GEMEENTELIJK RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN SINT - LAUREINS. ONTWERP GRS richtinggevend deel

Transcriptie

1 GEMEENTELIJK RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN SINT - LAUREINS ONTWERP GRS richtinggevend deel Identificatienummer : /KJA Datum Status/beschrijving revisie Paraaf Voorontwerp Aangepast aan de opmerkingen van het bestuur en Gecoro Ontwerp GRS aangepast aan de opmerkingen geformuleerd tijdens de adviesprocedure Einddocument GRS Opdrachtgever Gemeentebestuur Sint - Laureins Opdrachthouder SORESMA NV. Soresma n.v. Britselei Antwerpen tel: 03/ fax: 03/ BTW: BE h.r.a rek.:

2 INHOUD 1 UITWERKEN VAN RUIMTELIJKE VISIE GLOBALE UITGANGSHOUDING TOEPASSING VOOR SINT LAUREINS VERNIEUWD RUIMTELIJK BELEID GEWENSTE RUIMTELIJKE STRUCTUUR VISIE OP GEWENSTE RUIMTELIJKE ONTWIKKELING WISSELWERKING MET HOGERE NIVEAUS VISIE OP DE ONTWIKKELING VAN DEELRUIMTEN Krekengebied Sint Margriete Sint Jan in Eremo Poldergebied van Watervliet en Waterland Oudeman Meetjesland van Sint Laureins RUIMTELIJK CONCEPT GEWENSTE DEELSTRUCTUREN GEWENSTE NATUURLIJKE STRUCTUUR Uitgangspunten Visie Bovenlokale natuurlijke structuur Lokale natuurlijke structuur GEWENSTE NEDERZETTINGSSTRUCTUUR Visie Differentiatie van ruimtelijke beleidscategorieën Ontwikkelingsvisie zonevreemde woningen WONINGBOUWPROGRAMMATIE Aanbod bouwmogelijkheden Woningbouwprogrammatie Gebieden waarvan de ontwikkeling prioritair is of reeds opgestart werd Gebieden waarvan ontwikkeling niet prioritair is Synthese woningprogrammatie GEWENSTE ECONOMISCHE STRUCTUUR Concepten ruimtelijk-economische ontwikkeling Visie op lokale bedrijvigheid Ontwikkelingsperspectief zonevreemde bedrijven Ontwikkelingsperspectief voor kleinhandel GEWENSTE AGRARISCHE STRUCTUUR Visie Concept Ontwikkelingsperspectief voor het landbouw gebied met specifieke agrarische geschiktheden Ontwikkelingsperspectief voor het landbouwgebied met het accent op de grondgebonden landbouw Ontwikkelingsperspectief landbouwgebieden bouwvrije zone GEWENSTE TOERISTISCH RECREATIEVE STRUCTUUR Visie...58 KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 1 van 85

3 3.6.2 Concept Elementen van de gewenste toeristisch recreatieve structuur GEWENSTE LIJNINFRASTRUCTUUR Visie Gewenste verkeersstructuur Overige lijnelementen GEWENSTE LANDSCHAPPELIJKE STRUCTUUR Uitgangspunten Visie Concept Elementen van de gewenste landschapsstructuur GEWENSTE STRUCTUUR DEELGEBIEDEN KREKENGEBIED SINT MARGRIETE SINT JAN IN EREMO Landelijke kern Sint Margriete Landelijke kern Sint Jan in - Eremo POLDERGEBIED WATERVLIET EN WATERLAND OUDEMAN Landelijke kern Waterland Oudeman Woonkern Watervliet MEETJESLAND VAN SINT LAUREINS Hoofddorp Sint Laureins Woonkern Bentille...83 KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 2 van 85

4 KAARTEN Kaart 29. gewenste ruimtelijke structuur voor de gemeente Kaart 30. ontwikkelingsvisie zonevreemde woningen Kaart 31. woningbouwprogrammatie Kaart 32. ontwikkelingsperspectieven zonevreemde bedrijven Kaart 33. gewenste verkeersstructuur Kaart 34. fietsroutenetwerk Kaart 35. gewenste ruimtelijke structuur Sint - Laureins Kaart 36. gewenste ruimtelijke structuur Watervliet Kaart 37. gewenste ruimtelijke structuur Bentille Kaart 38. gewenste ruimtelijke structuur Sint - Margriete Kaart 39. gewenste ruimtelijke structuur Sint Jan in Eremo Kaart 40. gewenste ruimtelijke structuur Waterland Oudeman TABELLEN tabel 1. ontwikkelingsperspectieven zonevreemde woningen tabel 2. reële bouwmogelijkheden tabel 3. confrontatie tussen vraag en aanbod woonbehoeften woningprogrammatie tabel 4. ontwikkelingsmogelijkheden zonevreemde bedrijven - classificatie BIJLAGEN VI. Aandacht voor de publieke ruimte - herinrichtingsprojecten KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 3 van 85

5 1 UITWERKEN VAN RUIMTELIJKE VISIE 1.1 GLOBALE UITGANGSHOUDING De uitgangshouding van waaruit de ruimtelijke structuur wordt bekeken, steunt op de filosofie die aan de basis ligt van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen en het Provinciaal Structuurplan Oost - Vlaanderen. De kans op tegenstrijdigheden tussen het gemeentelijk structuurplan en de hogere structuurplannen wordt hierdoor verminderd. Hieronder gaan we nog even dieper in op de uitgangshouding die in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen 1 is geformuleerd. Een drietal ruimtelijke begrippen vormen het fundament van de ruimtelijke visie. Zuinig omspringen met de ruimte Vermits de ruimte in Vlaanderen schaars is en talrijke menselijke activiteiten en behoeften er gebruik van maken, is het noodzakelijk er zuinig mee om te springen. De bescherming van de natuur en landschapswaarden moet aandacht krijgen, maar ook de landbouw als gebruiker van deze open ruimte moet worden beschermd. Verdichting en bundeling van menselijke activiteiten is een basis voor een goed ruimtelijk beleid. Het beleid afstemmen op de draagkracht van het gebied Draagkracht is de mate waarin de menselijke activiteiten binnen een bepaalde ruimte kunnen plaatsvinden zonder met elkaar in conflict te treden. Draagkracht betekent ook dat de natuurlijke en ecologische werking van het fysisch systeem niet in het gevaar worden gebracht. Erg belangrijk in dit verband is het begrip evenwicht. Het behoud van het evenwicht is immers een voorwaarde voor zowel de geleidelijke en duurzame ontwikkelingen, als voor het beoogde effect van de gewenste veranderingen. Het is niet eenvoudig om die draagkracht van een gebied vast te leggen. Draagkracht is plaats-, situatie- en soms tijdsgebonden. Nochtans moet een goed ruimtelijk beleid de draagkracht als norm voor ogen houden bij het nemen van beslissingen. Daarom kan het zinvol zijn de draagkracht aan de hand van een aantal criteria vast te leggen en indien nodig randvoorwaarden op te stellen om deze te handhaven. Het begrip duurzame ruimtelijke ontwikkeling is een belangrijke uitgangshouding. 2 Aandacht besteden aan de kwaliteit van de ruimte De ruimte heeft voor de mens een bepaalde verschijningsvorm. Het begrip kwaliteit kan daarbij opgevat worden als een waardering van die ruimte, waarbij een oordeel of een wenselijkheid wordt uitgedrukt. Waardering van een plek, een gebied of een object handelt in eerste instantie niet over de intrinsieke kenmerken ervan maar om de waarde die eraan gehecht wordt. Deze kan, afhankelijk van de betrokkenheid van de persoon, de weersgesteldheid, de omgeving, e.d. zowel positief als negatief ervaren worden. Door het uitbouwen van een goede ruimtelijke ordening en door aandacht te schenken aan de kwaliteit en de vormgeving van de ingrepen kan een positieve waardering en beleving ontstaan. 1 Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, integrale versie ; Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap AROHM Afdeling ruimtelijke planning, Brussel Een ontwikkeling die voorziet in de behoefte van de huidige generatie zonder daarmee voor de toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoefte te voorzien Agenda 21- Verenigde Naties in Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, AROHM afdeling Ruimtelijke Planning, Brussel KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 4 van 85

6 1.2 TOEPASSING VOOR SINT LAUREINS De toepassing van de globale uitgangshouding kan als volgt voor Sint - Laureins worden geformuleerd. Het fysisch systeem als basis voor de verdere ontwikkeling De ruimtelijke ontwikkelingen zijn in het verleden steeds geënt geweest op het fysisch systeem. Het reliëf, de bodem en de waterhuishouding zijn hiervan de belangrijkste elementen voor de ontwikkeling van de ruimte. Grootschalige ontwikkelingen en infrastructuren kunnen ontwikkeld worden los van dit systeem. Het streven is er echter om nieuwe ontwikkelingen af te stemmen op dit fysisch systeem. Bundelen van activiteiten en ontwikkelingen in de kernen Verdichting, inbreiding en bundeling van de menselijke activiteiten zijn belangrijke voorwaarden voor een goed ruimtelijk beleid. Bundelen van activiteiten in de kernen verhoogt de leefbaarheid van de kernen. Door de basisvoorzieningen te concentreren in de kernen is het mogelijk om de open ruimte te vrijwaren voor de natuur en de landbouw. In de kernen komt het erop aan om de woon- en leefkwaliteit te verbeteren. De open ruimte vrijwaren voor essentiële functies Vermits de open ruimte schaars wordt in Vlaanderen is het noodzakelijk er voorzichtig mee om te springen. Landbouw en natuur zijn structuurbepalend voor het buitengebied in de gemeente en dienen gevrijwaard om een duurzame ontwikkeling naar de toekomst toe te garanderen. Het beschermen en ontwikkelen van de natuur en ondersteunen van de grondgebonden landbouw is daarbij een vereiste. Streven naar gebiedsgerichte ruimtelijke kwaliteit De nodige condities dienen geschapen om een duurzame landbouw en natuurontwikkeling mogelijk te maken en de leefbaarheid van de kernen te garanderen. Dit hangt samen met de draagkracht van een gebied en de mate waarin invloeden in een gebied kunnen toegelaten worden. 1.3 VERNIEUWD RUIMTELIJK BELEID Gelet op de specifieke knelpunten en ruimtelijke kwaliteiten die Sint - Laureins als gemeente kenmerken, is een eigen aanpak en beleid wenselijk. De gemeente kan de huidige trends binnen bepaalde grenzen aanmoedigen of juist tegenwerken. Zo kan het eigen ruimtelijk beleid voor een stuk uitgestippeld worden. Door initiatieven uit te werken rond wonen, werken, natuurontwikkeling en vrije tijd kan de gemeente haar eigen ruimtelijke ontwikkeling sturen. Uitgaande van de krachtlijnen van een goed ruimtelijk beleid, de problemen die zich op het grondgebied van de gemeente stellen en de mogelijkheden die op het terrein geboden worden om oplossingsgericht te werken, wordt gekozen voor: Sint Laureins als aantrekkelijke gemeente in het landelijk gebied, waarbij de landelijkheid geen uitdoving kan betekenen. Het is een streven naar de uitbouw van aangename en leefbare kernen, elk met hun eigen karakteristieken en kwaliteiten, omgeven door een waardevol landschap waar de landbouw en de natuur belangrijke componenten zijn. Het landschap en de natuurelementen vormen op zich de basis voor een toeristisch-recreatieve ontplooiing van de gemeente. KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 5 van 85

7 De ligging van de gemeente in ruimtelijk en sociaal-economisch perspectief heeft ertoe bijgedragen dat Sint - Laureins zich als landelijke gemeente wist te handhaven in het sterk verstedelijkte Vlaanderen. De open ruimte structuur en de natuurwaarden zijn bepalend op het niveau van het Vlaamse Gewest. Anderzijds drukt de landelijkheid vanuit een sociaal-economisch oogpunt op de leefbaarheid van de gemeente. Er is een stabilisatie en een vergrijzing van de bevolking, een oud woningbestand, het aanbod aan tewerkstelling is beperkt en de gemeente heeft beperkte financiële mogelijkheden om hiervoor oplossingen uit te werken. Werken aan een nieuwe toekomst voor Sint - Laureins betekent : uitbouwen van de gemeente met respect voor de landelijkheid, de eigen identiteit en de lokale cultuur. Dit kan door kernversterking van de kernen Sint Laureins, Watervliet en Bentille, maar ook door het behoud, leefbaar en aantrekkelijk houden van de landelijke kernen Sint - Margriete, Waterland Oudeman en Sint- Jan-in-Eremo. het versterken van de woonfunctie door het uitbouwen van aantrekkelijke en aangename woongebieden. De uitbouw van het huisvestingsbeleid is enerzijds gestoeld op het saneren, renoveren en verdichten van het bestaande woonweefsel, anderzijds het ontwikkelen van een beperkte woonuitbreiding. kansen scheppen voor een gedifferentieerde bedrijvigheid. Het handhaven en versterken van de landbouw als belangrijkste gebruiker van de open ruimte, het optimaliseren van de bedrijvigheid door het ondersteunen van de lokale economie en het aanbieden van ontwikkelingskansen, zijn de streefdoelen op het vlak van bedrijvigheid. uitbouwen van verkeersveilige kernen. Uitbouwen van doortochten in de kernen, waarbij aandacht is voor het verblijfscomfort en realiseren van fietspaden op de grote assen. De inrichting van een aantrekkelijk openbaar domein moet de basis vormen voor aangename woongebieden waar het rustig wonen is. Het verbeteren van de verkeersleefbaarheid staat hierbij voorop. versterken van de natuurlijke structuur door het veiligstellen van de natuurwaarden en het ontwikkelen van de ecologische structuur. uitbouwen van de toeristisch-recreatieve troeven door het verbeteren van de infrastructuur en het afstemmen van de verschillende initiatieven. Het landschap en de aanwezige natuurwaarden vormen hierbij de ruggengraat voor het recreatief medegebruik van de open ruimte. De bestaande landschappelijke diversiteit zoals bepaalt door de landelijke dorpskernen, het krekengebied, de polders van de Scheldevallei en het Meetjesland van Sint Laureins te behouden en waar mogelijk te versterken. Een actief en fundamenteel vernieuwend ruimtelijk beleid zal enerzijds uitgaan van de beschreven visie-elementen maar anderzijds ook voortbouwen op de kwaliteiten van de bestaande ruimtelijke structuur. Het is de bedoeling om te werken aan een samenhangend beleid dat de eigenheid en de ruimtelijke kwaliteit voorop stelt. Het is de bedoeling om de zwakke kanten van de landelijkheid (beperkt wooncomfort, weinig gedifferentieerde werkgelegenheid, hoge pendelindex, laag gemiddeld inkomen,...) te versterken en/of te compenseren door de kwaliteiten en troeven van het gebied en de aantrekkelijkheid ervan te verhogen. KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 6 van 85

8 2 GEWENSTE RUIMTELIJKE STRUCTUUR 2.1 VISIE OP GEWENSTE RUIMTELIJKE ONTWIKKELING Het is de betrachting van het gemeentebestuur van Sint - Laureins om een kwaliteitsvol ruimtelijk beleid te voeren. Dynamiek is noodzakelijk om de woon-, werk- en leefstructuren te ondersteunen. Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan is daartoe een element, maar ook projecten in het kader van Euregio, Leader en 5b-fondsen moeten nieuwe impulsen geven aan de ruimtelijke opbouw. Dat het behoud van de kwaliteiten en het versterken van de identiteit van juist die landelijkheid kan samengaan met het ontwikkelen van een nieuwe dynamiek voor het wonen en werken in de gemeente zal moeten blijken uit voorliggend rapport. Bedoeling van het bestuur is te streven naar de uitbouw van een aangename en ruimtelijk goed functionerende gemeente. Het respect voor de eigenheid van de dorpskernen en voor het lokaal fysisch systeem staat voorop. De draagkracht van het systeem is daarbij een belangrijke randvoorwaarde voor de uitbouw ervan. Anderzijds moet de ruimtelijke uitbouw kansen bieden om de bestaande woon- en bedrijfsgebieden op een kwalitatieve wijze te ondersteunen. Open ruimte, natuur, landbouw en recreatie bieden ongetwijfeld ruime kansen naar de toekomst toe. Een aantal basisprincipes liggen aan de oorsprong van een goed ruimtelijk beleid. Niet alleen het zuinig omspringen met de ruimte is een vereiste, ook de afstemming op de draagkracht van het gebied en de aandacht voor de verschijningvorm van het gebied spelen een belangrijke rol. Het is een dynamisch en multifunctioneel gebied waarin Sint - Laureins, Watervliet en Bentille zich als kernen hebben ontwikkeld. Het beleid is er ten eerste gericht op de kernversterking van deze kernen waar naast de woonvernieuwing gewerkt wordt aan een kwalitatieve uitbouw van de kernen. Binnen de bestaande nederzettingsstructuur wordt gestreefd naar een concentratie van activiteiten in de kernen. Aandachtspunten zijn er weloverwogen kernversterking en aandacht voor de uitbouw van het openbaar domein. Een verdere verdichting van de kernen dient slechts selectief te gebeuren, zodat de open ruimte op een aantal strategische plaatsen tot in de kern kan blijven doordringen. Herwaardering van het bestaande woningpatrimonium is hierbij zeker aan de orde. 2.2 WISSELWERKING MET HOGERE NIVEAUS Op Vlaams en provinciaal niveau zal de visie bepaald worden voor de landschappelijke, toeristisch recreatieve, natuurlijke en agrarische structuur voor een groot deel van het grondgebied van de gemeente Sint Laureins. Dit betekent dat de gemeentelijke visie op deze delen van het grondgebied van de gemeente als suggestie naar de hogere overheden dienen te worden beschouwd. KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 7 van 85

9 2.3 VISIE OP DE ONTWIKKELING VAN DEELRUIMTEN Krekengebied Sint Margriete Sint Jan in Eremo Het krekengebied vormt een zone waarin landbouw en natuur aspect bepalend zijn. Het behoud van de gave grootschalige agrarische landschappen en het versterken van de kreken als natuurkernen kaderen in een openruimte beleid dat een antwoord biedt op de verdere verstedelijking van Vlaanderen. Een verdere versnippering is niet wenselijk. De differentiëring van de open ruimte bouwt voort op het fysisch systeem en de landschapsontwikkeling. Het krekengebied wordt gekenmerkt door een verstrengeling van natuur en grondgebonden landbouw en richt zich op een recreatief medegebruik. De open ruimte heeft een belangrijke rol als landschappelijke en open ruimte verbinding op bovenlokaal niveau. Voor de problematiek van de zonevreemde woningen en de zonevreemde bedrijven worden op basis van een gebiedsgerichte visie oplossingen uitgewerkt Visie op de natuurlijke structuur Gebieden met een hoge natuurlijke waarde vormen belangrijke natuurcomplexen. De kreken en kreekrestanten vormen samen met de lager gelegen natte graslanden in het poldergebied een schare aan natuurgebieden. Het Vlaamse gewest voert hier een beleid om de bestaande natuurgebieden te versterken waarbij wordt getracht om de gebieden met een hoge natuurwaarde te verbinden. De band met de gebieden buiten de gemeente kan hierdoor worden versterkt. Dijken en grachten vormen belangrijke verbindingselementen Visie op de nederzettingsstructuur De kleine kernen van Sint Margriete, Sint Jan in Eremo staan voor het landelijk wonen. De open ruimte dringt er door tot aan de woningen. De ontwikkelingen zijn er dan ook zeer beperkt en kunnen enkel binnen de juridische voorraad. De attractiviteit van de woongebieden moet daarbij worden verhoogd. Dit kan enerzijds door de kwaliteit van het openbaar domein te verhogen en anderzijds door de landelijke omgeving maximaal in de kernen te betrekken. In een aantal gebieden vinden we zeer verspreide bebouwing weer. Meestal betreft het landbouwbedrijven of voormalige landbouwbedrijven die nu als zonevreemde woningen worden gekenmerkt. Nieuwe ontwikkelingen los van de landbouw moeten hier worden vermeden. Inzake de zonevreemde woningen zijn de mogelijkheden zeer beperkt in de gebieden met een hoge natuurwaarde en de gebieden met een natuurontwikkelingsfunctie. In de overige zones worden de ontwikkelingen, gelet op het landelijke karakter van de omgeving en de openruimtefuncties die het gebied vervult, afgestemd op de draagkracht van het gebied. Complementaire functies kunnen enkel worden onderzocht vanuit de eigenheid van het gebied Visie op de economische en agrarische structuur In de kernen hebben zich een aantal lokale bedrijven ontwikkeld. Deze zijn verspreid gelegen en geïntegreerd in het woonweefsel. Enkel een beperkte groei KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 8 van 85

10 van de bestaande ambachtelijke bedrijven is mogelijk binnen de ruimtelijke draagkracht. In de openruimte gebieden bevinden zich een beperkt aantal bedrijven die geheel of gedeeltelijk zonevreemd zijn. Hun behoud wordt voorop gesteld. Ontwikkelingsmogelijkheden worden ook hier afgestemd op de functies van de open ruimte. Voor de herlocatie van bestaande bedrijven wordt ruimte gezocht in een op te richten KMO zone aan de Goochelaarstraat te Sint - Laureins. Aan de landbouw moeten de nodige kansen worden gegeven. Ruimte moet worden voorzien voor het goed functioneren van een dynamische landbouw. Het accent ligt in dit deelgebied op de grondgebonden landbouw als dragend element Visie op de toeristisch-recreatieve structuur De bestaande sportinfrastructuur in aansluiting met de kernen wordt behouden. De zone van het provinciaal sportcentrum De Boerekreek zal door de provincie worden uitgebouwd in functie van manège met verblijfsaccommodatie voor jongeren. De overige verblijfsaccommodatie in dit deelgebied wordt afgestemd op de draagkracht van de ruimte. Verder zal vooral het recreatief medegebruik van de open ruimte worden uitgebouwd Visie op de verkeers- en vervoersstructuur De ligging ten noorden van de N 49 tegen de Nederlandse grens maakt dat de gemeente als verkeersluw wordt gekenmerkt. Het beleidsplan van het gemeentelijk mobiliteitsplan geeft een aantal maatregelen weer om de verkeersafwikkeling binnen de kernen aan te pakken. De bestaande wegen hebben vooral een verbindingsfunctie en functie in de ontsluiting van het landbouwgebied. Aandacht zal uitgaan naar de aanleg van een functioneel en recreatief fietspadennet Visie op de landschappelijke structuur Het krekengebied vormt een waardevol landschappelijk geheel met een gaaf karakter. Het verder beschermen verdient de nodige aandacht. Dit vindt ondermeer plaats in het afbakenen van het open landbouwgebied als bouwvrije zones Poldergebied van Watervliet en Waterland Oudeman De differentiëring van de open ruimte bouwt voort op het fysisch systeem en de landschapsontwikkeling. De polders lenen zich uitstekend voor een dynamische landbouw gelet op de hoge landbouwwaarde en de kleine versnipperingsgraad. Het behoud van de gave grootschalige agrarische landschappen is hier belangrijk. De open ruimte heeft een belangrijke rol als landschappelijke en open ruimte verbinding op bovenlokaal niveau. Binnen de bestaande nederzettingsstructuur wordt gestreefd naar een concentratie van activiteiten in de kernen. Het beleid is er ten eerste gericht op de kernversterking van deze kernen waar naast de woonvernieuwing gewerkt wordt aan een kwalitatieve uitbouw van de kernen. Een verdere verdichting van de kernen dient slechts selectief te gebeuren, KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 9 van 85

11 zodat de open ruimte op een aantal strategische plaatsen tot in de kern kan blijven doordringen. Herwaardering van het bestaande woningpatrimonium is hierbij zeker aan de orde. Voor de problematiek van de zonevreemde woningen en de zonevreemde bedrijven worden op basis van een gebiedsgerichte visie oplossingen uitgewerkt Visie op de natuurlijke structuur Gebieden met een hoge natuurlijke waarde, in de vorm van natte graslandcomplexen vormen belangrijke natuurcomplexen. Dijken en grachten vormen belangrijke verbindingselementen Visie op de nederzettingsstructuur De woonkern van Watervliet heeft potenties naar de verdere ontwikkeling van wonen, maar kan slechts beperkt uitbreiden. De dorpskern van Waterland Oudeman staat voor het landelijk wonen. De open ruimte dringt er door tot aan de woningen. De ontwikkelingen zijn er dan ook zeer beperkt en kunnen enkel binnen de juridische voorraad. Het woningaanbod in de kernen kan worden vernieuwd door het uitwerken van een grotere diversiteit en variatie aan woningtypes. Verweving met andere functies wordt afgestemd op de draagkracht van het wonen. Dit houdt in dat een goede verkeersleefbaarheid wordt nagestreefd. Inzake de zonevreemde woningen zijn de mogelijkheden zeer beperkt in de gebieden met een hoge natuurwaarde en de gebieden met een natuurontwikkelingsfunctie. In de overige zones worden de ontwikkelingen, gelet op het landelijke karakter van de omgeving en de openruimtefuncties die het gebied vervult, afgestemd op de draagkracht van het gebied. Nieuwe ontwikkelingen inzake bebouwing los van de landbouw moeten worden vermeden. Complementaire functies kunnen enkel worden onderzocht vanuit de eigenheid van het gebied. Langs dijken en langs verbindingswegen vinden we typische woonlinten terug. Nieuwe ontwikkelingen moeten hier worden vermeden en de eigenheid van de bebouwing zal hier worden gerespecteerd Visie op de economische en agrarische structuur In de kernen hebben zich een aantal lokale bedrijven ontwikkeld. Deze zijn verspreid gelegen en geïntegreerd in het woonweefsel. Enkel een beperkte groei van de bestaande ambachtelijke bedrijven is mogelijk binnen de ruimtelijke draagkracht. Ontwikkelingsmogelijkheden buiten de kernen worden afgestemd op de functies van de open ruimte. Voor de herlocatie van bestaande bedrijven wordt ruimte gezocht in een op te richten KMO zone aan de Goochelaarstraat te Sint - Laureins. Aan de landbouw moeten de nodige kansen worden gegeven. Ruimte moet worden voorzien voor het goed functioneren van een dynamische landbouw. Het accent ligt in dit deelgebied op de grondgebonden landbouw als dragend element. KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 10 van 85

12 Visie op de toeristisch-recreatieve structuur De bestaande sportinfrastructuur in aansluiting met de kernen wordt behouden. Verder zal het recreatief medegebruik van de open ruimte worden uitgebouwd Visie op de verkeers- en vervoersstructuur De ligging ten noorden van de N 49 tegen de Nederlandse grens maakt dat de gemeente als verkeersluw wordt gekenmerkt. De N 456 door de kern van Watervliet is de enige verbindingsas van betekenis. Het afstemmen op de verblijfsfunctie van de kern is hier aangewezen. Naast het optimaliseren van de bestaande verbindingen is er veel aandacht voor een goede verbinding voor het langzame verkeer zijnde de fietsers. Het beleidsplan van het gemeentelijk mobiliteitsplan geeft een aantal maatregelen weer om de verkeersafwikkeling binnen de kernen aan te pakken. De bestaande wegen hebben vooral een verbindingsfunctie en functie in de ontsluiting van het landbouwgebied. Aandacht zal uitgaan naar de aanleg van een functioneel en recreatief fietspadennet Visie op de landschappelijke structuur De polders vormen waardevolle landschappelijke gehelen met een gaaf karakter. Het verder beschermen verdient de nodige aandacht. In aansluiting met het Leopoldkanaal worden grote gebieden als bouwvrije zone aangeduid. De kleinschaligheid van de kernen maakt dat natuur en landschap tot tegen de kernen kan doordringen. Binnen de kernen zelf zijn de parkgebieden en groengebieden (zij het vaak zeer beperkt) aanknopingspunten voor natuur en landschap. Het betreft het Stee en de parkzone van het Herenhuis (Watervliet). De bestaande landschappelijke diversiteit geeft de gemeente haar eigenheid en specifiek karakter. Deze eigenheid wordt maximaal behouden en waar mogelijk versterkt Meetjesland van Sint Laureins Het Meetjesland van Sint Laureins is een dynamisch landbouwgebied waar grondloze en grondgebonden bedrijven naast elkaar voorkomen. De open ruimte heeft een belangrijke rol als landschappelijke en open ruimte verbinding op bovenlokaal niveau. Gebieden met hoge natuurwaarden komen nauwelijks voor in dit deelgebied. Binnen de bestaande nederzettingsstructuur wordt gestreefd naar een concentratie van activiteiten in de kernen. Het beleid is er ten eerste gericht op de kernversterking van deze kernen waar naast de woonvernieuwing gewerkt wordt aan een kwalitatieve uitbouw van de kernen. Een verdere verdichting van de kernen dient slechts selectief te gebeuren, zodat de open ruimte op een aantal strategische plaatsen tot in de kern kan blijven doordringen. Herwaardering van het bestaande woningpatrimonium is hierbij zeker aan de orde. Voor de problematiek van de zonevreemde woningen en de zonevreemde bedrijven worden op basis van een gebiedsgerichte visie oplossingen uitgewerkt Visie op de natuurlijke structuur De natuurwaarde van het open gebied is hier beperkt. Bermen en grachten vormen belangrijke verbindingselementen op lokaal niveau. KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 11 van 85

13 Visie op de nederzettingsstructuur Sint Laureins is een hoofddorp en heeft potenties naar de verdere ontwikkeling van wonen, gemeenschapsvoorzieningen en bedrijvigheid. Bentille is een woonkern en kan slechts beperkt uitbreiden in functie van het wonen. Het woningaanbod in de kernen kan worden vernieuwd door het uitwerken van een grotere diversiteit en variatie aan woningtypes. Verweving met andere functies wordt afgestemd op de draagkracht van het wonen. Dit houdt in dat een goede verkeersleefbaarheid wordt nagestreefd. De attractiviteit van de woongebieden moet daarbij worden verhoogd. Dit kan enerzijds door de kwaliteit van het openbaar domein te verhogen en anderzijds door de landelijke omgeving maximaal in de kernen te betrekken. De bebouwing is nog minder dicht in de kleine concentratiezones van Vlotweg, Middeldorpe, Comer en Zonne. De eigenheid van deze zones dient te worden behouden. Inzake de zonevreemde woningen zijn de mogelijkheden hier ruimer. In de zones met een openruimte functie worden de ontwikkelingen afgestemd op de draagkracht van het gebied. Complementaire functies kunnen enkel worden onderzocht vanuit de eigenheid van het gebied. Voor woonlinten en woningconcentraties worden eigen ontwikkelingen voorop gesteld vanuit de eigenheid van het gebied Visie op de economische en agrarische structuur In de kern Sint Laureins kan de uitbouw van een lokale KMO-zone worden gerealiseerd op basis van de beschikbare noden. Een concentratie van lokale bedrijven vinden we te Bentille op Kerselarenhoek. Een uitbouw van dit gebied is evenwel niet aangewezen, gelet op de draagkracht van de kern en het omliggende open ruimtegebied. De inplanting van een gemeentelijk containerpark wordt voorzien aan de Sint Jansstraat in aansluiting met de gebouwen van de gemeentelijke technische dienst. In de openruimte gebieden bevinden zich een aantal bedrijven die geheel of gedeeltelijk zonevreemd zijn. Hun behoud wordt voorop gesteld. Ontwikkelingsmogelijkheden worden ook hier afgestemd op de functies van de open ruimte. Voor de herlocatie van bestaande bedrijven wordt ruimte gezocht in een op te richten KMO zone aan de Goochelaarstraat te Sint - Laureins. Aan de landbouw moeten de nodige kansen worden gegeven. Ruimte moet worden voorzien voor het goed functioneren van een dynamische landbouw. Het betreft in dit deelgebied zowel grondgebonden als grondloze activiteiten Visie op de toeristisch-recreatieve structuur In aansluiting met de kernen wordt de lokale sport- en recreatie structuur verder uitgebouwd. Voor Sint Laureins zullen nieuwe terreinen worden ontwikkeld in het gebied tussen Dorpsstraat, Vlamingstraat, Goochelaarstraat en Eeklose watergang in functie van de herlocatie van de bestaande terreinen aan de Celiekerkweg (open landbouwgebied). Verder zal het recreatief medegebruik van de open ruimte worden uitgebouwd. KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 12 van 85

14 Visie op de verkeers- en vervoersstructuur De ligging ten noorden van de N 49 tegen de Nederlandse grens maakt dat de gemeente als verkeersluw wordt gekenmerkt. Naast het optimaliseren van de bestaande verbindingen is er veel aandacht voor een goede verbinding voor het langzame verkeer zijnde de fietsers. Het beleidsplan van het gemeentelijk mobiliteitsplan geeft een aantal maatregelen weer om de verkeersafwikkeling binnen de kernen aan te pakken. De bestaande wegen hebben vooral een verbindingsfunctie en functie in de ontsluiting van het landbouwgebied. Aandacht zal uitgaan naar de aanleg van een functioneel en recreatief fietspadennet Visie op de landschappelijke structuur Het Meetjesland vormt een waardevol landschappelijk geheel met een gaaf karakter. Het verder beschermen verdient de nodige aandacht. De kleinschaligheid van de kernen maakt dat natuur en landschap tot tegen de kernen kan doordringen. Dit is uitgesproken aan het Leopoldkanaal voor Sint Laureins en verder significant voor alle kernen waar het open landbouwlandschap vaak een onderdeel vormt van de kern. Bij de uitbouw van de kernen wordt rekening gehouden met het contact met de open ruimte. Binnen de kernen zelf zijn de parkgebieden en groengebieden (zij het vaak zeer beperkt) aanknopingspunten voor natuur en landschap. Het betreft de omgeving van de kerk en het gemeentehuis (Sint Laureins) en de omgeving van de kerk (Bentille). De bestaande landschappelijke diversiteit geeft de gemeente haar eigenheid en specifiek karakter. Deze eigenheid wordt maximaal behouden en waar mogelijk versterkt. In de omgeving van Middeldorpe wordt een landbouwgebied bouwvrije zone afgebakend. KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 13 van 85

15 2.4 RUIMTELIJK CONCEPT Drie soorten gebieden met een verschillend ontwikkelingsprofiel. Een eerste deelruimte wordt gevormd door het Krekengebied van Sint Margriete en Sint Jan in Eremo en zijn ruime omgeving, een tweede is deze van het poldergebied van Waterland Oudeman en Watervliet. Tenslotte is er het Meetjesland van Sint Laureins op de hoger gelegen zandige gronden in het zuidelijk deel van de gemeente met de dorpskern van Sint Laureins centraal gelegen en de kern Bentille op de grens van Sint Laureins, Kaprijke en Assenede. Sint - Laureins is een hoofddorp en kent een grotere dynamiek onder de vorm van meer verdichte ruimte met de aanwezigheid van een groot aantal functies en ruimte voor wonen, bedrijvigheid, gemeenschapsvoorzieningen, recreatie en groen. De woonkernen Watervliet en Bentille kunnen slechts beperkt ontwikkelingen in functie van woningbouw. Het open ruimte gebied er rond concentreert voornamelijk open ruimte functies en de woningen in het buitengebied. Het gaat om landelijke kernen, woningconcentraties, woonlinten en verder verspreide bebouwing. De natuurgebieden in het krekengebied, de polders en het Meetjesland vormen grootschalige en weinig versnipperde open ruimte gebieden. KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 14 van 85

16 3 GEWENSTE DEELSTRUCTUREN Kaart 29 gewenste ruimtelijke structuur 3.1 GEWENSTE NATUURLIJKE STRUCTUUR Uitgangspunten In het verleden is de invulling van de ruimte in belangrijke, mate bepaald door de ruimtelijk natuurlijke structuur. De natuurlijke structuur kan ook nu als kader voor de gewenste ruimtelijke ontwikkeling gebruikt worden. Bij het opstellen van de gewenste ruimtelijk natuurlijke structuur wordt uitgegaan van: de ecologische basisfactoren die bepalend zijn voor de oorspronkelijke natuurlijke structuur: de bodemtextuur (klei, zandgrond), de grondwaterstand (nat, vochtig, droog) en de topografie (zie kaart fysisch systeem informatief deel); de aanwezigheid van beken en afwateringssystemen; de gebieden die vandaag reeds kenmerkend zijn voor de natuurlijke structuur; de relaties tussen ecosystemen onderling en hun omgeving anderzijds; Visie Bij het ontwikkelen van een gewenste natuurlijke structuur wordt uitgegaan van het principe dat de structuurbepalende elementen en processen die aan de basis liggen van de natuurlijke structuur, moeten worden behouden. Het doorbreken van de bestaande versnippering door nieuwe structuren en verbindingselementen uit te werken is samen met het bewaren van de nog aanwezige waardevolle elementen het belangrijkste doel. De bestaande waardevolle elementen kunnen als basis dienen om tot grotere natuurcomplexen te komen. Omwille van het belang van de natuurlijke structuur op Vlaams en provinciaal niveau zal omwille van de subsidiariteit de visie en de mogelijke acties die hieraan gekoppeld worden, voor een groot deel van het grondgebied van de gemeente Sint Laureins bepaald worden door de Vlaamse en provinciale overheden. Dit betekent dat de gemeentelijke visie op deze delen van het grondgebied van de gemeente als suggestie naar de hogere overheden dienen te worden beschouwd Bovenlokale natuurlijke structuur Ruimtelijke concepten behouden en verbinden van de gebieden met een hoge natuurwaarde De kreken in het gebied van Sint Margriete en Sint Jan in Eremo en de natte laag gelegen graslanden in de Isabellapolder zijn waardevolle natuurlijke en landschappelijke gehelen. Het behoud en de veiligstelling van de natuurlijke en landschappelijke waarden staat voorop. Enkel die functies die met het natuurlijk karakter stroken zijn er toegelaten. KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 15 van 85

17 Kreekrestanten, natte en verzilte graslanden, vormen natuurgebieden om te ontwikkelen Kreekrestanten, natte en verzilte graslanden hebben een belangrijke natuurwaarde, het behoud en versterken van de natuurwaarde staat voorop. Leopoldkanaal en de dijken natuurlijke verbindingselementen vormen Het kanaal en tal van oude dijken realiseren verbindingen tussen gebieden met een hoge natuurwaarde. Het behoud en versterken van de natuurwaarde voor deze gebieden staat voorop. Reactievormen in en langs het Leopoldkanaal en de dijken worden afgestemd op de draagkracht van deze groene aders Elementen van de bovenlokale natuurlijke structuur Vertrekkend van de uitgangspunten, visie, doelstellingen en de conceptelementen wordt de gewenste bovenlokale ruimtelijk natuurlijke structuur voor Sint - Laureins weergegeven. Bij de voorstelling ervan worden drie types gebieden onderscheiden die voor de natuur waardevolle elementen bevatten. Binnen deze gebieden komt natuur gedifferentieerd voor. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen gebieden met hoofdfunctie natuur, gebieden met nevenfunctie natuur en gebieden die vooral een verbindend karakter hebben en waar natuur ondergeschikt is aan andere functies. Het Krekengebied van het Meetjesland is structuurbepalend op Vlaams niveau. Naast het voorkomen van verschillende types kreken, waarbij het proces van verzoeting het onderscheid maakt in typering, hebben ook de dijken en waterlopen in het gebied een belangrijke natuurwaarde. De kreken met hun rietlanden, wilgenstruwelen, moerasvegetaties en half natuurlijke landschapselementen zijn ecologisch belangrijk. Ook het verziltingsproces in bepaalde poldergebieden, waarbij lage depressies, sloten en vaarten beïnvloed worden dragen bij tot de eigen natuurlijke structuur. Vanuit het natuurbehoud wordt een versterking van de natuurwaarden voorop stelt, waarbij wordt uitgegaan van de volgende criteria: KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 16 van 85

18 Het behoud van de bestaande gebieden, en deze versterken en ontwikkelen eerder dan het creëren van nieuwe Het beschermen van gebieden op basis van hun potentiële waarde voor doelsoorten, eerder dan de effectieve aanwezigheid ervan Het beschermen van gebieden met duidelijke onderlinge ecologische relaties Het voorzien van buffers rond de kreken en kreekrestanten om de natuurwaarden te behouden en te herstellen, mits een billijke vergoeding wordt voorzien voor de aanpalende eigenaars die het gebruiks- en eigendomsrecht op hun eigendom verliezen Natuur als hoofdfunctie Prioritaire natuurgebieden In het krekengebied en de polders vinden we een concentratie van gebieden met een hoge natuurwaarde. In de gewenste ruimtelijke structuur worden de natuurgebieden en natuurreservaten van het gewestplan, evenals de biologisch zeer waardevolle gebieden zoals opgenomen in de Biologische Waarderingskaart (kaart 9) aangeduid met een hoofdfunctie natuur. Het beleid is er op gericht om de biologische waarden te behouden en te versterken. Er worden ruimtelijke randvoorwaarden gesteld voor behoud, herstel en ontwikkeling van de aanwezige natuurlijke biotopen. Elke bebouwing en elke functie die storend is op de natuurfunctie (o.a. verblijfsrecreatie) wordt geweerd. Recreatieve activiteiten beperken zich omwille van de draagkracht van het gebied tot, mogelijk seizoensgebonden, zuiver recreatief medegebruik. Op de plaatsen waar betreding door wandelaars, hengelaars of andere recreanten schade tot gevolg kan hebben, is het raadzamer deze gebieden slechts beperkt toegankelijk te maken in functie van de bescherming van fauna en flora. De voorkeur gaat uit naar het aanbrengen van natuurlijke barrières. Tot de prioritaire natuurgebieden behoren: tot de prioritaire natuurgebieden behoren de kreken van Sint Margriete en Sint Jan in Eremo en enkele laag gelegen gebieden in de Isabellapolder Natuur in ontwikkeling Gebieden met natuurontwikkelingsfunctie De natuurfunctie wordt hier versterkt en op termijn als hoofdfunctie gewenst. Het beleid is gericht op het herstel van de biologische waarde en de ontwikkeling van een hogere biologische waarde. Er worden ruimtelijke randvoorwaarden gesteld voor het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de aanwezige natuurlijke biotopen. Het betreft gebieden die volgens het gewestplan reeds tot de natuurgebieden behoren of er bij aansluiten. Het zijn gronden die omwille van de bodemgesteldheid minder geschikt zijn voor de landbouw. In het krekengebied ontstaan op deze wijze grotere samenhangende gehelen waar natuur tot ontwikkeling kan worden gebracht. Het recreatief medegebruik kan worden ontwikkeld waar de draagkracht dit toelaat. Het betreft de volgende gebieden: naast de aanwezigheid van de kreken omvat het polderlandschap een aantal verspreide kreekrestanten en natte, verzilte graslanden. Ze behoren volgens het gewestplan reeds tot de natuurgebieden of sluiten erbij aan. Het zijn gronden die KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 17 van 85

19 omwille van de bodemgesteldheid minder geschikt zijn voor de landbouw. Op deze wijze ontstaan samenhangende eenheden waar natuur tot ontwikkeling kan worden gebracht. De selectie betreft de Geuzeput en Wildekens laagte Verbindingszones voor natuur De nadruk ligt op het verbindend karakter van lijnvormige elementen. Dankzij verbindingen kunnen planten en dieren zich verspreiden van het één gebied naar het ander. Recreatieve activiteiten beperken zich omwille van de draagkracht van het gebied tot de bestaande verharde wegen. Op de plaatsen waar betreding door wandelaars, hengelaars of andere recreanten schade tot gevolg kan hebben, is het raadzamer deze gebieden slechts beperkt toegankelijk te maken in functie van de bescherming van fauna en flora. De voorkeur gaat uit naar het aanbrengen van natuurlijke barrières. Om een uitwisseling van natuurelementen in de grote natuurcomplexen mogelijk te maken zijn volgende verbindingszones aangeduid. Het Leopoldkanaal Dijken Lokale natuurlijke structuur Concepten Dijken en watergangen vormen natuurlijke verbindingselementen Dijken, watergangen en afwateringsgrachten zijn lokale verbindingselementen voor natuur voor zover niet opgenomen in het bovenlokale netwerk. Het behoud en zo mogelijk versterken van de natuurwaarde staat voorop. Reactievormen op en langs de dijken, en watergangen worden afgestemd op de draagkracht van deze groene elementen. Uitbouwen van een ondersteunend ecologisch netwerk Natuurwaarden die verspreid voorkomen in de vorm van lijn- en puntvormige elementen zoals bomenrijen, bermen en sloten worden aan elkaar gekoppeld door de realisatie van een ecologisch netwerk. Dit is noodzakelijk voor het leefbaar houden van plant- en diersoorten. KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 18 van 85

20 Elementen van de lokale natuurlijke structuur Vertrekkend van de uitgangspunten, visie, doelstellingen en de conceptelementen wordt de gewenste lokale ruimtelijk natuurlijke structuur voor Sint - Laureins weergegeven. Bij de voorstelling ervan worden twee types gebieden onderscheiden die voor de natuur waardevolle elementen bevatten. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen gebieden met een verbindend karakter en deze waar natuur ondergeschikt is aan andere functies en gestreefd wordt naar een verspreid ecologisch netwerk Verbindingszones voor natuur De nadruk ligt op het verbindend karakter door middel van strook-, lijn- en puntvormige elementen. Andere functies, in hoofdzaak landbouw zijn de hoofdgebruiker. De inplanting van nieuwe landbouwbedrijven en/of nevenbedrijvigheid en de uitbreiding van zonevreemde functies moet omzichtig gebeuren in gebieden die een verbindingsfunctie bezitten. Er kan worden gestreefd naar meer structuurdiversiteit: houtkanten, bomenrijen, grazige bermen, natte ruigten en poelen. Dankzij verbindingen kunnen planten en dieren zich verspreiden van het één gebied naar het ander. Recreatieve activiteiten beperken zich omwille van de draagkracht van het gebied tot de bestaande verharde wegen. Op de plaatsen waar betreding door wandelaars, hengelaars of andere recreanten schade tot gevolg kan hebben, is het raadzamer deze gebieden slechts beperkt toegankelijk te maken in functie van de bescherming van fauna en flora. De voorkeur gaat uit naar het aanbrengen van natuurlijke barrières. Om een uitwisseling van natuurelementen in de grote natuurcomplexen mogelijk te maken zijn volgende verbindingszones aangeduid. de natuurverbindingszones betreft de aanwezige dijken (droge infrastructuur) en waterlopen en kreekrestanten (natte infrastructuur). Een aantal van deze gebieden zijn op het gewestplan reeds opgenomen als natuurgebied of vormen een verbindende schakel tussen bestaande natuurgebieden. Ze vormen lokale natuurelementen voor zover ze geen deel uitmaken van het bovenlokale netwerk Aandachtsgebieden voor een ondersteunend ecologisch netwerk Om een ecologisch netwerk op te bouwen is het verbinden van elementen met een zekere natuurwaarde belangrijk. Een aandachtsgebied voor de uitbouw van een ecologisch netwerk kan vorm krijgen in het landbouwgebied van het Meetjesland. De schaal is open met verspreide bomenrijen en houtkanten. Het bestaande netwerk van punt- en lijnvormige elementen zoals kleine bosjes, bomenrijen, bermen en sloten kan worden verbonden en versterkt. Daarbij dient te worden gestreefd naar een grotere structuurdiversiteit en het verhogen van de natuurwaarden Groenzones bij de kernen De groenzones bij de kernen hebben een belangrijke natuurfunctie in de kernen. In hun voorkomen zullen dit meestal parkgebieden en kleine landschapselementen (bomenrij, houtkant) zijn. Het zijn vaak ecologische eilandjes die door een verbinding met lijnvormige landschapselementen, onderdeel vormen van het lokaal ecologisch netwerk. Het beleid is er gericht op de ondersteuning en de uitbouw van het groen in de kern. In de kernen hebben deze gebieden vaak een belangrijk recreatief medegebruik. Recreatieve activiteiten situeren zich hierbij op het vlak van niet georganiseerde sport- en spelbeoefening. KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 19 van 85

21 Volgende zones worden geselecteerd :. groenzones omgeving Godshuis Sint Laureins. begraafplaats Sint Laureins. t Singelken Sint Laureins (natuurlijke houtkant). parkzone bij het herenhuis te Watervliet. Stee te Watervliet. groenzone bij pastorietuin Waterland Oudeman. groenzone bij pastorietuin Sint Margriete. groenzone Sint- Janskerk te Sint-Jan-in-Eremo. te realiseren groenzone Warande te Bentille KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 20 van 85

22 3.2 GEWENSTE NEDERZETTINGSSTRUCTUUR Visie Behoeften naar aantallen en vooral naar soorten woningen zijn niet helemaal een objectief gegeven. Zij hangen voor een deel af van een aantal keuzen die men voor het woonbeleid in de gemeente maakt. Ook de manier waarop er aan die behoeften kan worden voldaan, het soort projecten en het type maatregelen, worden voor een deel bepaald door een aantal voorafgaande keuzen. Uitgaande van de doelstellingen en de visie elementen zoals geformuleerd in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen en het Ruimtelijk Structuurplan van de Provincie Oost - Vlaanderen dient de gemeente een visie te ontwikkelen met betrekking tot de woonactiviteiten en het gevoerde woonbeleid op haar grondgebied. Daarom wordt in dit deel een visie op het woonbeleid in Sint - Laureins geëxpliciteerd Sint - Laureins, een landelijke gemeente in het buitengebied De gemeente Sint Laureins behoort tot de kleinere kernen van het buitengebied in de provincie Oost Vlaanderen. Een terugval van de bevolking in de gemeente is significant voor de ganse 20 e eeuw. Het behoud van de bevolking op het niveau van de jongste decennia wordt voorop gesteld. Het aantal woningen zal daarbij licht toenemen gelet op de verdere gezinsverdunning. Daarenboven moeten de aard, de inplanting en het uitzicht van kavels, huizen en straten zich in de mate van het mogelijke inpassen in de eigenheid van de verschillende dorpskernen. Beeldbepalende elementen (gebouwen, bomen, plekken) zullen zoveel mogelijk worden behouden en versterkt om de authenticiteit van elk dorp te laten doorleven Woonbeleid gericht op de versterking van de kernen (kernen, landelijke kernen) en concentratiezones van bebouwing Het gemeentelijk woonbeleid richt zich op drie pijlers om de woningbehoefte voor het komende decennium op te vangen, namelijk: realiseren van renovatie- en woonvernieuwingsprojecten (stimuleren van verdichting door woonvernieuwing), het optrekken van de woningkwaliteit en het woningcomfort en tenslotte het invullen van de woongebieden en woonuitbreidingsgebieden van het gewestplan. Door het stimuleren en realiseren van woonvernieuwingsprojecten kan het woningaanbod in de kernen opgetrokken worden en wordt het aantal leegstaande woningen en woningen met beperkt woningcomfort verder teruggeschroefd. Naast het realiseren van woonvernieuwing moet de uitbouw van een aantrekkelijk openbaar domein een kwalitatieve woonomgeving bieden. Vooral de kernen Sint-Margriete, Waterland - Oudeman en Watervliet hebben een oud patrimonium. Door het realiseren van woonvernieuwingsprojecten moet de leegstand en het aantal woningen met zware gebreken worden teruggeschroefd. Inbreiding kan gerealiseerd worden door het vervangen van bestaande woningen en door het bebouwen van terreinen die hun vroegere functie verloren hebben. De twee beschikbare herwaarderingsprojecten worden besproken in punt De vernieuwing van het oud woningpatrimonium vraagt de nodige aandacht. Een geleidelijke vernieuwing kan in grote mate door het individueel particulier initiatief gebeuren. Hiertoe dienen echter stimulansen gegeven: motivering, technische en administratieve steun, enz. Een aantal kernen zijn afgebakend als KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 21 van 85

23 woonvernieuwingsgebied in het kader van de steunmaatregelen van de Hogere Overheid 3. Dit zijn de dorpskernen van Sint Margriete, Watervliet en Sint Laureins. Dat de kern van Waterland Oudeman niet is opgenomen komt zeer vreemd over, juist omdat zich hier de grootste concentratie woningen met beperkt comfort bevinden. Het gemeentebestuur heeft hier reeds initiatief genomen om deze lacune bij de afdeling woonbeleid aan te kaarten. Bovendien is het interessant om van overheidswege ( sociale huisvestingsmaatschappijen) op kleine schaal een aankoopbeleid van oudere woningen van lagere kwaliteit te voeren en deze te renoveren. Hierbij moet vooral worden gemikt op leegstaande krotten en op woningen van te ruim behuisde bejaarden. Op die manier kunnen meer en sneller betaalbare huur- en koopwoningen worden aangeboden. Inbreidingsprojecten kunnen gerealiseerd worden op vrijgekomen terreinen binnen de kernen en moeten de woonkwaliteit en de aantrekkingskracht van de kernen verhogen. Hierbij wordt bijzondere aandacht besteed aan de inrichting van het openbaar domein. Zowel gemeente als particulieren kunnen hierbij het initiatief nemen. Er is een aantoonbare behoefte aan sociale woningen. Daarbij mag niet uit het oog verloren worden dat de sociale huurwoningen slechts één segment van de volkshuisvestingsbehoefte vertegenwoordigen. Het verder uitbouwen van de sociale huurwoningsector moet afgewogen worden tegenover het aanbod aan koopwoningen en sociale bouwkavels Woonbeleid moet inspelen op nieuwe behoeften Ook in Sint - Laureins doet de algemene trend naar kleinere gezinnen zich gevoelen. Het woningaanbod dient hier op in te spelen. Het voorzien van een groter aantal meergezinsgebouwen (appartementen) past in deze optie. Omwille van de betaalbaarheid van het bouwen en van het wonen voor lage en gemiddelde inkomensgroepen in de gemeente zal moeten worden gestreefd naar minder dure koopwoningen en vooral naar kleine appartementen. Bijzondere aandacht moet gaan naar het behouden en het voorzien van huurwoningen en dit zowel in de private sector als van overheidswege (huisvestingsmaatschappijen). Van belang voor de leefbaarheid van de gemeenschappen en de integratie van de verschillende bevolkingsgroepen is dat de verschillende soorten woningen (huur - koop, huis - appartement, open - gesloten, klein - groot) voldoende worden vermengd. Uiteraard moet dit op een ruimtelijk verantwoorde manier gebeuren Aandacht voor de kwaliteit van de ruimte Het is gewenst dat elk significant woningbouwproject / renovatieproject, klein en groot, een bijdrage levert tot een goede ruimtelijke uitbouw van de gemeente. Projecten moeten zich op een logische manier inpassen in de bestaande structuur van de kern. Elk bouwproject dient van een behoorlijke architecturale kwaliteit te zijn die inspeelt op de omgeving. Elk bouwproject hoort rekening te houden met mooie zichten in het dorp en in het landschap, met de aanwezigheid van natuurlijke elementen als bomen, beken, e.d. 3 Besluit van de Vlaamse Regering d.d houdende de afbakening van woonvernieuwings- en woningbouwgebieden KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 22 van 85

24 Bij elk bouwproject wordt naast de bestaande reglementering en regelgeving op het vlak van bebouwing, rekening gehouden met het abiotische milieu (grondwater, beekvalleien, reliëf, ) en met het milieuaspect (bijvoorbeeld minimale verharding, openhouden tuinzone, infiltratie van regenwater). Er wordt gekozen voor het dorp als plek waar men als lokale inwoner een binding mee heeft en waar men geworteld is in de lokale structuur. Het dorp is ook de plek waar de stedeling door aangetrokken wordt om zich te oriënteren en zich eventueel te vestigen in een landelijke omgeving. De dynamiek van de ontwikkelingen rond het dorp hangt niet enkel af van de voorzieningen maar moet vooral bekeken worden vanuit de aantrekkelijkheid en de kwaliteit van het wonen en de woonomgeving. De woon- en leefomgeving in de verschillende dorpskernen kan aantrekkelijker worden gemaakt. Voor de leefbaarheid blijkt niet enkel de plaatselijke voorzieningen en dienstenaanbod van doorslaggevend belang maar vooral de elementen die de kwaliteit van het wonen omvatten. De aantrekkelijkheid van het openbaar domein wordt bepaald door de functies die er aanwezig zijn en door de inrichting ervan. Kiezen voor een kwalitatief openbaar domein betekent dat er oog is voor de representativiteit van de plek. Hierbij wordt niet alleen aandacht besteed aan het ondersteunen van de gevelwanden maar tevens aan het benadrukken van de verblijfsfuncties in de kern. De ruimtelijke werking van een plein of straat kan worden versterkt door een weloverwogen gebruik van groen, specifiek materiaalgebruik voor de bestrating en het plaatsen van straatmeubilair. Een kwalitatief openbaar domein moet stimulansen geven voor het vernieuwen en renoveren van de dorpskernen en het woningpatrimonium in het bijzonder. De dorpskernen getuigen van een ontwikkelingsgeschiedenis die inspeelt op de fysische structuur van het terrein. Nederzettingsstructuur en bouwtypologie zijn kenmerkend voor de ontwikkelingsgeschiedenis en dragen juist bij tot de eigenheid van de verschillende dorpskernen. Bij nieuwe ontwikkelingen kan de cultuurhistorische context als randvoorwaarde gelden. Unieke gebouwen en waardevolle dorpszichten hebben een erfgoedwaarde. Projecten in de omgeving ervan moeten bijdragen tot de erkenning en ondersteuning van deze erfgoedwaarde. Het bewaren van de gaafheid van een dorpskern is trouwens een belangrijk uitgangspunt. Het is niet het gebouw op zich maar een straatwand, een straatbeeld dat belangrijk is in de beleving van het geheel. Het ruimtelijk beleid dient ook aandacht te hebben voor het leefmilieu in de globale gemeente. De belangrijkste knelpunten namelijk het nivelleren van de abiotische omstandigheden (afgraven dijken, dichten kreekrestanten,....) en het verlies aan authenticiteit in het landschap (versnippering natuurwaarden, kappen bomen, aanplanten streekvreemde planten,....) dienen een oplossing te krijgen. Daarbij dient rekening gehouden met de volgende uitgangspunten : - behouden van de ecologische structuur - blijvende herkenbaarheid van de landschappelijke hoofdstructuur - aantrekkelijkheid van de open ruimte vanuit toeristisch perspectief Differentiatie van ruimtelijke beleidscategorieën Een gemeentelijk ruimtelijk woonbeleid stuurt de invulling van de behoefte aan bijkomende woongelegenheden in functie van de draagkracht en de ruimtelijke visie. Uitgaande van de gewenste ruimtelijke structuur op gemeentelijk niveau en de selectie KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 23 van 85

25 van kernen door de provincie 4, wordt hierna een differentiatie gedaan van de ruimtelijke beleidscategorieën. Een ruimtelijke beleidscategorie is een gebied waarvoor een specifiek beleid wordt onderscheiden op basis van ruimtelijke kenmerken van het gebied of op basis van doelstellingen t.a.v dit beleid. De gemeente Sint - Laureins kent een viertal beleidscategorieën: Hoofddorp, woonkern, landelijke kernen en woonlint Concepten voor de nederzettingsstructuur Sint - Laureins Sint - Laureins wordt als hoofddorp geselecteerd De kern Sint - Laureins wordt als hoofddorp geselecteerd omwille van zijn schaal, multifunctioneel karakter en ontwikkelingsmogelijkheden. De kern heeft potenties voor de verdere ontwikkeling van het wonen, handel, bedrijvigheid en voorzieningen gelet op de concentratie van functies en een goede ontsluiting. Watervliet en Bentille worden als woonkern geselecteerd Watervliet en Bentille worden als woonkern geselecteerd omwille van hun schaal en dichtheid. De woonfunctie heeft hier een belangrijke rol. De kernen kunnen slechts beperkt uitbreiden d.m.v. invulling van de bestaande woongebieden en het aansnijden van het woonuitbreidingsgebied. Sint Margriete, Sint Jan in Eremo en Waterland Oudeman zijn landelijke dorpskernen In de drie landelijke dorpskernen is slechts een beperkte verdichting van het woongebied wenselijk. De woonfunctie heeft in Sint Margriete, Sint Jan in Eremo en Waterland Oudeman een belangrijke rol, handel, bedrijvigheid en voorzieningen komen er zeer beperkt voor. 4 RPS Oost Vlaanderen, richtinggevend deel, Provinciebestuur 2004 KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 24 van 85

26 Woonlinten en verspreide woningconcentraties vormen een typisch verschijnsel voor Sint - Laureins In het poldergebied zijn het vooral dijken met dijkwoningen, in het zuidelijk deel vinden we vooral woonlinten langs hoofdassen en verbindingswegen en verspreide woningconcentraties. De woonfunctie heeft hier de belangrijkste rol, handel en bedrijvigheid komen verspreid voor. Nieuwe ontwikkelingen zijn er niet wenselijk Sint - Laureins Hoofddorp De kern Sint - Laureins wordt in het bindend deel van het RSPOVL vermeld als hoofddorp. Het is een kern waar de lokale groei inzake wonen, voorzieningen en lokale bedrijvigheid, gebundeld worden. Bijkomende woonmogelijkheden worden er gerealiseerd door inbreiding (woongebied) en indien nodig door uitbreiding (woonuitbreidingsgebieden). Een nieuw lokaal bedrijventerrein kan er worden opgericht. In overeenstemming met de gemeentelijke taakstelling ligt de nadruk op het invullen en afwerken van de bestaande verkavelingen en woongebieden van het gewestplan. Kwaliteitsvolle open ruimten die passen binnen de structuur van de kern en die belangrijk zijn voor de leefbaarheid kunnen behouden blijven. Het beleid zal er op gericht zijn minimale woondichtheden te hanteren (richtcijfer - gemiddeld beschouwd binnen een ruimtelijk geheel - 15w/ha) Woonkernen Woonkernen zijn nederzettingen waar een bepaalde uitrusting (voorzieningen, bereikbaarheid) voor dagelijkse behoeften aanwezig is en waar een zeker draagvlak heerst om deze voorzieningen in stand te houden. De eigen groei inzake wonen wordt er voornamelijk opgevangen door inbreiding. Bedrijvigheid is er enkel mogelijk door verwevenheid met het woongebied. Watervliet en Bentille worden geselecteerd als woonkernen. Binnen deze ruimtelijke beleidscategorie wordt een algemeen gebiedsgericht verdichtings- en inbreidingsbeleid gevoerd zonder daarbij afbreuk te doen aan de eigenheid en de ruimtelijke kwaliteit. In overeenstemming met de gemeentelijke taakstelling ligt ook hier de nadruk op het invullen en afwerken van de bestaande verkavelingen, woongebieden en woonuitbreidingsgebieden van het gewestplan. Kwaliteitsvolle open ruimten die passen binnen de structuur van de kern en die belangrijk zijn voor de leefbaarheid kunnen behouden blijven. Het beleid zal er op gericht zijn minimale woondichtheden te hanteren (richtcijfer - gemiddeld beschouwd binnen een ruimtelijk geheel - 15w/ha) Landelijke kernen Een landelijke kern is een duidelijke bebouwingsconcentratie in de gemeente die niet als woonkern in het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan (RSPA) is geselecteerd. Binnen de geselecteerde landelijke kernen kunnen enkel de ruimtelijk verantwoorde woongebieden verder worden ontwikkeld. De ontwikkeling gebeurt er gefaseerd op schaal van de kern. KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 25 van 85

27 Landelijke kernen zijn nederzettingen waar een uitrusting (voorzieningen, bereikbaarheid) voor dagelijkse behoeften aanwezig is en waar inspanningen geleverd worden om een zeker draagvlak voor deze voorzieningen in stand te houden en aantrekkelijk te maken. Dit moet toelaten dat kleine zelfstandigheid zich kan handhaven en/of minimaal kan ontplooien (vb. dorpswinkel). De eigen groei inzake wonen wordt er voornamelijk opgevangen door inbreiding. Daarbij dienen inspanningen geleverd om leegstand en verkrotting tegen te gaan. Bedrijvigheid is er enkel mogelijk door verwevenheid met het woongebied. Bijkomende woningen kunnen enkel in functie van de opvang van de natuurlijke groei. Het beleid zal er op gericht zijn minimale woondichtheden te hanteren (richtcijfer - gemiddeld beschouwd binnen een ruimtelijk geheel - 15won/ha). Sint Margriete, Sint Jan in Eremo en Waterland Oudeman, worden als landelijke kernen geselecteerd. De woonfunctie heeft hier de belangrijkste rol. Een beperkte verdichting van het woongebied is er wenselijk, zonder het landelijk karakter aan te tasten Woonlinten Een lint is een bebouwde omgeving aan één of aan beide zijden van een straat met een typische lineaire structuur die niet als woonkern is geselecteerd in het RSPOVL. Binnen de beleidscategorie lint wordt een algemeen beleid van geen verdere verdichting gevoerd en worden maximale dichtheden opgegeven. Typische woonlinten vinden we talrijk terug in de gemeente Sint - Laureins. In het poldergebied zijn het vooral de dijken met de typische dijkwoningen die bepalend zijn voor de nederzettingsstructuur. Woonlinten worden van west naar oost afgebakend in Watervlietse Steenweg, Oudemansdijk, Meuleken, Mariapolderdijk, Mollekot, Calusdijk, Muizenhol en Maagd van Gent. In het zuidelijk deel van de gemeente zijn het vooral woonlinten langs de hoofdassen en verbindingswegen. Volgende woonlinten worden van west naar oost onderscheiden : Celie, Bredeweg / Boterhoek, Leemweg, Vlamingstraat, Groene Weg, Goochelaarstraat, Kruiskensstraat, Eerstestraat, Moershoofdeweg, Lege Moerstraat, Ketterijstraat, Molenstraat en Heistraat Verspreide woningconcentraties Concentratiezones voor woningen in de openruimte zijn die zones die bestaan uit een concentratie van woningen in een aaneengesloten of open structuur, maar niet uitgesproken lintvormig. De dichtheid is er groter ten aanzien van de omgeving waarbij naast woningen mogelijk ook handels- en/of bedrijfsgebouwen voorkomen. Binnen de beleidscategorie verspreide woningconcentraties wordt een algemeen beleid van geen verdere verdichting gevoerd en worden maximale dichtheden opgegeven. Van echte woonkorrels kan ons inziens niet gesproken worden doordat de dichtheid van de woningen beperkt is en het spreidingspatroon zeer variabel. Voor de gemeente Sint - Laureins worden van west naar oost de volgende concentratiezones onderscheiden: Vlotweg, Middeldorpe, Comer, Zonne, Sint Jan in Eremo juist door de samenhang van het geheel en grotere dichtheid van de bebouwing t.o.v. zijn landelijke omgeving. KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 26 van 85

28 3.2.3 Ontwikkelingsvisie zonevreemde woningen kaart 30 ontwikkelingsvisie zonevreemde woningen Algemeen Het uitwerken van een ruimtelijke visie voor de zonevreemde woningen stoelt op de gebiedsgerichte benadering. Dit kan door het beleid voor de zonevreemde woningen inhoudelijk af te stemmen op de globale ontwikkeling van de respectievelijke deelruimten. Op deze wijze worden de zonevreemde woningen aan een gebiedsgedifferentieerd beleid gekoppeld. Bij de uitwerking van dit onderdeel is rekening gehouden met de aanpak zoals door de overheid voorop gesteld 5. Het gebiedsgericht beleid voor de zonevreemde woningen moet o.a. blijken uit : - het onderscheid dat gemaakt wordt tussen de ontwikkeling van de zonevreemde woningen in enerzijds de landbouwgebieden en anderzijds de bouwvrije landbouwgebieden zoals weergegeven op de gewenste ruimtelijke structuur. - Het onderscheid dat gemaakt wordt in de woonlinten tussen het noordelijk deel van de gemeente (Krekengebied en Poldergebied) en het zuidelijk deel van de gemeente (Meetjesland van Sint Laureins), waarbij in het noordelijk deel de ontwikkelingen van de woonlinten van dijkwoningen veel beperkter zijn dan deze voor de woonlinten in het zuidelijk deel. In deze fase van het onderzoek is niet nagegaan of het wettelijk vergunde gebouwen betreft en heeft er geen afstemming plaatsgevonden met de recente regelgeving rond de verkrotting van gebouwen. De gebiedsgerichte benadering zal verder worden verfijnd in het op te maken gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan. Bedoeling is bij de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan deze elementen in beeld te brengen. Op basis van de ruimtelijke benadering worden een vijftal categorieën onderscheiden. Uitgangspunt bij de benadering is dat er geen bijkomend aanbod aan bouwpercelen wordt gecreëerd. Volgende categorieën worden onderscheiden: Categorie 1 Verspreide zonevreemde woningen in gebieden met hoge natuurwaarden en natuurontwikkelingsfunctie; Categorie 2 Verspreide zonevreemde woningen in de overige openruimte gebieden; Categorie 3 Concentratie van zonevreemde woningen in de open ruimte; Categorie 4 Woonlinten van zonevreemde woningen; Categorie 5 Concentratie van zonevreemde woningen in of in aansluiting op gerealiseerd woongebied van de kern. De verschillende deelgebieden met verspreide bebouwing, waarbinnen categorieën 1 en 2 van toepassing zijn, worden afgebakend. De zonevreemde woningen krijgen ruime of minder ruime ontwikkelingsperspectieven toegekend op basis van de draagkracht van het gebied, waarbij de woonfunctie grondig wordt afgewogen ten overstaan van de andere functies die in deze deelruimte spelen, zoals onder meer: landbouw en natuur. Belangrijk hierbij is een standpunt te bepalen tegenover de landbouwbedrijfswoningen die op termijn zullen vrijkomen. De gemeente Sint - Laureins beschikt immers nog over een groot aantal beroeps land- en tuinbouwers waarvan verwacht wordt dat het aantal het komende decennium verder zal afnemen en dus een aantal bedrijfswoningen zal vrijkomen. De ontwikkelingen worden er steeds afgestemd op de eigenheid van het gebied, die ook bepalend is voor het uitwerken van complementaire functies. Het plaatsen van bijkomende bergruimten en berghokken wordt toegelaten in de landbouwgebieden omdat dit juist kan bijdragen tot de kwaliteit van het landelijk wonen. Het houden van kleinvee, 5 Gebiedsgericht beleid voor zonevreemd wonen, handleiding voor gemeenten Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, AROHM Afdeling Ruimtelijke Planning, Brussel, mei 2001 KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 27 van 85

29 het bergen van materiaal en materieel voor het onderhoud van de vaak grote tuinen zijn o.a. elementen die het plaatsen van deze bergruimten verantwoorden. Overeenkomstig met de gebiedsgerichte benadering worden deze echter niet toegestaan bij de woningen die zich bevinden in de landbouwgebieden - bouwvrije zones omdat het openhouden van deze gebieden naar de toekomst toe maximaal wordt nagestreefd. Voor de concentratiegebieden, gebieden die gekenmerkt worden door een bestaande concentratie van woningen, is het wenselijk om deze concentratie ook in de toekomst te ondersteunen. De zonevreemde woningen krijgen er beperkte ontwikkelingsperspectieven - categorie 3. De zonevreemde woningen krijgen ruimere ontwikkelingsperspectieven waar sprake is van concentraties in woonlinten en in aansluiting met een gerealiseerd woongebied in de kern, categorie 4 en 5. Deze woningen vormen geen bedreiging voor de gewenste ontwikkeling van de deelruimte waarin ze gesitueerd zijn. Omwille van het belang van de natuurlijke en agrarische structuur op Vlaams en provinciaal niveau zal omwille van de subsidiariteit de visie en de mogelijke acties die hieraan gekoppeld worden, voor een groot deel van het grondgebied van de gemeente Sint Laureins bepaald worden door de Vlaamse en provinciale overheden. Dit betekent dat de gemeentelijke visie op deze delen van het grondgebied van de gemeente als suggestie naar de hogere overheden dienen te worden beschouwd Categorie 1 Verspreide zonevreemde woningen in zones met hoge natuurwaarden en natuurontwikkelingsfunctie Dit onderdeel omvat de gebieden waar de problematiek van de zonevreemde woningen moet afgewogen worden t.o.v. de ontwikkeling van de openruimtefuncties en/of de natuurlijke en landschappelijke structuur 6. De ontwikkelingsmogelijkheden voor de zonevreemde woningen zijn er beperkt en houden rekening met de draagkracht van de ruimte. Het kan geenszins de bedoeling zijn om nieuwe bebouwingsmogelijkheden te creëren. Het zijn gebieden waar zeer verspreid woningen voorkomen en waar het de bedoeling is om de woonfunctie op termijn slechts beperkt en onder bepaalde voorwaarden in stand te houden. De versnipperingsgraad is er beperkt. De functies van de open ruimte krijgen maximale ontwikkelingskansen. Er dient nagegaan of de bestendiging van een woning in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening van de plek en de draagkracht van het gebied. Situering van de problematiek De gebieden met een prioritaire natuurfunctie en deze met een natuurontwikkelingsfunctie in Sint Laureins betreffen in eerste instantie de kreken in het Krekengebied van Sint Margriete en Sint Jan in Eremo en enkele laag gelegen graslanden in de Isabellapolder. Het betreft in tweede instantie een aantal verspreide kreekrestanten en natte, verzilte graslanden aangeduid als gebieden met een natuurontwikkelingsfunctie, waartoe ook de Geuzeput en Wildekens laagte behoren. 6 In het kader van de subsidiariteit komen de inrichtingsvoorschriften voor de kwetsbare gebieden toe aan het Vlaamse gewest. Het onderscheid tussen de ruimtelijk kwetsbare gebieden volgens het decreet op de ruimtelijke ordening (groengebieden, natuurgebieden, natuurgebieden met wetenschappelijke waarde, natuurreservaten, natuurontwikkelingsgebieden, parkgebieden, bosgebieden, valleigebieden, brongebieden, agrarische gebieden met ecologische waarde of belang, agrarische gebieden met bijzondere waarde, GEN, GENO en de ermee vergelijkbare gebieden, alsook de beschermde duingebieden en voor het duingebied belangrijke landbouwgebieden) en de gebieden met een hoge natuurwaarde volgens de selectie in het GRS (gebieden met een prioritaire natuurfunctie en deze met een natuurontwikkelings-functie) zal verder moeten worden uitgeklaard in functie van gebiedsgerichte planningsprocessen of de opmaak van een RUP voor de zonevreemde woningen. KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 28 van 85

30 Het betreft vervolgens gebieden langs natuurverbindingszones zijnde talrijke dijken, waterlopen en kreekrestanten in het polderlandschap. Ook het Leopoldkanaal is op de gewenste structuur aangeduid als natuurverbindingszone. Een aantal van deze gebieden zijn op het gewestplan opgenomen als natuurgebied of vormen een verbindende schakel tussen natuurgebieden. Ontwikkelingsperspectieven Wonen is in deze gebieden complementair aan de hoofdfunctie. De woningen vormen een onderdeel van het historisch woningpatrimonium. De ontwikkelingsmogelijkheden zijn hier zeer beperkt omdat het hier kwetsbare openruimtegebieden betreft. Gelet op het belang van de openruimtefuncties kunnen de bestaande woningen enkel in stand worden gehouden en niet uitbreiden. Bewoning blijft mogelijk, tenzij andere maatregelen (bv. aankoop door de overheid) zich opdringen. Nieuwe constructies en gebouwen kunnen hier niet worden opgetrokken, uitgezonderd het oprichten van schuilhokken voor vee en constructies in functie van de eigenlijke bestemming zijnde natuurgebied. Instandhoudingswerken zijn toegelaten voor de bestaande vergunde woningen. Verbouwen kan slechts worden toegestaan op voorwaarde dat de goede ruimtelijke ordening van de plek niet wordt geschaad en de ruimtelijke draagkracht van het gebied niet wordt overschreden. Het uitbreiden van het volume van de woning is hier niet wenselijk. Het aantal woongelegenheden moet beperkt blijven tot het bestaande aantal. Herbouwen van woningen is hier niet mogelijk. Uitzondering hierop vormt het heropbouwen van de bestaande woning na vernieling door storm of brand. De architecturale eigenheid, verschijningsvorm en typologie van het gebouw moeten steeds behouden blijven. De ontwikkelingsmogelijkheden binnen categorie 1 zijn zeer beperkt omdat het hier gebieden betreft met een hoge natuurwaarde of een natuurontwikkelingsfunctie. De mogelijkheden zullen verder worden uitgeklaard in functie van gebiedsgerichte planningsprocessen of bij de opmaak van een RUP voor de zonevreemde woningen Categorie 2 Verspreide zonevreemde woningen in de overige open ruimtegebieden Dit onderdeel omvat de deelgebieden binnen de gemeente waar voor de zonevreemde woningen een gebiedsgerichte benadering wordt uitgewerkt en waarbij wordt afgeweken van het decreet. De bestemming van de bestaande zones blijft er behouden en voor de zonevreemde woningen wordt een specifiek ontwikkelingskader uitgewerkt. Het betreft gebieden die belangrijk zijn voor het instandhouden van de open ruimtefuncties omwille van de landschappelijke en vooral agrarische kwaliteiten. Het kan geenszins de bedoeling zijn om nieuwe bebouwingsmogelijkheden te creëren. Situering van de problematiek Het betreft de landbouwgebieden bouwvrije zone met verspreide bebouwing, met name het gebied van de Passageule, de zone tussen Boerekreek, Blokkreek en de Nederlandse grens, belangrijke delen van de Isabellapolder ten zuiden van het Leopoldkanaal en het westelijk gebied in de omgeving van Middeldorpe. In het gebied van de Passageule bevinden zich een zeer beperkt aantal woningen. In de delen van de Isabellapolder en tussen de kreken betreft het een 20 tal woningen en in de omgeving van Middeldorpe betreft het een 20 tal woningen die verspreid gelegen zijn. KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 29 van 85

31 Het betreft vervolgens de landbouwzone van de polders en het Meetjesland waar het beleid erop gericht de verscheidenheid aan landbouwbedrijvigheid en productierichtingen te ondersteunen. Functies, activiteiten en invloeden die de landbouw ernstig kunnen belemmeren moeten er worden geweerd. De mogelijkheden voor de bestaande zonevreemde activiteiten en functies moeten er afgewogen worden ten aanzien van de draagkracht van de ruimte. Vrijgekomen landbouwbedrijven kunnen een residentiële functie krijgen. In deze gebieden bevinden zich naast landbouwbedrijven een 100 tal zonevreemde woningen. Ontwikkelingsperspectieven De bestaande zonevreemde woningen kunnen behouden blijven, zonder dat een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd. De mogelijkheden zijn er beperkt omdat het hier aaneengesloten openruimte gebieden betreft. Gelet op het landelijke karakter van de omgeving en de belangrijke openruimte functie van het gebied kunnen de bestaande woningen verbouwen en beperkt uitbreiden. Wonen is in deze gebieden complementair aan de hoofdfunctie. De woningen vormen een onderdeel van het historisch woningpatrimonium. De bestaande woningen kunnen instandgehouden worden en verbouwen, uitbreiden en worden vervangen indien in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening en de draagkracht van de plek. Het uitbreiden van een bestaande vergunde woning dient echter in overeenstemming te zijn met de schaal en de eigenheid van het gebouw en de draagkracht van de omgeving. De architecturale eigenheid, verschijningsvorm en typologie van het gebouw moeten ook bij het verbouwen behouden blijven. Inzake functiewijzingen zal rekening gehouden worden met de visie van de Vlaamse overheid van toelaatbare functiewijzigingen voor gebouwen, gelegen buiten de geëigende bestemmingszones. Het uitwerken van complementaire functies aan het wonen kan hier enkel worden onderzocht vanuit de eigenheid van het gebied. Het omvormen van een bestaande vergunde bedrijfswoning, eventueel leegstaand, die door een landbouwer of gepensioneerd landbouwer bewoond wordt (werd) naar een woning met uitsluitend woonfunctie als ééngezinswoning is toegestaan, met behoud van het aantal bouwlagen. Bestaande bedrijfsgebouwen van de landbouwbedrijfsvoering kunnen een functie krijgen van wonen indien ze fysisch een geheel vormen met de woning. De andere delen van de schuur of landbouw bijgebouwen kunnen ingericht worden als woningbijgebouw en een functie krijgen als berging, stookruimte of garage. Woningen kunnen evenwel niet uitbreiden met een nieuw volume wanneer er uitbreidingsmogelijkheden in de aangebouwde voormalige bedrijfsgebouwen zijn. Deze dienen geïntegreerd in de bestaande woning. Het plaatsen van losstaande bergruimten en berghokken voor dieren en kleinvee kan worden toegelaten met een max. oppervlakte van 50 m² vloeroppervlakte, uitgezonderd de landbouwgebieden bouwvrije zone. Ze bevinden zich in aansluiting met het hoofdgebouw en dit op max. 10m afstand van de uiterste grens van het hoofdgebouw. Garages dienen opgenomen te worden in het hoofdgebouw. Het aantal woongelegenheden moet beperkt blijven tot het bestaande aantal. Bij de gebiedsgerichte benadering voor de zonevreemde woningen is geen verder onderscheid gemaakt tussen de noordelijke zone (Krekengebied en Poldergebied) en de zuidelijke zone (Meetjesland van Sint Laureins) omdat voor de beide gebieden het ruimtelijk beleid gericht is op het maximaal ondersteunen van de openruimtefuncties. KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 30 van 85

32 De ontwikkelingsmogelijkheden categorie 2 zijn ruimer dan bij de zones met een hoge natuurwaarde of een natuurontwikkelingsfunctie, en worden afgestemd op de draagkracht van het gebied gelet op het landelijke karakter van de omgeving en de openruimtefunctie die het gebied vervult. Het uitwerken van complementaire functies aan het wonen kan hier enkel worden onderzocht vanuit de eigenheid van het gebied Categorie 3 Concentratie van zonevreemde woningen in de open ruimte De concentratiezones met zonevreemde woningen zijn bestemd voor het instandhouden van de bestaande ééngezinswoningen in open bebouwing, zowel als voor het oprichten van landbouwbedrijven. Uitgangspunt is dat er geen bijkomend aanbod aan bouwpercelen wordt gecreëerd. Situering van de problematiek en ontwikkelingsperspectieven Voor de gemeente Sint - Laureins worden een vijftal concentratiezones met zonevreemde woningen afgebakend. Het betreft de concentratiezones Vlotweg, Middeldorpe, Comer, Zonne en Sint Jan in - Eremo, ze worden gekenmerkt door een samenhang van het geheel en grotere dichtheid van de bebouwing t.o.v. zijn landelijke omgeving. Het betreft hier een 200-tal zonevreemde woningen. Ontwikkelingsperspectieven De bestaande zonevreemde woningen kunnen behouden blijven, zonder dat een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd. De mogelijkheden zijn er beperkt omdat het hier aaneengesloten openruimte gebieden betreft. Gelet op het landelijke karakter van de omgeving en de belangrijke openruimte functie van het gebied kunnen de bestaande woningen verbouwen en beperkt uitbreiden. Wonen is in deze gebieden complementair aan de hoofdfunctie. De woningen vormen een onderdeel van het historisch woningpatrimonium. De bestaande woningen kunnen instandgehouden worden en verbouwen, uitbreiden en worden vervangen indien in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening en de draagkracht van de plek. Het uitbreiden van een bestaande vergunde woning dient echter in overeenstemming te zijn met de schaal en de eigenheid van het gebouw en de draagkracht van de omgeving. De architecturale eigenheid, verschijningsvorm en typologie van het gebouw moeten ook bij het verbouwen behouden blijven. Inzake functiewijzingen zal rekening gehouden worden met de visie van de Vlaamse overheid van toelaatbare functiewijzigingen voor gebouwen, gelegen buiten de geëigende bestemmingszones. De afstemming inzake functiewijzigingen gebeurt vanuit de eigenheid van het gebied. Het omvormen van een bestaande vergunde bedrijfswoning, eventueel leegstaand, die door een landbouwer of gepensioneerd landbouwer bewoond wordt (werd) naar een woning met uitsluitend woonfunctie als ééngezinswoning is toegestaan, met behoud van het aantal bouwlagen. Bestaande bedrijfsgebouwen van de landbouwbedrijfsvoering kunnen een functie krijgen van wonen indien ze fysisch een geheel vormen met de woning. De andere delen van de schuur of landbouw bijgebouwen kunnen ingericht worden KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 31 van 85

33 als woningbijgebouw en een functie krijgen als berging, stookruimte of garage. Woningen kunnen evenwel niet uitbreiden met een nieuw volume wanneer er uitbreidingsmogelijkheden in de aangebouwde voormalige bedrijfsgebouwen zijn. Deze dienen geïntegreerd in de bestaande woning. Het plaatsen van losstaande bergruimten en berghokken voor dieren en kleinvee kan worden toegelaten en dit met een max. oppervlakte van 50 m² vloeroppervlakte. Ze bevinden zich in aansluiting met het hoofdgebouw en dit op max. 10m afstand van de uiterste grens van het hoofdgebouw. Garages dienen opgenomen te worden in het hoofdgebouw. De ontwikkelingsperspectieven voor categorie 3 zijn ruimer dan bij de zones met een hoge natuurwaarde of een natuurontwikkelingsfunctie, en worden afgestemd op de draagkracht van het gebied gelet op het landelijke karakter van de omgeving en de openruimtefunctie die het gebied vervult. Het uitwerken van complementaire functies aan het wonen kan hier worden onderzocht vanuit het ruimtelijk voorkomen als concentratiezone voor bebouwing, mits rekening wordt gehouden met de eigenheid van het gebied Categorie 4 Woonlinten van zonevreemde woningen Dit deelgebied omvat de woonlinten van zonevreemde woningen en de zonevreemde woningen die een onderdeel vormen van een bestaand woongebied of er fysisch bij aansluiten. Hier kunnen ruimere ontwikkelingen worden vooropgesteld. Dit laatste houdt in dat naast wonen bestaande nevenfuncties kunnen behouden blijven en beperkt kunnen uitbreiden. Nieuwe nevenfuncties kunnen ontwikkeld worden voor zover ruimtelijk aanvaardbaar en indien deze betrekking hebben op dienstverlening, handelsactiviteiten en logiesverstrekking, indien de ruimtelijke draagkracht dit toelaat. Er kunnen geen meergezinswoningen worden opgericht. Het kan geenszins de bedoeling zijn nieuwe bebouwingsmogelijkheden te creëren. Situering van de problematiek De bebouwing in Celie, Bredeweg / Boterhoek, Leemweg, Vlamingstraat, Groeneweg, Goochelaarstraat, Kruiskensstraat, Eerstestraat, Moershoofdeweg, Lege Moerstraat, Ketterijstraat, Molenstraat en Heistraat kan als woonlint getypeerd worden. Woonlinten bevinden zich in hoofdzaak op de ontsluitingsassen van de kernen en worden gekenmerkt door een gemengde bebouwing waar naast wonen ook landbouwbedrijven en beperkte (zonevreemde) bedrijvigheid voorkomt. Ontwikkelingsmogelijkheden voor bedrijvigheid los van de landbouw lijkt hier niet wenselijk, het behoud van het residentiële karakter wordt er voorop gesteld. In het poldergebied zijn het vooral de dijken met de typische dijkwoningen die bepalend zijn voor de nederzettingsstructuur. Woonlinten worden van west naar oost afgebakend in Watervlietse Steenweg, Oudemansdijk, Meuleken, Mariapolderdijk, Mollekot, Calusdijk, Muizenhol en Maagd van Gent. Het betreft woonlinten met typische dijkwoningen ( kleine langgevelwoningen) met een residentiële functie. Ontwikkelingsmogelijkheden zijn hier beperkt en ondersteunen het residentiële en/of verblijfsrecreatieve karakter. KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 32 van 85

34 Ontwikkelingsperspectieven Wonen is in deze gebieden complementair aan de hoofdfunctie. De woningen vormen een onderdeel van het historisch woningpatrimonium. De bestaande woningen kunnen instandgehouden worden en verbouwen, uitbreiden en worden vervangen indien in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening en de draagkracht van de plek. Het uitbreiden van een bestaande vergunde woning dient echter in overeenstemming te zijn met de schaal en de eigenheid van het gebouw en de draagkracht van de omgeving. Inzake functiewijzingen zal rekening gehouden worden met de visie van de Vlaamse overheid van toelaatbare functiewijzigingen voor gebouwen, gelegen buiten de geëigende bestemmingszones. De afstemming inzake functiewijzigingen gebeurt vanuit de eigenheid van het gebied. Nieuwe constructies en gebouwen kunnen opgetrokken worden in de zone bestemd voor bebouwing. Het verbouwen, uitbreiden en heropbouwen van woningen kan, waarbij volume en materiaalgebruik worden bepaald in overeenstemming met het karakter van de omgeving. Het wijzigen van functie kan beperkt worden onderzocht en is in functie van de draagkracht van het gebied. Het mag daarbij geenszins de bedoeling zijn de werking van het achterliggende agrarische gebied te hinderen of de bestaande landschappelijkheid aan te tasten. Het uitbreiden van een bestaande vergunde woning, met uitsluiting van de verkrotte gebouwen, kan worden toegestaan. Voor de woonlinten op dijken (4b) kan de volume vermeerdering niet meer dan 100% van het bestaande vergunde volume bedragen. Het herbouwen kan worden toegestaan, doch voor de woonlinten op dijken (4b) enkel op dezelfde plaats. Voor de woonlinten op dijken (4b) dient de architecturale eigenheid van het gebouw ook bij het herbouwen behouden te blijven. Dit betekent dat als referentie gebouw, een langgevelwoning met één bouwlaag blijft gehandhaafd, waarbij de vertrekken onder het dak een woonfunctie kunnen krijgen. Het oprichten (bij herbouwen of uitbreiden van bestaande woningen) van woningen met een tweede volwaardige bouwlaag is niet wenselijk en in strijd met de eigenheid van het gebied. Het omvormen van een bestaande vergunde bedrijfswoning, eventueel leegstaand, die door een landbouwer of gepensioneerd landbouwer bewoond wordt (werd) naar een woning met uitsluitend woonfunctie is toegestaan, met behoud van het aantal bouwlagen. Bestaande bedrijfsgebouwen van de landbouwbedrijfsvoering kunnen een functie krijgen van wonen indien ze fysisch een geheel vormen met de woning. De andere delen van de schuur of landbouw bijgebouwen kunnen ingericht worden als woningbijgebouw en een functie krijgen als berging, stookruimte of garage. Woningen kunnen evenwel niet uitbreiden met een nieuw volume wanneer er uitbreidingsmogelijkheden in de aangebouwde voormalige bedrijfsgebouwen zijn. Deze dienen geïntegreerd in de bestaande woning. Het plaatsen van losstaande bergruimten en berghokken voor dieren en kleinvee kan worden toegelaten en dit met een max. oppervlakte van 50 m² vloeroppervlakte. Ze bevinden zich in aansluiting met het hoofdgebouw en dit op max. 10m afstand van de uiterste grens van het hoofdgebouw. Garages dienen opgenomen te worden in het hoofdgebouw. Het aantal woongelegenheden per woning dient behouden. Het is niet wenselijk de ruimtelijke dynamiek hier te verhogen. Voor de dijkwoningen (4b) kunnen nieuwe activiteiten enkel plaatsvinden indien ze betrokken zijn op de landbouw of op de verblijfsrecreatie. Verblijfsrecreatie kan hier ook als hoofdfunctie gelden. Het omvormen van woning naar weekendverblijf is hierdoor mogelijk. KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 33 van 85

35 De ontwikkelingsperspectieven voor categorie 4 zijn ruimer dan deze voor de zones met een hoge natuurwaarde of een natuurontwikkelingsfunctie en deze voor de open openruimtegebieden. Het plaatsen van bijkomende bergruimten tot 50m² wordt toegestaan. Het uitwerken van complementaire functies aan het wonen kan hier worden onderzocht vanuit het ruimtelijk voorkomen als concentratiezone voor bebouwing, mits rekening wordt gehouden met de eigenheid van het gebied Categorie 5 Zonevreemde woningen gelegen in of in aansluiting op gerealiseerd woongebied van de kern Dit deel omvat de gebieden met zonevreemde woningen die een onderdeel vormen van de kern of er fysisch bij aansluiten. Hier kunnen ruimere ontwikkelingen worden voorop gesteld, waarbij naast het wonen ook andere functies als handel, horeca en bedrijvigheid mogelijk zijn, zoals dit voor het woongebied van de dorpskern wenselijk is. Hierbij dient een verdere gebiedsgerichte differentiatie te gebeuren bij verdere uitwerking, gelet op het ruimtelijk verschil tussen de verschillende dorpskernen. Alle handelingen en werken die overeenstemmen met de hoofdfunctie mogen er worden uitgevoerd. Dit betekent dat bestaande gebouwen kunnen uitgebreid worden in functie van wonen, handel, bedrijvigheid en horeca activiteiten. Situering van de problematiek De problematiek kan in Sint - Laureins teruggebracht worden tot een zeer beperkt aantal zonevreemde woningen in de randen van de verschillende kernen, waar woningen gedeeltelijk zonevreemd zijn gelegen op de grens van de woonzone en het naastliggende of achterliggende agrarisch gebied. De feitelijke toestand is dat ze een onderdeel vormen van de kern in zijn globaliteit. De gewestplanbestemming is hier in de meeste gevallen achterhaald. Het lijkt logisch dat voor deze gebieden die onderdeel vormen van de kern een herbestemming wordt voorop gesteld. Ontwikkelingsperspectieven De ontwikkelingsmogelijkheden moeten hier bekeken worden in het kader van de omliggende bebouwing en de gewenste functies en ontwikkeling van het betrokken deelgebied. Het omvormen van de bestaande bestemmingszones naar woongebied kan onderzocht worden. Bij het aanbouwen aan de bestaande bebouwing dient de aansluiting harmonisch te gebeuren. Het oprichten van meergezinswoningen is hier mogelijk. De ontwikkelingsmogelijkheden moeten hier bekeken worden in het kader van de omliggende bebouwing en de gewenste functies en ontwikkeling van het betrokken deelgebied. Het omvormen van de bestaande bestemmingszones naar woongebied kan onderzocht worden voor de zonevreemde woningen gelegen in of in aansluiting op gerealiseerd woongebied van de kern. KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 34 van 85

36 Synthesetabel Tabel 1 ontwikkelingsmogelijkheden zonevreemde woningen Cat. 1 2 Omschrijving Zonevreemde woningen in gebieden met hoge natuurwaarden en natuurontwikkelingsfunctie Verspreide zonevreemde woningen in het open ruimtegebied Instand houden Herbouwen Ja Nee Nee Ja Ja Uitbreiden Ja beperkt Nieuwe functies Landbouw Nevenfuncties Nee Afgestemd op eigenheid gebied 3 Concentratiezones met zonevreemde woningen Ja Ja Ja Landbouw Afgestemd op eigenheid gebied 4a Concentratie van zonevreemde woningen in linten ontsluitingswegen Ja Ja Ja Landbouw Afgestemd op eigenheid gebied 4b Concentratie van zonevreemde woningen in linten - dijkwoningen Ja Ja Ja % vol. Verblijfsrecreatie Afgestemd op eigenheid gebied 5 Zonevreemde woningen in of in aansluiting met gerealiseerd woongebied van de dorpskern Ja Ja Divers Divers Divers KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 35 van 85

37 3.3 WONINGBOUWPROGRAMMATIE Aanbod bouwmogelijkheden Raming woningbehoefte Uit de woningbehoeftestudie (zie informatief deel) is gebleken dat het huidige aanbod de behoefte op korte termijn niet kan invullen. Bijkomend initiatief is noodzakelijk waarbij het accent vooral ligt op het ontwikkelen van de bestaande woongebieden en woonuitbreidingsgebieden van het gewestplan. De door de gemeente berekende behoefte wordt aanvaard door AROHM 7 waar op basis van een gesloten prognose voor de periode een behoefte van 240 eenheden is berekend. Aangezien in de periode het aantal realisaties 146 wooneenheden betrof, resulteert dit in een saldo van 94 woningen voor de periode Deze cijfers van de woningbehoeftestudie verschillen beperkt van de taakstelling zoals gedefinieerd in het provinciaal ruimtelijk structuurplan Oost - Vlaanderen 8. De taakstelling voor de gemeente Sint Laureins nl. 258/297 woningen ( ) ligt 10/15% hoger. Bij de woningprogrammatie wordt dan ook uitgegaan van het provinciale cijfer als maatstaf voor de ontwikkeling Reële bouwmogelijkheden Om een waarheidsgetrouwe vergelijking van behoefte en aanbod te kunnen maken, is het noodzakelijk rekening te houden met het feit dat niet alle onbebouwde bouwpercelen ook effectief zullen vrijkomen in de loop van het komende decennium. Oorzaken hiervoor zijn vaak zeer divers. Een deel van de potentiële bouwpercelen is nog in gebruik door de landbouw en de hobby land- en tuinbouw. Andere percelen zijn in uitbreiding van het eigendom bij een woning gevoegd en in gebruik als tuin. In het grootste aantal gevallen gaat het echter om het voorzien in bouwmogelijkheden voor de kinderen of om zuivere speculatie. De gronden worden in het laatste geval beschouwd als een belegging en kennen een gebruik als tuin, moestuin of grasland. Volgens gegevens van de administratie voor Ruimtelijke ordening (AROHM), onder meer weergegeven in het document Het Algemeen en Bijzonder Plan van Aanleg 9, komt slechts 20 tot 30% van alle beschikbare bouwpercelen, gelegen langs uitgeruste wegen, effectief op de woningmarkt binnen het eerstvolgende decennium. Met betrekking tot de verkavelingen kan gesteld worden dat de realisatiegraad van onbebouwde percelen in goedgekeurde verkavelingen, veel groter is dan deze voor percelen langs bestaande straten. Volgens gegevens van de administratie voor Ruimtelijke ordening (AROHM), moet in dit geval rekening gehouden worden met een realisatiegraad van 60 tot 70%. Indien we nu de woningbehoefte vergelijken met de bouwmogelijkheden weergegeven in onderstaande tabel worden de tekorten en overschotten duidelijk. Bij de berekening van het effectief realiseerbaar aanbod voor bouwpercelen in gerealiseerde verkavelingen 7 deelstudie wonen - woningbehoeftestudie Sint - Laureins / advies AROHM structureel overleg / RP2.11/43014/ Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Oost- Vlaanderen, richtinggevend deel, provinciebestuur Oost Vlaanderen, goedgekeurd door de Vlaamse regering Algemeen en Bijzonder plan van aanleg, Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap afdeling ruimtelijke planning, Brussel 1991 KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 36 van 85

38 (categorie 1) en bouwpercelen in het woongebied langs uitgeruste wegen (categorie 2) wordt gebruik gemaakt van een minimaal en een maximaal scenario waarin respectievelijk een realisatiegraad van 60/20 en 70/30 wordt voorop gesteld. In de volgende tabel is een overzicht gegeven van de afweging tussen behoefte en aanbod. Tabel 2 Reële bouwmogelijkheden op de vrije markt (cat. 1 en 2) bron : Gemeente Sint - Laureins + eigen berekening Ligging bouw reserve Cat. 1-2 Cat 1. scen. 1 60% Cat 2. scen. 1 20% Cat 1. scen. 2 70% Cat 2. scen. 2 30% Woning behoefte /jaar reserve scen. 1 in jaartal Reserve scen. 2 in jaartal Sint-Laureins Watervliet Sint-Margriete Waterland- Oudeman Bentille/Sint- Jan-in-Eremo Fusie Gemeente 36/ / / / / / Uit de bovenstaande tabel kan een aantal conclusies worden getrokken: het aantal bouwkavels dat onmiddellijk bebouwbaar is en effectief op de markt zal komen in de periode , volstaat niet om in de woningbehoefte te voorzien. Gemiddeld kan slechts vijf tot zeven jaar in de behoefte worden voorzien. vanuit een gunstige uitgangspositie (scenario 2) bedraagt de reserve 92 kavels of 20 kavels meer dan vanuit een meer realistische benadering (scenario 1). Een lichte activeringspolitiek kan het aanbieden van bouwpercelen op de markt vergroten. het bouwritme van de periode , namelijk 146 nieuwbouwwoningen, ligt een stuk hoger dan dit in de woningbehoefte is weergegeven. Verondersteld wordt dat die trend niet kan aangehouden worden. het verschil tussen behoefte, vraag en aanbod is het grootst in de kern Sint Laureins. Vooral het tekort aan mogelijkheden op de vrije markt komt hier tot uiting. de reserves binnen de huidige mogelijkheden volstaan wel om in de woningbehoefte te voorzien voor de kern Sint - Margriete. De nood om hier op korte termijn nieuwe projecten op te starten is minder noodzakelijk om de lokale behoefte op te vangen. om aan de gemeentelijke woningbehoefte te voldoen zullen andere mogelijkheden moeten uitgewerkt worden. Het aansnijden van niet- KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 37 van 85

39 ontwikkelde gebieden in de woongebieden en de realisatie van het BPA Warande is noodzakelijk Volkshuisvestingsbehoefte Zoals we de vergelijking tussen reëel aanbod en behoefte hebben onderzocht kan dit ook voor de volkshuisvestingsbehoefte worden nagegaan. Bij de behoefte is uitgegaan van ongeveer 10% als streefdoel voor de uitbouw van het aanbod aan sociale huisvesting. Dit omvat zowel het segment van de sociale huurwoningen als dat van sociale koopwoningen en kavels. Momenteel is er nauwelijks aanbod aan sociale woningen in Sint Laureins, het ontbreekt bijvoorbeeld volledig aan sociale huurwoningen. Om een inhaalbeweging te bewerkstelligen lijkt het wenselijk om 10% sociale huurwoningen en/of koopwoningen of bouwkavels te realiseren, wat overeenstemt met ongeveer 15 woningen of kavels Demografische evolutie De inventaris van de juridische voorraad gaat terug op de inventaris van de onbebouwde percelen die opgemaakt werd met als referentieperiode Een actualisering kan plaatsvinden op basis van de demografische evolutie die inzage geeft in de aangroei van het aantal gezinnen binnen de gemeente Sint Laureins. Uit de cijfers van de bevolkingsevolutie tussen en blijkt een verder zetten van de gezinsverdunning die bij en constante bevolking zorgt voor een toename van het aantal gezinnen met 128 eenheden (2506 per met stijging tot 2634 gezinnen per ) 10. Hieruit blijkt dat de bijkomende bouwmogelijkheden worden opgevangen door een gezinsverdunning terwijl er nauwelijks sprake is van bevolkingsgroei Woningbouwprogrammatie Uit de confrontatie van behoefte en aanbod blijkt dat volgens het realistische scenario, de behoefte binnen het aanbod van de geordende woongebieden slechts voor enkele jaren kan worden opgevangen. Het huidige aanbod van bouwrijpe percelen binnen verkavelingen en langs uitgeruste straten van het woongebied volstaat niet om de woningbehoefte op te vangen voor de periode tot De bestaande behoefte kan reeds voor een deel binnen het aanbod in de geordende woongebieden (WG) worden opgevangen maar bijkomend zal het aansnijden van ongeordend woongebieden (OWG) en woonuitbreidingsgebied (OWUG) worden onderzocht. De woningprogrammatie wordt globaal uitgewerkt in volgende onderdelen: - Het opvangen van het tekort in de behoefte moet zoveel mogelijk binnen het aanbod in de woongebieden en woonuitbreidingsgebieden geschieden. Bijkomend kunnen nieuwe gebieden worden onderzocht. - Er is voldoende aandacht voor sociale woningbouw, waarbij rekening wordt gehouden met het streefdoel om 10% of ongeveer 15 woningen van de woningbehoefte te realiseren via sociale woningbouw. 10 gegevens dienst bevolking Sint Laureins maart 2005, op basis van de NIS Statistieken KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 38 van 85

40 Verdichting binnen geordende woongebieden - WG Mogelijkheden tot woonvernieuwing Uitbreiding en vernieuwen van het woningbestand mag niet uitsluitend gerealiseerd worden door nieuwbouwprojecten. Naast verdichting van het woonweefsel in de dorpskernen kan woonvernieuwing een oplossing bieden voor gebieden of plekken die hun vroegere functie hebben verloren. De vernieuwing van het oude woningbestand dat de gemeente Sint - Laureins kenmerkt, in het bijzonder de woningen zonder comfort, vraagt bijzondere aandacht. Het is daarbij interessant om op kleinschalige wijze, de te saneren woningen en straatwanden aan te pakken voor woonvernieuwing. Hierbij vragen vooral de leegstand en de woningen met het laagste woningcomfort om een oplossing. Bij saneringsoperaties en woonvernieuwing is ons inziens een belangrijke taak weggelegd voor de sociale bouwmaatschappij. Het is dan ook wenselijk dat het gemeentebestuur op zoek gaat naar partners om in dit kader projecten te realiseren. Extra stimuli kunnen uitgaan naar de kleinere kernen Sint-Margriete en Waterland- Oudeman omdat het aantal woningen zonder comfort hier erg groot is. Door het aantrekkelijk maken van de woonomgeving kan het gemeentebestuur een aanzet geven tot het verbeteren van de leefomgeving. Deze aanpak is wenselijk wil men er de vergrijzing en de terugloop van de bevolking een halt toe te roepen. Aangezien momenteel nog geen sanerings- en vernieuwingsprojecten gekend zijn en er voor het Godshuis binnen de planperiode geen woningen zullen gerealiseerd worden, wordt aangenomen dat door woonvernieuwingsoperaties door de privé-sector een 5-tal extra woongelegenheden zullen gerealiseerd worden. Verdichtingsmogelijkheden In de dorpskernen kan door het realiseren van inbreidingsprojecten en door het bouwen van meergezinswoningen en appartementen het woonweefsel verdicht worden. Op basis van deze activiteiten kunnen een groter aantal gezinnen gehuisvest worden dan oorspronkelijk voorzien en kan een stukje van de woningbehoefte opgevangen worden. De vraag naar kleine, comfortabele woningen is trouwens sterk gestegen als gevolg van de gezinsverdunning. Momenteel ligt de verhouding appartementen (2.75%) woningen (97.25%) overeenkomstig het landelijk karakter van de gemeente, een stuk lager dan het arrondissementeel gemiddelde (10%). Naar de toekomst toe kan een beperkte toename van appartementen en meergezinswoningen in de kernen verwacht worden. In de berekeningen wordt momenteel rekening gehouden met een verdichtingsfactor 1,20 bij sanering en renovatieprojecten in de dorpskernen. Richtinggevend voor een verdere ontwikkeling zijn de schaal en het type bebouwing in de aanwezige straatwand en het profiel van de straat. Gelet op het landelijke karakter van de dorpskernen zal de uitbouw van appartementen hier best tot het eigenlijke centrum van de kern beperkt worden. Vormentaal en typologie moeten ervoor zorgen dat geen schaalbreuk tot stand wordt gebracht. Het realiseren van een groter aantal appartementen kan voor een stuk tegemoet komen aan de vraag naar kleine comfortabele woongelegenheden. Om op de algemene tendens van de gezinsverdunning in te spelen moet een behoorlijk deel van de bijkomende woningen kleine woningen zijn. Door de vergrijzing en gezinsverdunning voelen immers steeds meer mensen zich aangetrokken om hun woningen, vaak met weinig comfort of met veel onderhoud, te ruilen voor een studio of appartement in de kern. KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 39 van 85

41 Aangenomen wordt dat door verdichting in de kernen op basis van particulier initiatief een 5-tal bijkomende woongelegenheden binnen de planperiode zullen gerealiseerd worden. Aanbod terreinen die hun vroegere gebruikswaarde verloren hebben In het centrum van de kern Sint-Laureins wordt aan de renovatie van het Godshuis gewerkt. Bij de nieuwe invulling wordt uitgegaan van mix van diverse functies met een hoogstaande uitstraling. Als kapstok wordt een hoogwaardige horecafunctie voorzien met de kapel als centrale inkompartij. Er is voorzien in een restaurant/brasserie in de kelder, drie multifunctionele zalen op de gelijkvloers en twee zalen en vijf vergaderruimten op de verdieping met aanvullende overnachtingfaciliteiten. Aanvullend kunnen in de kelder een aantal polyvalente ruimten worden uitgebouwd, beperkte bureel- en kantoorfunctie en enkele dakappartementen op de tweede verdieping. Bij de behoeftebepaling wordt dan ook geen rekening gehouden met de realisatie van woningen in dit gebouwencomplex binnen de planperiode. In de Calusstraat te Watervliet is de voormalige Rijkswachtkazerne omgebouwd tot een meergezinswoning met zes ruime appartementen. Dit is een goed voorbeeld van een renovatieproject met hergebruik van de ruimte. Bij de herbestemming van de voormalige Rijkswachtkazerne aan de Callusstraat werden 5 bijkomende woongelegenheden binnen de planperiode gerealiseerd. In het Godshuis worden binnen de planperiode geen woongelegenheden voorzien Gebieden waarvan de ontwikkeling prioritair is of reeds opgestart werd Ontwikkeling van ongeordend woongebied - OWG Het landelijke karakter van de dorpskernen is typerend voor de gemeente Sint Laureins. Woningen met tuinen en groen zijn er aspectbepalend. Ook open ruimten in de kern kunnen bijdragen tot de kwaliteit ervan. Vanuit deze benadering wordt er van uit gegaan dat niet alle plekken geschikt zijn om een woonfunctie te vervullen. Waardevolle groenbestanden, openbare terreinen met een gemeenschapsfunctie en kleine ingesloten binnengebieden die nauwelijks te ontsluiten zijn lenen zich niet voor de ontwikkeling van inbreidingsprojecten. Ingesloten binnengebieden en niet ontwikkelde woongebieden kunnen echter een zinvolle bijdrage leveren in de uitbouw van de woonomgeving. In de landelijke kernen kan kernversterking en kleinschalige inbreiding een interessant alternatief zijn voor het verder aansnijden van de open ruimte. het is belangrijk op korte termijn impulsen te geven in verschillende kernen, veeleer dan één groot project te realiseren. kleinschalige en inpasbare projecten hebben prioriteit boven grote projecten, die bij voorkeur gefaseerd worden. projecten die bijdragen tot kwaliteit en diversiteit in een woonomgeving krijgen prioriteit. de woningdichtheid bedraagt in deze gebieden minimum 15 woningen / ha. De volgende voorgestelde gebieden dienen prioritair gerealiseerd te worden in functie van de lokale woningbehoefte en in functie van kernversterking. KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 40 van 85

42 Gebied 2 Stee (Kloosterstraat Ketterijstraat) te Watervliet : Inbreidingsproject centraal gelegen in de dorpskern. Het gemeentelijk speelterrein zal echter niet worden ontwikkeld voor woningbouw omdat het een onderdeel vormt van de woonkwaliteit van deze wijk. Mogelijkheid voor het oprichten van een 8tal woningen in het binnengebied tussen Ketterijstraat en Kloosterstraat met een oppervlakte van +/- 05 ha. Er wordt rekening gehouden met een realisatiegraad van 100%. Gebied 3 SintJansstraat te Bentille : Inbreidingsproject aan de rand van de dorpskern. Mogelijkheid voor het oprichten van een 15tal woningen in het binnengebied tussen Graafjansdijk en Sint Jansstraat met een oppervlakte van +/- 1 ha. Er wordt rekening gehouden met een realisatiegraad van 100% Ontwikkeling van woonuitbreidingsgebieden - OWUG In het kader van de gemeentelijke taakstelling en voor de realisatie van bijkomende sociale huur- en koopwoningen is het noodzakelijk om de woonuitbreidingsgebieden op korte termijn aan te snijden. De gemeente beschikt over en beperkt aantal niet gerealiseerde woonuitbreidingsgebieden. De voorgestelde woonuitbreidingsgebieden dienen prioritair gerealiseerd te worden in functie van het sociale en gemeentelijk huisvestingsbeleid en in functie van de kernversterking. Gebied 5 Veneco III te Watervliet : Afwerkingsproject van verkaveling tussen Ketterijstraat en J. Lauwerijnstraat. Door de realisatie van dit project is het woonuitbreidingsgebied van Watervliet volledig gerealiseerd. Gebied 6 Warande te Bentille : Realisatie van een gemengd woningbouwproject in uitbreiding van de bestaande verkaveling Warande, met 45 woongelegenheden. Binnen het project zal zowel aandacht gaan naar privaat initiatief als naar sociale woningbouw. Het project integreert zich in het bestaande weefsel en ondersteunt de uitbouw van de wijk richting Bentille-Centrum. Het project is kernversterkend en zorgt voor een structurele verbetering van de ruimtelijke opbouw van de kern. In aansluiting met de wijk wordt een gemeentelijk groene ruimte voorzien. Voor het gebied werd in 1979 een BPA goedgekeurd Gebieden waarvan ontwikkeling niet prioritair is Ontwikkeling van woongebieden - OWG De onderstaande gebieden zijn niet prioritaire gebieden, waar op zich geen planologische bezwaren zijn tot aansnijden. Ingevolge de beperkte woningbehoefte voor de deelkern en/of de versnipperde structuur of complexe eigendomstoestand zullen deze gebieden niet op korte termijn aangesneden worden. Ze worden wel behouden als reserve en komen op termijn in aanmerking om ontwikkeld te worden. Gebied 1 Smissestraat te Sint - Laureins : Realisatie van een kernversterkend inbreidingsproject na herlocatie van de gemeentelijke jeugdinfrastructuur. Mogelijkheid voor het oprichten van een 15tal woningen door middel van een kleinschalig inbreidingsproject. KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 41 van 85

43 Gebied 4 Appelstraat te Waterland - Oudeman : Mogelijkheid voor het oprichten van een 12tal woningen door middel van een kleinschalig inbreidingsproject Gebieden die op termijn in aanmerking komen voor woningbouw Momenteel is er een taakstelling voor wonen uitgewerkt tot 2007 conform de principes van het RSV en PRS Oost Vlaanderen. Het beschikbare aanbod binnen de woongebieden en woonuitbreidingsgebieden volstaat momenteel nog om aan die behoefte tot 2007 te voldoen. Het is echter aangewezen om in 2007 een nieuwe taakstelling te doen voor de volgende planperiode, waarbij op basis van de aangegeven woningbehoefte nieuwe gebieden zullen moeten worden onderzocht. Het bestemmen van nieuwe gebieden voor woningbouw is niet vanzelfsprekend. In eerste instantie dient het aansnijden van nieuwe gebieden vanuit de woningbehoefte en gemeentelijke taakstelling aangetoond te worden. Het omzetten van agrarische gebieden naar woongebied vergt immers een bestemmingswijziging aan de hand van een ruimtelijk uitvoeringsplan waarin de ordening wordt vastgelegd. Volgende gebieden kunnen op langere termijn, dus niet binnen de planperiode van dit gemeentelijk structuurplan, in aanmerking komen voor woningbouw : Sint Laureins / Op termijn lijkt een gedeeltelijke ontwikkeling van het binnengebied tussen Dorpsstraat Caatsweg Rommelsweg Nieuwbedelf mogelijk. Het betreft een centraal gelegen en ingesloten binnengebied dat gedeeltelijk in aanmerking komt voor woningbouw, gelet op de bestaande bedrijvigheid en perceelsstructuur. De agrarische bestemming die het gebied tot op heden heeft is voorbijgestreefd. Sint Laureins / Op lange termijn lijkt de gedeeltelijke ontwikkeling van het gebied tussen Vlamingstraat Dorpsstraat Eeklose Watergang voor woningbouw mogelijk. Het is een gebied gelegen tussen de kern en de lintbebouwing van de Groene Weg en Comercaatsweg, waar de beroepslandbouw aan het uitbollen is. Aangezien dit gebied tevens in aanmerking komt voor de uitbouw van de nieuwe sportinfrastructuur en aansluit bij de Goochelaarstraat waar een lokale KMO zone zal worden gerealiseerd, lijkt de inplanting van woningen het meest aangewezen aan de zijde van de Comercaatsweg. Sint Margriete / Voor de kern Sint-Margriete wordt gestreefd naar de uitbouw van een kleinschalig inbreidingsproject tussen de Sint Margrietestraat en het Kerkplein waar op basis van een dichtheid van min. 15 woningen / ha een tiental woongelegenheden kunnen worden gerealiseerd. Hierbij kan gedacht worden aan het ontwikkelen van geconcentreerde bouwvolumes met een hogere dichtheid en het aanbieden van kleinere appartementen (aanvullen van het woningbestand met types die nauwelijks vertegenwoordigd zijn). Het project komt tegemoet aan de differentiatie van het woningaanbod en moet de leefbaarheid van de kern garanderen. Alvorens enig initiatief te nemen zal de mogelijkheid van deze terreinen nader onderzocht moeten worden aan de hand van een ontwikkelingsplan of structuurschets, om de mogelijkheden in beeld te brengen. Het landelijk karakter moet er behouden blijven en het ontwikkelen van bouwmogelijkheden moet selectief geschieden, waarbij de schaal van het dorp blijft gerespecteerd. KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 42 van 85

44 3.3.5 Synthese woningprogrammatie De volgende tabel vergelijkt de geconstateerde behoeften met het aanwezige aanbod en vertaalt dit in de woningprogrammatie. Zie ook kaart 31 woningbouwprogrammatie, waarop de codes van de gebieden zijn weergegeven. Uit de cijfers blijkt dat om aan de woningbehoefte te voldoen het volstaat om de voorop gestelde projecten in het woongebied en het goedgekeurd BPA Warande aan te snijden. Dit betekent dat de woningbouwprogrammatie kan opgevangen worden binnen de huidige juridische voorraad en voorliggende projecten en geen bijkomende gebieden moeten gezocht worden voor het realiseren van de taakstelling binnen de planperiode. Het initiatief inzake sociale huisvesting, noodzakelijk omwille van bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en sociale kavels wordt afgestemd op de ontwikkeling van de verkaveling Warande te Bentille. Tabel 3 synthese woningprogrammatie Gerealiseerd Behoefte Aanbod Aanbod Aanbod Aanbod Behoefte Periode Reeds gerealiseerd Behoefte Periode Cat 1&2 periode Cat 3&4 reeds gerealiseerd Prioritair te realiseren Niet prioritair Sint - Laureins totaal Taakstelling provincie 295 Sint - Laureins totaal prognose 70% - 30% / tekort Sint - Laureins centrum Codes gebieden en aantal wooneenheden Watervliet Codes gebieden en aantal wooneenheden Bentille Codes gebieden en aantal wooneenheden Waterland Oudeman Codes gebieden en aantal wooneenheden 5 (12w) 2 (8w) 3 (15w) 6 (45w) 1(15w) 4 (12w) Besluit : Waar vanuit de taakstelling voor de periode een bijkomend aanbod van 150 woningen wordt voorop gesteld, worden hiervan 92 kavels aangeboden binnen de bestaande verkavelingen en reeds uitgerust woongebied (cat. 1 &2) en 80 kavels te realiseren binnen de geselecteerde woongebieden en het BPA Warande (cat. 3&4). Dit houdt in dat het woonuitbreidingsgebied tussen de Ketterijstraat en de J. Lauwerijnsstraat Watervliet (Goedgekeurde verkaveling Veneco fase III) en dit aan de Warande te Bentille (goedgekeurd BPA) zullen worden ontwikkeld of reeds ontwikkeld werden binnen de planperiode. Het aansnijden van bijkomende gebieden die bestemd worden voor woningbouw is dan ook binnen de planperiode niet aan de orde. KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 43 van 85

45 3.4 GEWENSTE ECONOMISCHE STRUCTUUR De economische activiteiten te Sint Laureins hebben een kleinschalig karakter en kennen een eigen dynamiek. Het betreft uitsluitend lokale bedrijven, die vaak nog verbonden zijn met de landbouwsector zoals loonwerkersbedrijven, veevoederbedrijven, vlasbedrijven en andere landbouwverwante activiteiten. Zowel het aantal bedrijven als het aantal tewerkstellingen is het laatste decennium licht gestegen. De gemeente verstevigt daarbij zijn werkgelegenheidscoëfficiënt, zij het beperkt. Door het ontwikkelen van een gedifferentieerd bedrijfsbeleid wenst het bestuur de dynamiek te behouden en te versterken. Het geven van impulsen aan de lokale economie kan immers bijdragen tot het verhogen van het algemeen welzijn van de gemeenschap. De visie ten aanzien van de economische bedrijvigheid in de gemeente bestaat uit een tweetal elementen: - Visie op de ontwikkeling van de lokale bedrijvigheid; - Uitbreidingsmogelijkheden voor zonevreemde bedrijven Concepten ruimtelijk-economische ontwikkeling Ondersteunen ontwikkeling lokale bedrijven en uitbouw nieuwe ambachtelijke zone Sint - Laureins In de gemeente Sint Laureins zijn er vandaag geen ontwikkelingsmogelijkheden voor de uitbouw en herlocatie van de lokale bedrijvigheid. De uitbouw van een nieuwe lokale KMO zone aan de Goochelaarstraat te Sint Laureins wordt voorop gesteld. Kerselarenhoek Bentille en Leopoldkanaal Watervliet blijven behouden als concentratiezones voor lokale bedrijven. Zonevreemde bedrijven als geïsoleerde punten aan de rand van de dorpskernen De randen van de dorpskernen van Sint Laureins, Watervliet en Bentille vormen vestigingsplaatsen van zonevreemde bedrijven. Het behoud van de bestaande zonevreemde bedrijven en het bieden van ontwikkelingsmogelijkheden in overeenstemming met de draagkracht van de ruimte wordt er voorop gesteld. KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 44 van 85

46 3.4.2 Visie op lokale bedrijvigheid Er zijn momenteel geen voorzieningen om een normale bedrijfsdynamiek te garanderen. Het inrichten van een nieuwe lokale KMO zone gekoppeld aan de uitbouw van Sint Laureins als hoofddorp wordt voorop gesteld. Bijkomend dient een oplossing te worden gezocht voor de problematiek van de zonevreemde bedrijven Bewust kiezen voor verweving van lokale bedrijvigheid Wonen en werken naast elkaar is één van de meest uitgesproken eigenschappen van de ruimte. De dorpskernen hebben voordelen bij vermenging van bedrijven en wonen. De kernen krijgen of behouden een grotere levendigheid, handelszaken zijn belangrijk voor de leefbaarheid. Voor de bedrijven liggen de sociale controle en de veiligheid in woongebieden hoger dan op geïsoleerde bedrijfsterreinen. Werknemers en cliënteel van bedrijven in woongebieden kunnen er meer en gemakkelijker gebruik maken van het lokale handelsapparaat. De gevoeligheid van omwonenden voor hinder en gevaren maakt bedrijven terzake alerter, wat ook het milieu ten goede komt. Vermenging van bedrijvigheid en wonen heeft uiteraard zijn beperkingen. Bedrijven geven altijd meer drukte, soms meer lawaai, geur, vuil en/of gevaar. De uitbreidingsmogelijkheden van bedrijven zijn in de kernen beperkt. Een lichte hinder van het werken op het wonen of omgekeerd wordt aanvaardbaar geacht omdat hij niet opweegt tegen de voordelen van vermenging. Indien bedrijven aan de milieunormen voldoen, is de hinder voor de omwonenden meestal beperkt en is het te verdedigen dat elke woonomgeving hiervan een deeltje draagt. Dit houdt in dat voor de aanwezige en nieuwe bedrijven duidelijk over de toepassing van de milieunormen wordt gewaakt (VLAREM), dat de hinder (lawaai, geur enz.) voldoende wordt geïsoleerd (VLAREM), dat er vooraf duidelijkheid is over de schaal van het bedrijf en de uitbreidingsmogelijkheden, dat de verkeersstroom binnen de perken wordt gehouden, dat er aandacht is voor het uitzicht van het bedrijf en onderhoud van de omgeving Behoud bestaande bedrijfsconcentraties De gemeente Sint Laureins beschikt over twee concentratiezones voor bedrijvigheid, met name, de zone Leopoldkanaal Watervliet en de zone Kerselarenhoek Bentille. Het betreft de inkleuring van de bestaande toestand bij de opmaak van het gewestplan, waarbij de zone Kerselarenhoek van (para-) agrarisch naar ambachtelijke activiteiten is geëvolueerd. In deze gebieden zijn er geen ontwikkelingsmogelijkheden voorhanden. De terreinen zijn maximaal ingenomen door de bestaande bedrijven Uitbouw nieuwe lokale KMO zone Het gebied gelegen tussen Dorpsstraat, Vlamingstraat en Goochelaarstraat te Sint- Laureins is vanuit de gewenste ruimtelijke structuur het beste geschikt voor de ontwikkeling van een lokaal bedrijventerrein op schaal van de gemeente. Een alternatieve inplantingplaats gelegen tussen Vaakweg, Leemweg en Rommelsweg (voorontwerp GRS Sint Laureins 1999) werd niet weerhouden. Het gebied kent nog een landbouwgebruik en er werd geen lokaal draagvlak gevonden voor de verwerving van de gronden. Andere gebieden in aansluiting met het hoofddorp Sint Laureins blijken minder geschikt voorde uitbouw van een lokale ambachtelijke zone. De uitbreiding van de bestaande KMO-zone te Watervliet is in het kader van de ontwikkeling van het open ruimtegebied minder zinvol. In Bentille wordt via het sectoraal BPA een gedeelte van de zone in Kerselarenhoek ontwikkeld voor de bestaande KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 45 van 85

47 zonevreemde bedrijven. Het verder uitbreiden is hier gelet op de draagkracht van de kern en de aanwezige open ruimte gebieden niet aangewezen. Volgende argumenten pleiten om het gebied tussen Dorpsstraat, Vlamingstraat en Goochelaarstraat te weerhouden voor de vestiging van ambachtelijke bedrijven : - de ontwikkeling sluit aan bij de hoofdkern van de gemeente, waar ook de meeste bedrijven gevestigd zijn. - er zijn mogelijkheden voor een goede verkeersafwikkeling. Een eerste traject verloopt via Vaakweg en Caatsweg naar de N 455 om zo de N49 te bereiken. Een tweede traject verloopt via Caatsweg en Kruiskensstraat naar de N434 om via Eeklo de N49 te bereiken. Beide trajecten vermijden de dorpskernen en geven aansluiting op de N een groenbuffer kan gerealiseerd worden om het gebied van het woongebied in de dorpskern te scheiden. - het gebied bezit geen bijzondere natuurlijke of landschappelijke waarden. - de eigendomsstructuur is vrij eenvoudig De ruimtebehoefte voor de inplanting van een nieuwe lokale bedrijfszone bedraagt in eerste instantie +/ ha (zie informatief deel). Naargelang de nood zich voordoet naar bijkomende ruimte, kan een uitbreiding tot 5 ha overwogen worden 11. De ruimte is in hoofdzaak bestemd voor de herlocatie van bedrijven. De inrichting zal nader bepaald moeten worden aan de hand van een inrichtingsschets. Hierbij zal de capaciteit van het terrein onderzocht worden. Zo mogelijk kan er een fasering binnen de bestaande behoefte worden uitgewerkt. Naast het uitwerken van kavels voor bedrijvigheid moet er voldoende aandacht gaan naar de inbuffering en groene inkleding van het terrein zodat een landschappelijke integratie wordt nagestreefd. Aanpak - een gemeentelijke realisatie Om het gebied te ontsluiten op een efficiënte wijze en bedrijven te kunnen inplanten op een geordende manier zal een herverkaveling van het terrein nodig zijn. Dit betekent dat de gemeente of Intercommunale de gronden zal moeten verwerven. Om een afgewerkt en kwaliteitsvol geheel te krijgen en dit aan betaalbare prijzen kan de gemeente best als ontwikkelaar van het bedrijvengebied fungeren. De realisatie kan niet worden doorgevoerd vooraleer hierover grondig overleg met de bevoegde overheidsdiensten is gevoerd en een RUP wordt opgemaakt. Het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan kan hiervoor de basis zijn. Redenen die voor een gemeentelijke aanpak pleiten zijn : - nastreven van kwalitatieve aanleg - mogelijkheid tot doorverrekenen van de kostprijs voor de infrastructuur en groenvoorziening - controle op toewijzing en gebruik van de percelen Fasering - monitoring bijkomende ruimte voor bedrijven De gemeente neemt het initiatief om de inventaris van de bedrijfsgronden regelmatig te actualiseren, in het bijzonder het opvolgen van de inname van de bedrijfsgronden met het oog op een verdere reservatie en fasering van de KMO zone. Het opvolgen heeft vooral tot doel om tijdig bijkomende ruimte te kunnen voorzien voor bedrijfsdoeleinden. 11 PRS Oost Vlaanderen, richtinggevend deel p.425, Provinciebestuur 2004 KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 46 van 85

48 Uitbouw nieuw containerpark De uitbouw van een gemeentelijk containerpark is noodzakelijk gelet op de gemeentelijke taken inzake het inzamelen van gesorteerde huishoudelijke afvalstoffen. De Openbare Afvalstoffen Maatschappij voor het Vlaams Gewest (OVAM) spoort de gemeenten aan om op korte termijn een gemeentelijk containerpark te voorzien. Om die reden in het gemeentebestuur van Sint-Laureins actief op zoek gegaan naar mogelijke locaties. De criteria voor het selecteren van mogelijke zoekzones zijn: ruimtelijke draagkracht, bereikbaarheid, eigendomsstructuur. De eerste zoekzone inzake de uitbouw van een nieuw containerpark betreft het binnengebied gelegen tussen Dorpsstraat, Vlamingstraat en Goochelaarstraat te Sint- Laureins. Het gebied sluit aan bij het noordoosten van de kern van het dorp Sint-Laureins. De tweede zoekzone is het gebied gelegen tussen de Moerstraat, Sint-Jansstraat en Bisdomstraat te Bentille, waarop momenteel reeds gebouwen van de gemeentelijke technische dienst staan. De zone sluit aan bij het zuidwesten van de kern van Bentille. Volgende elementen pleiten voor de ontwikkeling van een nieuw containerpark te Bentille: vanuit de ruimtelijke draagkracht van de omgeving : De inplanting van het containerpark is ruimtelijk te verantwoorden vanuit de ligging tussen bestaande woongebieden aan de Moerstraat en de Sint-Jansstraat en het te realiseren woonuitbreidingsgebied Warande. Dit maakt de plek tot een ingesloten agrarisch gebied in aansluiting met de kern. Bovendien bevindt zich aansluitend op de zoekzone momenteel reeds de gemeentelijke technische dienst. Door het bundelen van de activiteiten van het gemeentelijk containerpark en de technische dienst wordt de ruimte optimaal benut en kan de infrastructuur van beide activiteiten gebundeld worden. Het gebied bezit geen bijzondere natuurlijke en landschappelijke waarden. Bovendien is, zoals gesteld in het advies van afdeling land, de aantasting van de bestaande agrarische structuur minimaal. inzake de verkeersafwikkeling :Bentille is centraal gelegen binnen de gemeente en is bijgevolg optimaal bereikbaar voor alle inwoners van Sint-Laureins. Het merendeel van de bezoekers van het containerpark kan de site via de Sint- Jansstraat bereiken zonder hierbij het verkeer op de N434 Moerstraat te hinderen. Een mogelijke ontsluiting naar de Moerstraat is te ver verwijderd van het vooropgestelde plangebied en bovendien zou deze ontsluitingsweg een aaneengesloten agrarisch gebied schaden. Om de verkeersafwikkeling in de Sint- Jansstraat op een vlotte manier te laten verlopen is een afzonderlijke in- en uitrit naar de zone voor openbaar nut voorzien. Ook kan de centrale as (van circa 100m) fungeren als wachtzone. Om de verkeersveiligheid in de Sint-Jansstraat te bevorderen zijn er concrete plannen voor de aanleg van een verkeersremmer ter hoogte van de kruising van de Bisdomstraat met de Sint-Jansstraat en voor de aanleg van een verkeersplein ter hoogte van de kerk. Ook voor de Moerstraat zijn infrastructuurprojecten lopende. De huidige parkeerplaatsen ter hoogte van de Sint-Jansstraat blijven grotendeels gevrijwaard. inzake de eigendomsstructuur : De gronden binnen de zoekzone zijn allemaal eigendom van de gemeente, wat de haalbaarheid van de planoptie sterk vergroot. Er hoeft bijgevolg geen onteigeningsplan opgemaakt te worden. Naast het financiële luik speelt hier ook de realisatietermijn. Aangezien het gronden van de gemeente betreft kan het containerpark op relatief korte termijn gerealiseerd worden, wat bovendien ook noodzakelijk is voor de subsidieaanvraag. KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 47 van 85

49 De volgende redenen kunnen worden aangehaald om het containerpark niet te ontwikkelen op de zoekzone te Sint-Laureins: Argumenten omtrent de ruimtelijke draagkracht van de omgeving : Een overhaaste inplanting van het containerpark kan de toekomstige ontwikkelingen op het gebied hypothekeren. De nodige tijd moet worden voorzien om zorgvuldig de inrichting van het hele gebied te bepalen. Hierbij zal rekening gehouden moeten worden met de gewenste ontsluiting van de verschillende functies, de daaruit volgende meest geschikte inplantingsplaats binnen het gebied en het vereiste ruimtegebruik, waarbij voldoende aandacht moet gaan naar het voorzien van buffers tussen moeilijk verenigbare functies. Een ander aspect van ruimtelijke draagkracht is de nabijheid van een waardevol natuurgebied, meer bepaald het krekengebied. De inwoners van Sint-Margriete, Waterland-Oudeman, Sint-Jan-in-Eremo en Watervliet moeten het krekengebied doorkruisen om Sint-Laureins te bereiken. Argumenten inzake de verkeersafwikkeling : Enerzijds dient rekening gehouden te worden met de aan- en afvoer van containers. De vrachtwagens dienen hetzelfde traject te volgen als de bewegingen vanuit het nieuw te realiseren bedrijventerrein. Anderzijds is er de verplaatsing van inwoners die naar het containerpark komen. Ten opzichte van de andere kernen heeft de kern van Sint-Laureins een perifere ligging. Dit heeft een belangrijk gevolg voor de bereikbaarheid. De af te leggen afstand om het containerpark te bereiken is namelijk voor een belangrijk deel van de inwoners erg groot. De ontsluitingswegen vanuit de andere kernen naar deze plek hebben daarbij een beperkt profiel. Argumenten inzake de eigendomsstructuur: Het binnengebied tussen de Dorpsstraat, Vlamingstraat, Comercaatsweg en Goochelaarstraat telt 11 eigenaars van percelen met een belangrijke omvang. De percelen zijn er bijna allemaal langgerekt en oost-west georiënteerd. De percelen kunnen op korte termijn niet aangewend worden voor de ontwikkeling van een containerpark. Besluit : Het gemeentebestuur van Sint Laureins kiest voor de locatie Bentille voor de uitbouw van een nieuw containerpark. De noodzakelijke bestemmingswijziging wordt gerealiseerd door middel van een BPA. De opmaak van het BPA Containerpark en technische dienst is momenteel lopende Ontwikkelingsperspectief zonevreemde bedrijven Kaart 32. ontwikkelingsperspectieven zonevreemde bedrijven Het gemeentebestuur laat er geen twijfel over bestaan dat men inspanningen wil leveren om de lokale bedrijvigheid in de gemeente te behouden en ontwikkelingskansen wil bieden. Belangrijk bij deze uitbouw is het maximaal behoud van de bestaande zonevreemde bedrijven binnen de ruimtelijke context. Vanuit het principe om het behoud van de bedrijvigheid op de bestaande locatie maximaal aan te wenden, is onderzoek verricht naar de instandhoudings- en uitbreidingsproblemen van de zonevreemde bedrijven, om zo deze hoofdzakelijk kleine bedrijven en KMO s toekomstmogelijkheden te bieden. Dit is enkel mogelijk indien de duurzame ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente niet in gevaar wordt gebracht en de draagkracht van de ruimte niet wordt overschreden 12. Uit onderzoek blijkt een vijvendertigtal bedrijven geheel of gedeeltelijk gelegen te zijn in een zone die niet overeenstemt met de bestemming op het gewestplan 13. Via een 12 Draagkracht van de ruimte: Het begrip kan worden omschreven als het vermogen van de ruimte om, nu en in de toekomst, menselijke activiteiten op te nemen zonder dat de grenzen van het ruimtelijk functioneren worden overschreden. 13 Toelichtingsnota bij het sectoraal BPA zonevreemde bedrijven gemeente Sint - Laureins, Soresma, juli 2001 KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 48 van 85

50 sectoraal BPA zijn ontwikkelingsmogelijkheden uitgewerkt voor individuele bedrijven onder de vorm van verspreid gelegen en kleinschalige bedrijfszones. De bedrijven waarvoor een detailonderzoek is uitgevoerd kunnen met betrekking tot hun toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden tot zes categorieën worden ondergebracht. Deze geven de voorwaarden voor de toekomstige ontwikkeling per bedrijf weer. Dertien bedrijven zijn opgenomen in een eerste fase van het sectoraal BPA dat intussen is goedgekeurd door de bevoegde minister 14. Voor een aantal lokale bedrijven kan geen oplossing gevonden worden omwille van een onverenigbaarheid met ruimtelijke draagkracht van de plek. Herlocatie van de activiteiten is in dit geval aangewezen Gebiedsgerichte visie De gebiedsgerichte visie wordt als basis genomen voor de ontwikkelingsperspectieven van de zonevreemde bedrijven. Dit heeft als consequentie dat bedrijven gelegen in aansluiting met de kernen, woonlinten en de bestaande ambachtelijke zones uitbreidingsmogelijkheden voor handen zijn mits goede integratie in de omgeving. Dat voor bedrijven in het landbouwgebied uitbreiden kunnen mits goede integratie in de omgeving. Een beperkt aantal bedrijven gelegen in het open ruimte gebied met een hoge natuurwaarde of gebieden waar verweving van landbouw en natuur vooropgesteld zijn, krijgen geen ontwikkelingskansen. In dit laatste geval dient bij verdere groei gedacht aan herlocatie naar de lokale KMO zone. Omwille van het belang van de natuurlijke en agrarische structuur op Vlaams en provinciaal niveau zal omwille van de subsidiariteit de visie en de mogelijke acties die hieraan gekoppeld worden, voor een groot deel van het grondgebied van de gemeente Sint Laureins bepaald worden door de Vlaamse en provinciale overheden. Dit betekent dat de gemeentelijke visie op deze delen van het grondgebied van de gemeente als suggestie naar de hogere overheden dienen te worden beschouwd Gewenste ruimtelijke ontwikkeling Na afweging en een ruimtelijke toetsing zijn de bedrijven ondergebracht volgens de hieronder beschreven classificatie 15. De gevolgde classificatie is gebaseerd op de omzendbrief 2000/01. Tabel 4. Ontwikkelingsmogelijkheden zonevreemde bedrijven classificatie Categorie 1: Het beschouwde bedrijf mag niet uitbreiden. Er kan verder gewerkt worden binnen de bestaande installaties. Herlocalisatie is op korte of middellange termijn aangewezen. Bij stopzetting worden geen nieuwe zonevreemde activiteiten toegestaan. Categorie 2: Het beschouwde bedrijf krijgt beperkte uitbreidingsmogelijkheden (25% - 50%). Een echte schaalvergroting is niet toegelaten. De toegelaten activiteit is beperkt. Eventuele nieuwe activiteiten moeten minder storend zijn, ook naar dynamiek en aard van de activiteit. Categorie 3: Het bedrijf heeft beperkte uitbreidingsmogelijkheden (25% - 50%). Een echte schaalvergroting is niet toegelaten. Er zijn geen beperkingen voor de aard van de activiteiten. Categorie 4: Het bedrijf kan ontwikkelen mits randvoorwaarden voor uitbreiding in acht te nemen. De toegelaten activiteiten worden beperkt. Eventuele nieuwe 14 Ministerieel Besluit van goedkeuring d.d / RP 2.26/43010/ Toelichtingsnota bij het sectoraal BPA zonevreemde bedrijven gemeente Sint - Laureins, Soresma, juli 2001 KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 49 van 85

51 Categorie 5: Categorie 6: activiteiten moeten minder storend zijn, ook naar dynamiek en aard van de activiteit. Het bedrijf kan zich verder ontwikkelen. De randvoorwaarden hiervoor worden vastgelegd. Er worden geen beperkingen opgelegd voor de aard van de activiteiten. Het beschouwde bedrijf kan verder ontwikkelen zonder beperkingen van activiteiten. Het bedrijf kan meermaals uitbreiden. Bedrijven met zeer beperkte ontwikkelingsmogelijkheden / Categorie De gebiedsgerichte visie wordt als basis genomen voor de ontwikkelingsperspectieven van de zonevreemde bedrijven. Het landelijk gebied gericht naar de grondgebonden landbouw wordt gevrijwaard voor de functies van de open ruimte. Voor een dertiental bedrijven wordt een herlocatie voorop gesteld. Het zijn bedrijven waarvoor geen uitbreiding en geen nieuwe zonevreemde activiteiten worden voorop gesteld. Het betreft bedrijven die gelegen zijn in waardevolle open ruimte gebieden of bedrijven die recent nog uitbreidden in de dorpskern en waarvoor geen verdere uitbreiding wenselijk is, zoals de bedrijven Braet De Vos, Dorpsstraat te Sint Laureins en Martens, Hontseindestraat te Sint Margriete. Daarnaast betreft het loonwerkersbedrijven die gelegen zijn in het agrarisch gebied. Voor een zestal bedrijven worden beperkte ontwikkelingsmogelijkheden (uitbouw 25% - 50% van de bestaande vergunde volumes) voorop gesteld. Het betreft bedrijven gelegen in de landbouwzone aan de randen van de dorpskernen van Sint Laureins, Watervliet en Bentille. Het zijn bedrijven gelegen in de Goochelaarstraat, Comercaatsweg, Kerselarenhoek, Molenstraat en Maagd van Gent. Bedrijven die zich verder kunnen ontwikkelen / Categorie Bedrijven in of in aansluiting met de kern kunnen zich verder ontwikkelen in overeenstemming met de draagkracht van de plek. Dit betekent dat de zonevreemde bedrijven in de randen van de kern van Sint Laureins, Watervliet en Bentille, die zich meestal bevinden in (deels) landbouwgebied zich verder kunnen ontwikkelen mits het in acht nemen van lokale randvoorwaarden. Het zijn bedrijven gelegen in de Lege Moerstraat, Hoogte, Moershoofdeweg en een viertal grotere vlasbedrijven die op basis van hun landbouwaanverwante activiteiten ontwikkelingskansen krijgen. Voor een tiental, in hoofdzaak kleine bedrijven is niet in ontwikkelingsmogelijkheden voorzien in het kader van het instrument sectoraal BPA. Hier wordt gestreefd naar het behoud van de activiteit binnen het bestaande kader. Indien uitbreiding gewenst is zoals voor het bedrijf Van de Velde is de herlocatie naar een gemeentelijk bedrijventerrein wenselijk. Het gaat hier over +/ ha bruto oppervlakte bedrijventerrein, waarvoor elders in de gemeente een oplossing moet worden uitgewerkt Sectorale aanpak Via een sectoraal BPA zijn ontwikkelingsmogelijkheden uitgewerkt voor dertien individuele bedrijven onder de vorm van verspreid gelegen deelplannen voor kleinschalige lokale bedrijventerreinen. De goedkeuring van twaalf dossiers is verkregen bij Ministeriële goedkeuring d.d Deelplan 1 Beka & Luvinex, Kerselarenhoek 17 (cat.3 ) Deelplan 2 De Schepper, Goochelaarstraat 10 (cat.3 ) Deelplan 4 Garage Leopold, Goochelaarstraat 12 (cat.3 ) KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 50 van 85

52 Deelplan 5 Garage van de Moere, Maagd van Gent 14 (cat.2 ) Deelplan 6 Pauwels, Lege Moerstraat 8 (cat.4 ) Deelplan 7 De Zutter, Lege Moerstraat 32 (cat.4 ) Deelplan 8 Voeders Van de Velde, Hoogte 58 (cat.4 ) Deelplan 9 Vlatex, Kerselarenhoek 16 (cat.3 ) Deelplan 10 De Vos, Vlamingstraat 93a (cat.4 ) Deelplan 11 Van Laeke, Sint Jansstraat 89 (cat.4 ) Deelplan 12a/b Boelens Johan, Kerselarenhoek 14 (cat.4 ) Deelplan 13 Engels Luc, Warande 18 (cat.4 ) Het bedrijf DIHOS deelplan 3 is niet weerhouden voor Ministeriële goedkeuring omdat er momenteel geen bedrijfsgebouwen zijn vergund Ontwikkelingsperspectief voor kleinhandel De handelsfunctie van de gemeente sint Laureins is beperkt. Inspanningen dienen geleverd zodat handelsactiviteiten zich kunnen handhaven en ontplooien. Door concentratie van handelszaken in de dorpskernen ontstaat er een grotere aantrekkingskracht. Door in de dorpskernen en vooral het centrumgebied initiatieven te nemen inzake leefomgeving en verkeersleefbaarheid kan de detailhandel gestimuleerd worden. De as Dorpsstraat te Sint Laureins, Ketterijstraat Molenstraat te Watervliet en Bentillestraat te Bentille zijn de belangrijkste handelsstraten. Handelsfuncties zullen hier in eerste instantie worden versterkt binnen de dorpskernen. Het gemeentelijk initiatief betreft kleinhandel, waarbij de uitbouw van nieuwe grootschalige handelszaken van lokaal belang worden voorzien in de dorpskernen. De bestaande kleinhandel van bovenlokaal belang kunnen blijven bestaan op het huidige niveau, ruimtelijke en functionele schaalvergroting is slechts beperkt mogelijk. Nieuwe handelszaken van bovenlokaal niveau kunnen er niet meer bijkomen. KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 51 van 85

53 3.5 GEWENSTE AGRARISCHE STRUCTUUR Visie De landbouw is voor Sint Laureins één van de belangrijkste economische activiteiten. De sector is daarenboven een zeer belangrijke ruimtegebruiker in de gemeente. De belangrijkste gebieden voor de landbouw omvatten de uitgestrekte landbouwzones van de Zeeuwsvlaamse polders en het Meetjesland van Sint Laureins. Inzake de gewenste agrarische structuur wordt erop gewezen dat grote delen van de gemeente naar alle waarschijnlijkheid zullen behoren tot de agrarische macrostructuur. De hierna geformuleerde opties moeten dan ook gezien worden als een lokale differentiatie en aanbevelingen aan het Vlaamse gewest. De landbouw wordt ondersteund en uitgebouwd vanuit de mogelijkheden van het fysisch systeem. Om de ontwikkelingsmogelijkheden van de landbouw te garanderen worden de gebieden die belangrijk zijn voor de landbouwstructuur op gemeentelijk niveau afgebakend. In deze gebieden wordt een beleidszekerheid nagestreefd waarbij nietagrarische functies zullen worden geweerd en ruimtelijke condities worden gecreëerd die de landbouw ondersteunen. Rond de kreken zal een samengaan met natuur noodzakelijk zijn. Beide sectoren zullen hier op een gelijkwaardige basis moeten worden benaderd. De volgende doelstellingen wenst de gemeente via het structuurplan te bereiken: ondersteunen en differentiëren van de agrarische structuur in functie van de eigenheid van de verschillende deelgebieden en in functie van de bebouwingsmogelijkheden. voldoende omvangrijke aaneengesloten arealen voor de grondgebonden landbouw en ruimtelijke kansen voor de grondloze veehouderij in samenhang met de landschappelijke hoofdstructuur. gelet op het belang van de natuurwaarden in en nabij de kreken, de relaties die natuurwaarden tot de landbouw hebben en omgekeerd in beeld brengen, ondersteunen van het recreatief medegebruik van de open ruimte en benutten van de kansen die de landbouwsector krijgt vanuit de recreatiesector Omwille van het belang van de agrarische structuur op Vlaams en provinciaal niveau zal omwille van de subsidiariteit de visie en de mogelijke acties die hieraan gekoppeld worden, voor een groot deel van het grondgebied van de gemeente Sint Laureins bepaald worden door de Vlaamse en provinciale overheden. Dit betekent dat de gemeentelijke visie op deze delen van het grondgebied van de gemeente als suggestie naar de hogere overheden dienen te worden beschouwd. KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 52 van 85

54 3.5.2 Concept landbouwgebieden met specifieke agrarische geschiktheden In het zuidelijk deel van de gemeente worden landbouwgebieden met specifieke agrarische geschiktheden afgebakend. Zowel grondgebonden als grondloze bedrijven kunnen er zich verder ontwikkelen en worden er structureel versterkt. landbouwgebieden met het accent op de grondgebonden landbouw als dragend element. De grondgebonden landbouw als dragend element komt voor in een groot deel van de gemeente Sint Laureins. Het zijn open landbouwgebieden met een goede bodemgeschiktheid. Binnen een aantal randvoorwaarden (goede ontsluiting, respect voor landschapswaarden) kan de grondgebonden landbouw zich hier verder ontwikkelen. Afbakenen van landbouwgebieden bouwvrije zone De open landbouwgebieden hebben een gaaf karakter weten te bewaren. Ze vervullen een belangrijke rol als open ruimte gebied. KJA doc ontwerp GRS richtinggevend deel pagina 53 van 85