1. Opening en mededelingen

Transcriptie

1 Notulen 3e vergadering, 26 maart 2013 Commissie RF Aanwezig: Voorzitter : dhr. J. Damen CDA : dhr. J. Roefs, mevr. S. Peters, dhr. E. Princée VVD : dhr. C. van der Burgt, mevr. E. Niessen PvdA : dhr. J. Boetzkes, dhr. C. Raaijmakers, dhr. Ajouaou SP : dhr. E. de Vries Trots : dhr. J. van Aert Helmond Aktief : dhr. T. van Mullekom SDOH/D66/HB : dhr. T. van de Ven, dhr. M. van Stratum, dhr. J. Kuypers, dhr. L. Smits Helder Helmond : dhr. M. Rieter, dhr. S. van Lierop Groen Links : dhr. R. Verhoeven, Portefeuillehouder : wethouder Stienen Commissiegriffier Notulist : mevr. E. Joynes : mevr. W. van den Broek Afwezig: mevr. H. Verouden, dhr. N. Zarroy, mevr. G. van den Waardenburg 1. Opening en mededelingen De voorzitter: opent de vergadering. Bericht van verhindering is ontvangen van de heer Zarroy en mevrouw Van den Waardenburg. Vanuit de vergadering wordt mevrouw Verouden afgemeld. 2. Presentatie consequenties regeerakkoord voor woningcorporaties De heer Strik, algemeen directeur wocom, geeft een toelichting over de landelijke ontwikkelingen. De heer De Wilde, algemeen directeur Woonpartners, licht de consequenties voor de gemeente Helmond toe. De heer Boetzkes: u stelt de vraag wat de gewenste omvang van de huursector is? Dit moet omgebogen worden naar: wat is de mogelijke omvang van de huursector? Scheefwoners kunnen niet weg, want er is geen aanbod én er is geen doorstroming. Mensen die in de problemen komen omdat ze hun hypotheek niet kunnen betalen, doen een beroep op de huursector. Ook de zorgsector gaat steeds meer een beroep op de corporaties doen. Er wordt minder geïnvesteerd in de leefbaarheid, terwijl we dat juist hard nodig hebben in bepaalde wijken. U heeft het over een inkomstenafhankelijke huurverhoging van 6,5 %. We kunnen de komende jaren geen kant op. We moeten kijken of we daar samen een antwoord op kunnen krijgen. De heer De Wilde: de omvang van de huursector wordt een probleem. De sociale huursector zal verkleinen en een ander deel van de huursector blijft over. De mensen die nu in sociale woningen zitten, moeten uiteindelijk toch worden gehuisvest. Gedeeltelijk zal dat gebeuren doordat de woningen naar gelang het inkomen zullen stijgen. Daardoor kunnen ze in hun woning blijven wonen. Maar uiteindelijk zal deze groep meer kwaliteit zoeken. Dat moeten we op enig moment gaan bieden. Deze ontwikkeling zal meer gebeuren in de commerciële hoek dan bij de corporaties. De heer Boetzkes: de huidige situatie kunnen we voorlopig niet veranderen. Maar u heeft wel een verantwoordelijkheid om een aantal taken te realiseren, die mogelijk niet uitgevoerd kunnen worden. Het gaat er niet om wat wenselijk is, maar wat mogelijk is. De heer De Wilde: de taakstelling is een opgave voor de corporaties. Wij zullen moeten bieden wat gevraagd wordt inclusief de serviceverlening. Wij moeten zorgen dat in de omgeving van onze woningen de leefbaarheid optimaal is. Er zijn alleen beperkingen en bij beperkingen moet goed opgelet worden welke activiteiten worden ingezet. commissie Ruimtelijk Fysiek notulen definitief Blz.1 van 5

2 De heer Boetzkes: onze fractie doelt daarbij ook op de doorstroming van huurders. Ook al hebben ze hogere inkomsten, ook al krijgen ze 6,5 % verhoging, ze kunnen niet weg. Ze kunnen niet naar koopwoningen, omdat er geen hypotheken worden verstrekt en omdat er niet wordt gebouwd. Dat is een groot probleem. De heer Van Stratum: de afgelopen jaren is er op het gebied van de woningmarkt weinig gebeurd. Op welke manieren is hierop geanticipeerd en welke voorzorgsmaatregelen zijn er genomen? De heer Strik: een aantal corporaties zijn al eerder begonnen met het aanpassen van de bedrijfslasten ten aanzien van de situatie die werd verwacht. Meerdere corporaties hebben al gerealiseerd om een deel van de verhuurdersheffing niet ten laste te laten gaan van het investeringsvolume, maar een deel ten laste te laten gaan van de verlaging van de bedrijfskosten. Alle corporaties verkopen woningen uit de bestaande voorraad, om toch investeringsmogelijkheden te creëren en te voldoen aan datgene de consument nu vraagt. De heer Roefs: er zijn hele goede prestatieafspraken gemaakt. In hoeverre moeten deze worden aangepast? Het investeringsvolume wordt minder, en ligt tussen de 11 en 22 mln. euro, dat is een behoorlijke bandbreedte. Aan de andere kant weet u dat de investeringscapaciteit precies 8,6 mln. euro bedraagt. Kunt u deze cijfers toelichten? Het woonakkoord is door de 1 e kamer, om met name de huurverhoging per 1 juli mogelijk te maken. Kunt u de stand van zaken toelichten? Wat zijn de consequenties voor de corporaties? Wethouder Stienen: ook de gemeente heeft hierop de afgelopen jaren geanticipeerd. Dit heeft geresulteerd in minder prestatieafspraken. Wij anticiperen nog steeds. Wij springen in op nieuw beleid en op nieuwe kansen, maar we moeten wel realistisch zijn. Samen met de corporaties bekijken we wat mogelijk is en wat prioriteit heeft. De samenwerking tussen de partijen is uitstekend. De heer De Wilde: de bandbreedte van 11 tot 22 mln. euro heeft te maken met het gegeven dat er woningen van corporaties in Helmond staan en woningen van een aantal in Helmond werkzame corporaties in de periferie van Helmond staan. Wij weten niet wat die corporaties in de komende jaren in Helmond of in de regio moeten investeren. 8.6 mln. is de investeringsruimte. De heer Strik: het woonakkoord is niet in zijn geheel door de 1 e kamer gegaan. Alleen de huurverhoging is door de 1 e kamer aangenomen. Het deel van de verhuurdersheffing wordt pas in het najaar in de 1 e kamer behandeld. In de 2 e kamer is het volledige woonakkoord afgetikt door een bepaalde coalitie. De corporaties in Helmond gaan de huurverhoging toepassen zoals het akkoord voorschrijft. De heer Roefs: de huurdersheffing heeft consequenties. Biedt het nog de mogelijkheid om, politiek gezien, ruimte te creëren? De heer Strik: dat is lastig te beantwoorden. In een gesprek met een aantal regionale directeuren en de directeur generaal wonen van binnenlandse zaken is gebleken dat de ruimte minder dan 0 is. Zij vinden de teruggang van 2 naar 1,7 miljard euro een vergaande concessie. Minister Blok geeft aan gehouden te zijn aan een bepaalde financiële opdracht die hij van het kabinet heeft meegekregen. Samsom lijkt het akkoord te willen navolgen. De heer De Vries: de investeringscapaciteit van 8,6 mln. euro moet worden uitgesmeerd. Hoe realistisch is het als dit bedrag ook gebruikt moet worden voor renovatie en onderhoud van de bestaande voorraad? Het kan niet worden gebruikt om te investeren in nieuwe woningen. Kan er minder onderhoud worden gepleegd? Gaan de wachtlijsten langer worden? Levert de huurverhoging direct problemen op voor mensen die de huur nu al niet meer kunnen betalen? Hoe groot is die groep en wat doen de corporaties daarmee? Landelijk gezien worden er mogelijke faillissementen onder corporaties verwacht. Wat is het risico in Helmond? Wat zijn de gevolgen als er elders een corporatie failliet gaat? Moeten de lasten dan door andere corporaties worden opgevangen? Het verkopen van een deel van de voorraad klinkt interessant. Maar is het realistisch, gezien het feit dat de koopmarkt op slot zit, om dat als uitgangspunt van beleid te nemen? commissie Ruimtelijk Fysiek notulen definitief Blz.2 van 5

3 Wethouder Stienen: de markt staat stil. Dat wil niet zeggen dat er niet gebouwd wordt. Vorig jaar zijn er ca. 500 nieuwe woningen opgeleverd. Voor dit jaar zitten er ruim 400 en volgend jaar 350 nieuwe woningen in de planning. Dit is contractueel vastgelegd, dit wordt uitgevoerd. Doordat we nu na moeten denken over wat er in gebouwd moet worden komen de nieuwe investeringen onder druk te staan. De bouwproductie komt bijna op nul te staan, dat is zorgwekkend. De heer De Wilde: wij hebben nog mogelijkheden om te bouwen, we moeten dat alleen slim aanpakken. Wij willen blijven investeren, want dat is belangrijk voor onze stad. Wij zetten onze schouders eronder. De huurverhoging is nog niet in de 8,6 mln. euro opgenomen, omdat wij niet weten tot hoever wij daarin mee kunnen gaan. Ons uitgangspunt is dat wij het onderhoud optimaal blijven uitvoeren. Dat geldt ook voor onze dienstverlening en voor ons product. We moeten kijken waar we in onderhoudskosten kunnen bezuinigen, maar we willen de kwaliteit behouden. Onze voorraad staat er qua onderhoud goed bij, daar hoeven we ons nog niet zo veel zorgen over te maken. Wachtlijsten lopen op, omdat de koopmarkt volledig is gestagneerd. Er komen minder woningen leeg. Het aanbod in nieuwbouw blijft langzaam doorgaan. Er zal op enig moment een stagnatie optreden. Daar hebben wij nu nog geen inzicht in. Problemen met de huurverhoging zullen niet bij de lagere inkomens plaatsvinden. Deze doelgroep krijgt huurtoeslag. We verwachten problemen bij de mensen die aan de onderkant van het middensegment zitten (tussen de en euro). Zij krijgen geen of minder huurtoeslag. Dat moeten wij goed opvangen. Een stukje van onze voorraad kan hierop worden afgestemd (transformatieproces). We zullen moeten zorgen dat in ieder geval onze totale voorraad afgestemd blijft op wat in Helmond de vraag is. 95 % van de woningen van de corporaties zitten onder de 600,-. We zijn aan het bestuderen hoe we hier in de toekomst mee om moeten gaan. De heer Strik: alle corporaties in Helmond hebben een A1 status. Dat is een positieve status en houdt in dat we de investeringen kunnen doen die zijn hebben gepland. Het is niet te verwachten dat er op korte termijn een Helmondse corporatie failliet gaat. Gaat er een corporatie (landelijk) failliet, dan krijgen wij daar een klein deeltje van mee in de lasten sfeer. Hoeveel dat is kunnen wij niet inschatten. WoCom had vorig jaar 50 woningen uit de bestaande voorraad gepland om te verkopen, daarvan zijn er 70 verkocht. Voor dit jaar zijn er weer 50 ingeraamd. De woningen die wij aanbieden vallen in een prijsklasse die vrijwel niet op de particuliere markt beschikbaar is. Op Brandevoort, Stepekolk, bouwen wij betaalbare koopwoningen. Deze zijn allemaal verkocht, op één na. Er is dus nog wel sprake van doorstroming, zij het beperkt. De crisis heeft het in zich dat mensen vernauwend gaan denken en alles afstemmen op hetgeen er nu gebeurt, maar in gebeuren er weer hele andere dingen. We moeten niet alleen doemdenken, we moeten ook zoeken naar kansen en mogelijkheden. De heer Van der Burgt: waarin verschillen wij van Eindhoven als het gaat om slimmer kopen,. Waarom doen wij dat niet? Bouwen voor starters is een belangrijk aandachtspunt. Door slimmer kopen creëer je nieuwe impulsen die de markt kunnen stimuleren. De gemeente wordt steeds meer partner, hoe ziet u de rol van de gemeente? De heer De Wilde: de Helmondse corporaties passen andere instrumenten toe om woningen betaalbaar te maken voor kopers. Woonpartners heeft met Trudo de startersrenteregeling van de grond gekregen in samenwerking met Eigen Huis. Sinds gisteren is afgesproken dat de corporaties mee gaan doen met de starterslening. We bouwen zo veel mogelijk woningen voor bepaalde doelgroepen: bijv. mensen met een handicap en kleinere woningen. 70 % van de woningzoekenden zijn 1 en 2 persoonshuishoudens. Wij moeten oppassen dat wij geen crisis woningen gaan bouwen. Dan hebben we een probleem als de crisis voorbij is. Het is belangrijk om kwaliteit te blijven behouden. De heer Strik: wij gaan gezamenlijk nog meer kijken naar het zo gericht mogelijk inzetten van de middelen voor bijvoorbeeld leefbaarheid. Tevens moeten we samen afstemmen waar we wel en niet opereren. De heer Van der Burgt: kunt u daar enkele voorbeelden van geven? commissie Ruimtelijk Fysiek notulen definitief Blz.3 van 5

4 De heer Strik: stel dat wij in een 3-tal straten in Helmond-West de woningen renoveren en de gemeente besluit om in een ander gedeelte van Helmond-West de plantsoenen aan te willen pakken. Dan zijn we beide iets aan het opknappen in dezelfde wijk, terwijl er in de aangrenzende straten niets gebeurt. Op deze manier behalen beide investeringen hun rendement niet. De heer Smits: de scheefwoner is voor de leefbaarheid in de wijk belangrijk. Het zijn bewoners die zaken zoals leefbaarheid, woonomgeving etc. oppakken. Veel scheefwoners zullen vragen of hun huurwoning geschikt is voor verkoop. Zijn de corporaties bereid hieraan mee te werken? In het woonakkoord zitten ook een paar pluspunten. De BTW verlaging voor kleine investeringen bijvoorbeeld. U kunt ook de woonlasten van uw huurders verlagen door te profiteren van de ruif van 300 mln. euro die de regering beschikbaar heeft gesteld om energiebesparende maatregelen te treffen. De heer De Wilde: scheefwoners zijn inderdaad belangrijk voor de wijk. Het is goed dat een wijk is opgebouwd uit verschillende mensen, in allerlei opzichten. Scheefwoners zijn ook de mensen die een drive aan de wijk geven, waardoor de wijk functioneert zoals die functioneert. Helmond mag zich gelukkig prijzen met de vele vrijwilligers. Als de scheefwoners uit hun wijken gaan verhuizen kan er segregatie plaatsvinden. We moeten goed nadenken hoe we dat kunnen gaan voorkomen. Wij zullen woningen gaan verkopen, maar we kunnen nog geen concrete resultaten benoemen. Het heeft onze aandacht. Het woonakkoord heeft een paar pluspunten. Wij maken gebruik van de BTW verlaging voor wat betreft renovaties en onderhoud. We blijven doorgaan met de energieplannen, dat is overigens ook een van de prestatieafspraken. Het is maar de vraag of corporaties gebruik kunnen maken van de ruif van 300 mln. euro. Mogelijk is dit alleen bestemd voor particulieren. We zullen dit uitzoeken. De heer Rieter: geldt de regeling voor zzp 1-3 alleen voor nieuwe gevallen? Komt er een overgangsregeling of wordt alles geëxtramuraliseerd? Hoeveel duurdere woningen zijn er? Helder Helmond vraagt zich wederom af of we niet op teveel plekken tegelijkertijd aan het bouwen zijn. Moeten we duurdere huurwoningen bouwen? De heer Strik: iedereen die nu in een verzorghuis woont, kan daar blijven wonen. Het geldt alleen voor nieuwe gevallen. De heer De Wilde: 95% van de woningen zitten onder de 600,-. Er is dus een beperkt aantal in het middensegment. Het aanbod in het middensegment is redelijk klein. Of we duurdere huurwoningen moeten bouwen is iets om over na te denken. Het is niet vaststaand dat we alleen woningen onder de huursubsidie grens bouwen. Wethouder Stienen: de provinciale opgave is dat wij in de periode van woningen bouwen. In de regio moeten er in totaal ca woningen gerealiseerd worden. Dit aantal is gebaseerd op de regionale groei van de bevolking tot en met Ca woningen zitten in de harde plancapaciteit, zitten in bestemmingsplannen en kunnen gerealiseerd worden. Met de wijsheid van nu hadden we in 2005 kunnen zeggen laten we eerst het ene project op de markt zetten alvorens aan het andere te beginnen. Daar hebben we niet voor gekozen, we hebben een aantal majeure projecten tegelijkertijd in de uitrol gebracht die op dit moment een goed resultaat laten zien. Weverspoort is een fantastische ontwikkeling. De Groene Loper is een heel eind gereed, op de hele dure kavels na, het midden blok wordt binnenkort aanbesteed en gebouwd. Suytkade is lastig, maar er vinden wel bouwactiviteiten plaats (Fitland, Cacaofabriek). De heer Rieter: dat geldt ook voor het centrumplan. Toegezegd is dat we daarover nog eens met elkaar in discussie gaan of we aanpassingen moeten doorvoeren en zo ja, hoe en welke. We hebben ook een bepaalde verhouding tussen koop huur afgesproken. Qua aantallen hebben we goede afspraken, maar moeten er niet andere soorten/type woningen worden gebouwd? Wethouder Stienen: 660,- tot 900,- euro is het duurdere segment. Corporaties hebben daar interesse in, maar de vraag is of ze nu hierin moeten investeren. Beleggers willen graag afnemen, maar tegen een drastische verlaging van de grondprijs. We maken constant afwegingen. Het percentage van huur en koop moet in evenwicht zijn, dat is ongeveer Als woningen in een bepaalde wijk niet worden verkocht, dan worden ze toch gebouwd en is er de mogelijkheid om die woningen ter verhuren voor een periode van 10 tot 15 jaar. Na deze periode moet de woning worden verkocht. Op deze manier laten we even het percentage los, om zo de bouw te stimuleren. commissie Ruimtelijk Fysiek notulen definitief Blz.4 van 5

5 De heer De Wilde: als we duurdere huurwoningen gaan bouwen, heeft dat beperkingen voor de corporaties. Deze woningen moeten in de niet DAEB worden gebouwd, wat inhoudt dat deze via de markt gefinancierd moeten worden. Het omzetten van koop naar huur kan in beperkte mate. De plannen in de Binnenstad hebben behoorlijke consequenties voor de corporaties. Er was een opbrengst ingecalculeerd. Die opbrengst is er niet en moet er dus een grote onrendabele top afgeboekt worden, wat ook weer een beslag op het vermogen legt. De heer Van Mullekom: in de bouwsector moet onmiddellijk de BTW verlaagd worden naar 10 % en de regelgeving moet met 50 % verminderd worden. Deelt u die mening dat we overdreven bezig zijn met o.a. regelgeving? Wethouder Stienen: in het platform wonen heb ik recentelijk gezegd dat we moeten stoppen om verwijten te maken over de regelgeving die de afgelopen jaren is ontstaan. Wij waren daar allemaal bij. We hebben het allemaal samen zien gebeuren. We hebben topwoningen gebouwd. Nieuwbouwwoningen zijn energiezuinig, plafonds en deuren moesten hoger etc. etc.. Er is wat regelgeving op ons afgekomen, maar we hebben het wel samen afgetikt, we zijn er samen verantwoordelijk voor. En nu wordt eenzijdig vanuit de bouw gezegd dat de overheid zich terug moet trekken. Als we dat willen en we accepteren minder kwaliteit, dan zeg ik ja. Maar ik denk dat dat de verkeerde weg is! Ik heb aangegeven dat er kritisch naar het bouwbesluit gekeken moet worden. Zijn alle eisen, die wij gesteld hebben, nog van deze tijd zijn en kan het minder?. En als er iets aan gedaan moet worden pak dat dan gezamenlijk op, maar stop met elkaar verwijten te maken. Dezelfde oproep heb ik ook gedaan in Bouwend Nederland. De heer Smits: er lopen initiatieven van ontwikkelaars die propageren dat zij een woning kunnen bouwen voor ,-. De markt is zoekende om gebouwen goedkoper te maken binnen de huidige regelgeving. De heer Van Aert: de huizen zijn met 20 % gedaald. Moeten de grondprijzen dan ook niet in verhouding worden verlaagd om de bouw te stimuleren? Wethouder Stienen: met de 8 gemeenten in het stedelijk gebied kijken wij kritisch naar het grondprijzenbeleid. Wij voeren een onderzoek uit om tot dezelfde grondprijssystematiek te komen voor de sociale grondprijzen. Dat zal betekenen dat sommige gemeentebesturen drastisch omlaag moeten met hun grondprijs voor de sociale woningbouw en andere zullen iets mogen stijgen. Na de zomer wordt het BOR-convenant opnieuw afgesloten en dan kom ik hierop terug. De heer Smits: blijft u Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen? De heer Strik: ja, dat blijven we absoluut doen. Maatschappelijk Vastgoed Ontwikkelen is een ander verhaal. De heer Princée: zijn er al bepaalde projecten geannuleerd? U bent het allemaal redelijk eens met elkaar. Is er een fusie opkomst? De heer De Wilde: wij moeten vooral niet paniekeren, maar met beide benen op de grond blijven staan. We moeten bekijken wat wel en niet belangrijk is voor de stad. Met wethouder Stienen is afgesproken dat we dat de komende tijd gezamenlijk doen. We hebben nog tijd om rustig te kijken, we hebben een A1 status en we zijn het eens met elkaar. We houden de schouders onder Helmond. De heer Strik: er zijn geen besprekingen gaande omtrent fusie. Die zijn de komende tijd ook niet te verwachten. Verschillende partijen zoeken elkaar wel op om efficiënter en goedkoper te kunnen werken. wocom en Bergopwaarts bijvoorbeeld onderzoeken of ze hun ICT kunnen bundelen, vanwege een mogelijke kostenbesparing. De voorzitter: dankt allen hun aanwezigheid en voor de discussie. De vergadering wordt gesloten om uur. commissie Ruimtelijk Fysiek notulen definitief Blz.5 van 5