breiden? 2. Een optimalisering van het openbare vastgoed? Een tekort? Ja, maar... Geen potentieel ontwikkelingsvastgoed verkopen behalve aan andere overheden die er openbare woningen willen creëren! Een gewestelijke aankoopstrategie uitwerken? Ja, zeker Momenteel plaatselijke opportuniteiten Actiever zijn op de private markt (sleutel op de deur zonder beperkingen van gemeenten) Alle mogelijke opportuniteiten in kaart brengen/evalueren Samen met perspective.brussels Strategie + Kennis en de MSI Meer gebruik maken van erfpacht

38 De private sociale woningen niet vergeten Sociaal Verhuurkantoor SVK Private woningen die voor minstens 9 en hoogstens 27 jaar ter beschikking worden gesteld van een SVK De eigenaar ontvangt een lagere, maar gewaarborgde huursom, zonder zich zorgen te hoeven te maken over het beheer en het onderhoud van zijn pand. Afschaffing van de onroerende voorheffing. De huurder geniet de voorwaarden van de sociale huisvesting en betaalt een huursom die weliswaar hoger ligt dan die voor een sociale woning, maar die wordt bepaald op basis van een rooster met richthuurprijzen en veel lager ligt dan de marktprijs. Gemeentepremie in Etterbeek (jaarlijks bedrag) Studio kamer kamers en meer kamers 1200

39 Ne pas oublier les logements privés à finalité sociale Inclusio Privébedrijf dat woningen koopt en bouwt om ze te huur te stellen via een SVK of via een vereniging met sociaal oogmerk Recherche de la finalité sociale la plus longue (durée) possible Rentabiliteitsdoelstelling (e.a. grâce aux aides publiques : TVA, Primes réno + énergie, exemption précompte immobilier, ) SoHoNet (Social Housing Network) Platform voor het samenbrengen van privé-initiatieven met als doel woningen op de markt te brengen tegen betaalbare prijzen die onder de marktprijs liggen Verenigt vzw's, bedrijven, banken en particulieren BTW 12% 15 jaren

40 De private sociale woningen niet vergeten Stedenbouwkundige lasten Woning (> m²) In natura: 15% op vrijwillige basis en kopen tegen de huidige prijs van /m² In speciën: 50 /m² (65 /m² in OGSO's) Met voorrang te gebruiken voor huisvesting Kantoor (> 500 m²): 125 /m² (soms 200 /m², bijzondere gevallen) Parlementaire vergadering (> 500 m²): 125 /m² Parkeerterrein met commerciële doeleinden (> 24 parkeerplaatsen) 125 /m² Handelszaak (> m²): 125 /m² Hotel (> 20 kamers): 90 /m²

41 Ne pas oublier les logements privés à finalité sociale Charges d urbanisme Encourager les charges en nature (prix de sortie d équilibre (mai 2018) entre et /m²) Sur 2017, +/- 100 logements (peu et beaucoup à la fois) M-Square : 18 logements Nautilus : 36 logements Miroir : 9 logements B-House : 30 logements Belgian Land : 11 logements Lidl : 2 logements Promotion auprès des promoteurs Imposition dans les PAD s?

42 En conclusion Le gap entre demande et offre est énorme, les réponses doivent être multiples et pas uniquement publiques 190,00 170,00 150,00 130,00 110,00 PRL 100% AH 100% Au niveau des logements publics : Un input clair au niveau des zones stratégiques Au niveau des logements privés : 90, D autres solutions pour les ménages dans les conditions d accès au logement social et victimes de la dualisation croissante de l accès au logement (CU, AIS, «philanthropie», etc.)

43 Questions à débattre? Quels rôles donner aux zones stratégiques pour répondre aux politiques régionales de logements publics? Quelles nouvelles procédures encourager? Démembrement des droits? Mixité obligatoire? Quelles collaborations avec le privé? Utilisation des charges d urbanisme (en nature, en numéraire) Le privé à finalité sociale peut-il être encouragé dans la planification régionale?

44