FINANCIEEL HALFJAAR VERSLAG

Transcriptie

1 FINANCIEEL HALFJAAR VERSLAG 2015

2 PROPERTIZE MAAKT VAART MET AFBOUW IN DYNAMISCHE MARKT Tussentijds financieel verslag, 21 augustus 2015 Kernpunten > Afbouw in het eerste halfjaar 2015 van 635 miljoen (1e halfjaar 2014: 266 miljoen) > Totale netto exposure gedaald tot miljoen (ultimo 2014: miljoen) > Dotatie aan de bijzondere waardeverminderingen is afgenomen tot 16 miljoen (1e halfjaar 2014: 71 miljoen) > Verbetering operationeel resultaat ten opzichte van het 1e halfjaar 2014 naar 21 miljoen. > Vrij beschikbaar buffervermogen 549 miljoen; 49 miljoen boven de initiële storting door de Nederlandse Staat Koersvast met professioneel en betrokken team De resultaten over het eerste halfjaar van 2015 laten zien dat Propertize vaart maakt met de afbouw van zijn portefeuille. De netto exposure nam met 635 miljoen af tot 4,3 miljard en het netto operationeel resultaat over het eerste halfjaar bedroeg 21 miljoen, vergeleken met 11 miljoen over dezelfde periode in Deze prestatie heeft Propertize kunnen realiseren mede dankzij de kwaliteit van de organisatie, in het bijzonder de toegevoegde waarde van onze specifieke competenties op het gebied van Restructuring & Recovery en (non-)performing loans. In combinatie met de intrinsieke motivatie waarmee onze medewerkers hun kennis en kunde voor Propertize inzetten, kon Propertize hierdoor optimaal gebruik maken van de aanhoudende dynamiek in de vastgoedmarkt. Daarnaast was sprake van gunstige ontwikkelingen op rentegebied. De ambitie van Propertize is om aan het einde van zijn opdracht minimaal het kapitaal terug te betalen dat de Nederlandse Staat bij de verzelfstandiging beschikbaar heeft gesteld aan Propertize, zonder daarnaast tijdens de afbouwperiode een beroep te doen op aanvullend kapitaal of garanties van de Staat. Met een vrij beschikbaar eigen vermogen van 549 miljoen, 49 miljoen boven de initiële storting van de Nederlandse Staat, en verdere afvlakking van het niveau van bijzondere waardeverminderingen naar 16 miljoen over het eerste halfjaar, ligt Propertize ook hiermee op koers. De Raad van Bestuur kijkt dan ook tevreden terug op het eerste halfjaar van aldus Hans Copier, voorzitter van de Raad van Bestuur. Voortgang afbouw in de drie portefeuille buckets > In alle buckets is de voortgang van de afbouw van de netto exposure zichtbaar: - Bucket Gezond van miljoen ultimo 2014 naar miljoen: een afbouw van 66 miljoen - Bucket Waardebehoud van miljoen ultimo 2014 naar miljoen: een afbouw van 389 miljoen - Bucket Stop-loss van 482 miljoen ultimo 2014 naar 302 miljoen: een afbouw van 180 miljoen > Totale omvang kredietvoorzieningen stijgt met 2%, ofwel met 40 miljoen, tot miljoen (ultimo 2014: miljoen) 2

3 Nettowinst: 15 miljoen (1ste halfjaar 2014: 47 miljoen verlies) > Verdere verbetering operationeel resultaat naar 21 miljoen > Lager renteresultaat leningportefeuille door afbouw > Vastgoedresultaat sterk verbeterd met 6 miljoen tot een verlies van 3 miljoen > Operationele lasten verder gedaald Vermogenspositie blijft onveranderd sterk > Totaal eigen vermogen gestegen tot miljoen > Vrij beschikbaar buffervermogen 549 miljoen; 49 miljoen boven de initiële storting door de Nederlandse Staat > Beklemd vermogen ten behoeve van mogelijke toekomstige bijzondere waardeverminderingen praktisch onveranderd op 644 miljoen > Core Tier 1 ratio 11,6% (ultimo 2014: 9,6%) Afbouw funding in lijn met afbouw portefeuille > Totale funding door MTN en ECP s afgebouwd van miljoen naar miljoen > Schulden aan buitenlandse banken volledig afgelost Kerncijfers (in miljoenen euro s) Resultaten 1e halfjaar e halfjaar e halfjaar 2014 Renteresultaat leningportefeuille Operationele lasten Netto operationeel resultaat Bijzondere waardeverminderingen Totaal netto resultaat Exposure 30 juni juni december 2014 Afbouw in deals en reguliere aflossingen Bijzondere waardeverminderingen Afname netto exposure Netto exposure Loan to Value (LtV) 108% 116% 104% Funding Medium Term Notes Euro Commercial Paper Eigen vermogen Geoormerkt vermogen ten behoeve van mogelijke toekomstige bijzondere waardeverminderingen Vrij beschikbaar Core Tier-1 ratio 11,6% 8,6% 9,6% Aantal Fte s Intern Extern

4 STRATEGIE PROPERTIZE BLIJFT GEHANDHAAFD Propertize bouwt in de periode tot en met 2023 beheerst, transparant, professioneel én integer zijn portefeuille af. Doelstelling is om een zo hoog mogelijke opbrengst te realiseren tegen zo laag mogelijke risico s en kosten, zonder dat de Nederlandse staat extra vermogen of garanties beschikbaar zal hoeven te stellen. Propertize verwacht aan het einde van de afbouwperiode de 500 miljoen, die de Nederlandse Staat beschikbaar heeft gesteld als eigen vermogen terug te kunnen betalen. Belangrijkste randvoorwaarden voor het realiseren van deze strategie zijn het herstel van de vastgoed- en vastgoedfinancieringsmarkten; de ontwikkeling van het renteniveau en de opbouw en het behoud van een kwalitatief hoogwaardige organisatie. Eind 2013 werd deze strategie ingezet. Gezien de behaalde resultaten in 2014 en het 1e halfjaar 2015 zet Propertize deze strategie onveranderd voort. De afbouw van de portefeuille ligt op koers, hoewel er nog geen sprake is van fundamenteel herstel van de vastgoedmarkten - met uitzondering van de woningmarkt. Netto exposure ultimo juni 2015 Het niveau van de dotaties aan de bijzondere waardeverminderingen vertoont een sterk dalende trend. De operationele lasten zijn goed onder controle en vertonen ook een duidelijk neergaande lijn. De afbouw van de funding loopt in lijn met de afbouw van de portefeuille. Het aanwezige buffervermogen ad 549 miljoen ligt 49 miljoen boven het eigen vermogen dat de Nederlandse Staat initieel heeft gestort. De indeling van de portefeuille in verschillende buckets luidt als volgt: Netto exposure ultimo juni % 26% GEZOND 67% WAARDEBEHOUD STOP-LOSS > Bucket Gezond (26% van de netto exposure (2014: 24%)) De bucket Gezond bestaat uit objecten waarvoor klanten rente en aflossing betalen en waarvoor op de middellange termijn geen verlies op het uitstaande saldo wordt verwacht. De opbrengst van de rentebaten wordt gebruikt voor het dekken van onze operationele lasten. 4

5 > Bucket Waardebehoud en waardecreatie (67% van de netto exposure (2014: 66%)) Deze bucket bevat vooral Nederlandse leningen en vastgoedobjecten die op korte of middellange termijn ruimte bieden voor waardeoptimalisatie of -creatie. Daarbij moet wel sprake zijn van een hogere kasstroom en waardepotentie dan de kosten om het object (of de financiering) aan te houden. Actief asset management is bij deze bucket essentieel. > Bucket Stop-loss (7% van de netto exposure (2014: 10%)) Van sommige objecten moet onderkend worden, dat er geen mogelijkheden zijn voor waardecreatie en dat het langer aanhouden daarvan financieel negatief zal uitpakken. Op dat moment is een zo snel mogelijke exit de beste keuze, om verliezen en risico s tot een minimum te beperken. 5

6 VOORTGANG OP STRATEGISCHE THEMA S Op de strategische thema s die Propertize voor 2015 heeft vastgesteld is goede voortgang geboekt. Zo zijn in het kader van Propertize in Control een nieuw taxatieproces en een nieuw vastgoedinformatie-pakket geïmplementeerd. Van de circa vastgoedobjecten, die als onderpand gelden voor onze portefeuille is alle relevante vastgoedinformatie digitaal vastgelegd en ontsloten. Met betrekking tot het Versterken en behoud van Human Capital zijn loopbaangesprekken gevoerd met alle medewerkers als voorbereiding op hun toekomst, binnen en buiten Propertize. Daarnaast zijn onze kernwaarden (samen, verantwoordelijkheid, vakmanschap en respectvol) geïntegreerd in de beoordelingscyclus, als onderdeel van de cultuurontwikkeling van Propertize. Aan Waarde opbouwen door slim af te bouwen is vooral invulling gegeven door bij de afbouw effectief en pro-actief gebruik te maken van de ruim beschikbare liquiditeit in de huidige markt. Samen met onze klanten en partners zijn in het eerste halfjaar van 2015 meerdere grotere deals gesloten. Daarnaast is een omvangrijke herstructurering in Spanje geheel afgerond en zijn de verkoop van een groot vastgoedproject in Duitsland en woningportefeuille in Nederland voltooid. Deze laatste twee zijn ultimo 2014 in de balans gepresenteerd als activa aangehouden voor verkoop. Marktontwikkelingen Het economisch herstel dat voor 2015 werd verwacht is voorzichtig ingezet. Dit herstel is echter nog broos en kwetsbaar. Zo zijn de ontwikkelingen rondom Griekenland en de mogelijke effecten daarvan op de rente een belangrijke factor bij onze afbouwopdracht. Propertize verwacht in de tweede helft van 2015 nog geen fundamentele verbetering van de Nederlandse kantoren- en retailvastgoedmarkt. De woningmarkt in de Randstad trekt weliswaar aan, maar in andere gebieden is nog weinig verbetering zichtbaar. Het onderdeel financiering van kantoren in Nederland in onze portefeuille blijft een aandachtspunt, gezien de ontwikkeling van de leegstand. Voortgang afbouw en portefeuille ontwikkelingen Onderstaande grafiek toont de afbouw van de totale portefeuille, uitgedrukt in netto exposure. Netto exposure ultimo 2014 Aflossingen en transacties Waardeverminderingen Netto exposure ultimo Q Totaal

7 Onderstaand wordt de afbouw van de portefeuille per bucket nader toegelicht. > Bucket Gezond Netto exposure ultimo 2014 Aflossingen en transacties Waardeverminderingen Netto exposure ultimo Q Gezond De netto exposure tot en met juni 2015 ( miljoen) is met 66 miljoen (6%) afgenomen ten opzichte van de stand per eind 2014 ( miljoen). Hiervan is 65 miljoen gerealiseerd door aflossingen en transacties en slechts 1 miljoen door dotaties aan de kredietvoorzieningen. > Bucket Waardebehoud Netto exposure ultimo 2014 Aflossingen en transacties Waardeverminderingen Netto exposure ultimo Q Waardebehoud De netto exposure per eind juni 2015 ( miljoen) is 389 miljoen (12%) lager dan eind 2014 ( miljoen) door 395 miljoen aflossingen en transacties en 6 miljoen terugname van bijzondere waardeverminderingen. De afronding van de verkoop van een project in Duitsland (ÜSQ-Noord) had een impact van 224 miljoen op de netto exposure. 7

8 > Bucket Stop-loss Netto exposure ultimo 2014 Aflossingen en transacties Waardeverminderingen Netto exposure ultimo Q Stop-loss De netto exposure per eind juni 2015 ( 302 miljoen) is 180 miljoen (37%) lager dan eind 2014 ( 482 miljoen) door 159 miljoen aflossingen en 21 miljoen waardeverminderingen. De afronding van de verkoop van Woningportefeuille Nederland had een impact van 85 miljoen op de netto exposure. 8

9 FINANCIËLE ANALYSE Winst- en verliesrekening management view (in miljoenen euro s) 1e halfjaar e halfjaar 2014 Rente resultaat leningportefeuille Operationeel resultaat vastgoed -2-8 Vrijval waardeverminderingen op vastgoedexploitatie 0 7 Rentelasten vastgoed -2-8 Vastgoedresultaat -3-9 Andere opbrengsten 4-0 Totale baten Operationele lasten Operationeel resultaat voor belasting Belasting over operationeel resultaat Netto operationeel resultaat Bijzondere waardeverminderingen Toegerekende waardeverminderingen vastgoedexploitatie 0 7 Totaal waardeverminderingen en discounts Belastingen over waardeverminderingen en discounts Netto resultaat waardeverminderingen en discounts 5 58 Totaal netto resultaat Netto operationeel resultaat Het netto operationeel resultaat tot en met juni 2015 bedroeg 21 miljoen en is 10 miljoen (91%) beter dan over het 1e halfjaar Het renteresultaat van de leningportefeuille is als gevolg van de afbouw van de portefeuille 11 miljoen lager dan vorig jaar. De rentebaten daalden met 17 miljoen. De rentelasten (funding) daalden eveneens, met 6 miljoen. Rekening houdend met de daling van de rentelasten op de vastgoedportefeuille van 6 miljoen bedraagt de per saldo impact van de afbouw op de rentemarge 5 miljoen. Het resultaat van de vastgoedportefeuille is tot en met juni miljoen beter dan vorig jaar, voornamelijk door de lagere rentelasten. Belangrijke drivers hiervoor zijn de afronding van een herstructurering in Spanje, leidende tot deconsolidatie van ons belang in PDU (impact op de regel vrijval waardeverminderingen op vastgoedexploitatie ) en de verkoop van ÜSQ-Noord (impact op de regel rentelasten vastgoed ). De andere opbrengsten zijn 4 miljoen hoger als gevolg van een resultaat uit activa en passiva aangehouden voor verkoop ( 5 miljoen), met name het gevolg van het gerealiseerde verkoopresultaat op de WNL portefeuille waarvan levering op 30 januari 2015 heeft plaats gevonden. Operationele lasten zijn met 8 miljoen fors lager (29%) dan vorig jaar door 3 miljoen lagere personeelskosten en 5 miljoen lagere overige kosten. Personeelskosten zijn lager als gevolg van een lagere gemiddelde bezetting (zowel internen als externen). Ons beleid is gericht op het zoveel mogelijk uitvoeren van onze activiteiten met interne medewerkers die bij Propertize in een uitdagende omgeving kunnen werken. Het aantal ingehuurde externen daalde met 62% ten opzichte van juni Overige kosten zijn lager onder andere door 3 miljoen lagere (juridische-) advieskosten en een 1 miljoen lagere kostenbijdrage aan NLFI. De eerste is in lijn 9

10 met de dalende trend van de juridische advieskosten, die is ingezet in 2014, waarbij wij zoveel mogelijk zaken middels onze eigen juristen trachten uit te voeren. Het operationeel resultaat voor belastingen bestaat enerzijds uit belaste resultaten van 35 miljoen bij entiteiten die tot de fiscale eenheid van Propertize behoren en onbelaste resultaten van - 5 miljoen. Dit resulteert per saldo in een belastinglast van 9 miljoen, waardoor het netto operationeel resultaat over het eerste halfjaar 2015 uitkomt op 21 miljoen. Netto resultaat bijzondere waardeverminderingen en discounts De bijzondere waardeveranderingen in het eerste halfjaar ( 16 miljoen) zijn fors lager dan in het eerste halfjaar van 2014 ( 62 miljoen). Hierin is begrepen een bedrag van circa 30 miljoen terugname bijzondere waardeverminderingen van een tweetal vastgoedobjecten. Deze terugnames zijn enerzijds het gevolg van een verkooptransactie en anderzijds het gevolg van een positieve aanpassing van de verwachte opbrengstwaarde. Overall neemt het dekkingspercentage van de kredietvoorzieningen in relatie tot de non-performing loans licht toe van 49% naar 52%. De bijzondere waardeverminderingen en discounts voor belastingen bestaan enerzijds uit belaste resultaten van - 42 miljoen bij entiteiten die tot de fiscale eenheid van Propertize behoren, en onbelaste resultaten van 26 miljoen. Dit resulteert per saldo in een belastingbate van 11 miljoen, waardoor het netto resultaat bijzondere waardeverminderingen over het eerste halfjaar 2015 uitkomt op - 5 miljoen. Netto resultaat Het netto resultaat tot en met juni 2015 is 15 miljoen en daarmee 62 miljoen beter dan het 1e halfjaar Naast een beter netto operationeel resultaat wordt dit vooral veroorzaakt door de fors lagere bijzondere waardeverminderingen. Op de cijfers die in het tussentijds financieel verslag zijn opgenomen is geen accountantscontrole toegepast. Vooruitzichten De Raad van Bestuur onthoudt zich van het afgeven van een formele prognose. Echter, op basis van de verwachte marktontwikkelingen en de mogelijke impact daarvan op de waardering van onze portefeuille, verwacht de Raad van Bestuur het boekjaar 2015 af te sluiten met een (beperkt) verlies. 10

11 KAPITAALBEHEER EN FUNDING Kapitaalbeheer Eigen vermogen (In miljoenen euro s) 30 juni december 2014 Totaal Tier 1 kapitaal DNB prudentieel filter Totaal eigen vermogen voor Solvabiliteits doeleinden Totaal Risico Gewogen Activa (RWA) Solvabiliteits ratio (%) 11,6% 9,6% Door de toevoeging van het positieve resultaat over het 1e halfjaar 2015 aan het eigen vermogen, nam het vrij beschikbare buffervermogen toe met 21 miljoen. Het eigen vermogen voor solvabiliteitsdoeleinden ligt daarmee inmiddels 49 miljoen boven het eigen vermogen dat de Nederlandse Staat initieel heeft gestort. Door het lage niveau van de waardeverminderingen in het 1e halfjaar daalde het niveau van het geoormerkte vermogen ten behoeve van toekomstige bijzondere waardeverminderingen slechts met 6 miljoen. Deze ontwikkelingen leiden tot een toename van de Core Tier 1 ratio van 9,6% eind 2014 naar 11,6% per 30 juni Funding In het 1e halfjaar 2015 is het niveau van de funding die in 2014 extern is aangetrokken verder afgebouwd, in lijn met de afbouw van de vastgoed- en vastgoedfinancieringsportefeuille. In totaal bedraagt de extern aangetrokken funding per 30 juni 2015 nog miljoen (2014: 3.501): een afname van 489 miljoen. Op 30 juni 2015 is het percentage MTN s in de funding 86% (kortlopende ECP s 14%). Het restant van de funding is als volgt te specificeren: Funding (In miljoenen euro s) Coupon Nominaal Looptijd rente bedrag Balanswaarde (jaren) Expiratiedatum XS Variabel ,8 4 april 2016 XS Variabel ,8 10 maart 2017 XS ,5% ,8 27 februari 2017 XS % ,8 18 februari 2019 Totaal Uitstaande ECP s Totaal funding

12 RISK MANAGEMENT Non performing en performing bruto leningen NPL en PL bruto leningen per bucket NPL - 58% PL - 42% Bruto leningen R jun mln NPL R jun mln WAARDEBEHOUD STOP-LOSS GEZOND Kwaliteit van de portefeuille De kredietkwaliteit, onder andere uitgedrukt in Loan to Value (LtV) en het volume nonperforming loans van de vastgoedfinancieringsportefeuille van Propertize, is in de eerste helft van 2015 beperkt verslechterd vergeleken met ultimo De afvlakking van het tempo van de verslechteringen die in 2014 is geconstateerd zet in 2015 door. Nog steeds zorgen de aanhoudend slechte marktomstandigheden ervoor dat klanten niet langer voldoende middelen hebben om de rente- en aflossingsverplichtingen, die normaliter door de operationele kasstromen van het vastgoed worden gedekt, vanuit hun eigen reserves te voldoen. Het niveau van de non-performing loans nam beperkt toe (58% van de portefeuille per 30 juni 2015 tegenover 57% eind 2014). De absolute stijging is minder dan verwacht, waardoor het niveau van de bijzondere waardeverminderingen lager uitkwam dan in Van de non-performing loans is een bedrag van miljoen (ultimo 2014: miljoen) voorzien. Dit resulteert in een coverage ratio van 52% (ultimo %). De bucket Gezond bestaat vrijwel volledig uit performing loans; de bucket Stop-loss vrijwel volledig uit non-performing loans. De bucket Waardebehoud is verdeeld in 40% performing loans respectievelijk 60% non-performing loans. Liquiditeit In de eerste helft van 2015 was de liquiditeitspositie van Propertize zonder meer voldoende en binnen de gemaakte afspraken. Propertize heeft als doelstelling te allen tijde een minimale kaspositie aan te houden van 100 miljoen. Dit is gedurende de 1e helft van 2015 ook gerealiseerd. Maandelijks wordt een liquiditeitsprognose opgesteld op basis waarvan de liquiditeitsbehoefte wordt bepaald. Deze prognose wordt besproken in het ALM-Committee. Ontwikkelingen op het gebied van operationeel risicomanagement Op het gebied van operationele risico s zijn in de eerste helft van 2015 geen nieuwe significante risico s geïdentificeerd. Om risico s te onderkennen en monitoren is met name gebruik gemaakt van Risico Monitoring & Rapportage, een Operational Loss Database, en In-control Verklaringen. De beheer-sing van strategische risico s is verder verbeterd. 12

13 Overige informatie: Geconsolideerde balans Geconsolideerde balans Start Propertize (In miljoenen euro s) Activa Materiële vaste activa Geassocieerde deelnemingen en joint ventures Vastgoedprojecten Uitstaande leningen (bruto) Kredietvoorzieningen Vorderingen op klanten (netto) Activa aangehouden voor verkoop Netto exposure Uitgestelde belastingvorderingen Overige vorderingen Overige activa Kas en kasequivalenten Totaal activa Eigen vermogen en passiva Aandelenkapitaal en agioreserve Overige reserves Onverdeeld resultaat Eigen vermogen toe te schrijven aan aandeelhouder Schuldbewijzen Overige voorzieningen Schulden aan banken Uitgestelde belastingverplichtingen Acute vennootschapsbelasting Overige verplichtingen Totaal eigen vermogen en passiva

14 Algemene informatie Dit tussentijds financieel verslag is vrijgegeven voor publicatie door de Raad van Bestuur op 21 augustus Disclaimer In dit tussentijds financieel verslag zijn uitsluitend feitelijke gegevens en informatie opgenomen. De gegevens en informatie zijn gebaseerd op interne rapportages van het management van Propertize B.V. De gegevens en informatie dienen niet te worden opgevat als een opinie of aanbeveling met betrekking tot de koop van de effecten die door Propertize B.V. zijn uitgegeven. Dit tussentijds financieel verslag bevat geen waardeoordeel met betrekking tot de financiële resultaten van Propertize B.V. of aanbeveling om enige handeling te verrichten of na te laten. Propertize B.V. aanvaart geen verantwoordelijkheid voor of verplichting tot het herzien of bijwerken van enige informatie naar aanleiding van nieuwe informatie of veranderingen in beleid, ontwikkelingen, verwachtingen en dergelijke. Over Propertize Propertize geeft loan management, restructuring & recovery en asset management een eigen invulling, met een naam waarin maximize, monetize en property samenkomen. Met de juiste mensen en een efficiënte organisatie bouwt Propertize de komende jaren zijn portefeuille van vastgoedfinancieringen en vastgoed af. Propertize is zich bewust van de bijzondere context waarin het zijn bijzondere opdracht vervult: een context waarbinnen commercieel vastgoed en het maatschappelijk belang samenkomen. De organisatie is gevestigd in Utrecht en er werken bijna honderdtachtig mensen. Enig aandeelhouder van Propertize is NLFI. Utrecht, 21 augustus 2015 Raad van Bestuur Hans Copier, CEO Jack Mondt, CFRO Reinout van Riel, CPO 14

15 COLOFON Concept en design Ambitions, s-hertogenbosch Tekst Propertize, Utrecht

16 PROPERTIZE DAALSEPLEIN SX UTRECHT - POSTBUS AB UTRECHT T +31 (0) I PROPERTIZE.NL