Woonwensen Gemeente Vught

Transcriptie

1 Woonwensen 2007 Gemeente Vught O&S s-hertogenbosch juli 2007

2 2

3 Inhoud 1. Inleiding 5 2. Huishoudens en hun woonsituatie Doelgroep van beleid Betaalbaarheid en scheefheid Bouwwijze en aantal kamers Woonsituatie van senioren Woonsatisfactie en verhuisgeneigdheid Tevredenheid met woning en woonomgeving Verhuisgeneigdheid Verhuismotieven Woonvoorkeuren van senioren Aankoop van de huidige huurwoning Gewenste woning en woonomgeving Huurwoning of koopwoning Gewenste prijsklasse Gewenst woningtype Particulier opdrachtgeverschap Wensen van senioren Gewenste woonlocatie Vraag en aanbod Doorstromers tot 55 jaar Doorstromers vanaf 55 jaar Starters Saldo van vraag en aanbod Samenvatting en conclusies 38 Bijlage 1. Begrippenlijst 40 Bijlage 2. Onderzoeksverantwoording 42 3

4 4

5 1. Inleiding Nieuwe projectperiode Woningmarktmonitor begint met Woonwensenonderzoek In 2007 start een nieuwe projectperiode van de Woningmarktmonitor in de regio Waalboss c.a. die de jaren tot en met 2010 zal beslaan. De Woningmarktmonitor beschrijft de huidige situatie op de woningmarkt en de woningmarktprocessen in de afgelopen jaren. Om ook over de komende jaren iets te kunnen zeggen, is er het Woonwensenonderzoek, waarmee traditiegetrouw elke nieuwe projectperiode begint. Telefonische enquête Het Woonwensenonderzoek 2007 is op exact dezelfde wijze uitgevoerd als het onderzoek uit Huishoudens werden telefonisch benaderd om een vragenlijst te beantwoorden. Daartoe is een steekproef getrokken uit huishoudens met een vaste telefoonaansluiting. Dit steekproefonderzoek valt in twee delen uiteen: een aselecte steekproef onder alle huishoudens (reguliere enquête) en een selecte steekproef onder huishoudens met een verhuiswens (verhuisgeneigdenenquête). In totaal werden per gemeente een kleine huishoudens benaderd. Van de 12 gemeenten die participeren in de Woningmarktmonitor hebben er 9 deelgenomen aan het onderzoek. Daarmee wordt 94% van de regionale woningmarkt bestreken. Overigens is in de gemeenten Oss, Waalwijk en Loon op Zand het onderzoek in 2003 niet uitgevoerd, omdat zij pas later zijn gaan deelnemen aan het project regionale Woningmarktmonitor. Evenals in 2003 is het onderzoek uitgevoerd door bureau Companen te Arnhem. Vervolgens heeft bureau Onderzoek & Statistiek van de gemeente s-hertogenbosch de enquêtegegevens bewerkt en geanalyseerd en per gemeente een afzonderlijke rapportage opgesteld. Ondervertegenwoordiging van jongeren Vergeleken met het vorige onderzoek is het aandeel jongere respondenten drastisch afgenomen en het aandeel oudere respondenten juist sterk toegenomen. Dat heeft te maken met het gegeven dat jongeren steeds vaker geen vaste telefoonaansluiting hebben. Uit een regionale analyse blijkt dat seniorenhuishoudens meer dan twee keer zo vaak een vaste aansluiting hebben als de leeftijdsgroep tot 30 jaar. De ondervertegenwoordiging van jongere huishoudens in het onderzoek brengt mee dat de uitspraken over hen een veel grotere onzekerheidsmarge hebben dan de uitspraken over ouderen. Soms is het aantal respondenten zo gering, dat het nodig is de onderzoeksresultaten aan te vullen met informatie uit andere bronnen om tot betrouwbare uitspraken te komen. Toch mogen de uitkomsten die in het volgende besproken worden, als niet meer dan indicatief beschouwd worden. Woonwensen gemeente Vught In deze rapportage worden de uitkomsten gepresenteerd van het onderzoek in de gemeente Vught, waarvoor het veldwerk plaatsvond in de maanden februari en maart De reguliere enquête leverde in Vught 390 reacties van hoofdbewoners op, van wie 80 een verhuiswens hebben. Bovendien zitten er 19 huishoudens bij met thuiswonende jongeren die van plan zijn op zichzelf te gaan wonen. De verhuisgeneigdenenquête resulteerde in nog eens 227 reacties van hoofdbewoners en 47 van thuiswonende jongeren. De rapportage is als volgt opgebouwd: in hoofdstuk 2 worden de kenmerken en de huisvestingssituatie besproken van de huishoudens in de gemeente. Thema s zijn: doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid, scheefwonen en de woonsituatie van ouderen. hoofdstuk 3 gaat over woonsatisfactie en verhuisgeneigdheid. Besproken wordt in welke mate mensen tevreden zijn over hun woning en woonomgeving. Er wordt een relatie gelegd met verhuisgeneigdheid en met de motieven om te willen verhuizen. Ook wordt aandacht gegeven aan het perspectief van senioren en aan het thema verkoop van huurwoningen 5

6 woonwensen komen aan de orde in hoofdstuk 4. Niet alleen gaat het om huur of koop, maar ook om bouwwijze en prijsklasse. Verder komende de thema s particulier opdrachtgeverschap, woonmilieus en ouderen en zorg aan bod. in hoofdstuk 5 worden vraag en aanbod tegenover elkaar gesteld om de knelpunten op de lokale woningmarkt zichtbaar te maken. Er wordt een vergelijking gemaakt met het onderzoek uit 2003 en met de werkelijke verhuizingen in de jaren 2003 t/m tenslotte worden in hoofdstuk 6 de belangrijkste conclusies uit het voorgaande samengevat. als bijlagen zijn een begrippenlijst en een verantwoording van het onderzoek opgenomen. Leeswijzer bij de tabellen De tabellen in dit rapport zijn in veel gevallen voorzien van een totaalkolom met absolute aantallen. Waar dat mogelijk is, zijn deze cijfers ontleend aan de Databank Woningmarktmonitor. Niet alle relevante huishoudens- en woningkenmerken zijn daarin echter opgenomen, zodat sommige aantallen geraamd zijn op basis van de uitkomsten van het onderzoek. Aantallen zijn steeds afgerond op honderdtallen. Als gevolg van deze afronding kunnen optellingen soms afwijken van het totaal. De enquêteresultaten worden doorgaans gepresenteerd als een percentage. Het is mogelijk, dat daarbij incidenteel onlogische of extreme waarden worden aangetroffen. In het algemeen is dat het gevolg van een gering aantal waarnemingen, tenzij in de tekst een andere verklaring wordt gegeven. Tot slot moet bij de interpretatie van de cijfers bedacht worden dat het gaat om een steekproef, waardoor de gepresenteerde percentages een soms vrij forse bandbreedte kennen. 6

7 2. Huishoudens en hun woonsituatie De Databank Woningmarktmonitor bevat een grote hoeveelheid zeer gedetailleerde gegevens over woningen en huishoudens in de regio Waalboss c.a.. Deze gegevens zijn dan ook gebruikt om het raamwerk te creëren, waaraan de uitkomsten van dit woonwensenonderzoek gerelateerd worden. Op deze wijze kunnen de percentages uit de enquête vertaald worden in absolute aantallen. Soms zijn dat tamelijk grove benaderingen van de werkelijkheid, vooral als het aantal waarnemingen in het onderzoek gering is. Maar over het geheel genomen ontstaat er toch een samenhangend beeld van de lokale en regionale woningmarkt. De Databank Woningmarktmonitor bevat niet alle gegevens over woningen en huishoudens die van belang zijn voor het woonbeleid. Daarom is één van de doelstellingen van het onderzoek om ontbrekende informatie zoveel mogelijk aan te vullen. Het gaat daarbij met name om informatie over de sociaaleconomische positie van huishoudens in relatie tot hun woonsituatie, en om enkele kwalitatieve kenmerken van de woningvoorraad. De uitwerking van het onderzoek in dit hoofdstuk beperkt zich dan ook voornamelijk tot deze thema s. De hier gepresenteerde uitkomsten kunnen niet zonder meer vergeleken worden met die van het vorige woonwensenonderzoek. Dat komt door de inkomens- en prijsontwikkeling sinds 2003 en de aangepaste indeling in inkomensklassen Doelgroep van beleid Op 1 januari 2007 telde Vught ruim zelfstandig wonende huishoudens. Een deel ervan heeft een lager inkomen en wordt gerekend tot de doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid. De omvang van deze doelgroep is van belang voor het bepalen van de minimale grootte van de kernvoorraad, de voorraad huurwoningen met een huur tot 485. De doelgroep van beleid wordt afgebakend aan de hand van de inkomensgrenzen die gelden voor de huurtoeslag. Dit is de primaire doelgroep. Maar ook huishoudens met een iets hoger inkomen zijn voor een deel aangewezen op de betaalbare huurvoorraad. Zij worden gerekend tot de zogeheten verruimde doelgroep. Het gaat hier om huishoudens met een inkomen tot aan de voormalige ziekenfondsgrens. In dit onderzoek zijn dat de huishoudens met een inkomen tot netto per maand. Meer dan 80% van de doelgroep is alleenstaand of 55-plus Van de huishoudens in Vught behoort volgens de uitkomsten van het onderzoek 24% tot de primaire doelgroep van beleid en 16% tot de verruimde doelgroep. Het gaat om respectievelijk en huishoudens. De doelgroep bestaat voor een belangrijk deel uit ouderen: 70% van de primaire en de helft van de verruimde doelgroep is 55 jaar of ouder. Verder telt de doelgroep, en met name de verruimde doelgroep, veel alleenstaanden onder de 55 jaar: 70% van hen behoort tot één van beide groepen. Van de doelgroep bewoont 40% een koopwoning Twee derde van de huurwoningen en een kwart van de koopwoningen wordt bewoond door een huishouden uit de primaire of de verruimde doelgroep. Van de primaire doelgroephuishoudens wonen er 900 in een koopwoning. Van de verruimde doelgroep zijn dat er 700 van de Vooral in kleine en gestapelde woningen is het aantal huishoudens uit de doelgroep relatief groot. Dat komt uiteraard omdat het veelal gaat om alleenstaanden en ouderen. 7

8 Huishoudens die wel of niet tot de doelgroep behoren naar huishoudenskenmerken primaire verruimde nietdoelgroep doelgroep doelgroep aantal Leeftijd tot 30 jaar 11% 26% 63% jaar 12% 15% 73% jaar 21% 12% 66% jaar 40% 21% 39% jaar e.o. 50% 21% 28% Huishoudenstype alleenstaand < 55 jaar 14% 57% 29% alleenstaand >= 55 jaar 55% 28% 17% meerpers. met kinderen < 55 jaar 12% 5% 83% meerpers. zonder kinderen < 55 jaar 10% 5% 85% meerpers. >= 55 jaar 26% 12% 62% Aantal inkomens eenverdiener, alleenstaand 40% 39% 21% eenverdiener, meerpersoonshuishouden 28% 15% 57% tweeverdieners 12% 5% 83% Inkomensbron betaalde arbeid <55 jaar 8% 16% 76% betaalde arbeid >55 jaar 12% 9% 79% uitkering <55 jaar 84% 4% 12% 200 uitkering/pensioen >55 jaar 45% 21% 35% Totaal 24% 16% 60% 100% Huishoudens die wel of niet tot de doelgroep behoren naar woningkenmerken primaire verruimde nietdoelgroep doelgroep doelgroep aantal Eigendomsverhouding huurwoning 41% 27% 32% koopwoning 14% 11% 76% Bouwwijze vrijstaand/twee-onder-één-kap 12% 9% 79% rijtje 26% 18% 56% gestapeld 41% 29% 30% Aantal kamers 1-3 kamers 43% 35% 23% kamers 21% 13% 66% kamers 8% 4% 87% Huurprijsklasse tot % 33% 19% % 32% 27% % 16% 45% 400 meer dan % 22% 46% 300 Waarde koopwoning tot % 50% 26% % 10% 74% % 12% 71% meer dan % 4% 93% Totaal 24% 16% 60% 100%

9 2.2. Betaalbaarheid en scheefheid Huishoudens met een niet zo hoog inkomen moeten betaalbaar kunnen wonen. Er moeten dus genoeg huurwoningen zijn onder de huurtoeslaggrens of koopwoningen onder de ca Er staan in principe voldoende betaalbare huurwoningen in Vught De voorraad (bewoonde) huurwoningen in Vught bedraagt ca Zo n hebben een netto huur tot 485 per maand. Deze woningen vormen de kernwoningvoorraad. In het voorgaande bleek dat er huishoudens uit de primaire doelgroep en 900 uit de verruimde doelgroep aangewezen zijn op een betaalbare woning in de huursector. Dat betekent dat de kernvoorraad in principe voldoende groot is om de doelgroep te huisvesten. Hiermee is overigens niet gezegd dat deze woningen ook qua bouwwijze en grootte passend zijn voor de doelgroep. Sommige huishoudens wonen goedkoop in relatie tot hun inkomen. Er is dan sprake van goedkope scheefheid. Andere huishoudens wonen in een duurder huis, maar hebben een inkomen dat strikt genomen te laag is in verhouding tot hun woonlasten. Dat is dure scheefheid. Bijna 700 huishoudens met een hoger inkomen wonen in een betaalbare huurwoning Een kwart van de kernvoorraad wordt bewoond door huishoudens met een inkomen van meer dan Verondersteld mag worden dat velen van hen meer zouden kunnen betalen. De meesten hebben een inkomen tot anderhalf maal modaal. Maar in de praktijk blijkt dat meestal niet genoeg om een huis te kunnen kopen. Meer dan 200 huurders bewonen een relatief dure woning Ongeveer 10% van de huishoudens die tot de primaire doelgroep behoren, wonen in een huurwoning van meer dan 485 per maand. Dat wil overigens niet meteen zeggen dat ze die eigenlijk niet zouden kunnen betalen. Deels kan het om ouderen gaan die hun vorige huis verkocht hebben. Bewoners van huurwoningen naar prijsklasse tot vanaf 615 Totaal Netto huishoudensinkomen tot % 36% 26% 28% % 38% 26% 28% % 20% 5% 11% % 4% 13% 0% 200 vanaf % 2% 29% 33% % 100% 100% 100% Huishoudenstype alleenstaand < 55 jaar 30% 23% 0% 9% 600 alleenstaand >= 55 jaar 21% 27% 15% 25% 800 meerpersoons met kinderen < 55 jaar 23% 22% 55% 44% 800 meerpersoons zonder kinderen < 55 jaar 13% 5% 0% 4% 300 meerpersoons >= 55 jaar 13% 22% 30% 17% % 100% 100% 100% Totaal Steeds minder betaalbare koopwoningen De prijsontwikkeling van koopwoningen in de afgelopen jaren heeft ervoor gezorgd, dat het aandeel betaalbare woningen in de voorraad steeds kleiner is geworden. Bestond vier jaar geleden nog 10% van de woningvoorraad uit koopwoningen onder de , nu is dat percentage gedaald tot slechts 2%. Deze worden grotendeels bewoond door huishoudens uit de doelgroep. Het slinkend aantal koopwoningen in de lagere prijsklassen draagt ertoe bij, dat de goedkope scheefheid in de huursector in stand blijft. 9

10 Bewoners van koopwoningen naar prijsklasse tot vanaf Totaal Netto huishoudensinkomen tot % 12% 13% 1% % 13% 16% 5% % 22% 15% 10% % 22% 19% 6% 900 vanaf % 31% 37% 78% % 100% 100% 100% Huishoudenstype alleenstaand < 55 jaar 37% 10% 5% 3% 400 alleenstaand >= 55 jaar 26% 13% 17% 12% 900 meerpersoons met kinderen < 55 jaar 10% 40% 39% 39% meerpersoons zonder kinderen < 55 jaar 16% 16% 11% 8% 700 meerpersoons >= 55 jaar 12% 21% 28% 38% % 100% 100% 100% Totaal Duurdere koopwoningen vaker bewoond door senioren Naarmate een koopwoning duurder is, komt het vaker voor dat deze bewoond wordt door een ouder huishouden. In het segment is 45% van de hoofdbewoners 55-plus, in het duurste segment boven de is dat zelfs 50%. Deels komt dat omdat zij het hoogtepunt in hun wooncarrière bereikt hebben. Maar vooral komt dat doordat veel eigenaren destijds hun huis stukken goedkoper hebben kunnen kopen. Inmiddels zijn deze woningen buiten bereik gekomen van veel jongere huishoudens die nog een vervolgstap zouden willen zetten in hun wooncarrière Bouwwijze en aantal kamers Kleine woningen voornamelijk voor de lagere inkomensgroepen In 85% van de kleine eengezinswoningen en bijna 75% van de kleine meergezinswoningen wonen huishoudens met een benedenmodaal inkomen. Doorgaans zijn dat ook de meest betaalbare woningen die dan ook vaak door alleenstaanden of door ouderen bewoond worden. Aan de andere kant worden de grotere woningen veelal bezet door bewoners met een inkomen vanaf modaal (ca ), in de meeste gevallen meerpersoonshuishoudens. Kenmerken van huishoudens naar woningtype Eengezinswoning Meergezinswoning Totaal tot 3 kam 4-5 kam 6+ kam tot 3 kam 4-5 kam Netto huishoudensinkomen tot % 15% 9% 48% 17% % 19% 7% 26% 40% % 20% 7% 8% 27% % 13% 10% 10% 0% vanaf % 33% 68% 9% 16% % 100% 100% 100% 100% Huishoudenstype alleenstaand < 55 jaar 26% 7% 3% 30% 25% alleenstaand >= 55 jaar 22% 12% 14% 43% 27% meerpersoons met kinderen < 55 jaar 19% 41% 42% 2% 7% meerpersoons zonder kinderen < 55 jaar 12% 11% 8% 9% 9% meerpersoons >= 55 jaar 20% 29% 32% 16% 33% % 100% 100% 100% 100% Totaal

11 30% van de huishoudens, waaronder veel ouderen, woont uitgesproken ruim Een gering aantal huishoudens woont vrij krap. Er wonen ca. 150 gezinnen met kind(eren) in een driekamerwoning. Maar er zijn ook huishoudens die opvallend royaal behuisd zijn. Zo heeft de helft van de alleenstaanden 4 of meer kamers tot zijn beschikking en de helft van de tweepersoonshuishoudens 5 of meer kamers. Bij elkaar gaat het om ca huishoudens die ruim wonen. Drie kwart hiervan betreft 55-plussers Woonsituatie van senioren 45% van de zelfstandig wonende huishoudens in Vught is 55 jaar of ouder. Dat percentage zal de komende jaren gaan toenemen. In het onderzoek is geïnventariseerd in hoeverre men woont in een woning die aangepast is aan de levensfase. Voor senioren geschikte woningen relatief vaker in huursector dan in koopsector 30% van de oudere huurders bewoont een woning waarvan voordeur, badkamer en minstens een slaapkamer bereikbaar zijn zonder trappen te hoeven lopen. Van de senioren in een koopwoning is dat 17%. Naarmate men ouder is, wonen huurders vaker in zo n toegankelijke woning. Eén op de vijf ouderen woont in een woning met aanpassingen Een deel van de woningen die door ouderen bewoond worden, is voorzien van aanpassingen. Het kan daarbij gaan om alle mogelijke soorten aanpassingen, van lichte (verlaagde drempels, handgrepen) tot omvangrijke (traplift). Bijna 20% van de 55-plussers beschikt daarmee over een min of meer aangepaste woning. En hoe ouder men is, des te vaker is de woning aangepast. Aanpassingen komen naar verhouding even vaak voor bij zowel huur- als koopwoningen. Woonsituatie van senioren Huurwoningbewoners jr jr 75 jr e.o. Totaal Toegankelijkheid woning toegang gelijkvloers, vertrekken gelijkvloers 15% 27% 46% 500 toegang en/of vertrekken ongelijkvloers 85% 73% 54% % 100% 100% Aanpassingen in huidige woning aanwezig 2% 16% 26% 300 niet aanwezig 98% 84% 74% % 100% 100% Totaal Koopwoningbewoners Toegankelijkheid woning toegang gelijkvloers, vertrekken gelijkvloers 12% 22% 20% 500 toegang en/of vertrekken ongelijkvloers 88% 78% 80% % 100% 100% Aanpassingen in huidige woning aanwezig 13% 17% 30% 500 niet aanwezig 87% 83% 70% % 100% 100% Totaal

12 3. Woonsatisfactie en verhuisgeneigdheid 3.1. Tevredenheid met woning en woonomgeving Om een idee te krijgen in welke mate bewoners tevreden wonen, is hen gevraagd of ze vervelende dingen ondervinden met betrekking tot hun woning en hun woonomgeving. Soms ligt hierin de aanleiding om te willen verhuizen. Huurders hebben twee maal zo vaak aanmerkingen op hun woning als eigenwoningbezitters Bijna 30% van de huishoudens weet wel iets te noemen wat hij vervelend vindt aan zijn woning. Maar het zijn vooral de huurders die klachten hebben: 40% heeft minstens één ding op te merken. Van de bewoners van koopwoningen heeft ruim 20% commentaar. Deze cijfers zijn identiek aan die uit het onderzoek in Ook onveranderd is de uitkomst dat potentiële verhuizers ongeveer twee keer zo vaak klachten hebben als wie niet weg wil. Daarentegen hebben woningbezitters twee maal zo vaak kritiek op de woonomgeving Ook wat betreft aanmerkingen op de woonomgeving, is de score in 2007 nagenoeg gelijk aan die in Een verschil met vier jaar geleden is, dat het nu vaker de koopwoningbewoners zijn die vervelende dingen ervaren. Aandeel huishoudens met klachten over de woning woonomgeving Totaal Koopwoningbewoners 22% 43% Huurders 40% 22% Niet-verhuisgeneigden 24% 38% Verhuisgeneigden 43% 30% Totaal 28% 36% Vervelende dingen aan de woning te klein geen dubbel glas vergt veel onderhoud niet meer geschikt vanw ege gezondheid slechte kw aliteit keuken, badkamer enz. slechte kw aliteit huidige w oning geen of te kleine tuin niet aan te passen aan mijn w ensen te groot geen garage geen centrale verw arming te grote en bew erkelijke tuin ontbreken van zorgvoorzieningen te duur niet veilig genoeg anders Niet-verhuisgeneigd Verhuisgeneigd 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 12

13 Meesten klagen over te kleine woning, huurders ook over slechte woningkwaliteit Bovenaan in het rijtje met opmerkingen over de woning staat, dat deze te klein is. Voor degenen die willen verhuizen, is dat het belangrijkste aspect. Ontbreken van dubbel glas in de woning wordt ook als heel vervelend ervaren, maar is veel minder reden om een ander huis te zoeken. Het zijn trouwens vaker huurders dan woningbezitters die daarover klagen. Onder verhuisgeneigde huishoudens komt de slechte kwaliteit van de woning op de tweede plaats. Opvallend genoeg gaat het hier in hoofdzaak om huurders. Te drukke buurt en te weinig parkeergelegenheid Gevraagd naar vervelende dingen aan de woonomgeving, staat met stip op de eerste plaats de klacht dat de eigen buurt te druk is. Dat heeft voornamelijk met verkeersoverlast te maken. Zowel onder potentiële verhuizers als onder blijvers is dit het meest genoemde probleem. Vergeleken met vier jaar geleden is het aantal klagers hierover met de helft gestegen. Verhoudingsgewijs wordt in veel mindere mate ervaren dat er te weinig parkeergelegenheid is. Toch zijn daar in 2007 ongeveer even veel aanmerkingen op als in Vervelende dingen aan de woonomgeving buurt te druk te w einig parkeergelegenheid slecht onderhouden groen te ver van w inkels overlast door rondhangende jongeren te w einig speelplekken kinderen tot 12 jaar ontevreden over inrichting w oonomgeving overlast door vuil en / of stank te w einig groenvoorzieningen te ver van voorzieningen geen / w einig openbaar vervoer overlast door criminaliteit, vandalisme buurt te rustig, te w einig levendig te w einig voorzieningen jongeren jaar te ver van familie / vrienden Niet-verhuisgeneigd Verhuisgeneigd anders 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 3.2. Verhuisgeneigdheid Om erachter te komen in hoeverre mensen verhuisgeneigd zijn, is hen in de enquête gevraagd of ze het plan hebben om binnen 5 jaar te verhuizen. Die 5 jaar is een arbitraire grens die er in feite op neer komt dat iedereen met concrete of vage verhuisplannen een min of meer bevestigend antwoord zal geven. Dat blijkt vooral bij de senioren: 55-plussers geven gemiddeld bijna net zo vaak aan te willen verhuizen als 55-minners, terwijl ze in de praktijk half zo vaak verhuizen. Senioren kijken kennelijk verder vooruit. 13

14 Niet alleen is het van belang om zicht te hebben op de huishoudens die de komende jaren willen verhuizen, ook is het nuttig om te weten hoeveel huishoudens er beslist niet willen verhuizen. Daarom is aan degenen die niet binnen 5 jaar willen verhuizen, gevraagd of ze dat ook niet willen als zich ineens een geschikt aanbod voordoet. Wie opnieuw nee zegt, wil voorlopig echt niet weg. De vraag naar verhuiswensen is ook voorgelegd aan jongeren vanaf 18 jaar die nog thuis wonen. Zij zullen op enig moment als starter de woningmarkt betreden. 23% van de zittende huishoudens wil in de komende jaren verhuizen Van de zelfstandig wonende huishoudens in Vught wil 14% binnen 5 jaar verhuizen en 9% misschien. Samengenomen blijkt dus 23% van de huishoudens verhuisgeneigd te zijn. Dat is niet significant veel meer dan de 20% die uit het vorige woonwensenonderzoek in 2003 naar voren kwam. Grofweg komt dat neer op zo n huishoudens. Net als de vorige keer gaf twee derde van de ondervraagden aan beslist niet te willen verhuizen. 8% zwicht alleen als zich de ideale woning aandient. Verhuiswens van zelfstandig wonende huishoudens Wil verhuizen binnen 5 jaar 14% Wil misschien verhuizen binnen 5 jaar 9% Wil alleen verhuizen bij een geschikt aanbod 8% Wil niet verhuizen 64% Weet het nog niet 5% Totaal huishoudens Kenmerken van zelfstandig wonende huishoudens Zeker verhuizen Misschien verhuizen Alleen bij geschikt aanbod Niet verhuizen Totaal Inkomen tot % 9% 8% 67% % 11% 2% 71% % 9% 6% 72% vanaf % 7% 10% 70% Aantal inkomens eenverdiener, alleenstaand 19% 11% 10% 60% eenverdiener, meerpersoonshuishouden 6% 8% 3% 83% tweeverdieners 14% 8% 8% 70% Leeftijd tot 30 jaar 40% 20% 0% 40% jaar 16% 9% 8% 67% jaar 9% 9% 7% 75% jaar 11% 10% 8% 72% jaar e.o. 11% 6% 10% 73% Huishoudenstype alleenstaand < 55 jaar 31% 17% 10% 41% alleenstaand >= 55 jaar 12% 7% 10% 72% meerpers. met kinderen < 55 jaar 13% 7% 8% 71% meerpers. zonder kinderen < 55 jaar 17% 8% 0% 74% meerpers. >= 55 jaar 10% 9% 8% 73% Totaal

15 Jongeren en lagere en middeninkomens het meest verhuisgeneigd Jongeren die nog aan het begin van hun wooncarrière staan, willen vaker verhuizen dan anderen: 40% geeft aan zeker te willen verhuizen binnen 5 jaar, 20% misschien. De verhuisgeneigdheid is vooral hoog onder jongere alleenstaanden. Maar ook tweepersoonshuishoudens hebben vaker een verhuiswens dan gezinnen met kinderen. Bijna één op de vijf senioren is eveneens (misschien) van plan om een ander huis te zoeken. Dat is niet opvallend veel minder dan bij de jongere leeftijdscategorieën. Gelet op inkomenspositie valt op dat huishoudens met een hoger inkomen minder verhuisgeneigd zijn dan huishoudens met een middeninkomen. Meerpersoonshuishoudens met één kostwinner zijn uitgesproken honkvast: 83% wil beslist niet verhuizen. Verhuisgeneigdheid het hoogst bij bewoners van kleine appartementen De hoogste verhuisgeneigdheid wordt aangetroffen bij bewoners van kleine woningen (t/m 3 kamers), vooral als het gaat om appartementen. Ongetwijfeld gaat het hier voornamelijk om jongeren die een tweede stap in hun wooncarrière overwegen. Wie een twee-onder-een-kapwoning of een vrijstaande woning bewoont, is veel minder geneigd naar iets anders om te zien. Veel potentiële verhuizers in goedkope én dure huur en in middeldure koop Huurders hebben beduidend vaker een verhuiswens dan woningbezitters. Vooral dure huurwoningen (vanaf 615) nodigen niet uit tot een langdurig verblijf. Dat geldt overigens ook voor goedkope huurwoningen (tot 339). Vermoedelijk gaat het hier met name om de hiervoor genoemde kleine appartementen. In de koopsector valt op, dat het voornamelijk de bewoners van woningen tussen twee en drie ton zijn die sterk denken aan verhuizen. Zelfstandig wonende huishoudens naar huidige woonsituatie Zeker verhuizen Misschien verhuizen Alleen bij geschikt aanbod Niet verhuizen Totaal Bouwwijze vrijstaand/2-onder-1-kap 9% 7% 13% 72% rijtje 15% 12% 5% 68% gestapeld 23% 5% 6% 66% Aantal kamers 1-3 kamers 23% 9% 2% 66% kamers 13% 8% 8% 70% en meer kamers 11% 12% 11% 66% Eigendomsverhouding huurwoning 20% 11% 5% 65% koopwoning 12% 8% 9% 71% Huurprijsklasse tot % 15% 4% 50% % 10% 4% 76% % 10% 16% 64% 400 meer dan % 4% 0% 44% 300 Waarde koopwoning tot % 14% 0% 83% % 10% 5% 63% % 8% 17% 68% meer dan % 6% 9% 79% Totaal

16 Bijna de helft van de thuiswonende jongeren wil een zelfstandige woning Van de thuiswonende jongeren vanaf 18 jaar die geënquêteerd zijn, wil 30% het ouderlijk huis voorlopig nog niet verlaten. Bijna 60% is dat wel van plan, van wie drie kwart een zelfstandige woning zoekt. Zij zullen als starter de woningmarkt betreden, deels als alleenstaande, deels samen met een ander. Verhuiswens van thuiswonenden Zoekt binnen 5 jaar zelfstandige woonruimte 44% Wil op kamers 13% Wil niet verhuizen 30% Weet het nog niet 13% Potentiële starters vanuit ouderlijk huis % van de verhuisgeneigden is actief woningzoekend Niet alle verhuisgeneigden hebben al concrete verhuisplannen. Toch heeft een meerderheid van 60% in het half jaar voorafgaand aan de enquête, zoekactiviteiten ontplooid. Meestal bleef dat beperkt tot het bekijken van advertenties in de krant of op internet. Maar een kwart van alle verhuisgeneigden heeft er echt werk van gemaakt, bijvoorbeeld door te reageren op advertenties en/of een makelaar in te schakelen of woonbonnen in te sturen. Woningzoekacties Doorstromers Starters Zoekactiviteiten Afgelopen half jaar actie ondernomen 61% 56% Geen actie ondernomen 39% 44% 100% 100% Acties van actieve woningzoekenden Advertenties bekeken in krant of op internet 66% 70% Gereageerd op advertenties in de krant 19% 22% Gereageerd op aanbod op internet 7% 14% Makelaar ingeschakeld 14% 11% Woonbonnen ingestuurd 4% 5% Anders 25% 24% 3.3. Verhuismotieven Het doorslaggevende motief om te willen verhuizen kan persoonlijk van aard zijn, maar ook betrekking hebben op de huidige woning of woonomgeving. Meestal is de huidige woning reden om te verhuizen Verreweg de meeste verhuisgeneigden willen een andere woning omdat de huidige woning niet voldoet. Persoonlijke motieven geven de doorslag voor één op de drie potentiële verhuizers. Veel minder vaak is het de woonomgeving die cruciaal is voor de verhuisbeslissing. Met name voor huurders speelt dit motief amper een rol. 16

17 Reden om te willen verhuizen Persoonlijk Huidige woning Huidige woonomgeving Totaal Koopwoningbewoners 29% 58% 13% Huurders 36% 64% 0% Totaal 32% 61% 7% Meeste verhuizingen vanwege grootte van de woning De drie meest genoemde verhuisargumenten met betrekking tot de huidige woning zijn dezelfde als die in het onderzoek uit 2003 de topdrie vormden: de huidige woning is te klein, of juist te groot, of niet geschikt voor ouderen. Dit laatste argument is wel belangrijker geworden vergeleken met vier jaar geleden, ongetwijfeld als gevolg van de voortschrijdende vergrijzing. Verhuismotief betreffende de woning w oning is te klein huidige w oning is niet geschikt voor ouderen w oning is te groot w il w oning kopen te kleine tuin w oning vergt veel onderhoud geen garage slechte staat van onderhoud huidige w oning w oning is te duur huidige w oning w ordt gesloopt w il w oning huren anders tot 55 jaar vanaf 55 jaar 0% 5% 10% 15% 20% 25% Verhuismotief betreffende de woonomgeving overlast door verkeer ontevreden over inrichting w oonomgeving w il graag naar andere w ijk of dorp overlast door buurtbew oners te w einig parkeergelegenheid te w einig speelplekken te w einig voorzieningen overlast door vandalisme/criminaliteit overlast door bedrijvigheid voorzieningen moeilijk bereikbaar Koopw oningbew oners Huurders anders 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 17

18 Verkeersoverlast, inrichting woonomgeving en overlast zijn soms (mede) reden voor verhuizing Overlast door verkeer scoort hoog als het gaat om verhuismotieven vanwege de woonomgeving, direct gevolgd door ontevredenheid over de inrichting van die woonomgeving. Net als in 2003, is onder huurders het meest genoemde omgevingsmotief overlast door buurtbewoners Woonvoorkeuren van senioren Met de toenemende vergrijzing is de huisvestingsproblematiek van senioren hoog op de beleidsagenda terechtgekomen. Geredeneerd vanuit het functioneren van de woningmarkt, zijn twee invalshoeken denkbaar. De ene is: senioren met een voorzieningenaanbod zover tegemoet komen, dat ze zolang mogelijk in hun eigen woning kunnen blijven wonen. De andere is: senioren juist verleiden om te verhuizen uit hun vaak dure en (te) grote woningen, door een aantrekkelijk woningaanbod te creëren. Dit onderzoek laat de ouderen zelf aan het woord. Naar een aangepaste woonvorm met zorg alleen als het echt niet anders kan Zo n 10% van de 55-plussers denkt om te moeten zien naar een aangepaste woonvorm als de gezondheid gaat afnemen. 90% wil dus zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen, indien nodig met zorg aan huis. Bijna de helft van de woningen heeft aanpassingen nodig, ruim een kwart is nu al geschikt Meer dan een kwart van de senioren acht de huidige woning geschikt om er tot op hoge leeftijd te kunnen blijven wonen. Ruim 40% denkt dat dat lukt zodra er aanpassingen aan die woning gepleegd worden. Een kleine 20% gaat er van uit te moeten verhuizen naar een meer geschikte woning. Verhuizen is eerder een kwestie van moeten dan van willen 20% van de 55-plussers toont zich verhuisgeneigd. Opmerkelijk genoeg is dat percentage voor alle leeftijdsgroepen gelijk, ook voor 75-plussers. Hiervoor bleek al dat 20% denkt naar een geschikte woning te moeten verhuizen om zelfstandig te kunnen blijven wonen. Beide groepen overlappen elkaar grotendeels. Het lijkt er dus op dat de verhuiswens vaak wordt ingegeven door noodzaak. Woonvoorkeuren van senioren jr jr 75 jr e.o. Totaal Woonvoorkeur indien gezondheid afneemt aangepaste woonvorm met meer zorg 2% 6% 25% 400 zolang mogelijk zelfstandig evt. met zorg thuis 98% 94% 75% kan in huidige woning blijven wonen (33%) (33%) (17%) (1.200) kan in huidige woning blijven na aanpassingen (43%) (47%) (40%) (1.900) moet verhuizen naar geschikte woning (22%) (14%) (19%) (800) 100% 100% 100% Verhuisgeneigdheid wil (misschien) binnen 5 jaar verhuizen 19% 21% 18% 900 wil niet verhuizen 81% 79% 82% % 100% 100% Totaal

19 3.5. Aankoop van de huidige huurwoning Verkoop van huurwoningen van corporaties aan zittende huurders wordt wel eens overwogen ter bevordering van het eigenwoningbezit, om meer differentiatie te krijgen in eenzijdig samengestelde buurten of om corporatievermogen te activeren ten behoeve van nieuwe investeringen. Particuliere verhuurders zijn al langer bezig huurwoningen af te stoten om hun rendement te verzilveren. Zoals gezegd, zijn er maar heel weinig betaalbare koopwoningen meer in Vught. Het wekt dan ook geen verbazing dat de belangstelling van huurders om hun huidige woning tegen marktprijs te kopen, onveranderd groot is. Deze marktprijs ligt merendeels in het betaalbare segment. Eén op de drie huurders wil zijn huidige woning kopen De interesse van huurders in aankoop van hun woning is nog even groot als vier jaar geleden: 20% wil zeker kopen en 12% misschien. Deze percentages zijn hoger dan in veel andere gemeenten. En wat met name opvalt is, dat de groep alleenstaanden onder de 55 jaar naar verhouding de grootste belangstelling aan de dag legt. Dat is juist de groep die op de huidige koopmarkt weinig kans maakt een passende woning te vinden. Oudere huishoudens zijn amper geïnteresseerd in aankoop van hun huurwoning. Wie zijn huurwoning wil kopen, wil meestal niet verhuizen 85% van de huurders die hun huis willen kopen, wil niet verhuizen. Dat kan verschillende redenen hebben. Men kan simpelweg weinig hoop hebben om elders een passende koopwoning te vinden. Maar het kan ook zijn dat men zo verknocht is aan de woning en de woonomgeving, dat men beslist niet weg wil. Huurders naar belangstelling voor aankoop van huidige woning: huishoudenskenmerken Zeker kopen Misschien kopen Niet kopen Totaal Leeftijd tot 30 jaar 48% 25% 27% jaar 38% 20% 42% jaar 1% 11% 88% jaar 0% 4% 96% jaar e.o. 0% 0% 100% 600 Huishoudenstype alleenstaand < 55 jaar 49% 18% 32% 600 alleenstaand >= 55 jaar 1% 3% 97% 800 meerpersoons met kinderen < 55 jaar 31% 24% 45% 800 meerpersoons zonder kinderen < 55 jaar 26% 5% 69% 300 meerpersoons >= 55 jaar 0% 6% 94% 800 Inkomen tot % 10% 72% % 18% 51% 700 vanaf % 19% 57% 300 Verhuisgeneigdheid verhuisgeneigd 13% 15% 71% 600 niet-verhuisgeneigd 23% 11% 67% Totaal 20% 12% 68% 100% Rijtjeswoningen en kleine appartementen populair Net als vier jaar geleden zijn rijtjeswoningen met 4 of 5 kamers en een huur tussen 400 en 500 het meest gewild door huurders die hun huis willen kopen. Maar daarnaast blijkt er nu ook vrij veel 19

20 belangstelling te zijn voor de aankoop van kleine huurappartementen. Dat is het segment waar alleenstaanden zich vooral op richten. Huurders naar belangstelling voor aankoop van huidige woning: woningkenmerken Zeker kopen Misschien kopen Niet kopen Totaal Bouwwijze vrijstaand/twee-onder-één-kap 19% 11% 71% 100 rijtje 20% 18% 62% gestapeld 19% 0% 81% 900 Aantal kamers 1-3 kamers 22% 7% 71% kamers 19% 17% 64% kamers 0% 13% 87% 200 Huurprijsklasse tot % 14% 70% % 12% 59% % 20% 78% 400 vanaf 615 9% 21% 69% 300 Totaal 20% 12% 68% 100%

21 4. Gewenste woning en woonomgeving Uit de enquête komt naar voren dat 23% van de zelfstandig wonende huishoudens in Vught (misschien) binnen 5 jaar wil verhuizen. Dat zijn dus potentiële doorstromers, waarvan jonger dan 55 jaar en 800 senioren. Verder woont op bijna de helft van de adressen met thuiswonende jongeren van 18 jaar en ouder, tenminste één jongere die op zichzelf wil gaan wonen. Dat betekent 500 potentiële starters op de woningmarkt. Een deel van de potentiële verhuizers zal in Vught blijven, maar een ander deel zal verhuizen naar een andere gemeente in de regio of naar elders Huurwoning of koopwoning Twee derde van de doorstromers zoekt een koopwoning Ruim 35% van de potentiële doorstromers wenst een huurwoning, bijna 65% een koopwoning. Dat komt exact overeen met de verhouding waarin doorstromers de afgelopen jaren daadwerkelijk verhuisd zijn naar een huur- dan wel koopwoning. Huishoudens met een netto inkomen tot zoeken vaker een huurwoning, daarboven gaat de voorkeur meestal uit naar een koopwoning. Bij inkomens vanaf komt huren nauwelijks meer ter sprake. Woonwensen van doorstromers Wil huren Wil kopen Aantal Inkomen tot % 41% % 62% % 94% 200 vanaf % 91% 600 Leeftijd tot 30 jaar 24% 76% jaar 19% 81% jaar 46% 54% jaar 67% 33% jaar e.o. 89% 11% 200 Huishoudenstype alleenstaand < 55 jaar 28% 72% 500 alleenstaand >= 55 jaar 78% 22% 300 meerpers. met kinderen < 55 jaar 13% 87% 700 meerpers. zonder kinderen < 55 jaar 13% 87% 300 meerpers. >= 55 jaar 64% 36% 500 Huidige woning huurwoning 57% 43% koopwoning 20% 80% Totaal 36% 64% 100% Boven de 60 jaar liever een huurwoning De jongste leeftijdsgroep tot 30 jaar is sterk ondervertegenwoordigd in het onderzoek. Van hen geeft een kwart aan liever te willen huren dan kopen, maar dat cijfer is ongetwijfeld te laag. In het vorige onderzoek zei de helft een huurwoning te zoeken. Bovendien verhuisde in de jaren % van de doorstromers in deze leeftijdsgroep naar een huurwoning. 21

22 De leeftijdsgroep van jaar is het sterkst georiënteerd op de koopsector: 80% wil kopen. Dat benadert de uitkomsten van het vorige onderzoek en van het werkelijke verhuisgedrag. Net als in 2003 kiezen ouderen vanaf ca. 60 jaar vaker voor een huurwoning dan voor een koopwoning. Dat geldt voor alleenstaanden nog sterker dan voor meerpersoonshuishoudens. Maar uit de verhuisanalyse van de afgelopen periode blijkt, dat senioren beduidend minder vaak naar een huurwoning verhuizen dan men zegt te willen. Degenen die aangeven een huis willen kopen, brengen dat vaker in de praktijk. Doorstroming van huur naar koop lijkt iets aan te trekken Van de huidige huurders met verhuisplannen, wenst bijna 60% opnieuw een huurwoning. Meer dan 40% overweegt de overstap naar de koopsector. Het gaat hier om huishoudens onder de 55 jaar met merendeels een bovenmodaal inkomen. Dit voornemen om te verhuizen van huur- naar koopsector betekent een vooruitgang vergeleken met de resultaten uit Dat wordt ondersteund door de verhuisanalyse over de afgelopen 4 jaar, waaruit blijkt dat van de Vughtse huurders die verhuisd zijn, inderdaad 40% een huis gekocht heeft. Bovendien is dit percentage stijgende. 1 Aan de andere kant denkt 20% van de woningbezitters er aan om zijn huis te verkopen en te gaan huren. Deze groep bestaat voor een belangrijk deel uit senioren. Ook dit percentage stemt overeen met het werkelijke verhuisgedrag. Woonwensen van huurders en woningbezitters van koop naar huur van koop naar koop van huur naar koop van huur naar huur 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Woonw ensen 2003 Gerealiseerd Woonw ensen 2007 Drie kwart van de starters zoekt een huurwoning Evenals in 2003 wenst drie kwart van de potentiële starters een huurwoning. In de afgelopen jaren heeft 60% van de starters daadwerkelijk een huurwoning betrokken. Dat kan komen doordat wie een huurwoning wil, langer moet wachten dan wie een koopwoning zoekt. Ook kan een rol spelen dat sommige huurwoningzoekende starters uiteindelijk toch voor een koopwoning kiezen. De landelijke trend is overigens dat steeds meer starters liever kopen dan huren, zoals blijkt uit de resultaten van het WoON Dat er relatief nog steeds zoveel Vughtse starters een huurwoning willen, komt wellicht door de opgelopen wachttijden. Die zijn het gevolg van de sloop van huurwoningen in het kader van herstructurering, waarbij de bewoners van die woningen voorrang kregen op andere woningzoekenden. 1 Eén en ander spoort eveneens met de uitkomsten van het Woononderzoek Nederland (WoON) 2006 door het ministerie van VROM: 45% van de huurders met verhuisplannen in de Waalboss-regio wenst een koopwoning. Het vorige Woningbehoefteonderzoek (WBO) 2002 van VROM kwam uit op 30%. 22

23 Woonwensen van starters Wil huren Wil kopen Aantal Inkomen tot % 13% % 54% 150 vanaf % 50% 0 Leeftijd tot 30 jaar 80% 20% jaar 42% 58% 50 Huishoudenstype alleenstaand 77% 23% 200 meerpersoonshuishouden 73% 27% 300 Totaal 76% 24% 100% Gewenste prijsklasse Drie kwart van de huurwoningzoekende doorstromers zoekt een betaalbare huurwoning Drie van de vier doorstromers die een huurwoning zoeken, wil daarvoor niet meer dan 485 betalen. Bij netto inkomens tot is dat percentage hoger. Huishoudens met een inkomen boven zijn bereid meer te betalen. Opvallend is dat woningen met een huur boven 615 eigenlijk alleen gevraagd worden door senioren. Dat is tevens de categorie die nu nog een koopwoning bezit. Gewenste huurprijsklasse Doorstromers tot meer dan 615 Totaal Inkomen tot % 70% 19% 1% 100% % 90% 10% 0% 100% vanaf % 0% 84% 16% 100% Huishoudenstype alleenstaand < 55 jaar 0% 78% 22% 0% 100% alleenstaand >= 55 jaar 4% 74% 20% 1% 100% meerpers. met kinderen < 55 jaar 17% 50% 33% 0% 100% meerpers. zonder kinderen < 55 jaar 0% 64% 36% 0% 100% meerpers. >= 55 jaar 10% 62% 22% 6% 100% Huidige woning huurwoning 9% 69% 23% 0% 100% koopwoning 0% 56% 30% 14% 100% Totaal 7% 66% 24% 3% 100% Starters Inkomen tot % 31% 13% 0% 100% vanaf % 36% 36% 0% 100% Huishoudenstype alleenstaand 40% 40% 20% 0% 100% meerpersoonshuishouden 45% 35% 20% 0% 100% Totaal 47% 34% 18% 0% 100% 23

24 Ook starters wensen meestal een huurwoning in het betaalbare segment Bijna de helft van de starters die een huurwoning wensen, heeft daar hooguit 339 per maand voor over. Een kleine 20% geeft aan meer dan 485 te willen betalen. De helft van de doorstromers naar een koopwoning zoekt een huis boven de De vraag van doorstromers naar een koopwoning komt voor bijna 30% van huurders en voor ruim 70% van degenen die al een koopwoning hebben. Van de huurders beperkt 70% zich tot prijsklassen onder de Slechts 10% zoekt een huis van meer dan Wie al een koopwoning bezit, wil er meestal op vooruit gaan. Dus is er in deze categorie potentiële doorstromers grote vraag naar dure woningen: twee derde wil meer dan betalen en 45% zelfs meer dan De vraag naar duurdere koopwoningen komt nagenoeg uitsluitend van meerpersoonshuishoudens. Alleenstaanden geven de voorkeur aan meer betaalbare woningen. De helft van de starters naar een koopwoning zoekt in het segment tot Zoals te verwachten, is voor de meeste starters een dure koopwoning niet weggelegd. De helft van de starters moet het dan ook hebben van het aanbod van woningen beneden de , de andere helft van de starters hoopt te slagen in de prijsklasse van Gewenste koopsomklasse Doorstromers tot meer dan Totaal Inkomen tot % 53% 0% 18% 100% % 62% 20% 11% 100% vanaf % 22% 20% 58% 100% Huishoudenstype alleenstaand < 55 jaar 26% 65% 4% 4% 100% alleenstaand >= 55 jaar 2 ) % meerpers. met kinderen < 55 jaar 0% 31% 20% 48% 100% meerpers. zonder kinderen < 55 jaar 0% 38% 23% 38% 100% meerpers. >= 55 jaar 2% 37% 24% 38% 100% Huidige woning huurwoning 24% 65% 4% 7% 100% koopwoning 0% 32% 22% 46% 100% Totaal 8% 42% 16% 33% 100% Starters Inkomen tot % 14% 0% 0% 100% vanaf % 71% 14% 0% 100% Huishoudenstype alleenstaand 43% 43% 14% 0% 100% meerpersoonshuishouden 57% 43% 0% 0% 100% Totaal 50% 43% 7% 0% 100% 2 Te gering aantal respondenten 24

25 4.3. Gewenst woningtype Vraag van doorstromers gecentreerd rond middelgrote eengezins en kleine appartementen Gelet op woningtype en grootte zijn de diverse wensenpatronen van doorstromers met name gericht op twee segmenten: (middel)grote eengezinswoningen en kleine appartementen. De eengezinswoningen worden vooral gevraagd door meerpersoonshuishoudens onder de 55 jaar met een bovenmodaal inkomen. Appartementen met hooguit 3 kamers zijn gewild bij senioren en/of huishoudens met een smalle beurs 3. Opvallend is de relatief grote vraag naar een eengezinswoning met 4 à 5 kamers van de kant van alleenstaanden jonger dan 55 jaar. Gewenst woningtype Doorstromers Eengezins Meergezins Totaal 1-3 kam 4-5 kam 6+ kam 1-3 kam 4-5 kam Inkomen tot % 19% 3% 48% 3% 100% % 49% 10% 22% 5% 100% vanaf % 51% 33% 3% 7% 100% Huishoudenstype alleenstaand < 55 jaar 22% 38% 0% 36% 4% 100% alleenstaand >= 55 jaar 20% 4% 0% 70% 6% 100% meerpers. met kinderen < 55 jaar 1% 51% 39% 7% 2% 100% meerpers. zonder kinderen < 55 jaar 12% 67% 15% 0% 6% 100% meerpers. >= 55 jaar 30% 10% 1% 47% 13% 100% Huidige woning eengezinswoning 13% 37% 18% 26% 6% 100% meergezinswoning 29% 23% 0% 45% 4% 100% Starters Totaal 17% 34% 14% 29% 6% 100% Inkomen tot % 5% 0% 63% 0% 100% vanaf % 56% 0% 10% 0% 100% Huishoudenstype alleenstaand 20% 11% 0% 69% 0% 100% meerpersoonshuishouden 44% 26% 0% 30% 0% 100% Totaal 30% 20% 0% 50% 0% 100% Keus van starters voor appartementjes voornamelijk bepaald door betaalbaarheid Veel starters oriënteren zich op kleine appartementen, vooral als ze alleenstaand zijn en/of een benedenmodaal inkomen hebben. Wie meer verdient, wil al gauw grondgebonden wonen, hetzij met drie, hetzij met vier kamers. Daarbij helpt het enorm als ze met z n tweeën zijn. Rijtjeswoningen en appartementen Als het gaat om de bouwwijze, dan wil de ene helft van de starters een appartement en de andere helft een gewone rijtjeswoning. Ook bij doorstromers onder de 55 jaar zijn rijtjeswoningen gewild, al kiest bijna de helft van hen voor een twee-onder-een-kap of een vrijstaande woning. Onder senioren is naast het appartement ook de benedenwoning populair. 3 Het begrip benedenwoning blijkt door geënquêteerden vaak geassocieerd te zijn met laagbouw seniorenwoningen. Om deze reden wordt in dit onderzoek de benedenwoning voor senioren in eerste instantie tot de grondgebonden woningen gerekend, hoewel het gebruikelijk is om hieronder de benedenverdieping in gestapelde bouw te verstaan. 25

26 Gewenste bouwwijze Doorstromers Starters tot 55 jaar vanaf 55 jaar Bouwwijze vrijstaand 22% 6% 3% 2-onder-1 kap 23% 4% 0% rijtje 26% 4% 45% hoekwoning 10% 1% 2% benedenwoning 0% 21% 0% appartement 19% 63% 50% 100% 100% 100% Bestaand/nieuw nieuwbouw 23% 39% 11% bestaande bouw 32% 13% 16% geen voorkeur 45% 48% 73% 100% 100% 100% Sterke voorkeur van senioren voor nieuwbouw Ongeveer de helft van de doorstromers heeft geen uitgesproken voorkeur voor een bestaande of een nieuwe woning, van de starters zelfs drie kwart. Starters en doorstromers tot 55 jaar die wel een voorkeur hebben, kiezen eerder voor bestaande bouw. Maar senioren met een voorkeur kiezen in ruime meerderheid voor nieuwbouw Particulier opdrachtgeverschap Toegenomen belangstelling voor collectief particulier opdrachtgeverschap Bijna de helft van degenen die een nieuwbouw koopwoning wensen, heeft belangstelling voor zelfbouw op een kavel. Dat is evenveel als naar voren kwam uit het vorige woonwensenonderzoek. Maar er is wel een belangrijk verschil: in 2003 wilden negen van de tien alléén een huis (laten) bouwen, nu zijn dat er zes van de tien. De rest wil samen met een groep anderen als opdrachtgever fungeren. Kopers van nieuwbouw en particulier opdrachtgeverschap Wil alleen op een kavel bouwen 30% Wil samen met een groep anderen een bouwen 17% Geen belangstelling voor particulier opdrachtgeverschap 54% 100% 4.5. Wensen van senioren Verschuiving in woonwensen van grondgebonden naar gestapeld Uit het Woonwensenonderzoek 2003 kwam naar voren dat van de 55-plussers ca. 55% voorkeur had voor een appartement en 45% voor een grondgebonden woning. Twee derde van de gewenste appartementen of grondgebonden woningen moest een huurwoning zijn. In 2007 blijkt het wensenpatroon enigszins gewijzigd te zijn: ruim 60% wenst een appartement, bijna 40% een grondgebonden woning. Deze verschuiving in wensen van grondgebonden naar gestapeld tekent zich duidelijker af naarmate meer senioren met een voorkeur voor een benedenwoning expliciet kiezen voor een appartement. 26

27 Woonwensen van senioren jr jr 75 jr e.o. Totaal Eigendom en type huur grondgebonden 15% 18% 28% 200 huur gestapeld 31% 49% 61% 400 koop grondgebonden 37% 13% 2% 100 koop gestapeld 17% 20% 8% % 100% 100% Toegankelijkheid woning toegang gelijkvloers, vertrekken gelijkvloers 77% 84% 98% 700 toegang en/of vertrekken ongelijkvloers 23% 16% 2% % 100% 100% Wonen en zorg specifieke seniorenwoning met zorgvoorzieningen 11% 21% 67% 300 specifieke seniorenwoning zonder zorgvoorzieningen 28% 36% 29% 300 geen specifieke seniorenwoning 61% 43% 4% % 100% 100% Totaal Vraag richt zich voornamelijk op goed toegankelijke, gelijkvloerse woningen Ca. 85% van de woningen die ouderen vragen, moet toegankelijk zijn zonder te hoeven traplopen en bovendien moeten woonkamer, badkamer en minstens een slaapkamer op dezelfde etage liggen. Dit percentage stijgt met de leeftijd. 60% zoekt een specifieke seniorenwoning, de helft mét en de helft zonder zorgaanbod Van de jongste groep senioren (tot 65 jaar) zoekt de meerderheid niet echt een specifieke seniorenwoning. Er zijn er zelfs die nog een laatste stap willen zetten in de opgaande lijn van hun wooncarrière. Maar met toename van de leeftijd, neemt ook de vraag naar seniorenwoningen sterk toe. Bijna alle 75-plussers willen zo n woning. En twee van de drie willen dat daaraan een zorgaanbod gekoppeld is Gewenste woonlocatie 60% van de senioren wil in het centrum van de woonplaats wonen Doorstromers hebben vaker een voorkeur voor een bepaald woonmilieu dan starters. Vooral bij de 55-plussers valt op, dat zij in grote meerderheid voor het centrum kiezen. Er zijn er maar weinig die op enige afstand van het centrum, aan de rand van de woonplaats, een woning willen betrekken. Dat ligt anders bij degenen die jonger zijn dan 55 en een koopwoning zoeken. Voor zover ze een voorkeur hebben, willen ze óf in of bij het centrum wonen, óf verderaf en dan met name aan de (groene) rand van de woonplaats. Huurders en starters geven vaker de voorkeur aan wonen in of bij het centrum. Eén op de vijf ouderen wil naar een nieuwbouwbuurt verhuizen Onder doorstromers bestaan er weinig uitgesproken voorkeuren voor de bouwperiode van de buurt waar ze zouden willen wonen. 60% heeft niet eens een voorkeur. Een opvallende uitzondering vormen de 55-plussers: de helft van degenen die een voorkeur hebben, zegt naar een nieuwbouwbuurt te willen. Gecombineerd met de wens om in het centrum te wonen, duidt dit op een voorkeur voor nieuwgebouwde appartementencomplexen in de directe omgeving van voorzieningencentra. 27

28 Gewenst woonmilieu Doorstromers Starters tot 55 jaar vanaf 55 jaar Ligging in het centrum 17% 59% 23% < 15 min. lopen van centrum 22% 16% 18% > 15 min. lopen van centrum 12% 4% 3% aan rand van woonplaats 15% 5% 6% in het landelijk gebied 6% 4% 5% geen voorkeur 28% 13% 45% 100% 100% 100% Bebouwingstype buurt vooral laagbouw 46% 9% 12% vooral etagebouw 2% 0% 0% gemengd laagbouw/etagebouw 20% 16% 17% geen voorkeur 32% 75% 71% 100% 100% 100% Bouwperiode buurt voor % 3% t/m % 2% t/m % 8% - vanaf % 5% - nieuwbouwbuurt 9% 21% - geen voorkeur 59% 62% - 100% 100% - Een vijfde van de doorstromers en een derde van de starters wil uit Vught vertrekken De meeste potentiële doorstromers en starters hebben wel een concreet idee over waar ze willen wonen. Zo blijkt dat 80% van de doorstromers en 67% van de starters het liefst in de gemeente Vught wil blijven. De rest denkt de gemeente te verlaten, deels naar s-hertogenbosch, deels naar elders in de regio of buiten de regio. Voor de starters die weg willen, speelt de situatie op woningmarkt slechts een ondergeschikte rol. Desgevraagd geeft twee derde van hen aan te zullen vertrekken vanwege studie, werk of omdat de partner ergens anders woont. Niet meer dan één op de vijf doet dat omdat er te weinig geschikte woonruimte is of vanwege de woonomgeving. Gewenste woongemeente Vught 's-hertogenbosch andere regiogemeente andere gemeente 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Starters Doorstromers 28

29 5. Vraag en aanbod Uit het Woonwensenonderzoek 2003 kwam het wensenpatroon naar voren van drie categorieën verhuisgeneigde huishoudens: doorstromers onder de 55 jaar, doorstromers vanaf 55 jaar en starters. Sindsdien zijn velen inderdaad verhuisd. In het kader van de regionale Woningmarktmonitor zijn deze verhuizingen geanalyseerd. Nu, met het wensenpatroon uit het huidige Woonwensenonderzoek 2007 in de hand, is het mogelijk een vergelijking te maken tussen beide onderzoeken en het werkelijke verhuisgedrag in de tussenliggende periode. Hierdoor is het mogelijk om knelpunten op de woningmarkt op het spoor te komen. In het onderstaande wordt hiervan verslag gedaan Doorstromers tot 55 jaar Meer vraag naar koopappartementen, minder vraag naar grondgebonden huur Doorstromers onder de 55 jaar die in de afgelopen periode verhuisd zijn, hebben in belangrijke mate hun woonwensen kunnen realiseren. Zo wenste een kleine 30% een huurwoning en ruim 70% een koopwoning. Dat is gelukt, evenals de verdeling daarvan over grondgebonden en gestapelde woningcategorieën. Maar deze doorstromers hebben niet allemaal in Vught een woning gevonden: 30% van hen verhuisde naar een andere gemeente in de regio. Dit cijfer wijkt overigens niet veel af van wat in andere gemeenten van vergelijkbare omvang wordt gevonden. Het toont alleen maar aan dat de Vughtse woningmarkt onderdeel is van een veel groter woningmarktgebied. Bij het Woonwensenonderzoek 2003 gaf 15% aan niet in Vught te willen blijven. Tegenover dit vertrek van doorstromers staat de vestiging in Vught van doorstromers vanuit buurgemeenten: in aantal kwamen er 20% meer binnen dan er vertrokken zijn. De verhuisanalyse over de jaren 2003 t/m 2006 laat verschillen zien tussen de categorieën doorstromers. Zo blijkt dat van degenen die naar een eengezins huurwoning verhuisden, 90% geslaagd is in Vught zelf. Maar van de verhuizers naar een koopappartement is twee derde naar een andere gemeente vertrokken. Het huidige onderzoek laat een vergelijkbaar beeld zien: relatief minder vraag naar eengezins huurwoningen, meer vraag naar koopappartementen. Hierbij moet wel aangetekend worden dat de vraag naar huurwoningen nogal afhankelijk is van de woonwensen van jonge hoofdbewoners, een groep die ondervertegenwoordigd is in de enquête. Een enkele respondent meer of minder heeft daardoor grote invloed op het resultaat. W oonwensen van doorstromers < 55 jaar koop meergezins koop eengezins huur meergezins huur eengezins 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Woonw ensen 2003 Gerealiseerd Woonw ensen

30 Minder vraag naar middelgrote woningen, meer vraag naar kleine en juist grote woningen Gelet op bouwwijze en grootte van de woning blijkt, dat er in de afgelopen jaren meer verhuisd is naar middelgrote en minder naar kleine eengezinswoningen dan verwacht mocht worden op grond van het vorige woonwensenonderzoek. Het nieuwe onderzoek laat zien dat de vraag naar middelgrote eengezinswoningen verder gedaald is. Daar staat een toename tegenover van de vraag naar grote eengezinswoningen en kleine appartementen. Woonwensen van doorstromers < 55 jaar meergezins 4-5 kam meergezins <= 3 kam eengezins 6+ kam eengezins 4-5 kam eengezins <= 3 kam 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% Woonw ensen 2003 Gerealiseerd Woonw ensen 2007 Woonwensen van doorstromers < 55 jaar koop > koop koop koop < huur > 615 huur huur huur tot 339 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% Woonw ensen 2003 Gerealiseerd Woonw ensen 2007 Grote vraag naar koopwoningen, zowel van als boven De vraag van doorstromers tot 55 jaar naar het goedkoopste huursegment lijkt drastisch gedaald te zijn ten opzichte van het vorige onderzoek en ten opzichte van de gerealiseerde verhuizingen. Mogelijk betreft dit een vertekening als gevolg van de ondervertegenwoordiging van jongeren in het onderzoek. 30

31 De vraag van deze groep woningzoekenden concentreert zich op de koopsector, waarbij twee segmenten eruit springen: het middeldure segment ( ) en het duurste segment (va ) Doorstromers vanaf 55 jaar Meer vraag naar meergezins huur, minder vraag naar eengezins huur Vergelijking van de uitkomsten van het vorige onderzoek en het werkelijke verhuisgedrag van senioren laat zien, dat ze uiteindelijk vaker gekozen hebben voor een koopwoning, grondgebonden of gestapeld, dan voor een grondgebonden huurwoning waarnaar de voorkeur leek uit te gaan. Het huidige onderzoek laat een ander beeld zien: veel senioren wensen vooral een appartement in de huursector. Van de Vughtse ouderen die de afgelopen vier jaar verhuisd zijn, is 24% naar een andere gemeente in de regio vertrokken. Ook hier zijn het vooral de verhuizers naar een huurwoning die in Vught gebleven zijn. 40% van de kopers van een appartement is in een buurgemeente geslaagd. Woonwensen van doorstromers > 54 jaar koop meergezins koop eengezins huur meergezins huur eengezins 0% 10% 20% 30% 40% 50% Woonw ensen 2003 Gerealiseerd Woonw ensen 2007 Vraag verschuift van kleine grondgebonden huurwoningen naar kleine huurappartementen Vier jaar geleden was er, zo blijkt uit het vorige onderzoek, nog een substantiële vraag van ouderen naar kleine grondgebonden huurwoningen. Een deel van deze vraag is sindsdien daadwerkelijk gehonoreerd; een ander deel werd gerealiseerd in de koopsector. Ten opzichte van 2003 blijkt dat de vraag naar kleine huurwoningen inmiddels verschoven is van grondgebonden naar gestapelde woningtypen. Waarschijnlijk is deze verschuiving nog sterker dan hier getoond. Immers, één op de vijf senioren wenst een benedenwoning in de huursector. En ongetwijfeld heeft een deel van deze vraag eigenlijk betrekking op een benedenwoning in gestapelde bouw, hoewel die hier als grondgebonden wordt beschouwd. 4 Bij het Woonwensenonderzoek 2007 zijn voor koopwoningen dezelfde prijsklassen gehanteerd als bij het onderzoek in De cijfers uit 2003 zijn niet aangepast voor de prijsstijging sindsdien in de koopsector. Bij vergelijking met de uitkomsten van het vorige onderzoek, moet hiermee rekening gehouden worden. Volgens de Woningwaardeindex van het Kadaster bedroeg de prijsstijging tussen 2003 en 2007 gemiddeld 22% in Noord-Brabant. De cijfers van de verhuizingen 2003 t/m 2006 zijn wel van jaar tot jaar gecorrigeerd voor deze prijsstijging en dus volledig vergelijkbaar met de uitkomsten van het huidige onderzoek. 31

32 Woonwensen van doorstromers > 54 jaar meergezins 4-5 kam meergezins <= 3 kam eengezins 6+ kam eengezins 4-5 kam eengezins <= 3 kam 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Woonw ensen 2003 Gerealiseerd Woonw ensen 2007 Grote vraag naar betaalbare huurwoningen Vergeleken met de uitkomsten van het vorige woonwensenonderzoek is er in de koopsector niet veel verschil in vraag naar woningen verdeeld over de verschillende prijsklassen, zeker als bedacht wordt dat de prijzen uit 2003 gemiddeld 22% hoger zijn komen te liggen. Dat is wel het geval in de huursector. Daar is de vraag naar woningen met een huur van sterk toegenomen ten koste van die naar goedkopere en duurdere woningen. Afgaande op de werkelijke verhuiscijfers, is er voor senioren in Vught een ruim aanbod aan goedkope en aan dure huurwoningen. Maar daarentegen is er ten opzichte van de vraag een flink tekort aan woningen in de tussenliggende prijsklassen. Woonwensen van doorstromers > 54 jaar koop > koop koop koop < huur > 615 huur huur huur tot 339 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% Woonw ensen 2003 Gerealiseerd Woonw ensen

33 5.3. Starters Grote vraag naar kleine huurappartementen Voor wat betreft de woonwensen van starters is er eigenlijk niet zoveel verschil tussen de uitkomsten van het vorige en van het huidige onderzoek. De vraag naar eengezins huurwoningen en naar huurappartementen is naar verhouding gelijk gebleven. Alleen bij de vraag naar koopwoningen is er een verschuiving opgetreden van appartementen naar grondgebonden woningen. Vergelijking met de werkelijke verhuiscijfers over de afgelopen vier jaar laat zien, dat er veel minder verhuisd werd naar huurappartementen dan het wenspatroon aangeeft. Daar staat tegenover dat er door starters meer woningen gekocht werden, zowel grondgebonden als gestapeld. Niet alleen werd er minder dan gewenst naar een huurflatje verhuisd, van de degenen die er in slaagden zo n woning te vinden, is de helft uit Vught vertrokken. Wie daarentegen een eengezins huurwoning wilde, kon daarvoor wel in Vught terecht. Dat waren overigens vaak middelgrote woningen, terwijl de voorkeur soms uitging naar een driekamerwoning. Van alle Vughtse starters die een woning vonden binnen de regio, is 60% in de eigen gemeente geslaagd. Terwijl dus 40% van de starters vertrok, kwamen voor elke vier vertrekkers drie starters terug uit een andere regiogemeente. Dit beeld wijkt niet veel af van dat in vergelijkbare gemeenten. Overigens gaf in het vorige onderzoek 30% van de starters aan te willen vertrekken uit Vught. Woonwensen van starters koop meergezins koop eengezins huur meergezins huur eengezins 0% 10% 20% 30% 40% 50% Woonw ensen 2003 Gerealiseerd Woonw ensen 2007 Woonwensen van starters meergezins 4-5 kam meergezins <= 3 kam eengezins 6+ kam eengezins 4-5 kam eengezins <= 3 kam 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Woonw ensen 2003 Gerealiseerd Woonw ensen

34 Nadruk op betaalbare prijsklassen, maar de vraag naar duurdere huur stijgt Veel starters beginnen hun wooncarrière met een goedkope woning. Woningen met een huur van hooguit 339 zijn dan ook populair, zo bleek uit het vorige en zo blijkt uit het huidige onderzoek. En afgaande op de gerealiseerde verhuizingen, zijn velen er ook in geslaagd om een goedkope woning te vinden. 70% hoefde daarvoor zelfs Vught niet te verlaten. Maar de vraag naar wat duurdere huurwoningen was in de afgelopen jaren groter dan het feitelijke aanbod. En vaker moest men daarvoor naar een andere gemeente verhuizen. Ook bij de koopwoningen beperkt men zich tot de minder dure prijsklassen. Opvallend is dat er, in afwijking van het wensenpatroon, relatief gezien vaak verhuisd werd naar de koopsector, vooral in het segment van Deze observatie sluit mogelijk aan bij de constatering uit de Woningmarktmonitor , dat de malaise op de huurmarkt er bij starters toe leidt dat soms de huurvraag wordt ingewisseld voor een koopvraag. Woonwensen van starters koop > koop koop koop < huur > 615 huur huur huur tot 339 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% Woonw ensen 2003 Gerealiseerd Woonw ensen Saldo van vraag en aanbod Doorstromers oefenen vraag uit op de woningmarkt. Anderzijds zorgen zij bij verhuizing voor aanbod van woningen. Per definitie is dus het saldo van vraag en aanbod van starters en doorstromers gelijk aan het aantal starters. De komende jaren zullen starters op zoek gaan naar een woning Uitvergroot naar de totale populatie van Vught, levert de enquête informatie op over 500 potentiële starters. Maar het werkelijke aantal te verwachten starters is groter. Van de thuiswonende jongeren vanaf 18 jaar wenst 44% een zelfstandige woning. Er woonden op 1 januari 2007 ca van deze jongeren in de gemeente Vught. Dat zou betekenen dat uit deze groep 660 jongeren een woning willen. De helft van hen gaat daar alleen in wonen, de andere helft samen met een ander. Dat betekent dat er voor hen geen 660, maar 500 woningen nodig zijn. Niet alle starters die de woningmarkt betreden, komen rechtstreeks vanuit het ouderlijk huis, zo blijkt uit 34

35 de verhuisanalyse over de afgelopen jaren. In Vught gaat het om ruim de helft van de starters. De rest wordt gevormd door jongeren die op kamers wonen, bij anderen in huis of in niet-woningen zoals woonwagens, woonschepen of bedrijfsruimten. Maar ook degenen die als gevolg van een verbroken relatie eigen woonruimte nodig hebben, worden tot de starters gerekend. Zij laten immers bij verhuizing geen woning achter. In totaal zullen er in de komende jaren dus ca starters uit Vught een woning zoeken doorstromers zullen verhuizen, waaronder 600 senioren Uit het woonwensenonderzoek komt naar voren dat potentiële doorstromers in de komende jaren willen verhuizen naar een andere woning. Bijna van hen zijn jonger dan 55 jaar, ruim 800 zijn ouder. Wat die senioren betreft werd al aangegeven dat ze zich bijna net zo verhuisgeneigd tonen als degenen die jonger zijn, maar dat ze in de praktijk half zo vaak verhuizen. Hetzelfde verschijnsel deed zich voor bij het vorige woonwensenonderzoek. Ook de literatuur bericht over dit fenomeen. Om beide groepen doorstromers in de juiste verhouding met elkaar te brengen, moet er dus een correctie toegepast worden. Afgaande op de verhuisanalyse over de jaren 2003 t/m 2006 en gelet op de toenemende vergrijzing, mag aangenomen worden dat er tegenover jongere doorstromers 600 senioren zullen staan. Een deel van de potentiële doorstromers zal in Vught blijven, een ander deel zal verhuizen naar een andere gemeente, binnen of buiten de regio. Hun plaats in Vught wordt ingenomen door anderen van elders, met een wensenpatroon dat zich voegt naar het beschikbare woningaanbod. Vraag van starters plus doorstromers minus hun aanbod geeft theoretische tekorten Zoals uit de hiervoor genoemde cijfers bleek, bedraagt het saldo van vraag en aanbod voor de komende jaren naar schatting zo n woningen. Dat is overigens niet het aantal woningen dat extra bijgebouwd moet worden. Er ontstaat immers ook aanbod in de bestaande voorraad door woningverlating, namelijk als de bewoners bij anderen gaan inwonen, naar een tehuis verhuizen of komen te overlijden. In de periode 2003 t/m 2006 waren dat er zo n 600. En als er huishoudens uit de gemeente naar elders vertrekken, levert dat eveneens aanbod op. Over beide soorten aanbod geeft dit onderzoek echter geen informatie Maar het verhuisgedrag van starters en doorstromers in de afgelopen jaren is bekend. Ook hieruit kunnen theoretische tekorten berekend worden. En, omdat deze verhuizingen daadwerkelijk hebben plaatsgevonden, zijn de tekorten per definitie reeds gecompenseerd door aanbod van bestaande en van nieuwe woningen. Overigens zijn er natuurlijk ook huishoudens van elders die zich in Vught komen vestigen. Maar ook hierover geeft het onderzoek geen informatie. Resultaten van het onderzoek tonen knelpunten op de woningmarkt Door de saldi van vraag en aanbod uit dit onderzoek en uit de gerealiseerde verhuizingen met elkaar te vergelijken, komt naar voren waar zich de knelpunten bevinden op de lokale woningmarkt van Vught. Eén en ander is op de volgende bladzijde grafisch weegegeven. De bijbehorende aantallen mogen overigens als niet meer dan indicatief opgevat worden. Bovendien wordt aangenomen dat alle potentiële starters en doorstromers hun wensen willen en kunnen realiseren. Hieruit blijkt het volgende: De helft van het theoretische tekort in de komende jaren bestaat uit huurwoningen. Grotendeels betreft dit het betaalbare segment (tot 485), maar het segment daarboven (tot 615) laat ook een flink tekort zien. In theorie kan er een overschot ontstaan aan huurwoningen duurder dan 615. Het gaat hier voornamelijk om (middel)grote eengezinswoningen. Er is een groot tekort aan kleine woningen met maximaal drie kamers, voor 60% in de huur- en 40% in de koopsector, en voor 70% gestapeld en 30% grondgebonden. Als alleen gelet wordt 35

36 op grootte van de woning, dan bestaat het gehele theoretische tekort uitsluitend uit kleine woningen. Het grootste deel van het tekort aan koopwoningen is in gelijke mate verdeeld over de segmenten tot en De vraag naar deze laatste categorie is sterk toegenomen. Er is een opvallende toename van het tekort in het duurste segment, boven de

37 Saldo van vraag en aanbod van starters en doorstromers koop meergezins koop eengezins huur meergezins huur eengezins koop 6+ kam koop 4-5 kam koop <= 3 kam huur 6+ kam huur 4-5 kam huur <= 3 kam meergezins 4-5 kam meergezins <= 3 kam eengezins 6+ kam eengezins 4-5 kam eengezins <= 3 kam koop vanaf koop koop koop tot huur meer dan 615 huur huur huur tot Woonw ensen 2003 Gerealiseerd Woonw ensen

38 6. Samenvatting en conclusies In de voorgaande hoofdstukken werden de resultaten van het Woonwensenonderzoek 2007 geanalyseerd en geïnterpreteerd. Sommige uitkomsten van dit onderzoek vertonen verrassend grote overeenkomsten met die van het vorige woonwensenonderzoek uit Andere uitkomsten laten zien dat de huidige woningmarkt niet meer dezelfde is als die van vier jaar geleden. In het volgende worden de bevindingen samengevat en krijgen de veranderingen ten opzichte van 2003 een extra accent. Voldoende betaalbare huurwoningen 24% van de huishoudens in Vught behoort tot de primaire doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid, 16% tot de verruimde doelgroep. Ruim 80% van hen is alleenstaand of 55-plusser. 40% bewoont een koopwoning, voor de overige 60% zijn er in principe voldoende betaalbare huurwoningen. De huurmarkt kent enige scheefheid. Enerzijds wordt een kwart van de betaalbare huurwoningen bewoond door huishoudens die op grond van hun inkomen niet tot de doelgroep behoren. Anderzijds woont 10% van de primaire doelgroep in een duurdere huurwoning. Steeds minder betaalbare koopwoningen Als gevolg van de onafgebroken stijging van de huizenprijzen, staan er in Vught nog maar weinig koopwoningen onder : 2% van de woningvoorraad. In 2003 was dat nog 10%. Omdat de prijsstijging ruim boven het inflatiecijfer ligt, wordt het voor starters en huurders met een modaal of iets hoger inkomen lastiger om in eigen gemeente te slagen. Huurders veel minder tevreden over hun woning dan woningbezitters Huurders hebben twee maal zo vaak klachten over hun woning als koopwoningbewoners: 40% heeft aanmerkingen. Bij beide groepen is de meest gehoorde kritiek dat de woning te klein is. Maar daarnaast klagen vooral huurders over de slechte kwaliteit van hun woning. Wie zijn huis te klein vindt of van slechte kwaliteit, heeft vaker verhuisplannen. Maar de interesse van huurders in aankoop van de huidige woning blijft onveranderd groot Net als vier jaar terug heeft één op de drie huurders belangstelling om zijn woning tegen marktprijs te kopen. Gezien het geringe aandeel betaalbare koopwoningen in Vught is dat niet verwonderlijk. Toch zijn deze huurders doorgaans niet op zoek naar een koopwoning: verreweg de meesten willen helemaal niet verhuizen. Verhuisgeneigdheid licht toegenomen: iets meer potentiële kopers In 2003 bleek de verhuisgeneigdheid onder zelfstandig wonende huishoudens minder groot te zijn dan in veel andere gemeenten in de regio. Inmiddels is de verhuisgeneigdheid iets gestegen. Wilden vier jaar geleden huishoudens (misschien) binnen 5 jaar verhuizen, nu zijn dat er De toename heeft uitsluitend betrekking op degenen die een koopwoning zoeken. Het aantal potentiële starters bleef nagenoeg gelijk en kan geraamd worden op ca In de jaren 2003 t/m 2006 zijn Vughtse starters en doorstromers binnen de gemeente verhuisd en nog eens 700 naar een buurgemeente. Bovendien hebben ca. 500 huishoudens uit Vught de regio verlaten. Rekening houdend met de vraag van huishoudens van buiten de gemeente en met het aanbod door woningverlating, zal de toename van de woningbehoefte naar schatting 100 à 125 per jaar bedragen. Huurders kiezen weer vaker voor een koopwoning Omstreeks 2001 begon de doorstroming in de huursector ernstig te stagneren. Een belangrijke oorzaak was het teruglopend aantal huurders dat een woning kocht. Inmiddels blijkt dat het 38

39 aandeel verhuisgeneigde huurders dat een koopwoning wil, is toegenomen ten opzichte van Deze toename komt ook naar voren uit de verhuisanalyse over de afgelopen jaren. Tegen de trend in vraagt nog steeds drie kwart van de starters een huurwoning Door de stagnatie op de huurmarkt, is het aantal startende huurders sinds 2001 sterk gedaald. Tegelijk bleef het aantal starters dat een koopwoning vond, stabiel; regionaal is zelfs sprake van enige stijging. De uitkomsten van het Woononderzoek Nederland 2006 van het ministerie van VROM bevestigen de trend dat starters in toenemende mate de voorkeur geven aan een koopwoning. In Vught doet deze toename zich echter niet voor. Wellicht komt dat door de ingangzijnde herstructureringsoperatie. De sloop van een aantal complexen van huurwoningen heeft gezorgd voor een tijdelijke afname van het beschikbare aanbod voor starters, waardoor ze langer moeten wachten. Onvoldoende kleine flatjes voor starters Van de starters uit Vught die in de afgelopen vier jaar verhuisd zijn, is 60% in Vught gebleven, 40% vertrok naar een andere gemeente in de regio. Van degenen die een klein appartement gingen bewonen, is meer dan de helft weggegaan. Het gaat deels om huur- en deels om koopappartementen. De vraag van starters naar kleine appartementen, met name in de huursector, is blijkens het onderzoek nog even hoog als vier jaar terug. Toename van de vraag van senioren naar kleine appartementen Vergeleken met het vorige onderzoek, is er een duidelijke verschuiving in het wensenpatroon van senioren opgetreden. Weliswaar wil nog steeds 80% een woning met hooguit drie kamers. Maar was vier jaar geleden de vraag nog gelijkelijk verdeeld over grondgebonden en gestapelde woningen, nu blijkt minstens twee derde de voorkeur te geven aan een appartement. Drie kwart van de kleine woningen zou een huurwoning moeten zijn. Deze mogen in veel gevallen best wat duurder zijn dan 485. Vraag naar koopappartementen overtreft het lokale aanbod Doorstromers onder de 55 jaar die een koopappartement zoeken, kunnen daarvoor onvoldoende terecht in Vught. In de afgelopen jaren is twee derde van hen naar een andere gemeente in de regio vertrokken, in hoofdzaak naar s-hertogenbosch. Bovendien blijkt uit het onderzoek, dat de vraag naar een koopappartement bij deze groep huishoudens groter is dan vier jaar geleden. Ook oudere doorstromers die een koopappartement gingen bewonen, zijn lang niet allemaal in Vught geslaagd. 40% verliet de gemeente en vertrok eveneens meestal naar s-hertogenbosch. Het is overigens de vraag of deze vertrekkers bij voldoende aanbod in Vught gebleven zouden zijn. Ook het woonmilieu en het voorzieningenniveau spelen een grote rol. Van degenen die naar s-hertogenbosch vertrokken, betrok de helft daar een nieuwbouwappartement. De populairste locaties in s-hertogenbosch zijn het Paleiskwartier, de ook bij Bossche ouderen zeer gewilde wijk Zuid en de binnenstad De markt voor koopappartementen blijft echter een betrekkelijk klein segment dat bij een groot aanbod meer risico loopt te verzadigen dan de markt voor eengezins koopwoningen. Vraag naar (middel)grote eengezins huurwoningen loopt terug Er is minder vraag naar (middel)grote eengezins huurwoningen dan vier jaar geleden. De meeste vraag komt van jongere doorstromers. In het rapport Wonen op een rijtje van het ministerie van VROM naar aanleiding van het Woononderzoek Nederland 2006, wordt hetzelfde gesignaleerd. Geconcludeerd wordt, dat landelijk weliswaar de vraag naar eengezinswoningen weinig is veranderd vergeleken met een paar jaar terug, maar dat woningzoekenden de keus tussen koop en huur laten afhangen van de conjunctuur of economische vooruitzichten. 39

40 Bijlage 1. Begrippenlijst Betaalbare woningen Huurwoningen met een kale huur tot 485 en koopwoningen tot Doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid Tot de primaire doelgroep of aandachtsgroep van het volkshuisvestingsbeleid worden gerekend (cijfers 2006/2007 cf. de Huurtoeslagwet): eenpersoonshuishoudens jonger dan 65 jaar met een belastbaar inkomen tot meerpersoonshuishoudens jonger dan 65 jaar met een belastbaar inkomen tot eenpersoonshuishoudens vanaf 65 jaar met een belastbaar inkomen tot meerpersoonshuishoudens vanaf 65 jaar met een belastbaar inkomen tot Voor het Woononderzoek Nederland 2006 (WoON) door het ministerie van VROM, zijn deze bedragen omgerekend naar netto jaarinkomens: voor alleenstaanden en voor meerpersoonshuishoudens. Deze definitie is in dit woonwensenonderzoek overgenomen. Tot de verruimde doelgroep worden huishoudens gerekend die niet behoren tot de primaire doelgroep, maar toch meestal aangewezen zijn op de huursector. Zij hebben een inkomen tot aan de voormalige ziekenfondsgrens. Dat komt neer op een jaarinkomen van bruto of netto , ofwel netto per maand. Doorstromers Huishoudens die een andere woning betrekken en daarbij hun huidige woning vrijmaken. Huurprijsklassen De huurprijsklassen zijn gebaseerd op de grenzen die gehanteerd worden in het kader van de huurtoeslag voor het tijdvak 2006/2007: kwaliteitskortingsgrens/jongerengrens (tot 23 jaar): 339 aftoppingsgrens: 485 (1- en 2-persoonshuishoudens) of 520 (meerpersoonshuishoudens) maximale huurgrens/liberalisatiegrens: 615. Kale huur De kale huur is de prijs die verschuldigd is voor het enkele gebruik van woonruimte. Dit komt neer op de basishuur verminderd met alle overige kosten (kosten huismeester, onderhoud tuin, schoonhouden en verlichting gemeenschappelijke ruimte etc.). Kernwoningvoorraad Huurwoningen met een huur tot aan de aftoppingsgrens voor de huurtoeslag. Modaal inkomen In dit onderzoek wordt onder een huishouden met een modaal inkomen verstaan: een huishouden met een netto maandinkomen van omstreeks 1.850, ongeacht de huishoudenssamenstelling. Ouderen Huishoudens met één of meer personen van 55 jaar of ouder. Scheefheid Goedkope scheefheid: huishoudens die niet tot de primaire of verruimde doelgroep behoren in een huurwoning tot 485. Dure scheefheid: huishoudens uit de primaire doelgroep in een huurwoning duurder dan

41 Starters Huishoudens die een woning betrekken en daarvoor niet zelfstandig woonden. Verhuisgeneigdheid Men is verhuisgeneigd als men de vraag wilt u binnen 5 jaar verhuizen? met ja of met misschien beantwoord heeft. Woninggrootte In dit onderzoek is de grootte van woningen gekoppeld aan het aantal kamers, dat de woning telt. Onderscheiden zijn: kleine woningen: t/m 3 kamers middelgrote woningen: 4 of 5 kamers grote woningen: 6 of meer kamers. 41

42 Bijlage 2. Onderzoeksverantwoording Het Woonwensenonderzoek 2007 is onderdeel van het project Regionale Woningmarktmonitor in de regio Waalboss c.a.. Het is uitgevoerd in de gemeenten Boxtel, s-hertogenbosch, Heusden, Loon op Zand, Oss, Schijndel, Sint-Michielsgestel, Vught en Waalwijk. Het veldwerk is verricht door Bureau Companen te Arnhem door middel van telefonische enquêtes, nadat in overleg de vragenlijst tot stand is gekomen. Vervolgens zijn de enquêtegegevens bewerkt en geanalyseerd door Bureau Onderzoek & Statistiek van de gemeente s-hertogenbosch. Opzet en uitvoering steekproefonderzoek Uitgangspunt voor het onderzoek is geweest, dat voor elke gemeente betrouwbare uitspraken moeten kunnen worden gedaan over zowel de woonsatisfactie van huishoudens, als over woonwensen van verhuisgeneigde huishoudens. Om dit te realiseren is een getrapte steekproeftrekking toegepast: het meten van de woonsatisfactie vereist een aselecte en voldoende grote steekproef onder alle huishoudens in een gemeente (zgn. reguliere enquête); het meten van de woonwensen vereist een aselecte en voldoende grote steekproef onder de verhuisgeneigde huishoudens in een gemeente (zgn. verhuisgeneigdenenquête). De wijze van steekproeftrekking is als volgt: eerst is vastgesteld hoe groot het aantal reguliere enquêtes per gemeente moet zijn om met 95% betrouwbaarheid en met 5% nauwkeurigheidsmarges uitspraken te kunnen doen; aangenomen is dat 20% van de huishoudens uit de reguliere enquête, verhuisgeneigd is; om met de genoemde betrouwbaarheid en nauwkeurigheid uitspraken te kunnen doen over de groep verhuisgeneigden, dient dit aantal enquêtes te worden aangevuld tot het benodigde aantal; uitgaande van een verhuisgeneigdheid van 20% moet dus een aantal huishoudens benaderd worden, dat 5 maal zo groot is als het aantal benodigde enquêtes onder verhuisgeneigden; tenslotte is het aantal te benaderen huishoudens opgehoogd met een factor om te compenseren voor non-respons benaderde huishoudens 380 reguliere enquêtes resterende huishoudens 304 nietverhuisgeneigden 76 verhuisgeneigden 304 verhuisgeneigden nietverhuisgeneigden 380 huishoudens Betrouwbare informatie over: Huidige woonsituatie Woonsatisfactie 380 verhuisgeneigden Betrouwbare informatie over: Huidige woonwensen Woningaanbod Niet verder enquêteren 42

43 Gemeente Te benaderen huishoudens Reguliere enquêtes Waarvan verhuisgeneigden (20%) Aanvullende enquêtes verhuisgeneigden Totaal verhuisgeneigden Steekproefomvang Boxtel s-hertogenbosch Heusden Loon op Zand Oss Schijndel Sint-Michielsgestel Vught Waalwijk Totaal (bron: Companen) De gewenste steekproef is op aselecte wijze uitgevoerd door het bedrijf Cendris. De geselecteerde huishoudens zijn huishoudens waarvan een telefoonnummer beschikbaar is. In de maanden januari tot juni 2007 is de telefonische enquête gehouden. Niet alleen is aan hoofdbewoners de vraag omtrent verhuisgeneigdheid voorgelegd, maar ook aan één van de eventueel thuis- of inwonenden vanaf 18 jaar, om zo potentiële starters op het spoor te komen. Respons De voor het onderzoek benodigde respons is gehaald. Het totale responspercentage 5 op zowel de reguliere als de verhuisgeneigdenenquête bedraagt %. De respons per individuele gemeente varieert van % in de gemeente tot % in bij de reguliere enquête en van % in tot % in bij de verhuisgeneigdenenquête. Gemeente Responspercentage Starters Totaal Reguliere enquête Geslaagde enquêtes Regulier Verhuisgeneigd Verhuisgeneigdenenquête Boxtel s-hertogenbosch Heusden Loon op Zand Oss Schijndel Sint-Michielsgestel 0 Vught Waalwijk Totaal (bron: Companen) Weging In elk onderzoek doet zich in enige mate van selectiviteit in de respons voor. Zo is er bijvoorbeeld meer kans om één van de bewoners uit een meerpersoonshuishouden thuis te treffen, dan een alleenstaande. Hetzelfde geldt voor ouderen ten opzichte van jongeren. Dat wordt nog versterkt doordat jongeren in afnemende mate beschikken over een vaste telefoonaansluiting. Dergelijke selectiviteit is niet goed te voorkomen, maar kan binnen zekere grenzen gecorrigeerd worden door het toepassen van een weging op het verzamelde databestand. 5 Dit is de verhouding tussen het aantal benaderde adressen en het aantal geslaagde enquêtes. 43

44 Deze weging is in een tweetal stappen gedaan: per gemeente is eerst nagegaan hoeveel verhuisgeneigde hoofdbewoners (doorstromers) er voorkomen in het databestand van de reguliere enquête. Vervolgens zijn er drie nieuwe databestanden gemaakt: één van niet-verhuisgeneigden uit de reguliere enquête, één van alle verhuisgeneigde doorstromers en één van alle starters. Het bestand van doorstromers is voorzien van een weegfactor verhuisgeneigden, zodanig dat gewogen de optelsom gelijk is aan het eerder bepaalde aantal doorstromers per gemeente in de reguliere enquête. Hierna zijn de bestanden van niet-verhuisgeneigden en doorstromers samengevoegd tot een nieuw bestand hoofdbewoners. Bij de niet-verhuisgeneigden werd de weegfactor verhuisgeneigden op 1 gesteld. Vervolgens is dit bestand gewogen met deze weegfactor. in de volgende stap is uit dit gewogen bestand per gemeente en per hoofdbewoner een tweede weegfactor huishouden bepaald aan de hand van drie variabelen: o eigendomscategorie huidige woning (huur of koop) o huishoudenssamenstelling (alleenstaand of meerpersoons) o leeftijd van de oudste hoofdbewoner (< 55 jaar of vanaf 55 jaar). De hiervoor gebruikte gegevens komen uit de databank Regionale Woningmarktmonitor en hebben als peildatum 1 januari De weegfactor huishouden is hierna vermenigvuldigd met de weegfactor verhuisgeneigden. Dit resulteerde in de uiteindelijke weegfactor waarmee het bestand hoofdbewoners gedurende het gehele analyseproces werd gewogen. Op het bestand starters is geen weging toegepast. Betrouwbaarheid Bij de interpretatie van de uitkomsten van een steekproefonderzoek dient altijd rekening gehouden te worden met statistische betrouwbaarheid en nauwkeurigheidsmarges. Deze steekproefmarges zijn afhankelijk van de steekproefomvang (populatie). Omdat er in dit onderzoek verschillende populaties worden onderscheiden, is er ook sprake van verschillende steekproefmarges. Allereerst is er de reguliere enquête. Deze heeft afhankelijk van de gemeente een omvang van 380 tot 460. De analyses van de verhuisgeneigden hebben betrekking op een populatie van 370 à 450. Ten slotte werden de verhuisgeneigden opgesplitst in drie groepen: doorstromers tot 55 jaar, doorstromers vanaf 55 jaar en starters. De steekproefomvang van deze groepen heeft een ordegrootte van voor de starters, voor de doorstromers tot 55 jaar en voor de senioren. Onderstaand wordt een indicatie gegeven van de steekproefmarges voor populaties van verschillende omvang, bij een betrouwbaarheid van 95% (dat wil zeggen: 95% kans dat het werkelijke aantal binnen de marges ligt). P= 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% n = 50 6,0 8,3 9,9 11,1 12,0 12,7 13,2 13,6 13,8 13, ,3 5,9 7,0 7,8 8,5 9,0 9,3 9,6 9,8 9, ,5 4,8 5,7 6,4 6,9 7,3 7,6 7,8 8,0 8, ,0 4,2 4,9 5,5 6,0 6,4 6,6 6,8 6,9 6, ,7 3,7 4,4 5,0 5,4 5,7 5,9 6,1 6,2 6, ,5 3,4 4,0 4,5 4,9 5,2 5,4 5,5 5,6 5, ,3 3,1 3,7 4,2 4,5 4,8 5,0 5,1 5,2 5, ,1 2,9 3,5 3,9 4,2 4,5 4,7 4,8 4,9 4, ,0 2,8 3,3 3,7 4,0 4,2 4,4 4,5 4,6 4,6 Bijvoorbeeld: als uit de reguliere enquête (steekproefomvang n = 350) blijkt, dat het aandeel huishoudens in een huurwoning 30% (= p) bedraagt, dan is het voor 95% waarschijnlijk, dat het werkelijke percentage ligt tussen 25,2% (= 30% -/- 4,8%) en 34,8% (= 30% + 4,8%). 44