Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 20A Grond bij agrarische objecten

Transcriptie

1 Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 20A Grond bij agrarische objecten Waardepeildatum 1 januari 2018

2 Colofon Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten waardepeildatum 1 januari 2018 Deze taxatiewijzer is een uitgave van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Copyright Vereniging van Nederlandse Gemeenten 2018 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en / of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of worden opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Dit verbod betreft tevens de gehele of gedeeltelijke bewerking. Uitgevers en samenstellers verklaren dat deze uitgave op zorgvuldige wijze en naar beste weten is samengesteld, evenwel kunnen uitgever en samenstellers op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledigheid van de informatie. Uitgever en samenstellers aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor schade, van welke aard ook, die het gevolg is van handelingen en / of beslissingen die gebaseerd zijn op de in deze uitgave opgenomen informatie. Gebruikers van de in deze uitgave opgenomen informatie wordt met nadruk aangeraden deze informatie niet geïsoleerd te gebruiken, maar tevens af te gaan op hun professionele kennis en ervaring en de te gebruiken informatie te allen tijde te controleren. Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten Pagina 2

3 VOORWOORD Voor u ligt de landelijke taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten naar waardepeildatum 1 januari Deze taxatiewijzer is in opdracht van de VNG tot stand gekomen in de Taxatietechnische Kerngroep. Daarin hebben deelgenomen de VNG, de Waarderingskamer, de gemeenten Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, ACL Vastgoed, Arcadis, Belastingsamenwerking gemeenten & Hoogheemraadschap Utrecht (Bghu), GB Twente en de taxatiebedrijven Antea Group, SMQ, Invast Hotels, Ortec Finance, Van Ameyde Waarderingen, Thorbecke, TOG Nederland, en Wiberg Taxaties. Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten Pagina 3

4 Wijzigingen ten opzichte van de vorige Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten, waardepeildatum 1 januari 2017, versie 1.0 Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de inhoudelijke (niet-redactionele) verschillen in de hoofdstukken ten opzichte van de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten, waardepeildatum 1 januari 2017, versie 1.0. Hoofdstuk Onderwerp Wijziging 1 Strekking van deze taxatiewijzer Niet gewijzigd 2 Waardebepaling grond Geactualiseerd 3 Cultuurgrond vrijstelling Niet gewijzigd 4 Gebiedsindeling Niet gewijzigd Bijlage 1 Bronnen Geactualiseerd Bijlage 2 Verklarende woordenlijst Geactualiseerd Bijlage 3 Kengetallen grond Geactualiseerd Bijlage 4 Kengetallen cultuurgrond Staffel geactualiseerd Bijlage 5 Marktanalyse glastuinbouw Geactualiseerd Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten Pagina 4

5 INHOUDSOPGAVE 1 STREKKING VAN DEZE TAXATIEWIJZER Aanpassing voor het gebruik van de codering van grond Hoe om te gaan met kengetallen Gevolgen voor de waardering Splitsing van de kavelwaarde bij objecten met een woning WAARDEBEPALING GROND Erf en tuin Cultuurgrond Ondergrond kassen Bodemverontreiniging Extra grond (212-) CULTUURGRONDVRIJSTELLING Algemeen Kassen GEBIEDSINDELING Omschrijving indeling 66 landbouwgebieden Kaart indeling 66 landbouwgebieden Gemeentenamen BIJLAGE 1 - BRONNEN BIJLAGE 2 - VERKLARENDE WOORDENLIJST BIJLAGE 3 - KENGETALLEN PER ARCHETYPE BIJLAGE 4 - KENGETALLEN CULTUURGROND BIJLAGE 5 - MARKTANALYSE ONDERGROND GLASTUINBOUW Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten Pagina 5

6 1 Strekking van deze taxatiewijzer De taxatiewijzer is geldig voor taxaties naar waardepeildatum 1 januari In beginsel waarderen we, in het kader van de wet WOZ, geen bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgronden (veelal benoemd als agrarische gronden). De prijzen voor cultuurgrond in deze wijzer (zie de kengetallen in bijlage 4) geven een richting aan voor: 1. het analyseren van verkoopcijfers. Daarbij kunnen deze grondprijzen immers wel relevant zijn. In eerste instantie wordt bij de analyse uitgegaan van de grondprijzen die genoemd zijn in de akte. Zie ook Taxatiewijzer Agrarische gebouwen, hoofdstuk 3. Indien deze prijzen onwaarschijnlijk zijn zal uitgegaan kunnen worden van de prijzen voor cultuurgrond uit bijlage die situaties dat gras- of bouwlanden (ook bij de uitvoering van de wet WOZ) wel getaxeerd worden indien die gronden niet bedrijfsmatig geëxploiteerd worden. Deze taxatiewijzer geeft inzicht in de gemiddelde grondprijs per deelgebied in Nederland die naar eigen inzicht door de WOZ taxateur naar boven of beneden dient te worden bijgesteld. 1.1 Aanpassing voor het gebruik van de codering van grond Sinds de waardepeildatum 1 januari 2009 is er een verschil in waardering tussen een erf waar een woning voorkomt (of mag voorkomen) en een erf waar geen woning voorkomt is (of mag voorkomen). De codering voor tuin (203*) en erf (211*) moet daarom op een specifieke wijze gebruikt worden. Bij WOZ objecten met een soort-object-code die begint met 2*** met de vierde positie van de deelobjecten 203* en 211* eindigen op een 0 (dus 2030 en 2110). Bij WOZobjecten met een soort-object-code die begint met 3*** komt er geen 203* voor maar wel een 211* en deze moet eindigen op een A (dus 211A). 1*** Omschrijving agrarische bedrijfswoning Soort-objectcode Deelobjectcode Opmerking 2030 laatste positie een 0 211* hoort niet voor te komen *** agrarisch object met woning laatste positie een A laatste positie een A 3*** agrarisch object zonder woning 203* hoort niet voor te komen 1.2 Hoe om te gaan met kengetallen De taxatiewijzer hanteert twee stappen. De eerste stap is de waardebepaling van het gehele erf. De tweede stap is de onderverdeling naar woondelen en niet-woondelen. De vaststelling van de totaalwaarde van het erf wordt met behulp van de staffel in bijlage 3 gewaardeerd. Die staffel doet niet veel meer dan de totale waarde van het erf bepalen, naar rato van diens grootte. Bij die eerste stap zijn twee soorten erven te onderscheiden. De taxatiewijzer onderscheidt een erf waar een woning aanwezig is of gebouwd mag worden en een erf waarbij dit niet het geval is of waarbij dit niet mag. Dus niet enkel de aanwezigheid van een woning is relevant, maar veel meer de planologische mogelijkheid om er een te bouwen. Bij een agrarisch erf waar een woning voorkomt (of mag voorkomen) wordt voor de deelobjecten tuin (2030) en erf (2110) in beginsel één prijs per m² gehanteerd. De te hanteren prijs per m² geldt Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten Pagina 6

7 voor het totale oppervlak dat behoort tot het erf en de tuin. Dit houdt in dat indien er twee deelobjecten (2030 en 2110) voorkomen, eerst de oppervlakken van deze deelobjecten gesommeerd moeten worden. Vervolgens kan aan de hand van de kengetallen beoordeeld worden met welke prijs per m² in de taxatie gerekend moet worden. In de volgende paragraaf staan twee voorbeelden van de berekeningswijze uitgewerkt. 1.3 Gevolgen voor de waardering In bijlage 4 wordt per landbouwgebied een prijs voor agrarische grond en in bijlage 3 een prijs voor het bouwblok weergegeven. Er wordt gewerkt met de indeling in 66 gebieden. In hoofdstuk 4 is dit verder uitgewerkt. De prijzen voor het bouwblok zijn bedoeld voor de WOZ-taxatie. Sinds de waardepeildatum 1 januari 2009 wordt er een verschil gemaakt in de waardering van een agrarisch erf waar een woning voorkomt (of mag voorkomen) en een agrarisch erf waar geen woning voorkomt (of mag voorkomen) Zie ook 1.1. Bij een erf met een woning is de materiaalcode een 0 (dus 2030 en/of 2110) en bij een erf zonder een woning is de materiaalcode een A (dus 211A) Indien er bij een WOZ-object sprake is van een deelobject tuin (2030) en grond bij niet-woning (2110) dan moet voor het bepalen van de te hanteren grondprijs eerst deze 2 oppervlakken bij elkaar worden opgeteld. Vervolgens moet voor dit oppervlak in de tabellen (bijlage 3) gezocht worden naar de te hanteren prijs per m². Rekenvoorbeeld erf MET een woning o Oppervlakte tuin (2030) 600 m² o Oppervlakte grond bij niet-woning (2110) m² o Totaal m² Berekening: 400 * 85,00 = , * 16,00 = 9.600, * 11,50 = , * 7,00 = 8.750,00 0 * 4,00 = ,00 Gemiddelde prijs per m² voor deze oppervlakte (5.750 m²) is 16,10. Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten Pagina 7

8 Rekenvoorbeeld erf ZONDER een woning o Oppervlakte grond bij niet-woning (211A) m² Berekening: ZONDER woning Kavel grootte Prijs per van tot m² , , , , , * 36,00 = , * 16,00 = 9.600, * 11,50 = , * 7,00 = 8.750,00 0 * 4,00 = ,00 Gemiddelde prijs per m² voor deze oppervlakte (5.750 m²) is 12, Splitsing van de kavelwaarde bij objecten met een woning Bij objecten met een woning moet de uiteindelijke kavelwaarde gesplitst worden in een waarde voor de tuin (2030) en het erf (2110). De hogere grondprijs wordt toebedeeld aan het woondeel (2030). In de uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden op keurt het Hof methode 1, een verdeling aan de hand van een gemiddelde prijs, af. De verdeling wordt niet meer ondersteund. Tegen de uitspraak van het Gerechtshof op 23 februari 2016 is cassatie ingesteld. Dat beroep is niet vatbaar voor cassatie verklaard. De denklijn die het Gerechtshof hanteert is dat de aanwezigheid dan wel de mogelijkheid om een woning te bouwen een meerwaarde oplevert. Door de bouw van de woning wordt het recht om op het perceel te bouwen al dan niet volledig geconcretiseerd en dient de meerwaarde dienovereenkomstig aan de grond onder en bij de woning te worden toegekend. Toerekening van de meerwaarde aan de overige tot het perceel behorende grond ligt niet in de rede, aangezien daarop niet langer het recht om de bouwen geheel kan worden uitgeoefend. Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten Pagina 8

9 Hieronder een voorbeeldberekening voor de splitsingsmethode. Berekening: 400 * 85,00 = , * 16,00 = 9.600, * 11,50 = , * 7,00 = 8.750,00 0 * 4,00 = ,00 Splitsing volgens methode: * 85,00 = , * 16,00 = 3.200,00 0 * 11,50 = - 0 * 7,00 = - 0 * 4,00 = ,00 De gemiddelde prijs is: 62, * 85,00 = * 16,00 = 6.400, * 11,50 = , * 7,00 = 8.750,00 0 * 4,00 = ,00 De gemiddelde prijs is: 10,76 Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten Pagina 9

10 2 Waardebepaling grond In deze taxatiewijzer wordt uitgegaan van 66 landbouwgebieden. De indeling in 66 landbouwgebieden is in 1991 door de Adviescommissie Landbouwstatistieken vastgesteld. Bij de indeling ervan is rekening gehouden met de provinciegrenzen en met zoveel mogelijk gelijksoortige typen van landbouwbedrijven. 2.1 Erf en tuin Voor de waardebepaling van het deelobject grond (erf of tuin) bij een agrarisch object kunnen de kengetallen uit deze taxatiewijzer aangehouden worden. Het is belangrijk om deze kengetallen altijd te toetsen aan plaatselijke marktgegevens. Aan de hand van deze toetsing kan vastgesteld worden of de absolute waarde juist is vastgesteld en/of de staffeling conform de markt is. Voor het waarderen van erf en tuin (zie de kengetallen in bijlage 3), is een marge van circa 10% tot 15% de norm. De redenen hiervoor hebben te maken met de feitelijke situatie van het te taxeren object. In bijzondere gevallen kan de marge groter zijn! Totstandkoming Vanuit de prijzen voor agrarische gronden is een relatie gelegd naar de waarde van een agrarisch erf / bouwblok. Op basis van analyse vanuit diverse bronnen zijn normen vastgesteld waardoor er een prijs per m² voor het agrarische erf ontstaat, de gehanteerde bronnen zijn: verkoopcijfers agrarische objecten; verkoopcijfers agrarische bouwblokken; Grondmarktmonitor 2017 gepubliceerd door Kadaster, bewerking door het LEI; Bij de analyse die leidt tot de vastgestelde prijzen voor de tuin (2030 en erf 2110) wordt een relatie gelegd tussen de twee taxatiewijzers agrarisch: Grond bij agrarische objecten en Agrarische gebouwen. 2.2 Cultuurgrond De waarde van landbouwgrond wordt bepaald door een samenspel van diverse waarde beïnvloedende factoren. Iedere factor beïnvloedt de waarde zelfstandig, maar niet in dezelfde mate. Voor een juiste weging van die diverse factoren is een op ervaring gebaseerd intuïtief inzicht benodigd. Factoren die invloed kunnen hebben op de grondprijs zijn onder andere: Ligging Kavelvorm Grondkwaliteit Oppervlakte van het aangeboden perceel Verhouding water/land Ontsluiting Kwaliteit grasmat Vlakligging Trapgevoeligheid De breedte van de kavel (bewerkbaarheid) Aanwezigheid en kwaliteit van de dammen en andere voorzieningen Net zoals bij ieder ander vastgoed is ligging de voornaamste waarde beïnvloedende factor. Ligging is bepalend voor het aantal gegadigden. Ligt een perceel dicht bij een aantal agrarische bedrijven, dan is de vraag naar dit perceel groot. Ligt een perceel ook aan de openbare weg, dan is het perceel ook voor meer bedrijven gemakkelijk te bereiken en is het aantal gegadigden dus groter. Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten Pagina 10

11 Voor een perceel op afstand, dus niet aansluitend aan één of meerdere huiskavels, zijn factoren als grondkwaliteit (geschiktheid voor maïsteelt), oppervlakte en kavelvorm belangrijk. Deze combinatie is bepalend voor de vraag of het de moeite waard is om (met groot materieel) naar het perceel toe te blijven rijden. De waarde van landbouwgrond wordt lang niet meer alleen bepaald door het agrarisch voortbrengend vermogen. Kopers van landbouwgrond kopen een perceel zelden enkel en alleen omdat zij gras willen winnen voor hun vee. Veelal speelt ook mee dat grond de bepalende factor is voor de mestwetgeving en daardoor, indirect, voor de hoeveelheid te houden vee. In de winning van gras kan eventueel ook op een andere manier voorzien worden. Denk hierbij aan het gebruiken van grond van derden en het kopen van gras op stam, of zelfs het aankopen van andersoortig vervangend voer. Het verkochte areaal over heel 2017 ligt vrijwel gelijk aan In landsdeel noord en oost is iets meer grond verhandeld, in landsdeel west en zuid is het verhandelde areaal iets afgenomen 1. Grondgebondenheid blijft voor de melkveehouderij belangrijk vanwege de AMvB Grondgebondenheid die als doel heeft te voorkomen dat de melkveehouderij grondloos kan groeien. Het areaal grond op een melkveebedrijf, een varkenshouderij en bij een akkerbouwbedrijf is op de peildatum nagenoeg gelijk gebleven ten opzichte van het jaar ervoor. Als we over een periode van 5 jaar terugkijken dan is het areaal in de melkveehouderij gestegen, in de akkerbouw en varkenshouderij gelijk gebleven Toepassing Voor de taxatiewijzer met waardepeildatum is de analyse van agrarische grondprijzen gebaseerd op de Grondmarktmonitor die de gemiddelde van de kwartalen 2014Q3 tot en met 2017Q3 aangeeft. Doordat er gekozen is voor 66 gebieden zijn, minder dan in het verleden, nog steeds situaties waarbij voor een gedeelte van het gebied betere of slechtere agrarische mogelijkheden zijn. Zelfs binnen gemeenten kunnen situaties voorkomen waarbij sprake is van verschillen in grondprijzen. Er zal dus altijd gekeken moeten worden naar plaatselijke omstandigheden en de waardebepalende factoren zoals in dit hoofdstuk beschreven. 2.3 Ondergrond kassen Voor de taxatiewijzer is marktonderzoek uitgevoerd naar ondergrondprijzen van kassen. Daarbij is de koopsom splitsing uit de akte aangehouden. In bijlage 5 wordt per kassengebied inzage gegeven in de resultaten van dit onderzoek. Het aantal bruikbare transacties is gelijk aan het aantal transacties die in 2015 voor de marktanalyse zijn gebruikt. Net als in de vorige wijzer is in de marktanalyse er voor gekozen om de transacties uit 2015 toe te voegen. In nagenoeg alle gevallen zijn de verkopen tot stand gekomen door gespecialiseerde makelaars en de objecten hebben openbaar te koop gestaan. Om deze marktgegevens goed te verwerken, worden de kengetallen voor de drie archetypen als volgt aangepast: Naam Archetype Kengetal / m2 Ondergrond kassen Westland A240010A 27,- Ondergrond kassen ander glastuinbouwgebied A240011A 24,- Ondergrond kassen buiten glastuinbouwgebied A240012A 13,- Doorgaans ligt het kengetal voor de ondergrond in een ander glastuinbouwgebied lager dan in het Westland. De marktanalyse wijst echter uit dat dit verschil weg is. De taxateur dient zelf nog verfijningen aan te brengen op basis van streekkennis en specifieke omstandigheden, bijvoorbeeld al naar gelang van het glastuinbouwgebied waarin de ondergrond gelegen is. Zie hiervoor ook de marktanalyse in bijlage 5. Ook de kavelvorm kan meespelen. Bij dit laatste geldt dat gerende (niet 1. 1 Kwartaalbericht van het Wageningen Economic Research en Kadaster Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten Pagina 11

12 rechthoekige) kavels veelal zullen leiden tot lagere waardes dan het kengetal. Een correctie is dan op zijn plaats. 2.4 Bodemverontreiniging Indien op de waardepeildatum redelijkerwijs bekend is of bekend had kunnen zijn dat sprake is van bodemverontreiniging, zal hier rekening mee moeten worden gehouden. Dit kan onder meer door de grondwaarde te verminderen met de kosten die nodig zullen zijn om de grond weer geschikt te maken voor de meest geëigende bestemming. De saneringskosten van de grond naar deze geëigende bestemming zullen nader bepaald moeten worden waarbij geldt dat toekomstige kostenstromen contant gemaakt dienen te worden naar de desbetreffende waardepeildatum. Contante waarde factor wordt bepaald met de volgende formule: 1 ( 100% + rente%) jaren Zie voor verdere uitleg over bodemverontreiniging paragraaf 14.2 van de Vraagbaak waardebepaling in het kader van de Wet WOZ. 2.5 Extra grond (212-) Bij sommige agrarische objecten komt het deelobject extra grond (212*) voor. Dit betreft dan veelal agrarische grond die niet bedrijfsmatige geëxploiteerd wordt. Deze grond wordt in veel gevallen privé gebruikt. Voor de waardering van deze deelobjecten kan de prijs per m² van de agrarische grond aangehouden worden (bijlage 4). Geadviseerd wordt om deze getallen naar boven af te ronden. In veel gevallen zal het, in relatie tot het agrarische object, om betrekkelijk kleine oppervlakken gaan. Daarnaast zal gewerkt worden met bedragen per m² die afgerond zijn op hele euro s. Dit wordt mede ingegeven doordat in een Stuf-TAX bestand in het veld alleen gehele getallen uitgewisseld kunnen worden. Zie ook 1.2, de 2 de alinea. Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten Pagina 12

13 3 Cultuurgrondvrijstelling 3.1 Algemeen Cultuurgrond die bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd ten behoeve van land- of bosbouw en die niet de ondergrond vormt van gebouwde eigendommen wordt buiten aanmerking gelaten bij de bepaling van de waarde. Aan de volgende vereisten moet daarom voldaan zijn: er moet sprake zijn van cultuurgrond; bedrijfsmatige exploitatie; en de exploitatie dient plaats te vinden ten behoeve van de land- of bosbouw. Cultuurgrond is grond die in cultuur is gebracht en die bewerkt en verzorgd wordt om gewassen te kweken. De belangrijkste functie van deze grond moet het laten groeien en voeden van gewassen ten behoeve van de land- of bosbouw zijn. Bij bedrijfsmatige exploitatie staat het verwerven van winst of inkomen voorop. Van bedrijfsmatige exploitatie is sprake indien met behulp van arbeid en kapitaal voordeel wordt beoogd. De Hoge Raad heeft verder nog bepaald dat deel moet worden genomen aan het maatschappelijke productieproces. De bedrijfsmatige exploitatie van cultuurgrond hoeft geen primaire inkomstenbron te zijn voor de degene die de grond exploiteert. Een akkerbouwer kan ook nog wel schapen houden. Bedrijfsmatige exploitatie onderscheidt zich echter wel van normaal vermogensbeheer, de bedrijfsmatige activiteiten dienen gericht te zijn op een lonende exploitatie. Over het algemeen is bij zogenaamde hobbyboeren geen sprake van bedrijfsmatige exploitatie. Bij deze boeren is geen winstoogmerk aanwezig omdat het een hobby betreft c.q. de aard en omvang van de werkzaamheden normaal vermogensbeheer niet te boven gaat. Het is niet van belang wie de cultuurgrond bedrijfsmatige exploiteert, het gaat erom dat de cultuurgrond bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd. Of er sprake is van bedrijfsmatige exploitatie dient door belanghebbende aannemelijk te worden gemaakt (Hof Amsterdam, 26 oktober 1999, nr. P97/2071, Belastingblad 1999, blz. 902). Hiertoe kunnen exploitatieoverzichten of resultatenrekeningen van enkele jaren overgelegd worden. Uit de over(ge)legde stukken moet een winstoogmerk blijken. Onder landbouw wordt verstaan akkerbouw, weidebouw, de (pluim) veehouderij, de tuinbouw (inclusief fruitteelt en het kweken van bomen, bloemen of bloembollen), de teelt van griendhout en van riet en elke andere takken van bodemcultuur met uitzondering van bosbouw. Onder bosbouw dient te worden verstaan de tak van bodemcultuur die is gericht op het voortbrengen van hout. Agrarische onroerende zaken zijn vaak een samenstel van gebouwde en ongebouwde eigendommen. De gebouwde eigendommen bestaan uit alle bedrijfsgebouwen inclusief de ondergrond van deze gebouwen. De ongebouwde eigendommen bestaan uit de grond die tot het erf moet worden gerekend (bijvoorbeeld waar erfverharding aanwezig is die bij de bedrijfsgebouwen hoort en een bij de agrarische woning behorende tuin), en de bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond. De bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond maakt wél deel uit van het WOZ-object. Ook hier geldt dat een samenstel wordt gevormd als de genothebbende en gebruiker voor meerdere eigendommen hetzelfde zijn. De jurisprudentie wijst er verder op dat men bij de waardering van gebouwde eigendommen rekening moet houden met de aanwezigheid van cultuurgrond. Zo moet bij de waardebepaling van het gedeelte gebouwd er vanuit worden gegaan dat een koper de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten Pagina 13

14 beschikking kan krijgen over de cultuurgrond die een lonende exploitatie van de boerderij mogelijk maakt. Wanneer het bedrijf op het moment van verkoop niet over voldoende grond beschikt, wordt verondersteld dat de koper dit zelf zal kunnen verwerven. Bijzondere omstandigheden kunnen aanleiding geven om te veronderstellen dat de benodigde grond niet verworven kan worden. Om te kunnen nagaan of er sprake is van bijzondere omstandigheden, dient inzicht te worden verkregen in de mate waarin grond op de markt beschikbaar is en de mate waarin uitbreiding van het agrarische bedrijf binnen de van toepassing zijnde publiekrechtelijke regelgeving mogelijk is. Dat het bovenstaande arrest aldus moet worden geïnterpreteerd kan verder worden verduidelijkt door te verwijzen naar de objectieve waardebepaling die de Wet WOZ voorschrijft. De neiging bestaat om bedrijven die te weinig grond hebben lager te waarderen. Als er echter voldoende grond te koop is, duidt dat op een slechte bedrijfsvoering op het te waarderen bedrijf. In verband met de objectiviteit die bij de waardering is voorgeschreven kan dit geen aanleiding vormen om lager te waarderen. Verder is bepaald dat de waarde van de opstallen met ondergrond en bijbehorende grond gelijk is aan de waarde van het hele bedrijf verminderd met de waarde van de vrijgestelde cultuurgrond. Dit gegeven is van belang bij de interpretatie van verkoopprijzen. Aandachtspunt cultuurgrondvrijstelling Wanneer bij een niet agrarisch object cultuurgronden horen welke door een agrariër worden bewerkt en ten behoeve van het agrarische bedrijf worden gebruikt dan zal ook deze grond vrijgesteld zijn in het kader van de wet WOZ. Indien de cultuurgrond hobbymatig gebruikt wordt door de niet agrariër, dan zal de grond wel gewaardeerd moeten worden. 3.2 Kassen Op grond van de bepalingen in de Gemeentewet is ook de ondergrond van kassen (glasopstanden) die bedrijfsmatig aangewend wordt vrijgesteld van belastingheffing. Het betreft hier een zogenaamde verplichte OZB vrijstelling. De redenering is dat hier immers ook sprake is van bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond. Er bestaat sinds 1 januari 2000 geen onderscheid meer tussen teelt in volle grond of teelt in bakken / substraatteelt. Ook de waarde van de kassen zelf wordt, voor zover de kassen bedrijfsmatig worden aangewend voor de teelt of kweek van gewassen, bij het bepalen van de heffingsmaatstaf voor de OZB buiten aanmerking gelaten. Waardering van de kassen in het kader van de Wet WOZ is echter nog wel noodzakelijk, omdat het waterschap de kassen betrekt in de omslag voor gebouwde onroerende zaken. Om zowel de gemeente als het waterschap in staat te stellen de belastingaanslag vast te stellen moeten de volgende gegevens worden opgenomen: de waarde van de kas; de oppervlakte van de grond die tot de kas behoort. Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten Pagina 14

15 4 Gebiedsindeling Bij de opzet van deze taxatiewijzer is opnieuw de indeling in 66 gebieden gehanteerd. De indeling van Nederland in 14 deelgebieden is daarom achterwege gelaten. 4.1 Omschrijving indeling 66 landbouwgebieden Nummer kaart Landbouwgebied Nummer kaart 1 De Marne 34 Zandgebied in Utrecht Landbouwgebied 2 Centraal Weidegebied in Groningen 35 Wieringen en Wieringermeer 3 Oostelijke Bouwstreek in Groningen 36 Haarlemmermeer 4 Westerwolde en Groninger Veenkoloniën 37 Amstelland en Aalsmeer 5 Groninger zuidelijk Westerkwartier 38 Texel en Land van Zijpe 6 Oostelijk Hogeland 39 West-Friesland en omgeving 7 Noordelijk Friesland 40 Waterland en N.-Hollandse Droogmakerijen 8 Weidestreek in Friesland 41 't Gein en Gooiland 9 De Wouden 42 Kennemerland 10 Eilanden 43 Voorne-Putten en Hoeksche Waard 11 Weidegebied van het Noorderveld 44 Rotterdam en omgeving 12 Smilde en Centraal Zandgebied in Drenthe 45 Goeree-Overflakkee 13 Zuidwestelijk Weidegebied in Drenthe 46 Westelijk Rijnland 14 Zuidelijk Zandgebied in Drenthe 47 Boskoop en Rijneveld 15 Drentse Veenkoloniën en Hondsrug 48 Krimpenerwaard en Oostelijk Rijnland 16 Weidegebied in Overijssel 49 Alblasserwaard en Vijfherenlanden 17 Noordoost-Overijssel 50 Bollenstreek 18 Twente 51 Westland en Zuidhollandse Droogmakerijen 19 Salland 52 Noordelijk Zeeland 20 Noordoostelijke Polder 53 Walcheren en Zuid-Beveland 21 Zuidelijke IJsselmeerpolders 54 Zeeuwsch-Vlaanderen 22 Oostelijke Veluwe 55 Noordwesthoek 23 IJsselstreek 56 Westelijke Langstraat 24 Zuidelijk Gelderland 57 Biesbosch 25 Oostelijke Betuwe en Nijmegen 58 Oostelijke Langstraat 26 Veluwezoom en Betuwe 59 Westelijke Zandgronden 27 Bommelerwaard 60 Land van Breda 28 Westelijke Veluwe 61 De Kempen 29 Achterhoek 62 Midden-Noord-Brabant 30 Kromme Rijn-streek en Heuvelrug 63 Maaskant en Land van Cuijk 31 Westelijk Weidegebied in Utrecht 64 Westelijk Peelgebied 32 Centraal Tuinbouwgebied in Utrecht 65 Noord-Limburg 33 Eemland 66 Zuid-Limburg Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten Pagina 15

16 4.2 Kaart indeling 66 landbouwgebieden Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten Pagina 16

17 4.3 Gemeentenamen De volgorde van deze lijst is alfabetisch. Er zijn een aantal gemeentes per opgegaan in een nieuwgevormde gemeente. Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten Pagina 17

18 Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten Pagina 18

19 Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten Pagina 19

20 Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten Pagina 20

21 Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten Pagina 21

22 Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten Pagina 22

23 Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten Pagina 23

24 Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten Pagina 24

25 Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten Pagina 25

26 BIJLAGE 1 Bijlage 1 - Bronnen Bij het opstellen van deze taxatiewijzer is gebruikt gemaakt van de volgende bronnen: WOZ Datacenter Grondmarktmonitor opgesteld door Kadaster Verkoopcijfers Kadaster Vraagbaak waardebepaling in het kader van de Wet WOZ Agrarische grondprijs naar landbouwgebied, door Kadaster/RVO, bewerking Kadaster/LEI Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten Pagina 26

27 BIJLAGE 2 Bijlage 2 - Verklarende woordenlijst Bodemverontreiniging CBS Cultuurgrond Cultuurgrondvrijstelling Grondkosten Gronduitgifteprijs LEI Marktinformatie Verontreiniging van de grond door afvalstoffen. Centraal Bureau voor de Statistiek. Dit is agrarische grond. Cultuurgrond die bedrijfsmatig geëxploiteerd wordt. Het bedrag dat bij nieuwbouw van een object is besteed aan de verwerving van grond, exclusief BTW. De prijs die de koper betaalt per m² grond zoals die staat vermeld in de gronduitgifte nota van de betreffende gemeente. Landbouw Economisch Instituut Informatie over een zakelijke transactie met betrekking tot het gebruik, de verkrijging of het stichten van een onroerende zaak. Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten Pagina 27

28 BIJLAGE 3 Bijlage 3 - Kengetallen per archetype Van Nummer kaart Landbouwgebied Nummer Kadaster 1 De Marne Centraal Weidegebied in Groningen Oostelijke Bouwstreek in Groningen Westerwolde en Groninger Veenkoloniën Groninger zuidelijk Westerkwartier Oostelijk Hogeland Noordelijk Friesland Weidestreek in Friesland De Wouden Eilanden Weidegebied van het Noorderveld Smilde en Centraal Zandgebied in Drenthe Archetype Omschrijving archetype Tot A A242001A A A242002A A A242003A A A242004A A A242005A A A242006A A A242101A A A242102A A A242103A A A242104A A A242201A A A242202A in regio De Marne daarop in regio De Marne in regio Centraal Weidegebied in Groningen daarop in regio Centraal Weidegebied in Groningen in regio Oostelijke Bouwstreek in Groningen daarop in regio Oostelijke Bouwstreek in Groningen in regio Westerwolde en Groninger Veenkoloniën daarop in regio Westerwolde en Groninger Veenkoloniën in regio Groninger zuidelijk Westerkwartier daarop in regio Groninger zuidelijk Westerkwartier in regio Oostelijk Hogeland daarop in regio Oostelijk Hogeland in regio Noordelijk Friesland daarop in regio Noordelijk Friesland in regio Weidestreek in Friesland daarop in regio Weidestreek in Friesland in regio De Wouden daarop in regio De Wouden in regio Eilanden daarop in regio Eilanden in regio Weidegebied van het Noorderveld daarop in regio Weidegebied van het Noorderveld in regio Smilde en Centraal Zandgebied in Drenthe daarop in regio Smilde en Centraal Zandgebied in Drenthe 86,50 16,25 11,25 6,75 5,70 36,00 16,25 11,25 6,75 5,70 92,50 16,50 12,75 7,25 3,80 38,00 16,50 12,75 7,25 3,80 81,50 15,25 10,75 6,75 5,50 34,00 15,25 10,75 6,75 5,50 78,50 14,75 10,75 6,25 4,80 33,00 14,75 10,75 6,25 4,80 84,00 15,25 11,75 6,75 3,70 34,50 15,25 11,75 6,75 3,70 88,50 16,50 11,75 6,75 5,70 37,00 16,50 11,75 6,75 5,70 82,50 15,25 10,75 6,25 5,70 34,50 15,25 10,75 6,25 5,70 90,50 16,25 12,75 7,25 4,80 37,00 16,25 12,75 7,25 4,80 89,00 16,25 12,75 7,25 4,20 36,50 16,25 12,75 7,25 4,20 86,50 15,75 12,25 6,75 3,30 35,50 15,75 12,25 6,75 3,30 88,00 15,75 12,25 6,75 4,00 36,00 15,75 12,25 6,75 4,00 77,50 14,75 10,25 6,25 4,70 32,50 14,75 10,25 6,25 4,70 Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten Pagina 28

29 BIJLAGE 3 Van Nummer kaart Landbouwgebied Zuidwestelijk Weidegebied in Drenthe Zuidelijk Zandgebied in Drenthe Drentse Veenkoloniën en Hondsrug Nummer Kadaster Weidegebied in Overijssel Noordoost-Overijssel Twente Salland Noordoostelijke Polder Zuidelijke IJsselmeerpolders Oostelijke Veluwe IJsselstreek Zuidelijk Gelderland Oostelijke Betuwe en Nijmegen 2504 Archetype Omschrijving archetype Tot A A242203A A A242204A A A242205A A A242301A A A242302A A A242303A A A242304A A A242401A A A242402A A A242501A A A242502A A A242503A A A242504A in regio Zuidwestelijk Weidegebied in Drenthe daarop in regio Zuidwestelijk Weidegebied in Drenthe in regio Zuidelijk Zandgebied in Drenthe daarop in regio Zuidelijk Zandgebied in Drenthe in regio Drentse Veenkoloniën en Hondsrug daarop in regio Drentse Veenkoloniën en Hondsrug in regio Weidegebied in Overijssel daarop in regio Weidegebied in Overijssel in regio Noordoost- Overijssel daarop in regio Noordoost- Overijssel in regio Twente daarop in regio Twente in regio Salland daarop in regio Salland in regio Noordoostelijke Polder daarop in regio Noordoostelijke Polder in regio Zuidelijke IJsselmeerpolders daarop in regio Zuidelijke IJsselmeerpolders in regio Oostelijke Veluwe daarop in regio Oostelijke Veluwe in regio IJsselstreek daarop in regio IJsselstreek in regio Zuidelijk Gelderland daarop in regio Zuidelijk Gelderland in regio Oostelijke Betuwe en Nijmegen daarop in regio Oostelijke Betuwe en Nijmegen 88,50 16,25 12,75 7,25 4,50 36,50 16,25 12,75 7,25 4,50 110,50 20,00 15,25 8,75 4,70 47,00 20,00 15,25 8,75 4,70 73,50 13,75 9,75 5,75 4,90 31,50 13,75 9,75 5,75 4,90 96,00 17,00 13,75 7,75 5,30 39,50 17,00 13,75 7,75 5,30 118,50 21,50 16,25 9,25 5,30 50,00 21,50 16,25 9,25 5,30 128,00 23,50 17,50 10,25 6,50 54,00 23,50 17,50 10,25 6,50 127,00 23,50 17,50 10,25 5,60 53,50 23,50 17,50 10,25 5,60 168,50 31,50 23,50 13,75 8,90 69,00 31,50 23,50 13,75 8,90 148,50 27,50 20,50 11,75 7,90 61,00 27,50 20,50 11,75 7,90 132,00 24,00 18,00 10,75 5,00 54,00 24,00 18,00 10,75 5,00 122,00 22,50 16,50 9,75 5,60 51,50 22,50 16,50 9,75 5,60 120,50 22,00 16,50 9,75 5,70 51,00 22,00 16,50 9,75 5,70 133,50 25,00 18,50 10,25 6,50 56,00 25,00 18,50 10,25 6,50 Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten Pagina 29

30 BIJLAGE 3 Van Nummer kaart Landbouwgebied Nummer Kadaster 26 Veluwezoom en Betuwe Bommelerwaard Westelijke Veluwe Achterhoek Kromme Rijn-streek en Heuvelrug Westelijk Weidegebied in Utrecht Centraal Tuinbouwgebied in Utrecht Eemland Zandgebied in Utrecht Wieringen en Wieringermeer Haarlemmermeer Amstelland en Aalsmeer Texel en Land van Zijpe 2704 Archetype Omschrijving archetype Tot A A242505A A A242506A A A242507A A A242508A A A242601A A A242602A A A242603A A A242604A A A242605A A A242701A A A242702A A A242703A A A242704A in regio Veluwezoom en Betuwe daarop in regio Veluwezoom en Betuwe in regio Bommelerwaard daarop in regio Bommelerwaard in regio Westelijke Veluwe daarop in regio Westelijke Veluwe in regio Achterhoek daarop in regio Achterhoek in regio Kromme Rijn-streek en Heuvelrug daarop in regio Kromme Rijn-streek en Heuvelrug in regio Westelijk Weidegebied in Utrecht daarop in regio Westelijk Weidegebied in Utrecht in regio Centraal Tuinbouwgebied in Utrecht daarop in regio Centraal Tuinbouwgebied in Utrecht in regio Eemland daarop in regio Eemland in regio Zandgebied in Utrecht daarop in regio Zandgebied in Utrecht in regio Wieringen en Wieringermeer daarop in regio Wieringen en Wieringermeer in regio Haarlemmermeer daarop in regio Haarlemmermeer in regio Amstelland en Aalsmeer daarop in regio Amstelland en Aalsmeer in regio Texel en Land van Zijpe daarop in regio Texel en Land van Zijpe 130,00 24,00 18,00 10,25 5,60 54,50 24,00 18,00 10,25 5,60 139,00 26,00 19,50 10,75 6,60 58,50 26,00 19,50 10,75 6,60 143,50 26,00 20,00 11,75 6,30 59,00 26,00 20,00 11,75 6,30 120,00 22,00 16,50 9,75 5,60 51,00 22,00 16,50 9,75 5,60 137,00 25,50 19,00 10,75 6,50 57,50 25,50 19,00 10,75 6,50 139,50 25,50 19,50 11,25 5,40 57,50 25,50 19,50 11,25 5,40 133,50 25,00 18,50 10,25 6,00 56,00 25,00 18,50 10,25 6,00 146,00 27,00 20,00 11,75 6,20 60,00 27,00 20,00 11,75 6,20 129,50 23,50 18,00 10,25 6,90 53,00 23,50 18,00 10,25 6,90 155,50 29,00 21,50 12,75 6,30 64,00 29,00 21,50 12,75 6,30 132,50 24,00 18,50 10,75 7,00 55,00 24,00 18,50 10,75 7,00 132,50 24,00 18,50 10,75 4,60 55,50 24,00 18,50 10,75 4,60 130,50 23,50 18,00 10,25 5,20 54,00 23,50 18,00 10,25 5,20 Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten Pagina 30

31 BIJLAGE 3 Van Nummer kaart Landbouwgebied West-Friesland en omgeving Waterland en N.- Hollandse Droogmakerijen Nummer Kadaster 't Gein en Gooiland Kennemerland Voorne-Putten en Hoeksche Waard Rotterdam en omgeving Goeree-Overflakkee Westelijk Rijnland Boskoop en Rijneveld Krimpenerwaard en Oostelijk Rijnland Alblasserwaard en Vijfherenlanden Bollenstreek 2808 Archetype Omschrijving archetype Tot A A242705A A A242706A A A242707A A A242708A A A242801A A A242802A A A242803A A A242804A A A242805A A A242806A A A242807A A A242808A in regio West-Friesland en omgeving daarop in regio West- Friesland en omgeving in regio Waterland en N.- Hollandse Droogmakerijen daarop in regio Waterland en N.-Hollandse Droogmakerijen in regio 't Gein en Gooiland daarop in regio 't Gein en Gooiland in regio Kennemerland daarop in regio Kennemerland in regio Voorne-Putten en Hoeksche Waard daarop in regio Voorne- Putten en Hoeksche Waard in regio Rotterdam en omgeving daarop in regio Rotterdam en omgeving in regio Goeree-Overflakkee daarop in regio Goeree- Overflakkee in regio Westelijk Rijnland daarop in regio Westelijk Rijnland in regio Boskoop en Rijneveld daarop in regio Boskoop en Rijneveld in regio Krimpenerwaard en Oostelijk Rijnland daarop in regio Krimpenerwaard en Oostelijk Rijnland in regio Alblasserwaard en Vijfherenlanden daarop in regio Alblasserwaard en Vijfherenlanden in regio Bollenstreek daarop in regio Bollenstreek 132,00 24,00 18,50 10,75 6,50 55,00 24,00 18,50 10,75 6,50 118,50 21,50 16,25 9,25 4,40 49,00 21,50 16,25 9,25 4,40 140,50 26,00 19,50 11,25 5,20 57,50 26,00 19,50 11,25 5,20 132,50 24,00 18,50 10,75 5,20 55,00 24,00 18,50 10,75 5,20 121,50 22,50 16,50 9,75 6,10 50,50 22,50 16,50 9,75 6,10 146,00 26,50 20,50 11,75 6,10 61,00 26,50 20,50 11,75 6,10 123,50 22,50 17,00 9,75 6,80 51,00 22,50 17,00 9,75 6,80 134,00 24,50 18,50 10,75 6,20 56,00 24,50 18,50 10,75 6,20 132,00 24,00 18,50 10,75 6,20 55,00 24,00 18,50 10,75 6,20 131,00 24,00 18,00 10,25 5,10 53,50 24,00 18,00 10,25 5,10 137,00 25,00 19,00 10,75 5,30 56,50 25,00 19,00 10,75 5,30 132,50 24,00 18,50 10,75 7,10 55,00 24,00 18,50 10,75 7,10 Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten Pagina 31

32 BIJLAGE 3 Van Nummer kaart 51 Landbouwgebied Westland en Zuidhollandse Droogmakerijen Nummer Kadaster Noordelijk Zeeland Walcheren en Zuid- Beveland Zeeuwsch-Vlaanderen Noordwesthoek Westelijke Langstraat Biesbosch Oostelijke Langstraat Westelijke Zandgronden Land van Breda De Kempen Midden-Noord-Brabant Maaskant en Land van Cuijk 3009 Archetype Omschrijving archetype Tot A A242809A A A242901A A A242902A A A242903A A A243001A A A243002A A A243003A A A243004A A A243005A A A243006A A A243007A A A243008A A A243009A in regio Westland en Zuidhollandse Droogmakerijen daarop in regio Westland en Zuidhollandse Droogmakerijen in regio Noordelijk Zeeland daarop in regio Noordelijk Zeeland in regio Walcheren en Zuid- Beveland daarop in regio Walcheren en Zuid-Beveland in regio Zeeuwsch- Vlaanderen daarop in regio Zeeuwsch- Vlaanderen in regio Noordwesthoek daarop in regio Noordwesthoek in regio Westelijke Langstraat daarop in regio Westelijke Langstraat in regio Biesbosch daarop in regio Biesbosch in regio Oostelijke Langstraat daarop in regio Oostelijke Langstraat in regio Westelijke Zandgronden daarop in regio Westelijke Zandgronden in regio Land van Breda daarop in regio Land van Breda in regio De Kempen daarop in regio De Kempen in regio Midden-Noord- Brabant daarop in regio Midden- Noord-Brabant in regio Maaskant en Land van Cuijk daarop in regio Maaskant en Land van Cuijk 141,00 25,50 19,50 11,25 5,20 59,00 25,50 19,50 11,25 5,20 124,50 23,00 17,00 9,75 6,80 51,50 23,00 17,00 9,75 6,80 119,50 22,00 16,50 9,75 6,80 49,50 22,00 16,50 9,75 6,80 121,00 22,00 16,50 9,75 6,60 50,00 22,00 16,50 9,75 6,60 124,00 23,00 17,00 9,75 6,90 51,50 23,00 17,00 9,75 6,90 164,00 30,50 22,50 13,75 6,60 68,00 30,50 22,50 13,75 6,60 117,50 21,50 16,25 9,25 6,10 48,50 21,50 16,25 9,25 6,10 141,00 26,50 19,50 11,25 6,30 59,50 26,50 19,50 11,25 6,30 166,00 31,00 23,00 13,25 6,30 68,00 31,00 23,00 13,25 6,30 171,00 32,00 24,00 13,75 6,80 70,00 32,00 24,00 13,75 6,80 164,00 30,50 22,50 13,75 6,90 68,00 30,50 22,50 13,75 6,90 164,00 30,00 22,50 13,75 6,50 68,00 30,00 22,50 13,75 6,50 165,00 30,50 23,00 13,75 6,50 68,50 30,50 23,00 13,75 6,50 Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten Pagina 32

33 BIJLAGE 3 Van Nummer kaart Landbouwgebied Nummer Kadaster 64 Westelijk Peelgebied Noord-Limburg Zuid-Limburg 3102 Archetype Omschrijving archetype Tot A A243010A A A243101A A A243102A in regio Westelijk Peelgebied daarop in regio Westelijk Peelgebied in regio Noord-Limburg daarop in regio Noord- Limburg in regio Zuid-Limburg daarop in regio Zuid- Limburg 165,00 30,50 23,00 13,75 7,00 68,50 30,50 23,00 13,75 7,00 161,50 30,00 22,50 13,75 5,70 67,00 30,00 22,50 13,75 5,70 145,50 26,50 20,00 11,75 6,00 60,00 26,50 20,00 11,75 6,00 Agrarische ondergrond kassen Archetype-codering A240010A A240011A A240012A Omschrijving Ondergrond kassen Westland Ondergrond kassen ander glastuinbouwgebied Ondergrond kassen buiten glastuinbouwgebied Code objectsoort Omschrijving objectsoort Cultuurgrond Cultuurgrond Cultuurgrond Code onderdeel WOZ-object Prijs Per m2 27,- 24,- 13,- Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten Pagina 33

34 BIJLAGE 4 Bijlage 4 - Kengetallen cultuurgrond 1 De Marne Centraal Weidegebied in Groningen Oostelijke Bouwstreek in Groningen Westerwolde en Groninger Veenkoloniën Groninger zuidelijk Westerkwartier Oostelijk Hogeland Noordelijk Friesland Weidestreek in Friesland De Wouden Eilanden Weidegebied van het Noorderveld Smilde en Centraal Zandgebied in Drenthe A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A Grasland in regio De Marne Bouwland in regio De Marne Cultuurgrond gemiddeld in regio De Marne Grasland in regio Centraal Weidegebied in Groningen Van 0 Tot Bouwland in regio Centraal Weidegebied in Groningen Cultuurgrond gemiddeld in regio Centraal Weidegebied in Groningen Grasland in regio Oostelijke Bouwstreek in Groningen Bouwland in regio Oostelijke Bouwstreek in Groningen Cultuurgrond gemiddeld in regio Oostelijke Bouwstreek in Groningen Grasland in regio Westerwolde en Groninger Veenkoloniën Bouwland in regio Westerwolde en Groninger Veenkoloniën Cultuurgrond gemiddeld in regio Westerwolde en Groninger Veenkoloniën Grasland in regio Groninger zuidelijk Westerkwartier Bouwland in regio Groninger zuidelijk Westerkwartier Cultuurgrond gemiddeld in regio Groninger zuidelijk Westerkwartier Grasland in regio Oostelijk Hogeland Bouwland in regio Oostelijk Hogeland Cultuurgrond gemiddeld in regio Oostelijk Hogeland Grasland in regio Noordelijk Friesland Bouwland in regio Noordelijk Friesland Cultuurgrond gemiddeld in regio Noordelijk Friesland Grasland in regio Weidestreek in Friesland Bouwland in regio Weidestreek in Friesland Cultuurgrond gemiddeld in regio Weidestreek in Friesland Grasland in regio De Wouden Bouwland in regio De Wouden Cultuurgrond gemiddeld in regio De Wouden Grasland in regio Eilanden Bouwland in regio Eilanden Cultuurgrond gemiddeld in regio Eilanden Grasland in regio Weidegebied van het Noorderveld Bouwland in regio Weidegebied van het Noorderveld Cultuurgrond gemiddeld in regio Weidegebied van het Noorderveld Grasland in regio Smilde en Centraal Zandgebied in Drenthe Bouwland in regio Smilde en Centraal Zandgebied in Drenthe Cultuurgrond gemiddeld in regio Smilde en Centraal Zandgebied in Drenthe Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten Pagina 34

35 BIJLAGE Zuidwestelijk Weidegebied in Drenthe Zuidelijk Zandgebied in Drenthe Drentse Veenkoloniën en Hondsrug Weidegebied in Overijssel Noordoost-Overijssel Twente Salland Noordoostelijke Polder Zuidelijke IJsselmeerpolders Oostelijke Veluwe IJsselstreek Zuidelijk Gelderland Oostelijke Betuwe en Nijmegen 2504 A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A Grasland in regio Zuidwestelijk Weidegebied in Drenthe Van 0 Tot Bouwland in regio Zuidwestelijk Weidegebied in Drenthe Cultuurgrond gemiddeld in regio Zuidwestelijk Weidegebied in Drenthe Grasland in regio Zuidelijk Zandgebied in Drenthe Bouwland in regio Zuidelijk Zandgebied in Drenthe Cultuurgrond gemiddeld in regio Zuidelijk Zandgebied in Drenthe Grasland in regio Drentse Veenkoloniën en Hondsrug Bouwland in regio Drentse Veenkoloniën en Hondsrug Cultuurgrond gemiddeld in regio Drentse Veenkoloniën en Hondsrug Grasland in regio Weidegebied in Overijssel Bouwland in regio Weidegebied in Overijssel Cultuurgrond gemiddeld in regio Weidegebied in Overijssel Grasland in regio Noordoost-Overijssel Bouwland in regio Noordoost-Overijssel Cultuurgrond gemiddeld in regio Noordoost-Overijssel Grasland in regio Twente Bouwland in regio Twente Cultuurgrond gemiddeld in regio Twente Grasland in regio Salland Bouwland in regio Salland Cultuurgrond gemiddeld in regio Salland Grasland in regio Noordoostelijke Polder Bouwland in regio Noordoostelijke Polder Cultuurgrond gemiddeld in regio Noordoostelijke Polder Grasland in regio Zuidelijke IJsselmeerpolders Bouwland in regio Zuidelijke IJsselmeerpolders Cultuurgrond gemiddeld in regio Zuidelijke IJsselmeerpolders Grasland in regio Oostelijke Veluwe Bouwland in regio Oostelijke Veluwe Cultuurgrond gemiddeld in regio Oostelijke Veluwe Grasland in regio IJsselstreek Bouwland in regio IJsselstreek Cultuurgrond gemiddeld in regio IJsselstreek Grasland in regio Zuidelijk Gelderland Bouwland in regio Zuidelijk Gelderland Cultuurgrond gemiddeld in regio Zuidelijk Gelderland Grasland in regio Oostelijke Betuwe en Nijmegen Bouwland in regio Oostelijke Betuwe en Nijmegen Cultuurgrond gemiddeld in regio Oostelijke Betuwe en Nijmegen Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten Pagina 35

36 BIJLAGE 4 26 Veluwezoom en Betuwe Bommelerwaard Westelijke Veluwe Achterhoek Kromme Rijn-streek en Heuvelrug Westelijk Weidegebied in Utrecht Centraal Tuinbouwgebied in Utrecht Eemland Zandgebied in Utrecht Wieringen en Wieringermeer Haarlemmermeer Amstelland en Aalsmeer Texel en Land van Zijpe 2704 A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A Grasland in regio Veluwezoom en Betuwe Bouwland in regio Veluwezoom en Betuwe Cultuurgrond gemiddeld in regio Veluwezoom en Betuwe Grasland in regio Bommelerwaard Bouwland in regio Bommelerwaard Cultuurgrond gemiddeld in regio Bommelerwaard Grasland in regio Westelijke Veluwe Bouwland in regio Westelijke Veluwe Cultuurgrond gemiddeld in regio Westelijke Veluwe Grasland in regio Achterhoek Bouwland in regio Achterhoek Cultuurgrond gemiddeld in regio Achterhoek Grasland in regio Kromme Rijn-streek en Heuvelrug Van 0 Tot Bouwland in regio Kromme Rijn-streek en Heuvelrug Cultuurgrond gemiddeld in regio Kromme Rijn-streek en Heuvelrug Grasland in regio Westelijk Weidegebied in Utrecht Bouwland in regio Westelijk Weidegebied in Utrecht Cultuurgrond gemiddeld in regio Westelijk Weidegebied in Utrecht Grasland in regio Centraal Tuinbouwgebied in Utrecht Bouwland in regio Centraal Tuinbouwgebied in Utrecht Cultuurgrond gemiddeld in regio Centraal Tuinbouwgebied in Utrecht Grasland in regio Eemland Bouwland in regio Eemland Cultuurgrond gemiddeld in regio Eemland Grasland in regio Zandgebied in Utrecht Bouwland in regio Zandgebied in Utrecht Cultuurgrond gemiddeld in regio Zandgebied in Utrecht Grasland in regio Wieringen en Wieringermeer Bouwland in regio Wieringen en Wieringermeer Cultuurgrond gemiddeld in regio Wieringen en Wieringermeer Grasland in regio Haarlemmermeer Bouwland in regio Haarlemmermeer Cultuurgrond gemiddeld in regio Haarlemmermeer Grasland in regio Amstelland en Aalsmeer Bouwland in regio Amstelland en Aalsmeer Cultuurgrond gemiddeld in regio Amstelland en Aalsmeer Grasland in regio Texel en Land van Zijpe Bouwland in regio Texel en Land van Zijpe Cultuurgrond gemiddeld in regio Texel en Land van Zijpe Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten Pagina 36

37 BIJLAGE West-Friesland en omgeving Waterland en N.- Hollandse Droogmakerijen 't Gein en Gooiland Kennemerland Voorne-Putten en Hoeksche Waard Rotterdam en omgeving Goeree-Overflakkee Westelijk Rijnland Boskoop en Rijneveld Krimpenerwaard en Oostelijk Rijnland Alblasserwaard en Vijfherenlanden Bollenstreek Westland en Zuidhollandse Droogmakerijen 2809 A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A Grasland in regio West-Friesland en omgeving Bouwland in regio West-Friesland en omgeving Cultuurgrond gemiddeld in regio West-Friesland en omgeving Grasland in regio Waterland en N.-Hollandse Droogmakerijen Van 0 Tot Bouwland in regio Waterland en N.-Hollandse Droogmakerijen Cultuurgrond gemiddeld in regio Waterland en N.-Hollandse Droogmakerijen Grasland in regio 't Gein en Gooiland Bouwland in regio 't Gein en Gooiland Cultuurgrond gemiddeld in regio 't Gein en Gooiland Grasland in regio Kennemerland Bouwland in regio Kennemerland Cultuurgrond gemiddeld in regio Kennemerland Grasland in regio Voorne-Putten en Hoeksche Waard Bouwland in regio Voorne-Putten en Hoeksche Waard Cultuurgrond gemiddeld in regio Voorne-Putten en Hoeksche Waard Grasland in regio Rotterdam en omgeving Bouwland in regio Rotterdam en omgeving Cultuurgrond gemiddeld in regio Rotterdam en omgeving Grasland in regio Goeree-Overflakkee Bouwland in regio Goeree-Overflakkee Cultuurgrond gemiddeld in regio Goeree-Overflakkee Grasland in regio Westelijk Rijnland Bouwland in regio Westelijk Rijnland Cultuurgrond gemiddeld in regio Westelijk Rijnland Grasland in regio Boskoop en Rijneveld Bouwland in regio Boskoop en Rijneveld Cultuurgrond gemiddeld in regio Boskoop en Rijneveld Grasland in regio Krimpenerwaard en Oostelijk Rijnland Bouwland in regio Krimpenerwaard en Oostelijk Rijnland Cultuurgrond gemiddeld in regio Krimpenerwaard en Oostelijk Rijnland Grasland in regio Alblasserwaard en Vijfherenlanden Bouwland in regio Alblasserwaard en Vijfherenlanden Cultuurgrond gemiddeld in regio Alblasserwaard en Vijfherenlanden Grasland in regio Bollenstreek Bouwland in regio Bollenstreek Cultuurgrond gemiddeld in regio Bollenstreek Grasland in regio Westland en Zuidhollandse Droogmakerijen Bouwland in regio Westland en Zuidhollandse Droogmakerijen Cultuurgrond gemiddeld in regio Westland en Zuidhollandse Droogmakerijen Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten Pagina 37

38 BIJLAGE 4 Van 0 Tot A Grasland in regio Noordelijk Zeeland Noordelijk Zeeland 2901 A Bouwland in regio Noordelijk Zeeland A Cultuurgrond gemiddeld in regio Noordelijk Zeeland Walcheren en Zuid- Beveland 2902 A A A Grasland in regio Walcheren en Zuid-Beveland Bouwland in regio Walcheren en Zuid-Beveland Cultuurgrond gemiddeld in regio Walcheren en Zuid-Beveland A Grasland in regio Zeeuwsch-Vlaanderen Zeeuwsch-Vlaanderen 2903 A Bouwland in regio Zeeuwsch-Vlaanderen A Cultuurgrond gemiddeld in regio Zeeuwsch-Vlaanderen A Grasland in regio Noordwesthoek Noordwesthoek 3001 A Bouwland in regio Noordwesthoek A Cultuurgrond gemiddeld in regio Noordwesthoek A Grasland in regio Westelijke Langstraat Westelijke Langstraat 3002 A Bouwland in regio Westelijke Langstraat A Cultuurgrond gemiddeld in regio Westelijke Langstraat A Grasland in regio Biesbosch Biesbosch 3003 A Bouwland in regio Biesbosch A Cultuurgrond gemiddeld in regio Biesbosch A Grasland in regio Oostelijke Langstraat Oostelijke Langstraat 3004 A Bouwland in regio Oostelijke Langstraat A Cultuurgrond gemiddeld in regio Oostelijke Langstraat A Grasland in regio Westelijke Zandgronden Westelijke Zandgronden 3005 A Bouwland in regio Westelijke Zandgronden A Cultuurgrond gemiddeld in regio Westelijke Zandgronden A Grasland in regio Land van Breda Land van Breda 3006 A Bouwland in regio Land van Breda A Cultuurgrond gemiddeld in regio Land van Breda A Grasland in regio De Kempen De Kempen 3007 A Bouwland in regio De Kempen A Cultuurgrond gemiddeld in regio De Kempen A Grasland in regio Midden-Noord-Brabant Midden-Noord-Brabant 3008 A Bouwland in regio Midden-Noord-Brabant A Cultuurgrond gemiddeld in regio Midden-Noord-Brabant Maaskant en Land van Cuijk 3009 A A A Grasland in regio Maaskant en Land van Cuijk Bouwland in regio Maaskant en Land van Cuijk Cultuurgrond gemiddeld in regio Maaskant en Land van Cuijk A Grasland in regio Westelijk Peelgebied Westelijk Peelgebied 3010 A Bouwland in regio Westelijk Peelgebied A Cultuurgrond gemiddeld in regio Westelijk Peelgebied Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten Pagina 38

39 BIJLAGE 4 Van 0 Tot A Grasland in regio Noord-Limburg Noord-Limburg 3101 A Bouwland in regio Noord-Limburg A Cultuurgrond gemiddeld in regio Noord-Limburg A Grasland in regio Zuid-Limburg Zuid-Limburg 3102 A Bouwland in regio Zuid-Limburg A Cultuurgrond gemiddeld in regio Zuid-Limburg Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten Pagina 39

40 BIJLAGE 5 Bijlage 5 - Marktanalyse ondergrond glastuinbouw Hieronder staan (geschoonde) verkoopcijfers van glastuinbouwbedrijven vermeld. Het betreft verkopen waarbij het niet gaat om executieveilingen. De verkoopcijfers zijn geschoond van het woonhuis én de woonkavel. Ten aanzien van de koopsom splitsing is telkens de verdeling uit de akte aangehouden. De koopsom omgeslagen naar m2 bedraagt derhalve de koopsom van de kassen, de inrichting en teeltvoorzieningen van de kassen, de ondergrond van de kassen en eventuele bedrijfsgebouwen. De grondprijs per m2 volgt dus de splitsing in de akte. De transacties waarbij enkel bouwgrond verkocht is zijn uit de marktanalyse gelaten. De vierkante meterprijs van kavels bouwgrond ligt duidelijk hoger dan van bebouwde kavels en vertroebeld het beeld indien die meegenomen worden in de marktanalyse, die bedoeld is voor de ondergrond van bestaande kassenbedrijven. Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten Pagina 40

41 BIJLAGE 5 Het aantal bruikbare transacties is weliswaar in 2017 toegenomen ten opzichte van voorgaande jaren, maar is aan de lage kant om zelfstandig als betrouwbare marktanalyse te dienen. Bovendien hebben de transacties in 2017 vooral plaatsgevonden in Westland en Oostland en zijn in de rest van het land vrijwel geen bruikbare transacties gevonden. Daarom is ervoor gekozen om ook de transacties van 2016 toe te voegen aan die van Daarbij dient tevens vermeld dat ook in 2017 een aantal transacties onder druk van de bank c.q. ter voorkoming van een faillissement heeft plaatsgevonden. Voor 2016 geldt dit voor het merendeel van de transacties. De achterliggende koopovereenkomsten van de betreffende transacties uit 2017 zijn veelal reeds in 2016 tot stand gekomen. De ondergrondprijzen van kassen die in 2017 zijn gerealiseerd, laten een wisselend beeld zien, net als die uit De trend vanaf eind 2016 is echter duidelijk opwaarts en het gemiddelde van 2017 ligt significant hoger dan dat van De ondergrondprijs van het Westland en het Oostland liggen op een gelijk niveau, waarbij het aantal transacties in het Westland wel groter is dan in het Oostland. Voor de overige kassengebieden is het prijsniveau lastig bepaalbaar omdat het aantal transacties daar erg laag is en er voor 2017 zelfs in de meeste gevallen geen bruikbare transacties te vinden zijn. Het historische beeld uit de markt is anders, namelijk dat het prijsniveau van het Westland hoger was dan alle andere gebieden. Daarom is er reeds vorig jaar voor gekozen een verschil aan te brengen tussen het archetype Westland en het archetype overig kassengebied. Normaal gesproken heeft het Westland voor kassenbedrijven de meest gunstige ligging en zijn de omstandigheden er beter dan in andere glastuinbouwgebieden. In het Westland is de afstand tot veilingen kort, is het er iets warmer, het aantal uren zonlicht is hoger dan verder landinwaarts. Het Westland is van oudsher altijd duurder dan een ander glastuinbouwgebied. In de transacties aan bovenkant van de markt is dit ook zichtbaar. Onder het archetype overig kassengebied vallen meerdere kassengebieden, waarvoor het kengetal van de ondergrond moet aansluiten bij de markt. Zoals aangegeven zijn niet van alle glastuinbouwgebieden marktcijfers bekend, in elk geval niet in In deze gebieden zijn de voornoemde omgevingsfactoren minder gunstig dan die in het Westland. Aan de hand van het beeld dat de marktanalyse, de markt van Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten Pagina 41

42 BIJLAGE 5 glastuinbouwlocaties van oudsher en de omgevingsfactoren tezamen geven, is het kengetal voor ondergrond van kassen in het Westland bepaald op 27,- p/m² en 24,- p/m² voor de ondergrond van kassen in de overige glastuinbouwgebieden (Venlo, Aalsmeer, Luttelgeest, Bergerden en de Bommelerwaard). Dit ligt binnen de bandbreedte van de beschikbare marktcijfers. Voor de ondergrond van kassen die buiten de specifieke kassen kerngebieden liggen is het kengetal bepaald op 13,- p/m², hetgeen ook aansluit bij de transacties uit de marktanalyse. Transacties in het Westland Transacties in de overige glastuinbouwgebieden Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten Pagina 42