Het stadiongebied een toverformule?

Transcriptie

1 Het stadiongebied een toverformule? ing. W. Dijkmans, s Dilemma s in de vastgoedsector F3, Individueel, week 3 Master Vastgoedkunde September 2007 ing. W. Dijkmans 1

2 Colofon Gegevens onderwijsinstelling: Onderwijsinstelling : Rijks Universiteit Groningen. Faculteit : Ruimtelijke Wetenschappen Opleiding : Master Vastgoedkunde Moduul : Dilemma s in de vastgoedsector, individueel week 3 Docent : dr. P.R.A. Terpstra Gegevens auteur: Auteur : ing. W. Dijkmans Studentnummer : S Telefoon : w_dijkmans@hotmail.com Datum: Deventer, 18 september 2007 ing. W. Dijkmans 2

3 In het begin van de jaren negentig heeft het voetbal een wederopstanding doorgemaakt. Na de magere jaren van de clubteams in de jaren tachtig was een duidelijke stijging van het aantal bezoekers in de stadions waarneembaar. Dit was voor een groot deel te verklaren door de verbeterende prestaties van Ajax, Feijenoord en PSV. Uiteraard heeft het europees kampioenschap van 1988, waarbij het Nederlands elftal kampioen werd, hierbij een medebepalende rol gespeeld. De populariteit voor voetbal kwam terug. Deze ontwikkeling heeft ervoor gezorgd dat de clubs, uitkomend in de betaalde competities, na zijn gaan denken over het mogelijk verbeteren/optimaliseren van het gebruik van het stadion om aan de vraag van de supporters om meer toegangsplaatsen te kunnen voldoen. (Dejonghe, 2001) Uitbreiding stadion Om te kijken op welke wijze het mogelijk was om meer supporters te kunnen faciliteren werden diverse onderzoeken gedaan. De onderzoeken naar het gebruik van de stadions waren niet alleen gericht op de vorm (binnenkant en buitenkant) maar tevens werd de locatie van het stadion een bepalend onderwerp van bespreking in de jaren 90. Aangezien een voetbalstadion, en vastgoed in het algemeen, een lange levensduur heeft, werd onderzoek gedaan naar de eisen aan een stadion voor de eenentwintigste eeuw. (Halbertsma, 2006) Voorop stonden destijds het comfort van de bezoeker, veiligheid, toegankelijkheid/bereikbaarheid, indammen van de negatieve factoren (lawaai, verkeer, vandalisme), multifunctionaliteit (waardoor het stadion bruikbaar wordt voor andere doeleinden om de opbrengsten te optimaliseren) en bovenal het verbeteren van de sfeer in het stadion. Gedacht werd dat een goede sfeer in het stadion een positieve impuls geeft aan het voetballende team, wat de resultaten zal verbeteren. Hierdoor ontstaat een sneeuwbaleffect aangezien verbeterende resultaten leiden tot een betere sfeer in het stadion. De Nederlandse voetbalwereld heeft altijd met grootse bewondering gekeken naar de sfeer in het stadion van de voetbalclubs in het Verenigd Koninkrijk. In tegenstelling tot de stadions in Nederland bevinden zich, in de stadions in het Verenigd Koninkrijk, geen atletiekbaan tussen het voetbalveld en de tribune. De gedachten is dan ook, hoe dichter de supporter op het veld zit, hoe beter de sfeer in het stadion. Deze gedachtegang werd dan ook meegenomen bij het ontwikkelen van nieuwe plannen. (Van Dam, 1999) Om aan de nieuwe eisen voor stadion te kunnen voldoen hebben de clubs en de gemeenten (de gemeente is in de meeste gevallen de eigenaar van het stadion) drie opties; opknappen, renovatie of verhuizing naar nieuwbouw. (van Dam, 1999) In tabel 1 is uiteengezet welke voetbalclubs uit de ere- en eerste divisie zich bezig houden met het opknappen/renoveren/nieu w bouwen van hun stadion, anno Opvallend hierin is dat alle 36 professionele voetbalclubs van Nederland ofwel hun plannen gerealiseerd hebben, in ontwikkeling hebben of bezig zijn met het maken van de plannen. Dit geeft aan dat voortdurende ontwikkelingen gaande zijn binnen de voetbalclubs met betrekking tot hun stadion, wat veroorzaakt wordt door enerzijds de prestaties en ambities van de club en anderzijds de ambities van de plaatselijke overheid. Te verduidelijken is dit met een voorbeeld uit tabel 1, Tabel 1: Situatie voetbalstadions anno 1998 Bron: F. van Dam, ing. W. Dijkmans 3

4 namelijk dat voetbalclub AZ het stadion (destijds stadion Alkmaarderhout), anno 1998, aan het opknappen was. In augustus 2006 is het nieuwgebouwde DSB-stadion al geopend, wat gerealiseerd is om het gestegen aantal bezoekers te kunnen faciliteren na aanleiding van de verbeterde resultaten in de voorgaande competitiejaren. Opknappen/renoveren/nieuw bouwen Welke oplossing van de drie mogelijkheden voor de desbetreffende club de doeltreffendste is, hangt af van de pushfactoren en pullfactoren van de huidige locatie en de potentiële locatie. Hierbij worden factoren bedoeld zoals de effecten van het stadion op de omliggende omgeving en de financiële mogelijkheden van de gemeente, club en commerciële investeerders. Het opknappen is de minst drastische en tevens de goedkoopste optie, maar slechts toepasbaar in die gevallen waar de staat van het stadion voldoet aan de standaardvereisten en de locatie van het stadion geen problemen oplevert. De renovatie van een stadion vraagt meer financiële middelen dan het opknappen. De renovatie van een stadion is te typeren als het realiseren van een nieuw stadion, welke voldoet aan de nieuwe eisen, met als basis het bestaande stadion. Ook hierbij is van belang dat de locatie geen grootse problemen oplevert. Het realiseren van een nieuw gebouwd stadion op een nieuwe locatie is de derde, en meest extreme, optie. Nieuwbouw geeft de mogelijkheid om in zijn geheel te voldoen aan de eisen aan een modern stadion. Tevens is het mogelijk om doormiddel van multifunctioneel gebruik van de ruimte een zo financieel optimaal mogelijk plan te realiseren. Hierbij wordt niet alleen het stadion ontwikkeld maar een geheel stadiongebied gerealiseerd. (Van Dam, 1999) Stadiongebied Voetbalstadions worden, wanneer gekozen is voor de oplossing nieuwbouw, steeds vaker ingezet als aanjagers van een gepland uitgaansgebied of economisch centrum. Doordat het stadion regelmatig een grote groep mensen en veel media-aandacht trekt, willen andere functies profiteren van de naams- en plaatsbekendheid en zich vestigen zich in de nabije omgeving. Een modern voetbalstadion is een multifunctioneel megacomplex geworden. Zo is in het Parkstad Limburg stadion in Kerkrade voetbal de kernactiviteit, maar tevens bijna bijzaak, naast de sportschool, de super Halfords, het casino, de disco, de lounge, de pianobar, het mediacafé en het feestcafé. Klanten van de sportschool Fitness First, kunnen een gratis films huren bij buurman Movie World. Of met een kaartje voor een wedstrijd van Roda JC korting krijgen bij een van de winkels in het stadion. De vele invloedsfactoren maken de inzet van een stadion als trekker van een gebiedsontwikkeling een complexe opgave. (Hey et all, 2004) Vanuit gegaan wordt, door de makers van de plannen, dat het stadion synergetische waarden te weeg brengt voor de directe omgeving, maar er zijn weinig ervaringsgegevens voorhanden om die stelling te bevestigen. Dat komt omdat er nog maar weinig concrete voorbeelden te vinden zijn. Aan de hand van de voorbeelden die er wél zijn, is onderzocht in welke mate het stadion synergetische effecten heeft voor zijn directe omgeving. Stadiongebieden hebben in theorie vele vestigingsvoordelen. De belangrijkste worden hieronder benoemd. Naams- en plaatsbekendheid. Het gebied geniet regionale bekendheid en het stadion heeft een adresfunctie. Er komen af en toe veel mensen naar het gebied die kunnen worden verleid tot een nieuw koopmoment. Bereikbaarheid, zichtbaarheid en parkeermogelijkheden. Dit zijn bij uitstek sterke aspecten van stadiongebieden. Potenties meervoudig ruimtegebruik. Het stadion is specifiek, inefficiënt vastgoed. Er zijn echter veel deelruimtes die nauwelijks worden benut (ruimtes onder de tribunes, skyboxen, perszalen, stadionhoreca) en in principe wel voor verschillende doeleinden zijn te gebruiken. Hieruit kunnen extra inkomsten worden gegenereerd. Sport als bindend element. Sport is een breed aansprekend, sympathiek thema, met veel potenties voor retail, horeca of leisure. Beschikbare ruimte. Zeker in grootstedelijke gebieden is nog maar weinig ruimte beschikbaar op goed bereikbare locaties voor grootschalige publieksfuncties. Stadiongebieden hebben die ruimte vaak wel. ing. W. Dijkmans 4

5 Functiemenging trekt andere functies aan. Kantoren en winkels bij de Amsterdam Arena zorgen weer voor afzet bij de horeca, die een wedstrijd meer beschouwen als extraatje. (Hey et all, 2004) Verondersteld wordt dat het voetbalstadion positief is voor het functioneren van andere vrijetijdsvoorzieningen en detailhandel in de directe omgeving. Uit het onderzoek 1-2 tussen leisure en voetbalstadions blijkt de vermelde veronderstelling in theorie een mooi streven te zijn, maar in de praktijk lang niet altijd te werken. Moderne voetbalstadions hebben niet per definitie een positief effect op de ontwikkeling van publieksfuncties in de omgeving. Oorzaken zijn de combinatie van ligging van het stadion (probleem van voetbalstadions is dat ze vanwege hun omvang en specifieke randvoorwaarden, zoals veiligheid, overzichtelijkheid, parkeermogelijkheden en doorstroming, moeilijk in het bestaande stedelijke gebied zijn in te passen), fysieke inrichting van het gebied en onjuist veronderstelde bezoekmotieven van (potentiële) bezoekers. (Van der Ven et all, 2004) Teven zijn veel functies op zondag of s avonds gesloten waardoor stadionbezoekers nauwelijks kunnen profiteren van het brede aanbod waarop de multifunctionele stadions gericht zijn. Daarentegen kiezen bedrijven vaak voor vestiging in of bij een voetbalstadion vanwege de ruime parkeermogelijkheden en goede bereikbaarheid. De planologische mogelijkheden voor grootschalige detailhandelsvestiging zijn eveneens een belangrijke pullfactor, Het stadion is voor hen vrijwel onbelangrijk. Bezoekmotieven, bezoekmomenten en doelgroepen kunnen wezenlijk verschillen van de kenmerken van de stadionbezoeker. De trekkersrol van een stadion is in dat opzicht dus niet vanzelfsprekend. (Van der Ven et all, 2004) (Berry et all, 2007) Probleem oplossend De gevalstudies van Mason & Robins en Chase & Healey benaderden respectievelijk de multifunctionele stadions van Luton en Ipswich. Ze analyseerden bij hun studies over het ruimtelijke externality field het probleem waarbij ze de positieve en negatieve impact van de stadions op hun directe ruimtelijke omgeving analyseerden. Mason & Moncrieff analyseerden het effect van de herplaatsen van het voetbalstadion van de Schotse club St.-Johnston. Uit deze drietal onderzoeken is te resulteren dat de huidige locatie in de stedelijke binnenstad overlast veroorzaakt voor de omwonenden. De verplaatsing van het stadion naar de suburbane zone zou dit probleem moeten oplossen maar het is een verschuiving van het probleem. (Mason & Robins, 1991) (Chase & Healey, 1995)(Mason & Moncrieff, 1993) Een afgewogen beleidsanalyse kan in voorkomende gevallen leiden tot de keuze voor een stadion zonder andere publieksfuncties. Zoals de stadions er vroeger in Nederland uitzagen en in veel landen nog steeds worden gebouwd. Onthouden dient te worden dat het zeker niet per definitie een verkeerd concept is. Elke stad zal hierin zijn eigen opstelling moeten maken. (Hey et all, 2004) Een voorbeeld hierbij is de wijze waarop de voetbalclub Go-Ahead Eagles uit Deventer hiermee omgaat in samenwerking met de plaatselijk gemeente. Het stadion De Adelaarshorst is gelegen in een typische volksbuurt. In tabel 1 is te zien dat, anno 1998, de gemeente en de club bezig waren met een nieuw te bouwen stadion aan de autosnelweg de A1. Gedacht werd dat hiermee de huidige problemen verleden tijd zouden zijn en tevens een financieel winstgevend stadion ontwikkeld kon worden doormiddel van multifunctionaliteit. (Deventer, 2005) Diverse onderzoeken volgende, gestuurd vanuit de tegenhangers van het plan, over het nut en de noodzaak van de verplaatsing van het stadion. Hieruit is voortgekomen, zoals reeds eerder genoemd, dat het verplaatsen van een stadion niet direct de oplossing is voor de spelende problematiek. Momenteel werken de gemeente, de club, de supporters en de buurtbewoners aan een renovatieplan voor het huidige stadion. Door een juiste samenwerking wordt het mogelijk een stadion gerealiseerd te krijgen welke voldoet aan de wensen en eisen van de supporters, met multifunctionele functies om het stadion rendabel te exploiteren. Tevens zou de verplaatsing van het stadion een deuk zijn in het historische imago van de club. Voetbal in het algemeen en e voetbalclub Go-Ahead Eagles is van en voor de mensen, zoals duidelijk te zien is bij voetbalclubs in het Verenigd Koninkrijk. De supporters bepalen de sfeer in een stadion en kunnen daarbij als spreekwoordelijke twaalfde man achter hun team gaan staan, wat de hoofddoelstelling van een voetbalclub, namelijk het leveren van een sportieve prestatie, ten goede kan komen. Discussiestelling Voetbalclubs en gemeenten zien een nieuwe stadiongebieden als toverformule waardoor de echte kracht achter de club vergeten wordt! ing. W. Dijkmans 5

6 I. Literatuurlijst I.1 Literatuur Berry, J., Carson, D., Smyth, M., A Multi-purpose Sports Stadium; In-town versus out of town location. Belfast, 2007 Chase, J., Healey, M., The spatial externality effects of football matches and rock concerts: the case of Portman Road stadium. Verenigd Koninkrijk, Dam, van F., Refurbishment, redevelopment or relocation? The changing form and location of football stadiums in the Netherlands. Utrecht, Dejonghe, T., De noodzaak aan exogeen opgelegde economisch-geografische principes bij het professionaliseren van het door endogene factoren ontstane wereldsportstelsel. Gent, Deventer, Vooronderzoek multifunctionaliteit Go Ahead Eaglesstadion. Deventer, Halbertsma, T., Creatief nadenken over wisselwering, omgeving en vastgoed. Amsterdam, Hey, R., Ven, R. van der, Venneboer, J.C.J., Stadion biedt geen toverformule voor krachtig leisure- of winkelgebied. Delft, 2004 Mason, C., Moncrieff, A., The effect of relocation on the externality fields of football stadia: the case of St Johnstone F.C.. Schotland, Mason, C., Robins, R., The spatial externality fields of football stadiums: the effect of football and non football use at Kenilwortht Road, Luton. Verenigd Koninkrijk, Ven, R. van der, Hey, R., 1-2 tussen leisure en voetbalstadions. Clustering van complementaire leisure- (en retail-)functies in voetbalstadiongebieden. Delft, I.2 Afbeeldingen/figuren/tabellen Dam, van F., Refurbishment, redevelopment or relocation? The changing form and location of football stadiums in the Netherlands. Utrecht, ing. W. Dijkmans 6