SVWN Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland. Handreiking Woningwet bij visitaties

Transcriptie

1 SVWN Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland Handreiking Woningwet bij visitaties SVWN 27 januari 2016

2 Inhoudsopgave 1 Inleiding 4 2 Visitatieproces en commissie Het visitatieproces De visitatiecommissie 9 3 De recensie 10 4 De scorekaart 10 5 De opbouw van het visitatierapport 10 6 De prestatievelden gedefinieerd Rijksprioriteiten Volkshuisvesting van de minister van BZK De prestatievelden Huisvesting van de primaire doelgroep Huisvesting van bijzondere doelgroepen Kwaliteit van woningen en woningbeheer (Des)investeringen in vastgoed Kwaliteit van wijken en buurten 18 7 De meetschaal 20 8 Het beoordelingskader Presteren naar Opgaven en Ambities Opgaven Ambities Presteren volgens Belanghebbenden Presteren naar Vermogen Financiële continuïteit Doelmatigheid Vermogensinzet Governance Besturing (plan/check/act) 28 2

3 8.4.2 Intern toezicht Functioneren RvC Toetsingskader Toepassing Governancecode Externe legitimering en verantwoording Externe legitimatie Openbare verantwoording 33 9 Visitatiemethodiek en visitatieproces voor kleine corporaties Checklist basis informatie Voorbeeld onafhankelijkheidsverklaringen Adressen en gebruikte afkortingen 36 Adressen 36 Gebruikte afkortingen 36 Bijlage

4 1. Inleiding De Woningwet is vernieuwd en is per 1 juli 2015 ingegaan. Vanaf deze datum gelden eveneens het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 (Btiv) en de bijbehorende ministeriële regeling (Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015) als uitwerkingen van deze wet. Deze MR is overigens per december 2015 en januari 2016 gewijzigd en aangevuld. Met een Veegwet en AMvB zullen daarnaast nog onvolkomenheden in de Woningwet worden aanpast. Ook de Governancecode Woningcorporaties is medio 2015 vernieuwd; deze zal vanaf 1 januari 2016 ook daadwerkelijk gehandhaafd worden. Met de nieuwe regelgeving rondom de Woningwet 2015 worden belangrijke hervormingen in het stelsel aangebracht die erop gericht zijn dat woningcorporaties hun belangrijke rol kunnen voortzetten maar zich weer primair richten op hun kerntaak: het huisvesten van de doelgroep: huishoudens die niet eenvoudig zelf in hun huisvesting kunnen voorzien vanwege hun inkomen of andere redenen. De Woningwet 2015 biedt de kaders die verder uitgewerkt worden in het Btiv en de ministeriële regeling (MR). Corporaties krijgen door de nieuwe regelgeving: - een sterkere legitimatie vanuit huurders en gemeenten, - een duidelijkere lokale verankering en - er komt meer ruimte voor marktpartijen op de huurmarkt. Ten slotte worden de risico s in de sociale huursector beperkt door verscherping van het interne en externe toezicht. Voor wat de Woningwet betreft geldt voor sommige vernieuwingen een overgangsregeling; deze bepalingen gaan pas op een later moment dan 1 juli 2015 in. Voor visitaties geldt dat teruggekeken wordt. In een groot deel van de komende visitaties moeten corporaties dus nog beoordeeld worden op grond van de oude regelgeving. Belangrijke regels die per 1 januari 2016 ingaan: - de volledige cyclus van de prestatieafspraken - passend toewijzen (95% norm) - waardering op marktwaarde in de jaarrekening over nieuwe voorschriften aan de jaarrekening en inrichting van de dvi (zie MR) - formats voor de door de accountant op te stellen stukken (zie MR) - voorschriften omtrent scheiding en splitsing (zie MR) 4

5 Regels die later ingaan: - voorschriften voor de bepaling van de investeringscapaciteit (zie MR) - voorstellen voor woningmarktregio s kunnen tussen 1 januari en 1 juli 2016 worden ingediend - voor 1 januari 2017 moeten corporaties die niet onder het verlichte regime vallen (zie par ) een scheidings- of splitsingsvoorstel (DAEB/Niet-DAEB) ingediend hebben - voor 1 januari 2017 moeten corporaties hun statuten, hun treasurystatuut en hun reglement financieel beheer aangepast of opgesteld hebben Wat betekent dit voor de visitatie? In de Woningwet, het Btiv en de MR, maar ook in de vernieuwde Governancecode Woningcorporaties worden diverse onderwerpen nader geregeld die raakvlakken hebben met de Methodiek maatschappelijke visitatie woningcorporaties 5.0. Voor u als visitator is het belangrijk om de gewijzigde regelgeving te betrekken bij de visitaties. Daarom heeft SVWN deze handreiking opgesteld, die is bedoeld voor u als visitator om u een handvat te geven hoe de wijzigingen in de Woningwet kunnen worden betrokken bij de beoordeling van de perspectieven uit Methodiek 5.0. We volgen daarbij de hoofdstukindeling van de Methodiek 5.0. In deze handreiking geven we, waar relevant en nieuw voor de visitatie, informatie over de wet in de vorm van aandachtspunten vanuit de nieuwe regelgeving. Daarnaast hebben we voor een aantal onderwerpen hulpvragen geformuleerd die u desgewenst kunt gebruiken in de visitatie. 5

6 2. Visitatieproces en commissie In hoofdstuk 2 van de handleiding Methodiek 5.0 wordt een toelichting gegeven op het proces van de visitatie. De verplichting tot visitatie voor corporaties ligt nu vast in de Woningwet, in artikel 53a. Daarin staat kort gezegd dat iedere corporatie verplicht is zich minstens eens per vier jaar te onderwerpen aan een maatschappelijke visitatie: een door de SVWN aangewezen deskundige instantie die een onderzoek doet naar: a) de resultaten van de werkzaamheden van de corporatie, zowel uit het oogpunt van het belang van de volkshuisvesting als het maatschappelijk belang, en b) de wijze waarop de belanghebbenden in de gelegenheid zijn gesteld invloed uit te oefenen op het beleid, en c) de kwaliteit van de governance. De bestaande verplichting vanwege de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties is hiermee wettelijk verankerd in de Woningwet. 2.1 Het visitatieproces Het visitatieproces bestaat uit 7 stappen: 1. Voorbereiding door de corporatie 2. Offerte en selectie visiterend bureau 3. Uitvoering visitatie 4. Rapportage 5. Reactie corporatie 6. Publicatie 7. Bespreking met belanghebbenden. De visitatie en het proces zijn wettelijk geregeld in art. 53a Woningwet: Artikel 53a 1. Een door Onze Minister aan te wijzen onafhankelijke instantie [lees: SVWN] draagt er, door daartoe deskundige instanties [lees: de visiterende bureaus] aan te wijzen, zorg voor dat ten minste een maal per vier jaar bij elke toegelaten instelling mede ter plaatse een onderzoek [lees: visitatie] kan worden verricht naar: 6

7 - de resultaten van haar werkzaamheden, zowel uit het oogpunt van het belang van de volkshuisvesting als van het maatschappelijke belang van die werkzaamheden, en - de wijze waarop de belanghebbenden in de gelegenheid zijn gesteld invloed uit te oefenen op het beleid en - de kwaliteit van de governance. 2. De toegelaten instelling draagt er zorg voor dat het onderzoek, bedoeld in het eerste lid, door de daartoe door haar te benaderen deskundige instantie, bedoeld in dat lid, wordt verricht. De kosten van dat onderzoek komen voor haar rekening. 3. De deskundige instantie, bedoeld in het eerste lid, stelt telkens binnen zes weken na afloop van een onderzoek een rapport met haar bevindingen vast. Zij zendt het rapport onverwijld na de vaststelling daarvan aan de toegelaten instelling. 4. De toegelaten instelling zendt een rapport als bedoeld in het derde lid, vergezeld van de zienswijze van de raad van toezicht daarop, binnen zes weken aan Onze Minister, alle belanghebbenden en degenen die in het kader van het onderzoek hun zienswijze hebben gegeven. Zij stelt voorts het rapport binnen die termijn langs elektronische weg algemeen verkrijgbaar. 5. Een rapport als bedoeld in het derde lid is mede onderwerp van het overleg, bedoeld in artikel 43, tweede lid, en dat, bedoeld in artikel 44, tweede lid. De Autoriteit woningcorporaties (Aw) gaat toezien op de plicht voor corporaties om zich eens in de vier jaar te laten visiteren. Dat toezicht is nu nog niet heel actief. Zo vraagt de Aw in 2016 nog niet op bij de corporaties of en wanneer ze zich hebben laten visiteren. De wettelijke plicht is pas ingegaan op 1 juli 2015 en dat betekent dat corporaties de tijd hebben tot 1 juli 2019 om zich te laten visiteren. Tegen die tijd gaat de Aw wel actief uitvragen. Corporaties moeten voor 1 juli 2019 het visitatierapport, voorzien van hun zienswijze/bestuurlijke reactie, aan de Aw hebben gestuurd. De gewijzigde regelgeving betekent dat er twee keer een termijn van zes weken gaat gelden in het visitatieproces namelijk voor de rapportage en voor de publicatie van rapport en bestuurlijke reactie/ zienswijze. Wij lichten dat hierna toe. 4. Rapportage Het visitatierapport dient conform art. 53a lid 3 van de Woningwet binnen zes weken na het onderzoek gereed te zijn en naar de corporatie gestuurd te worden. Concreet betekent dat, dat de visitatiecommissie het rapport opstelt, dit rapport bespreekt met de corporatie, waarna het visiterend bureau het rapport ter beoordeling aan SVWN voorlegt. Op het moment dat de SVWN het rapport ontvangt start de bovengenoemde (eerste) termijn van zes weken van art. 53a lid 3 Woningwet (zie schema hiernaast). Het visiterend bureau verneemt binnen twee weken van SVWN of er opmerkingen op het rapport zijn. In de praktijk heeft het bureau/de commissie dan nog maximaal drie weken de tijd om aanpassingen 7

8 door te voeren en de bijgestelde versie naar de SVWN te sturen. Indien de SVWN de aanpassingen heeft goedgekeurd, zendt het bureau het definitieve en vastgestelde rapport binnen één week door naar de corporatie. visitatie Visitatie onderzoek Bureau rondt onderzoek af en bespreekt het rapport met de corporatie Bureau stuurt het rapport op naar SVWN 5. Reactie corporatie Het bestuur en de RvC 1 stellen vervolgens een reactie op, op basis van het definitieve rapport, waarbij in ieder geval aangegeven wordt wat de corporatie met de uitkomsten en verbeterpunten uit het rapport gaat doen. Het betreft de bestuurlijke reactie zoals deze in de Methodiek 5.0 wordt omschreven. De Woningwet spreekt in art. 53a lid 4 slechts van een zienswijze van de RvC, wij hechten er echter sterk aan dat de RvC samen met de bestuurder deze reactie schrijft. Alleen dan is de in Methodiek 5.0 beoogde cirkel van reflectie rond (position paper - visitatie - bestuurlijke reactie). Het visiterend bureau kan deze zienswijze/bestuurlijke reactie aan het definitieve rapport toevoegen; de zienswijze kan ook als losse bijlage aan SVWN gestuurd worden. week 0 week 1 week 2 SVWN ontvangt het rapport SVWN beoordeelt steeksproefsgewijs de ontvangen visitatierapporten Bureau ontvangt binnen 2 weken de eventuele opmerkingen van SVWN week 3 t/m 5 Bureau past het rapport aan en legt het opnieuw aan SVWN voor 1) In deze publicatie hanteren wij conform Methodiek 5.0 de term RvC, hoewel de Woningwet spreekt van RvT. Figuur 1 De zes weken van art. 53a lid 3 Woningwet week 6 Rapport moet aangepast en goedgekeurd zijn en naar de corporatie zijn opgestuurd 8

9 6. Publicatie De corporatie stuurt het definitieve rapport samen met de bestuurlijke reactie (zienswijze uit de wet) binnen zes weken naar de minister en naar alle geraadpleegde belanghebbenden. Deze tweede termijn van zes weken begint te lopen op de dag dat de corporatie het definitieve rapport van het visiterend bureau heeft ontvangen. De corporatie moet het definitieve rapport, inclusief de bestuurlijke reactie (zienswijze), ook binnen die tweede termijn van zes weken op haar website plaatsen. SVWN plaatst het definitieve rapport, inclusief de bestuurlijke reactie (zienswijze), op haar website Het postadres van de minister is het algemene postadres van de ILT, ter attentie van de Autoriteit Woningcorporaties: Postbus 16191, 2500 BD, Den Haag. week 1 t/m 5 week 6 Corporatie stelt zienswijze op Rapport + zienswijze bij de minister, alle geraadpleegde partijen en op de website Figuur 2 De zes weken van art. 53a lid 4 Woningwet 2.2 De visitatiecommissie Paragraaf 2.2 in Methodiek 5.0 behandelt de samenstelling, werkwijze en onderbouwing door de commissie. Tevens krijgt de beoogde reflectie aandacht, evenals de gang van zaken rondom de inbreng van belanghebbenden. De gewijzigde regelgeving heeft geen invloed op deze onderwerpen. 9

10 3. De recensie In hoofdstuk 3 van Methodiek 5.0 wordt beschreven aan welke eisen de recensie moet voldoen en welke ruimte de visitatoren hebben om hun integrale oordeel en reflectie over het maatschappelijk presteren van de corporatie te geven en bijzonderheden in de context toe te lichten. De recensie biedt de commissie gelegenheid om een oordeel te geven over hoe de corporatie is omgegaan met de wijzigingen die de nieuwe regelgeving met zich mee brengt. Denkt u dan bijvoorbeeld aan de keuze voor administratieve of juridische scheiding of een combinatie daarvan en de samenwerking in de lokale driehoek van corporatie, huurders en gemeente(n). Hoe actief is de corporatie omgegaan met de implementatie van de Woningwet? De commissie dient te reflecteren op de vraag of, wat en vooral ook waarom (of waarom niet) de corporatie iets met de Rijksprioriteiten Volkshuisvesting heeft gedaan (zie verderop in deze handreiking in paragraaf 6). Maar ook de overwegingen die aan alle keuzes ten grondslag lagen en de gedachten over wat voor soort corporatie de onderzochte corporatie wil zijn spelen een rol. 4. De scorekaart De scorekaart zoals omschreven in hoofdstuk 4 van Methodiek 5.0 is bindend voorgeschreven. Alle onderliggende cijfers dienen gehele getallen te zijn, slechts wanneer een cijfer de resultante is van een berekening/gemiddelde van onderliggende oordelen, is een decimaal achter de komma toegestaan. De gewijzigde regelgeving heeft geen invloed op de scorekaart. 5. De opbouw van het visitatierapport Vanwege de uniformiteit dienen visitatierapporten een vaste indeling te hebben en uit maximaal 50 pagina s te bestaan (exclusief bijlagen). Deel 1 bevat de beoordeling van de maatschappelijke prestaties in het kort. Deel 2 bevat per perspectief een toelichting op de beoordeling, terwijl deel 3 uit een aantal bijlagen bestaat. De gewijzigde regelgeving heeft geen invloed op de opbouw van het rapport. 10

11 6. De prestatievelden gedefinieerd Om structuur te geven aan een grote diversiteit aan prestaties en om onderlinge vergelijkbaarheid mogelijk te maken schrijft Methodiek 5.0 voor de prestaties te ordenen naar vijf prestatievelden. De prestaties van de corporatie (zowel DAEB als Niet-DAEB) dienen bij een van de vijf prestatievelden te worden ondergebracht, rekening houdend met enerzijds de (lokale en wettelijke) opgaven die voor de betreffende corporatie gelden en de nieuwe Prioriteiten Volkshuisvesting anderzijds. Algemene aandachtspunten vanuit de gewijzigde regelgeving Per 1 juli 2015 is het BBSH ingetrokken en zijn alle oude MG-circulaires komen te vervallen. Daarmee is onder andere het verbod op het langer dan 10 jaar hebben van grondposities zonder bouwbestemming vervallen. Grond zonder bouwbestemming moet echter binnen vijf jaar door de corporatie ondergebracht worden bij de Niet-DAEB activiteiten (art. 66 lid 1 sub e en art. 67 Btiv). Per 1 juli 2015 is het niet meer toegestaan om activiteiten in het buitenland te ontwikkelen of ondersteunen. Bestaande garanties hoeven niet beëindigd te worden, maar er mogen geen nieuwe meer worden aangegaan. Beheer en onderhoud van vastgoed van derden is sinds 1 juli 2015 niet langer toegestaan, ook niet als het gaat om vastgoed van een andere corporatie. Dat mag alleen in een samenwerkingsvennootschap. 2 Beheer van woningen die betrokken zijn in een VvE of wooncoöperatie is wel toegestaan, maar ander beheer voor derden niet. Ook hier geldt dat bestaande contracten uitgediend mogen worden. Per 1 juli 2015 is sponsoring niet meer toegestaan, ook niet in het belang van leefbaarheid. Wel mogen initiatieven van de eigen huurders in het belang van de woning en de woonomgeving worden ondersteund (art. 48 lid 1 sub a Btiv). 6.1 Rijksprioriteiten Volkshuisvesting van de minister van BZK De minister benoemt voortaan in samenspraak met Aedes, VNG, de Woonbond en eventueel individuele gemeenten, corporaties en huurderorganisaties periodiek prioriteiten waarvan corporaties worden geacht deze in hun bod op de woonvisie (en dus in de prestatieafspraken) te betrekken (art. 39 lid 2 Btiv). Voor 2016 t/m 2019 zijn deze prioriteiten: 3 1. Betaalbaarheid en beschikbaarheid voor de doelgroep; 2. Realiseren van een energiezuinige sociale huurwoningvoorraad conform de afspraken in het Nationaal Energieakkoord en het Convenant Energiebesparing Huursector; 3. Huisvesten van urgente doelgroepen; 4. Realiseren van wonen met zorg en ouderenhuisvesting i.v.m. langer zelfstandig wonen. 2) Dit wordt via de Veegwet versoepeld waar het gaat om het beheer en onderhoud voor andere corporaties. 3) Zie hoofdstuk 10 voor de betreffende brief met bijlage. 11

12 Deze vier prioriteiten zijn nader geëxpliciteerd in een bijlage bij de brief van de minister. Bij elke prioriteit is een aantal relevante thema s benoemd. Het feit dat deze prioriteiten door de regering benoemd worden, wil niet zeggen dat andere lokale inspanningen van minder groot belang zijn. Denk bijvoorbeeld aan herstructurering van wijken, aanpak van de voorraad in krimpgebieden of investeren in leefbaarheid. Dit zijn echter thema s die in specifieke gemeenten bij specifieke corporaties spelen. De benoemde prioriteiten spelen overal en zijn van nationaal belang. De rijksprioriteiten hebben betrekking op thema s die ook binnen de zes prestatievelden van de methodiek zijn benoemd. Om de samenhang tussen de prioriteiten en de prestatievelden van de methodiek 5.0 te verduidelijken geven wij hierna per prestatieveld aan welke aspecten van de vier prioriteiten hierin een rol spelen. 6.2 De prestatievelden De gewijzigde regelgeving heeft als volgt invloed op de in Methodiek 5.0 gehanteerde prestatievelden: Huisvesting van de primaire doelgroep In de huidige methodiek wordt hieronder verstaan: Woningtoewijzing en doorstroming - Beschikbaarheid woningen - Passend toewijzen - Tegengaan van woonfraude - Keuzevrijheid voor doelgroepen - Wachtlijst/slaagkans - Leegstand - Maatregelen voor specifieke doelgroepen als starters, statushouders of jongeren. Betaalbaarheid - Huurprijsbeleid - Kernvoorraad(beleid) - Overige woonlasten - Aanpak huurachterstanden Aandachtspunten vanuit de gewijzigde regelgeving De gewijzigde regelgeving betekent dat passend toewijzen nu is geconcretiseerd: vanaf 1 januari 2016 moet 95% van de doelgroep met recht op huurtoeslag gehuisvest worden in een woning met een huur onder de aftoppingsgrens. (art. 46 Wonw en art. 54 lid 1 Btiv, zie ook de Nota van Toelichting Btiv p. 114). 12

13 Bij de woningtoewijzing kan vanaf 1 juli 2015 worden uitgegaan van de tijdelijk verhoogde inkomensgrens ( , prijspeil 2015, , prijspeil 2016) voor het toewijzen van sociale huurwoningen. Corporaties moeten, conform de EU regeling, ten minste 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan de doelgroep. Hiervan moet ten minste 80% worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot (prijspeil 2015, prijspeil 2016). Het overige deel kan tot en met 2020 worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot (prijspeil 2015). Voor sommige zorgbehoevenden, studenten en statushouders geldt dat geen inkomenstoets uitgevoerd hoeft te worden. Maximaal 10% van alle toewijzingen mag de corporatie doen aan huishoudens met een hoger inkomen dan (prijspeil 2015), met inachtneming van de geldende voorrangsregels en de geldende huisvestingsverordening. Deze toewijzingsnorm geldt ook voor verhuringen via zorg- of andere instellingen (art. 48 Wonw). Bewoners die gezamenlijk een wooncoöperatie (willen) vormen kunnen worden gezien als een nieuwe bijzondere doelgroep. Hulpvragen - Hoe en met welke variaties leeft de corporatie de regels van het passend toewijzen na? - Hoe gaat de corporatie om met de verhoogde inkomensgrens? - Heeft de corporatie eigen beleid inzake de toewijzing van de vrije ruimte van 10%? - Hoe en in welke mate ondersteunt de corporatie initiatieven voor wooncoöperaties? Als handvat om te laten zien hoe de thema s van de Rijksprioriteiten Volkshuisvesting samenhangen met en geïntegreerd zouden kunnen worden in het prestatieveld huisvesting van de primaire doelgroep reiken we u de volgende informatie met bijbehorende hulpvragen aan: Bevorderen doorstroming Betaalbaarheid in de sector is ook een kwestie van het vergroten van doorstroming. - Hoe wordt ingezet op het vrijkomen van betaalbare woningen? - Hoe gaat de corporatie om met de inzet van flexibele woon- en huurconcepten als aanvulling op vaste contractvormen? Is er bijvoorbeeld een verhuismakelaar? - Hoe zit het met de transparantie van het aanbod buiten het sociale segment? Huisvesting verblijfsgerechtigden (en andere urgenten en spoedzoekers) De huisvesting van verblijfsgerechtigden (statushouders) is de laatste jaren achtergebleven, hier ligt dus nog een inhaalslag, bovenop de toename van het aantal verblijfsgerechtigden die gehuisvest moeten worden. Maar er zijn meer urgente doelgroepen die wettelijk met voorrang gehuisvest moeten worden of die door gemeenten als zodanig benoemd kunnen worden. Daarnaast zijn er verschillende andere categorieën spoedzoekers. 13

14 - Grijpt de corporatie kansen aan om verblijfsgerechtigden, urgente doelgroepen en andere spoedzoekers te huisvesten door oog te hebben voor minder conventionele wijzen van huisvesting, zoals transformatie van leegstaand (zorg)vastgoed en kantoren voor tijdelijk wonen, huisvesting in verplaatsbare units, het huisvesten van meerdere alleenstaanden in één woning? Beschikbaarheid betaalbare woningen Het betaalbaar huisvesten van de doelgroep vraagt om afspraken op lokaal niveau. Zo kunnen binnen de wettelijke kaders en voorschriften ook lokale prestatieafspraken gemaakt worden over een beheerste jaarlijkse huurverhoging, beheerste harmonisatie bij mutatie, over de wijze van woonruimteverdeling en over het behoud van de benodigde voorraad voor het huisvesten van de doelgroep met lage inkomens. - Hoe heeft de corporatie aandacht voor de hoeveelheid benodigde woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens? (passend toe te wijzen woningen) - Hoe heeft de corporatie aandacht voor de hoeveelheid benodigde woningen met een huurprijs tussen de aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens? (woningen voor de overige doelgroep van de corporatie) Bevorderen bewustwording woonlasten Uit onderzoek blijkt dat nieuwe huurders zich vaak niet goed bewust zijn van de woonlasten in relatie tot hun inkomen. Zij zouden zich beter moeten informeren voordat zij een huurovereenkomst aangaan. Corporaties kunnen hen daarbij helpen, bijvoorbeeld met een rekentool kan ik deze woning betalen die door de Woonbond wordt ontwikkeld. - Hoe geeft de corporatie aandacht aan de bewustwording van de woonlasten bij huurders? Huisvesting van bijzondere doelgroepen In de huidige methodiek wordt hieronder verstaan: Prestaties op het gebied van wonen, zorg en welzijn (combinatie huisvesting- dienstverlening) ten behoeve van onder andere de volgende doelgroepen: Ouderen met specifieke zorg- en huisvestingsbehoefte Personen met een (lichamelijke, psychiatrische of verstandelijke) beperking Overige huishoudens die zorg en/of begeleiding nodig hebben of speciale eisen aan hun woning stellen. Aandachtspunten vanuit de gewijzigde regelgeving Het leveren van zorg-, maaltijd- en medische diensten is niet meer toegestaan. Ook het schoonmaken van woningen als dienstverlening is niet meer toegestaan. De 10% vrije ruimte (voor hogere inkomens) bij woningtoewijzing moet de corporatie bij voorrang 14

15 gebruiken voor de huisvesting van personen die door persoonlijke, sociale of bijvoorbeeld fysieke of psychische beperkingen, moeilijkheden ondervinden bij het vinden van voor hen passende huisvesting. Het is bij verpleeg- en verzorgingshuizen die door corporaties omgebouwd worden tot sociale huurwoningen tot 1 januari 2021 toegestaan om commerciële huurovereenkomsten aan te gaan voor maximaal 25% van het totale vloeroppervlak van die gebouwen (vanwege de vele vierkante meters gemeenschappelijke ruimte die niet tot woningen om te bouwen zijn). Corporaties hebben tot 1 januari 2017 de tijd om dergelijke complexen aan te melden bij de Aw (Autoriteit Woningcorporaties). Hulpvragen - Hoe gaat de corporatie om met het leveren van voorheen toegestane diensten? - Hoe gaat de corporatie om met de vrije ruimte in relatie tot de bijzondere doelgroepen? - Hoe en in welke mate is de corporatie betrokken bij het ombouwen van verpleeg- en verzorgingshuizen tot woonruimte? Als handvat om de Rijksprioriteiten Volkshuisvesting te integreren in het prestatieveld huisvesting van bijzondere doelgroepen reiken we u de volgende informatie met bijbehorende hulpvragen aan: Inzicht in en afstemming over de lokale vraag - Hoe participeert de corporatie in het gezamenlijk met de gemeente en zorgpartijen inzicht krijgen in de beschikbare voorraad en de toekomstige vraag voor de groeiende groep ouderen met een zorgvraag vanwege beperkingen en een laag inkomen? - Hoe en in welke mate spant de corporatie zich in voor afstemming en contact met zorgaanbieders? Voldoende betaalbare en passende woningen: langer zelfstandig wonen - Hoe en in welke mate neemt de corporatie - ondanks de formele regierol van de gemeente - ook zelf initiatief om samen met zorgpartijen en gemeenten concrete plannen te ontwikkelen om in de behoefte van langer zelfstandig wonen op een voldoende kwalitatief niveau te voorzien? - Zijn er afspraken over aanpassing van bestaand bezit? - Hoe en in welke mate wordt bij de toewijzing van 0-treden woningen rekening gehouden met de doelgroep? - Hoe en in welke mate wordt verhuizen naar een 0-tredenwoning vergemakkelijkt door bijv. een verhuiscoach of seniorenmakelaar? - Hoe en in welke mate stelt de corporatie haar maatschappelijk vastgoed ter beschikking voor voorzieningen in de wijk gericht op ontmoeting, ondersteuning en zorg? - Zijn er afspraken over GGZ-cliënten over het benodigde aantal woningen en de zorg/begeleiding? 15

16 Geclusterde woonvormen - Hoe en in welke mate heeft de corporatie aandacht voor het laten toenemen van de voorraad geclusterde woonvormen, bijv. door verbinding te leggen met zorgaanbieders? Transformatie van verzorgingstehuizen en wijkvoorzieningen - Hoe gaat de corporatie om met de opgave voor corporaties om het leegstaande bezit in overleg met de gemeente tijdig te transformeren, af te stoten of eventueel te slopen? Best practices - Hoe en in welke mate deelt de corporatie haar ervaringen op het terrein van wonen met zorg, bijv. via Aedes/Actiz? Kwaliteit van woningen en woningbeheer In de huidige methodiek wordt hieronder verstaan: Woningkwaliteit - Prijs-kwaliteitverhouding - Conditie en onderhoudstoestand - Differentiatie aanbod naar woningsoort en uitrustingsniveau Kwaliteit dienstverlening Energie en duurzaamheid - Voldoen aan energienormen/beleid inzake energielabels - Beleid en uitvoering duurzaamheidsmaatregelen De gewijzigde regelgeving voegt hier niets aan toe. Hulpvragen Als handvat om de Rijksprioriteiten Volkshuisvesting te integreren in het prestatieveld kwaliteit van woningen en woningbeheer reiken we u de volgende informatie met bijbehorende hulpvragen aan: Duurzaamheiddoelstellingen SMART-er maken in onderhoud en verbetering - Zijn de duurzaamheidsdoelstellingen van de corporatie SMART? - Hoe en in welke mate zijn energiebesparende maatregelen standaard onderdeel van de onderhouds- en verbeterplannen en de nieuwbouwplannen? Energiemaatregelen en betaalbaarheid - Hoe gaat de corporatie om met het doorberekenen van de kosten van energiebesparende maatregelen in de huur? - Hoe en in welke mate houdt zij daarbij rekening met daling van de woonlasten voor huurders? 16

17 Bijdragen aan energieopwekking - Hoe en in welke mate neemt de corporatie initiatief, of ondersteunt zij bewonersinitiatieven, als het gaat om het treffen van duurzame energieopwekkende voorzieningen zoals zonnepanelen, grondwarmtepompen, WKO installaties etc.? De huurder: betrekken, communiceren, ondersteunen Huurders staan soms wantrouwend tegenover duurzaamheidingrepen vanwege de overlast of de gevolgen voor de huur, ook al gaan de totale woonlasten wellicht omlaag. - Hoe en in welke mate communiceert de corporatie op een passende en overtuigende manier aan huurders bij energiebesparende maatregelen om het draagvlak te vergroten? Energiezuinigheid is niet alleen een technisch of bouwkundig vraagstuk, maar vergt ook aanpassing van gedrag. - Hoe en in welke mate geeft de corporatie voorlichting over een goed gebruik van de energiezuinige woning, zodat huurders goed bewust met de thermostaat en elektriciteit omgaan, zodat de CO2 reductie daadwerkelijk plaats kan vinden? Best practices delen - Hoe en in welke mate deelt de corporatie haar ervaringen of is zij aangesloten bij projecten zoals de Stroomversnelling, Stook je Rijk, Huren met energie, Ondersteuningsprogramma energie, Bespaar energie met de Woonbond of de Energiesprong? (Des)investeringen in vastgoed In de huidige methodiek wordt hieronder verstaan: Nieuwbouw Sloop, samenvoeging Verbetering bestaand woningbezit (renovatie/groot onderhoud) Maatschappelijk vastgoed Verkoop Aandachtspunten vanuit de gewijzigde regelgeving Art. 55b Wonw schrijft voor dat de corporatie een reglement opstelt inzake het slopen en het treffen van ingrijpende voorzieningen aan haar woongelegenheden en de betrokkenheid van de bewoners van die woongelegenheden, inclusief de vergoedingen. 17

18 Woningen kunnen niet meer zomaar verkocht worden, daar is in veel gevallen toestemming van de Aw voor nodig (zie art. 24 en 25 Btiv en art MR). Maatschappelijk vastgoed Woningcorporaties mogen sommige gebouwen niet meer nieuw bouwen of beheren, zoals sportvoorzieningen, sporthallen of sportcomplexen in de wijk. Het gaat verder om centra voor werk en gebouwen van waaruit bedrijvigheid in de buurt wordt bevorderd (zie bijlage 4 bij het Btiv). In dergelijke gevallen mag de woningcorporatie geen nieuwe initiatieven starten, maar gebouwen die al op 1 juli 2015 in bezit waren wel behouden en exploiteren. Dit is toegestaan omdat het voor de inwerkingtreding van de Woningwet 2015 wel tot de toegestane activiteiten werd gerekend. De woningcorporatie mag de diensten en functies in die gebouwen niet (meer) zelf aanbieden, maar het gebouw wel ter beschikking houden voor andere maatschappelijke organisaties die deze diensten aanbieden. Voor dat vastgoed kan de lopende WSW-borging worden voortgezet en kan herfinanciering met WSW-borging plaatsvinden. In het Btiv is een lijst opgenomen met toegestaan maatschappelijk vastgoed dat ook nog nieuw mag worden gebouwd of beheerd (bijlage 3 bij het Btiv). Criterium is of dit vastgoed tot het woondomein kan worden gerekend (zoals opvangcentra of hospices) onlosmakelijk samenhangt met zorggebouwen (zoals een zorgsteunpunt), of dat het kleinschalige op de wijk gerichte buurthuizen betreft. Daarnaast is het toegestaan scholen in het primair onderwijs en centra voor jeugd en gezin te bouwen en verhuren, op voorwaarde dat deze investeringen rendabel zijn (zie art. 49 Btiv). Voor transformatie van locaties is een uitzondering mogelijk. Het eigen kantoor is bedrijfsmatig vastgoed maar wordt aangemerkt als DAEB. Hulpvragen Als handvat om de Rijksprioriteiten Volkshuisvesting te integreren in het prestatieveld (des)investeren in vastgoed reiken we u de volgende informatie met bijbehorende hulpvragen aan: Nieuwe vormen van bouwen en herbestemmen De Woningwet 2015 en het Btiv zetten er nadrukkelijk op in dat corporaties zich vooral tot de bouw van DAEB woningen beperken en daarbij oog hebben voor de gevarieerde doelgroep, waaronder een groot deel kleine- of eenpersoonshuishoudens. - Hoe en in welke mate heeft de corporatie ingezet op afspraken over de kwaliteit van de nieuwbouw? En waarom wel of niet? - Hoe en in welke mate heeft de corporatie ingezet op herbestemmen van bestaande gebouwen om (bijvoorbeeld met het oog op het huisvesten van statushouders/urgenten) meer betaalbare woningen of maatschappelijk vastgoed te realiseren? En waarom wel of niet? 18

19 6.2.5 Kwaliteit van wijken en buurten In de huidige methodiek wordt hieronder verstaan: Leefbaarheid Wijk- en buurtbeheer Aanpak overlast Aandachtspunten vanuit de gewijzigde regelgeving In de wet is opgenomen dat leefbaarheid onderdeel moet zijn van de prestatieafspraken, en dat er een maximum bedrag per vhe geldt (art. 45 lid 1 sub f Wonw). De corporatie mag met andere corporaties en/of gemeente(n) samenwerken in het kader van bestrijding van overlast, bevorderen van veiligheid, woonmaatschappelijk werk, achter de voordeurprojecten, huismeester, investeren in de woonomgeving rondom het eigen bezit, groenonderhoud en bewonersinitiatieven ondersteunen. Een eigen veiligheidsteam mag niet meer, evenmin als sponsoring (met uitzondering van initiatieven van eigen huurders, zie par. 6, inleiding). Het maximumbedrag bedraagt 125 per vhe per jaar. In het wijzigingsvoorstel van de AMvB is een voorstel opgenomen om een hoger bedrag toe te staan wanneer dat in de prestatieafspraken is vastgelegd. Diensten die primair de taak zijn van andere (maatschappelijke) organisaties, mogen niet door woningcorporaties worden aangeboden. Dat geldt ook voor diensten die marktpartijen aanbieden. Wel mogen corporaties onder voorwaarden diensten verlenen als het verkopen van eigen woningen, verzekeringen, startersleningen, woninginrichting, schoonmaak, energielevering, ondersteunen bij het aanbrengen van installaties die duurzaam energieverbruik bevorderen en duurzaamheidsvoorzieningen leveren ten behoeve van eigen huurders. Deze onderwerpen maken niet specifiek deel uit van de Rijksprioriteiten Volkshuisvesting. Hulpvragen - Hoe en in welke mate geeft de corporatie invulling aan leefbaarheid, wijk- en buurtbeheer en de aanpak van overlast? - In hoeverre zijn afspraken over leefbaarheid opgenomen in de prestatieafspraken? 19

20 7. De meetschaal De uniforme meetschaal wordt gehanteerd bij de beoordeling van de Ambities, Presteren naar Vermogen en Governance. Dezelfde meetschaal wordt voorgelegd aan de belanghebbenden om hun beoordeling uit te spreken. Voor de beoordeling van Presteren naar Opgaven wordt dezelfde meetschaal gehanteerd, waarbij in het beoordelingskader aan de cijfers een kwantificering van de mogelijke marges is gekoppeld. De gewijzigde regelgeving heeft geen invloed op de meetschaal. 8. Het beoordelingskader Het beoordelingskader in Methodiek 5.0 beschrijft hoe de beoordeling dient plaats te vinden van: - Presteren naar Opgaven en Ambities - Presteren naar Belanghebbenden - Presteren naar Vermogen - Governance De gevolgen van de gewijzigde regelgeving worden in de hierna volgende hoofdstukken besproken. 8.1 Presteren naar Opgaven en Ambities Opgaven In Methodiek 5.0 is bepaald dat de feitelijke maatschappelijke prestaties van de corporatie in de afgelopen vier jaar worden beoordeeld in het licht van de externe opgaven van de corporatie. DAEB/Niet-DAEB Allereerst is een toelichting op DAEB/Niet-DAEB noodzakelijk. Woningcorporaties verlenen diensten van algemeen economisch belang (DAEB). Hun werkterrein omvat de kerntaak: het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen aan mensen met een laag inkomen. In het verlengde hiervan mogen corporaties nog een aantal andere taken/diensten uitvoeren. Bij elkaar vormen deze (kern)taken het afgebakende gebied van de volkshuisvesting. Het ontwikkelen van huurwoningen in de vrije sector, koopwoningen en commercieel vastgoed behoort niet tot de DAEB-activiteiten, maar is in sommige 20

21 gevallen wel toegestaan. Van belang hierbij is de keuze van een corporatie om haar bezit al dan niet te scheiden in een DAEB en Niet-DAEB deel. Scheiding DAEB/Niet-DAEB bezit Er zijn in principe vier situaties: 1. Corporaties met een jaaromzet onder 30 miljoen euro met een klein aandeel Niet-DAEB bezit (maximaal 5% van de jaaromzet en maximaal 10% Niet-DAEB investeringen per boekjaar) hoeven hun bezit niet te scheiden/splitsen. Zij kunnen volstaan met een scheiding van baten en lasten aan het einde van het jaar. Dit verlicht regime geldt voor ongeveer 200 corporaties, gemiddeld zijn dat corporaties tot verhuureenheden. 2. Corporaties die niet onder categorie 1 vallen kunnen ervoor kiezen om hun DAEB en Niet-DAEB bezit alleen administratief te scheiden. De DAEB-tak van de corporatie mag (onder voorwaarden) (start)leningen verstrekken aan de Niet-DAEB tak. 3. Corporaties die niet onder categorie 1 vallen kunnen ervoor kiezen om hun Niet-DAEB bezit juridisch af te splitsen tot een dochtervennootschap. 4. Een combinatie van een gedeeltelijke administratieve scheiding en daarnaast een juridische splitsing. De corporatie kan ervoor kiezen om ook een beperkt deel nog te liberaliseren woningen van het scheidingsvoorstel onderdeel uit te laten maken, en dus over te hevelen naar de Niet-DAEB tak. Nog te liberaliseren woningen zijn nu nog woningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens, maar qua puntenaantal is na mutatie een geliberaliseerde huurprijs mogelijk. Bij een juridische scheiding (splitsing) is dit beperkt tot maximaal 10 %. Onderbrengen van te liberaliseren woningen in de niet DAEB tak of de juridische dochter kan wenselijk zijn om op termijn het aanbod voor middeninkomens te vergroten. Verwacht mag worden dat dit in 2016 een belangrijk bespreekpunt vormt tussen gemeente en huurdersorganisaties. Corporaties hebben tot 1 januari 2017 de tijd voor het indienen van een ontwerpvoorstel voor de scheiding DAEB/Niet-DAEB. Dit ontwerpvoorstel dient de strategische uitgangspunten te omvatten, waaronder de verdeling van hun bezit in DAEB en Niet-DAEB. Uiterlijk 1 mei 2017 dient op basis van de goedgekeurde jaarrekening een definitief scheidingsvoorstel ingediend te worden. De gemeente en huurdersorganisatie kunnen hierover een zienswijze indienen, de Aw beslist. De scheiding krijgt feitelijk beslag per 1 januari volgend op het besluit van de Aw. In bijlage 1 zijn de scheidingsmogelijkheden voor Daeb/Niet-Daeb schematisch weergegeven. Toegestane Niet-DAEB activiteiten Er kunnen zich situaties voordoen waarbij woningcorporaties toch Niet-DAEB-activiteiten willen blijven ontplooien, bijvoorbeeld wanneer de bouw van vrije sectorwoningen in een herstructureringswijk gewenst is om een qua inkomenssamenstelling meer gemengde bevolking te krijgen. 21

22 Indien er geen sprake is van een juridische splitsing mag een corporatie Niet-DAEB activiteiten uitvoeren onder een aantal voorwaarden: - er dient een markttoets plaats te vinden door de gemeente (zie o.a. art. 44c Wonw); - het WSW voert een rendementstoets uit; - de Aw beziet of er geen sprake is van marktverstoring (aan de hand van klachten n.a.v. de markttoets door de gemeente). De Aw moet toestemming verlenen. Indien er sprake is van een juridische splitsing, dan mag alleen de door de woningcorporatie opgerichte woningvennootschap Niet-DAEB-activiteiten ondernemen. De woningcorporatie mag dat zelf dan niet meer doen. Beoordeling in de visitatie Uitgangspunt is dat alle prestaties die door de corporatie geleverd worden, worden beoordeeld, ongeacht of er prestatieafspraken over gemaakt zijn en ongeacht of het DAEB of Niet-DAEB activiteiten betreft. De strategische overwegingen van de corporaties rond de scheiding of splitsing van DAEB/Niet- DAEB bezit worden beoordeeld bij ambities (zie 8.1.2). Niet-DAEB activiteiten die in een juridisch gesplitste vennootschap plaatsvinden, vinden niet in de corporatie plaats, en hoeven dus niet beoordeeld te worden. Deze worden in de visitatie behandeld als verbinding. Wanneer er slechts sprake is van een administratieve scheiding, of als het gaat om toegestane Niet- DAEB activiteiten die door de corporatie uitgevoerd worden, dan worden deze wel in de beoordeling betrokken, want het is dan een activiteit van de te visiteren corporatie. Woningmarktregio Gemeenten kunnen vanaf 1 januari 2016 een voorstel voor een woningmarktregio doen. Resultaat is dat elke corporatie één regio als kernwerkgebied krijgt. Buiten dat gebied mag de corporatie geen uitbreidingsnieuwbouw verrichten, tenzij daartoe ontheffing wordt verleend. Bestaand bezit mag wel behouden worden en het slopen en ter plaatse nieuw bouwen van woningen blijft toegestaan. Wel mag ze werkzaamheden voortzetten die ze al verrichtte voor inwerkingtreding van de wet. Daarnaast mag ze buiten haar kernregio woningen slopen en vervangende nieuwbouw realiseren op dezelfde grond en is matching met corporaties van buiten de kernregio mogelijk. Voor categorale corporaties zijn uitzonderingen gemaakt. De corporatie wordt ook geacht in alle gebieden waar zij feitelijk werkzaam is een bod te doen op de woonvisie. Gemeenten kunnen hun voorstellen tot 1 juli 2016 indienen. Zijn niet alle gemeenten tot die datum deel van een voorstel voor een werkgebied, dan zal de minister de werkgebieden bepalen. Uitgangspunt vormen in dat geval de reeds ingediende aanvragen. 22

23 Voor de visitatie betekent dit dat de commissie naar het hele werkgebied van de corporatie moet kijken, dus ook naar de gebieden buiten de kernregio waar de corporatie haar bestaande bezit slechts behoudt en onderhoudt. Prestatieafspraken Als er een woonvisie is (art. 43 en 44 Wonw en art. 40 en 41 Btiv), moet de corporatie naar redelijkheid bijdragen ( het bod ). Als de gemeente geen woonvisie heeft, is de corporatie niet verplicht een bijdrage te leveren aan het lokale volkshuisvestingsbeleid. Idealiter maken corporaties, gemeenten en huurders in de tweede helft van enig jaar als gelijkwaardige partijen prestatieafspraken. Als de afspraken niet tot stand komen omdat er een conflict ten grondslag ligt, legt een van de partijen dit voor geschilbeslechting voor aan de minister. Bij het beoordelen van de prestaties ten opzichte van de opgaven gaat het met name om de opgaven die vastgesteld worden binnen de lokale driehoek (het overleg tussen corporatie, gemeente en huurdersorganisatie) die moeten leiden tot prestatieafspraken. 4 Daarnaast zijn er landelijke prioriteiten voor de prestatievelden (zie de aanvullingen in het kader van de Rijksprioriteiten Volkshuisvesting bij hoofdstuk 6), waarvan corporaties geacht worden deze mee te nemen in hun bod vanaf Bij de beoordeling dient daar ook rekening mee gehouden te worden, zeker als er op lokaal niveau geen afspraken zijn gemaakt. Start cyclus prestatieafspraken De nieuwe cyclus voor prestatieafspraken start pas in In 2015 hoefden corporaties de cyclus nog niet te doorlopen, hoewel veel corporaties dat al wel gedaan hebben. Corporaties worden geacht om bij hun bod op de woonvisie de periodiek door de minister voor Wonen genoemde prioriteiten te betrekken (art. 39 Btiv). Gemeenten kunnen de manier waarop zij wensen dat er invulling gegeven wordt aan de prioriteiten in hun woonvisie opnemen Ambities De commissie kan in dit onderdeel haar oordeel kwijt over de kwaliteit van de ambities. Ook het oordeel over de vraag of en zo ja hoe de ambities aansluiten op de prestatieafspraken en de Rijksprioriteiten Volkshuisvesting (zie hoofdstuk 6) hoort hier thuis, evenals de strategische overwegingen die de corporatie maakt aangaande de splitsing danwel scheiding van DAEB/Niet-DAEB bezit. De gewijzigde regelgeving heeft invloed op het volgende: 4) Net als voorheen geldt dat wanneer er geen prestatieafspraken zijn, de prestaties beoordeeld worden ten opzichte van beleidsdocumenten zoals een woonvisie of leefbaarheidsvisie. Zijn deze er ook niet, dan worden de prestaties beoordeeld in het licht van de visie van de corporatie op de opgaven, waarbij de corporatie haar visie op de opgave dient te onderbouwen. Zie ook voetnoot 5. 23

24 Overzicht voorgenomen werkzaamheden De corporaties worden verplicht jaarlijks een overzicht op te stellen van de voorgenomen werkzaamheden en de bijdrage die daarmee wordt geleverd aan het volkshuisvestingsbeleid in die gemeente. Dit overzicht heeft betrekking op de komende vijf kalenderjaren. Over dit overzicht wordt overleg gevoerd met de huurders en het wordt gepresenteerd aan de gemeente voor 1 juli. 5 Hulpvragen - Hoe is de visie op de scheiding/splitsing DAEB/Niet-DAEB, welke argumenten zijn afgewogen? - Zijn de Rijksprioriteiten Volkshuisvesting vertaald in bod en/of ambities? Waarom wel/niet? - Is er een focus gekozen op bijv. betaalbaarheid, kwaliteit, levensloopbestendigheid etc. Zo ja, welke en hoe overtuigend is een en ander gemotiveerd? - Is geformuleerd waar de toegevoegde waarde van de corporatie nu ligt? - Wat is de kwaliteit van de ambities inhoudelijk gezien, in relatie tot de opgaven, de lokale situatie en de vermogenspositie van de corporatie? De antwoorden op deze hulpvragen kunnen tevens aanleiding zijn voor het toekennen van pluspunten voor de ambities. 8.2 Presteren volgens Belanghebbenden In Methodiek 5.0 biedt dit perspectief ruimte voor de inbreng van belanghebbenden op een manier die aansluit bij hun verwachtingen en beoordelingsmogelijkheden. Zij geven hun oordelen over de mate waarin men tevreden is over de maatschappelijke prestaties van de corporatie, de tevredenheid over de relatie en de wijze van communicatie met de corporatie en de tevredenheid over de mate van invloed op het beleid van de corporatie. Daarnaast is er ruimte om verbeterpunten aan te geven. Aandachtspunten vanuit de gewijzigde regelgeving In de hele Woningwet wordt onder huurders niet alleen de huurdersorganisatie verstaan, maar ook de bewonerscommissies. Het is mogelijk dat de Veegwet hierin verandering aanbrengt, maar dan nog is het van belang om in de geest van de Woningwet de belanghebbenden meer te betrekken en meer invloed te geven. Dat betekent dat er daadwerkelijk met een substantiële vertegenwoordiging van de huurders gesproken moet worden (zie pagina 14 en 31 van Methodiek 5.0). 5) Nb: dit is het bod: als er een woonvisie is moet de corporatie in het bod aangeven hoe zij naar redelijkheid gaat bijdragen. Daarna maakt men prestatieafspraken. En daarna legt men het feitelijk pas echt vast in de meerjarenraming en voor het eerstvolgende jaar. De corporatie neemt dit op in de prospectieve informatie (de dpi) en stuurt dat ook naar de minister. Als er geen woonvisie is, hoeft de corporatie geen bod te doen, geen uitnodiging te versturen om prestatieafspraken te maken, maar moet zij wel de dpi inleveren. Het kan namelijk zijn dat zij wel activiteiten voorziet, maar dat die niet met de gemeente zijn afgestemd omdat de gemeente geen woonvisie heeft. 24

25 De insteek van de Woningwet is om belanghebbenden meer invloed te geven op het beleid en de activiteiten van de corporatie. Met name wordt dan gedacht aan de gemeente en de huurders, maar ook andere belanghebbenden zijn van belang. Als er een wooncoöperatie (in oprichting) is, ligt het voor de hand deze ook als belanghebbende te horen. Hulpvragen - Hoe functioneert de corporatie in de dialoog in de lokale driehoek volgens de gemeente en huurders - Hoe is de totstandkoming van de prestatieafspraken verlopen? - Ervaren huurders daadwerkelijk meer betrokkenheid en inbreng sinds de vernieuwde Woningwet? - Ervaart de huurdersorganisatie steun van de corporatie bij haar professionalisering? 8.3 Presteren naar Vermogen Bij Presteren naar Vermogen beoordeelt de visitatiecommissie of de corporatie voor het realiseren van maatschappelijke prestaties optimaal gebruik maakt van haar financiële mogelijkheden, gebaseerd op een onderbouwde visie en zonder haar voortbestaan op het spel te zetten. Hiertoe wordt door de commissie een oordeel gevormd over: De financiële continuïteit: de corporatie houdt haar maatschappelijk vermogen in voldoende mate duurzaam op peil. Doelmatigheid: de corporatie heeft een sobere en doelmatige bedrijfsvoering. Vermogensinzet: de corporatie zet haar vermogen verantwoord in voor maatschappelijke prestaties. Aandachtspunten vanuit de gewijzigde regelgeving Op financieel gebied zijn veel zaken door de nieuwe regelgeving nu wettelijk geregeld. Dat betekent dat de toezichthouders Aw en het WSW veel meer aspecten zullen toetsen en dat ook de rol van de accountant groter wordt. U kunt de documenten die deze partijen produceren gebruiken in de visitatie. Nieuwe elementen zijn overcompensatie, waardering van het bezit op marktwaarde, verplichte reglementen voor financieel beheer en een treasurystatuut, voorzieningen voor interne leningen en de rapportage over de passendheidstoets. De eerste drie worden hierna toegelicht. Overcompensatie Nieuw zijn de bepalingen over overcompensatie. Overcompensatie ontstaat wanneer een corporatie onterecht te veel staatssteun heeft ontvangen voor DAEB-activiteiten, die in het uiterste geval terugbetaald moet worden. Dit blijkt dan uit het feit dat er een meer dan redelijke jaarwinst is gemaakt. De minister heeft vier formules opgesteld waarmee de corporatie zelf kan uitrekenen hoeveel hun meer dan redelijke jaarwinst, en dus hun overcompensatie is (zie art. 47 lid 2 Wonw en art. 61 Btiv). 25

26 De staatssteun aan corporaties kan bestaan uit: 1. het goedkoper lenen door overheidsgaranties (het stelsel van borging door het WSW) 2. de mogelijkheid tot het krijgen van saneringssteun 3. kortingen die gemeenten geven op de grondprijs. Het bepalen van de overcompensatie is pas mogelijk als de DAEB-activiteiten zijn gescheiden van de Niet-DAEB-activiteiten. Dat betekent dat dit pas speelt vanaf verslagjaar Bij de berekening van overcompensatie kan de corporatie kiezen uit één van de vier formules die de minister heeft opgesteld. Waardering op marktwaarde De waardering op marktwaarde is nog niet direct verplicht per 1 juli Waardering op marktwaarde zal voor het eerst plaatsvinden over het jaar 2016 (startbalans 2016). Er is een wettelijk verankerd waarderingshandboek (in beperkte en uitgebreide vorm) voor woningcorporaties te vinden in bijlage 2 van de ministeriele regeling, zie hoofdstuk 10. Reglement financieel beheer en treasurystatuut De corporatie moet een reglement opstellen inzake het financieel beleid en beheer en de aanvaardbare risico s gericht op financiële continuïteit (art. 55a Wonw). Dit reglement gaat verder dan het treasurystatuut, want er moet bijvoorbeeld ook in staan dat de corporatie zorgdraagt voor een sobere en doelmatige bedrijfsvoering. In het Btiv staan diverse uitgangspunten voor het financieel beheer. Het reglement moet ter goedkeuring worden voorgelegd aan de minister. Ook het treasurystatuut moet door de Aw goedgekeurd worden. Zolang dat niet is gebeurd, blijven de huidige beleidsregels verantwoord beleggen door corporaties van kracht (zie hoofdstuk 10) Financiële continuïteit Bij dit onderdeel wordt volgens Methodiek 5.0 beoordeeld hoe de corporatie haar financiële positie als maatschappelijke onderneming in voldoende mate duurzaam op peil houdt. De corporatie moet voldoen aan de externe en algemene toezichtseisen voor vermogen en kasstromen. Aandachtspunten vanuit de gewijzigde regelgeving - De accountant en de Aw zullen de financiële continuïteit van een corporatie nog strenger dan tot nu toe beoordelen. Als visitator kunt u gebruik maken van hun controlerapporten. - De maximale Loan to Value is verlaagd naar 50% (art. 13 Btiv). - Bezit moet tegen actuele waarde worden gewaardeerd (art. 35 Wonw). Art. 29 Btiv werkt dat als volgt uit: marktwaarde, en onder gebruikmaking van een berekeningssystematiek door middel waarvan de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen contant worden gemaakt naar het heden aan de hand van een bij ministeriële regeling te bepalen disconteringsvoet. In bijlage 2 van de ministeriële 26

27 regeling is een handboek modelmatig waarderen marktwaarde met twee varianten opgenomen (zie hoofdstuk 10). Dit heeft grote consequenties voor de waarderingsgrondslag en financiële ratio s. - Een corporatie mag vanaf 1 juli 2015 alleen nog middelen aantrekken bij aangewezen instellingen (banken, verzekeraars, zie art. 13 Btiv). - Er mogen in beginsel vanaf 1 juli 2015 geen nieuwe garanties/leningen aan dochters/deelnemingen worden verstrekt (art. 21a Wonw). - Er geldt sinds 1 juli 2015 een inlichtingenplicht voor het bestuur naar de Minister wanneer er financiële problemen dreigen (art. 29 Wonw) Doelmatigheid Bij dit onderdeel wordt volgens Methodiek 5.0 beoordeeld of de corporatie een gezonde, sobere en doelmatige bedrijfsvoering heeft en efficiënt omgaat met de beschikbare middelen in vergelijking tot vergelijkbare corporaties. In de nieuwe regelgeving is in art. 55 Wonw bepaald dat de corporatie zorgdraagt voor een sobere en doelmatige bedrijfsvoering. In het Btiv is in art. 102 bepaald dat de minister het toetsingskader van Aedes inzake de kosten van bedrijfsvoering van corporaties algemeen verbindend kan verklaren. Dat is in december 2015 nog niet gebeurd, maar dit toetsingskader kan al wel een handvat bieden bij de beoordeling van de doelmatigheid. Met het toetsingskader wordt de CBC benchmark bedoeld. De nieuwe regelgeving brengt geen veranderingen met zich mee voor de beoordeling van doelmatigheid Vermogensinzet Beoordeeld wordt volgens Methodiek 5.0 of en op basis waarvan de corporatie de inzet van haar vermogen voor maatschappelijke prestaties verantwoordt. Het huidige toetsingskader van Methodiek 5.0 blijft van kracht. De corporatie kan immers ook in de nieuwe situatie keuzes maken ten aanzien van de wijze waarop ze haar vermogen inzet: uitbreiding van de portefeuille, duurzame woningen, compensatie van negatieve ontwikkelingen als gevolg van bijvoorbeeld passend toewijzen, leefbaarheid, betaalbare huren, etc. De waardering van het vastgoed tegen marktwaarde zal het straks beter mogelijk maken deze inzet van het vermogen zichtbaar te maken en te kwantificeren. 8.4 Governance Bij Governance vormt de visitatiecommissie zich volgens Methodiek 5.0 een oordeel over: De besturing 27

28 Het interne toezicht De externe legitimering en externe verantwoording Ten aanzien van het onderwerp Governance is er in de wet vooral veel vastgelegd over de rechtsvorm en organisatie, de goed te keuren besluiten, meldingen aan de minister en de geschiktheid van personen als bestuurder resp. lid van de RvC Besturing (plan/check/act) Besturing omvat volgens Methodiek 5.0 de onderdelen Plan, Check en Act. De visitatiecommissie vormt zich een oordeel over de kwaliteit van het interne proces van prestatiesturing en strategievorming van de corporatie. In Methodiek 5.0 geldt de volgende onderverdeling: Plan: De corporatie heeft een actuele visie vastgelegd op haar eigen positie en toekomstig functioneren en de corporatie heeft haar visie vertaald naar strategische en tactische doelen en operationele activiteiten en naar financiële randvoorwaarden op een wijze dat deze te monitoren zijn. Check: De corporatie beschikt over een monitoring-en rapportagesysteem waarmee periodiek gevolgd en gemeten wordt hoe de voorgenomen prestaties (volkshuisvestelijk, financieel en op het gebied van de bedrijfsvoering) vorderen. Act: De corporatie stuurt bij indien zij afwijkingen heeft geconstateerd: in eerste instantie door acties om doelen alsnog te realiseren en in tweede instantie door de doelen zelf aan te passen. Aandachtspunten vanuit de gewijzigde regelgeving De herziene Woningwet betekent dat de corporatie een herbezinning op haar visie en missie heeft moeten maken, in ieder geval voor zover het de keuze omtrent scheiding of splitsing betreft. Bij het kiezen voor een woningmarktregio is het van belang of er in de betreffende gemeente wel of geen behoefte is aan nieuwbouw. Het initiatief ligt weliswaar bij de gemeente, maar de corporatie geeft een zienswijze en kan pleiten voor het vragen van ontheffing. Van belang is ook het functioneren van de lokale driehoek, de afspraken die daar gemaakt worden en het tijdig betrekken van de RvC daarbij. De commissie kan een oordeel geven over de kwaliteit van de argumenten en afwegingen die gemaakt zijn. Hulpvragen - Is de missie/visie en de identiteit van de corporatie betrokken bij het maken van de afwegingen omtrent DAEB/Niet-DAEB? - Is bij de keuze voor scheiding of splitsing het van belang of de volkshuisvestelijke belangen voldoende in het oog zijn gehouden? - Hoe is de corporatie omgegaan met de vorming van de woningmarktregio? - Hoe actief is de corporatie betrokken bij het overleg en de afspraken in de lokale driehoek en wat is de rol van de RvC? 28

29 - Hoe is het interne monitoringsysteem afgestemd op de externe cycli (bod-overleg-afspraken)? - Is er tijdig bijgestuurd als gevolg van de gewijzigde regelgeving en wat is de kwaliteit van de bijsturing? Intern toezicht Het intern toezicht wordt in Methodiek 5.0 onderverdeeld in functioneren RvC, toetsingskader en toepassing Governancecode Functioneren RvC Samenstelling RvC: De RvC heeft een profielschets vastgelegd die past bij de aard en de activiteiten van de corporatie en die in elk geval voorziet in ervaring met volkshuisvestings-aangelegenheden en financiële expertise. De RvC werft nieuwe leden buiten de eigen kring en openbaar. De RvC besteedt aandacht aan de deskundigheid van haar leden. Rolopvatting: De RvC is zich bewust is van haar rollen als toezichthouder, werkgever van de bestuurder en klankbord, houdt de rollen scherp in de gaten, heeft de juiste balans tussen afstand en betrokkenheid. De relatie tussen de RvC en bestuurder is voldoende open, zakelijk en professioneel om elkaar aan te spreken. Zelfreflectie: De RvC bespreekt ten minste eenmaal per jaar buiten aanwezigheid van de bestuurder, zowel het eigen functioneren als dat van de individuele leden van de RvC (incl. de cultuur van openheid en aanspreekbaarheid) en de conclusies die daaraan verbonden moeten worden conform de Governancecode. Aandachtspunten vanuit de gewijzigde regelgeving RvC-leden mogen voor maximaal vier jaar benoemd worden en maar één keer herbenoemd, en niet dan nadat de minister zich positief uitgesproken heeft over de benoeming (fit en proper test, art. 30 Wonw). De zelfevaluatie (beoordelen van het functioneren van de raad) moet voortaan eens per twee jaar onder begeleiding van een externe plaatsvinden (art. 30 lid 11 sub b Wonw). Onverenigbaarheden (art. 30 lid 6 Wonw) - Een lid van de RvC mag geen bestuurder zijn van een woningcorporatie. - Een lid van de RvC mag geen oud-bestuurder zijn van dezelfde woningcorporatie of rechtsvoorganger. - Twee commissarissen van een woningcorporatie mogen niet gelijktijdig deel uitmaken van een andere raad of toezichthoudende instantie. - Een lid van de RvC mag geen RvC-lid zijn van de RvC van een rechtspersoon waar de bestuurder van de corporatie ook bestuurder van is. - Politiek-bestuurlijke en ambtelijke functies die mogelijkerwijs leiden tot belangenconflicten zijn uitgesloten. - Een kandidaat mag niet als lid van de RvC worden benoemd als de corporatie waar hij of zij eerder werkte een aanwijzing heeft gekregen. 29

30 Huurders Nieuw is dat wettelijk is vastgelegd dat huurders - mits zij voldoen aan het profiel - lid van de RvC kunnen zijn (art. 30 lid 8 Wonw). Huurders hebben daarnaast bindend voordrachtsrecht voor twee leden van de RvC als de RvC uit vijf of meer leden bestaat. Als de RvC uit drie of vier leden bestaat, dan is er een voordrachtsrecht voor één lid van de RvC. Het resultaat moet zijn dat de door huurders voorgedragen RvC-leden minstens eenderde van de raad uitmaken, maar niet meer dan de helft. Deskundigheid De RvC dient de kennis en de vaardigheden te behouden en ontwikkelen, die noodzakelijk zijn voor het geschikt blijven van personen voor het lidmaatschap van de RvC (art. 31 Wonw). Deze regel wordt uitgewerkt in artikel 1.8 van de Governancecode woningcorporaties, die vereist dat commissarissen volgens de Permanente Educatie-systematiek werken. Het behalen van de vereiste PE punten is slechts het voldoen aan het ijkpunt voor een 6. Het gaat erom of er daadwerkelijk aandacht is voor de benodigde deskundigheden en of de opleidingen daarop toegespitst zijn. Een aanknopingspunt kan zijn dat de opleidingen een uitvloeisel zijn van de jaarlijkse zelfevaluatie. Hulpvragen Er zijn hier geen nieuwe hulpvragen benoemd omdat de methodiek al vraagt om de beoordeling van bovengenoemde zaken. Daarom is hier is alleen de actuele regelgeving weergeven. Wel willen we opmerken dat bij de beoordeling van het functioneren van de RvC in de visitatie weliswaar de wettelijke eisen soms als ijkpunt zijn opgenomen maar dat hier van de visitatiecommissie een professioneel oordeel wordt gevraagd over hoe de RvC feitelijk functioneert en omgaat met haar positie. Dus voorbij de wet en de PE-punten Toetsingskader Volgens Methodiek 5.0 wordt beoordeeld of de RvC een actueel toetsingskader hanteert en daar inzicht in kan geven. De inperking van het werkterrein naar DAEB-activiteiten heeft ook gevolg voor de inhoud van het toetsingskader van de RvC, zoals het investeringsstatuut, het toetsingskader voor nieuwe initiatieven en prestatieafspraken of -overeenkomsten. In contacten met belanghebbenden, met name de gemeente, zal de corporatie duidelijk moeten maken wat partijen van de corporatie mogen/kunnen verwachten. Aandachtspunten vanuit de gewijzigde regelgeving Volgens de nieuwe regelgeving moet het bestuur de RvC minstens eens per jaar schriftelijk op de hoogte brengen van de hoofdlijnen van het strategisch beleid, de algemene en financiële risico s en het beheersen controlesysteem van de corporatie (art. 32 Wonw). 30

31 De corporatie dient voor 1 januari 2017 een door de Aw goedgekeurd reglement financieel beheer te hebben, waarin zij in elk geval opneemt binnen welke grenzen de aan haar financiële beleid en beheer verbonden risico s aanvaardbaar zijn, en welk beleid zij beoogt te voeren ingeval haar financiële continuïteit in gevaar komt of dreigt te komen (art. 55a Wonw). Ook het treasurystatuut dient voor 1 januari 2017 aangepast en door de Aw goedgekeurd te zijn. Daarnaast dient de corporatie sinds 1 juli 2015 een reglement inzake het slopen en renoveren van woningen en de betrokken van de bewoners daarbij, inclusief de vergoedingen op te stellen (art. 55b Wonw). Corporaties hebben tot 1 januari 2017 de tijd om ook hun statuten aan te passen aan de nieuwe wet. Hulpvragen - Hoe is de corporatie omgegaan met aanpassingen van het toetsingskader n.a.v. de scheiding/splitsing? (een actieve herijking kan een reden zijn voor een pluspunt) - Wat is de kwaliteit van de gemaakte afwegingen? Hoe is omgegaan met de geest van de Woningwet? Toepassing Governancecode Methodiek 5.0 bepaalt dat in dit onderdeel getoetst wordt of de corporatie de Governancecode naleeft: past zij de bepalingen toe en indien zij op toegestane punten afwijkt, meldt zij dat in het jaarverslag? De Governancecode Woningcorporaties van Aedes en VTW is in 2015 vernieuwd. SVWN, Aedes en VTW hebben een hulpinstrument opgesteld waarmee de corporatie, en daarmee ook de visitatiecommissie, kan nagaan in hoeverre de code wordt nageleefd. In het hulpinstrument is duidelijk zichtbaar welke bepalingen verplicht zijn om na te leven, en welke bepalingen ook op een andere dan de voorgestelde manier invulling kunnen krijgen, mits goed onderbouwd. Bij de visitatie dient onderscheid gemaakt te worden in de periode voor de nieuwe Governancecode en erna, de peildatum is 1 juli De nieuwe Governancecode wordt overigens pas vanaf 1 januari 2016 actief gehandhaafd. De tweede helft 2015 dient als overgangsperiode voor woningcorporaties om zich aan te passen aan de nieuwe code. Voor beide Governancecodes zijn hulpinstrumenten beschikbaar via Externe legitimering en verantwoording De corporatie betrekt belanghebbenden bij beleidsvorming en voert met hen een dialoog over de uitvoering van het beleid. De corporatie geeft inzicht in de realisatie van de beleidsdoelstellingen en communiceert hierover met relevante belanghebbenden. Dit is in methodiek 5.0 uitgewerkt in twee onderdelen: externe legitimatie in de zin van de woningwet, governancecode en Overlegwet (Wet overleg huurder verhuurder) enerzijds, en openbare verantwoording anderzijds. 31

32 Externe legitimatie Conform Methodiek 5.0 wordt hier beoordeeld of en zo ja op welke wijze de corporatie voldoet aan de eisen van externe legitimatie conform de Woningwet, Governancecode en de Overlegwet. Aandachtspunten vanuit de gewijzigde regelgeving Een belangrijke verandering in de nieuwe Woningwet is dat belanghebbenden meer invloed krijgen, m.n. huurders en gemeenten. De corporatie dient zich actief op deze belanghebbende te oriënteren. De wet concretiseert dit in rechten (van belanghebbenden) en plichten (voor de corporatie). Vooral de huurders hebben door de Woningwet een sterkere positie. Niet alleen de overkoepelende huurdersorganisatie heeft deze sterkere positie, maar evenzeer de bewonerscommissies. Dat blijkt o.a. uit het volgende: - Huurdersorganisaties en bewonerscommissies dienen in te stemmen met verbindingen (art. 21 Wonw, art. 8 Btiv). De corporatie moet hen daartoe informeren en in de gelegenheid stellen. - Zowel corporatie, huurdersorganisaties en bewonerscommissies, gemeenteraad, college van B&W hebben het recht om besluiten voor te leggen aan de huurder (lees: alle huurders). - Minister en huurdersorganisaties hebben ook het recht van enquête (art. 39 Wonw). - De gewijzigde regelgeving bepaalt, in art. 53a van de Woningwet, dat het visitatierapport onderwerp van het overleg over de voorgenomen werkzaamheden en de prestatieafspraken moet zijn. De corporatie moet jaarlijks een overzicht met haar plannen opstellen, een overzicht van voorgenomen werkzaamheden op het niveau van viercijferige postcodes (art. 43/44 Wonw.) In artikel 39 Btiv staat wat daar precies in moet staan, en daarbij moet de corporatie rekening houden met de eens in de vier jaar door de minister vast te stellen Rijksprioriteiten. Dit plan moet met zowel gemeente als huurdersorganisaties & bewonerscommissies besproken worden en kan de basis vormen voor het maken van prestatieafspraken. De jaarlijkse cyclus tussen corporatie, gemeente en huurders van het overzicht van voorgenomen werkzaamheden, het bod, het overleg, de prestatieafspraken, het opstellen van volkshuisvestingsverslag etc. leent zich om in de visitatie bij dit onderdeel beoordeeld te worden. Deze cyclus is verplicht sinds 1 januari Ook de RvC dient zich naar het belang van de betrokken belanghebbenden te richten, waarvoor een goede relatie met hen belangrijk is. Commissarissen dienen aanspreekbaar te zijn. Volgens de vernieuwde Governancecode dienen de overige als belanghebbende beschouwde partijen actief betrokken te worden bij de vormgeving van het beleid en de behaalde prestaties. Het moet zichtbaar zijn met wie en hoe overleg is gevoerd, en minstens eens per jaar is dit onderwerp van gesprek in de RvC vergadering. Een en ander dient ruim in ondernemingsplan en jaarverslag besproken te worden. 32

33 Hulpvragen - Hoe geeft de corporatie, het bestuur, de RvC vorm aan het luisteren naar de omgeving? - Hoe betrekt de corporatie haar belanghebbenden bij haar beleid en werkzaamheden? - Hoe spant de corporatie zich in om de huurders te helpen professionaliseren of om hen anders te ondersteunen? - Hoe maakt het bestuur zichtbaar met wie en hoe met de belanghebbenden overleg is gevoerd? - Hoe wordt vormgegeven aan het overleg tussen bestuur en RvC over de omgang met, en de participatie en invloed van belanghebbenden? - Op welke manier is de RvC aanspreekbaar voor de belanghebbenden? - Hoe wordt vormgegeven aan de jaarlijkse cyclus rondom de prestatieafspraken? Openbare verantwoording De gerealiseerde prestaties dienen conform Methodiek 5.0 vermeld te staan in een openbare publicatie, waarbij ook belangrijke afwijkingen worden toegelicht. Aandachtspunten vanuit de gewijzigde regelgeving De administratieve scheiding of juridische splitsing heeft gevolgen voor het opstellen en inrichten van de jaarrekening en het jaarverslag; deze moeten worden gesplitst. Andere aanpassingen betreffen onder andere het accountantsprotocol, de dvi en de dpi. De regels omtrent het jaarlijkse volkshuisvestingsverslag (van de corporatie) zijn met de nieuwe regelgeving aangescherpt. Het krijgt een belangrijkere functie in de verantwoording aan de belanghebbenden en de Aw over de realisatie van de prestatieafspraken. De nevenfuncties van zowel bestuurder als commissarissen moeten in het jaarverslag staan (art. 36 Wonw). Het volkshuisvestingsverslag rapporteert ook over de wijze waarop in het verslagjaar het belang van de volkshuisvesting is gediend en van het beleid dat in het verslagjaar ten aanzien van de belanghebbenden is gevoerd (art. 36a Wonw). Zie ook art. 32 Btiv, waarin is vermeld dat het verslag o.a. ook een verantwoording t.a.v. de prestatieafspraken en het overleg in de lokale driehoek moet bevatten. De verslaglegging over 2015 verloopt nog volgens het Besluit beheer sociale huursector (BBSH). Dit betekent dat corporaties niet voor 1 juli 2015 hun voornemens aan gemeenten moesten sturen, maar pas per 1 november Vanaf 2016 gelden de nieuwe regels. Hulpvragen - Wat is de kwaliteit van het volkshuisvestingsverslag? - Wat is de kwaliteit van de dialoog met de belanghebbenden (zie hoofdstuk 4 Governancecode)? 33

34 9. Visitatiemethodiek en visitatieproces voor kleine corporaties In dit hoofdstuk staan de aanpassingen voor kleine (< vhe) en zeer kleine (< 500 vhe) corporaties beschreven. Er worden kort gezegd minder zware eisen gesteld aan de documentatie van de corporatie, de commissie mag uit twee personen bestaan, een position paper is niet verplicht en de kring van belanghebbenden mag kleiner zijn. Voor de zeer kleine corporaties geldt dat het rapport beknopter mag zijn, minder documenten geraadpleegd hoeven te worden en er geldt een vereenvoudigde scorekaart. De gewijzigde regelgeving heeft geen gevolgen voor de aanpassingen in de Methodiek 5.0 die voor kleine en zeer kleine corporaties gelden. 34

35 10. Checklist basis informatie Dit hoofdstuk beschrijft de documenten die in ieder geval geraadpleegd moeten worden. De nieuwe regelgeving voegt daar de volgende documenten aan toe: - Bod van de corporatie aan de gemeente - Overzicht voorgenomen werkzaamheden en de bijdrage aan de volkshuisvesting - Diverse zienswijzen van gemeente en huurdersorganisatie - Treasury statuut - Reglement inzake het slopen en het treffen van ingrijpende voorzieningen aan haar woongelegenheden Belangrijke documenten - Woningwet - Btiv - Ministeriele regeling - Kamerbrief Prioriteiten Volkshuisvesting - Bijlage bij Prioriteiten Volkshuisvesting - Circulaire inwerkingtreding Woningwet Handboek modelmatig waarderen op marktwaarde, bijlage 2 bij de ministeriële regeling - Beleidsregels verantwoord beleggen door toegelaten instellingen volkshuisvesting - Beleidsregels financieel toezicht Aw Hoofdlijnen beoordelingskader scheiding DAEB/Niet-DAEB (Aw) - Governancecode woningcorporaties - Hulpinstrument Governancecode woningcorporaties 35

36 11. Voorbeeld onafhankelijkheidsverklaringen De gewijzigde regelgeving heeft geen invloed op de onafhankelijkheidsverklaringen. 12. Adressen en gebruikte afkortingen Adressen Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland Weg der Verenigde Naties KT UTRECHT Postbus HB UTRECHT info@visitaties.nl ILT t.a.v. Autoriteit Woningcorporaties Postbus BD DEN HAAG Gebruikte afkortingen Aw Btiv MR Wonw Autoriteit woningcorporaties Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting ministeriele regeling Woningwet 36

37 Bijlage 1 Factsheet - Het aanmerken van vastgoed als DAEB of niet DAEB bij scheiding/splitsing De definitieve scheidingsvoorstellen dienen te worden goedgekeurd door de minister. Bron: Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, directie Woningmarkt, 37