Ruimtelijke onderbouwing. Eindhovenlaan 1 te s-hertogenbosch

Transcriptie

1 Ruimtelijke onderbouwing Eindhovenlaan 1 te s-hertogenbosch Juni 2017

2 Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Sinds een aantal jaren is de gemeente s-hertogenbosch in gesprek met BrabantWonen om op de schoollocatie aan de Eindhovenlaan 1 te komen tot een ontwikkeling voor woningen. De locatie aan de Eindhovenlaan is momenteel nog in eigendom van de gemeente s-hertogenbosch. De gemeente heeft aan BrabantWonen gevraagd om voor de Eindhovenlaan een woonprogramma voor een gemixte doelgroep te realiseren. Doelstelling voor dit project is het realiseren van betaalbare sociale huurwoningen door BrabantWonen voor één- tot tweepersoonshuishoudens binnen de eerste aftoppingsgrens van de huurtoeslag. Door het bouwen van aantrekkelijke, duurzame, betaalbare én bereikbare woningen voor de (krappe) Bossche woningmarkt ontstaat doorstroming en ruimte voor starters, spoedzoekers en bijzondere doelgroepen. Het nieuwbouwproject zal een positieve impuls en uitstraling geven aan de wijk en tevens een waardevolle bijdrage aan de portfolio in 's-hertogenbosch. Hiermee wordt tevens een nadere invulling gegeven aan de afspraken in het sociaal woonakkoord. Het gaat om het kadastrale perceel met nummer HTG00K Het perceel is nu nog in eigendom van de gemeente s-hertogenbosch. Luchtfoto projectgebied 2

3 1.2 Afwijking bestemmingsplan Voor het bovengenoemde perceel geldt het bestemmingsplan Kruiskamp - Schutskamp, vastgesteld door de gemeenteraad op 5 juli Het perceel heeft de bestemming Gemengd - 1. Binnen de bestemming Gemengd - 1 zijn maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening, kantoren en bedrijven en/of het uitoefenen van bedrijfsmatige activiteiten toegestaan. De gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. Binnen het bouwvlak bedraagt de maximale bouwhoogte 15 meter en het bouwvlak mag voor maximaal 40% worden bebouwd. Uitsnede bestemmingsplan Het bouwplan past niet binnen het bestemmingsplan, aangezien er geen woningen zijn toegestaan binnen de bestemming en omdat het bebouwingspercentage en de bouwhoogte worden overschreden. Omdat de nieuwbouw stedenbouwkundig en functioneel wenselijk en aanvaardbaar is, wordt vanwege de bovengenoemde strijdigheid met het bestemmingsplan een afwijkingsprocedure ex artikel 2.12 lid 1 onder a onder 3 Wabo gevoerd. Ter motivering van het besluit om van het bestemmingsplan af te wijken is deze ruimtelijke onderbouwing opgesteld. 3

4 Hoofdstuk 2 Projectbeschrijving 2.1 De bestaande situatie In de bestaande situatie is een schoolgebouw aanwezig. Het schoolgebouw wordt niet meer gebruikt en gaat gesloopt worden. Het perceel grenst aan de noordzijde aan het complex Badeloch waar BrabantWonen zorgwoningen heeft ontwikkeld. Aan de oostzijde ligt het perceel aan een brede groene singel met een aantal waardevolle bomen, met daarachter de Luxemburgsingel met woningbouw. De Kooikersweg grenst aan het projectgebied aan de zuidzijde en aan de westzijde van het projectgebied bevindt zich de Eindhovenlaan. Bestaande situatie 2.2 Bouwplan In de nieuwe situatie worden 46 appartementen gebouwd. Op de begane grond komen vier appartementen en bergingen. Op de eerste, tweede en derde verdieping komen op elke verdieping tien appartementen. Op de vierde en vijfde verdieping komen op elke verdieping zes appartementen. De oppervlakte van de nieuwe woningen varieert van 45 tot 60 m² bvo. De huurprijs wordt gelijk gehouden aan de eerste aftoppingsgrens van de huurtoeslag. Op dit moment is dit 592,55 voor eenen tweepersoonshuishoudens (medio 2017). De meerwaarde van de gehele herontwikkeling van deze locatie is dat er een toekomstbestendig woningaanbod wordt gerealiseerd. Door het bouwplan vindt een verbetering plaats van kwaliteit en uitstraling van de gebouwde omgeving. Met de herinrichting van de openbare ruimte wordt de uitstraling van het openbaar gebied ten slotte verbeterd. De nieuwe woningbouw op deze locatie heeft een meerwaarde op het gebied van het bevorderen van leefbaarheid en het creëren van een gewenste mix van diverse bevolkingsgroepen in de wijk. De plannen van BrabantWonen passen binnen de afspraken van het in maart 2016 gesloten Sociaal Woonakkoord tussen gemeente, woningcorporaties en het Stedelijk Huurdersplatform. 4

5 Aanzichten nieuwe situatie 5

6 2.3 Stedenbouwkundige inpassing De ruimtelijke hoofdopzet van het stedenbouwkundig plan voor het bouwen van 46 appartementen aan de Kooikersweg / Eindhovenlaan bestaat uit drie bouwblokken rondom een centraal verblijfsplein; een hofbebouwing waarbij de woningen zich zowel richten naar buiten toe als naar het binnenhof. Om een optimale aansluiting van de massa op de bestaande gebouwde omgeving, in het bijzonder met het zorgcomplex ten noorden van het projectgebied, te realiseren is er gekozen voor twee bebouwingswanden van vier bouwlagen langs de Eindhovenlaan en de Luxemburgsingel. Om de leefbaarheid van de plinten te bevorderen en een duurzame leef- en woonmilieu te creëren wordt gedeeltelijk wonen op maaiveld gerealiseerd. De zuidelijke bebouwingswand aan de Kooikersweg heeft zes bouwlagen. Het gekozen bouwvolume draagt bij aan een optimale schakeling tussen het negen bouwlagen woonappartementengebouw aan de westzijde en de grondgebonden woningen aan de oostzijde van het projectgebied. Ook draagt de ligging van het gebouw aan het Beatrixpark en de directe oriëntatie van de woningen op het park bij aan de realisatie van een hoogwaardige woonkwaliteit door het maximaal beleven van groen en landschap van het park als een optimale bezonning. De bijzonder vormgegeven centrale entree van de hofbebouwing het appartementencomplex bevindt zich in deze wand, op de hoek van de Kooikersweg en Eindhovenlaan. Aan de binnenzijde van de hofbebouwing bevindt zich een gebruiksvriendelijk verblijfsgebied met ruimte voor bomen en groene elementen. Het parkeren vindt grotendeels plaats op het binnenhof, en voor het overige deel in het openbaar gebied langs de Eindhovenlaan. Er is gekozen voor een compacte opzet met diverse groene stroken met name aan de randen waardoor de beleving van parkeerplaatsen vriendelijk is en er een groene sfeer aanwezig is. 2.4 Bereikbaarheid en parkeren Conform de Nota parkeernormering 2016 is de parkeernorm 1,0 parkeerplaats per woning. In de nieuwe situatie komen er 46 appartementen met een oppervlakte variërend van 45 tot 60 m² bvo. Er zijn 46 x 1,0 = 46 parkeerplaatsen benodigd voor de nieuwe appartementen. Er dienen 46 parkeerplaatsen aangelegd te worden. Op onderstaande indicatieve tekening is aangegeven waar deze parkeerplaatsen gerealiseerd gaan worden. Het grootste deel van de parkeerplaatsen wordt gerealiseerd op eigen terrein, op het binnenhof. De overige parkeerplaatsen komen langs de Eindhovenlaan, zoals dat ook bij het verderop gelegen zorgcomplex Badeloch is aangelegd. Het gebouw en de parkeerplaats worden ontsloten via de Eindhovenlaan. Op het binnenhof komen 38 parkeerplaatsen. In de openbare ruimte langs de Eindhovenlaan dienen dan minimaal 8 parkeerplaatsen te worden gerealiseerd. In de voorlopige inrichtingstekening is rekening gehouden met de mogelijkheid van 11 parkeerplaatsen. 6

7 Voorlopige inrichtingstekening openbare ruimte (indicatief) 7

8 Hoofdstuk 3 Beleid en onderzoek 3.1 Rijksbeleid en provinciaal beleid De nieuwbouw van de woningen is een kleinschalig project met een geringe omvang en beperkte ruimtelijke impact. De herontwikkeling voldoet aan de voorwaarden van de ladder van duurzame verstedelijking, zie onder 3.3. Er zijn geen andere belangen van het rijk of provincie in het geding. Om die reden wordt hier niet verder op ingegaan. 3.2 Gemeentelijk beleid Het woonbeleid van de gemeente s-hertogenbosch is vastgelegd in de Nota Wonen Een van de doelstellingen van het woonbeleid in s-hertogenbosch is om de woningdifferentiatie in wijken te vergroten. De opgave is om tot meer differentiatie in woningen te komen, zodat het woningaanbod een brede mix van oud en jong, autochtoon en allochtoon, arm en rijk en éénpersoons- en meerpersoonshuishoudens kan bedienen. De woningen moeten de huidige eentonigheid van het woningaanbod, in type en prijsklasse, doorbreken. Een belangrijk opgave in het proces is het behoud en de versteviging van de huidige verbanden en netwerken. Bewoners moeten binnen de wijk een wooncarrière kunnen maken, nieuwe bewoners moeten worden aangetrokken. Dit alles, om een grotere differentiatie te realiseren, zowel in bewoners als in woningen. BrabantWonen gaat bij de herontwikkeling van deze locatie uit van de realisatie van 46 appartementen in de sociale huursector. Hiervoor is gekozen gezien de grote vraag naar deze woonvorm, vooral door een- en tweepersoonshuishoudens die tot de doelgroep van woonbeleid behoren. De meerwaarde van de gehele herontwikkeling van deze locatie is dat er een toekomstbestendig woningaanbod wordt gerealiseerd, een verbetering plaatsvindt van kwaliteit en uitstraling van de gebouwde omgeving en een verbetering wordt aangebracht met betrekking tot de uitstraling van het openbaar gebied dat wordt heringericht. De plannen van BrabantWonen passen binnen de afspraken van het in maart 2016 gesloten Sociaal Woonakkoord tussen gemeente, woningcorporaties en het Stedelijk Huurdersplatform. 3.3 Ladder voor duurzame verstedelijking Deze herontwikkeling voldoet aan de voorwaarden van de ladder van duurzame verstedelijking omdat de vraag naar (sociale) woonruimte in s-hertogenbosch groot is. Daarvoor is voldoende woningproductie nodig, die aansluit bij de huidige en toekomstige behoefte. De gemeente s- Hertogenbosch heeft hierin met betrekking tot de woningbouw zowel een lokale als een regionale taakstelling. Bovendien wordt deze locatie als inbreidingslocatie gekenmerkt: een locatie binnen het bestaand stedelijk gebied van de stad. 3.4 Milieuaspecten en waarden Geluid Bij een ruimtelijk plan dient rekening te worden gehouden met geluidsbronnen en de mogelijke hinder of overlast daarvan voor mensen. De beschouwing van het aspect geluid in ruimtelijke plannen vindt zijn grondslag in vooral de Wet geluidhinder. Daarnaast vindt de beoordeling zijn grondslag in de Wet milieubeheer en in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) op grond van een goed woon- en leefklimaat. Het aspect geluid kent voor een aantal bestemmingen (zoals wonen) in combinatie met een aantal typen geluidsbronnen een wettelijk kader die van belang zijn bij het opstellen van ruimtelijke plannen. Zo zijn in de Wet geluidhinder voor woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen grenswaarden opgenomen voor industrielawaai, wegverkeerlawaai en spoorweglawaai. Het projectgebied valt net buiten de geluidszone van industrieterrein Rietvelden, waardoor geen geluidsonderzoek industrielawaai nodig is. Ook het spoor is hier niet relevant. 8

9 Wegverkeerslawaai Volgens artikel 74 lid 1 van de Wet geluidhinder (Wgh) heeft elke weg een geluidzone, tenzij de weg gelegen is binnen een woonerf of voor die weg een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. Een geluidzone is het gebied aan weerszijden van een weg waarbinnen - bij de vaststelling van een bestemmingsplan of een afwijking van een bestemmingsplan en bij de aanleg of reconstructie van wegen - moet worden nagegaan of de geluidsituatie bij woningen of andere geluidgevoelige functies in overeenstemming is met de geluidvoorschriften uit de Wgh. De breedte van de geluidzone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van de ligging van de weg, al dan niet binnen de bebouwde kom. Het projectgebied ligt in de geluidzone van de Kooikersweg. De gezoneerde Kooikersweg grenst aan het projectgebied en wordt niet afgeschermd door gebouwen. AGEL Adviseurs heeft akoestisch onderzoek verricht (AGEL Adviseurs, Akoestisch onderzoek Eindhovenlaan 1 te s-hertogenbosch, , 09 mei 2017). De geluidsbijdrage van deze weg op de zuidwestgevel van de nieuwe appartementen bedraagt maximaal 53 db. Bij één hoekappartement op de tweede verdieping is nog 49 db berekend op de noordwestgevel. Op de overige gevels bedraagt deze 48 db of lager. De voorkeursgrenswaarde van 48 db wordt voor deze gevels niet overschreden. Om een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde te voorkomen kunnen bron- en/of overdrachtsmaatregelen worden toegepast of maatregelen bij de ontvanger. Gezien de beperkte schaal van dit project is het om financiële, stedenbouwkundige en/of verkeerskundige redenen niet mogelijk of gewenst (effectieve) maatregelen te treffen die de geluidbelastingen terugbrengen tot een waarde die, ter plaatse van de nieuwe appartementen, lager is dan de voorkeursgrenswaarde van 48 db. Voor deze appartementen zijn ontheffingen van de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai nodig. Met betrekking tot de geprojecteerde appartementen moet een verzoek om hogere grenswaarde worden ingediend tot maximaal 53 db. De berekende waarden blijven binnen de maximaal toe te kennen ontheffingswaarde van 63 db op grond van de Wgh. Gemeente 's-hertogenbosch hanteert voor de invulling van de bevoegdheid om van voorkeursgrenswaarden af te wijken de Nota Hogere Grenswaarden Geluid. Deze nota beschrijft onder welke voorwaarden afgeweken kan worden van de ambitiewaarde voor een bepaald gebied. Het projectgebied ligt in een gebied dat wordt getypeerd als 'buiten centrum'. De ambitiewaarde voor dat gebiedstype is de geluidsklasse redelijk rustig (tussen 48 en 53 db) en de bovengrens voor de ontheffing hogere grenswaarde is zeer onrustig (58 db). Uit de berekeningen blijkt dat de hoogst berekende geluidbelasting 53 db bedraagt en dat de bovengrens bij de woning niet wordt overschreden. De Nota Hogere Grenswaarden Geluid eist in dit geval ook een geluidluwe gevel. De appartementen beschikken allemaal over een geluidsluwe gevel waaraan geluidgevoelige ruimten kunnen worden gesitueerd. Bij de aanvraag om omgevingsvergunning moet worden aangetoond dat aan de geluideisen van afdeling 3.1 van het Bouwbesluit wordt voldaan. De karakteristieke geluidwering van de uitwendige scheidingsconstructies moet worden bepaald conform NEN Hierbij wordt uitgegaan van de geluidbelasting zonder aftrek van 5 db. Bij toepassing van de juiste geluidwerende materialen en maatregelen is een binnenniveau van 33 db gewaarborgd. In deze situatie betekent dit dat de hoogst berekende geluidbelasting voor het bepalen van de geluidwering van de gevel 58 db (53 db+5 db) bedraagt. Bij deze geluidbelasting moet de minimale geluidwering 28 db bedragen. Als hieraan wordt voldaan is uit akoestisch oogpunt sprake van een goed woon- en leefklimaat. Bodem Voor een bestemmingswijziging of een gebruiksverandering, al dan niet naar een gevoelige functie, dient een onderzoek te worden verricht naar de bodem- en grondwaterkwaliteit. Een bodemonderzoek heeft als doel inzicht te krijgen in de actuele milieuhygiënische kwaliteit van de bodem. 9

10 Op de locatie is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (AGEL Adviseurs, verkennend bodemonderzoek Eindhovenlaan 1 te s-hertogenbosch, rapportnummer , 13 februari 2017). Uit dit onderzoek blijkt dat zowel de boven- als ondergrond niet is verontreinigd. In het grondwater is een licht verhoogd gehalte barium aangetroffen. Barium wordt vaker in verhoogde gehalte zonder aanwijsbare bron in het grondwater aangetroffen. Er zijn geen milieuhygiënische bezwaren tegen bebouwing van de locatie. De bodem is geschikt voor het beoogde gebruik. Bij eventueel grondverzet valt vrijkomende grond onder de bepalingen van het besluit Bodemkwaliteit. Bij bronneringswerkzaamheden zullen voor zover relevant ingevolge de Grondwaterwet en de Wet Verontreiniging Oppervlaktewateren meldingen danwel aanvragen voor vergunningen moeten worden ingediend. Externe Veiligheid Doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico s van industriële activiteiten met opslag en transport van gevaarlijke stoffen. In het projectgebied en de directe omgeving zijn geen transportroutes of buisleidingen voor gevaarlijke stoffen aanwezig. Daarnaast liggen in de directe omgeving van het projectgebied geen risicovolle bedrijven. Luchtkwaliteit Bij lucht gaat het enerzijds om de productie van luchtverontreiniging als gevolg van nieuwe plannen - waarop de luchtkwaliteitseisen van de Wet Milieubeheer van toepassing zijn - en om de zorg van kwetsbare functies in lucht belaste zones uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening. Kleine projecten en ruimtelijke plannen, waarvan duidelijk is dat deze niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit, hoeven niet getoetst te worden aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Dit is geregeld in het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM). Op deze locatie liggen concentraties ruim beneden de geldende grenswaarden voor PM10 en NO2. De luchtkwaliteit vormt geen knelpunt vormt voor de realisatie van dit project. Bedrijvigheid Het initiatief heeft betrekking op de realisatie van woningen. De gebruiksmogelijkheden voor de aanliggende gronden wordt door de ontwikkeling niet beperkt en ter plaatse van de ontwikkeling is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Water Begin 2017 is het nieuwe gemeentelijk hemelwaterbeleid vastgesteld (in het Waterplan). Voor iedere m2 verharding die wordt vervangen of opnieuw aangelegd eisen we in principe 60 mm hemelwaterberging. Indien de bebouwing wordt voorzien van een groen dak, tellen die m2's niet als verharding. De uiteindelijke waterbergingsopgave dient exact te worden bepaald aan de hand van de hoeveelheid verharding in het plan. In de nieuwe situatie zal circa 2220 m² verharding aanwezig zijn. Er zal 60 mm water per m2 geborgen moeten worden binnen het projectgebied. Met deze wateropgave dient in het ontwerp rekening te worden gehouden. Infiltratie is waarschijnlijk niet mogelijk. Afvoeren naar de waterloop is technisch een goede optie. Dat moet dan vertraagd worden met een buffer, bijvoorbeeld een wadi of berging op de parkeerplaatsen. Deze waterloop is een leggerwaterloop. Dit betekent dat overleg en mogelijk een vergunning of melding bij het Waterschap Aa en Maas nodig is. Verder dient het afvalwater gescheiden te worden aangeleverd tot op de erfgrens aan de Eindhovenlaan. Archeologie en cultuurhistorie De bodem wordt bij de nieuwbouw niet meer geroerd dan bij de huidige bouw is geroerd. Er is geen archeologisch onderzoek noodzakelijk. 10

11 Flora en fauna Voor dit project is een quickscan flora en fauna (Ecologische quickscan Basisschool het Mosaiek, s- Hertogenbosch. In het kader van de Wet natuurbescherming en Natuurnetwerk Nederland, Rapport RA , Regelink Ecologie & Landschap, 2017) uitgevoerd. De conclusie van deze quick scan is dat de ontwikkeling niet door de Wet natuurbescherming wordt verhinderd, mits rekening wordt gehouden met (mogelijke) vleermuizenverblijfplaatsen en met het broedseizoen van vogels. Afhankelijk van de resultaten van het aanvullende onderzoek kan een aanvraag van een ontheffing en het opstellen en uitvoeren van een mitigatieplan noodzakelijk zijn. Op basis van de beschikbare informatie is namelijk niet uit te sluiten dat er verblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig zijn in het te slopen schoolgebouw. Indien uit vervolgonderzoek blijkt dat deze verblijfplaatsen aanwezig zijn is het noodzakelijk vervangende verblijfplaatsen aan te bieden. Deze maatregel is pas effectief nadat een gewenningsperiode in acht is genomen. Voor de gewone dwergvleermuis betreft dit bij vervanging van een: zomerverblijfplaats een periode van drie maanden, vallend in de maanden waarin deze soort actief is (april oktober); kraamverblijfplaats minimaal een periode van een volledig kraamseizoen (half mei eind juli); paarverblijfplaats minimaal zes maanden voorafgaande aan het paarseizoen (half augustus - eind september). Het vervolgonderzoek vindt op dit moment plaats en duurt tot en met het najaar van Duurzaamheid Duurzaamheid kijkt naar de huidige behoefte die de mensen op de aarde hebben en hoe dit in de toekomst ontwikkeld kan worden zonder dat de mensen, het milieu of de economie in gevaar komt. Bij duurzame ontwikkeling is sprake van een ideaal evenwicht tussen ecologische, economische en sociale belangen. Alle ontwikkelingen die op technologisch, economisch, ecologisch, politiek of sociaal vlak bijdragen aan een gezonde aarde met welvarende bewoners en goed functionerende ecosystemen zijn derhalve duurzaam. Energie De klimaatverandering vraagt om maatregelen. Het klimaatakkoord in Parijs wordt vertaald naar landelijk en lokaal niveau. De gemeente s-hertogenbosch wil klimaatneutraal zijn in 2050; de gebouwde omgeving moet dat zelfs al in 2035 zijn. Voor de komende jaren werken we op basis van het Energie transitieprogramma. Vanaf 2021 geldt voor nieuwe woningen een nieuwe norm: BENG (Bijna EnergieNeutrale Gebouwen). Door bij nieuwbouw nu al minimaal te voldoen aan de eis van 2021 hoeven deze woningen later niet tegen hogere kosten alsnog energieneutraal gemaakt te worden. Dit komt ook overeen met het energietansitieprogramma en de woonagenda die in januari 2017 door de gemeenteraad is vastgesteld. Het gebouw aan de Eindhovenlaan 1 wordt gebouwd met een EPC van 0. Dit betekent dat het gebouwgebonden energieverbruik van het gebouw op jaarbasis, berekend volgens de Energieprestatienorm (NEN 7120), precies op nul uitkomt. 11

12 Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid 4.1 Financiële haalbaarheid Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. De gemeente s-hertogenbosch en de initiatiefnemer gaan een koopovereenkomst sluiten, waarin ook het kostenverhaal op grond van artikel 6.4 Wet ruimtelijke ordening is gewaarborgd. Kostenverhaal is hiermee verzekerd waardoor het project economisch uitvoerbaar is. 4.2 Goede ruimtelijke ordening Gelet op de stedenbouwkundige inpassing, het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid en de ruimtelijk relevante aspecten, kan worden geconcludeerd dat het bouwplan conform de eisen van een goede ruimtelijke ordening is. 12