STICHTING Een rijtje Stadsherstel panden aan de Bloemgracht; nummer 35 is van de stichting STADSHERSTEL AMSTERDAM JAARVERSLAG stadsherstel.

Transcriptie

1 JAARVERSLAG 2016

2 STICHTING Een rijtje Stadsherstel panden aan de Bloemgracht; nummer 35 is van de stichting XANDER RICHTERS stadsherstel.nl STADSHERSTEL AMSTERDAM JAARVERSLAG 2016

3 INHOUD Missie 5 Samenstelling Raad van Commissarissen en directie 7 Verslag van de Raad van Commissarissen 9 Bestuursverslag 13 Volkshuisvestingsverslag Jaarrekening Overige gegevens 62 Controleverklaring 63 Pandenlijst 66 Colofon Utrechtsestraat 135/hoek Utrechtsedwarsstraat 71 XANDER RICHTERS 3 Inhoud

4 MISSIE Stichting Stadsherstel Amsterdam zorgt binnen het gebied van de Stelling van Amsterdam voor het behoud en de restauratie van woningen, met name in monumenten en beeldbepalende panden. Stichting Stadsherstel Amsterdam richt zich in het bijzonder op situaties waar karakteristieke panden door stedelijke ontwikkeling verloren dreigen te gaan. Door restauratie van het casco en het aanpassen van de woonruimte aan de huidige normen blijven deze panden behouden. Stadsherstel levert hierdoor een belangrijke bijdrage aan: het behoud van monumentaal erfgoed voor volgende generaties het behoud van het restauratieambacht. Als toegelaten instelling op het gebied van de volkshuisvesting is Stichting Stadsherstel Amsterdam een private onderneming met een publiek doel. Hoewel de stichting bedrijfsmatig werkt, is de organisatie niet gericht op het behalen van winst maar op het maatschappelijke doel van het behoud van monumentaal erfgoed. Behaalde winsten worden voor dit doel aangewend. Stadsherstel verricht haar werkzaamheden vanuit een autonome positie door een financieel gezonde bedrijfsvoering met respect voor de belangen van betrokkenen. Utrechtsestraat tussen Prinsen- en Keizersgracht, Jacob Olie STADSARCHIEF AMSTERDAM 5 Missie

5 SAMENSTELLING RAAD VAN COMMISSARISSEN EN DIRECTIE RAAD VAN COMMISSARISSEN De heer drs. J.V. Timmermans - voorzitter De heer drs. H. van der Noordaa De heer mr. drs. J.G. Wijn DIRECTIE De heer drs. N.A. Doornberg - directeur STICHTING STADSHERSTEL AMSTERDAM Amstelveld JD AMSTERDAM Telefoon Internet info@stadsherstel.nl Een rijtje Stadsherstel panden aan de Bloemgracht; nummer 35 is van de stichting XANDER RICHTERS 7 Samenstelling Raad van Commissarissen en Directie

6 VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN Nieuwezijds Voorburgwal (v.l.n.r.) Firma W.H.Smies (nr. 151); geheel links gedeelte van het Koninklijk Paleis (nr. 147); tussen Paleis en nr. 149 Paleisstraat naar de Dam, 1875 ca. STADSARCHIEF AMSTERDAM In dit verslag legt de Raad van Commissarissen, voorheen de Raad van Toezicht, (de Raad) verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. De jaarrekening 2016 is in de vergadering van de Raad op 21 juni 2017 met de directeur besproken. De Raad heeft toen de jaarrekening vastgesteld, welke vaststelling de directeur tot volledige décharge strekt. De jaarrekening gaat vergezeld van een goedkeurende controleverklaring van de extern accountant. GEVOLGDE WERKWIJZEN In 2016 heeft onze Raad viermaal vergaderd volgens een vooraf vastgesteld schema. De vergaderingen werden, enkele uitzonderingen daargelaten, bijgewoond door alle leden van de Raad. In de vergaderingen van de Raad kwamen onder andere aan de orde: de te voeren strategie betreffende de toekomst van woningcorporatie Stichting Stadsherstel Amsterdam (SSHA), het renovatie-, onderhouds- en asbestbeleid, het herziene treasurystatuut, de meerjarenbegroting , de jaarstukken 2015, de halfjaarcijfers 2016 en de rapportages aan de externe toezichthouders en hun reacties daarop. Verderop in dit verslag gaan wij in op de strategie betreffende de toekomst van SSHA. Tevens gaven wij veel aandacht aan de gevolgen van de invoering van de per 1 juli 2015 herziene Woningwet voor de SSHA, zoals bijvoorbeeld nieuwe statuten van onze stichting en ons voorlopig DAEB/niet-DAEB scheidingsvoorstel aan de Autoriteit woningcorporaties (Aw). De vergaderingen werden ook benut ten behoeve van kennisontwikkeling; dit door diverse onderwerpen uit te diepen. Voorbeelden hiervan zijn fusies van woningcorporaties, toezicht en governance. De Raad opereert in overeenstemming met de eisen van herziene Woningwet, in het bijzonder op het gebieden van governance en intern toezicht. De voorzitter overlegde in het verslagjaar, buiten de vergaderingen, met andere leden van de Raad. Tijdens een vergadering van de Raad in juni 2016 vond een korte zelfevaluatie plaats, die er onder meer toe leidde dat de omvang van de Raad tot drie leden is teruggebracht. In verband hiermee heeft de Raad de auditcommissie opgeheven. Voorts voerde de voorzitter in 2016 regelmatig overleg met de directie, onder andere over de veranderde waarderingsmethodiek van de vastgoedportefeuille en de relaties met de externe toezichthouders. Zo hebben de voorzitter van de Raad en de directeur van SSHA in maart 2016 de Aw bezocht om met name het toekomstperspectief van SSHA te bespreken. In datzelfde kader heeft Aw op 15 juni 2016 met de toenmalige auditcommissie van de Raad ten kantore van SSHA in de Amstelkerk vergaderd. Op 21 november 2016 vond de jaarlijkse vergadering van huurders in de Amstelkerk plaats. De huurders kregen tijdens die bijeenkomst de gelegenheid invloed uit te oefenen op het gevoerde en te voeren beleid. De Raad heeft zich over de behandelde onderwerpen laten informeren, terwijl huurderscommissaris drs. J.G. Wijn de vergadering actief bijwoonde. SAMENSTELLING EN (HER)BENOEMING De leden van de Raad zijn, vóór de inwerkingtreding van de Woningwet op 1 juli 2015, benoemd door de Raad zelf uit de leden van de Raad van Commissarissen van Stadsherstel Amsterdam N.V. (SHA NV). Voor wat betreft de benoemingstermijnen van de zittende leden wordt de Raad als een continuering van de Raad van Commissarissen van SHA NV van vóór 1 januari 2013 gezien, in die zin dat de benoemingstermijnen worden gerekend vanaf het moment van benoeming in die Raad van Commissarissen. Hierna staan daarom de benoemingen als lid van de Raad van Commissarissen van de SHA NV vermeld. Achter de namen staan zowel geboortejaren als de jaren van benoeming, van laatste herbenoeming en van periodiek aftreden. De maximale zittingsduur van de leden van de Raad is in 2016 statutair bepaald op acht jaar (was: twaalf jaar), te weten twee termijnen van vier jaren elk (was: drie termijnen van vier jaar). SSHA heeft haar statuten aan de herziene Woningwet in december 2016 aangepast, waardoor deze voldoen aan de voorschriften betreffende 9 Verslag van de Raad van Commissarissen

7 Bloemgracht XANDER RICHTERS onder meer de maximale zittingstermijn van een commissaris en de beperkte personele unie. De samenstelling van de Raad is, ook na de reductie van haar omvang, zodanig dat de leden ten opzichte van elkaar, de directie en de organisatie onafhankelijk en kritisch opereren. De leden van de Raad verrichten hun werkzaamheden ten behoeve van SSHA zonder bezoldiging. In het verslagjaar hebben geen transacties plaatsgevonden waarbij sprake was van tegenstrijdigheid tussen belangen van de individuele leden van onze Raad ten opzichte van die van SSHA. Volgens rooster zijn in 2016 mevrouw drs. A.M. Fentener van Vlissingen, mevrouw drs. D.E. Manson, de heer mr. J.H.J. Prelller en de heer E.A. Schilp afgetreden. Geen van allen waren herbenoembaar. Conform lid 3 artikel 11 van de (nieuwe) statuten is er tenminste één lid dat erop toeziet dat de belangen van de huurders bij de besluitvorming worden meegewogen. Dit is de heer drs. J.G. Wijn die hiervoor mevrouw drs. D.E. Manson heeft opgevolgd. In juni 2016 is de heer drs. H. van der Noordaa door de heer drs. J.V. Timmermans als voorzitter van de Raad opgevolgd. De heer Van der Noordaa blijft wel lid van de Raad. Ten gevolge van bovenstaande mutaties omvat de Raad vanaf medio 2016 nog drie leden. De heer drs. J.G. Wijn zal in juni 2017 volgens rooster aftreden en, gelet op het verdwijnen van SSHA ten gevolge van juridische fusie, niet worden vervangen. De Raad zal vanaf dat moment nog slechts twee leden hebben, namelijk de heren Timmermans en Van der Noordaa. REMUNERATIE BESTUURDER De huidige directeur is per 30 juni 2015 door de Raad benoemd. Het betreft hier een functie in 2/3e deeltijd. Zijn bezoldiging is in overeenstemming met de Wet Normering Topinkomens publieke en semipublieke sector (WNT). Wij spreken graag onze waardering en erkentelijkheid uit voor de wijze waarop de directie en de medewerkers van SHA NV zich in het afgelopen jaar voor de SSHA hebben ingezet. Namens de Raad van Commissarissen, Drs. J.V. Timmermans, voorzitter Amsterdam, 21 juni 2017 RAAD VAN COMMISSARISSEN Benoemd Herbenoemd Aftredend dhr. drs. H. van der Noordaa (1961) dhr. drs. J.V. Timmermans (1960) dhr. mr. drs. J.G. Wijn (1969) De heer Van der Noordaa was in het verslagjaar voorzitter van de Raad van Bestuur van de Delta Lloyd Groep. Voorts was de heer Van der Noordaa lid van het bestuur van het Verbond van Verzekeraars. De heer Timmermans is vicevoorzitter van de Raad van Bestuur van de ING Bank. De heer Wijn was in het verslagjaar lid van de Raad van Bestuur van ABN AMRO. 10 Verslag van de Raad van Commissarissen 11 Verslag van de Raad van Commissarissen

8 BESTUURSVERSLAG Zicht op Bloemgracht (v.r.n.l.) 39, 37 en 35, waarvan de laatste een pand van de stichting is XANDER RICHTERS INLEIDING Stichting Stadsherstel Amsterdam (SSHA) heeft zich ook dit jaar weer beziggehouden met het in stand houden van haar monumentale bezit en het beschikbaar stellen van betaalbare en kwalitatief goede woningen. Het vastgoed van SSHA omvat 91 panden die alle in het centrum van Amsterdam staan. Deze panden bevatten 292 wooneenheden, waarvan SSHA ultimo 2016 ca. 71% (ultimo 2015: ca. 74%) in de sociale sector verhuurt. Ca. 29% (ultimo 2015: ca. 26%) van de woningen kent ultimo 2016 een huurprijs boven de liberalisatiegrens van 710,68 per maand. Bovendien bevinden zich 57, meestal op de begane grond gelegen, bedrijfsruimten in deze panden. Deze zijn vrijwel alle onafgebroken door SSHA verhuurd. Om het monumentale karakter van haar panden goed in stand te houden, besteedt SSHA veel aandacht, tijd en geld aan onderhoud. In 2016 was dat 18,5% (2015: 39,5% en 2014: 32,5%), exclusief asbestsaneringen, van de huuropbrengsten. Tevens ontvangt SSHA onderhoudssubsidie, i.e in 2016 (2015: ). Voor 2016 had SSHA zich financieel ten doel gesteld om een operationele winst van ca te maken. In dit kader heeft zij op onderhoudsuitgaven in 2016 t.o.v bespaard, voornamelijk door planmatig onderhoud uit te stellen. De goede staat van onderhoud van ons, voornamelijk monumentaal, vastgoed is hierdoor nauwelijks aangetast. Dit was eveneens nodig in verband met kosten van asbestsanering (ad ca ) die ook in 2016 moesten worden gemaakt. Daarnaast streeft SSHA naar hogere huurinkomsten. Dit realiseert zij door lage huurprijzen na huurmutatie op te trekken naar een hoger niveau, indien en voor zover dit door toepasselijke regelgeving is toegelaten. Uitvoering van voornoemde beleidsonderdelen zal SSHA ook in 2017 en daarna, voortzetten. Het jaar 2016 was een bijzonder jaar voor Stadsherstel Amsterdam -is SSHA en Stadsherstel Amsterdam NV (SHA NV) samen- omdat het zestig jaar geleden is dat zij haar activiteiten, in augustus in 1956, heeft aangevangen. Tegelijkertijd beraden de bestuurder en Raad van Commissarissen zich op de vraag of SSHA als zelfstandige wooncorporatie kan voortbestaan. Onder het laatste hoofdstuk Vooruitzichten in dit verslag wordt hier nader op ingegaan. Het bedrijfsresultaat minus rentelasten, het operationeel resultaat, over het jaar 2016 is positief, terwijl dit resultaat in negatief was. De aanmerkelijke verbetering van het operationeel resultaat met ca. 1,24 mln. wordt vooral veroorzaakt door de verlaging van de kosten asbestsanering met en van de kosten van regulier onderhoud met Ultimo 2016 heeft SSHA nog een voorziening van (ult.2015: ) voor kosten van asbestsanering op haar balans staan in verband met uitgaven die zij voor het leeuwendeel in 2017 nog verwacht te maken. Ook dit verslagjaar stond in het teken van voortgezet onderzoek naar en sanering van asbest in de panden van SSHA en de gevolgen van de invoering van de woningwet per 1 juli Het doel van de asbestsaneringsoperatie is het op zo kort mogelijke termijn asbestveilig maken van de gehele vastgoedportefeuille van SSHA. Hierna komt dit onderwerp nog uitgebreid aan de orde. Evenals in 2015 is in 2016 de gefaseerde invoering van de herziene woningwet en daaruit voortvloeiende veranderingen in het toezicht van de externe en interne toezichthouders een belangrijk aandachtspunt. Met betrekking tot de exploitatie van woningen geldt dat zij bij leegkomen meestal worden verbeterd. De vrijkomende woningen worden verhuurd aan ingeschrevenen op de wachtlijst van woningzoekenden, die gezamenlijk met SHA NV wordt aangehouden. In 2016 is de Administratieve Organisatie & Interne Controle/Interne Beheersing (AO/IC) verder verbeterd. De bedrijfsprocessen zijn zoveel mogelijk in geautomatiseerde systemen ingebed. 13 Bestuursverslag

9 Bloemgracht (v.l.n.r.) 35, 37 en 39 XANDER RICHTERS ONTWIKKELINGEN IN 2016 FINANCIEEL Het operationeel resultaat, dat wil zeggen het bedrijfsresultaat minus rentelasten, was in positief. Dit in tegenstelling tot 2015, toen SSHA een operationeel verlies van leed. De verbetering van het operationeel resultaat met ca. 1,24 mln. is voornamelijk te danken aan de daling van onderhoudslasten met bijna 1,1 mln., inclusief die van asbestsaneringen. In 2016 is de marktwaarde van het vastgoed met bijna 2,8 mln. (2015: toename met 21,2 mln.), d.w.z. 4,1%, gestegen. Mede ten gevolge van bovengenoemde factoren heeft SSHA een nettowinst van een kleine 3,3 mln. over 2016 (2015: ) geboekt. De stijging van balanswaarde van het vastgoed wordt veroorzaakt door toename van de prijzen in gebied, i.e. het centrum van Amsterdam, waar de panden staan. In 2016 heeft SSHA geen panden aangekocht. Eén wooneenheid, in een niet-monumentaal complex, heeft SSHA in 2016 aan de huurder, met een boekwinst van verkocht. De huuropbrengsten stegen met 4,5% (2015: 3,2%) ten opzichte van Deze toename komt geheel voor rekening van toename van de verhuurprijzen. De netto kosten van onderhoud, inclusief die van asbestsanering, beliepen in 2016, hetgeen een daling met 58% is ten opzichte van de onderhoudskosten ad in De daling van bijna 1,1 mln. komt voor rekening van afnames in asbestsaneringskosten (met ) en regulier onderhoud (met ). In de kosten van regulier onderhoud ad is ca aan buitenschilderwerk verantwoord (2015: ). De overige bedrijfslasten ad zijn t.o.v met (2%) toegenomen. Dit komt door stijging ( ) van met SHA NV verrekende kosten van het werkapparaat en van algemene kosten met met name ten gevolge toename van advieskosten. Diensten van externe adviseurs zijn gebruikt bij de samenstelling en uitvoering van een bedrijfsverbeterplan en bij de trapsgewijze invoering van maatregelen voortvloeiende uit de woningwet Zoals nieuwe stichtingsstatuten en administratieve scheiding van het vastgoedbezit. Zie voor dit laatste de paragraaf Woningwet van 1 juli Het bedrijfsverbeterplan is op instructie van Autoriteit woningcorporaties (Aw) opgesteld en uitgevoerd. De solvabiliteit bleef onverminderd hoog, namelijk bijna 82% ultimo 2016 (ca. 81% ultimo 2015), hetgeen vooral is te danken aan de hoge marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoedbezit. Winstbestemming: de nettowinst van (2015: ) wordt aan het eigen vermogen toegevoegd. ASBEST Voor Stadsherstel is een gezonde leef- en woonomgeving voor haar huurders van groot belang. Daarom is besloten dat SSHA zich actief inzet om de risico s van de aanwezigheid van asbest weg te nemen. In alle panden die vóór 1994 zijn gerestaureerd, werd een inventarisatie uitgevoerd op de aanwezigheid van asbest. Vanaf 1994 was het gebruik van asbest in Nederland verboden. De inventarisaties werden uitgevoerd door een gespecialiseerd, gecertificeerd bedrijf. Alle panden van SSHA zijn in 2014 en 2015 asbestveilig gemaakt. SSHA heeft in totaal 316 verhuurbare eenheden in bezit die vóór 1994 werden gerestaureerd. Inmiddels zijn deze eenheden geïnventariseerd. In alle gevallen waar de situatie niet asbestveilig was, is een sanering uitgevoerd. Er werd in 2016 voor (2015: voor ) aan asbest gerelateerde werkzaamheden uitgegeven. Voor het jaar 2017 en het begin van 2018 wordt ingeschat dat er nog zal worden uitgegeven aan het verwijderen van asbest en aan herstelwerkzaamheden. Wanneer deze werkzaamheden zijn voltooid, is al het aangetroffen asbest in de portefeuille van SSHA gesaneerd. WONINGWET VAN 1 JULI 2015 De wet richt zich op een veelheid aan punten. Te noemen zijn het werkdomein van de woningcorporaties, governance & intern toezicht, extern toezicht & sanering en de rol van gemeenten en huurders. Voor SSHA is een belangrijk onderwerp de splitsing van de activiteiten in twee takken. In de eerste tak worden de zogeheten diensten van algemeen economisch belang uitgevoerd (DAEB): de kerntaken waarvoor via geborgde leningen staatssteun wordt gegeven. Dit betreft vooral de sociale huurwoningen. In de tweede tak worden alle niet-daeb activiteiten ondergebracht zoals de geliberaliseerde en een deel van de nog te liberaliseren huurwoningen en alle bedrijfsruimten. Om de splitsing door te voeren bestaat de keuze tussen een juridische splitsing en een administratieve scheiding, waarbij SSHA voor de laatste heeft geopteerd. Het bezit bestaat immers uit veelal juridisch ongesplitste panden, waarin zowel sociale huurwoningen als bedrijfsruimten en geliberaliseerde woningen voorkomen. Deze panden laten zich niet -of niet eenvoudig- juridisch splitsen in separate appartementsrechten. Binnen de kaders van toepasselijke regelgeving, met name Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV), de Regeling Toegelaten Instelling Volkshuisvesting (RTIV), en onder 14 Bestuursverslag 15 Bestuursverslag

10 Bloemgracht 127 XANDER RICHTERS andere gepubliceerd in de MG-circulaires van het Ministerie van Wonen, heeft SSHA begin 2017 een concept DAEB/niet-DAEB scheidingsvoorstel bij Autoriteit woningcorporaties (Aw) ingediend, nadat de gemeente Amsterdam en huurders hier, deels voorwaardelijk, positieve zienswijzen over hadden afgegeven Het voorgaande moge duidelijk maken dat de administratieve last ook hierdoor flink toe neemt. De grotere rol die in de wet wordt gegeven aan gemeenten springt in het oog. Deze worden geacht een woonvisie te presenteren, waarna corporaties verplicht zijn prestatieafspraken te maken. Ook dienen corporaties veel meer informatie over hun volkshuisvestingsplannen en financiën te verstrekken, zodat gemeenten inzicht hebben in de mogelijkheden van de corporaties om bij te dragen aan realisatie van de geformuleerde woonvisie. In augustus van 2016 heeft SSHA een woonbod gedaan op de volkshuisvestingsplannen van de gemeente Amsterdam, gevolgd door de indiening van haar concept DAEB/niet-DAEB scheidingsvoorstel. In het late najaar heeft de gemeente daarop gereageerd. Hoewel de gemeente begrip heeft voor het scheidingsvoorstel -gezien de noodzaak tot verbetering van financiële resultaten dringt zij er wel op aan om de omvang van het te liberaliseren woningbezit zoveel mogelijk te beperken zodra de resultaten dit toelaten. Zie tevens het laatste hoofdstuk Vooruitzichten in dit verslag. Als uitvloeisel van de invoering van de woningwet van 1 juli 2015 en van daaropvolgende veegwetten heeft ook SSHA haar stichtingsstatuten moeten aanpassen. Na van Aw goedkeuring te hebben verkregen, heeft SSHA haar gewijzigde statuten op 21 december 2016 notarieel vastgelegd. EXTERNE TOEZICHTHOUDERS De woningcorporatiesector heeft de afgelopen jaren in de publieke belangstelling gestaan, in het algemeen in negatieve zin vanwege financiële debacles, governance issues en daaruit voortvloeiende rechtszaken. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft als hoeder van de borg van alle deelnemende corporaties een onherroepelijke volmacht geëist om hypotheek te doen vestigen op onderliggende woongelegenheden, om in geval van een sanering voldoende zekerheid te hebben. Deze volmacht heeft SSHA in april 2015 verleend. Wanneer dit voor het afsluiten van nieuwe leningen noodzakelijk is, kunnen panden onder voorwaarden uit de volmacht worden gehaald. De externe toezichthouders Autoriteit woningcorporaties (Aw), tot 1 juli 2015 Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) hebben hun instrumentarium om de financiële continuïteit van corporaties te bewaken sinds het ontstaan van de sectorproblemen vergroot. Dat instrumentarium, dat vooral onder de woningwet van 1 juli 2016 verder is uitgebreid, is afgestemd op een gemiddelde corporatie. SSHA werkt actief mee aan het verstrekken van alle benodigde en opgevraagde informatie. SSHA onderschrijft het belang van goed toezicht, maar is echter geen standaard corporatie doch een van bijzondere aard. Zo is een belangrijke doelstelling de instandhouding van monumentaal en beeldbepalend vastgoed. Dit vastgoed wordt derhalve niet aan het eind van een levensduur gesloopt en vervangen door nieuwbouw, zoals in de corporatiesector gebruikelijk is. Dit heeft ook gevolgen voor de financieringsuitgangspunten. Voor de sector geldt dat moet worden afgelost zodat bij einde levensduur van het vastgoed geen restschuld aanwezig is. Voor SSHA is dat niet noodzakelijk. Het gaat er juist om de levensduur van het monumentaal en beeldbepalend vastgoed zo lang mogelijk te laten zijn. Ieder pand van SSHA is bovendien uniek; dat geldt zelfs voor iedere verhuurbare eenheid. Hierdoor is geen sprake van repetitief (groot) onderhoud en renovatie. Uitvoeringen van beide zijn elke keer weer uniek, hetgeen kostenverhogend werkt. Veel panden kennen bovendien een gemengd gebruik: bedrijfsruimte op begane grond en woningen, zowel met sociale als met geliberaliseerde huren, op de bovengelegen etages. Hierdoor heeft SSHA een relatief hoog percentage (16%) commercieel vastgoed, d.w.z. het aantal bedrijfsruimten, in vergelijking tot de sector. Tot slot is SSHA ontstaan bij een recente (2013) splitsing, waarbij SSHA en SHA NV (de NV) een overeenkomst verband houdende met afsplitsing hebben gesloten. Hierin wordt onder meer de onderlinge financiële verhouding geregeld. SSHA heeft een financieel belang van ca. 41,5 miljoen in de NV, hetgeen in geval van financiële nood van SSHA gedeeltelijk, en verspreid over een langere termijn, kan worden opgevraagd. Tevens is van belang dat Stadsherstel vóór de splitsing, die op 29 april 2013 met terugwerkende kracht naar 1 januari 2013 werd geëffectueerd, vrijstellingen had voor onderdelen van de verplichte rapportages aan de externe toezichthouders. Genoemde factoren hebben als effect dat de scores die WSW en Aw aan de rapportages verbinden naar onze mening niet zonder meer toepasbaar zijn op de SSHA. SSHA is hierover voortdurend met Aw en WSW in gesprek; haar specifieke situatie is bij beide instanties bekend. Niettegenstaande heeft SSHA in november 2015 een toezicht-/interventiebrief van Aw ontvangen. Met deze brief legde Aw de interventie op aan SSHA. Deze bestaat uit het opstellen van een verbeterplan waarin zijn opgenomen: een 15-jarige meerjarenbegroting en onderbouwing conform de opzet zoals door WSW verlangt, waarbij SSHA aan de kasratio s van Aw voldoet; nadere analyse van de opbouw van de totale netto bedrijfslasten, met name van de kosten van de organisatie van het (planmatig) onderhoud, en van het onderscheid tussen onderhoud en investeringen; de verloopstaat van de post financieel belang in SHA NV en jaarlijkse toezending van het jaarverslag van SHA NV. SSHA heeft het verbeterplan opgesteld en bij Aw op 30 december 2015 ingeleverd. In 2016 heeft SSHA het verbeterplan zoveel mogelijk uitgevoerd. Dit en de bevindingen die Aw heeft gedaan tijdens haar toezicht in 2016, hebben ertoe geleid dat zij eind van het verslagjaar geen interventiemaatregel(en) heeft opgelegd. Wel heeft Aw in haar toezichtbrief betreffende 2016 bepaald dat SSHA twee specifieke soorten kosten van haar bedrijfsvoering binnen bepaalde maxima moet houden. Voor het WSW valt SSHA op basis van de scores op diverse financiële ratio s in de hoogste risicocategorie. Het WSW heeft SSHA daarom in de categorie bijzonder beheer geplaatst. SSHA heeft beleid ontwikkeld om de financiële ratio s te verbeteren, vooral de interest coverage rate (ICR) die tenminste 1,4 moet bedragen. In verband met het voorgaande kende WSW formeel geen zogenaamd borgingsplafond toe aan SSHA ten behoeve van nieuwe leningen. Hoewel de stichting de achtergronden van deze maatregel begrijpt, is zij van mening dat er voldoende inhoudelijke argumenten zijn om deze op korte termijn in te trekken. De verwachting is dat SSHA, na de twee verlieslatende jaren 2015 en 2014, en het winstgevende jaar 2016, (ook) over 2017 een operationele winst zal boeken en, net als in 2016, een netto positieve kasstroom zal genereren. Het volkshuisvestelijke toezicht is belegd bij het Ministerie van Infrastructuur en Milieu, Inspectie Leefomgeving en Transport. In november 2016 ontving SSHA een positieve oordeelsbrief over het verslagjaar Bestuursverslag 17 Bestuursverslag

11 Bloemgracht XANDER RICHTERS WAARDERING VASTGOEDPORTEFEUILLE Voor het jaar 2016 heeft de waardebepaling van het vastgoed intern plaatsgevonden met behulp van de gecertificeerde modellen in het Taxatie Managementsysteem (TMS), ontwikkeld door Ortec Finance. Deze software berekent de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed dat in exploitatie is. Per complex worden doorexploiteer- en uitpondscenario s berekend. De marktwaarde per complex is de hoogste van beide waarderingen. De modellen in TMS zijn getoetst aan de Taxatierichtlijnen IPD Nederlandse Vastgoedindex en aan de richtlijnen RJ 213 Vastgoedbeleggingen voor de jaarverslaggeving. Een belangrijke pijler in TMS is het door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) voorgeschreven Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Dit handboek omschrijft waar deze marktwaarde aan dient te voldoen. Het handboek wordt op jaarlijkse basis van een update voorzien en geeft de richtlijnen en parameters voor de marktwaardering in de individuele jaren. De waardebepaling en met name de voor de taxatie gebruikte parameters zijn gevalideerd door een RICS gecertificeerde (externe) taxateur. Deze taxateur heeft een verklaring van aannemelijkheid afgegeven, inhoudende dat het aannemelijk is dat de waarde op grond van de gebruikte parameters juist is vastgesteld en dat de gehanteerde parameters correct zijn. De marktwaarde van de portefeuille is met bijna 2,8 mln., d.w.z. 4,1%, t.o.v. de waarde ultimo 2015 gestegen. De stijging is volledig toe te rekenen aan de woningen. Deze stijging volgt ook het beeld van de woningmarkt in Amsterdam: net als in 2015 zijn in 2016 de huizenprijzen in Amsterdam gestegen. De WOZ-waarde, een belangrijk gegeven in de waardebepaling, volgt logischerwijs deze ontwikkeling. De marktwaarde van de bedrijfsruimten is ongeveer op het niveau van 2015 gebleven. REALISEERBAARHEID WAARDE VASTGOED IN EXPLOITATIE Per 31 december 2016 bedraagt de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB en niet-daeb vastgoed in totaal 71,4 miljoen (2015: 68,3 miljoen). Het verschil tussen de marktwaarde van het vastgoed en de kostprijs is opgenomen in de herwaarderingsreserve. De waardering tegen marktwaarde van het vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde bepaald. De realisatie van de marktwaarde van het vastgoed is sterk afhankelijk van het te voeren beleid. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complex gewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB vastgoed in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan DAEB huurwoningen. Het bestuur heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van de herwaarderingsreserve dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de WSWbedrijfswaarde van het DAEB vastgoed in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt circa 37,9 miljoen. Dit impliceert dat met inachtneming van de wettelijke reserve circa 85% van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. ADMINISTRATIEVE ORGANISATIE & INTERNE CONTROLE/INTERNE BEHEERSING (AO/IC) De AO/IC is onlangs aangepast aan de eisen van deze tijd. Bijzondere aandacht in dit proces hebben gekregen de (financiële) bewaking van restauratieprojecten, de nacalculatie van projecten, het afrekenen van servicekosten en het bewaken van de huurvorderingen. De volgende bedrijfsprocessen zijn vastgelegd: a) aankoop van vastgoed, b) restauratieprojectontwikkeling, c) aanbesteding, gunning en uitvoering van restauratieprojecten, d) oplevering en interne overdracht restauratieprojecten, e) exploitatie vastgoed, f) exploitatie bijzondere locaties en g) beëindiging exploitatie vastgoed. In 2017 worden de bedrijfsprocessen op de gebieden van fondsenwerving/subsidies, personeel & organisatie, treasury en automatisering/ ICT vastgelegd. Wat betreft de interne controle/beheersing wordt, mede met behulp van rapportage tools, gewerkt aan het verbeteren van managementrapportages op basis van de geautomatiseerde basisadministraties en overige systemen. Daar waar bedrijfsprocessen niet consistent op basis van geautomatiseerde systemen kunnen worden bewaakt, zullen steekproefsgewijs handmatige controles worden uitgevoerd. VERHUURDERHEFFING Verhuurders van woningen in de gereguleerde sector moeten sinds 2013 een heffing betalen over de WOZ-waarde van hun verhuurwoningen. 18 Verslag van de directie 19 Bestuursverslag

12 Bloemgracht (ged.), tussen de nummers 145 en 169, links op de foto, de Dubbele Gang en tussen 175 en 185 de Steenhouwersgang STADSARCHIEF AMSTERDAM De maatregel geldt alleen voor verhuurders van woningen waarvan de huur lager is dan de grens van de huurtoeslag/huurliberalisatie en voor verhuurders die meer dan tien woningen verhuren in de gereguleerde sector. Met ingang van 1 juli 2015 is die grens van de (kale) huurprijs op 710,68 per maand bepaald. De verhuurderheffing voor 2016 bedroeg in totaal (2015: ). Omgerekend is dat per gereguleerde woning ca. 17,5% van de huur. Dit hoge percentage wordt veroorzaakt door de relatief hoge WOZ-waarden van het woningbezit van SSHA in het centrum van Amsterdam. Door de economische afroming van de huuropbrengsten van sociale huurwoningen met ca. 17%, is het lastig om voor nieuwe restauraties rendabele projecten in de sociale sector te realiseren. Gezien de competitieve markt in Amsterdam betekent dit dat het voor SSHA vrijwel onmogelijk is nieuwe panden te verwerven. Echter, terwijl de verhuurderheffing in 2017 nog ca zal bedragen, is de verwachting dat deze per 1 januari 2018 met ca. 80% zal dalen. Deze daling wordt veroorzaakt, doordat per genoemde datum de verhuurderheffing op rijksmonumenten komt te vervallen. De grote meerderheid van het vastgoedbezit van SHA omvat panden met de status van rijksmonument. PROFESSIONELE ORGANISATIE VOOR MONUMENTENBEHOUD SSHA en Stadsherstel Amsterdam NV zijn Professionele Organisaties voor Monumentenbehoud (POM). De aanwijzing heeft plaatsgevonden op grond van de doelstelling, de kwaliteit van de restauraties, de financiële stabiliteit en de staat van onderhoud van het bezit van Stadsherstel. De POM-status is behalve aan SSHA en Stadsherstel Amsterdam NV inmiddels aan dertien andere organisaties verstrekt, die alle hun sporen op het gebied van monumentbehoud hebben verdiend. De status vormt een erkenning voor het werk van Stadsherstel en biedt voordelen bij het aanvragen van (onderhouds-) subsidies en het werven van fondsen. BESLUIT RIJKSSUBSIDIËRING IN- STANDHOUDING MONUMENTEN (BRIM) Brim-subsidie is bedoeld voor meerjarig onderhoud en incidenteel herstel van rijksmonumenten. Sinds 2013 geldt een nieuwe regeling. Per pand wordt een subsidiebedrag ontvangen dat verband houdt met de verzekerde waarde van het betreffende pand. De eigenaar van het pand moet tenminste 50% van de onderhoudskosten zelf dragen. Panden die de status van werelderfgoed hebben of die in het bezit zijn van een zogenaamde POM hebben bij de verdeling van het onderhoudsgeld voorrang. Omdat de panden van SSHA in veel gevallen aan beide criteria voldoen is de kans op onderhoudssubsidie groot. Voor de jaren 2014 t/m 2019 ontving SSHA een beschikking voor onderhoudssubsidie van De beschikking betreft een groot deel, maar niet alle panden van SSHA. De totale onderhoudssubsidie bedraagt een per jaar. (DES-)INVESTERINGEN In het verslagjaar werd voor een bedrag van (2015: ) geïnvesteerd in verbetering van het bestaande vastgoedbezit. In het verslagjaar werden geen panden aangekocht, maar wel één wooneenheid, aan de huurder ervan, verkocht. Dit betrof een woning in een pand zonder monumentale of beeldbepalende status. Bij de verkoop realiseerde SSHA een boekwinst van ONDERHOUD SSHA besteedt veel middelen aan onderhoud. Daarmee behouden haar monumenten de mooie staat die ze na restauratie kregen. In het verslagjaar werd ruim (2015: ca. 1,1 mln.) aan onderhoud uitgegeven. Hierbij zijn de uitgaven aan asbestsaneringen buiten beschouwing gebleven. Aan buitenschilderwerk werd ca (2015: ) uitgegeven en aan geveltimmerwerk ca (2015: )). Er werden 10 (2015: 20) cv-ketels vernieuwd. In het verslagjaar werden de volgende woningen/panden grootschalig aangepakt: Singel 415, mede i.v.m. asbestsanering en Nieuwezijds Voorburgwal 87 i.v.m. funderingsherstel. VERHUUR VERHUUR VAN WONINGEN Door het verhuren van gerestaureerde en veelal monumentale panden wordt niet alleen het leefklimaat in het werkgebied van SSHA, lees het centrum van Amsterdam, verbeterd. De huurinkomsten maken ook dat SSHA kan investeren in restauraties en dat de staat van onderhoud aan de panden op een hoog niveau kan worden gehouden. SSHA verhuurt 292 woningen, en hanteert een wachtlijst van woningzoekenden om het aanbod van beschikbare woningen te verdelen. De wachtlijst is bedoeld voor woningen van zowel SSHA als Stadsherstel Amsterdam NV. Momenteel staan circa tienduizend personen ingeschreven op deze gezamenlijke wachtlijst. Evenmin als in 2015 deed zich in 2016 structurele leegstand voor in de huurwoningen; wel trad leegstand op ten gevolge van onderhouds-, renovatie- en, vooral, asbestsanerings- werkzaamheden. De minister van Wonen stond verhuurders toe de huur van niet-geliberaliseerde woningen met 1% in 2016 (2,5% in 2015) te verhogen. Voorts heeft SSHA in beperkte mate gebruik gemaakt van de mogelijkheid de huren voor sociale huurwoningen met 2,1% (2015: 3,0%) of 4,6% (2015: 5,0%) te verhogen voor gevallen waarin het inkomen van de huurder te hoog was in relatie tot de huur voor de woning. De jaarlijkse huurverhoging voor woningen in de vrije sector bedroeg 0,6% in 2016 (1,0% in 2015). Bij huurmutaties worden huurprijzen geharmoniseerd op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) van 1 oktober 2015, ofwel opgetrokken naar de markthuur. In het verslagjaar kregen 28 woonruimten (in 2015: 17) nieuwe huurders. Op 21 november 2016 vond de jaarlijkse avond met huurders plaats. Met name de volgende onderwerpen werden besproken: het woonen huurbeleid van SSHA, de visie van externe toezichthouders op de financiële resultaten van SSHA, (zienswijze op) het concept DAEB/ niet-daeb scheidingsplan en strategische heroriëntatie. De aanwezige huurders begrepen de overwegingen die tot het gevoerde beleid en de strategische heroriëntatie leiden en onderschreven het gepresenteerde DAEB/niet-DAEB scheidingsplan. VERHUUR VAN BEDRIJFSRUIMTEN In het verslagjaar deed zich ook bij de verhuur van bedrijfsruimten geen structurele leegstand voor. De huren voor bedrijfs- en kantoorruimten werden per 1 januari 2016 met 0,6% (per 1 januari 2015: met 0,9%) verhoogd, conform de contractuele mogelijkheid. Voor de bedrijfsruimten geldt dat uit de taxaties naar voren is gekomen dat een aantal huurprijzen potentieel substantieel hoger zou kunnen zijn. Ook in 2016 zijn daarom met een aantal huurders nieuwe afspraken gemaakt en worden meer marktconforme prijzen gerealiseerd. Dit beleid wordt in 2017 voortgezet. In totaal verhuurt SSHA 57 bedrijfsruimten. 20 Bestuursverslag 21 Bestuursverslag

13 Bloemgracht en het hekje naar de gang die naar achterliggende panden leidt XANDER RICHTERS INTERNE ORGANISATIE Sinds 30 juni 2015 heeft SSHA een directeur in dienstbetrekking. Verder maakt SSHA gebruik van het werkapparaat van SHA NV. MAATSCHAPPELIJK VERANT- WOORD ONDERNEMEN (MVO) Stadsherstel onderschrijft het belang van maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO). Een MVO-werkgroep, bestaande uit een medewerkers van de afdelingen Planontwikkeling en Restauratie, Communicatie en Fondsenwerving en Beheer en Onderhoud, heeft tot doel te bevorderen dat bij de koers die Stadsherstel volgt wordt gekeken naar de juiste balans tussen maatschappij, milieu en onderneming. Het asbestproject, dat tot gevolg heeft dat in 2017 nagenoeg alle geïnventariseerde asbest uit de panden van Stadsherstel zal zijn verwijderd, is een goed voorbeeld van maatschappelijk verantwoord ondernemen. Stadsherstel geeft daarnaast invulling aan doelstellingen op het gebied van MVO door het bieden van stageplaatsen, door van iedere restauratie een leerling-bouwplaats te maken en door waar mogelijk gebruik te maken van diensten van maatschappelijke organisaties, zoals Stichting Herstelling. Studenten van de Hogeschool van Amsterdam vonden in 2016 een stageplek bij Stadsherstel. Ook aan leefbaarheid werd de nodige aandacht besteed. De panden worden in de staat gehouden waarin zij door restauratie zijn gebracht. Bij renovaties worden technologische ontwikkelingen, zoals zonnepanelen, goed gevolgd om zo energiezuinigere eenheden, vaak in monumenten, op te kunnen leveren. Vanzelfsprekend wordt het Bureau Monumenten en Archeologie van de gemeente Amsterdam daarbij in een vroeg stadium betrokken. Bij toepassing van installaties die veel energie verbruiken, zoals verwarmingsinstallaties, wordt telkens gezocht naar de best presterende. Ook aan isolatie en warmteterugwinning wordt veel aandacht besteed. VERENIGING VRIENDEN VAN STADSHERSTEL Vanwege het feit dat de Vereniging Vrienden van Stadsherstel Amsterdam in 2014 van de Belastingdienst de culturele Algemeen Nut Beogende Instelling (ANBI) aanwijzing kreeg, hebben veel particulieren en bedrijven de weg gevonden om de vereniging met aanzienlijk belastingvoordeel te steunen. Steeds meer periodieke schenkingen werden gedaan. Daarnaast kan de vriendenvereniging gelukkig ook nog rekenen op vaste steun via de contributies van vijfentwintighonderd Vrienden. In totaal doneerden zij dit jaar een recordbedrag van ruim Stadsherstel is zeer vereerd dat velen het mooie en nog steeds noodzakelijke werk steunen. De bijdragen van de Vrienden zorgen ervoor dat unieke onderdelen van monumenten worden teruggebracht in originele staat. In 2016 hebben de Vrienden bijgedragen aan acht restauratieprojecten. De Algemene Ledenvergadering vond op dinsdag 28 juni 2016 plaats in de NedPho-koepel, de voormalige Majellakerk. Na genoten te hebben van een concert in deze prachtige repetitie-/concertzaal van het Nederlands Philharmonisch Orkest vonden er diverse korte lezingen plaats. Zo vertelde Fred Feddes, die ook het inleidende hoofdstuk van het boek Amsterdam Herstelt heeft geschreven, over de oprichting van Stadsherstel in de jaren 50 van de vorige eeuw. Op zondag 27 september vond de jaarlijkse rondvaart plaats met het thema De klassieker. Op het Damrak stapten zo n tweehonderdvijftig Vrienden in de rondvaartboten. Na een vaartocht van ruim anderhalf uur door de grachten van de binnenstad en langs gerestaureerde panden van Stadsherstel vond de afsluitende borrel plaats in de Amstelkerk, waar de Vrienden de jubileumtentoonstelling konden bekijken. RISICOBEHEERSING SOLVABILITEIT EN TREASURY Door de Raad van Commissarissen is beleid vastgesteld om een financiële solvabiliteit te handhaven van minimaal 60%. Het solvabiliteitspercentage, i.e. het eigen vermogen uitgedrukt als % van het balanstotaal, bedroeg ca. 82% ultimo 2016 (eind 2015: 81%). Treasury is het proces waarbij de huidige en toekomstige financiële posities en kasstromen en de hieraan verbonden financiële en operationele risico s, worden bestuurd en beheerst. In 2014 heeft de SSHA een treasurystatuut opgesteld waarin de kaders, afspraken en procedures waarbinnen zij haar treasury-activiteiten uitvoert zijn vastgelegd. In dit statuut conformeert SSHA zich aan het extern kader voor toegelaten instellingen, waaronder het Burgerlijk Wetboek, de (herziene) Woningwet van 1 juli 2015; het Besluit en de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV resp. RTIV); het betreffende Besluit en regels en normen Autoriteit woningcorporaties (Aw); 22 Verslag van de directie 23 Bestuursverslag

14 NIEUWE INVESTERINGEN BETAALBAARHEID Zicht op de Stadsherstelpanden aan de Nieuwezijds Voorburgwal 149/hoek Paleisstraat XANDER RICHTERS de regels en normen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), de MG circulaires van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), de Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting, de Governance code Woningcorporaties, de richtlijnen van de Raad voor de Jaarverslaggeving, en ook aan de statuten van SSHA. Deze laatste zijn, na te zijn goedgekeurd door Aw, op 21 december 2016, in gewijzigde vorm opnieuw vastgesteld en notarieel vastgelegd. Het treasurystatuut is in het najaar van 2016 aangepast en opnieuw vastgesteld; mede op basis hiervan is het treasuryjaarplan voor 2017 in december jl. door de Raad van Commissarissen van SSHA goedgekeurd. HERFINANCIERING Voor de nabije toekomst is geen herfinanciering aan de orde. SSHA heeft bij de Nederlandse Waterschapsbank NV twee leningen van 10 mln. en 9 mln. opgenomen, die respectievelijk in 2035 en 2047 aflopen. De leningen stammen uit de tijd van de ongedeelde situatie van Stadsherstel Amsterdam. Beide leningen kennen een boetebeding voor vervroegd (partieel) aflossen. Met het oog op risicobeperking is de lening van 10 mln. gekoppeld aan een rentederivaat. Herfinanciering zou thans geen betere voorwaarden voor SSHA opleveren; vervroegde aflossing is relatief duur en daarom niet aan de orde. Wel zal per 1 september 2017 het plafond van 5,4% p.a. van de rentevoet van de lening ad 9 mln. komen te vervallen. Daarnaast lopen nog twee leningen voor een totaalbedrag van bij de Bank Nederlandse Gemeenten NV RENTEDERIVATEN SSHA bezit één renteswap. Eerdergenoemd rentederivaat, waarbij SSHA 4% van 10 mln. p.a. aan ABN AMRO bank NV betaalt, en deze bank een rentevergoeding ontvangt ten bedrage van 6-maands Euribor. In geval van negatieve marktwaarde van het derivaat heeft deze bank, tot meerdere zekerheid, het recht een bedrag (margin call) op te vragen voor zover dit meer is dan de tresholdlimiet. Deze swap bewerkstelligt de afdekking van het risico van de variabele rente op een lening van 10 mln.; lening en swap hebben dezelfde looptijden. In september 2015 heeft de ABN AMRO bank een margin call van 1,5 mln. gedaan, waardoor SSHA dit bedrag bij deze bank in bewaring heeft gegeven. Deze regeling geldt tot en met 31 december Daarna wordt de afspraak herzien. Over het door SSHA afgestorte bedrag vergoedt de bank geen rente. Detail Nieuwezijds Voorburgwal 149 XANDER RICHTERS Nieuwe (pandrenovatie-)projecten worden beoordeeld binnen de randvoorwaarden van een minimaal vereist rendement op basis van contantewaardeberekeningen van toekomstige (netto) kasstromen, de omvang van een project in relatie tot de financiële en personele capaciteit van het Stadsherstel werkapparaat en de solvabiliteit van SSHA. MARKT De druk op de woningmarkt in Amsterdam, zeker in Amsterdam-Centrum, blijft onverminderd hoog. Zoals vermeld worden in Amsterdam woningen uit de sociale sector op vrij grote schaal omgezet naar vrije sector huur of koop. Het is op korte termijn niet te verwachten dat de druk op de woningmarkt vermindert, zeker niet voor woningen in de sociale sector; het tegendeel is waar. Voor bedrijfsruimten geldt dat er de laatste jaren sprake is van aanzienlijke leegstand in de kantorenmarkt, maar dat betreft niet de kleinere kantoorruimten in het centrum. Het vastgoedbezit van SSHA bevat bovendien ook winkels en horecaruimten. Nieuwe verhuringen zijn de laatste jaren via het eigen netwerk en de Stadsherstelwebsite tot stand gekomen. Mocht dat in de toekomst minder gemakkelijk gaan, dan kan door eventuele inzet van makelaars een grotere doelgroep worden bereikt. Er zijn op dit moment geen indicaties dat betaalbaarheid van huurprijzen voor de huurders van SSHA een probleem vormt. Dat geldt voor zowel de woningen als de bedrijfsruimten. De vermoedelijk oninbare huurachterstand is ten opzichte van de situatie eind 2015 met toegenomen (in 2015: met afgenomen). De totale huurachterstand nam in 2016 met tot af (in 2015: met tot toe.) Het in 2016 ontwikkelde en uitgevoerde beleid, waarbij de ontwikkeling van de huurachterstand aandachtig wordt gevolgd en bij huurachterstand de huurder eerder wordt gemaand, heeft zijn vruchten afgeworpen. INTERNE BEHEERSING Het belang van juiste, volledige en tijdige management- en verantwoordingsinformatie is de laatste jaren nog verder toegenomen. De interne en externe toezichthouders hechten eraan dat relevante rapportages betrouwbaar zijn. SSHA moet volledige en juiste informatie tijdig aanleveren. Het gaat daarbij niet alleen om achteraf rapporteren, maar ook om binnen de bedrijfsprocessen te voldoen aan de regelgeving. Te denken valt aan woningtoewijzingen o.b.v. nieuwe passend toewijzen regels, huurprijsverhogingen en daaronder liggende grootheden als de geldende Woning Waardering Stelsel (WWS) puntentelling. In een veranderende omgeving met toenemende regelgeving is het belang van sturing alleen maar groter geworden. Om beter te kunnen 24 Bestuursverslag 25 Bestuursverslag

15 Bloemgracht XANDER RICHTERS sturen dienen organisatie- en verantwoordingsstructuren, en daarin opgenomen bedrijfsprocessen, inzichtelijk te zijn. SSHA deelt het werkapparaat met Stadsherstel Amsterdam NV. De recentelijk verbeterde AO/IC zorgt voor de versterking van de bestuurlijke informatieverzorging, waaronder mede begrepen maatregelen van interne beheersing van de bedrijfsprocessen en interne controle. Doel is de organisatie beter te laten functioneren, de bedrijfsrisico s beter te beheersen en het kunnen voldoen aan voortdurend wijzigende en uitbreidende externe regelgeving. INFORMATIE EN COMMUNICATIE TECHNOLOGIE (ICT) Stadsherstel Amsterdam maakt gebruik van diverse computersoftwarepakketten die zijn toegesneden op haar bedrijfsvoering. Tussen de programma s vindt zo veel mogelijk geautomatiseerde gegevensuitwisseling plaats. Stadsherstel besteedt aandacht aan een juiste primaire gegevensinvoer vanwege de onderlinge systeemafhankelijkheid. Dat geldt ook voor de scheiding van invoer van gegevens en de controle op de verwerking ervan met als doel fout en fraude te voorkomen. VOORUITZICHTEN Bij de verhuur van woningen wordt in 2017 weinig leegstand verwacht, anders dan die veroorzaakt door ook in 2017 nog voortdurende saneringen van asbestvoorkomens. De huurprijzen zullen ten minste met de inflatie stijgen. De vraag naar kantoor- en bedrijfsruimten in het centrum van Amsterdam is in 2016 verder aangetrokken en lijkt zich in 2017 te stabiliseren. Omdat de kantoor- en bedrijfsruimten van SSHA zich bijna uitsluitend op toplocaties bevinden, wordt ook in dit segment geen structurele leegstand verwacht. Naar verwachting zullen de totale huurinkomsten in 2017 met ca. 2,2% (2016: 4,5%) stijgen. De stabiele huuropbrengsten en de hoge solvabiliteit maken het SSHA mogelijk om ook in de komende jaren haar missie uit te voeren door te investeren in onderhoud en verbetering van het bestaande vastgoedbezit, het verwijderen van asbest en, op middellange termijn, wellicht in de verwerving en restauratie van nieuwe monumenten. De personeelsformatie van het gemeenschappelijk werkapparaat van de SSHA en Stadsherstel Amsterdam NV, dat is ondergebracht bij Stadsherstel Amsterdam NV, zal ten opzichte van 2016 naar verwachting in 2017, qua omvang, niet veranderen. Gelet op de begroting voor 2017, de financiële prognose voor de daaropvolgende jaren, d.w.z. tot en met 2031, kan de nabije toekomst voor SSHA met vertrouwen tegemoet worden gezien. Zo is de verwachting dat SSHA ook over 2017 een operationele winst zal boeken. Hierbij tekenen we echter het volgende aan: hoewel de inventarisatie van asbest inmiddels volledig is uitgevoerd, zouden er bij groot onderhoud van de portefeuille, al of niet gepaard gaande met woningverbetering, nog asbest kunnen worden aangetroffen. Indien dus onverwacht asbest wordt gevonden dat direct moet worden verwijderd, dan zullen de kosten van verwijdering en uitplaatsing van huurders het resultaat negatief beïnvloeden. Dat laatste kan ook gebeuren als gevolg van een voor SSHA ongunstige afloop van een geschil met de Belastingdienst over de verrekening van btw over kosten van gemene rekening van SSHA en SHA NV. Het totaal nadelig effect zou tot ca kunnen oplopen. De verwachting is echter dat de behandelende rechtbank SSHA in het gelijk zal stellen. Ondanks dat de financiële resultaten voldoende positief zijn om continuïteit te borgen zijn ze niet omvangrijk genoeg om het SSHA mogelijk te maken panden in het werkgebied te verwerven. Bovendien is voor het voor de kleine organisatie die SSHA tot haar beschikking heeft steeds moeilijker om te voldoen aan zich nog steeds uitbreidende regelgeving en toezicht, met name aan het externe. De Raad van Commissarissen en directie beraden zich dan ook op de toekomst van SSHA. Wij zijn van mening dat de belangen van de huurders van SSHA en de gemeente Amsterdam beter zijn gediend indien het vastgoedbezit, op enigerlei wijze, naar een grote woningcorporatie in Amsterdam zou overgaan. Een belangrijke voorwaarde hierbij is natuurlijk dat het monumentale en gezichtsbepalende vastgoed ook in de toekomst goed wordt beheerd en behouden. Wij verwachten binnenkort meer over ontwikkelingen op dit gebied aan belanghebbenden te kunnen melden. De leden van de Raad van Commissarissen en de medewerkers van Stadsherstel Amsterdam wil ik graag hartelijk bedanken voor hun waardevolle bijdragen aan de resultaten die in 2016 zijn behaald. Drs. N.A. Doornberg directeur Amsterdam, 21 juni Bestuursverslag 27 Bestuursverslag

16 VOLKSHUISVESTINGS- VERSLAG 2016 Onderstaande gegevens vormen een aanvulling op het jaarverslag 2016 van de Stichting Stadsherstel Amsterdam (SSHA). Het bestuursverslag en onderstaande gegevens vormen samen het Volkshuisvestingsverslag van Stichting Stadsherstel Amsterdam en zijn als zodanig onderworpen aan het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 (BTIV). In het bestuursverslag staan met name de gegevens over de prestatievelden kwalitatief in stand houden van het woningbezit en dan waarborgen financiële continuïteit. PASSEND HUISVESTEN VAN DE DOELGROEP - VERHUUR VAN WONINGEN De in alle panden van SSHA, zowel gerestaureerde als niet-gerestaureerde, ondergebrachte woongelegenheden naar huurprijzen zijn per 31 december 2016 en 2015 als volgt in te delen: ZELFSTANDIGE HUURWONINGEN Aantallen Percentages Hoogte huur Tot 409,92 resp. 403, goedkoop Van 409,92 tot 628, resp. van 403,06 tot 618,24 betaalbaar Van 628,76 tot 710, resp. van 618,24 tot 710,68 duur tot huurtoeslaggrens Vanaf 710, duur boven huurtoeslaggrens totaal Paleisstraat gezien naar de Dam. Links de zijgevel van het Koninklijk Paleis en verderop het Commandantshuis, dat in 1915 werd afgebroken, Jacob Olie. STADSARCHIEF AMSTERDAM De voorraad sociale huurwoningen wordt gevormd door woningen met een kale huurprijs tot 710,68 per maand. Er vindt bij deze woningen huurprijsaanpassing tot het niveau van de zgn. actuele puntentelling het Woningwaarderingsstelsel (WSW) plaats wanneer een woning leegkomt na huurbeëindiging en de woning, meestal na verbetering/modernisering, opnieuw wordt verhuurd. Bij deze categorie woningen geldt als voorwaarde een maximaal 29 Volkshuisvestingsverslag 2016

17 WONINGTOEWIJZING belastbaar huishoudinkomen van (2015: ) per jaar. Voor woningen met een kale huurprijs tot 710,68 is tevens een huisvestingsvergunning van de gemeente Amsterdam vereist. Daarbij geldt als eis eveneens een niet te hoog (maximaal ) inkomen. Huurtoeslag is onder voorwaarden mogelijk tot een kale huurprijs van 710,68 per maand, de zgn. huurtoeslaggrens. De huurder die in aanmerking wenst te komen voor huurtoeslag, dient zich rechtstreeks te wenden tot de Belastingdienst. De Belastingdienst heeft geen informatie verstrekt over het aantal huurders, waaraan huurtoeslag is verleend. WONINGTOEWIJZING In 2016 zijn 28 (2015: 26) zelfstandige huurwoningen via een wachtlijstsysteem opnieuw toegewezen. Deze bevonden zich in de volgende categorieën, waarbij de huurprijsgrenzen voor één- en tweepersoonshuishoudens zijn gevolgd: Aantal mutaties Aantal mutaties Huurgrenzen Tot 409,92 resp. 403, Van 409,92 tot 586, resp. van 403,06 tot 576,87 Van 586,68 tot 710, resp. van 576,87 tot 710,68 Vanaf 710, Totaal HUURVERHOGING VOOR ZELFSTANDIGE WOONEENHEDEN De minister voor Wonen en Rijksdienst stond verhuurders toe de huur van woningen per 1 juli 2016 als volgt te verhogen: 1,0% (inflatie + 0,4%) (2015: 2,5%) is het maximum van de gemiddelde huurstijging; dit mede ten gevolge van de invoering van Wet Doorstroming Huurmarkt; 2,6% (inflatie + 2%) (2015: 3,0%) voor huishoudinkomens 2014 tussen en ; 4,6% (inflatie + 4,0%) (2015: 5,0%) voor huishoudinkomens 2014 hoger dan Voor de vrije sector geldt dat de huurprijzen met een indexcijfer voor inflatie zijn toegenomen. Tegen de per 1 juli van het verslagjaar aangezegde huurverhogingen voor de woonruimten heeft één huurder (2015: geen) huurder bezwaar gemaakt. In 2017 heeft de huurcommissie dit bezwaar verworpen. Net als in 2015 heeft in 2016 geen enkele nieuwe huurder gebruik gemaakt van de wettelijke mogelijkheid om uiterlijk zes maanden na het tijdstip waarop een door de huurder met betrekking tot die woonruimte voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst is ingegaan, de Huurcommissie te verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs. LEEGSTAND Evenmin als in 2015 was in 2016 bij de verhuur van woningen sprake van structurele leegstand. Enige frictieleegstand als gevolg van huurmutaties en/of renovatiewerkzaamheden in 19 eenheden (2015: 34) doet zich in ieder jaar in beperkte mate voor. Bovendien worden sinds begin 2014 asbestvoorkomens in diverse panden gesaneerd, hetgeen onder meer tot tijdelijke leegstand leidt, terwijl gedurende de saneringsperiode huurders worden uitgeplaatst. VERHUUR VAN NIET-WONINGEN Per 31 december 2016 telde SSHA 57 bedrijfsruimten (2015: 57), waaronder 16 (2015:16) horecagelegenheden. In 2016 hebben 6 huurmutaties (in 2015: 5) van bedrijfsruimten plaatsgevonden. Er deed zich geen faillissement voor bij de verhuur van bedrijfsruimten. Er werden geen bedrijfsruimten ontruimd wegens huurschuld. Rechts Bloemgracht 76/hoek Leliedwarsstraat (onged.) STADSARCHIEF AMSTERDAM SPONSORING Ook over het afgelopen boekjaar heeft SSHA zich niet ingelaten met sponsoractiviteiten, van welke aard en omvang en in welke vorm dan ook. BETREKKEN VAN BEWONERS BIJ BELEID EN BEHEER Stadsherstel Amsterdam, (Stadsherstel), heeft zich als organisatie gedurende haar bestaan vanaf 1956 vooral toegelegd op de restauratie van panden die geen onderdeel van een complex uitmaken. Haar specialiteit ligt vooral in de restauratie van het veelal relatief kleine, individuele pand. Dit heeft tot consequentie dat meestal niet meer dan drie à vier wooneenheden in een pand kunnen worden ondergebracht. Vooral als gevolg van deze kleinschaligheid ontstaan geen bewonerscommissies waarmee Stadsherstel kan overleggen. Bewoners van een pand waaraan onderhoudswerkzaamheden zullen plaatsvinden, worden daarvan door Stadsherstel tijdig op de hoogte gesteld. Werkzaamheden van ingrijpende aard worden ruim van tevoren met de betreffende huurders besproken. Op 21 november 2016 heeft Stadsherstel haar jaarlijkse huurdersavond gehouden in de Amstelkerk in Amsterdam. Het doel van dit soort bijeenkomsten is het betrekken van de huurders bij het door Stadsherstel gevoerde en het te voeren beleid en beheer. De tijdens de huurdersavond gepresenteerde speerpunten van het beleid van Stadsherstel voor 2016 en 2017 zijn het asbestbeleid en de verdere toepassing van de Woningwet van 1 juli 2015, met name op de onderdelen huurprijzen, passend toewijzen en de administratieve scheiding van het vastgoed in een DAEB-tak en niet-daeb-tak. Hierbij staat DAEB voor diensten van algemeen economisch belang. Het door SSHA samengestelde en gepresenteerde DAEB/niet-DAEB scheidingsvoorstel is door de op 21 november 2016 aanwezige huurders voorzien van een positieve, wettelijk vereiste, zienswijze. Ten aanzien van het asbestbeleid is gesproken over de door Stadsherstel geïnventariseerde 316 eenheden, d.w.z. alle eenheden met vermoedelijke asbestvoorkomens, en door haar gerealiseerde onmiddellijke uitplaatsingen van bewoners bij onveilige situaties. Stadsherstel heeft hiervoor een complex, net gerestaureerde woningen aan de Nieuwe Prinsengracht ter beschikking gehouden. De asbestsaneringsoperatie zal naar verwachting in de loop van 2017 worden afgerond. Daarnaast is ingegaan op het beleid ten aanzien van Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen 30 Volkshuisvestingsverslag Volkshuisvestingsverslag 2016

18 Bedrijvigheid op het Amstelveld anno 1891 STADSARCHIEF AMSTERDAM Amstelveld anno 2017 XANDER RICHTERS dat binnen Stadsherstel wordt gevoerd. Aan de hand van veel foto s werd het jaarlijkse overzicht van de lopende restauratie- en, met name, renovatieprojecten gegeven, wat zoals elk jaar blijkens de reacties van de aanwezigen als het meest aansprekende deel van de huurdersavond wordt beschouwd. Ook de financiële jaarcijfers en het beheer en onderhoud van panden kwamen aan de orde. Eén van de agendapunten van de huurdersavond was de strategisch heroriëntatie die SSHA uitvoert. Mondeling werd hierbij uitgelegd dat overname van SSHA door een grote woningcorporatie in Amsterdam ook wordt onderzocht. Na de verschillende toelichtingen kregen de aanwezige huurders de gelegenheid tot het stellen van vragen en kon men onder het genot van een drankje spreken met de aanwezigen namens Stadsherstel. BEVORDEREN VAN DE LEEFBAAR- HEID IN WIJKEN EN BUURTEN Vanaf haar oprichting in 1956 heeft Stadsherstel, waarbij SSHA 91 panden bezit en beheert, met haar restauraties en renovaties wezenlijke bijdragen aan de leefbaarheid van de stad Amsterdam geleverd. Dit gebeurt ten eerste door de meest bedreigde panden daadwerkelijk te restaureren. Op die wijze zijn tal van verkrotte panden in Amsterdam van de ondergang gered. Ten tweede is het zaak de gerestaureerde en gerenoveerde panden van passende functies, in het bijzonder en vooral het wonen, te voorzien. Ten derde wordt aan de leefbaarheid bijgedragen door de panden in de staat te houden waarin zij door restauratie en renovatie zijn gebracht. Als gevolg van deze werkwijzen ontstaat bij Stadsherstel een belangrijke kernvoorraad aan gerestaureerd en gerenoveerd bezit, die maakt dat de stad niet meer kan afglijden naar de situatie van verpaupering in de vijftiger en zestiger jaren van de vorige eeuw. In het verslagjaar heeft het meldpunt Zorg en Overlast niet met overlastzaken te maken gehad, waarbij huurders van Stadsherstel waren betrokken. BIJDRAGE AAN DE COMBINATIE WONEN EN ZORG Het is maar zelden dat Stadsherstel in de positie is projecten voor de huisvesting van ouderen (al dan niet gecombineerd met zorg) ter hand te nemen. Panden - zeker die in de binnenstad waar veruit de meeste van SSHA liggen - lenen zich daar in het algemeen niet goed voor vanwege beperkingen als gevolg van het monumentale karakter. Echter, als een gelegenheid zich voordoet, zal Stadsherstel niet aarzelen zorgfuncties te realiseren. NABIJE TOEKOMST VAN SSHA Op 18 april jl. heeft SSHA een huurdersavond gehouden met als doel de woninghuurders te informeren omtrent vergevorderde besprekingen over een fusie met Woningstichting Eigen Haard (EH) in Amsterdam. De voorlopige conclusie is dat een overname door middel van een juridische fusie van SSHA door EH voor alle direct belanghebbenden, met name voor woninghuurders en de gemeente Amsterdam, positieve gevolgen zou hebben. Omdat de grote meerderheid van aanwezige en vertegenwoordigde woninghuurders ook die mening zijn toegedaan, hebben zij een positieve zienswijze over het fusievoorstel gegeven. Wij verwachten dat SSHA in de loop van 2017 in EH zal opgaan. Drs. N.A. Doornberg directeur Amsterdam, 21 juni Volkshuisvestingsverslag Volkshuisvestingsverslag 2016

19 JAARREKENING 2016 Rechts Nieuwezijds Voorburgwal (v.l.n.r.) XANDER RICHTERS

20 JAARREKENING BALANS PER 31 DECEMBER 2016 voor resultaatbestemming, x ACTIVA REF. 31 DECEMBER DECEMBER 2015 Vaste activa Vastgoedbeleggingen DAEB vastgoed in exploitatie Niet-DAEB vastgoed in exploitatie Financiële vaste activa Financieel belang Stadsherstel Amsterdam N.V Overige financiële vaste activa Latente belastingvordering Som van de vaste activa Vlottende activa Vorderingen Huurdebiteuren Belastingen Overige vorderingen en overlopende activa Liquide middelen Som van de vlottende activa Totaal activa PASSIVA REF. 31 DECEMBER DECEMBER 2015 Eigen vermogen Stichtingskapitaal Herwaarderingsreserve Overige reserves Wettelijke reserve Voorzieningen Voorziening asbestsanering Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen Kortlopende schulden Crediteuren Aflossingsverplichting langlopende schulden Vooruitontvangen huur Belastingen Rekening-courant Stadsherstel Amsterdam N.V Overige schulden en overlopende passiva Rekening-courant banken Totaal passiva Jaarrekening 2016 Stichting Stadsherstel Amsterdam 37 Jaarrekening 2016 Stichting Stadsherstel Amsterdam

21 2. WINST- EN VERLIESREKENING KASSSTROOMOVERZICHT 2016 x 1.000; baten als positief bedrag vermeld, lasten als negatief bedrag vermeld x REF. 31 DECEMBER DECEMBER 2015 Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoed Overige opbrengsten Bedrijfslasten Afschrijving erfpacht Salarissen Sociale lasten Pensioenlasten -6-5 Overige personeelskosten -3 0 Onderhoudslasten Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Financiële baten en lasten Rentebaten 0 0 Rentelasten Resultaat voor vennootschapsbelasting Vennootschapsbelasting Resultaat na belastingen Kasstroom uit operationele activiteiten 31 DECEMBER DECEMBER 2015 Ontvangsten van huurders Ontvangsten overige Betalingen aan werknemers Betalingen aan leveranciers onderhoud Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten Betalingen overige Kasstroom uit bedrijfsoperaties Betaalde interest Betaalde winstbelasting 36 0 Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen vastgoedbeleggingen Desinvesteringen vastgoedbeleggingen Investeringen in financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Aflossing langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten Toename (afname) geldmiddelen in boekjaar Stand 1 januari Stand 31 december Specificatie saldi 31 december Liquide middelen Rekening-courant banken Saldo Jaarrekening 2016 Stichting Stadsherstel Amsterdam 39 Jaarrekening 2016 Stichting Stadsherstel Amsterdam

22 4. ALGEMENE TOELICHTING 5.1. GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA 4.1. ALGEMEEN 4.3. SCHATTINGSWIJZIGINGEN 5.1. REGELGEVING 5.4. VASTGOEDBELEGGINGEN Stichting Stadsherstel Amsterdam zorgt voor duurzaam behoud van in verval geraakt monumentaal of beeldbepalend gebouwd erfgoed, door restauratie, herbestemming en/of beheer. Stichting Stadherstel Amsterdam heeft de status van een toegelaten instelling (TI) in het kader van de Woningwet voor de realisatie en exploitatie van huurwoningen. Stichting Stadsherstel Amsterdam is aan te merken als professionele organisatie voor monumentenbehoud (POM) op grond van het Besluit rijkssubsidiëring instandhouding monumenten (Brim). De statutaire vestigingsplaats is Amsterdam. De feitelijke vestigingsplaats is Amstelveld 10 in Amsterdam SCHATTINGEN Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Stichting Stadsherstel Amsterdam zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost. In de jaarrekening 2015 werd het vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de marktwaarde. De marktwaarde werd bepaald op grond van hoofdstuk 213 van de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving (RJ213). Van het boekjaar 2016 wordt het vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de marktwaarde overeenkomstig het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Hierdoor is een aantal uitgangspunten dat ten grondslag ligt aan het bepalen van de marktwaarde gewijzigd. De wijziging in de marktwaarde, die voortvloeit uit de overgang van de marktwaarde op grond van hoofdstuk 213 van de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving naar de marktwaarde overeenkomstig het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde, is verwerkt in het resultaat over Het effect hiervan op het jaarresultaat over 2016 en het eigen vermogen per 31 december 2016 bedraagt 4,6 miljoen negatief. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepaling van de Woningwet, de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 (RTIV), de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT), Titel 9 Boek 2 BW, Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaglegging en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaglegging. Als toegelaten instelling stelt Stichting Stadsherstel Amsterdam een volledige jaarrekening op. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. Deze wordt conform wettelijke vereisten gedeponeerd GRONDSLAGEN ALGEMEEN EN VERGELIJKING MET VOORGAAND JAAR De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten op zichte van het voorgaande jaar, voor zover niet anders is vermeld. Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2016 tot en met 31 december Alle bedragen luiden in euro s, tenzij anders vermeld VERWERKING VERPLICHTINGEN In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de stichting zijn gedaan richting belanghebbenden aangaande verplichtingen inzake toekomstige projecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de stichting rondom projectontwikkeling. Van een feitelijke verplichting is sprake indien op basis van de definitieve ontwerpfase, en afgeleid het aanvragen van de omgevingsvergunning, een opdrachtverlening tot uitvoering heeft plaatsgevonden Algemene uitgangspunten Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, onder aftrek van afschrijvingen van afgekochte erfpacht naar rato van de termijn van afkoop. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De rente op vreemd vermogen wordt tijdens de bouw/restauratie geactiveerd. Indien er sprake is van een afgekocht erfpachtcontract wordt de afkoopsom geactiveerd en afgeschreven gedurende de looptijd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Kosten van groot onderhoud aan panden in exploitatie die leiden tot huurverhogingen worden geactiveerd. Het beleid van de stichting is gericht op blijvende exploitatie van het monumentaal vastgoed waarbij, behalve ten aanzien van niet-monumentaal vastgoed, geen sprake is van een voornemen tot verkoop DAEB vastgoed DAEB vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens gemeten naar het moment van afsluiten van het huurcontract, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen Niet-DAEB vastgoed Het niet-daeb vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens gemeten naar het moment van het afsluiten van het huurcontract, en het bedrijfsmatig vastgoed (niet 40 Jaarrekening 2016 Stichting Stadsherstel Amsterdam 41 Jaarrekening 2016 Stichting Stadsherstel Amsterdam

23 zijnde het maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Gezien de doelstelling vermeld onder 4.1 is het beleid erop gericht het financiële rendement te optimaliseren. Daarom kwalificeert de stichting als vastgoedbelegger en is de marktwaarde in verhuurde staat, met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in de Woningwet van 1 juli 2015, de basis voor de waardering Waarderingsgrondslag Onroerende zaken in exploitatie worden op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde, die overeenkomstig artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 plaatsvindt conform de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 ( Handboek modelmatig waarderen marktwaarde ). De invulling van deze actuele waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instelling actief is en de bepalingen zoals opgenomen de Woningwet van 1 juli Aangezien voor het DAEB vastgoed in Amsterdam wel een actieve markt bestaat, waarvan de waarde in verhuurde staat kan worden afgeleid, vindt de waardering plaats op dezelfde wijze (als marktwaarde in verhuurde staat) als voor het niet-daeb vastgoed. Dit geldt des te meer omdat het sociaal verhuurd vastgoed vaak deel uitmaakt van ongesplitst juridisch eigendom, dat ook commercieel verhuurd vastgoed omvat. Over het DAEB en niet-daeb vastgoed wordt niet afgeschreven voor zover het geen afgekochte erfpacht betreft Actuele waarde in casu marktwaarde in verhuurde staat De actuele waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. Complexindeling Om de marktwaardewaardering van het onroerend goed in exploitatie te bepalen zijn alle verhuureenheden opgedeeld in waarderingscomplexen. Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel in verhuurde staat aan een derde partij kan worden verkocht. Alle verhuureenheden maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn een afzonderlijk waarderingscomplex. Er wordt rekening gehouden met de contractuele verplichtingen, zoals lopende huurcontracten. Voor de huurcomponent wordt ervan uitgegaan dat bij mutatie en voortgezette exploitatie de huur wordt vastgesteld op de marktconforme huur. De waardebepaling per 31 december 2016 intern plaatsgevonden. Daarbij is gebruik gemaakt van het softwareprogramma TMS (Taxatie Management System) van Ortec-Finance. Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario s: doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur geschiedt bij mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. De mutatiegraad wordt bepaald op basis van ervaringscijfers uit het verleden, waarbij rekening wordt gehouden met mutatiegraad verhogende incentives naar de huurder. Bij beide scenario s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario s. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijkgesteld aan het begrip marktwaarde in verhuurde staat, zijnde de actuele waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaatsvindt. De gebruikte parameters zijn gevalideerd door een RICS gecertificeerde taxateur. Deze taxateur heeft een aannemelijkheidsverklaring afgegeven waarvan de strekking is, dat het voor deze naar zijn aard unieke portefeuille aannemelijk is dat de waardering juist is vermeld. Stichting Stadsherstel Amsterdam hanteert voor het merendeel van haar onroerende zaken in exploitatie de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. In de basisversie wordt de waardering van het vastgoed op portefeuilleniveau en de daaraan gerelateerde herwaarderingsreserve modelmatig bepaald. In afwijking van hetgeen gebruikelijk is bij waardering op basisversie is bij deze waardering een taxateur betrokken, die een aannemelijkheidsverklaring heeft afgegeven, waaruit blijkt dat er geen vrijheidsgraden zijn toegepast. In de aannemelijkheidsverklaring is aangegeven dat er geen van de markt afwijkende grootheden zijn geconstateerd. In het Handboek zijn eisen gesteld waar een taxatie aan moet voldoen. De aannemelijkheidsverklaring is niet hetzelfde als een dergelijke taxatie, waardoor het risico bestaat dat de modelmatig bepaalde actuele waarde van het vastgoed afwijkt van de actuele waarde die met betrokkenheid van een taxateur (die een taxatierapport afgeeft) tot stand zou zijn gekomen. Alle panden zijn in de taxatie betrokken. Omdat de bedrijfsvoering van Stadsherstel is ingericht op monumentale panden die nagenoeg alle juridisch niet zijn gesplitst, worden voor de waardering op grond van bovenstaande de marktwaarden per verhuurbare eenheid samengevoegd per pand, om zo aansluiting te zoeken bij de verkrijgings- en vervaardigingsprijs, en op die manier in de mate van herwaardering. Deze herwaardering maakt eveneens deel uit van de overige reserve. Mutaties in de actuele waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als niet-gerealiseerde herwaardering bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. In de winst-en verliesrekening worden deze mutaties verantwoord onder Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Bedrijfswaarde t.b.v. de toelichting Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen, die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen, die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2016 intern vastgestelde prognose over een periode van 15 jaar Restwaarde als onderdeel van de bedrijfswaarde De onderbouwing van de restwaarde is als volgt: het bezit van Stadsherstel bestaat uit monumenten en beeldbepalende panden. Stadsherstel onderhoudt de panden bijzonder goed. Hierdoor blijft het casco in een goede staat van onderhoud. Vanwege de monumentale waarde van het bezit kan van sloop/nieuwbouw aan het einde van de levensduur geen sprake zijn. Zelfs als er geen wettelijke beperkingen ten aanzien van de sloop zouden zijn, was er toch geen sprake van een slopenswaardig pand: het casco blijft immers onverminderd in goede staat. Wel is het zo dat de inbouw, ofwel het interieur, na 40 á 45 jaar moet worden vervangen. Deze is dan immers gedateerd en ook versleten. Het tussentijds plaatsen van nieuwe badkamers en keukens verlengt de levensduur van een interieur wel, maar de praktijk is dat op een gegeven moment een geheel pand (eventueel per VHE) wordt aangepast aan de eisen des tijds. Bij de in de corporatiewereld gangbare prognostische rekenmodellen, zoals WALS, wordt gerekend met een eindige levensduur voor het gehele pand (casco en interieur), met standaard een lage restwaarde. Voor het bezit van Stadsherstel is een dergelijke rekenwijze niet passend. Stadsherstel rekent daarom wel met een eindige levensduur voor haar bezit, maar kent een hogere restwaarde toe. Zij is er daarbij van uitgegaan dat aan het einde van de levensduur het casco herbruikbaar is en nog in goede staat verkeert. Alleen de inbouw is dan afgeschreven en hiervoor geldt dan de sloop/nieuwbouw component. In 2014 zijn berekeningen gemaakt inzake de restwaarde. Deze zijn gebaseerd op een kostprijs per m2 voor woongelegenheden van per m2 (casco). Indien de inbouw wordt gerealiseerd voor 800 per m2, dan is de kostprijs Deze verhoudt zich tot een waardering van het vastgoed van Stadsherstel van gemiddeld Het verschil is te verklaren vanwege een afslag van de leegwaarde naar waarde in bewoonde staat van ca. 12,5%. Het is daarom realistisch te veronderstellen dat voor monumentale woongelegenheden genoemde restwaardes worden gehanteerd. Bij bedrijfsruimten is vanwege lagere huurprijs per m2 en lagere inbouwkosten de restwaarde gebaseerd op een kostprijs van per m2. 42 Jaarrekening 2016 Stichting Stadsherstel Amsterdam 43 Jaarrekening 2016 Stichting Stadsherstel Amsterdam

24 5.5. FINANCIEEL BELANG STADSHERSTEL AMSTERDAM N.V. Effecten worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde en zijn voor waardering na eerste verwerking onder te verdelen in effecten die onderdeel zijn van de handelsportefeuille en effecten die geen onderdeel zijn van de handelsportefeuille, zijnde eigen-vermogensinstrumenten of obligaties. Stichting Stadsherstel Amsterdam houdt enkel effecten die geen onderdeel zijn van de handelsportefeuille. De onder de effecten opgenomen investeringen in eigen-vermogensinstrumenten, die geen onderdeel zijn van de handelsportefeuille en die niet beursgenoteerd zijn, worden gewaardeerd tegen kostprijs. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering plaats tegen deze lagere waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst- en verliesrekening. Indien van een dergelijk individueel effect de reële waarde onder de kostprijs komt, wordt de waardevermindering direct verwerkt ten laste van de winst- en verliesrekening VORDERINGEN Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid, gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum, wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering LIQUIDE MIDDELEN Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde EIGEN VERMOGEN De onder het eigen vermogen opgenomen herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het positieve verschil tussen de marktwaarde en de boekwaarde op basis van verkrijgings-of verwaardigingsprijs van het vastgoed. Bij het bepalen van de boekwaarde op basis van verkrijgings-of verwaardigingsprijs is geen rekening gehouden met afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen. De herwaarderingsreserve wordt bepaald per waarderingscomplex VOORZIENINGEN Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening worden gevolgd anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen, voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde vanwege de doelstelling van blijvende exploitatie. Bij onzekerheid omtrent blijvende exploitatie worden belastinglatenties gewaardeerd tegen het nominale belastingtarief. Bij waardering tegen contante waarde wordt een disconteringsvoet gehanteerd gebaseerd op 75% van de gemiddelde vermogenskostenvoet Voorziening asbestsanering In het kader van het project asbestsanering wordt naar de stand van zaken bij het opmaken van de jaarrekening een voorziening gevormd voor de kosten van het saneren van gevaarlijk asbest, voor zover er nog geen opdrachten tot uitvoering van sanering zijn gegeven. Dotaties aan deze voorziening worden opgenomen onder de onderhoudslasten SCHULDEN Schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. De aflossingsverplichtingen voor het komend jaar van de langlopende schulden zijn opgenomen onder de kortlopende schulden AFGELEIDE FINANCIËLE INSTRUMENTEN (DERIVATEN) Er wordt gebruik gemaakt van rentederivaten. Deze worden tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge-accounting wordt toegepast. Er wordt kostprijshedge-accounting toegepast. Op het moment van aangaan van een hedgerelatie, wordt dit gedocumenteerd. Door middel van een test wordt periodiek de effectiviteit van de hedgerelatie vastgesteld. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge-instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie, indien de kritische kenmerken van het hedge-instrument en die van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn. Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat derivaten tegen kostprijs worden gewaardeerd omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt. 44 Jaarrekening 2016 Stichting Stadsherstel Amsterdam 45 Jaarrekening 2016 Stichting Stadsherstel Amsterdam

25 6. GRONDSLAGEN VOOR BEPALING VAN HET RESULTAAT 6.1. ALGEMEEN Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde panden en financiële instrumenten Opbrengstverantwoording Opbrengsten van levering van goederen worden verantwoord zodra alle belangrijke rechten en risico s met betrekking tot de eigendom van goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten Onder huuropbrengsten worden verstaan de opbrengsten voortvloeiend uit de met huurders gesloten huurovereenkomsten, gebruiksvergoedingen en vruchtgebruikvergoedingen Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Periodiek vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De boekwinst van gerealiseerde verkopen van panden in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte) Overige opbrengsten Onder deze post worden opbrengsten vanwege inschrijfgelden verantwoord BEDRIJFSLASTEN Afschrijving erfpacht Afgekochte erfpachtrechten worden lineair afgeschreven over de resterende looptijd van de afkooptermijn Salarissen, sociale lasten en pensioenlasten Salarissen, sociale lasten en pensioenlasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Wel zijn hieronder begrepen de betreffende lasten van werknemers in dienst van Stadsherstel Amsterdam N.V., welke op grond van de overeenkomst voor gemene rekening op basis van een verdeelsleutel (op basis van aantallen verhuurbare eenheden en huuropbrengsten) worden verrekend tussen genoemde N.V. en deze stichting. Daarnaast is onder salarissen opgenomen de aan de (parttime) bestuurder uitbetaalde bedragen. Voor de directie is de pensioenregeling van Stichting Pensioenfonds Woningcorporaties van toepassing. Bezoldiging van de topfunctionaris(sen) vindt bij Stichting Stadsherstel Amsterdam onder de reikwijdte van de Wet Normering Topinkomens, waarbij ook in 2016 sprake is van de toepassing van overgangsrecht. Voor een nadere toelichting op de honorering van de bestuurder wordt verwezen naar punt 12.3 van de toelichting op de winst- en verliesrekening 2016 in de jaarrekening Onderhoudslasten Dit betreffen de in het verslagjaar uitgevoerde onderhoudskosten onder aftrek van hieraan toe te rekenen en ontvangen onderhoudssubsidies. Reeds aangegane verplichtingen, waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum, worden verwerkt onder de Niet uit de balans blijkende verplichtingen. De lasten van onderhoud, waaronder renovatie, onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen waardeverhoging is van het actief. Deze onderhoudskosten worden direct in het resultaat verantwoord Overige bedrijfslasten Dit betreffen specifieke overheadkosten geboekt ten laste van de stichting en overheadkosten van de gehele Stadsherstel-organisatie (Stadsherstel Amsterdam N.V. en Stichting Stadsherstel Amsterdam), die niet rechtstreeks aan panden of een rechtspersoon kunnen worden toegerekend en die op grond van de overeenkomst voor gemene rekening op basis van een verdeelsleutel (op basis van aantallen verhuurbare eenheden en huuropbrengsten) worden verrekend tussen genoemde N.V. en deze stichting NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDE- RINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa RENTEBATEN EN RENTELASTEN Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen, die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen BELASTINGEN De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen, en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. 46 Jaarrekening 2016 Stichting Stadsherstel Amsterdam 47 Jaarrekening 2016 Stichting Stadsherstel Amsterdam

26 7. FINANCIËLE INSTRUMENTEN EN RISICOBEHEERSING 8. BELANGRIJKSTE INSCHATTINGEN TEN AANZIEN VAN WAARDERING EN RESULTAATBEPALING 7.1. TREASURYBELEID Binnen het treasurybeleid dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico s. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/ gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt, die vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. De stichting past de gebruikelijke risicobeheersingsmaatregelen toe HEDGE-ACCOUNTING Stadsherstel waardeert haar rentederivaten tegen kostprijs. Dit betekent dat de rentederivaten bij eerste opname over het algemeen worden opgenomen tegen nihil in de balans. Indien op balansdatum de marktwaarde van het rentederivaat beneden kostprijs is, wordt er voor dat verschil een schuld verantwoord via de winst- en verliesrekening, tenzij het kostprijshedge-accountingmodel wordt toegepast. Bij het toepassen van het kostprijshedgeaccounting model is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de waarde van de afgedekte post. Dit betekent dat als de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, ook het derivaat tegen kostprijs wordt gewaardeerd. Zolang de afgedekte post in de kostprijshedge nog niet in de balans wordt verwerkt, wordt het hedge-instrument niet geherwaardeerd. Het mogelijke ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst- en verliesrekening verwerkt. Om het kostprijshedge-accountingmodel toe te passen voldoet Stadsherstel aan de vereisten van hedgedocumentatie en effectiviteitstesting, zoals die in RJ 290 uiteen zijn gezet. Stadsherstel past kostprijshedge-accounting toe voor de renteswaps die ervoor zorgen dat bepaalde variabel rentende leningen worden omgezet in vast rentende schulden RISICO S Prijsrisico en valutarisico zijn niet van toepassing. Omtrent renterisico s is alleen sprake ten aanzien van langlopende leningen. Deze risico s worden afgedekt zoals hiervoor vermeld. Van kredietrisico is thans geen sprake. Voor liquiditeitsrisico en beschikbaarheidsrisico zie hierna LIQUIDITEITSRISICO Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico per balansdatum zijn als volgt (indicatief): Liquide middelen Rekening-courant bank Kredietlimiet Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien zeker gesteld is dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. Er zijn per balansdatum voor aan verplichtingen aangegaan inzake onderhoud BESCHIKBAARHEIDSRISICO De (voorgenomen) maatregelen rondom de verhuurderheffing vanuit de landelijke overheid en de omvangrijke saneringssteun door het CFV leiden tot een significante aantasting van de operationele kasstroom van woningcorporaties. De stichting heeft haar financiële meerjarenplan zodanig aangepast aan deze maatregelen, dat de beschikbaarheid van faciliteiten voor financiering en herfinanciering wordt gecontinueerd. Omtrent veronderstellingen en inschattingen die van invloed zijn op de waardering van activa, passiva en resultaatbepaling is het volgende op te merken WAARDERING VASTGOEDBELEGGINGEN De belangrijkste uitgangspunten, die bij de bepaling van de actuele waarde van de op actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen zijn gehanteerd, zijn uiteengezet in paragraaf 5.4. De volgende aspecten met een bijzondere invloed op de uitkomsten van de waardering kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een bijzondere onzekerheid. Gemiddelde resterende looptijd bestaande huurcontracten Deze is voor contracten met een bekende looptijd gebaseerd op de contractueel minimaal resterende contractduur. Voor woningen welke zijn verhuurd aan huurders met recht op huurbescherming is op basis van historische informatie de gemiddelde mutatiegraad 6,5%. Verhuurderheffing De sector wordt geconfronteerd met een verhuurderheffing. De effecten van deze heffingen zijn volgens de laatste regelgeving verwerkt. Verkoopportefeuille Als onderdeel van de bedrijfswaardeberekeningen is rekening gehouden met de verkoop van in totaal één woning. Dit aantal is gebaseerd op het verkoopplan De woningverkopen vormen een onzeker element in de berekeningen. 9. KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn 8.2. VERWERKING FISCALITEIT Met de Belastingdienst is overeenstemming bereikt omtrent de toepassing van de wetgeving inzake de vennootschapsbelasting (VPB) bij het opstellen van de jaarlijkse aangiften Belangrijkste elementen zijn het vormen van een fiscale onderhoudsvoorziening voor periodieke schilderbeurten en houtrotherstel en omtrent het verwerken van onderhoudslasten. Aangezien er in het boekjaar 2015 verlies is geleden, behoeft er geen VPB betaald te worden. Er wordt geen rekening gehouden met latente belastingverplichtingen over tijdelijke waarderingsverschillen in de waardering van vastgoed uit hoofde van verkopen, aangezien in het kader van de doelstelling van de stichting verkoopopbrengsten weer worden benut voor nieuwe investeringen en dat dit derhalve niet leidt tot feitelijke belastingheffing op verkoopwinsten. Daarbij zij tevens vermeld dat de fiscale waardering van het vastgoed veel hoger is dan de waardering in de balans, zodat op een groot deel van de herwaardering überhaupt geen passieve belastinglatentie drukt. Omdat er geen verkoopdoelstelling is worden actieve belastinglatenties niet gewaardeerd. Ook omdat de verwachte fiscale winsten in toekomstige jaren slechts marginaal positief zullen zijn, wordt ook uit dezen hoofde geen actieve belastinglatentie opgenomen. gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. 48 Jaarrekening 2016 Stichting Stadsherstel Amsterdam 49 Jaarrekening 2016 Stichting Stadsherstel Amsterdam

27 10. TOELICHTING OP DE BALANS x Vastgoedbeleggingen Overzicht over 2016 DAEB Niet-DAEB vastgoed vastgoed Totaal Historische kostprijs 1 januari Herwaardering 1 januari Boekwaarde 1 januari 2016 op basis van indeling DAEB/niet-DAEB Mutaties boekjaar Geactiveerde verbeteringen Bestede restauratiekosten Verkopen tegen historische kostprijs Afschrijving erfpacht Mutatie historische kostprijs In verkopen begrepen herwaardering Mutatie herwaardering Mutatie boekwaarde Historische kostprijs 31 december Herwaardering 31 december Boekwaarde 31 december De belangrijkste parameters die zijn gehanteerd in de bepaling van de waarde van het vastgoed in exploitatie zijn: Woningportefeuille Prijsinflatie 0,20% 0,50% Loonstijging 1,60% 1,30% Instandhoudingsonderhoud per m² 5 p/m² 5 p/m² Mutatieonderhoud per m² 10 p/m² 10 p/m² Gemiddelde disconteringsvoet 6,80% 7,50% Verhuurderheffing 0,49% 0,45% Boveninflatoire huurverhoging 1,00% 0,50% Bog-portefeuille Beheerskosten 3,00% 3,00% Gemiddelde disconteringsvoet 6,34% 6,66% x 1 mln x 1 mln Verzekerde waarde vastgoed opstalverzekering Waarde wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) Bedrijfswaarde Overzicht eindwaarden per balansdatum DAEB vastgoed in exploitatie Niet-DAEB vastgoed in exploitatie In het kader van redding en instandhouding van monumentaal vastgoed is het onderwerp van een investeringsbeslissing een monumentaal pand. Gezien de ouderdom is dit nagenoeg niet-gesplitst vastgoed, waarbij het geheel ook vaak is gekoppeld aan de monumentenregistratie, die van belang is voor het verkrijgen van monumentensubsidies. Kasstroomgenererende eenheden zijn dus gekoppeld aan monumentale panden. Op deze wijze vindt de financiële sturing en beoordeling plaats. Aangezien de waardering van marktwaarde in eerste instantie uitgaat van verhuurbare eenheden, kan dit gegeven worden gesplitst in DAEB en niet-daeb. Echter de overige mutaties worden, voor zover niet specifiek toerekenbaar, op basis van de verhouding tussen sociaal verhuurd en commercieel verhuurd (uitgangspunt m2) binnen één monumentaal pand toegerekend. De post aanschaffingskosten en afkoop erfpacht geven alle investeringen weer die zijn gedaan om de opstallen en/of de grond in eigendom te verkrijgen. De post geactiveerde verbeteringen omvat alle investeringen in de panden, gedaan door de afdeling Onderhoud en Beheer, die tot een huurverhoging hebben geleid. De post bestede restauratiekosten omvat alle investeringen, die door de afdeling Restauratie zijn gedaan in het kader van restauratieprojecten. De afschrijving erfpacht vindt plaats naar rato van de periode waarop de afkoop van erfpacht betrekking heeft; overwegend betreft deze termijn vijftig jaar en is de afschrijving dus 2% per jaar. Waardeveranderingen anders dan herwaardering vinden niet plaats bij de stichting en worden daarom niet meegenomen in het verloopoverzicht. De gehanteerde parameters bij de berekening van de bedrijfswaarde zijn: Algemene huurverhogingen conform verwachte prijsinflatie: DAEB 0,6-2,0% 1,2-2% Niet-DAEB 0,6-2,0% 1,2-2% Extra huurverhogingen DAEB vastgoed: DAEB 5,16-0% 4,52-4,02% Niet-DAEB 2,42-0,54% 4,52-4,02% Huurderving 2-1% 2-1% Mutatiegraad 6,5% 6,5% Onderhoud 0,12-2,5% 1,4-2,5% Restwaarde 1,4% 1,3% De overige parameters volgend de prijsinflatie: Disconteringsvoet 5,00% 5,00% In 2014 heeft de stichting het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het gehele bezit. 50 Jaarrekening 2016 Stichting Stadsherstel Amsterdam 51 Jaarrekening 2016 Stichting Stadsherstel Amsterdam

28 10.2. Financieel belang Stadsherstel Amsterdam N.V. Na de juridische afsplitsing van activa en passiva van Stadsherstel Amsterdam N.V. (oud) naar Stadsherstel Amsterdam N.V. (nieuw) in 2013, heeft Stadsherstel Amsterdam N.V. (nieuw) op basis van de hierna vermelde overeenkomst in het kader van de schuldverhouding bij de splising 200 preferente aandelen van elk 450 nominaal uitgegeven aan Stichting Stadsherstel Amsterdam (Stadsherstel Amsterdam N.V. oud) De specificatie van het financieel belang is als volgt vormgegeven: Preferente aandelen, 200 à Preferent agio Krachtens de op 1 mei 2013 tussen Stichting Stadsherstel Amsterdam en Stadsherstel Amsterdam N.V. (nieuw) gesloten overeenkomst, verband houdende met afsplitsing, kan Stichting Stadsherstel Amsterdam onder beperkte voorwaarden, onder meer ingeval van financiële nood van de stichting, terugbetaling eisen van Stadsherstel Amsterdam N.V. van het gezamenlijke bedrag van de nominale waarde van de door Stichting Stadsherstel Amsterdam gehouden preferente aandelen en het bedrag van de agioreserve van de preferente aandelen, vermeerderd met de inflatiecorrectie als bedoeld in art van de statuten van Stadsherstel Amsterdam N.V. Stadsherstel Amsterdam N.V. (nieuw) is te allen tijde bevoegd om over te gaan tot gehele of gedeeltelijke voldoening van het hiervoor omschreven financiële belang aan Stichting Stadsherstel Amsterdam. Een (gehele of gedeeltelijke) voldoening zal steeds kunnen geschieden tegen gelijktijdige inkoop door Stadsherstel Amsterdam N.V. (nieuw) van een zodanig aantal preferente aandelen als relatief overeenkomt met het bedrag waarmee het financieel belang wordt voldaan. De voorwaarden hiervoor zijn vastgelegd in de overeenkomst verband houdende met afsplitsing gedateerd 1 mei De algemene vergadering van Stadsherstel Amsterdam N.V. (nieuw) kan, indien en voor zover voor de winst van de vennootschap blijkende uit de door de algemene vergadering vastgestelde winst- en verliesrekening dit toelaat, besluiten een winstuitkering te doen op de gewone aandelen van een bedrag dat niet groter is dan vijf procent (5%) van het totaal van de op de gewone aandelen gestorte bedragen. Indien en voor zover na een uitkering op de gewone aandelen voor uitkering beschikbare winst resteert, kan de algemene vergadering besluiten op de preferente aandelen een winstuitkering te doen van een bedrag gelijk aan een procent (1%) van het nominaal bedrag van de preferente aandelen. De stichting kan Stadsherstel Amsterdam N.V. verzoeken preferente aandelen in te kopen. De voorwaarden hiervoor zijn vastgelegd in de overeenkomst verband houdende met de afsplitsing, gedateerd 1 mei Indien de inflatiecorrectie zou worden toegepast op het gehele bedrag van de agioreserve, dan zou het verloop als volgt zijn: Stand 1 januari 2013 (na correctie nominale waarde) Inflatiecorrectie en Stand 1 januari Inflatiecorrectie Stand 31 december Overige financiële vaste activa Dit betreft een bijstortverplichting inzake een margin call verplichting uit hoofde van de kredietovereenkomst met ABN AMRO gedateerd 17 juni Deze bijstortverplichting is tot 31 december 2020 vastgesteld op 1,5 miljoen, terwijl de negatieve marktwaarde een veel groter bedrag betreft. Op grond van de renteontwikkelingen is de verwachting, dat dit bedrag voor lange tijd geblokkeerd zal zijn en wordt daarom onder financiële vaste activa gerubriceerd Latente belastingvordering Betreft de latente vordering inzake de voorwaartse verliescompensatie in de vennootschapsbelasting Totaalbedrag 477 Verwachte compensatie volgend boekjaar -121 Verwachte compensatie na volgend boekjaar Huurdebiteuren Te ontvangen huurvorderingen Voorziening voor oninbaarheid De huurdebiteuren hebben een looptijd korter dan een jaar Belastingen Vennootschapsbelasting, acute vordering 0 40 Vennootschapsbelasting, latente vordering Overige vorderingen en overlopende activa De looptijd van deze posten is korter dan een jaar Liquide middelen Dit betreffen direct opeisbare saldi bij banken, die ter vrije beschikking staan aan de stichting. Bij ABN AMRO Bank N.V. is een kredietfaciliteit beschikbaar van 1,3 miljoen Stichtingskapitaal Dit betreft het geplaatste en volgestorte aandelenkapitaal dat bij omzetting van de rechtspersoon van naamloze vennootschap naar stichting in 2013 is omgezet in kapitaal van Stichting Stadsherstel Amsterdam. Gezien het voorwaardelijk karakter van deze post, wordt deze inflatiecorrectie conform de verslaggevingsregelgeving niet verwerkt in het resultaat en het eigen vermogen. 52 Jaarrekening 2016 Stichting Stadsherstel Amsterdam 53 Jaarrekening 2016 Stichting Stadsherstel Amsterdam

29 Herwaarderingsreserve Stand 1 januari Mutatie door herwaardering Stand 31 december De herwaarderingsreserve wordt gevormd door het verschil te nemen tussen de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingswaarde en de marktwaarde van de onroerende zaken waarop de herwaarderingsreserve betrekking heeft Overige reserves Stand 1 januari Toevoeging aan de herwaarderingsreserve Resultaat boekjaar Stand 31 december Wettelijke reserve Dit betreft de agioreserve inzake de preferente aandelen gehouden in Stadsherstel Amsterdam N.V. Zie ook de toelichting op het financieel belang onder Voorziening asbestsanering Stand 1 januari Onttrekking/dotatie boekjaar Stand 31 december De voorziening heeft een kortlopend karakter Langlopende schulden Stand Kortlopend Langlopend Aflosbaar na 5 jaar Bank Nederlandse Gemeenten N.V. (BNG) Nederlandse Waterschapsbank N.V. (NWB) Het verloop van de leningen is als volgt BNG NWB Totaal Stand 1 januari Aflossingen in Stand 31 december Martkwaarde 31 december Specificatie NWB leningen: Bedrag Rente Aflossing Roll-over lening maands Euribor Roll-over lening maands Euribor De NWB leningen zijn WSW geborgd. Met ABN AMRO Bank N.V. is een payer swap afgesloten, waarbij de 6-maands Euribor rente wordt ontvangen en een vaste rente van 4% wordt betaald. Deze swap loopt af op 3 september 2035, waardoor deze swap het variabele renterisico afdekt op de lening van 10 miljoen van de NWB. Aldus wordt kostprijshedge-accounting toegepast. De marktwaarde van de swap bedraagt per 31 december ,282 miljoen (per 31 december ,606 miljoen). Ingevolge een nadere aanpassing van de kredietovereenkomst behoeft tot 31 december 2020 slechts 1,5 miljoen te worden afgestort, indien de negatieve marktwaarde lager is dan laatstgenoemd bedrag van 1,5 miljoen. De 1,5 miljoen is medio 2015 afgestort en is in de balans verwerkt onder overige financiële vaste activa. Het leningcontract van 9 miljoen bevat een bepaling dat de maximale rente 5,4% bedraagt tot 1 september Tevens is bepaald dat er tussentijds kan worden afgelost indien daarover overeenstemming is bereikt tussen kredietnemer en kredietgever Belastingen Omzetbelasting/BTW Omtrent de verrekening van het relatieve aandeel in de overheadkosten met Stadsherstel Amsterdam N.V. inzake de gezamenlijke werkorganisatie, welke ondergebracht is in de N.V., is een geschil van mening met de Belastingdienst omtrent de toepassing van de BTW op de verrekende bedragen. Beide entiteiten hebben een overeenkomst voor gemene rekening gesloten, maar de Belastingdienst is niet akkoord met de wijze van toepassing. Ook is een verzoek ingediend om toepassing van een fiscale eenheid, en ook dit is niet akkoord volgens de Belastingdienst. Daarom wordt de gehele problematiek voorgelegd aan de rechter. Deze zal dit geschil naar verwachting in de loop van 2017 behandelen. Geschat wordt dat het risico ca per jaar bedraagt sinds 1 januari 2013, dus eind 2016 ca Dit bedrag is niet als last verantwoord. 54 Jaarrekening 2016 Stichting Stadsherstel Amsterdam 55 Jaarrekening 2016 Stichting Stadsherstel Amsterdam

30 Rekening-courant Stadsherstel Amsterdam N.V. Dit betreft de rekening-courant om onderling aan elkaar verschuldigde bedragen te kunnen verrekenen. Aangezien dit geen permanente financiering betreft, wordt er geen rente in rekening gebracht Overige schulden en overlopende passiva Dit bedrag betreft hoofdzakelijk nog te betalen rentebedragen op uitstaande leningen Niet uit de balans blijkende verplichtingen Onderhoudsverplichtingen Ultimo boekjaar zijn er onderhoudsverplichtingen aangegaan waarvan de uitvoering nog ter hand moet worden genomen. Dit zal binnen één jaar plaatsvinden WSW obligo Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft de stichting een obligo verplichting jegens het WSW van 3,85% van de restschuld van de door de stichting opgenomen, door het WSW geborgde, leningen. Indien het WSW dit obligo zou opeisen dient de stichting het bedrag binnen 30 dagen aan het WSW over te maken. De stichting verwacht, indien noodzakelijk, aan deze verplichting te kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van het bestaande financieringskrediet aan te spreken Financiële instrumenten, renteswap De renteverplichting voor een lening van Nederlandse Waterschapsbank N.V. bestaat uit een variabele rente, gebaseerd op de 6-maands Euribor met een opslag van 0,025%. Deze variabele renteverplichting van afgedekt met een renteswap bij ABN AMRO Bank N.V., waarbij een variabele rente gebaseerd op de 6-maands Euribor wordt ontvangen in ruil voor een vaste renteverplichting van 4%. De renteswap is afgesloten op 1 maart 2006 en loopt tot 3 maart Marktwaarde op balansdatum -5,3 miljoen -4,6 miljoen Aangezien de vennootschap kostprijshedge-accounting toepast en de afgesloten swap matcht met de onderliggende lening van ABN AMRO Bank N.V., is deze negatieve marktwaarde niet in het resultaat en eigen vermogen verwerkt. Met ABN AMRO Bank N.V. is afgesproken dat tot slechts 1,5 miljoen als margin call voor de negatieve marktwaarde van de renteswap hoeft te worden gestort, zie Verbonden partijen Met Stadsherstel Amsterdam N.V. is een overeenkomst gesloten voor gemene rekening, waarbij Stichting Stadsherstel Amsterdam gebruik maakt van het werkapparaat (met name kantoor en personele organisatie) voor het kunnen uitoefenen van de werkzaamheden voor de stichting. Jaarlijks vindt er een verrekening van apparaatskosten plaats op basis van een gewogen gemiddelde van huuropbrengsten en verhuurbare eenheden. 11. TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING x Huuropbrengsten De huuropbrengsten komen voort uit het monumentaal vastgoed bezit in het centrum van de gemeente Amsterdam. Het betreft huuropbrengsten van 229 verhuurbare wooneenheden die als DAEB gekwalificeerd zijn, en 120 verhuurbare eenheden die als niet-daeb gekwalificeerd zijn. Deze laatste categorie bestaat uit 63 woningen en 57 bedrijfsmatige verhuurde ruimten. De reguliere huurverhogingen hebben plaatsgevonden op basis van de inflatie, die voor woningen per 1 juli 2016 tussen de 2,1% en 4,6% en voor bedrijfsruimten per 1 januari 0,6% bedroeg Netto verkoopresultaat vastgoed Netto verkoop Boekwaarde Netto verkoopresultaat Overige opbrengsten Dit betreffen de inschrijvingsgelden voor de wachtlijst, naar rato verdeeld op basis van verhuurbare eenheden tussen de stichting en Stadsherstel Amsterdam N.V Salarissen Bestuurdersbeloning volgens arbeidscontract Bestuurdersbeloning volgens arbeidscontract Voor toelichting bestuurdersbeloningen zie onderdeel 12. van de jaarrekening Onderhoudslasten Bruto lasten Ontvangen subsidies Netto lasten Voor de toekomstige kosten van groot onderhoud exclusief asbestsanering is geen voorziening voor groot onderhoud gevormd. De kosten worden rechtstreeks in het resultaat verantwoord Overige bedrijfslasten Vaste lasten (vastgoed gerelateerd) Verrekende salarisbedragen met Stadsherstel Amsterdam N.V Algemene kosten In de vaste lasten is de verhuurderheffing begrepen Jaarrekening 2016 Stichting Stadsherstel Amsterdam 57 Jaarrekening 2016 Stichting Stadsherstel Amsterdam

31 11.7. Algemene kosten Heffing Aw/CFV 0 1 Advieskosten Algemene kosten Latente belastingverplichtingen en -vorderingen Over het waarderingsverschil tussen posten op de balans (met name panden) en de fiscale balans dient een post latente belastingvordering of -verplichting te worden gevormd. Naar verwachting zal deze post niet tot afwikkeling komen binnen een afzienbare termijn. Derhalve is de (contante) waarde van deze post op nihil gesteld Berekening compensabel verlies ultimo 2016 o.b.v. de aangifte Accountantshonoraria Controle van de jaarrekening Dit betreft de in het boekjaar verrichte controlewerkzaamheden; andere diensten zijn niet verricht. Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties zoals bedoeld in art.1 lid 1 van de Wet toezicht accountantsorganisaties Rentelasten Berekende latente belastingvordering à 25% 477 Te verwachten realisatie in volgend boekjaar 121 Te verwachten realisatie na volgend boekjaar 356 Eind 2015 is geen latente belastingvordering berekend vanwege onvoldoende duidelijkheid omtrent de fiscale positie. Betreft betaalde rente over de financiering door BNG en NWB Vennootschapsbelasting De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen, en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Acute verplichting Specificatie berekening last boekjaar: Resultaat voor vennootschapsbelasting Lagere fiscale verkoopwinst 17 0 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Fiscale winst vóór carry forward Carry forward Belastbaar resultaat 0 0 Berekende vennootschapsbelasting Effectieve belastingdruk in de winst- en verliesrekening 0,00% -0,83% 58 Jaarrekening 2016 Stichting Stadsherstel Amsterdam 59 Jaarrekening 2016 Stichting Stadsherstel Amsterdam

32 12. OVERIGE INFORMATIE Werknemer Gedurende geheel 2016 was drs. N.A. Doornberg statutair directeur van de stichting: hij was de enige medewerker. Zijn arbeidsovereenkomst is op basis van deeltijd, te weten twee derde deel, en is per 30 juni 2015 met de directeur aangegaan. Tot en met 29 juni 2015 heeft de voormalig bestuurder, drs. M.W.M. van der Burght, op basis van declaraties van gewerkte uren zijn kosten in rekening gebracht van de stichting. Voor de overige uit te voeren werkzaamheden is een overeenkomst voor gemene rekening afgesloten met Stadsherstel Amsterdam N.V Bestuurders en leden van de Raad van Commissarissen Lasten ter zake van bezoldiging op grond van jaarrekeningenrecht, van: Bedragen x 1 Bestuurder op factuurbasis, inclusief 21% niet-aftrekbare BTW Salaris Sociale lasten Pensioenlasten Bij de samenstelling van bovenstaande verantwoording uit hoofde van de WNT zijn de Beleidsregels toepassing WNT d.d. 20 juni 2014 van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties als uitgangspunt gehanteerd. Stichting Stadsherstel Amsterdam Amsterdam, 21 juni 2017 Directeur de heer drs. N.A. Doornberg Raad van Commissarissen de heer drs. J.V. Timmermans - voorzitter de heer drs. H. van der Noordaa de heer mr. drs. J.G. Wijn Leden Raad van Toezicht Verantwoording uit hoofde van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) Leidinggevende topfunctionarissen Bedragen x 1 Functie Directeur Directeur Bestuurder Doornberg Doornberg v.d. Burght Duur dienstverband in 2015 en /1 31/12 30/6 31/12 1/1 29/6 Omvang dienstverband (in fte) 0,67 0,67 0,48179 Gewezen topfunctionaris? Neen Neen Neen (Fictieve) Dienstbetrekking? Ja Ja Neen Zo niet, langer dan 6 maanden binnen 18 maanden n.v.t. n.v.t. Ja Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging Toepasselijk WNT-maximum Het toepasselijk WNT jaarmaximum van (2015: ) voor de bezoldiging is gebaseerd op norm klasse B. Er is abusievelijk een te hoge nabetaling gedaan waardoor de norm overschreden is. Het verschil met de norm is vóór het opmaken van de jaarrekening terugbetaald. 60 Jaarrekening 2016 Stichting Stadsherstel Amsterdam 61 Jaarrekening 2016 Stichting Stadsherstel Amsterdam

33 OVERIGE GEGEVENS CONTROLEVERKLARING AAN: HET BESTUUR EN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN VAN STICHTING STADSHERSTEL AMSTERDAM Voorstel Resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is als volgt verdeeld: Toevoeging aan de herwaarderingsreserve Toevoeging aan de overige reserve 959 Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen wordt toegevoegd aan de overige reserve. De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille worden ten gunste gebracht van de herwaarderingsreserve A. VERKLARING OVER DE IN HET JAARVERSLAG OPGENOMEN JAAR- REKENING 2016 ONS OORDEEL Wij hebben de jaarrekening 2016 van Stichting Stadsherstel Amsterdam te Amsterdam gecontroleerd. Naar ons oordeel geeft de in het jaarverslag opgenomen jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Stadsherstel Amsterdam te Amsterdam op 31 december 2016 en van het resultaat over 2016 in overeenstemming met artikel 35 van de Woningwet, artikel 30 en 31 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, artikel 14 en 15 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, de bepalingen van en krachtens de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. De jaarrekening bestaat uit: 1. de balans per 31 december 2016; 2. de winst- en verliesrekening over 2016; 3. het kasstroomoverzicht over 2016; en 4. de toelichting met een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. DE BASIS VOOR ONS OORDEEL Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens het Nederlands recht, waaronder ook de Nederlandse controlestandaarden en rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in. bijlage 4 bij de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting vallen. Onze verantwoordelijkheden op grond hiervan zijn beschreven in de sectie Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening. Wij zijn onafhankelijk van Stichting Stadsherstel Amsterdam te Amsterdam zoals vereist in de Verordening inzake de onafhankelijkheid van accountants bij assurance-opdrachten (ViO) en andere voor de opdracht relevante onafhankelijkheidsregels in Nederland. Verder hebben wij voldaan aan de Verordening gedrags- en beroepsregels accountants (VGBA). Wij vinden dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. PARAGRAAF TER BENADRUKKING VAN BEPAALDE AANGELEGENHEDEN Wij vestigen de aandacht op de grondslagen voor balanswaardering in paragraaf van de jaarrekening, waarin staat beschreven dat Stichting Stadsherstel Amsterdam een deel van haar onroerende zaken in exploitatie op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet conform bijlage 2 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting na de eerste verwerking waardeert tegen actuele waarde onder toepassing van de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Ons oordeel is niet aangepast als gevolg van deze aangelegenheid. B. VERKLARING OVER DE IN HET JAARVERSLAG OPGENOMEN ANDERE INFORMATIE Naast de jaarrekening en onze controleverklaring daarbij, omvat het jaarverslag andere informatie die bestaat uit: het bestuursverslag (waaronder het volkshuisvestingsverslag); de overige gegevens. Op grond van onderstaande werkzaamheden zijn wij van mening dat de andere informatie: met de jaarrekening verenigbaar is en geen materiële afwijkingen bevat; alle informatie bevat die op grond van artikel 35 en 36 van de Woningwet is vereist. Wij hebben de andere informatie gelezen en hebben op basis van onze kennis en ons begrip, verkregen vanuit de jaarrekeningcontrole of anderszins, overwogen of de andere informatie materiële afwijkingen bevat. Met onze werkzaamheden hebben wij voldaan aan de vereisten uit rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en de Nederlandse Standaard 720. Deze werkzaamheden hebben niet dezelfde diepgang als onze controlewerkzaamheden bij de jaarrekening. Het bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van de andere informatie, waaronder het bestuursverslag en 62 Overige gegevens 63 Controleverklaring

34 de overige gegevens in overeenstemming met artikel 35 en 36 van de Woningwet. C. BESCHRIJVING VAN VERANTWOORDE- LIJKHEDEN MET BETREKKING TOT DE JAARREKENING VERANTWOORDELIJKHEDEN VAN HET BESTUUR EN DE RAAD VAN COMMISSA- RISSEN VOOR DE JAARREKENING Het bestuur is verantwoordelijk voor het opmaken en getrouw weergeven van de jaarrekening in overeenstemming met artikel 35 lid 1 en 2 van de Woningwet, artikel 30 en 31 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, artikel 14 en 15 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, de bepalingen van en krachtens de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. In dit kader is het bestuur verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing die het bestuur noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fouten of fraude. Bij het opmaken van de jaarrekening moet het bestuur afwegen of de toegelaten instelling in staat is om haar werkzaamheden in continuïteit voort te zetten. Op grond van artikel 35 van de Woningwet moet het bestuur de jaarrekening opmaken op basis van de continuïteitsveronderstelling, tenzij het bestuur het voornemen heeft om de toegelaten instelling te liquideren of de activiteiten te beëindigen of als beëindiging het enige realistische alternatief is. Het bestuur moet gebeurtenissen en omstandigheden waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de toegelaten instelling haar activiteiten in continuïteit kan voortzetten, toelichten in de jaarrekening. De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor het uitoefenen van toezicht op het proces van financiële verslaggeving van de toegelaten instelling. ONZE VERANTWOORDELIJKHEDEN VOOR DE CONTROLE VAN DE JAARREKENING Onze verantwoordelijkheid is het zodanig plannen en uitvoeren van een controleopdracht dat wij daarmee voldoende en geschikte controle-informatie verkrijgen voor het door ons af te geven oordeel. Onze controle is uitgevoerd met een hoge mate maar geen absolute mate van zekerheid waardoor het mogelijk is dat wij tijdens onze controle niet alle materiële fouten en fraude ontdekken. Afwijkingen kunnen ontstaan als gevolg van fouten of fraude en zijn materieel indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat deze, afzonderlijk of gezamenlijk, van invloed kunnen zijn op de economische beslissingen die gebruikers op basis van deze jaarrekening nemen. De materialiteit beïnvloedt de aard, timing en omvang van onze controlewerkzaamheden en de evaluatie van het effect van onderkende afwijkingen op ons oordeel. Wij hebben deze accountantscontrole professioneel kritisch uitgevoerd en hebben waar relevant professionele oordeelsvorming toegepast in overeenstemming met de Nederlandse controlestandaarden, rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, ethische voorschriften en de onafhankelijkheidseisen. Onze controle bestond onder andere uit: het identificeren en inschatten van de risico s dat de jaarrekening afwijkingen van materieel belang bevat als gevolg van fouten of fraude, het in reactie op deze risico s bepalen en uitvoeren van controlewerkzaamheden en het verkrijgen van controle- informatie die voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Bij fraude is het risico dat een afwijking van materieel belang niet ontdekt wordt groter dan bij fouten. Bij fraude kan sprake zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken van de interne beheersing; het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle met als doel controlewerkzaamheden te selecteren die passend zijn in de omstandigheden. Deze werkzaamheden hebben niet als doel om een oordeel uit te spreken over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling; het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en het evalueren van de redelijkheid van schattingen door het bestuur en de toelichtingen die daarover in de jaarrekening staan; het vaststellen dat de door het bestuur gehanteerde continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is. Tevens het op basis van de verkregen controle-informatie vaststellen of er gebeurtenissen en omstandigheden zijn waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de toegelaten instelling haar activiteiten in continuïteit kan voortzetten. Als wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel belang bestaat, zijn wij verplicht om aandacht in onze controleverklaring te vestigen op de relevante gerelateerde toelichtingen in de jaarrekening. Als de toelichtingen inadequaat zijn, moeten wij onze verklaring aanpassen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot de datum van onze controleverklaring. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat een toegelaten instelling haar continuïteit niet langer kan handhaven; het evalueren van de presentatie, structuur en inhoud van de jaarrekening en de daarin opgenomen toelichtingen; en het evalueren of de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de onderliggende transacties en gebeurtenissen. Wij communiceren met de Raad van Commissarissen onder andere over de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de significante bevindingen die uit onze controle naar voren zijn gekomen, waaronder eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing. Den Haag, 21 juni 2017 Baker Tilly Berk N.V. M.J. de Graaf RA 64 Controleverklaring 65 Controleverklaring

35 PANDENLIJST Zicht op gevels van Bloemgracht (v.l.n.r.) XANDER RICHTERS

36 PANDENLIJST op adres Aankoop Gerestaureerd Aankoop Gerestaureerd Aankoop Gerestaureerd B Bethaniëndwarsstraat Bethaniëndwarsstraat Bethaniënstraat Binnen Brouwersstraat Binnen Brouwersstraat Binnen Brouwersstraat 37 / Brouwersgracht /2003 Binnenkant Bloemgracht Bloemgracht 76 / Tweede Leliedwarsstraat Bloemgracht /1999 Bloemgracht Brouwersgracht 86 / Binnen Brouwersstraat /2003 Brouwersgracht Brouwersgracht E Eerste Egelantiersdwarsstraat 2-4C Eerste Egelantiersdwarsstraat Eerste Weteringdwarsstraat 83 t/m (Hodshon Dedelhofje) Egelantiersgracht G Guldehandsteeg H Haarlemmerstraat Henri Polaklaan Herenstraat Herenstraat Herenstraat Herenstraat Herenstraat Herenstraat Herenstraat Herenstraat 41 / Keizersgracht 95B Hoogte Kadijk Hoogte Kadijk 18A -18C Hoogte Kadijk Hoogte Kadijk Hoogte Kadijk Hoogte Kadijk Hoogte Kadijk Hoogte Kadijk Hoogte Kadijk / Overhaalsgang K Kadijksplein 5-12 / Laagte Kadijk Keizersgracht 95B / Herenstraat Keizersgracht Keizersgracht 172A / Leliegracht Keizersgracht Kerkstraat Kloveniersburgwal Koestraat Koestraat 16B (VVE) 1996 Koestraat Korte Keizersstraat L Laagte Kadijk 1-2 / Kadijksplein Laagte Kadijk Lauriergracht Leliegracht 36 / Keizersgracht 172A N Nieuwe Leliestraat Nieuwe Leliestraat Nieuwendijk 1 / Prins Hendrikkade Nieuwendijk Nieuwezijds Voorburgwal Nieuwezijds Voorburgwal Nieuwezijds Voorburgwal 91 / Sint Nicolaasstraat Nieuwezijds Voorburgwal 93 / Sint Nicolaasstraat Nieuwezijds Voorburgwal 149 / Paleisstraat O Oude Hoogstraat Oudeschans Oudezijds Achterburgwal Oudezijds Voorburgwal Overhaalsgang 1 / Hoogte Kadijk P Paleisstraat / Nieuwezijds Voorburgwal Prins Hendrikkade 1 / Nieuwendijk Prins Hendrikkade Prinsenstraat Prinsenstraat R Reestraat Reestraat Roomolenstraat S Singel Singel Singel Singel Sint Geertruidensteeg Sint Nicolaasstraat Sint Nicolaasstraat Sint Nicolaasstraat Sint Nicolaasstraat Sint Nicolaasstraat / Nieuwezijds Voorburgwal 91 Sint Nicolaasstraat Sint Nicolaasstraat / Nieuwezijds Voorburgwal 93 Stromarkt T Tussen Kadijken Tussen Kadijken Tussen Kadijken Tussen Kadijken Tweede Leliedwarsstraat / Bloemgracht U Utrechtsedwarsstraat 71 / Utrechtsestraat V Vijzelgracht Vijzelgracht Vinkenstraat Vinkenstraat Vinkenstraat W Wittenburgergracht Pandenlijst 69 Pandenlijst

37 Waar nu de trams rijden over de Nieuwezijds Voorburgwal liep vroeger een gracht. In de achtergrond het paleis op de Dam, ca STADSARCHIEF AMSTERDAM